Bostadspolitik för jobb och hållbar framtid

Transkript

1 Socialdemokraterna Stockholm Bostadspolitik för jobb och hållbar framtid Arbetsgruppsrapport

2 Innehållsförteckning Förord... 3 Bostadssektorns betydelse för en hållbar framtid... 6 Bostadssektorns påverkan på miljön... 8 Bostaden och den sociala sammanhållningen...10 Vikande bostadsmarknader...12 Förslag...15 Fler bostäder för en växande befolkning Bostadsbyggandet över tid...22 Befolkningsutveckling och urbanisering...23 Bostadsbrist och behov av ökad nyproduktion...25 Samhällsplaneringens förutsättningar för fler bostäder...27 Områdesförnyelses betydelse för ökat utbud av bostäder...28 Det låga bostadsbyggandets orsaker...30 Bostadsbristen ett hinder för fler jobb och ökad tillväxt...34 Förslag...37 Fler behöver bostad men efterfrågan varierar Första egna hemmet...44 Barnens hem och boendemiljö...45 Hög betalningsvilja för att äga sitt boende...46 Tillgängliga bostäder för äldre...48 Förslag...50 Referenser

3 Förord Bostaden har en central betydelse i varje människas liv. Det är i bostaden vi har vårt hem. Ett bra boende ger oss trygghet och är en viktig förutsättning för en god livskvalitet. I vårt bostadsområde knyter vi sociala kontakter med grannar, vänner, skola och föreningsliv. En attraktiv boende- och närmiljö med möjlighet till en fungerande vardag med rimliga avstånd mellan bostad, arbete, förskola, skola, handel och rekreation har stor betydelse för hur vi upplever vår livssituation. En fungerande bostadsförsörjning är en förutsättning för att Sverige ska kunna utvecklas med full sysselsättning, tillväxt och konkurrenskraft. En sund bostadsmarknad är central för rörligheten på arbetsmarknaden. En växande arbetsmarknad utvecklas som bäst när kunnig och kompetent arbetskraft lockas av, och ges möjlighet till, att bo och verka där jobb eller utbildning finns. På samma sätt riskerar en dåligt fungerande bostadsmarknad sätta hinder för både den enskilde, för den ekonomiska utvecklingen och för samhällsutvecklingen i stort. Bostadssektorns miljöpåverkan måste tas på allvar. Det finns ett stort behov av renovering och modernisering av de flerbostadshus och bostadsområden som byggdes under rekordåren på och 1970-talen. Renoveringarna är en möjlighet för samhället att se till att viktiga miljöinvesteringar genomförs för att minska energianvändningen. Därtill är behovet av investeringar för att utveckla den fysiska miljön i många av dessa bostadsområden stora. Investeringar som renovering och underhåll av bostadsfastigheter är fastighetsägarens ansvar. Samtidigt visar forskning att sådana investeringar inte alltid är företagsekonomiskt lönsamma men att de är väl så lönsamma ur ett samhällsekonomiskt perspektiv. Det finns därför viktiga motiv för att samhället är med och på olika sätt medverkar till att miljöinvesteringar såväl som investeringar och förnyelse i den sociala miljön blir av. Kraven på bostadsförsörjningen har förändrats. Rörlighet och flexibilitet i boendet har blivit viktigare och kvinnors och mäns behov och önskemål för det egna boendet har förändras. På samma gång ser vi att många av de problem som idag utmärker svensk bostadsmarknad är desamma som tidigare. Otillräcklig nyproduktion, stor brist på efterfrågade bostäder i tillväxtorter, omfattande behov av miljöinvesteringar och modernisering av befintligt bostadsbestånd och bostadsområden, svårigheter att möta nya bostadsbehov hos lokalinvånarna, svårigheter för unga att komma in på bostadsmarknaden, segregation och otrygga boendemiljöer. 3

4 Förutsättningarna för en god bostadsförsörjning är central i en socialdemokratisk jobb- och välfärdspolitik. En fungerande bostadsmarknad är en viktig del för att säkra framtidens tillväxt och bygga Sverige starkt. Den kraftiga befolkningstillväxten i våra storstadsregioner kommer att fortsätta och storstädernas centrala roll för ökad tillväxt och konkurrenskraft ska inte underskattas. Det ökar kraven på en aktiv bostads- och samhällsbyggnadspolitik som klarar av att understödja tillväxtregionernas utvecklingskraft för att därmed stärka Sveriges ekonomiska utveckling. Ett samhälle utvecklas som bäst när det finns variationsrika bostadsområden och stor rörlighet på bostadsmarknaden där alla har möjlighet att bo i bra bostäder till rimliga kostnader och i en trygg och stimulerande boendemiljö. Vi är övertygade om att vägen mot ett Sverige som utvecklas starkare i solidaritet och sammanhållning också kräver en bostadspolitik som aktivt kan bidra till att möta den tilltagande boendesegregationen. Därtill kräver kvinnors och mäns valfrihet i boendet att det finns attraktiva bostadsmiljöer som erbjuder olika upplåtelseformer med såväl äganderätt som bostads- och hyresrätt och kooperativa hyresrätter och med såväl villor, radhus och flerfamiljshus. En fungerande bostadsmarknad kännetecknas av trygghet, rörlighet, tillgänglighet, varierat utbud och låga trösklar. Många hushåll kan förverkliga sina bostadsdrömmar och väljer att investera i en bostad. Hushållens skuldsättning är ett tydligt mått på att betalningsviljan för ett ägt boende är mycket hög. Bostadsbristen har också bidragit till att driva upp bostadspriserna. De höga bostadspriserna och den höga skuldsättningen gör hushållen extra utsatta. Det understryker behovet av en ansvarsfull ekonomisk och jobbskapande politik och en generell välfärdspolitik med robusta social- och arbetslöshetsförsäkringar. Lika stor betydelse har givetvis bostaden för dem som riskerar att förlora sin bostad eller som helt saknar bostad och lever i hemlöshet. Bostaden är grundläggande social rättighet och en del av den generella välfärden. Bostaden har en central betydelse för varje individs frihet och är en förutsättning för att vi alla ska kunna delta i samhällslivet och använda våra demokratiska rättigheter. Bostadspolitiken har misslyckats med att tillgodose efterfrågan på bostäder. Trots fortsatt hög efterfrågan på bostäder på många orter och trots att bostadsproduktion är lönsamt möts inte efterfrågan med ökat bostadsbyggande. Bostadsmarknaden kräver långsiktighet och stabila förutsättningar. Bostadsproduktion tar tid och dagens beslut spelar därför stor roll för bostadsförsörjningen under flera decennier framöver. Svaret på behovet av 4

5 långsiktighet och stabila spelregler får dock aldrig vara ickepolitik. Läget på bostadsmarknaden visar att den nuvarande regeringens ickepolitik misslyckats. Det är vår övertygelse att investeringar i bostäder och insatser i Sveriges bostadsbestånd är viktiga tillväxtskapande insatser. Bostadsbristen behöver mötas med ökat byggande och dagens bostadsbestånd behöver användas mer effektivt. Insatser behöver göras för att snabbt sänka tröskeln in på bostadsmarknaden, underlätta flyttkedjor och öka rörligheten. Miljöinvesteringar, förnyelse och modernisering av eftersatta bostadshus och bostadsområden behöver komma till stånd. Boendesegregationen måste brytas. Socialdemokraternas partistyrelse har uppdragit åt en arbetsgrupp att ta fram ett bostadspolitiskt program med statusen av en arbetsgruppsrapport. I denna rapport presenterar arbetsgruppen sin översiktliga analys av läget på svensk bostadsmarknad och lägger fram förslag som bör ingår i en framgångsrik socialdemokratisk bostadspolitik. Arbetsgruppen vill visa på vägar framåt och har valt att inte föreslå någon prioritering mellan förslagen och har inte heller givit förslag på finansiering. Sådana överväganden är en fråga för kommande budgetprocesser. Ett genomförande av våra förslag ska givetvis ske i den takt de offentliga finanserna tillåter och vägas mot andra angelägna reformer. Arbetet har bedrivits under ledning av Veronica Palm. Övriga ledamöter i arbetsgruppen är Camilla Egberth, Dario Espiga, Leif Jakobsson, Anders Johansson, Åsa Karlsson Björkmarker, Anders Lago, Mårten Lilja, Johan Lindholm, Sonja Pagrotsky, Tomas Rudin, Björn Sundin och Åsa Ögren. Gruppen har biståtts av Malin Cederfeldt Östberg som huvudsekreterare samt Stefan Hell Fröding, politisk sekreterare. Gruppen har inom ramen för arbetet fört dialog med olika intresseorganisationer på bostadsmarknaden 1. Bland annat anordnades ett bostadspolitiskt seminarium den 10 maj där bostadspolitiken diskuterades ur flera olika perspektiv. Gruppen har även gjort ett studiebesök i Malmö. 2 1 Utöver den representation som finns genom ledamöterna i den bostadspolitiska arbetsgruppen har gruppen bland annat haft träffar med representanter för Villaägarna, Hyresgästföreningen, Statens bostadskreditnämnd, m.fl.. 2 Medverkande på seminariet var Sofia Linder, utredare på Stockholms handelskammare, Stellan Lundström, professor vid KTH samt Anders Lindbom, professor vid Uppsala universitet. 5

