Fastigheten Sunne Åmberg 6:34

Transkript

1 Fastigheten Sunne Åmberg 6:34

2 (10) 1 Uppdragsbeskrivning 1.1 Värderingsobjekt Fastighetsbeteckning: Åmberg 6:34 Typkod: 220 Kommun: Sunne Församling: Sunne församling Adress: Sandgatan 14, Sunne Fastigheten innehas med: Äganderätt Tomträtt Fastighetsförsäkring: Ja Uppgift saknas 1.2 Uppdragsgivare Uppdragsgivare är Kronofogdemyndigheten (org.nr ), genom försäljningsteamet i Falun, box 737, Falun. 1.3 Syfte Värderingen syftar till att beskriva värderingsobjektet och att bedöma dess marknadsvärde. Med marknadsvärde menas det mest sannolika pris fastigheten skulle betinga vid en normal försäljning på den öppna marknaden. Alla värdebedömningar är förenade med en viss osäkerhet varför marknadsvärdet ej kan bestämmas utan enbart bedömas. Enligt uppdragsgivaren skall värderingen användas vid en eventuell exekutiv försäljning. 1.4 Värdetidpunkt Värdetidpunkt är oktober månad Allmänna villkor och förutsättningar För uppdraget gäller bilagda "Allmänna villkor för värdeutlåtande". De allmänna villkoren har utarbetats gemensamt av de ledande värderingsföretagen på den svenska marknaden och tillämpas alltid av dessa företag om inte annat särskilt anges i det enskilda fallet. De allmänna villkoren återger värderingsbranschens uppfattning om ett värderingsutlåtandes generella begränsning. Bedömningen av marknadsvärdet har grundats på möjliga iakttagelser vid besiktning och erfarenhetsmässiga slutledningar. Utförd besiktning har enbart utförts i värderingssyfte och är ej av sådan art att den kan ligga till grund för talan enligt jordabalken. För sådant ändamål krävs en mer ingående besiktning och omfattande kontroller. Svefa AB ikläder sig ej ansvar för oriktiga värdebedömningar orsakade av att av uppdragsgivaren/fastighetsägaren lämnade sakuppgifter, som lagts till grund för värdebedömningen, är oriktiga eller ofullständiga. 1.6 Besiktning och underlag Besiktning av värderingsobjektet utfördes av Dennis French. Följande material och information har inhämtats som värderingsunderlag: Ortsprissystemet Real Estate Officiellt utdrag ur fastighetsregistret Värderingsarkiv hos NAI Svefa

3 (10) 2 Värderingsobjekt 2.1 Omgivning och vägbeskrivning Värderingsobjektet är beläget i Sunne tätort. Gatuadressen är Sandgatan 14. Se kartor i bilagt utdrag ur fastighetsregistret. Omgivningen utgörs huvudsakligen av småhusbebyggelse och grönområden. Service finns närmast i inom Sunne tätort i värderingsobjektets närhet. Allmänna kommunikationer finns i form av länstrafik med buss samt länståg. Större trafikleder (Europaväg 45) finns på cirka en kilometers avstånd. 2.2 Tomtbeskrivning TOMTBESKRIVNING Mellantomt Hörntomt Skafttomt Sjötomt Strandtomt Strandnära tomt Finplanerad Trädgård Natur Kuperad Berg Tomtareal(m 2 ): 720 OMRÅDESBESKRIVNING Villor Parhus Radhus Centralt läge Fritidshus Kedjehus Flerbostadshus Lantligt läge Övrigt: Tomtens underhåll är eftersatt med högvuxet gräs etc. 2.3 Vatten och avlopp VA - ENSKILT 1-kammarbrunn 3-kammarbrunn Sluten tank Borrad brunn Vatten saknas 2-kammarbrunn Stenkista Infiltrationsbädd Grävd brunn Avlopp saknas VA - KOMMUNALT Kommunalt vatten Kommunalt avlopp Källa till ovanstående: Taxeringsinformation 2.4 Byggnadsbeskrivning BYGGNADSBESKRIVNING Byggnadsår: 1909 Ombyggnadsår: - Värdeår: 1929 Antal plan: 1,5 Antal rum och kök: 5 rok Permanentboende Friliggande Kedjehus Gavelläge Källare Fritidshus Parhus Radhus Mellanläge Ej källare Boarea(m 2 ): 98 Biarea(m 2 ): 0 Värdearea(m 2 ): 98 Källa till areauppgifter: Taxeringsinformation Övrigt: Byggnaden har bedömt övergivits och stått tom en längre tid. Vid besiktningstillfället saknades ett stort antal fönsterrutor och byggnadens interiör var således exponerad för väder och vind. Kraftiga angrepp av mikrobiell påväxt och

