Fastigheten Arvika Glava-Berga 2:1

Transkript

1 Fastigheten Arvika Glava-Berga 2:1

2 (9) 1 Uppdragsbeskrivning 1.1 Värderingsobjekt Typkod: 220 Kommun: Arvika Församling: Glava Adress: Berga Bäcken 1, Glava Fastigheten innehas med: Äganderätt Tomträtt Fastighetsförsäkring: Ja Osäkert 1.2 Uppdragsgivare Uppdragsgivare är Kronofogdemyndigheten (org.nr ), genom Mellersta försäljningsteamet, Box 737, Falun. 1.3 Syfte Värderingen syftar till att beskriva värderingsobjektet och att bedöma dess marknadsvärde. Med marknadsvärde menas det mest sannolika pris fastigheten skulle betinga vid en försäljning på den öppna marknaden. Enligt uppdragsgivaren skall värderingen användas vid en eventuell exekutiv försäljning. 1.4 Värdetidpunkt Värdetidpunkt är november månad Allmänna villkor och förutsättningar För uppdraget gäller bilagda "Allmänna villkor för värdeutlåtande". De allmänna villkoren har utarbetats gemensamt av de ledande värderingsföretagen på den svenska marknaden och tillämpas alltid av dessa företag om inte annat särskilt anges i det enskilda fallet. De allmänna villkoren återger värderingsbranschens uppfattning om ett värderingsutlåtandes generella begränsning. Bedömningen av marknadsvärdet har grundats på möjliga iakttagelser vid besiktning och erfarenhetsmässiga slutledningar. Utförd besiktning har enbart utförts i värderingssyfte och är ej av art att den kan ligga till grund för talan enligt jordabalken. För sådant ändamål krävs en mer ingående besiktning och omfattande kontroller. Svefa AB ikläder sig ej ansvar för oriktiga värdebedömningar orsakade av att av uppdragsgivaren/fastighetsägaren lämnade sakuppgifter, som lagts till grund för värdebedömningen, är oriktiga eller ofullständiga. 1.6 Besiktning och underlag samt särskilda förutsättningar Besiktning av värderingsobjektet utfördes av Håkan Olsson. Vid besiktningen deltog personal från Kronofogdemyndigheten i Karlstad. Följande material och information har inhämtats som värderingsunderlag: NAI Svefas Ortsprissystemet Real Estate 13.0 Officiellt utdrag ur fastighetsregistret Metrias kartor

3 (9) 2 Värderingsobjekt 2.1 Omgivning och vägbeskrivning Värderingsobjektet är centralt beläget i Glava samhälle cirka 25 km bilväg från Arvika. Fastighetsadressen är Berga, Bäcken 1, Glava. Se kartor i bilagt utdrag ur fastighetsregistret. Omgivningen utgörs huvudsakligen småhusbebyggelse och jordbruk. Fastigheten har ett läge med utsikt över omkringliggande åker samt villor och affären. Arvika är närmaste ort med mer omfattande samhällsservice såsom affärer, apotek, värdcentral mm. Allmänna kommunikationer finns i form av länstrafik med buss. Närmaste busshållplats finns ca 100 m från objektet. 2.2 Tomtbeskrivning TOMTBESKRIVNING Enskilt läge Hörntomt Skafttomt Sjötomt Strandtomt Strandnära tomt Finplanerad Trädgård Natur Kuperad Berg Tomtareal(m 2 ): m 2 OMRÅDESBESKRIVNING Villor Jordbruk Radhus Centralt läge Fritidshus Kedjehus Flerbostadshus Lantligt läge Övrigt: Fastigheten ligger precis vid genomfartsvägen och affären i byn Glava. 2.3 Vatten och avlopp VA - ENSKILT 1-kammarbrunn 3-kammarbrunn Sluten tank Borrad brunn Vatten saknas 2-kammarbrunn Stenkista Infiltrationsbädd Grävd brunn Avlopp saknas VA - KOMMUNALT Kommunalt vatten Kommunalt avlopp Källa till ovanstående: Fastighetsregistret Övrigt: 2.4 Byggnadsbeskrivning BYGGNADSBESKRIVNING Byggnadsår: 1943 Tillbyggnadsår: Värdeår: 1943 Antal plan: 1,5 Antal rum och kök: 5 rum+kök Permanentboende Friliggande Kedjehus Gavelläge Källare Fritidshus Radhus Radhus Mellanläge Ej källare Boarea(m 2 ): 111 Biarea(m 2 ): 67 Värdearea(m 2 ): 124 Källa till areauppgifter: Fastighetsregistret.

