Grepp om driften. Automatiserad styrning och driftövervakning i kommunens byggnader SVENSKA KOMMUNFÖRBUNDET

Transkript

1 Grepp om driften Automatiserad styrning och driftövervakning i kommunens byggnader SVENSKA KOMMUNFÖRBUNDET 1

2 Svenska Kommunförbundet 1997 Adress: Stockholm. Tfn Epost: Webbplats: ISBN: Tryckeri: Katarina Tryck AB, Stockholm Text: Jan Hedlund Redigering, illustrationer och form: Björn Hårdstedt Distribution: Kommentus Förlag, tfn

3 Förord Den här skriften handlar om hur man kan använda modern teknik som hjälpmedel för en effektiv automatisk styrning och övervakning av fastighetsdriften i kommunens lokaler. Den förklarar för all icke-tekniker hur tekniken fungerar, pekar ut framgångs faktorer och varnar för vanliga fallgropar. Skriften riktar sig främst till fastighets- och driftansvariga tjänstemän i kommunerna. Syftet är att ge värdefull vägledning till kommuner som vill utveckla arbetet med automatiserad styrning och övervakning i fastighetsdriften. De som väljer att även fortsättningsvis arbeta med manuell styrning och övervakning kan också få många bra tips i skriften. Skriften tar upp flera problem som kommunens fastighetsansvariga har. Ett stort problemområde är svårigheterna att i samma fastighetsbestånd få olika leverantörers produkter att kommunicera. Detta har i många fall skapat ett beroende av en enskild leverantör, vilket i sin tur försvårat upphandling av styr- och reglerutrustning. Lösningar i form av öppna system beskrivs i skriften. Ett annat område som kräver ökad uppmärksamhet är fastighetsorganisationernas förmåga att ta till sig den nya tekniken. Tekniken innebär att användningen på ett annat sätt än tidigare förändrar arbetsinnehåll och rutiner i driftorganisationen. För innehållet svarar Jan Hedlund, META Fastighets Administration AB. Till sin hjälp har Jan haft en styrgrupp bestående av Stig Rylander och Torbjörn Isaksson Jönköpings kommun, Stig Jansson Vänersborgs kommun, Sven-Erik Sedin, Örnsköldsviks kommun, Hans Isaksson, NUTEK, Ulf Sandgren och Ted Lindqvist, Svenska Kommunförbundet. För exemplen i skriften riktas ett stort tack till Bengt Engberg, Borås Kyrkogårds förvaltning; Lars Löfstedt, Systembolaget; Michael Jörgensen, EVR&Wahlings; samt Stig Jansson och Bo-Göran Karlsson, Vänersborgs kommun. Tack även till Bo Zetterman, Örebro kommun samt Stefan Johansson och Lars Wikström, KM-Elteknik för värdefulla bidrag. Stockholm i januari

4 Innehåll Sammanfattning Nuläget famla i mörkret...12 Nuläget. Idag saknas således det mesta hos de flesta. Tekniken är ändå avgörande 2. Vilka är vinsterna vid övergång till modern teknik?...16 Vinsten måste alltid ställas i relation till vad det kostar. Kalkyl, lönsamhetsbedömning och uppföljning är A och O. Lönsamma exempel 3. Datoriserade system främst en kommunikationsfråga...28 Övervakning insamling, beräkning och analys av data. Styrning aktiv påverkan utan automatisk återkontroll. Reglering avsiktlig påverkan med automatisk återkontroll. Utveckling av styr- och övervakningssystem har pågått länge. Datoriserade system arbetar med flera nivåer. Standardiserade protokoll på olika nivåer. Utvecklingen i korta drag. Vilka funktioner kan styras?. Fortsatt beroende av ett fåtal leverantörer 4. Öppna systemlösningar...35 Inget nytt under solen. Vad kan man göra?. Bra provisorium. Viktiga baskrav på öppna system. Leverantörer. Enstaka eller flera operatörsplatser 5. Den nya generationens styr- och övervakningssystem...42 Uppbyggnad av den nya generationens styrsystem. Huvudaktörer. Fördelar med den nya generationens styr- och övervakningsteknologi. Den nya tekniken ställer krav på ny yrkesroll 6. Det viktiga förberedelsearbetet...47 Konkretisera framtidsvisionen! Genomför nulägesanalys! Formulera utvecklingsstrategi! Skissa på olika principlösningar gör lönsamhetsbedömningar! Bygg upp kompetens, anpassa organisation! Rätt kompetens med rätt styrning A och O...55 Drift och förvaltning i samma båt. Principiell styrstruktur förvaltning och drift i samverkan? Driftorganisationens viktiga funktioner. Centralisering av styr- och övervakningsfunktioner en nödvändig utveckling. Interna eller externa resurser för styr- och övervakning eller både och. Successiv utveckling. 8. Projektering, upphandling och genomförande några tips..61 Projekteringen konkretiserar målsättningen och avgör vilken anläggning man får. Utvärdering/upphandling inte främst en prisfråga. Projektgenomförandet handlar mycket om delaktighet. De vanligaste fällorna. Några tips för framtiden. 9. Koppling mellan fastighetsadministrativa system och styr- och övervakningssystem...68 Många stängda dörrar. Så här borde det vara. Öppna datasystem krävs av alla leverantörer. Integration mellan olika systemkategorier i framtiden. Kommer styr- och reglerföretagen att utveckla även fastighetsadministrativa system i framtiden. 10. Några exempel på användning...75 A. Borås kyrkoförvaltnings energisparprogram. B. Effektivare drift med datoriserad styr- och övervakning hos Systembolaget. C. KTH:s satsning på datoriserade styr- och övervakningssystem öppna system. D. Vänersborg kommuns satsningar på överordnade datoriserade styr- och övervakningssystem. Ordlista