6 Bostadssektorns betydelse för en hållbar framtid En fungerande bostadsmarknad präglas av balans och mångfald av olika upplåtelseoch boendeformer. Genom en mångfald i bostadsbeståndet och med varierande boendemiljöer kan människors valmöjligheter öka och bostadsefterfrågan mötas. Sverige består av flera lokala bostadsmarknader. De lokala bostadsmarknaderna skiljer sig kraftigt åt vad gäller både efterfrågan och utbud på bostäder. Vissa kommuner har överskott på bostäder medan det i andra kommuner råder akut bostadsbrist. Särskilt svår är bostadsbristen i storstadsregionerna. Men även kommuner med bostadsöverskott kan ha brist på bostäder som gör att man inte klarar bostadsförsörjningen på ett fullgott sätt. Bostadsmarknaden har till huvuduppgift att svara upp mot behov och efterfrågan av bostäder. På den lokala bostadsmarknaden handlar det om att kunna erbjuda ett varierat utbud av bra bostäder som går i takt med befolkningsutvecklingen, svara upp mot behovet av bostäder för den lokala arbetsmarknaden och möta särskilda krav som exempelvis högskolor och universitet ställer på bostadsförsörjningen. Bostadsmarknaden ska också bidra till att Sverige klarar viktiga klimat- och miljömål och bidra till sammanhållning i samhället. En långsiktigt hållbar social bostadspolitik förutsätter ett delat ansvar mellan stat och kommun. Staten har ett övergripande ansvar att skapa förutsättningar för en fungerande och effektiv svenska bostadsmarknad. Kommunerna har det lagstadgade bostadsförsörjningsansvaret och ansvarar därmed för att de lokala bostadsmarknaderna fungerar. Bostadsmarknadens betydelse för fler jobb och ökad tillväxt Forskning visar ett tydligt samband mellan bostadsmarknad och tillväxt. Regional tillväxt med en attraktiv och fungerande arbetsmarknad lockar till sig nya invånare som i sin tur bidrar till produktiviteten och därmed ytterligare tillväxt. För att tillväxten ska öka är det med andra ord viktigt att locka till sig arbetskraft och att arbetskraften befinner sig där den är som mest produktiv. För detta krävs geografisk rörlighet. Här har en fungerande bostadsmarknad en central betydelse. Enkelt uttryckt kräver en rörlig arbetsmarknad att det är förhållandevis lätt att flytta från sin gamla bostad och bostadsort och att det är lätt att flytta till en ny ort och där få tag på en attraktiv bostad till rimlig kostnad. Möjligheterna för detta påverkas i sin tur av 6

7 såväl tillgången på attraktiva bostäder, transaktionskostnader i samband med flytt och vilka upplåtelseformer som finns att tillgå på den lokala bostadsmarknaden. Bristerna på den svenska bostadsmarknaden riskerar att allvarligt undergräva Sveriges förutsättningar till full sysselsättning, konkurrenskraft och tillväxt. Sveriges storstadsregioner konkurrerar med andra centra i Europa. Utan en attraktiv bostadsmarknad riskerar våra storstadsområden att tappa i konkurrenskraft vad gäller att attrahera toppkompetens. Möjligheten till utbildning krymper på grund av en svår studentbostadssituation och förutsättningarna för arbetssökande att kunna ta de nya jobben försämras när det inte finns några bostäder att tillgå. Bristen på bostäder försvårar lärosätenas möjligheter att attrahera studenter vilket i förlängningen också påverkar kvaliteten i utbildningarna. På samma sätt innebär svårigheterna för näringslivet och offentlig sektor att attrahera medarbetare med rätt kompetens att deras konkurrenskraft, kvalitet och produktivitetsutveckling hålls tillbaka. En sund bostadsmarknad behöver en balans mellan olika upplåtelse- och boendeformer som hushållen har behov av och efterfrågar. Det handlar om attraktiva och trygga boendemiljöer och bostäder till rimliga kostnader och som bidrar till en god livskvalitet. För att en lokal bostadsmarknad ska upplevas attraktiv och bidra till en positiv arbetsmarknadsutveckling krävs en strategisk samhällsplanering som möjliggör för rimliga avstånd och effektiva kommunikationer mellan bostad, skola och arbete och där tillgången till såväl rekreation och handel är god. En framsynt infrastrukturpolitik har också en stor betydelse för möjligheterna till ökad markanvändning för bostadsbyggande. Hyresrätten är till sin natur av särskilt stor betydelse för att underlätta rörligheten på arbetsmarknaden. De som hyr sin bostad slipper höga transaktionskostnader i samband med flytt och har därmed lättare att flytta från sin bostad vid arbetslöshet eller nya jobberbjudanden. Tillgången på hyresrätter spelar också en viktig roll för att underlätta inflyttning. Det är därför av särskilt stort samhällsintresse att hyresrättsbeståndet växer i takt med behoven och att det byggs till sådana prisnivåer att hyresrätten kan vara ett attraktivt alternativ för olika typer av hushåll. Till detta kommer det stora behovet av studentbostäder för att möjliggöra för fler att studera vid högskola och universitet. För den som äger sin bostad påverkas den geografiska rörligheten då flyttkostnaderna, i form av omsättningsskatter som höjd kapitalvinstskatt och räntebelagda uppskov, är relativt höga. Omsättningsskatterna som höjdes i samband 7

8 med att fastighetsskatten sänktes och gjordes om till en kommunal fastighetsavgift, har således minskat rörligheten på bostadsmarknaden. 3 Ett ökat tryck på bostadsmarknaden innebär även att prisnivåerna stiger. Regionala prisskillnader på egnahem och bostadsrätter gör hushållen mindre benägna att flytta vilket leder till att matchningen på arbetsmarknaden försämras. Vidare riskerar hushåll som oroas över att sälja med förlust att låsas in i ett boende på orter där utsikterna för jobb är mer begränsade. Även behovet av höga lån som kräver höga säkerheter i form av stabil inkomst och fast anställning riskerar att hindra arbetskraftens rörlighet. Slutsatsen är att det ur arbetsmarknads- och tillväxtsynpunkt är viktigt att behålla en relativt hög andel hyresrätter på tillväxtorter. Det förutsätter även att hyresrättsmarknaden fungerar, är attraktiv och transparent och att det finns förstahandskontrakt att tillgå till rimliga hyror. Ökade investeringar i byggsektorn har även en stark sysselsättande effekt såväl inom sektorn som inom andra kringliggande sektorer. Bostadssektorns påverkan på miljön En modern samhällsbyggnadspolitik genomsyras av hållbarhet. Det handlar om att bygga upp och bygga ihop Sverige på ett socialt och miljömässigt hållbart sätt där fokus riktas mot såväl bebyggelse, infrastruktur och kommunikationer. Bebyggelsesektorn står för cirka en tredjedel av den totala svenska energianvändningen. Flerbostadshusen står i sin tur för cirka 25 procent av sektorns energianvändning. 4 Idag är även bostads- och servicesektorn m.m. den sektor som står för störst andel av Sveriges elanvändning. Det betyder att bostadssektorn har en väsentlig påverkan på klimatet. Att investera i en hållbar boendemiljö genom att förbättra den boendesociala miljön och minska energianvändningen är en av de viktigaste insatserna för att ställa om Sverige. Det är samtidigt ett viktigt område där nya innovativa lösningar kan utvecklas och fler nya hållbara framtidsjobb skapas. En möjlighet är att utveckla användningen av förnybara och återvinningsbara byggmaterial samt utveckla ett världsledande industriellt byggande. Kunskap, teknik och innovativa lösningar för 3 Finanspolitiska rådet (2011). Svensk finanspolitik. 4 IVA (2012). Energieffektivisering av Sveriges flerbostadshus Hinder och möjligheter att nå en halverad energianvändning till

