Fastigheten Arvika Treskog 1:157

Transkript

1 Fastigheten Arvika Treskog 1:157

2 (8) 1 Uppdragsbeskrivning 1.1 Värderingsobjekt Typkod: 220 Kommun: Arvika Församling: Gunnarskog Adress: Södra Treskog Björkhaga, Gunnarskog Fastigheten innehas med: Äganderätt Tomträtt Fastighetsförsäkring: Ja Nej 1.2 Uppdragsgivare Uppdragsgivare är Kronofogdemyndigheten (org.nr ), genom Mellersta försäljningsteamet, Box 737, Falun. 1.3 Syfte Värderingen syftar till att beskriva värderingsobjektet och att bedöma dess marknadsvärde. Med marknadsvärde menas det mest sannolika pris fastigheten skulle betinga vid en försäljning på den öppna marknaden. Enligt uppdragsgivaren skall värderingen användas vid en eventuell exekutiv försäljning. 1.4 Värdetidpunkt Värdetidpunkt är augusti månad Allmänna villkor och förutsättningar För uppdraget gäller bilagda "Allmänna villkor för värdeutlåtande". De allmänna villkoren har utarbetats gemensamt av de ledande värderingsföretagen på den svenska marknaden och tillämpas alltid av dessa företag om inte annat särskilt anges i det enskilda fallet. De allmänna villkoren återger värderingsbranschens uppfattning om ett värderingsutlåtandes generella begränsning. Bedömningen av marknadsvärdet har grundats på möjliga iakttagelser vid besiktning och erfarenhetsmässiga slutledningar. Utförd besiktning har enbart utförts i värderingssyfte och är ej av art att den kan ligga till grund för talan enligt jordabalken. För sådant ändamål krävs en mer ingående besiktning och omfattande kontroller. Svefa AB ikläder sig ej ansvar för oriktiga värdebedömningar orsakade av att av uppdragsgivaren/fastighetsägaren lämnade sakuppgifter, som lagts till grund för värdebedömningen, är oriktiga eller ofullständiga. 1.6 Besiktning och underlag Besiktning av värderingsobjektet utfördes av Håkan Olsson NAI Svefa samt personal från kronofogdemyndigheten i Arvika. Följande material och information har inhämtats som värderingsunderlag: NAI Svefas Ortsprissystemet Real Estate 14.1 Officiellt utdrag ur fastighetsregistret

3 (8) 2 Värderingsobjekt 2.1 Omgivning och vägbeskrivning Värderingsobjektet är beläget ca 18 km öster om Charlottenberg. Fastighetsadressen är Södra Treskog Björkhaga, Gunnarskog. Se kartor i bilagt utdrag ur fastighetsregistret. Omgivningen utgörs huvudsakligen av villabebyggelse och enstaka lantbruk. Större samhällsservice i form av affärer, apotek, vårdcentral, sjukhus mm. finns i Charlottenberg ca 20 km öster om värderingsobjektet. Allmänna kommunikationer finns i form av länstrafik med buss. Busshållplats finns cirka 2 km söder om värderingsobjektet vid Treskog. 2.2 Tomtbeskrivning TOMTBESKRIVNING Friliggande Hörntomt Mellantomt Sjötomt Strandtomt Strandnära tomt Finplanerad Trädgård Natur Kuperad Berg Tomtareal(m 2 ): m 2. OMRÅDESBESKRIVNING Villor Lantbruk Radhus Centralt läge Fritidshus Kedjehus Flerbostadshus Lantligt läge Övrigt: Tomten är vildvuxen och mindre träd står uppvuxna invid huset. 2.3 Vatten och avlopp VA - ENSKILT 1-kammarbrunn 3-kammarbrunn Sluten tank Borrad brunn Vatten saknas 2-kammarbrunn Stenkista Infiltrationsbädd Grävd brunn Avlopp saknas VA - KOMMUNALT Kommunalt vatten Kommunalt avlopp Källa till ovanstående: Fastighetsregistret Övrigt: Osäkerhet råder om typ av avloppsanläggning samt om den är godkänd. Vattnet var avstängt vid besiktningstillfället. Eftersom fastighetsägaren är ett dödsbo fanns ingen representant för bostaden att fråga.