5 Sammanfattning Vi lever i en tid där det ställs ökande krav på besparingar och rationaliseringar inom den offentliga sektorn samtidigt som arbetslösheten fortsätter att vara hög. Då är det viktigt att hitta områden där det går att göra verkliga besparingar samtidigt som nya riktiga arbetstillfällen kan skapas. Styr- och övervakning av byggnader och lokaler är ett sådant område. Inom detta område finns det goda möjligheter att bl a kapa driftkostnaderna, samtidigt som förstärkning av resurser och kompetens oftast är en förutsättning. Få kommuner har dock ännu tagit vara på möjligheterna, främst beroende på att området är mycket tekniskt och svårt för beslutsfattare att tränga in i. Utvecklingen går så snabbt att den interna kompetensen inte riktigt hänger med. Styr- och övervakningssystem är aktuella också i samband med år 2000-problematiken. Det kommer att krävas av samtliga fastighetsägare att man går igenom sina fastigheter och byter ut eller uppgraderar system som ej klarar av att hantera övergången till nytt årtusende. Det har redan konstaterats att det finns utrustning som ej klarar år 2000 utan justeringar eller utbyte, men det är fortfarande oklart hur stor omfattningen är. Det är ont om tid och det kommer att vara kostsamt. Ambitionen med denna skrift är att ge en snabb och förhoppningsvis lättförståelig inblick i den nya teknikens möjligheter, ge tips och råd om hur man bör gå till väga, redovisa vilka krav som ställs på organisationen, samt presentera några exempel där man har lyckats eller är på väg att lyckas. Detta avsnitt är en sammanfattande aptitretare. Vad händer inom området styr- och övervakning? Vad är det inom området styr- och övervakning som har gjort att det idag står i fokus för intresset. Det som främst har hänt är att den snabba datortekniska utvecklingen har undanröjt många av de låsningar som funnits låsningar i form av leverantörsberoenden, bristande kommunikation mellan olika enheter och mellan olika fabrikat samt bristande kapacitet och användarvänlighet. 5

6 Det som var sant igår är inte sant idag. Det som rent tekniskt var en dröm igår är verklighet idag. Idag finns det exempelvis hjälpmedel som gör att styr- och övervakningssystem av olika fabrikat kan samordnas och presenteras på ett likartat sätt. Det gick inte för ett par år sedan. Idag finns system som gör att man enkelt kan styra alla en byggnads olika funktioner i ett gemensamt samordnat kontorsnätverk för presenta tion på sitt eget intranet. Idag finns system som möjliggör att man automatiskt kan anpassa varje lo kals behov av energi och ventilation till verksamhetens användning av lokalen. Vilka är vinsterna? De viktigaste vinsterna handlar om energibesparingar, rationaliseringar av olika arbetsmoment samt nyttan av nöjda kunder och en motiverad personal. Nedanstående lista ger några exempel på möjligheter till konkreta förbättringar: förbättrad komfort och miljö genom effektivare övervakning och individuell anpassning efter verksamhetens behov; minskat produktionsbortfall genom färre driftstörningar (ökad tillgänglighet); minskade kostnader för inställning av optimala klimatvärden m m vid förändring i verksamheten tack vare ökad flexibilitet i valda systemlösningar; energibesparingar (el, värme, ventilation) genom bättre övervakning och effektivare verksamhetsstyrd förbrukning; effektbesparingar (t ex genom tidsstyrning av effekttunga installationer); minskat vattenuttag (t ex genom effektivare övervakning) arbetsbesparingar genom t ex fjärravläsning av mätvärden och centraliserad styrning- och övervakning; effektivare personal och ökad arbetsglädje genom ökad motivation och kompetensutveckling. Det är ofta inga små vinster det handlar om. Som framgår av exemplen i skriften har man kunnat göra energibesparingar i intervallet % Förbättrad service och komfort samt ökad tillgänglighet ger nöjda kunder, och att ha nöjda kunder är mycket arbetsbesparande och motivationshöjande. En nöjd kund ringer inte och klagar. En nöjd 6

7 kund som ger uttryck för sin uppskattning skapar en mer motiverad driftpersonal. Vad är det som egentligen skapar dessa vinster? Det är lätt att tro att det är den nya tekniken för styr- och övervakning med möjlighet att centralt styra och övervaka byggnader och lokaler som i sig skapar vinstmöjligheterna. Det är lätt att fascineras av datorernas och processorernas snabba utveckling och tro att det är dessa som skapar vinsterna. Det är sant att den nya tekniken med distribuerad datakraft är viktig, och att utvecklingen mot standardiserade kommun ikationsprotokoll skapar nya möjligheter. Men det är viktigt att komma ihåg att det inte är de automatiserade styr- och övervakningssystemen själva som skapar resultatet. Det är åtgärderna som görs för exempelvis energibesparing både hos driftpersonal och brukare, det är arbetet som görs för att ställa in rätt värden på anläggningarna och det är den aktiva övervakningen och analysen som skapar resultatet. Man kan komma långt med manuell styr- och övervakning om bara engagemanget och resurserna finns. Styr och övervakning handlar mycket om en balans mellan komfort, miljö och ekonomi. Det är lätt att sänka energikostnaderna om man bara får sänka temperaturen någon grad eller så. Detta innebär att det krävs en nära relation mellan lokalnyttjare och driftpersonal där driftens uppgift framförallt är att vara serviceorganisation inom ramen för sitt uppdrag att effektivt förvalta anläggningarna. Driftpersonalen är strategisk i fastighetsförvaltningen i den meningen att det är den kategori som har den mest frekventa kund kontakten och därmed störst betydelse för upplevd kundtillfredsställelse. Hur går man till väga för att hamna rätt? Många ser styr- och övervakningen som en rent teknisk fråga som man tar ställning till i samband med ombyggnader eller vid genomförande av underhållsåtgärder. Få ansvariga i kommunerna har lyft upp denna problematik till den strategiska nivå där den hör hemma. Det gäller inte primärt att sätta energisparmål och finna nya tekniska lösningar för anläggningar, utan att först sätta upp tydliga mål för primärverksamheterna för hur man inom ramen för en effektiv verksamhet kan utveckla sitt beteende, ändra rutiner 7