9 samhällsplanering, nyproduktion, renovering och energieffektivisering av bostadsbestånd kommer att efterfrågas även från andra länder. Om Sverige ligger i framkant och är det goda exemplet i arbetet med energieffektivisering och energiomställning kommer också vår kunskap och våra lösningar att bli intressanta för omvärlden och kan därmed utvecklas till nya varor och tjänster för export. Riksdagen har lagt fast målen om att minska energianvändningen i bostadssektorn med 20 procent till 2020 och halvera användningen till 2050, jämfört med 1995 års nivå. En förutsättning för att nå riksdagens klimatmål är att minska energianvändningen i det befintliga beståndet av bostäder. Med anledning av de omfattande renoveringsbehov som finns i det bostadsbestånd som uppfördes under rekordåren har Sverige en unik möjlighet att göra viktiga klimatinvesteringar. En lägenhet byggd under talen använder cirka 20 procent mer energi jämfört med en lägenhet byggd under det senaste tio åren. 5 Fastigheterna från denna tid är runt 50 år gamla och det är rimligt att anta att det kommer att ta lika lång tid innan husen står inför en liknande omfattande renovering. Den upprustning som planeras för kommande år är således en unik möjlighet att göra de investeringar som krävs för att minska sektorns påverkan på klimatet och uppnå målsättningar om minskad energianvändning. Att rätt investeringar görs kommer att vara mycket viktigt för att Sverige ska klara sitt klimatåtagande och minska el- och energianvändning. Samtidigt är det inte alltid som de mest hållbara energilösningarna sammanfaller med att vara de mest kostnadseffektiva och möjliga för fastighetsägaren att genomföra. Det beror dels på att fastighetens marknadsvärde inte alltid höjs i motsvarande grad som investeringskostnaderna. Dels kan hyresgästernas betalningsförmåga innebära att utrymmet för höjda hyror till följd av upprustning är begränsat. Som en följd av detta uppstår finansieringsproblem då fastighetens pantvärde inte är tillräckligt för nödvändig finansiering. Hitintills har mindre än 20 procent av rekordårens bostäder moderniserats och enligt beräkningar är cirka en halv miljon bostäder i behov av renoveringar de närmaste åren. Med den renoveringstakt som fastigheterna renoveras idag kommer det att ta minst 30 år att modernisera beståndet. 6 Det är en mycket långsam renoveringstakt som riskerar att få sociala, miljömässiga och ekonomiska konsekvenser. 5 Byggnads (2010). Bygg för framtiden bostadspolitiskt program. 6 Byggnads (2010). Bygg för framtiden bostadspolitiskt program samt nyhetsbrev

10 Det finns många goda exempel på lyckosamma energiåtgärder som genomförts, inte minst inom ramen för det så kallade Skåneinitiativet och som förtjänar att lyftas fram och spridas. 7 Samtidigt finns en uppenbar risk att samhällsviktiga klimatinvesteringar trängs undan till förmån för mer akuta underhållsåtgärder. De är även viktigt att valet av tekniska lösningar i samband med upprustning bidrar till minskad elanvändning och därmed minskat elberoende. Även inom villabeståndet finns potential att minska energianvändningen. Genom energideklarationerna kan energibesparande åtgärder identifieras. Regelverket för skatteavdrag för rot-arbete innehåller dock inga riktade miljö- eller energiincitament. Under de två senaste åren, 2010 och 2011, har skattereduktionen uppgått till cirka 13,5 miljarder kronor årligen. Fastighetsägare av hyresfastigheter och bostadsrättsfastigheter har inte rätt till någon rot-avdrag. Ett viktigt bidrag till att el- och energianvändningen ska minska i bostadssektorn är att hushållen ges möjlighet att aktivt bidra till energiomställningen. Genom utvecklingen av exempelvis smarta elnät och möjligheter för hushållen att nettodebiteras för den el som konsumeras kan elanvändningen effektiviseras. Erfarenheter från andra länder, exempelvis Tyskland, visar att användningen av solceller ökat kraftigt när hushåll som installerat solceller ges möjlighet att leverera in energiöverskottet i nätet. Smarta elnät kan även göra det möjligt för hushållen att styra sin konsumtion av el till tider då tillgången på el är som störst samtidigt som elen är som billigast. Med utveckling av ny teknik kan hushållen både sänka sina boendekostnader samtidigt som de bidrar till en effektivare och mer miljövänlig energiförsörjning. Även den restvärme som alstras i bebyggelsen behöver tas tillvara och nyttjas mer effektivt. För att detta ska kunna ske krävs regelverk som möjliggör tillträde till fjärrvärmenäten för olika restvärmeleverantörer. Bostaden och den sociala sammanhållningen En ökad segregering mellan människor hotar den tillit och sammanhållning som vårt samhälle behöver för att kunna utvecklas. När människor känner trygghet i sin vardag och närområde blir vi också mer aktiva samhällsmedborgare som därmed på olika plan bidrar till att stärka samhällsutvecklingen. Att bryta segregationen är ett centralt område som kräver en aktiv politik med insatser på flera områden, däribland 7 Skåneinitiativet innebär att SABO- företag anslutit sig till en överenskommelse att minska sin energianvändning med 20 procent från basåret 2007 till år uppgavs 108 företag med bostäder vara anslutna till initiativet. 10

11 inom bostadspolitikens område. Blandade boendemiljöer lägger grunden för sammanhållning och ett jämlikt samhälle. Samtidigt är det vår övertygelse att nyckeln till att bryta segregationen i utsatta förorter och bostadsområden finns i en politik för fler jobb och ökad sysselsättning och som gör det möjligt för fler att skaffa sig en utbildning, komma in på arbetsmarknaden och få en egen försörjning. Ensidiga bostadsområden som domineras av en upplåtelse- eller boendeform bidrar till att öka segregationen. Det påverkar även möjligheterna för de boende att stanna kvar i området när deras bostadsbehov förändras. Äldre som önskar flytta från sin villa men bo kvar i området får svårt att hitta en hyres- eller bostadsrätt i närheten. Barnfamiljer som vuxit ur sin hyresrätt får svårt att hitta en villa i samma bostadsområde och i närheten av barnens förskola och skola. Genom att skapa förutsättningar för ökad livskvalitet med fler attraktiva, blandade och hållbara bostadsområden som lockar breda grupper av hushåll, kan bostadspolitiken bidra till att bryta segregationen och skapa ökad sammanhållning i samhället. För att öka attraktiviteten och skapa valmöjligheter för fler att bo enligt egna önskemål och behov är upprustning och förnyelse av miljonprogrammets bostadsområden en viktig del liksom att öka variationen av olika upplåtelse- och boendeformer i såväl nya som befintliga bostadsområden. I internationell jämförelse har Sverige förhållandevis bra bostäder tillgängliga för befolkningen. En viktig orsak till detta har varit de kommunala allmännyttiga bostadsföretagen som skapat förutsättningar för en god bostadsförsörjning med hög boendestandard. Det har också bidragit till att stärka den sociala sammanhållningen. Att alla kvinnor och män, inte bara de med särskilt goda ekonomiska förutsättningar ska ha möjlighet att leva i bra bostäder till rimliga kostnader är en grundbult i det svenska välfärdssamhället men också en viktig hörnsten för en framgångsrik tillväxtpolitik. Boendesegregationen ökar i Sverige och har enligt flera bedömare både befästs och fördjupats. Mest påtaglig är segregationen i storstäderna men även i medelstora och mindre städer och orter finns en boendesegregation. Segregationen tar sitt utryck genom att stadsdelar och bostadsområden blivit allt mer socialt homogena och att de sociala skillnaderna mellan olika stadsdelar och bostadsområden ökat. Bostadsområden och stadsdelar som bebos av en blandning av hög- och låginkomsttagare har blivit färre. En påtaglig gentrifiering har också en påverkan på segregationen. Med gentrifiering menas att ett område genomgår en social statushöjning genom exempelvis inflyttning av invånare med betydligt högre inkomster än områdets ursprungliga befolkning. 11