4 (10) lokalt även svampangrepp noterades inom byggnaden. En större yta i byggnadens mitt saknar golv och bjälklag och är helt öppen mot kryputrymmet i byggnadens torpargrund. Värderingsobjektet bedöms tidigare ha innefattat två bostadslägenheter som sedermera senare gjorts om till en större bostad. BYGGTEKNIK GRUNDLÄGGNING GRUNDMUR STOMME BJÄLKLAG Torpargrund Betonghålsten Trä Trä Platta på mark Lättklinker Lättbetong Lättbetong Grundsulor Lättbetong Lättklinker Betong Krypgrund Betong Tegel Stålbalkar Plintar Natursten Betong Annat: Annat: Annat: Annat: FASADER YTTERTAK FÖNSTER Träpanel Tegelpannor Kopplade Tegel Betongpannor Tvåglas Kalksandsten Plåt Treglas Puts Papp Isolerglas Slammat Shingel 2+1-glas Eternit Eternit Innanfönster Annat: Annat: Annat: Övrigt: Byggnadens underhåll är mycket eftersatt såväl in- som utvändigt. En stor andel av fönstren är krossade. Träfasad saknas lokalt. VÄRME Vattenburet värmesystem Vedspis (2st) Oljepanna Solvärme Luftburet värmesystem Spis öppen m. insats Elpanna Jordvärme Direktverkande el Kamin Panna fast bränsle Värmepump (luft/luft) Radiatorer Kakelugn (3st) Bergvärme Värmepump (luft/vatten) Golvvärme Varmvattenberedare Sjövärme Fjärrvärme VENTILATION Självdragsventilation Annan ventilation: Övrigt: Två vedspisar och två kakelugnar finns placerade på bottenplan. Den tredje kakelugnen finns på 1tr.

5 (10) 2.5 Rumsindelning och ytskikt RUMSINDELNING Vard.r. Sovrum Kök Matsal Badrum WC/D WC Hall Bastu Tvättst. Klädk. Allrum Förråd Pannr. Garage 1 tr BV Övrigt: Ett av sovrummen på BV bedöms tidigare ha utgjort ett andra kök då vatten/avlopp samt en vedspis finns i rummet. Förråd på 1tr utgörs av sidovindar. Toalett och badrum saknas i dagsläget. YTSKIKT GOLV VÄGGAR TAK Parkett Tapet Målade takskivor Plastmattor Målad glasfiberväv Målad panel Trä Målat Akustikplattor Laminat Panel Vävspänt Linoleum Bröstpanel Plastspänt Klinker Timmer Pappspänt Annat: Annat: Annat: Övrigt: Samtliga ytskikt är angripna av mikrobiell påväxt och svampangrepp förekommer lokalt inom byggnaden. Mycket omfattande sanerings- och renoveringsarbeten är nödvändiga för att göra byggnaden beboelig. KÖK Elspis(okänt märke) Keramikhäll Inbyggd ugn Kyl Vedspis Induktionshäll Inbyggd micro Frys Gasspis Köksfläkt Diskmaskin Kyl/Frys (Bosch) Kortare beskrivning: Köket, inklusive kökssnickerier, maskinell utrustning samt ytskikt är i mycket dåligt skick. Standard: Enkel Övrigt: Sanering och renovering nödvändig. 2.6 Beskrivning av övriga byggnader ÖVRIGA BYGGNADER Beskrivning av byggnaden: Uthus med gästrumsdel Friliggande Vidbyggt Helt isolerat Delvis isolerat (bedömt) Grundläggning: Plint/Sockel Byggnadsarea(m 2 ): ca 60 Yttertak: Tegel Stomme/Fasad: Trä/Trä Standard: Enkel Anslutningar: saknas

6 (10) Övrigt: Byggnaden består av en uthusdel om cirka 50 kvadratmeter i 1,5 plan och en gästrumsdel om cirka tio kvadratmeter i ett plan. Byggnadens underhåll är mycket eftersatt. ÖVRIGA BYGGNADER Beskrivning av byggnaden: Förråd i betong Friliggande Vidbyggt Helt isolerat Oisolerat Grundläggning: Betongplatta Byggnadsarea(m 2 ): ca 8 Yttertak: Betong Stomme/Fasad: Betong Standard: Enkel Anslutningar: Saknas 2.7 Reparationer och underhåll (Bostadsbyggnad) REPARATIONER Delar i behov av reparationer/utbyte Exempelvis: Byggnaden är i behov mycket omfattande renovering såväl invändigt som utvändigt. Sanering bedöms som nödvändig för att åtgärda mikrobiell påväxt och svampangrepp invändigt. Stora poster såsom t.ex. renovering av yttertak, renovering/utbyte av samtliga fönster, målning samt delvis utbyte av träfasad, renovering av samtliga ytskikt invändigt och utbyte av samtlig maskinell utrustning bedöms föreligga. Skador eller röta i bjälklag eller stomme kunde inte konstateras vid besiktningstillfället men kan, med hänsyn till rådande förhållanden i byggnadens klimatskal, ej uteslutas och bör utredas närmre. GENERELL UNDERHÅLLSNIVÅ Mycket låg Medel Hög KOMMANDE UNDERHÅLLSBEHOV Lågt Medel Mycket högt