8 m m mot ett mer energisnålt och miljömedvetet samhälle. Därefter kan man med den nya tekniken effektivisera drift organisa tionen, hjälpa till att sänka drift- och underhållskostnader na, förbättra komforten samt öka motivationen hos driftpersonal och anställda/ brukare i verksamheten. Det underlättar oftast att ha ett logiskt körschema att gå efter även om detta inte innebär att man slaviskt måste följa schemat. De viktigaste huvudpunkterna i ett sådant schema är: Konkretisera framtidsvisionen. Upprätta mål för verksamheten beträffande exempelvis minskad energiför brukning, effektivisering av övriga drift- och underhållskostnader, förbättring av miljö och komfort och effektivisering av den interna organisationen. I en vision bör målen ha en sådan höjd att det krävs ett stort mått av ansträngning att nå upp till målen. Genomför nulägesanalys. Vilken egen eller extern kompetens finns, vilka tekniska system finns idag i byggnaderna, vilka byggnader har den högsta vinstpotentialen, vilka investe ringsmöjligheter finns, vilka leverantörer finns, etc. Det är inte tanken att själva nulägesanalysen ska vara särskilt resurskrävande. Däremot är det viktigt att den görs av någon med god kunskap om vilka krav som gäller för att lyckas med datoriserade styr- och övervakningssystem Formulera utvecklingsstrategi. En ofta lyckosam strategi i förvaltningssituationen är att satsa på enkla, användarvänliga lösningar och skynda långsamt genom att utvecklas tillsammans med personalen och i takt med att kompetensen och resurserna utvecklas. Exempelvis kan man arbeta i två tydliga steg: Första steget: Börja med samordnad datoriserad mätning och övervakning (fjärravläsning av mätvärden, mediaanalys, larmövervakning, etc). Tillsätt ansvarig för uppföljning Andra steget: Optimera driften av anläggningarna via t ex samordnad informa tions hantering till drift central och val av öppna systemlösningar. Välj standardiserade och enkla lösningar. Det andra steget förutsätter att det finns intresserad och kompetent personal för att hantera systemen och genomföra erforderlig uppföljning. 8

9 Skissa på olika lösningar, gör lönsamhetsbedömningar. Vid analys av alternativen bör man välja teknisk lösning med hänsyn till vad man har idag, göra ekonomiska bedömningar (gärna enkla pay off-kalkyler), göra bedömningar av kundnyttan, samt anpassa lösningen till den egna organisationens kompetens och resurser. Välj principlösning, ta fram riktlinjer för uppföljning. Val av principlösning blir en avvägning mellan förväntade nyttoeffekter i relation till nuläget, sannolikheten för inträffande, den tid det tar innan effekterna uppträder och det erforderliga resursbehovet. Bygg upp kompetens, anpassa organisationen. Man må välja vilken principlösning som helst, men har man inte tillgång till kompetent och engagerad personal finns små förutsättningar att lyckas med denna typ av projekt. Personligt engagemang, kompetens, delaktighet och tillgång till resurser för mindre investeringar är några av de viktigaste framgångsfaktorerna som har kommit fram vid intervjuer av de organisationer som har lyckats i sin introduktion av samordnade datoriserade styr- och övervakningssystem Viktiga förutsättningar för att lyckas Avgörande för att uppnå dessa vinster är således att det finns tillgång till kompetent och motiverad arbetskraft, att det finns en ändamålsenlig organisation med resurser men också att det finns tydliga mål framtagna för verksamheten och dess utveckling. Nedan följer några exempel på ytterligare framgångsfaktorer som framkommit vid analys av de som lyckats: Samma filosofi och uppfattning hos fastighetsledning, fastighetsförvaltning och driftpersonal kring styr- och övervakningens ekonomiska betydelse. Samma syn på avläsningsproblematiken (manuellt kontra maskinellt). Problemorienterat synsätt hos personalen tekniken är inget självändamål, tekniken är ett hjälpmedel. Frihet från statustänkande när det gäller tekniska prylar och tekniska lösningar. Upphandlingskunskap/erfarenhet är ett måste. Inarbetat förtroende hos politiker och beslutsfattare bl a för att få medel för erforderliga satsningar. 9

10 Försiktighet långsiktighet delaktighet. Ytterligare framgångsfaktorer med koppling till planering och genomförande: Se till att få ett engagemang från leverantören under garantitiden som är fokuserat på hur man följer upp och hur man sparar energi och hur man utvärderar istället för de traditionella servicebesöken. Skapa ett väl utvecklat utbildningsprogram t ex vad gäller Hur följer jag upp mina fastigheter, vad är intressant? Vad kan jag använda för systemtänkande som är långsiktigt hållbart? På vad ska jag lägga krutet i min driftorganisation? Hur använder man loggboken som viktig informationskälla? Se till att handhavandet är enkelt vid köp av avancerade styroch övervakningssystem. Skapa standardiserade uppföljningsmetoder. De flesta saknar mål, strategi och konsekvent uppföljning. Köp öppna system med koppling till kontorsnätverk för att bredda tillgängligheten till informationen. Se till att presentera begriplig helhetsinformation. Starta med en problemfastighet, någon som drar mycket energi. Gör investeringskalkyler. Sätt upp lönsamhetsmål. Välj systemlösning. Låt driftpersonalen vara med hela vägen. Det finns också faktorer som medverkar till att försvåra ett lyckosamt genomförande. Här är några exempel på käppar i hjulet : Att installera enbart ett fjärravläsningssystem anses inte riktigt fint. Inte mycket status jämfört med ett helt styr- och övervakningssystem. Marknadsföringen från leverantörerna av sådana här anläggningar är mycket bristfällig. Teknikfixeringen. Styr- och övervakningsutrustning är bara ett verktyg. Det är vad man gör med verktyget som är det intressanta inte blotta innehavet. Bristande kompetens vid åtgärder. Det är vanligt att driftfolk åker på samma larm 10 gånger per månad. Man återställer larmet men vet ej hur man ska åtgärda felet. Det är t om så att man i värstingfallet inte är intresserad av att ta bort larm då detta kan medföra att jourpengar på helgerna kan försvinna. 10

11 Tekniker har en viss förmåga att använda så avancerad teknik som möjligt vilket senare skapar problem för driftorganisationen. Det är lätt att förlora sig i detaljer (mätvärden) men sakna överblick över vad som händer i anläggningen i stort. Många kommuner som har datoriserade system har inte haft kompetens att själva välja den tekniska lösningen utan har fått förlita sig på sina konsulter eller leverantörer. Detta har lett till att kommunens egen kompetens och engagemang inom området inte har utvecklats. Det lyckade exemplets makt Det finns få bättre sätt att få gehör för en idé eller ett projekt än att visa på några lyckade exempel där man faktiskt har uppnått det mesta av det positiva man har målat upp. Naturligtvis blir man nyfiken när man hör att: Borås Kyrkoförvaltning ( kvm) har lyckats pressa energikostnaderna med kronor per år genom att optimera anläggningarna och införa övergripande datoriserade styr- och övervakningssystem Systembolaget har de senaste 15 åren lyckats sänka energiförbrukningen med ca 75 % vilket i dagens penningvärde har medfört besparingar på uppemot 20 miljoner kronor per år. Besparingarna har uppnåtts genom en blandning av konventionella åtgärder och införande av central datoriserad styrning och övervakning av fastigheterna Vänersborgs kommun, som nyligen investerat i centralstyrd datoriserad styr- och övervakning och utrustning för fjärravläsning av mätare, konstaterar bl a att man bara genom att slippa åka ut och läsa av mätarna tjänar in vad investeringen kostar per år. Lägger man därtill förväntade energi spareffekter, konstaterat minskat vattenläckage m m förstår man att investeringen redan har betalat sig Nu är det dags för Er att bli det lyckade exemplet. Lycka till! 11