12 Idag bebos exempelvis Stockholms innerstad av en avsevärt större andel höginkomsttagare än för 30 år sedan. Det kan jämföras med att nästan hälften av områdena i Stockholms innerstad beboddes av hushåll med låga inkomster i början av 1970-talet. 8 Socioekonomiska faktorer och etnisk bakgrund samvarierar i hög grad. Andelen utlandsfödda är störst i förorter och bostadsområden som kännetecknas av låg sysselsättningsgrad och fattigdom. Samtidigt ser vi i dessa områden att en ny typ av fattigdom breder ut sig med en ökad trångboddhet bland familjer med många barn eller med en ensamförsörjare. Bostadsområdena är ofta starkt dominerade av rekordårens bostäder, framför allt hyresrätter. Avsaknaden av blandad bebyggelse med varierat utbud av olika upplåtelseformer, bostadstyper och bostadsstorlekar är betydande. En ytterligare orsak till att dessa bostadsområden brister i attraktivitet är att de är planerade enbart för att vara bostadsområden. Det finns få arbetsplatser och utbudet av kommersiell service är begränsat. Segregationen förstärks även över tid då hushåll med valmöjligheter väljer att flytta till andra bostadsområden medan hushåll vars valmöjligheter är begränsade stannar kvar. Forskning visar även att det finns segregation i det allmännyttiga beståndet. Medan allmännyttan har lyckats relativt väl vad gäller integration mellan olika inkomstgrupper är den etniska och utbildningsmässiga segregationen i beståndet betydande. 9 Under de senaste åren har även fall av fastighetsägare som missköter fastighetsförvaltningen och hyr ut undermåliga bostäder uppmärksammats. Det drabbar framför allt socialt utsatta personer i storstäderna som har mycket svårt att hitta en bostad och därmed hänvisas till undermåliga bostäder och bostadshus. Vikande bostadsmarknader De lokala svenska bostadsmarknaderna skiljer sig kraftigt åt. Medan storstads- och tillväxtregioner kännetecknas av kraftig befolkningstillväxt och tilltagande bostadsbrist möter de lokala bostadsmarknaderna på orter med avfolkning andra utmaningar i form av outhyrda lägenheter och svag ekonomi. Villor och bostadsrätter är lågt värderade och riskerar att säljas med förlust av den som vill eller behöver flytta. 8 Boverket (2010). Socialt hållbar stadsutveckling en kunskapsöversikt. 9 Anders Lindbom, seminarium

13 I Boverkets senaste bostadsmarknadsenkät för 2012 bedömer 43 kommuner att det finns så många outhyrda lägenheter att det är ett problem. Under perioden revs sammanlagt nästan offentligt ägda bostäder på grund av uthyrningssvårigheter. Det motsvarar 2,5 procent av det totala beståndet av allmännyttiga bostäder i flerbostadshus Mest revs det i början av perioden. Närmare två tredjedelar av rivningarna skedde under I och med att Lagen om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag trädde i kraft 1 januari 2011 ska allmännyttan bedriva sin verksamhet efter affärsmässiga principer med marknadsmässiga avkastningskrav. Lagen är ny och än så länge är det svårt att dra några slutsatser kring hur lagen fungerar i praktiken. Klart är dock att lagen får konsekvenser för kommunala bostadsbolag på svaga bostadsmarknader som kan behöva skriva ner fastighetsvärdena för att harmonisera med de verkliga marknadsvärdena. Detta samtidigt som låneskulden kan behöva minskas i många bolag, renoverings- och anpassningsbehoven är stora och vakanserna förväntas fortsätta öka. Flera av de kommunala bostadsbolag som verkar på svaga marknader har redan idag en belåning som överstiger det bokförda värdet och det faktiska marknadsvärdet för fastigheterna. En konsekvens av nedskrivningarna av de bokförda värdena innebär stora kostnader för bolagen och för deras hyresgäster som i sin tur leder till ökade behov av tillskott från berörda kommuner. SABO gör bedömningen att det finns ett 90-tal kommunala bostadsbolag som löper risk att hamna i ekonomiska problem i samband med kraven om affärsmässiga principer och ökad avkastning kombinerat med fortsatt negativ befolkningsutveckling. Av dessa verkar cirka 65 bolag i kommuner med mindre än invånare. 11 Bostadsförsörjning kräver långsiktiga planeringsförutsättningar. Såväl omställning av befintligt bostadsbestånd som bostadsbyggande tar tid. När arbetsmarknaden svänger kraftigt kan det därför vara svårt att lokalt hinna anpassa bostadsbeståndet efter behoven. Efter att ha haft överskott av bostäder visar exempelvis den positiva utvecklingen i flera kommuner med växande gruvnäring att det finns svårigheter att hinna anpassa bostadsbeståndet till den ökade efterfrågan. Det är också viktigt att poängtera att goda pendlingsmöjligheter och bra ITinfrastruktur har stor betydelse för att dra nytta av befintliga bostadsbestånd och knyta ihop kommuner i större arbetsmarknadsregioner. 10 Boverket (2008). Nyttan med allmännyttan. 11 BKN (2012). Budgetunderlag

14 Att det finns stora skillnader i förutsättningarna mellan de svenska lokala bostadsmarknaderna ställer höga krav på lagstiftningen. Till följd av den nya allbolagen finns ett stort och akut behov av stödförordning vad gäller förutsättningarna för bostadsbolag på svaga bostadsmarknader och som harmoniserar med EU-rättens krav på konkurrensneutralitet. 14

15 Förslag Reformerat bostadspolitiskt mål Var och en som lagligen befinner sig inom en stats territorium har rätt att fritt röra sig där och att fritt välja sin bosättningsort. Europakonventionen 12 Bristerna i bostadsförsörjningen är allvarlig. Bostadsbristen kring våra storstadsregioner och större regioncentra utgör idag ett hinder för människor att flytta dit familj, arbete eller utbildning finns. Särskilt utsatta är grupper med lägre inkomster och som saknar eget större kapital. Bristerna på bostadsmarknaden riskerar även att få stora konsekvenser för Sveriges möjligheter att utvecklas med god tillväxt och full sysselsättning. Det nu gällande nationella målet för bostadspolitiken är en långsiktigt väl fungerande bostadsmarknad där konsumenternas efterfrågan möter ett utbud av bostäder som svarar mot behoven. Mot den bakgrunden ser arbetsgruppen ett stort behov av ett reformerat nationellt mål för bostadspolitiken. Ett bostadspolitiskt mål med tydliga ambitioner klargör den politiska viljeinriktningen och har en viktig funktion för att precisera behov av insatser och val av politiska verktyg. Ett tydligt mål bidrar även till att de politiska ambitionerna vinner större genomslag då det uppmuntrar och vägleder övriga samhällsaktörer att vidta åtgärder i samma riktning. Arbetsgruppen föreslår ett nytt mål för bostadspolitiken med följande lydelse: Alla ska ges förutsättningar att leva i bra bostäder och i en stimulerande och trygg miljö. Boendeoch bebyggelsemiljön ska utgå från människors efterfrågan och behov och bidra till jämlika förhållanden. Bostadsförsörjningen ska bidra till att skapa förutsättningar för tillväxt, rörlighet på arbetsmarknaden och stärka Sveriges position som kunskapsnation. Vid planering, byggande och förvaltning ska en ekologiskt, ekonomiskt och socialt hållbar utveckling vara grund för verksamheten. 12 Protokoll nr 4 till konventionen om skydd för de mänskliga rättigheterna och de grundläggande friheterna, avseende erkännande av vissa andra rättigheter och friheter än dem som redan finns i konventionen och i dess första protokoll, Artikel 2 Rätt att fritt röra sig, punkt 1, 15

16 Kontrollstation för minskad energianvändning i bostadssektorn Åren med den nuvarande regeringen har inneburit att klimat- och energiomställningen hållits tillbaka. Sverige har tappat fart och har därmed även försämrat våra möjligheter att ligga i framkant vad gäller energiomställning och energieffektivisering i bostadssektorn. Med dagens takt kommer Sverige ha svårt att klara målet om att halvera energianvändningen till Arbetsgruppen föreslår en kontrollstation för minskningen av energianvändningen i bostadssektorn till Riktmärket vid kontrollstationen bör vara en minskning av energianvändningen med 35 procent till 2035 jämfört med 1995 års nivå. Med en sådan kontrollstation ökar möjligheterna att följa hur klimatinvesteringarna i bostadssektorn genomförs och hur Sverige ligger till för att klara målet till Förutom investeringar i bostadsbeståndet ställs även krav på forskning och utveckling och förändrade beteenden bland hushållen för att minska energianvändningen. Strategisk samverkan för energiomställning och hållbar stadsplanering Samtidigt som bostadssektorn skapar jobb har branschen stor potential att utvecklas, öka produktiviteten och utveckla nya lösningar. Arbetsgruppen föreslår att klimatomställningen i bostadssektorn ingår som en del i en strategisk samverkan för energiomställning och hållbar stadsplanering. Genom en sådan samverkan kan arbetet med klimatåtgärder som väsentligt minskar energianvändningen intensifieras och ny teknik prövas och utvecklas. Se även nedan förslag kring forskning och innovation inom bostadssektorn. För närvarande pågår ett arbete inom Europeiska unionen med att ta fram regelverk för strukturfonderna för åren 2014 till Arbetsgruppen menar att det finns goda argument att inom ramen för den Europeiska regionala utvecklingsfonden (Eruf) stimulera investeringar i en koldioxidsnål ekonomi genom att möjliggöra energieffektivitet och användning av förnybar energi inom exempelvis bostadssektorn. En sådan inriktning innebär inte bara att viktiga klimatinvesteringar i bostadssektorn kan bli av utan innebär också en möjlighet till att fler hållbara jobb skapas, inte minst lokalt. Detta skulle även vara ett viktigt bidrag till att uppnå Europa2020-strategin för smart och hållbar tillväxt. 16