7 (10) 2.8 Taxeringsinformation och fastighetsrättsliga förhållanden TAXERINGSINFORMATION Taxeringsvärde(kr): Markvärde(kr): Byggnadsvärde(kr): Värdeår: 1929 Taxeringsår: 2015 Övrigt: Standardpoäng 25 I bilaga återfinns ett utdrag ur fastighetsregistret. Av denna bilaga framgår, utöver ovanstående, bland annat information kring eventuell tomträtt, planförhållanden, eventuella gemensamhetsanläggningar och servitut samt inteckningar (pantbrev). Fyra pantbrev om totalt kronor finns uttagna i fastigheten. Vid eventuell anslutning till samfällighet eller gemensamhetsanläggning framgår detaljer kring detta nedan. 2.9 Övrigt Rättigheter som berör fastigheten samt andra övriga upplysningar: Inget att notera Ovanstående taxeringsvärde för byggnad bedöms ej vara relevant p.g.a. byggnadens status enligt beskrivning ovan.

8 (10) 3 Slutsatser 3.1 Värderingsmetod och bedömning Objektet har värderats med ortsprismetoden. Ortsprismetoden innebär att värderingsobjektet jämförs med sålda fastigheter med liknande egenskaper, exempelvis utifrån objektstyp, läge och standard. Hänsyn tas till den värdeutveckling som skett mellan förvärvs- och värdetidpunkt. Köpeskillingarna jämförs direkt eller normeras med avseende på en eller flera värdebärande egenskaper, exempelvis area, taxeringsvärde m.m. En analys av ortsprismaterial visar att medelvärdet för köpeskillingskoefficienten (K/T) för närvarande är ca 1,84. D.v.s. att man i genomsnitt betalat ca 1,84 x taxeringsvärdet (FFT-15). Variationen i ortsprismaterialet ligger mellan 1,29 och 2,71. Följande urvalskriterier har legat till grund: Period från , småhusfastigheter med typkod 220 och värdeår äldre än 1970, boarea kvadratmeter, maximal tomtareal om kvadratmeter och standardpoäng

9 (10) Köpeskillingarna för jämförelseobjekten varierar mellan ca kronor med ett medelpris om ca kronor. Det genomsnittliga jämförelseobjektet i materialet har en boarea om 101 kvm, biarea om 68 kvm, värdeår 1956 och standardpoäng om 28. Värderingsobjektet bedöms ha egenskaper som sammantaget är betydligt sämre än det genomsnittliga jämförelseobjektet. Det kan konstateras att inget av objekten i jämförelsematerialet är fullt jämförbart med värderingsobjektet, främst på grund av det omfattande renoveringsoch saneringsbehov som föreligger för att göra bostadsbyggnaden inom värderingsobjektet beboelig. Bedömning av marknadsvärdet för småhus med stort renoveringsbehov och/eller med befarade eller konstaterade brister i olika omfattning visar i normalfallet en större värderingsosäkerhet än vid marknadsvärdebedömningar av småhusfastigheter där ovan angivna förhållanden ej förekommer. Förutom analys av de försäljningar som skett bygger analysen också på ett moment av marknadssimulering, dvs hur marknaden (potentiella köpare) förväntas resonera och kalkylera. Här är bedömningen av efterfråge- och utbudssituationen av betydelse och hur det aktuella området och objektet står sig i konkurrens till andra tänkbara alternativ. Det kan noteras att det ej går att fastställa hur stor marknadsvärdepåverkan en viss bedömd nödvändig reparationskostnad får vid en försäljningssituation. Potentiella köpare har normalt olika förutsättningar när det gäller upphandling av byggnadsmaterial och på vilket sätt man väljer att utföra byggnads- eller reparationsarbeten på. Man kan handla upp tjänster eller utföra genom eget arbete eller egen firma varför den ekonomiska kalkylen i teorin ser olika ut för varje enskild aktör. Det föreligger därför ingen hundraprocentig korrelation mellan en bedömd nödvändig reparationskostnad och marknadsvärdepåverkan i kronor.

10 (10) 3.2 Marknadsvärde Mot bakgrund av vad som redovisats i värdeutlåtandet bedöms marknadsvärdet av värderingsobjektet Sunne Åmberg 6:34 vid värdetidpunkten oktober månad 2017 till: kronor Trehundratusen kronor Motsvarar K/T 0,57 Karlstad Dennis French Fastighetsvärderare Pär Höijer MRICS, auktoriserad fastighetsvärderare och av Sveriges Handelskamrar förordnad fastighetsvärderare Kontaktuppgifter värderare Adress: Våxnäsgatan 3, 2tr, Karlstad Telefon nr: Epost: dennis.french@naisvefa.se Bilagor Bilaga 1: Bilaga 2: Bilaga 3: Fotografier av värderingsobjektet Utdrag ur fastighetsregistret, inklusive kartor Allmänna villkor för värdeutlåtande

11 Bilaga 1: Fotografier

12 Bilaga 1: Fotografier

13 Bilaga 1: Fotografier