12 Kapitel 1. Nuläget famla i mörkret Rubriken kan tyckas lite utmanande men i hur många kommuner kan man säga att man: har en tydlig och långsiktig strategi för effektivare energianvändning i sina verksam hetslokaler? vet hur man ska utnyttja ny teknik för automatiserad styrning och över vakning? har erforderlig kompetens inom ämnesområdet? Bilden man får är att det är ganska få som kan sägas ha ett bra grepp om problematiken. Både den lilla och den stora kommunen kan behöva en bättre utvecklad strategi och en ökad egen kompetens. Man brukar traditionellt säga att datoriserad styr- och driftövervakning är ett tekniskt komplicerat ämnesområde som det är svårt att tränga in i. Leverantörerna har dessutom medverkat till att göra det ännu svårare genom att leverera slutna och tekniskt komplicerade lösningar. Teknikutvecklingen går dessutom framåt i ett mycket snabbt tempo genom främst utvecklingen av bättre och billigare processorer som ger snabbare dataöverföring och kommunikation. Detta kan givetvis vara en förklaring till att man har så svårt att få ett bra grepp om verksamhets området men det är ändå andra förklaringar som tonar fram som viktigare parametrar vid en närmare granskning. Nuläget Många medelstora kommuner känner nog igen sig i nedanstående beskrivning av dagens situation: Datorisering av styr- och övervakning av våra verksamhetslokaler sker enbart i samband med större ombyggnad eller i vissa fall vid planerat underhåll av reglerutrustning. Utvecklingen har styrts av ombyggnadsansvariga och av aktuella upphandlingsregler. Man har ofta tagit det billigaste altenativet. Central styrning har 12

13 saknats. Få tankar på konsekvenser för förvaltningsskedet. Något bättre idag. Nej, någon långsiktig strategi för val av styr- och övervakningssystem har vi aldrig haft säger den nye vvs-ingenjören. Strategin har varierat med vem som har varit ledande vvs-ingenjör, driftchef, etc. Varje individ har dokumenterat sig genom att välja sitt eget koncept och fabrikat. Just nu har vi fem olika fabrikat som lever i var sin sluten värld. I vissa fall har vi flera generationer av samma fabrikat som inte ens kan prata med varandra. Nu är det min tur att ha en vision hur vårt framtida koncept ska se ut. Nej, någon strategi för att effektivisera våra styr- och övervakningsrutiner i en förvalt nings situation för att uppnå vissa energibesparingsmål har vi inte tagit fram. Det mesta av exempelvis energistatistiken hämtas in manuellt av oss. De handskrivna protokollen lämnas till energibolaget som i sin tur läser in datan på diskett och skickar denna till oss för införande i vårt driftstatistiksystem. Vi på driften har bara pengar för att sköta det löpande underhållet. Förvaltarna har investeringsmedlen. Vi har svårt att motivera lönsamma investeringar i styr- övervak ningsutrustning. Nej, vi har inga bra exempel på när vi genomfört en investering i styr- och övervakningsutrustning i syfte att uppnå kalkylerade energisparvinster. Nej, vi har inte heller gjort någon egentlig uppföljning av de vinster som erhållits genom de investeringar i styr- och övervakningsutrustning som vi gjort hittills. Genom att vi har en organisation som är grupperad efter husansvar räcker inte kompe tensen när det gäller styr- och övervakningsutrustning till. Vaktmästarna/fastighets reparatörerna ska ju kunna sköta allt. Men vi kommer att organisera om oss och skapa en värme- och ventilations grupp som kommer att ansvara för värme- och ventilations systemen i hela kommunen. Inte ens i den nya organisationen kommer vi att ha tillräcklig kunskap om teknik utvecklingen inom styr- och övervakningsområdet. Vi kan exempelvis ingenting om den nya Lonworks-tekniken. Intresset från politikerna är märkligt litet trots att det många gånger är fråga om stora investeringar och besparingspotentialen i bland annat energiförbrukning är stor. 13

14 I den lite mindre kommunen kan det låta så här: Vi inser behovet av en utveckling mot en datoriserad styr- och övervakning men vi saknar både kompetens att välja system och att sköta dessa. Vi är helt i händerna på konsulter och leverantörer. Vi litar inte riktigt på att de lokala konsulterna kan detta komplexa område så att vi får enkla, långsiktigt hållbara lösningar som är öppna för att kunna koppla ihop olika typer av leverantörers produkter. Utvecklingen går ju så snabbt. Det är lätt att hamna i för dyra och tekniskt avancerade lösningar. Vi har datoriserade system som idag inte används fullt ut. Vi fick så många larm att papperet tog slut i skrivarna. Systemet upplevdes inte som användarvänligt. Vi som är små bör ju hålla oss till en leverantörs produkter. Detta har begränsat våra möjligheter till nytanke. Idag saknas således det mesta hos de flesta Man kan sammanfatta de viktigaste anledningarna till att man idag har svårt att planera och genomföra projekt som långsiktigt syftar till effektivisering av verksamheten genom introduktion av automatiserad styr- och övervakning av lokaler i följande rubriker: Bristen på formulerade mål. Man saknar konkreta mål för energibesparingar, mål för miljö förbättringar, mål för effektiviseringar av verksamhetens arbetsuppgifter. Brister i formulerad strategi. I de fall man har uppsatta mål saknar man en uttalad strategi för hur man i ett kortare och längre perspektiv ska uppnå de uppställda målen. Brister i aktivitetsplan. I de fall man har både formulerade mål och en tydlig strategi saknar man tydliga aktivitetsplaner för hur man inom ramen för sina mål och sin strategi ska uppnå efterfrågat resultat. Brister i organisatorisk uppbyggnad och bristande kompetens. Organisationen är ej lämpligt uppbyggd och/eller kompetensen är otillräcklig med hänsyn till exempelvis behoven: att initiera och motivera rationaliserings investeringar, att upphandla och sköta datoriserade styr- och övervakningssystem, att sköta uppföljning mot mål. 14