17 Energikrav i bebyggelsen Skärpta och nationellt enhetliga normer stimulerar utvecklingen av nya tekniska och kostnadseffektiva lösningar. Energikraven vid nybyggnation behöver skärpas. Dagens krav anses av många vara alltför lågt ställda. Det har gett upphov till att det i flera kommuner ställs högre energikrav än vad Boverket anger. Som en konsekvens av detta varierar nu kraven över landet vilket kan försvåra och fördyra bostadsbyggandet och driva upp kostnaden på bostäder vid ett industriellt byggande. Genom att skärpa energikraven ökar enhetligheten över landet vilket kan underlätta effektivare bostadsproduktion och bidra till att minska kostnaderna samtidigt som miljövinsterna ökar. Från 2021 ska alla nya byggnader vara nära-noll energihus (NNE-byggnader). 13 Sverige bör ligga i framkant i utvecklingen av NNE-byggnader. Det är viktigt att möjligheter till energieffektivisering tillvaratas, vilket oftast är aktuellt i samband med större ombyggnads- och upprustningsåtgärder. Energikraven kan ställas högre vid nybyggnad jämfört med ombyggnad men även energikraven i samband med renovering behöver skärpas och undantagen bli färre. Det är samtidigt viktigt att hitta en fungerande balans mellan energikrav och behov av mindre upprustningar. Det finns också anledning att överväga om större hänsyn bör tas till primärenergi vid byggnadens nettoenergianvändning i samband med utformning av energikrav i byggreglerna. Stimulanser för rot-arbeten Rot-avdraget bidrar till fler jobb och att bostäder renoveras. Rot-avdraget är riktat till egnahemsägare och bostadsrättsinnehavare och innebär en skattereduktion på hälften av arbetskostnaden inklusive moms, dock högst kronor per år och person. Det finns anledning att tro att delar av rot-avdraget redan idag går till angelägna miljöinvesteringar av olika slag, exempelvis investeringar som sänker småhusens energianvändning. Hur stor del av rot-avdraget som går till miljöinvesteringar är dock oklart och behöver belysas närmare. Utifrån en sådan analys kan det vara aktuellt att se över om regelverkets miljöincitament behöver utvecklas för att på ett bättre sätt tillvarata de samhällsekonomiska miljövinsterna. 13 Europaparlamentets och rådets direktiv 2010/31/EU 17

18 Mot bakgrund av att renoveringsbehoven och behoven av miljö- och tillgänglighetsinvesteringar är stora även i flerfamiljshus är det viktigt med incitament för investeringar även i dessa byggnader. Nedan pekar vi på några sådana incitament. Energisparlån Det stora renoveringsbehovet i bostäderna från rekordåren på och 1970-talen utgör en möjlighet att nu göra viktiga energiinvesteringar för att Sverige ska nå klimatmålet till 2050, det vill säga halverad energianvändning jämfört med 1995 års nivå. Men energieffektiviseringen går idag alltför långsamt. För att energiinvesteringarna ska öka krävs insatser som underlättar finansieringen av viktiga klimatinvesteringar. Byggnads har föreslagit energisparlån för att underlätta sådan finansiering. 14 I Tyskland finns en sådan modell som har inneburit att viktiga energieffektiviseringsåtgärder kommit till stånd samtidigt som ett stort antal arbetstillfällen skapats. Modellen Byggnads föreslår innebär kortfattat att staten tillhandahåller förmånliga energisparlån till fastighetsägare för energiinvesteringar i bostäder. Tydliga krav för energieffektivisering sätts upp för att ett energisparlån ska kunna tillhandahållas. Därmed ökar finansieringsmöjligheterna för att genomföra upprustning och renovering av bostadsbeståndet och som också innebär samhällsnödvändig energieffektivisering. Arbetsgruppen anser att energisparlån är intressant och att det finns anledning att pröva om en sådan modell kan implementeras i Sverige. Stärk forskning och innovation kopplat till bostadssektorn Bostadssektorn har en stor betydelse för vårt samhälles möjligheter att utvecklas i socialt, ekonomiskt och miljömässigt hållbar riktning. Forskning inom en rad områden kopplat till bostadssektorn behöver stärkas. Arbetsgruppen ser stort behov av forskning kring samhällsbyggnads- och stadsutvecklingsfrågor men även områden kopplat till renovering och energieffektivisering inom bostadssektorn. Sveriges förmåga till innovationer har stor betydelse för utvecklingen av hållbara städer, bostäder och bostadsområden. Utvecklingen vad gäller exempelvis energilösningar, avfallshantering och kollektivtrafiklösningar går i många fall fort, 14 Byggnads (2012). Energieffektivisering av bostäder. 18

19 liksom utvecklingen av förnybara och återvinningsbara byggmaterial med lägre negativ klimatpåverkan. Nya lösningar testas och pilotprojekt pågår. Samtidigt visar studier att Sveriges förmåga att omsätta forskning och utveckling till kommersiell verksamhet är lägre än vad som kan förväntas. Steget från idé och enstaka pilotprojekt till att tillämpa ny teknik och nya system i större skala på marknaden behöver krympa för att samhälleliga miljövinster verkligen ska komma till stånd. Innovationsupphandling kan vara ett sätt att driva på en sådan utveckling. 15 Kopplingen mellan akademi och bygg- och bostadssektorn behöver stärkas för att driva på produktiviteten inom sektorn, utveckla och tillämpa nya tekniska lösningar, industriellt byggande, öka kvaliteten och minska byggfelen. Se förslag ovan om strategisk samverkan för energiomställning och hållbar stadsplanering. Trots att segregationen existerat över tid och därtill ökar i Sverige finns kunskapsluckor kring de bakomliggande drivkrafterna. Kunskapsläget behöver förbättras vad gäller segregationens mekanismer, boendemiljöns betydelse för både kvinnors och mäns bostadsval och samhällsbyggnadsfaktorers betydelse för segregationsprocessen. Ombildningar av hyresfastigheter Det är viktigt att lokalt ta hänsyn till vilka konsekvenser ett minskat hyresbestånd får för den lokala bostads- och arbetsmarknaden. De omfattande ombildningar som genomförts i framför allt Storstockholm under senare år har fått till konsekvens att antalet hyresrätter i huvudstadsregionen minskat kraftigt. Bristen på hyresrätter är särskilt allvarligt mot bakgrund av Stockholmsregionens betydelse för svensk tillväxt och sysselsättning. Ombildning kan vara ett sätt att öka andelen bostadsrätter i befintliga bostadsområden och därmed möta efterfrågan på sådant boende. Erfarenheterna visar dock att intresset för ombildning är relativt lågt där hyresrätten är som mest dominerande. De ekonomiska drivkrafter som finns att ombilda i attraktiva områden med stor efterfrågan saknas i mindre attraktiva områden med lägre betalningsförmåga. Det finns därför skäl att vara mycket försiktig i bedömningen att ombildning av hyresfastigheter ska fungera som ett sätt att minska segregationen. En majoritet av de ombildningar som skett under senare år har snarare haft ökad segregerande effekt. Det visar att det krävs andra insatser för att öka blandningen av upplåtelse- och boendeformer. Det handlar om att öka kompletteringsbebyggelsen och i de sammanhangen prioritera sådana bostäder som ökar mångfalden. Ett annat 15 Socialdemokraterna (2012). Innovationer för nya jobb och hållbar utveckling. 19