4 (9) BYGGTEKNIK GRUNDLÄGGNING GRUNDMUR STOMME BJÄLKLAG Torpargrund Betonghålsten Trä Trä Platta på mark Lättklinker Lättbetong Lättbetong Grundsulor Lättbetong Lättklinker Betong Krypgrund Betong Tegel Stålbalkar Plintar på utbyggnad Natursten Betong Annat: Annat: Källargrund Annat: Annat: FASADER YTTERTAK FÖNSTER Träpanel Tegelpannor Kopplade Tegel Betongpannor Tvåglas Kalksandsten Plåt - garaget Treglas Stockpanel liggande Papp Isolerglas Slammat Shingel 2+1-glas Eternit Eternit takskiva Innanfönster Annat: Annat: Annat: Övrigt: System för avvattning saknas liksom skyddsplåt runt skorstenen och vid avslut av taket. Brädfodring av yttre panel är ofullständig. Isolering och vindpapp ligger synlig och oskyddad på flera platser runt byggnaden. VÄRME Vattenburet värmesystem Spis - öppen Vedpanna + pellets Solvärme Luftburet värmesystem Spis öppen m. insats Elpatron Jordvärme Direktverkande el Kamin Panna fast bränsle Värmepump (luft/luft) Radiatorer Kakelugn Bergvärme Värmepump (luft/vatten) Golvvärme Varmvattenberedare Sjövärme Fjärrvärme VENTILATION Självdragsventilation Annan ventilation: Övrigt: En CTC kombipanna med pelletstillsats, dock saknas brännaren plus tbh. Elpatron finns bredvid pannan. 2.5 Rumsindelning och ytskikt RUMSINDELNING Vard.r. Sovrum Kök Matsal Dusch Dusch WC Hall Bastu Tvättst. Klädk. matkällare Förråd Pannr. Garage 1 tr BV KV Övrigt: Samtliga rum och duschrummet på ovanvåningen är under renovering avseende främst ytskikt och är ofullständiga i dagsläget. Det saknas lister, isolering, trösklar och mindre snickerier samt ytskikslager.

5 (9) YTSKIKT GOLV VÄGGAR TAK Parkett Tapet Målade takskivor Plastmattor Målad glasfiberväv Panel av trä Trä Målat Akustikplattor Laminat Panelskiva Vävspänt Linoleum Träpanel Plastspänt Klinker Timmer Pappspänt Annat Annat: Annat Övrigt: KÖK Elspis Electrolux Keramik häll Inbyggd ugn Kyl Electrolux Vedspis Induktionshäll Inbyggd micro Frys Elvita Gasspis Köksfläkt Electrolux Diskmaskin Electrolux Kyl/Frys Kortare beskrivning: Köket är under renovering. Nya skåpsluckor,stommar med profilerade vitaskåpsluckor, laminatbänkskivor, zink m.2 hoar och engreppsblandare. Kakel ovan bänkyta. Standard: Normal / fräsch Övrigt: Återstår diverse ytskiktsrenovering, vatten och el dragning mm. DUSCHRUM OVANVÅNING WC Duschplats Kakel vägg Handdukstork Tvättmaskin Bidé Duschkabin Klinkers golv Frånluftsfläkt Torktumlare Tvättställ Badkar Plastmatta - golv Bastu Bubbelbad Plastväv vägg Kortare beskrivning: Dusch och tvättutrymme under renovering Standard: Normal. Övrigt: Elanslutningar mm saknas 2.6 Beskrivning av övriga byggnader ÖVRIGA BYGGNADER Beskrivning av byggnaden: Garage/verkstad. Tegelbyggnad med plåttak och gjutet betonggolv. Vikbara dubbeldörrar. Friliggande Vidbyggt Helt Oisolerat Delvis isolerat Byggnadsår: Byggnadsarea(m 2 ): ca 50 m 2. Grundläggning: Betongplatta Stomme/Fasad: Tegel