15 Tekniken är ändå avgörande Det går dock inte att komma ifrån att det är teknikens förutsättningar och utveckling som styr möjligheterna att effektivisera och spara. De tekniska möjligheterna att skapa enkla leverantörsoberoende system har faktiskt ökat på senare tid. Det finns idag helt andra förutsättningar än för bara några år sedan att styra och följa upp olika funktioner i fastighets verksamheten. Idag finns realistiska möjligheter även för den lilla kommunen med sina knappa resurser att satsa på avancerade datoriserade styr- och över vaknings - system samt på system för uppföljning av uppsatta mål. 15

16 Kapitel 2. Vilka är vinsterna vid övergång till modern styr- och övervakningsteknik? Det finns många som är skeptiska till ny teknik och som menar att det mesta är en lekstuga för tekniker. Det gäller speciellt inom området datoriserad styr- och övervakning. Går man flyktigt förbi en central anläggning kan det faktiskt se ut som om man håller på med någon avancerad form av datorspel. Det ska ju inte heller förnekas att många tekniker inom området kanske är mera fascinerade av själva tekniken än de problem som hjälpmedlen ska försöka lösa. Att ha och sköta avancerad teknisk utrustning ger ju också status. Men detta till trots så inrymmer den moderna styr- och övervakningstekniken många källor till vinster i form av förbättringar i miljön, effektivisering i organisationen och energibesparingar. Nedan beskrivs de viktigaste vinsterna lite närmare: Förbättrad inomhusmiljö, komfort, luft En viktig del av en offentlig fastighetsförvaltnings verksamhet är styrning och kvalitets säkring av innemiljö och kretsloppsanpassning. Ofta är det den operativa driftpersonalen som dagligen vistas i lokalerna som har den bästa möjligheten att påverka utfallet inom dessa områden. För att fatta rätt beslut och kunna genomföra nödvändiga förändringar och justeringar krävs dock information om temperaturer, luftfuktighet, luftomsättning, emissioner, ljud och ljusförhållan den, vatten och energiförbrukning och de tekniska installa tioner nas momentana drift och prestanda. Genom automatiserad styrning och driftövervakning får man, med hjälp av datorer, givare och kommunikationsutrustning praktiska möjligheter att fjärrövervaka och styra lokalerna på ett samordnat sätt. Med hjälp av den nya tekniken har det skapats praktiska möjligheter att för i princip varje lokal anpassa ventilation, temperatur, belysning m m till den aktuella verksamhetens behov av ren luft, 16

17 jämn temperatur, god ventilation och tillfredsställande belysning. För den aktuella verksamheten finns det därför stora miljövinster att hämta genom att man med rätt val av styr- och övervakningssystem kan erhålla de rätta funktionerna, med rätt kvalitet, på rätt plats och i rätt tid. Lägre energiförbrukning och sänkta effektuttag Idag kostar energin i Sverige ca 35 öre per kwh. Sannolikt kommer priset att öka med 2 3 öre per år, bland annat som en följd av kärnkraftsavvecklingen. På sikt kommer vi att närma oss Europas energiprisnivå. I Tyskland är kostnaden idag ungefär dubbelt så hög som i Sverige. Balansen mellan kostnaden för värme och el i fastigheterna kommer att förändras. Idag innebär sänkta värmekostnader ofta ökade elkostnader. Höjda elpriser kommer att medföra en strävan efter att även hålla ned elförbrukningen. Sammantaget innebär detta att energisbesparande insatser återigen kommer att bli i högsta grad intressanta och lätta att motivera ur lönsamhetssynpunkt. Energisparvinster uppstår ofta direkt genom att man återställer anläggningarnas inställningar till sina ursprungliga värden som de haft vid tidpunkten för installationen. Inställningarna har ofta ändrats av vaktmästare eller motsvarande som, helt förståeligt, varit mer intresserade av att avhjälpa klagomål, t ex genom att höja temperaturen eller stänga av en fläkt, än av att optimera anläggningens funktion. Att återställa anläggningens funktion kan man göra utan automatiserade styr- och övervakningssystem, men genom automatiserade system som hanteras av kompetent personal riskerar inte anläggningens effektivitet att förfalla. Många komplexa fastigheter är överdimensionerade när det gäller effektuttag. Detta är ett resultat av den traditionella uppdelningen vid projektering mellan värme, ventilation och komfortkyla, där var och en dimensionerar efter bästa kapacitet. Genom styrning och kontroll av effektförbrukningen kan gränserna för maximal effektförbrukning sänkas och därmed även fasta kostnader och abonnemang. 17

18 Hitta avvikande funktioner och beteenden Kvalitetsförbättringar i mätningar och effektivare övervakning av anläggningarnas funktion skapar förutsättningar att hitta avvikelser från fastighetens/anläggningens normala beteende. Man upptäcker snabbt om toaletter står och rinner eller att en fläkt har stannat. I systemen finns profiler över fastighetens normala förbrukning i olika situationer, och man kan därmed snabbt se avvikelser. Detta ger direkt energisparvinster. Med dagens teknik för styrning av ventilation, värme, belysning m m kan man på ett snabbt och bekvämt sätt anpassa energiförbrukningen till de i varje ögonblick aktuella behoven. Det kan gälla sänkning av temperatur m m under skollovsdagar, skolsalar som inte används på rasterna eller styrning av belysningen och ventilationen i idrottshallar. Genom denna typ av anpassningar kan i många fall stora energisparvinster göras. Effektivitetsökningar i verksamheten Manuella avläsningar av värme, el och vattenförbrukning ska göras åtminstone varje månad för att erhålla en tillfredsställande statistik för uppföljning av mediaförbrukningen. Detta arbete sköts idag ofta av förhållandevis kvalificerad personal, t ex rörmokare eller maskinister som egentligen är utbildade för att arbeta med anläggningarna. Mycket tid måste avsättas varje månad då de aktuella fastigheterna ofta är lokaliserade flera mil från driftcentralen. Alternativt sköts detta av vaktmästare som sällan är motiverade eftersom man oftast inte arbetar med uppföljning och analys av mediaförbrukningen. Genom övergång till fjärravläst driftstatistik (övervakning) kan den kvalificerade personalen stanna på hemmaplan och ägna sin tid åt att optimera anläggningarna, att analysera mätvärden, att upptäcka och åtgärda avvikelser från profilen. Ökad kompetens och motivation Tekniker gillar teknik och tekniska prylar. Tekniker gillar även precision i inställningar och mätningar. Med den nya datorbaserade tekniken för styr- och driftövervakning väcks ofta personalens 18

