ÅRSBERÄTTELSE. Byggnadsfirma Olov Lindgren AB har sedan 1938 byggt, förvaltat och renoverat egna fastigheter i Stockholm.

Transkript

1 ÅRSBERÄTTELSE Byggnadsfirma Olov Lindgren AB har sedan 1938 byggt, förvaltat och renoverat egna fastigheter i Stockholm. 1

2 Ett familjeägt företag som varit med och byggt upp Stockholm. Byggnadsfirma Olov Lindgren AB är ett familjeföretag som grundades Samma år satte vi spaden i marken för att bygga vårt första hus i Hammarby. Vår byggmästartradition och långa erfarenhet av att förvalta, renovera och bygga har gett oss helhetsperspektiv och en unik kompetens. Vår förvaltningsfilosofi är baserad på omsorg och trygghet genom personlig närvaro och snabb service. affärsidé Koncernen Olov Lindgren ska äga, förvalta, förvärva och bygga hyresfastigheter, företrädesvis i Stockholm. Vi ska erbjuda marknaden bostäder, butiker och kontor av hög kvalitet. Med hyresgästernas behov som utgångspunkt ska vi förvalta och utveckla vårt fastighetsbestånd med motiverad och välutbildad egen personal. tradition Vi är sedan 1930-talet en aktör på Stockholms bygg- och fastighetsmarknad och har härigenom skaffat en gedigen branschkunskap som kopplas till långsiktiga ekonomiska och kvalitativa mål. Låg belåning, återinvestering av vinstmedel samt självfinansierad verksamhet har resulterat i en mycket stabil ekonomi. framtiden Vi kommer att fortsätta förvärva fastigheter. Bevara, förbättra och behålla dem, samt arbeta för ett tryggt, sunt och komfortabelt boende eller yrkesutövande för våra hyresgäster. Vår filosofi har förädlats genom åren men grundtanken, att arbeta långsiktigt och hålla hög servicenivå, är och förblir densamma. En daglig och snabb länk för effektiv kommunikation och service är våra fastighetsskötare, som bor i grannskapet. Att arbeta med fastigheter är också att vara delaktig i att bygga och förvalta i vår framtida stad, en fortgående process som engagerar oss. 2

3 1938 bygger vi vårt första hus i Hammarbyhöjden. Huset på bilden föreställer fastigheten Geografen 3, Finn Malmgrens Väg 30, som byggdes året efter står vårt huvudkontor på Drottninggatan 97, Stjärnfallet 16, inflyttningsklart inleddes satsningen på innerstaden genom förvärv av fastigheten Veken 12, Klippgatan 11 på Södermalm, där en bostadsfastighet uppförs i egen regi förvärvas 25 fastigheter med renoveringsbehov, samtliga i innerstaden t ex Signalen 4 på Folkungagatan uppförs vår senaste nyproduktion, fastigheten Klarbäret 3, Brunbärsvägen 1-3 på Ruddammen, med 109 lägenheter börjar vi förvärva kommersiella fastigheter i innerstaden, t ex Hasseln 7 på Vasagatan förvärvade Olov Lindgren tre fastigheter i Stockholms innerstad. Vallonen 1 på Kungsgatan 56, Fenix 2 på Drottinggatan 71 C-D och Polacken 25 på Kungsgatan omfattar vårt fastighetsbestånd 100 fastigheter med cirka kvadratmeter uthyrbar bostads- och lokalyta. 3

4 Innehållsförteckning Affärsidé 2 Olov Lindgrens historia 3 Vd:s kommentar 5 Nyförvärvade fastigheter 6 Avslutade ombyggnadsprojekt 8 Pågående ombyggnadsprojekt 10 Kommande ombyggnadsprojekt 14 Våra fastighetsskötare 16 Kundenkät 18 Miljö 19 Fastighetsmarknaden 20 Organisation 21 Resultaträkning 22 Balansräkning 23 Nyckeltal 24 Karta fastighetsbestånd 26 Fastighetsbestånd - förteckning 29 4