6 (9) Yttertak: Plåt. Standard: Normal till enkel Anslutningar: El och vatten. Vattenburet element finns i lokalen. Övrigt: Läckage från taket finns längst in i verkstaden, vattensamling på golv. Utealtan på ca 35 m 2 finns i anslutning till husets framsida, trätrallsgolv och delvis takat genom övre balkong på ca 20 m 2. Bygget är rangligt och ej komplett i sin konstruktion. 2.7 Reparationer och underhåll REPARATIONER Delar i behov av reparationer T.ex. yttre snickerier skall färdigställas och regn och vindskyddsplåt monteras. Delar i behov av utbyte Diverse ytskikt och yttre trädetaljer behöver utbyte och målning. Tak i garagebyggnad. GENERELL UNDERHÅLLSNIVÅ Låg Medel Hög Kommande behov: Medel Högre Taxeringsinformation och fastighetsrättsliga förhållanden TAXERINGSINFORMATION Taxeringsvärde(kr): Markvärde(kr): Byggnadsvärde(kr): Värdeår: 1943 Taxeringsår: 2012 Övrigt: I bilaga återfinns ett utdrag ur fastighetsregistret. Av denna bilaga framgår, utöver ovanstående, bland annat information kring eventuell tomträtt, planförhållanden, eventuella gemensamhetsanläggningar och servitut samt inteckningar(pantbrev). 7 stycken pantbrev om totalt kr. finns uttagna i fastigheten. Vid anslutning till samfällighet eller gemensamhetsanläggning framgår detaljer kring detta nedan.

7 (9) 3 Slutsatser 3.1 Värderingsmetod och bedömning Objektet har värderats med ortsprismetoden. Ortsprismetoden innebär att värderingsobjektet jämförs med sålda fastigheter med liknande egenskaper, exempelvis utifrån objektstyp, läge och standard. Hänsyn tas till den värdeutveckling som skett mellan förvärvs- och värdetidpunkt. Köpeskillingarna jämförs direkt eller normeras med avseende på en eller flera värdebärande egenskaper, exempelvis area, taxeringsvärde m.m. En analys av ortsprismaterial visar att medelvärdet för köpeskillingskoefficienten (K/T) för närvarande är ca 1,33, dvs. att man i genomsnitt betalat ca 1,33 x taxeringsvärdet (AFT-12). Variationen i ortsprismaterialet ligger mellan 0,61 och 2,28. Följande urvalskriterier har legat till grund: Period från , värdeår , boarea kvm, ej strandnära eller tätortsnära inom området nedan: Köpeskillingarna för jämförelseobjekten (23 st) varierar mellan kronor med ett medelpris om ca kronor. Det genomsnittliga jämförelseobjektet i materialet har en boarea om 101 kvm, biarea om 48 kvm, värdeår 1947 och standardpoäng om 28 och ett medelvärde på kr/kvm. Värderingsobjektet bedöms ha värdebärande egenskaper som är sämre än det genomsnittliga jämförelseobjektet.

8 (9) Bedömning av marknadsvärdet för småhus där ej färdigställda ombyggnads- och renoveringsarbeten etc. förekommer i olika omfattning visar i normalfallet en större värderingsosäkerhet än vid marknadsvärdebedömningar av småhusfastigheter där ovan angivna förhållanden ej förekommer. Förutom analys av de försäljningar som skett bygger analysen också på ett moment av marknadssimulering, dvs hur marknaden (potentiella köpare) förväntas resonera och kalkylera. Här är bedömningen av efterfråge- och utbudssituationen av betydelse och hur det aktuella området och objektet står sig i konkurrens till andra tänkbara alternativ och vad en eventuell köpare kan tänka sig att lägga med egen tid i arbete på objektet. Marknadsvärdet bedöms med hänsyn till fastighetens olika delar till ca kronor, vilket motsvarar K/T 1,01 och kr/kvm bedömd boarea. 3.2 Marknadsvärde Mot bakgrund av vad som redovisats i värdeutlåtandet bedöms marknadsvärdet av värderingsobjektet Arvika Glava-Berga 2:1 vid värdetidpunkten november månad 2015 till: kronor Fyrahundratusen kronor Karlstad Håkan Olsson Fastighetsvärderare Kontaktuppgifter värderare Adress: Våxnäsgatan 3, 2 tr Karlstad Telefon nr: Epost: hakan.olsson@naisvefa.se Bilagor Bilaga 1: Bilaga 2: Bilaga 3: Fotografier av värderingsobjektet Utdrag ur fastighetsregistret, inklusive kartor Allmänna villkor för värdeutlåtande

9 Karlstad Bilaga 1: Fotografier D.nr: F

10 Karlstad Bilaga 1: Fotografier D.nr: F

11 Karlstad Bilaga 1: Fotografier D.nr: F