19 motivation genom de intressanta, användarvänliga tekniska hjälpmedlen och genom det preciserade resultat som levereras. Man kan avläsa mätvärden vid exakt rätt tidpunkt, även på nyårsafton, och man kan justera temperaturer på en halv grad när. Man kan när som helst gå in och läsa av det exakta tillståndet i en anläggning. Detta leder till att kompetensen höjs och intresset för uppföljning av driftdata m m ökar. Risken är dock som alltid att man fokuserar på detaljerade mätvärden och glömmer helheten. Detta kan endast motverkas genom utbildning där man varvar teknik med ekonomi och där man tydligt slår fast vilka parametrar som verkligen har betydelse för exempelvis god komfort och låg energiförbrukning. Ökad tillgänglighet och förbättrad funktion Genom en väl utbyggd och fjärrstyrd styr- och övervakningsteknik upptäcks fel snabbt. Informationen är lättillgänglig. Man kan åtgärda fel och omedelbart avläsa effekterna. (Om informationen finns i kontorsnätverket eller om Internet används innebär detta att man kan koppla in sig i stort sett överallt). Vinsten ligger i att verksamheterna kan bedrivas effektivare genom minskad tid för driftstopp och andra störningar. Vinsten måste alltid ställas i relation till vad det kostar Att hitta generella vinstmöjligheter är således lätt, men för att erhålla vinsten måste man oftast göra investeringar av olika slag. Varje byggnad är unik med sin speciella kombination av ålder, ingående anläggningar och verksamhet. Det är exempelvis knappast lönt att datorisera en byggnad med gammal utrustning. Datoriseringen bör göras i samband med modernisering. Ett problem i sammanhanget är att återinvesteringar i utrustning och installationer ofta glöms bort. Dessa prutas ofta bort i fastighetsägarens satsningar på planerat fastighets underhåll. Gamla regleranläggningar från 60-talet finns kvar. För att inte tala om komplexa 70-talsanläggningar som knappt någon vågar röra av rädsla för att funktionaliteten ska äventyras. För att få till stånd lönsamma investeringar i styr- och övervakningssystem måste således dessa ofta kombineras med en Terve, är det informationscentralen? Ni skulle inte kunna höja temperaturen några grader?! Hur mycket teknisk utrustning man än har monterad kan det givetvis ändå ha ett stort värde i de fall man ej har tillgång till kvalificerad arbetskraft att vaktmästarna regelmässigt besöker anläggningarna då och då och kontrollerar att de fungerar normalt 19

20 större underhållsinvestering, miljöinvestering eller en investering för anpassning av byggnaden till nya verksamheter. Intresset för att verkligen genomföra nödvändiga underhållsinvesteringar i installationer och utrustning kan dock påverkas av att man kan påvisa framtida kostnadsbesparingar genom att utnyttja möjligheterna som den datoriserade styr- och övervakningstekniken innebär. Problematiken med år 2000, som innebär att befintlig styr- och övervakningsutrustning snarast måste ses över och i många fall även bytas ut eller uppgraderas, innebär ett unikt incitament för att samtidigt ta ett samordnat helhetsgrepp på hela styr- och övervaknings problematiken. Genom en sådan kombination kan investeringar som enbart möjliggör fortsatt funktion samordnas med lönsamma rationaliseringsinvesteringar. En rekommendation är därför att alltid göra individuellt avpassade kalkyler för de byggnader där man kan se besparingsmöjligheter och därvid kombinera satsningar på styr- och övervakningssystem med andra angelägna investeringsprojekt. Här finns utrymme för initiativkraft från driftansvariga. Kalkyl, lönsamhetsbedömning och uppföljning är A och O Varje klok investerare vill veta vilka vinstmöjligheter som finns och hur stor risk invester ingen innebär. Bedömning av lönsamhet och risk i fastighetssammanhang är relativt komplext. Investeringar som rent tekniskt är lönsamma kan ur fastighetsekonomisk synpunkt vara helt felaktiga. Detta kan enklast åskådliggöras med faktumet att en byggnad som är i tekniskt perfekt skick, men vars lokaler ingen vill hyra, i princip är värdelös. Investeringen måste således bl a ställas i relation till: byggnadens lönsamhet på sikt med och utan åtgärder (finns en hyresmarknad för denna byggnad till en acceptabel hyresnivå, vilka investeringar krävs för detta); verksamhetens glädje av att få åtgärderna genomförda, t ex genom förbättrad komfort; besparingsmöjligheter i framtida drift- och underhållskostnader; effektiviseringsmöjligheter i förvaltnings- och driftverksamheten. 20

21 Fastighetsekonomisk analys och sammanvägd bedömning enligt ovan görs av de som ansvarar för fastigheterna i verksamheten, dvs oftast fastighetschefer och förvaltare. Den tekniska bedömningen görs av driftansvariga. Ska investeringar av denna karaktär komma till stånd krävs således att samarbetet mellan fastighetsoch driftansvariga verkligen fungerar. Avsaknaden av ett kreativt och fruktbart samarbete mellan fastighets- och driftansvariga är dock ett stort hinder för många fastighetsorganisationer idag. Det är också ofta vanligt att man i driftorganisationerna saknar kunskap om ekonomi och kalkylering vilket gör att man ofta hamnar i underläge. Utbildning i dessa ämnesområden borde således stå högt på önskelistan. Oftast räcker enkla pay off-kalkyler I en pay-off kalkyl mäts hur lång tid det tar innan man har fått tillbaka sina investeringar. Man kan även därefter bedöma det årliga beräknade överskottet. I den enklaste formen av pay off-kalkyler tar man inte heller hänsyn till eventuella ränteeffekter av att kostnader och intäkter infaller under olika tidpunkter. Ett exempel: Projektet medför att vi för den närmaste femårsperioden (kalkylperioden) med relativt hög sannolikhet kan spara 10 % per år av den totala energiförbrukningen. Låt oss anta att detta medför en kostnadsbesparing på ca 1, 5 miljoner kronor per år i fem år. De totala invester ingarna låg på 4 miljoner och de ökade förvaltnings kostnaderna låg på 500 tkr per år. Projektet får med dessa förutsättningar en pay off-tid på 4 år och besparingen åren därefter blir ca 1 mnkr per år under kalkylperioden. Hur gör man då bedömningen av vad som är tillräckligt lönsamt. Det är lätt att förstå att investeringar som har ett eller några få års pay off-tid är lönsamma. Till sådana investeringar kan man nästan alltid få investeringsmedel. Men hur bedömer man lösningar som kanske betalar sig först på tio års sikt. Finns det verkligen investeringsmedel idag, med de knappa resurser som står till buds, för långsiktiga satsningar. Kanske möjligheterna att få genomföra långsiktiga åtgärder beror på hur man upprättar och presenterar kalkylerna kring förslagen och hur resultatet av liknande satsningar tidigare har följts upp. 21