4 (8) 2.4 Byggnadsbeskrivning BYGGNADSBESKRIVNING Byggnadsår: 1950 Tillbyggnadsår: Värdeår: 1950 Antal plan: 1+ källare Antal rum och kök: 3 rum+kök Permanentboende Friliggande Flerbostadshus Gavelläge Källare Fritidshus Radhus Radhus Mellanläge delvis källare Boarea(m 2 ): 78 Biarea(m 2 ): 84 Värdearea(m 2 ): 95 BYGGTEKNIK GRUNDLÄGGNING GRUNDMUR STOMME BJÄLKLAG Torpargrund m.källare del Betonghålsten Trä Trä Platta på mark Lättklinker Lättbetong Lättbetong Grundsulor Lättbetong Lättklinker Betong Krypgrund Betong Tegel Stålbalkar Plintar Natursten Betong Annat: Annat: Källargrund Annat: Annat: FASADER YTTERTAK FÖNSTER Träpanel Tegelpannor Kopplade Tegel Betongpannor Tvåglas Kalksandsten Plåt Treglas Puts Papp Isolerglas Slammat Shingel 2+1-glas Eternit Eternit Innanfönster Annat: Annat: Annat: Övrigt: VÄRME Vattenburet värmesystem Spis - Öppen Oljepanna Solvärme Luftburet värmesystem Spis öppen m. insats Elpanna Jordvärme Direktverkande el Kamin m. täljsten Panna Värmepump (luft/luft) Radiatorer Kakelugn Bergvärme Värmepump (luft/vatten) Golvvärme Varmvattenberedare Sjövärme Fjärrvärme VENTILATION Självdragsventilation Annan ventilation Övrigt: Alpha oljepanna samt Albin Acctank 500 liter. Vid bes.tillfället var strömmen avstängd och värmesystemet frånkopplat samt element och vattenledningar sönderfruset. Alla anordningar i värmesystemet är bortkopplade.

5 (8) 2.5 Rumsindelning och ytskikt RUMSINDELNING Vard.r. Sovrum Kök Kontor Badrum WC/D WC Hall Bastu Tvättst. Matkällare Allrum Förråd Pannr. Garage 1 tr BV KV Övrigt: Alla ytskikt inomhus bär spår av fuktskador. Tapeter, tak och golvmattor. I källaren har putsen och betongen kraftiga tecken på mögel samt fuktskador. YTSKIKT GOLV VÄGGAR TAK Parkett Tapet Målade takskivor Plastmattor Målad panel Målad träpanel Trä Målad skiva Akustikplattor Laminat Panel Vävspänt Linoleum Bröstpanel Plastspänt Klinker Timmer Pappspänt Annat: Annat: Annat: Övrigt: Ytskikt i behov av renovering eller totalt utbyte. KÖK Elspis Husqvarna Keramikhäll, E-lux Inbyggd ugn Kyl Vedspis Induktionshäll Inbyggd micro Frysbox Gasspis Köksfläkt, Franke Diskmaskin Kyl/Frys Kortare beskrivning: Kök med huvudelen av inredningen sedan byggåret Standard: Enkelt med släta målade luckor samt träskiva till bänk Övrigt: Rostfri zink med 2 hoar och engreppsblandare. Flertalet vitvaror borttagna. WC/Dusch WC Duschplats Kakel - vägg Handdukstork Tvättmaskin Bidé Duschkabin Klinker golv Frånluftsfläkt Torktumlare Tvättställ Badkar Våtrumstapet vägg Bastu Bubbelbad Plastmatta golv Kortare beskrivning: Duschrum/WC med delvis trasiga ytskikt. Standard: Enkelt, omodernt med renoveringsbehov av ytskikt och golv/avlopp. Övrigt: All inredning borttaget.

6 (8) TVÄTTSTUGA Källaren Tvättmaskin, Mangel Groventré Varmvattenberedare Torktumlare Centrifug Duschkabin Frånluftsfläkt Torkskåp Grovtvätt Tvättbänk Kortare beskrivning: Tvättstugeutrymme i källaren. Vattenkran på vägg samt golvbrunn. Standard: Enkel med omålade betongytor. Ett badkar står på golvet samt en spis. 2.6 Reparationer och underhåll REPARATIONER Delar i behov av reparationer Delar i behov av utbyte GENERELL UNDERHÅLLSNIVÅ Låg Medel Hög Kommande behov: Medel Mycket hög Ytskikt, målning och snickeriarbeten utomhus, inomhus. Fönsterträ, avvattningsdetaljer. Yttre vindskivor, element, uppvärmningsanläggning, vattenledningar, hängrännor, grundputs, betong golv i källaren mm. Taxeringsinformation och fastighetsrättsliga förhållanden TAXERINGSINFORMATION Taxeringsvärde(kr): Markvärde(kr): Byggnadsvärde(kr): Värdeår: 1950 Taxeringsår: 2015 Övrigt: I bilaga återfinns ett utdrag ur fastighetsregistret. Av denna bilaga framgår, utöver ovanstående, bland annat information kring eventuell tomträtt, planförhållanden, eventuella gemensamhetsanläggningar och servitut samt inteckningar(pantbrev). 5 pantbrev om totalt kr. finns uttagna i fastigheten. Vid anslutning till samfällighet eller gemensamhetsanläggning framgår detaljer kring detta nedan.