20 verktyg att vidareutveckla är tredimensionell fastighetsbildning som skapar förutsättningar för att olika upplåtelseformer kan finnas i ett och samma hus. Förutsättningarna att ombilda hyresfastigheter till bostadsrätter har betydelse för såväl den enskildes möjligheter att påverka utvecklingen av det egna boendet liksom möjligheterna att öppna upp för fler upplåtelseformer i befintligt bestånd. Det är därför av stor betydelse att regelverket och processerna kring ombildningar är såväl transparenta som rättssäkra för alla parter. Den omfattande och systematiska ombildningen av allmännyttiga hyresrätter till bostadsrätter som skett i Stockholms stad under de senaste åren, har fått konsekvenser för bostadsmarknaden men har också inneburit att gemensam egendom reats bort till underpriser. Socialdemokraterna i Stockholm har bedrivit en aktiv oppositionspolitik för att få stopp för den ideologiskt motiverade förmögenhetsöverföringen från de allmännyttiga bostadsbolagen till enskilda bostadsrättshavare. Socialdemokraterna i Stockholm kommer inte att medverka till fler ombildningar av allmännyttiga hyresrätter i områden som redan idag domineras av bostadsrätter. Arbetsgruppen stödjer Socialdemokraterna i Stockholms ställningstagande och menar att de omfattande ombildningar som skett företrädesvis i Storstockholms allmännyttiga hyresbestånd har handlat om politiska ställningstaganden och medveten underprissättning av fastigheter som avses upplåtas till bostadsrätter. Den borgerliga ombildningspolitiken har utsatts för hård kritik och lagligheten i utförsäljningarna har ifrågasatts. Arbetsgruppen konstaterar att med den nya lag om Allmännyttiga bostadsaktiebolag som trädde ikraft 2011 så åläggs dessa bolag att bedriva sin verksamhet enligt affärsmässiga principer vilket borde innebära att fastighetsförsäljningar till underpris strider mot lagen. Vitesförelägg oseriösa fastighetsägare Fastighetsägaren har ett långtgående ansvar för att investera i sina fastigheter och upprätthålla en god boendemiljö. Tyvärr finns det fastighetsägare som satt i system att medvetet missköta underhåll av hyresfastigheter. Det är ett cyniskt utnyttjande av människors utsatthet. Att människor, däribland barn, tvingas bo i uttjänta och hälsofarliga bostäder är fullständigt oacceptabelt. En överväldigande majoritet av alla fastighetsägare bedriver en seriös och långsiktig förvaltning av sina fastigheter. Mot den lilla grupp oseriösa fastighetsägare som gjort det till sin affärsidé att missköta hyresfastigheter och utnyttja människors utsatta situation behöver lagen skärpas. Det ska vara enkelt och fördelaktigt för en 20

21 fastighetsägare att agera seriöst och långsiktigt. På samma gång ska det vara svårt och olönsamt för oseriösa fastighetsägare att missköta sina fastigheter och utsätta hyresgäster för undermåliga och hälsofarliga bostäder. Som ett komplement till möjligheterna att tvångsförvalta undermåliga fastigheter bör det även införas möjligheter för kommunen att vitesförlägga fastighetsägare som inte uppfyller rimliga krav på boendemiljön utan missköter underhåll och renovering av sina fastigheter. Möjlighet att pröva lämpligheten hos en fastighetsköpare Det finns fastighetsförvaltare som gjort sig kända för att vara oseriösa och missköta sina hyresfastigheter. Trots detta kan de fortsätta förvärva fastigheter och utsätta fler hyresgäster för misskött förvaltning. Arbetsgruppen menar att det finns anledning att införa en prövning av förvärv av hyresfastigheter för att göra det möjligt att hindra olämpliga personer eller företag att förvärva hyreshus. En sådan lag har funnits tidigare men avskaffades av den nuvarande regeringen. 21

22 Fler bostäder för en växande befolkning Bostadsbyggandet över tid Det svenska bostadsbyggandet ligger på markant låga nivåer sedan 1990-talet, med undantag för några enstaka år. Bostadsbyggande (påbörjade bostäder) Antal År Källa: SCB Även i jämförelse med andra länder ligger den svenska bostadsproduktionen lågt. Sedan 2000 har det i Norge och Finland påbörjats dubbelt så många bostäder per tusen invånare jämfört med Sverige. I Danmark har det under samma tid byggts 60 procent fler bostäder. Sverige producerar även lägre antal bostäder per nytillkommen invånare. Detsamma gäller Stockholm i jämförelse med de övriga nordiska huvudstäderna. Nyproduktionen i förhållande till befolkningsökningen har minskat markant i Sverige från 1,7 lägenheter per ny invånare under 1980-talet till cirka 0,5 under det senaste decenniet Boverket (2011). Analys av bostadsbyggandet i Norden. 22

23 Även när det gäller vilka typer av bostäder som producerats finns en betydande obalans mellan produktion och efterfrågan. Produktionen av hyresrätter har minskat kraftigt trots att det finns en stor efterfrågan på sådana bostäder, särskilt i tillväxtorterna. Andel hyresrätter respektive bostadsrätter i färdigställda flerbostadshus % Källa: SCB År Bostadsrätt Hyresrätt Även nyproduktion av studentbostäder har minskat kraftigt. Mellan åren 1996 och 2009 färdigställdes i genomsnitt 1495 studentbostäder per år. Under 2010 och 2011 färdigställdes endast 125 respektive 134 bostäder avsedda för studenter. Det låga studentbostadsbyggandet kan också ställas i relation till antalet nytillkomna studenter utan tidigare högskolestudier. År 2010 antogs cirka nya studenter samtidigt som endast 125 studentbostäder tillkom. Det innebär att det tillkom knapp två studentbostäder på nya studenter. 17 Befolkningsutveckling och urbanisering Sveriges folkmängd är nu 9,5 miljoner invånare. Det innebär att Sverige under de senaste 20 åren vuxit med närmare en miljon invånare. Sveriges befolkning kommer att fortsätta öka. Enligt SCB:s befolkningsprognos kommer Sveriges folkmängd att passera tio miljoner invånare redan under Det innebär att Sverige under bara 14 år kommer att öka sin befolkning med en miljon invånare. En sådan folkökning på en miljon har aldrig skett så fort tidigare. I början av 2040-talet beräknas Sverige passera 11 miljoner invånare SCB Statistiska meddelanden BO 20 SM SCB (2012). Sveriges framtida befolkning

24 Befolkningsökningen sker inom de flesta åldersgrupper, även om det varierar över tid. Framför allt blir befolkningen äldre. Inom bara några år väntas åldersgrupperna över 64 år att överstiga två miljoner och fortsätter att öka åren därpå. Idag beräknas cirka en halv miljon svenskar vara 80 år eller äldre. Om 20 år kommer denna åldersgrupp att vara människor. Enligt Eurostat är Sverige det EU-land där urbaniseringen går snabbast. Nästan hela befolkningsökningen i Sverige sker i storstadsregionerna och i de större högskoleorterna. Idag bor nästan 40 procent av befolkningen i någon av de tre storstadsregionerna kring Stockholm, Göteborg och Malmö. 19 Invånarantal 1990 och 2010 samt prognos Stormalmö Storgöteborg Storstockholm Källa: Riksdagens Utredningstjänst Stockholms län är den region i Sverige som växer snabbast. Under de senaste fem åren har Stockholms län ökat med över invånare per år. Idag har Stockholms län över två miljoner invånare och i befolkningsprognosen för Storstockholm förväntas befolkningen öka med nära invånare mellan 2010 och 2020 och med ytterligare cirka fram till Även Västra Götalandsregionen och Region Skåne väntas växa. För Västra Götaland visar befolkningsprognosen fram till 2020 på en ökning med ungefär invånare jämfört med Befolkningsutvecklingen ser dock väldigt olika ut för olika kommuner i regionen. Flera kommuner i regionen bedöms få en negativ 19 Med Storstockholm menas kommunerna i Stockholms län. Med Storgöteborg menas kommunerna Kungsbacka, Härryda, Stengungsund, Kungälv, Göteborg, Mölndal, Lerum, Partille, Ale, Öckerö, Alingsås, Tjärn samt Lilla edet, Med Stormalmö menas kommunerna Malmö, Staffanstorp, Lund, Lomma, Kävlinge, Höör, Vellinge, Trelleborg, Burlöv, Svedala, Eslöv samt Skurup. 24