22 Kalkylerna ska vara individuellt anpassade till den aktuella lösningen och såväl intäkter som kostnader ska bedömas med relevant noggrannhet. Kostnaderna lättast att bedöma De viktigaste externa investeringsposterna i exempelvis ett styroch övervakningsprojekt med en öppen systemlösning är: Projektledning, projektadministration (Varierar med projektets storlek, vilka som berörs i organisationen och projektets komplexitet). Kravspecifikation, riktlinjer för standard. Framtagning av förfrågningsunderlag. Upphandling, utvärdering, förhandling. Mjukvara programvara, drivrutiner (för översättning av information från olika DUC:ar, informationslagring, hantering av larm, hantering av driftstatistik, rutiner för rapporter och analyser). Kompletterande utrustning/installationer lokalt i anläggningarna för mätning, styrning och reglering (t ex sensorer, mätare, DUC:ar). Datorteknisk utrustning för det öppna samordnade systemet (datorer, terminaler, larmskrivare, bildskrivare, skärmar, modem, kablage). Eventuell koppling till andra programvaror, t ex traditionella drift- och underhållsprogram. Dokumentation, systemdokumentation, kvalitetsdokum entation, manualer, datamedia. Utbildning, kompetensutveckling, dels för hantering av programvara, dels för hantering av processen kring övervakning, uppföljning och analys. Organisationsutveckling, t ex anpassning av organisationen till nya förutsättningar. Insamling, datafångst, ofta en stor post som man tar för lätt på. Detta gäller speciellt insamling av grundinformation om byggnader, utrustning, installationer. Kostnader för egen personal uppträder på de flesta punkter enligt ovan med anknytning till aktuellt externt investeringsbehov. I detta sammanhang är det viktigt att betona att man verkligen avsätter 22

23 de resurser som krävs, och genomför den avlastning på befintlig personal som behövs. Ett vanligt problem är annars att trots att personalen ställer sig positiv görs i praktiken inte de insatser som krävs. De förseningar och den mentala tempoförlust detta skapar kan många gånger vara den största kostnaden av alla. De vanligaste kostnadsposterna för årlig systemförvaltning är: drift- och underhållsavtal för programvara och systemprogramvara, drift- och underhållsavtal för datorteknisk utrustning, installationer m m, kostnader för externt upphandlad systemdrift, kostnader för mindre systemanpassningar, t ex nya rapportlayouter, nya funktioner, nya kopplingar för enklare àjourhållning, kontinuerliga insatser för utbildning och kompetensutveckling. Dessutom tillkommer interna personalkostnader för systemförvaltning och för kontakter med leverantörerna. Nyttan främst besparingar och ökad komfort Det är alltid betydligt svårare att bedöma intäkterna. Men just den här typen av åtgärder är ändå relativt tacksamma att bedöma genom att intäktssidan i de flesta fall är någorlunda mätbar. Problemet är kanske istället att i efterhand slå fast att besparingen enbart berodde på bättre styrnings- och övervakningsmöjligheter och inte på åtgärder som man har vidtagit vid sidan om. De viktigaste intäktsposterna är: energibesparingar (el, värme, ventilation) genom bättre övervakning och genom effektivare verksamhetsstyrd förbrukning, effektbesparingar, t ex genom tidsstyrning av effekttunga installationer, minskat vattenuttag, t ex genom effektivare övervakning, besparingar i driftkostnader genom effektivare skötsel av anläggningar, ökad andel förebyggande underhåll, lägre personalkostnader, alternativt effektivare personalutnytt- 23

24 jande, genom t ex fjärravläsning av mätvärden och samordnad styrning- och övervakning, effektivare personal och ökad arbetsglädje genom ökad motivation och höjd kompetensnivå, förbättrad komfort och miljö genom effektivare övervakning och bättre möjligheter för individuell anpassning, ökad tillgänglighet, dvs mindre antal driftstörningar, ger minskat produktionsbortfall och nöjdare kunder, ökad flexibilitet vid förändringar i verksamheten. Nyttan av en effektivare och mer tillfreds personal eller kund är kanske inte helt lätt att kvantifiera men kan inte nog poängteras. En nöjd kund är mycket arbetsbesparande. Intäkter i form av förbättrad komfort och liknande kan, förutom genom ren objektiv analys, också mätas via kundenkäter eller motsvarande. Vid bedömningen av nyttan bör man alltid skilja på nytta som kan kvantifieras (mätas) och sådan som enbart kan identifieras (beskrivas). Uppföljning biljetten till nya investeringar Det går an att skriva att man kommer att göra vinster i form av besparingar, men det som är intressant för en investerare är ju att inkassera själva vinsten. Ska man få gehör för att få genomföra rationaliseringsinvesteringar är det därför absolut nödvändigt att man har bra rutiner för uppföljning. Hur såg det ut före invester ingen? Vilka drift- och underhållskostnader hade vi? Vilken förbrukning hade vi? Hur var komforten? Hur mycket arbete fick vi lägga ned på just den här byggnaden eller anläggningen? Samma frågor måste besvaras efter genomförandet av investeringen. Detta kräver att man kan mäta t ex förbrukning på bygg nadsnivå, vilket i sin tur ofta innebär att man måste sätta in extra mätutrustning i byggnaderna. Att ha full kontroll över driftkostnaderna innebär bl a också att man måste ha ett utvecklat system för arbetsorderhantering där kostnader för egen arbetskraft, material och främmande tjänster registreras för alla åtgärder som görs i byggnaden. 24