7 (8) 3 Slutsatser 3.1 Värderingsmetod och bedömning Objektet har värderats med ortsprismetoden. Ortsprismetoden innebär att värderingsobjektet jämförs med sålda fastigheter med liknande egenskaper, exempelvis utifrån objektstyp, läge och standard. Hänsyn tas till den värdeutveckling som skett mellan förvärvs- och värdetidpunkt. Köpeskillingarna jämförs direkt eller normeras med avseende på en eller flera värdebärande egenskaper, exempelvis area, taxeringsvärde m.m. En analys av ortsprismaterial visar att medelvärdet för köpeskillingskoefficienten (K/T) för närvarande är ca 1,11 dvs. att man i genomsnitt betalat ca 1,11 x taxeringsvärdet (AFT-15). Variationen i ortsprismaterialet ligger mellan 0,39 och 1,8. Följande urvalskriterier har legat till grund: Period från , värdeår , boarea mellan 50 och 120 kvm, ej strandnära, tomtareal under kvm inom området nedan: Köpeskillingarna för jämförelseobjekten ( 11 st ) varierar mellan kronor med ett medelpris om ca kronor. Det genomsnittliga jämförelseobjektet i materialet har en boarea om 90 kvm, biarea om 44 kvm, värdeår 1947 och standardpoäng om 24 och ett medelvärde på kr/kvm. Värderingsobjektet bedöms ha egenskaper som sammantaget är mycket sämre än det genomsnittliga jämförelseobjektet.

8 (8) Bedömning av marknadsvärdet för småhus där ej färdigställda ombyggnads- och renoveringsarbeten etc. förekommer i olika omfattning visar i normalfallet en större värderingsosäkerhet än vid marknadsvärdebedömningar av småhusfastigheter där ovan angivna förhållanden ej förekommer. Förutom analys av de försäljningar som skett bygger analysen också på ett moment av marknadssimulering, d.v.s. hur marknaden (potentiella köpare) förväntas resonera och kalkylera. Här är bedömningen av efterfråge- och utbudssituationen av betydelse och hur det aktuella området och objektet står sig i konkurrens till andra tänkbara alternativ och vad en eventuell köpare kan tänka sig att lägga med egen tid i arbete på objektet. Fastigheten behöver ordna med reparation av värmesystemet samt en förnyelse/förbättring av uppvärmningsanordning samt omfattande renoveringsarbeten och insättning av sanitetsutrustning. Marknadsvärdet bedöms med hänsyn till fastighetens olika delar och dess nuvarande skick att ligga inom intervallet till kronor. Marknadsvärdet bedöms till ca kronor, vilket motsvarar K/T 0,14 och 641 kr/kvm boarea. 3.2 Marknadsvärde Mot bakgrund av vad som redovisats i värdeutlåtandet bedöms marknadsvärdet av värderingsobjektet Arvika Treskog 1:157 vid värdetidpunkten augusti månad 2016 till: kronor Femtio tusen kronor Karlstad Håkan Olsson Fastighetsvärderare Kontaktuppgifter värderare Adress: Våxnäsgatan 3, 2 tr Karlstad Telefon nr: Epost: hakan.olsson@naisvefa.se Bilagor Bilaga 1: Bilaga 2: Bilaga 3: Fotografier av värderingsobjektet Utdrag ur fastighetsregistret, inklusive kartor Allmänna villkor för värdeutlåtande

9 Karlstad Bilaga 1: Fotografier D.nr: F

10 Karlstad Bilaga 1: Fotografier D.nr: F

11 Karlstad Bilaga 1: Fotografier D.nr: F

12 Karlstad Bilaga 1: Fotografier D.nr: F