25 befolkningsutveckling medan en allt större koncentration av befolkningen väntas ske i Göteborgsområdet. 20 Befolkningstillväxten i Skåne förväntas öka med drygt invånare till cirka invånare fram till Det ligger i nivå med folkökningen i riket. Men liksom i andra regioner väntas den stora befolkningsökningen räknat till antalet personer ske i regioncentra och högskoleorter, i det här fallet Malmö, Lund och Helsingborg. 21 Samtidigt som befolkningsökningen varit kraftig i storstadsregionerna, regioncentra och större högskoleorter har befolkningen minskat markant på andra orter. Under de senaste 30 åren har befolkningen ökat i 142 kommuner i landet medan befolkningen minskat i 148 kommuner. Det handlar om kommuner som under denna tidsperiod tappat över 30 procent av sin befolkning. 22 Att befolkningsutvecklingen sker i två så diametralt skilda riktningar påverkar givetvis bostadsmarknaden. Bostadsbrist och behov av ökad nyproduktion Enligt Boverkets senaste bostadsmarknadsenkät redovisar 135 kommuner att deras lokala bostadsmarknad präglas av brist på bostäder i förhållande till efterfrågan. Nu bor så många som 65 procent av befolkningen i kommuner med bostadsbrist. 23 Orsakerna till bostadsbristen varierar. Den kraftiga befolkningstillväxten och urbaniseringen ställer stora krav på ett växande bostadsbestånd. Samtidigt innebär låga räntor och stigande inkomster bland hushållen att efterfrågan på bostäder ökar. Också förändringar inom befolkningsstrukturen innebär att vissa gruppers behov av bostäder ökat, exempelvis unga, studenter, äldre, stora barnfamiljer samt asylsökande och nyanlända invandrare. På samma sätt kan förändringar i den lokala näringslivsstrukturen skapa en ny och annorlunda efterfrågan på bostäder, även om befolkningen i sig inte ökar. Medan växande ungdomskullar och stor inflyttning skapar brist på bostäder i tillväxtorterna är det snarare det befintliga bostadsbeståndets karaktär som orsakar brist på rätt sorts bostäder i mindre kommuner. Det kan handla om för få små och billiga hyresrätter eller att bostadsbeståndet inte är tillgänglighetsanpassat efter den åldrande befolkningens behov. Det kan också handla om att det i mindre och medelstora kommuner finns behov av att nyproducera mer attraktiva bostäder, trots 20 Länsstyrelsen Västra Götalands län (2011). Bostadsmarknadsanalys. 21 Region Skåne, 22 Dagens Nyheter, 18 januari Vi har valt att använda oss av Boverkets definition av bostadsbrist, det vill säga att det anses råda brist på bostäder om det hela tiden finns en efterfrågan som överstiger utbudet. 25

26 att bostadsmarknaden som sådan har stagnerat. Bakgrunden är att det kan finnas behov av att attrahera spetskompetens för exempelvis högskolan, hälso- och sjukvården eller inom det lokala näringslivet och där möjligheten att kunna erbjuda bra och attraktiva boende blir en viktig konkurrensfaktor. Det kan också handla om var i kommunen de lediga lägenheterna finns i förhållande till efterfrågan på närhet till lokal service, arbetsplatser och infrastruktur. Nära nio av tio kommuner med bostadsbrist har brist på hyresrätter. I Boverkets senaste undersökning uppger 242 kommuner att det är brist på hyresrätter. En tredjedel uppger brist på bostadsrätter och knappt en fjärdedel brist på äganderätter. 47 kommuner uppger brist på samtliga upplåtelseformer. 24 Trots stor brist på studentbostäder har nyproduktionen av studentbostäder minskat kraftigt de senaste åren. Enligt Boverket är det brist på studentbostäder i 20 högskolekommuner. Bristen på bostäder för studenter bedöms vara särskilt svår i Stockholm, Uppsala, Göteborg, Malmö, Lund och Växjö. 25 I Storstockholm får regionens studenter dela på studentbostäder. I Göteborg delar studenter på studentbostäder, i Lund och Uppsala delar studenter på bostäder 26 respektive studenter på bostäder. 27 Enligt regeringens egen utredare finns ett samlat behov av nya studentbostäder. 28 Den låga produktionstakten i förhållande till befolkningstillväxten och förändringar i befolkningssammansättningen har inneburit ett växande underskott av bostäder. Behovet av ett kraftigt ökat bostadsbyggande är stort. En bedömning som delas av flera experter på bostadsmarknaden är att bostadsbyggandet bör komma upp på nivåer mellan och lägenheter per år, under de närmaste åren, för att klara behoven. Det innebär nära en fördubbling av bostadsbyggandet. En majoritet av dessa bostäder behöver produceras i de tre storstadsregionerna och de mest expansiva högskoleorterna. Länsstyrelsen i Stockholms län gör bedömningen att det finns ett behov av ett årligt bostadsbyggande på nära bostäder under de kommande åren för att ta igen ett alltför lågt bostadsbyggande under en rad av år. Det kan jämföras med att det i Storstockholm tillkommit i genomsnitt bostäder per år under det senaste decenniet. Med hänsyn till befolkningsökningen 24 Boverket (2012). Bostadsmarknaden Sveriges Förenade Studentkårer (2012). Bostadsrapport ( ) 27 ( ) 28 Lennart Sjögren (2012). Studentbostäder En lägesrapport. 26

27 borde det ha producerats sammanlagt cirka fler bostäder mellan åren 2000 och Samhällsplaneringens förutsättningar för fler bostäder En väl fungerande och genomtänkt samhällsplanering är en viktig förutsättning för en hållbar utveckling med attraktiva boendemiljöer och ett ökat bostadsbyggande med god kvalitet. Kommunerna har med sitt planmonopol ett stort ansvar att se till att samhällsplaneringen fungerar, att det finns ett helhetsperspektiv i samhällsplaneringen och att det finns en god planberedskap. Historiskt har alltför lite hänsyn tagits till kvinnors och barns behov och livsvillkor. Med kommunernas planansvar ställs krav på att samhällsplaneringen tar ett samlat ansvar och sker i så nära dialog med invånarna som möjligt. Attraktiva boendemiljöer där olika gruppers behov tillgodoses är lika viktiga för samhällsutvecklingen och kvinnors och mäns livsvillkor som bostäderna i sig. För att boendemiljöerna ska kunna förbättras och bostädernas miljöpåverkan minska krävs inte bara goda och energieffektiva hus utan också en framsynt och klimatsmart samhällsplanering. Bostadsplanering, kollektivtrafik och infrastrukturinvesteringar måste hänga ihop. Att bostadsplanering och kollektivtrafikförsörjning hänger ihop är särskilt viktigt för kvinnors rörlighet. Trots att den nya plan- och bygglagen trädde ikraft så sent som 2011 syns redan brister där den nya lagen skulle behöva moderniseras, förenklas och förtydligas samtidigt som plan- och byggprocessen behöver effektiviseras och byråkratin minska. Det handlar om att utveckla kommunernas verktyg för att påverka bebyggelseutvecklingen, begränsa administrationen, utveckla detaljplaneinstitutet och att skärpa kraven på klimat- och energisnål bebyggelseplanering. Det finns också behov av enklare och mer strategisk översiktsplanering som tar hänsyn till kommunala, mellankommunala och statliga intressen. Kommunerna har sedan 1970-talet haft krav på sig att verka för en blandning av bostadstyper och upplåtelseformer. I praktiken har detta uppdrag inte fått tillräckligt stort genomslag. Det är angeläget att kommunerna genom aktiva åtgärder bidrar till ett varierat utbud på de lokala bostadsmarknaderna. På så vis ökar mångfalden av bostäder och den enskildes möjligheter att bo i en bra bostad efter eget önskemål stärks. Ytterligare verktyg behöver tas fram för att möjliggöra för kommunerna att ta ett större ansvar för en blandad bebyggelse. 29 Sören Häggroth (2011). Bostadsförsörjningen i Stockholms län analys och åtgärder. 27