5 ening och fastighetsägarna fram till ett hyressystem i Stockholm som i högre grad anpassas till marknaden. Då kanske den snabba ombildningen till bostadsrätter bromsas upp. Stockholm behöver hyresrätter för att möjliggöra en flexibilitet för boende som finns i övriga europeiska storstäder. Vd Jan Ellström, styrelseordförande Rune Nämberg Vd:s kommentar 2009 blev ett år i återhämtningens tecken. Aktiviteten i näringslivet och då även i fastighetsmarknaden var låg. För vår del så är det lite speciellt. Våra fastigheter finns även i en extrem lågkonjunktur och våra hyresgäster förväntar sig service även då. Det är då som det visar sig att fastigheter i första hand är förvaltning och inte bara köp och sälj. Exempelvis finns utländska eller svenska fastighetsägande fonder som helt plötsligt måste börja underhålla sina fastigheter istället för att bara sälja dem vidare med vinst. I sina kalkyler så saknas normalt underhåll och nu blir det en förlustaffär och om den är för stor så förlorar investerarna hela sitt kapital och långivande bank gör en förlust. Jag fick nyligen en fråga av en reporter om vi tyckte att det var skönt att fastighetsbranschen nu börjar få lite fart igen. Jag kom nog med ett överraskande svar nämligen att den bästa perioden var för ett år sedan när vi var en av få aktörer som kunde få lån av bankerna och därmed var konkurrensen om bra fastigheter mindre än normalt. Vi lyckades då med några förvärv av bra fastigheter i absolut centrala Stockholm. Idag har konkurrensen hårdnat märkbart samtidigt som säljarna inte är lika villiga att diskutera priset. För vår del har det svängt de senaste åren från att vi lämnade bud i konkurrens på de prospekt som kom ut till att vi har en lista på fastigheter som vi vill förvärva och kontaktar ägaren för en prisdiskussion. Tyvärr har Stockholm en ägarstruktur för centrala kommersiella fastigheter där ägarna normalt är mycket finansiellt starka aktörer som inte behöver sälja. Under lågkonjunkturen har jag flera gånger fått frågan om hur vi märkt av den. Mitt svar har varit att vi inte alls märkt av den och det svaret var korrekt ända fram till 1 oktober Genom att hyresavtalen oftast löper över tre år med en uppsägningstid på normalt nio månader så hade vi nästan inga vakanser. Per 1 oktober så kom vakansgraden för kontor att hoppa upp till över tio procent. Detta innebär dessutom en viss press på befintliga hyror även om trots allt Stockholm, med sin stora tjänstesektor, har klarat sig förvånansvärt bra. På bostadsmarknaden är vakanserna som vanligt nära noll, efterfrågan är om möjligt ännu större än tidigare. Mitt i värsta lågkonjunkturen kan vi dessutom höja hyrorna. Förhoppningsvis kommer hyresmarknadens parter dvs politiker i båda läger, hyresgästför- Eftersom vi har svårt att konkurrera med bostadsrättsföreningar vid nya förvärv av bostadsfastigheter så har vi börjat titta på nybyggnad av hyresrätter. Även vid nybyggnad har bostadsrättsföreningar en fördel men vi följer marknaden och om det blir möjligheter så vill vi gärna bygga nytt vilket vi inte har gjort sedan början av 1990-talet. Totalt är vi i Olov Lindgren ca 100 anställda vilket borgar för att fastighetsförvaltning och ombyggnad sköts på ett omsorgsfullt sätt vilket mätningar av kundnöjdhet pekar på. Eftersom vi tror på egen förvaltning så försöker vi också utveckla den, därför har vi under 2009 tagit bort en nivå av arbetsledare vilket innebär att fastighetsskötarna får möjlighet att ta ett större ansvar. Om detta lyckas blir jobbet intressantare och besluten kommer närmare hyresgästen. Under många år så tryckte Olov Lindgren ingen årsredovisning utan ett antal A4 sidor skickades in till Bolagsverket. Sedan 2005 har vi producerat en tryckt årsredovisning med bilder och förklarande text. Vi tar nu ett steg till och minskar ner den formella sifferdelen med dess noter. För den som vill läsa den officiella årsredovisningen är det lätt att via Internet se den på t ex Bolagsverkets hemsida, alternativt går den att få från vår ekonomiavdelning. Jag hoppas denna ändring ska göra årsberättelsen till en intressantare läsning och att den dessutom används som ett uppslagsverk om Olov Lindgrens fastighetsinnehav. Stockholm i mars 2010 Jan Ellström 5

6 Under 2009 förvärvade Olov Lindgren fem fastigheter i Stockholms innerstad polacken 25, norrmalm Kungsgatan 26 Tillträde till denna kontorsfastighet mitt på Kungsgatan skedde 15 januari Fastigheten uppfördes 1921 enligt arkitekt Erik Josephsons ritningar till Försäkringsbolaget Victoria. Ovanför entrén finns en staty av segergudinnan Victoria, utförd i slipad granit efter en förlaga av Carl Eldh. Fastigheten innehåller ca kvm lokaler, mestadels kontor men också två butiker. Total uthyrningsbar yta är kvm. rörstrand 33, norrmalm Drottninggatan 75 Fastigheten uppfördes 1968 av Hufvudstaden AB med Sten Ramel som arkitekt. Denna bostadsfastighet tillträddes 15 april. Fastigheten innehåller 29 bostäder. I botten våningen finns två butiker och på första våningen kontor. Total uthyrningsbar yta är kvm varav bostäder kvm. styrpinnen 21, norrmalm Norrmalmstorg 11 Byggnaden är ritad av O Eriksson och ursprungligen uppförd Under åren har fastigheten byggts om flertalet gånger både invändigt och utvändigt. Bland annat byggdes en takvåning och en låg tillbyggnad mot Berzelii park I början av 1950-talet och på 1990-talet genomfördes grundförstärkningar i fastigheten. Total uthyrningsbar yta är kvm. 6