25 Det borde vara förbjudet med kallhyra Citatet i rubriken ovan får illustrera vad många förvaltare/driftansvariga känner. Det måste vara de som gör investeringarna i exempelvis energi besparande åtgärder som också får tillgodogöra sig vinsterna. Men även hyresgästerna/brukarna kan spara energi genom att ändra beteenden och arbetsform. Det är en viktig del i miljöarbetet att få alla att tänka på att hushålla med resurser av olika slag. Varje sparad energitimme innebär en förbättrad miljö. Därför bör hyresgästerna få information om den nya teknikens möjligheter. NUTEK kan exempelvis låna ut utrustning för att mäta närvarotid i rum för att se om det finns besparings potentialer. Energiförbrukningsstatistik över olika objekt kan presenteras i skolorna via Internet. Genom en tydlig dokumentation av hur fastighetsförvaltningen använder uppkomna vinster till nya investeringar för att effektivisera, spara och förbättra miljön, får verksamheterna den motivation som krävs. Genom att koppla investeringarnas storlek till vinsten blir investeringarna måttliga och sker i ett sådant tempo att organisationen kan utvecklas i takt med erfarenheterna. Det är dessutom bra att ha en varierad ålder på tekniska komponenter. Lönsamma exempel Nedan följer några exempel på områden där man har kunnat påvisa att investeringar i datoriserade styr- och övervakningssystem varit lönsamma. Exemplen ska ses som ett axplock där redovisade siffror och vinster kanske måste tas med en nypa salt. Glöm ej heller att det alltid är de individuella förutsättningarna som styr relationen investering/besparing. Att investera i fjärravläsningsutrustning i en skola, barnstuga eller sjukhem kostar ca tkr för fyra fem avläsningspunkter (el, värme, kallvatten, varmvatten). Detta förutsätter att man har mätare som på något sätt går att ansluta utan anpassning. Från optiska mätare/puls givare går signaler till en mät-duc för vidare distribution. Med automatiserat system för mediamätning och ett system för mediaanalys (driftstatistik) bör man i normalfallet spara minst 25

26 10 procent på energikostnaderna genom tidig upptäckt av avvikelser som man åtgärdar och genom att man kontinuerligt bevakar media utveckling (via profil analyser). Vissa småinvesteringar måste kanske göras. Antag att energiförbrukningen i en skola ligger på 500 tkr per år. 10 % är 50 tkr. Jämför med investeringen ovan på tkr. Investeringen är lönsam redan första året! Dessutom tillkommer vinsten av att personalen slipper att manuellt göra mätaravläsningar. (Alternativet med manuell avläsning och införande av mätvärden kan självklart vara en bra början och ger naturligtvis också besparingseffekter.) Enbart genom att byta styr- och reglerutrustning från ett icke datoriserat till ett datoriserat system uppnår man % besparingseffekt. Pay off-tiden är normalt 5 10 år. Mätning och styrning av effektförbrukning m m brukar resultera i att abonnemangs kostnaderna kan sänkas. Genom att installera datoriserad styr- och övervakning finns förutsättningar att effektivare styra effektförbrukningen genom att systemet exempelvis ser till att effektuttagen tidsmässigt fördelas på effektivast möjliga sätt. Borås lasarett har under fyra år ( ) satsat på ny styr- och över vakningsteknik och på energibesparing. Man lyckades sänka fjärrvärmekostnaderna med 35 % och den totala energiförbrukningen med 25 % vilket motsvarar förbrukningen i 800 småhus. Besparingens värde har bedömts till 5 mnkr per år. Kostnaden för el hölls på samma nivå. Det visar vilka besparingspotentialer som finns. Prislappen för detta är dock icke lika väl dokumenterad I Västsverige pågår ett projekt kallat intelligenta idrottshallar. Ett koncept som går ut på att man går in och styr elförbrukningen i idrottshallar efter användandet via Lon works -konceptet. Det är ett stort behov, stora besparingar (60 70 %), kort pay off-tid (3 5 år). Man har installerat lösningen i ett flertal hallar i Västsverige. (Källa Electro Test Sweden AB och Chalmers) 26

27 NUTEK (Närings- och teknikutvecklingsverket) har gett ut ett antal skrifter med beskriv ningar av hur man i skolor och andra verksamhetslokaler har förbättrat inomhusklimatet och effektiviserat energianvändningen med hjälp av bl a modern datorstödd styrteknik. Dessa är bl a Bra inomhusklimat och lägre driftkostnader, 1994 Rustad för skolan, 1995 Effektiv och god ventilation 1996 I skrifterna kan man få en uppfattning om investeringsbehov, besparingsmöjligheter etc. Möjligheterna att spara energi med närvarogivare i ett klassrum har analyserats teoretiskt i ett projektarbete. Med hjälp av den utvecklade metoden kan man i förväg analysera en skola och få klart för sig vilken besparingspotential i el- och värmeförbrukning som är möjlig. I ett specifikt fall konstaterades att man under en 10-årsperiod skulle kunna göra en nettovinst efter avdrag för erforderliga investeringar på ca 500 kronor per klassrum och år. I ett NUTEK-projekt har Jönköpings kommun analyserat ett praktikfall, Hisingstorps skolan, där man infört närvarostyrd luftbehandling. Väsentliga besparingar konstaterades. Nedlagda investeringar beräknades vara återbetalda inom en 10-årsperiod. 27

28 Kapitel 3. Datoriserade styr- och övervakningssystem främst en kommunikationsfråga Datoriserade styr- och övervakningssystem har hämmats i sin utveckling genom bristande standards för kommunikation mellan olika leverantörers systemkoncept. Detta har lett till att många användare idag sitter med system från olika leverantörer som inte kan kommunicera sinsemellan eller att man är beroende av en enda leverantörs produkter. Att enbart använda sig av en leverantör är inte heller någon garanti för att systemen kan prata med varandra. Leverantörerna har i flera fall misslyckats med att skapa kompatibilitet bakåt i sitt produkt utbud. Hur kunde det gå så här? Ja, det är främst tekniska begränsningar, svårigheter och behov av att kunna ta totalansvar för funktionalitet för en hel process, och affärsmässiga bedömningar som ligger bakom det hela. I detta avsnitt ska vi studera den historiska utvecklingen av datoriserade styr- och övervaknings system med särskild tonvikt på kommunikationsproblematiken. Men först lite basfakta: Övervakning insamling, beräkning och analys av data Digital och analog information samlas in och bearbetas för att man exempelvis ska kunna kontrollera inställda värden på fläktar, pumpar och värmepannor, kunna mäta förbrukning av olika media och kunna hantera olika typer av larm från anläggningarna. Övervakning innebär enbart kontroll av vad som händer och registrering av vad som har hänt och på basis av denna information kan man vidta olika typer av justerande åtgärder. Automatiserad övervakning innebär att en dator samlar in och tar hand om den inkommande informationen, behandlar denna och presenterar resultatet för driftpersonalen. Centraliserad automatiserad övervakning innebär att information från flera fastigheter samlas in till en centralt i organisationen placerad huvuddator (databas). 28