28 De hus som byggs idag ska kunna fungera för lång tid framöver. Tillsammans med plan- och bygglagen har byggnadsreglerna därför en konkret påverkan på både möjligheterna till bostadsbyggande till rimliga kostnader och kvaliteten i det bostadsbestånd som byggs och renoveras. I byggnadsreglerna finns en rad krav på flera olika områden för hur bostäderna ska utformas vilket ibland leder till konflikter mellan olika samhällsintressen. En sådan konflikt finns mellan byggreglernas gränsvärden för buller som riskerar att ställas mot behovet av förtätning och bostadsbyggande i attraktiva lägen nära kommunikationer och befintlig infrastruktur. En god och välgrundad balans mellan olika krav och gränsvärden är a och o för att samhällsplaneringen ska fungera och byggandet av hållbara bostäder och bostadsområden till rimlig kostnad ska kunna öka. Områdesförnyelses betydelse för ökat utbud av bostäder Nyproduktion av bostäder löser inte ensamt den akuta bostadsbristen. Nära 95 procent av hushållens förändrade bostadsbehov löses genom det bostadsbestånd som finns idag. 30 Det är inte heller realistiskt att tro att nyproduktion av bostäder kan ske till kostnader som gör att alla bostadsbehövande har råd att efterfråga nyproducerade bostäder. Däremot är nyproduktionen av både flerbostadshus och småhus viktig för att möjliggöra flyttkedjor på bostadsmarknaden och därigenom tillgängliggöra ett varierat och tillräckligt utbud av bostäder för fler. Det finns cirka 4,5 miljoner bostäder i Sverige. Av dessa är cirka två miljoner småhus och 2,5 miljoner lägenheter i flerbostadshus. Av lägenheterna i flerbostadshusen utgörs drygt av bostadsrätter och 1,6 miljoner av hyresrätter. Under perioden 1961och 1970 byggdes en fjärdedel av dagens flerbostadshusbestånd. 31 Dessa bostäder utgör således en betydande del av den svenska bostadsmarknaden. Samtidigt är renoveringsbehovet stort och bostadsområdenas attraktivitet eftersatt i en stor del av beståndet från rekordåren. Enligt flera bedömningar som gjorts är så mycket som cirka lägenheter från miljonprogrammet i behov av renovering. Det innebär i realiteten att bostäderna upplevs mindre attraktiva och att utbudet av bostäder begränsas, trots att många av 30 NUTEK (2007). Bostadsmarknad och ekonomisk tillväxt. 31 SCB Kalkylerat bostadsbestånd

29 bostäderna ligger i tillväxtorter, nära kommunikationer, stadskärnor och större arbetsplatser. Tidigare utvärderingar av större upprustningar som gjorts av bostadsområden byggda på och 70-talen visar att investeringarna inte alltid är företagsekonomiskt lönsamma. Renoveringarna och upprustningen är både dyra och omfattande. Enligt olika beräkningar uppgår renoveringsbehovet till miljarder kronor. 32 Det kan med andra ord vara svårt för enskilda fastighetsägare att räkna hem investeringen under en realistisk tidsperiod. Betalningsförmågan hos hyresgästerna kan också vara begränsad. Däremot visar studier att investeringar i upprustning kan vara väl så samhällsekonomiskt lönsamma. 33 Fastighetsägarens möjligheter till långsiktiga investeringar beror på en bedömning av värdeutvecklingen av fastigheten. Denna är i sin tur beroende av förhållanden som inte fastighetsägaren ensam kan påverka, nämligen den allmänna utvecklingen av fastighetspriser på orten. I många bostadsområden där de enskilda fastigheterna behöver renoveras behövs också upprustning och förnyelse av den fysiska miljön mellan husen, i centrumanläggningar, infrastruktur, lekparker och grönområden, det vill säga på allmänna platser och kommunal mark som faller utanför enskilda fastighetsägares ansvar. En på senare tid alltmer uppmärksammad fråga är betydelsen av den strukturella utformningen av bostadsområden från och 70-talen. De är exempel på en stadsplaneringsideologi som strävade efter en långt driven funktionsuppdelning. Bostäder, arbetsplatser och kommersiell service som affärer och restauranger separerades från varandra, liksom att gång- bil- cykel- och kollektivtrafik anvisades egna ytor. Det fanns många goda argument för detta sätt att planera, men efterhand har problemen blivit uppenbara. Det var inte bara i Sverige som efterkrigstidens bostadsbehov tillfredsställdes i bostadsområden av detta slag, de är ett tydligt inslag i nästan alla större städer runt om i Europa. I Sverige har vi socialdemokrater ett särskilt ansvar att driva stadsförnyelsen i miljonprogramsområdena. Ett grundläggande problem är just ensidigheten. Den svenska debatten har kommit att fokusera på upplåtelseformer där en hög koncentration av hyresrätter angivits som en orsak till problem och bristande attraktivitet i bostadsområden från denna tid. Naturligtvis är det ett uttryck för ensidighet om det bara finns en upplåtelse- eller boendeform i ett visst bostadsområde. Men dessvärre präglas dessa bostadsområden av ensidighet också i andra avseenden, vilket förmodligen är ett större problem än att 32 Beräkningar från bland andra SABO, Hyresgästföreningen och BKN. 33 Lind, H. & Lundström, L(2008). Affären Gårdsten - Har förnyelsen av Gårdsten varit lönsam?. 29

30 en viss upplåtelseform dominerar. En områdesförnyelse som ger möjligheter att blanda olika typer av bostäder och arbetsplatser ger ett större utbud av varierad kommersiell service. En levande stad erbjuder en spännande blandning av bostäder och olika aktiviteter. Att modernisera och förnya bostadsområden som byggdes under rekordåren innebär att utbudet av efterfrågade bostäder också kan växa. Bostadsmarknaden vidgas genom att göra fler bostadsområden attraktiva för fler. Inte minst handlar det om att öka tillgången på hyresrätter, vilket det finns en stor efterfrågan av. I många av dessa områden finns dessutom utrymme för kompletteringsbebyggelse vilket innebär att nyproduktion av bostäder är möjlig i lägen där god försörjning av infrastruktur och kommunikationer redan är uppbyggd. En sådan kompletteringsbebyggelse är också viktig för att öka attraktiviteten i bostadsområdena genom att tillföra varierande arkitektur, upplåtelseformer och blandad bebyggelse. Sådana investeringar har även en gynnsam verkan på möjligheterna till levande stadskärnor och handelscentrum. Det låga bostadsbyggandets orsaker Bostadsförsörjning är ett delat ansvar och ett samspel mellan offentlig och privat sektor. Även om den privata sektorn har huvudansvaret för att exempelvis finansiering och effektivisering fungerar inom bostadsbyggandet så har det offentliga ett stort ansvar i att skapa stabila och långsiktiga förutsättningar genom lagar, regler och ekonomisk politik. Stat och kommun har olika roller men ett delat ansvar för att villkoren för bostadsmarknaden ska stimulera till bostäder av hög kvalité till rimliga boendekostnader. Trots fortsatt hög efterfrågan på bostäder ligger bostadsproduktionen på en alltför låg nivå. Orsakerna till detta uppges bland annat vara alltför höga produktionskostnader, tidsödande överklaganden av detaljplaner och att tillgången till detaljplanelagd mark i attraktiva lägen är begränsad. En tredjedel av Sveriges kommuner anger även svårigheter för byggherrar att få långivare eller lån till rimliga villkor. Detta är ett hinder även för kommuner i storstadsregionerna. 34 Höga produktionskostnader De höga produktionskostnaderna uppges av flera bedömare vara en viktig anledning till att byggandet hålls tillbaka. Flera studier visar att byggkostnaderna ökat mer än övriga priser och att utvecklingen alltjämt fortsätter. De svenska byggkostnaderna har 34 Boverket (2012). Bostadsmarknadsenkät

31 stigit mer än genomsnittet bland EU-länderna och Sverige har nu bland Europas högsta byggkostnader. Under de senaste tio åren har bostadspriserna stigit mycket kraftigt. Prisökningarna är störst i de tre storstadsregionerna och i områden med attraktiva fritidshus. Det finns säkert flera orsaker till de kraftiga prisökningarna och drivkrafterna bakom utvecklingen är omdiskuterade. Perioden av kraftiga prisökningar sammanfaller med att hushållen haft mycket bra möjligheter till belåning och stigande reallöner. Därtill kommer, under senare år, betydande skattesänkningar särskilt på villor och bostadsrätter med höga värden. Källa: Bilden ovan är hämtad från BKNs marknadsrapport Vägval i bostadskarriären, maj Det är rimligt att anta att den kraftiga prisökningen i det befintliga bostadsbeståndet till stor del kan förklaras av den samtidiga förekomsten av generös kreditgivning, reallöneökningar, befolkningsökning och lägre fastighetsskatt. Eftersom helt nybyggda bostäder endast utgör en liten del av utbudet på bostadsmarknaden är priserna i det redan byggda beståndet avgörande för prisutvecklingen också för nya bostäder. Mycket talar för att det är marknadspriserna som driver produktionskostnaderna, inte tvärtom. Sannolikt har flera år av stigande bostadspriser bidragit till en låg produktivitetsutveckling i byggsektorn, även om det skett en snabb utveckling inom 31