7 van der huff 8, södermalm Allhelgonagatan 2-4 Engelska skolan flyttade in med sitt gymnasium i byggnaden augusti Byggnadsfirma Olov Lindgren AB förvärvade fastigheten från Oscar Properties som ägde den tillsammans med RL-Nordic och Skandrenting. Skolan uppfördes 1931 som Katarina Realskola ritad av David Dahl och Paul Hedqvist. Även Teaterhögskolan har varit hyresgäst under en period. kopparn 11, södermalm Erstagatan Kopparn 11 är en tomträtt som köptes i december med tillträde 1 februari Huvuddelen är uthyrd till Stockholm Stad via blockuthyrningsavtal att användas till äldreboende. Total uthyrningsbar yta är kvm. Total uthyrningsbar yta är kvm. 7

8 Under 2009 avslutade vi två större ombyggnadsprojekt. Drabanten 2 på Kungsholmen och Kölden 1 i Björkhagen drabanten 2, kungsholmen Kungsbroplan 1 Byggnadsfirma Olov Lindgren AB förvärvade denna fastighet år Huset är byggt 1886 och Amanda Christensens namn på fasaden vittnar om den verksamhet som i fyra generationer under större delen av 1900-talet hade sin kravattfabrik i huset. Fastigheten har under året totalrenoverats gällande alla sina byggnadsdelar och installationer. Genom fastighetens vackra läge har lokalerna getts möjlighet till flexibla kontorsanpassningar. Bostäderna högst upp i huset har fått ljusa fina planlösningar. Tillgängligheten har utökats där bl a en ny hiss försörjer gårdshuset och dess bostadslägenheter. Garageplanet är numera överbyggt med en trevlig innergård för våra hyresgäster. Inflyttning skedde vid årsskiftet 2009/2010. faktaruta drabanten 2 Adress: Kungsbroplan 1/Kungsgatan 69 Byggår:1886 Antal lägenheter: 11 Antal lokaler: 24 Yta totalt: kvm Garageplatser: 8 8

9 kölden 1, björkhagen Karlskronavägen 22, 24 På Karlskronavägen i Björkhagen ligger denna fastighet i backen upp mot kv Snöfallet som vi avslutade en ombyggnation av under Kölden 1 består av 16 lägenheter och två lokaler för uthyrning. Huset har genomgått en uppdatering i alla sina delar. Den gemensamma tvättstugan har fått nytt läge, likaså sophanteringen med källsortering. Maskiner och utrustning för fastighetsskötseln i området har ett generöst utrymme att tillgå i kvarteret Kölden. Huset var en av de första byggnationer som Byggmästare Olov Lindgren genomförde, fastigheten färdigställdes Funktionalismen som slog igenom på 1930-talet var fortfarande rådande. Husen uppfördes med enkla fasader i puts eller tegel och byggnadens funktion skulle styra formen. I kvarteret Kölden ser man också hur terrängen omkring har sparats och huset anpassats därefter. Återinflyttning skedde i april, faktaruta kölden 1 Adress: Karlskronavägen Byggår: 1947 Antal lägenheter: 16 Antal lokaler: 2 Yta lägenheter: kvm Yta totalt: kvm 9

10 I år har vi tre större pågående projekt, Examen 3 i Johanneshov, Järnet 5 och Slipen 39 på Södermalm Examen 3, hammarbyhöjden Ulricehamnsvägen På en karta från 1924 finns inte några namn alls förutom Lilla Sickla i området som i dag utgör stadsdelen Björkhagen. Den planerade bebyggelsen kallades för bostadsområde å Södra Hammarby. Där fanns emellertid en vacker björkhage och projektörerna lanserade därför namnet Björkhagen som fastställdes 1948, samtidigt som bebyggelsen påbörjades i större skala. Tio år senare drogs tunnelbanan till Björkhagen. Gården Lilla Sickla i närheten har anor från 1500-talet och huset som står där i dag är en gustaviansk mangård från slutet av 1700-talet. På 1500-talet bestämde Gustav Vasa att trakten öster om staden skulle försörja Stockholm. Han lät dämma upp vattendrag som fick ge vattenkraft till bl.a. ett krutbruk och en mjölkvarn i området. Fastigheten byggdes av byggherren och byggmästaren Olov Lindgren 1946, efter ritningar av arkitekt Allan Werner. Funktionalismen som slog igenom på 1930-talet var fortfarande rådande. Husen uppfördes med enkla fasader i puts eller tegel och byggnadens funktion skulle styra formerna. Man sparade terrängen omkring och anpassade byggnaden till väderstreck för att utnyttja ljuset maximalt. Projektet Under året har vi påbörjat en omfattande renovering av denna fastighet bestående av 2 huskroppar på Ulricehamnsvägen Alla installationer byts och ytskikten görs om från grunden. Allmänna ytor omdisponeras och huset får en tilläggsisolering i samband med fasadrenoveringen. Ombyggnaden blir klar under hösten faktaruta examen 3 Adress: Ulricehamnsvägen Byggår: 1946 Antal lägenheter: 24 Antal lokaler: 3 Totalyta: kvm 10

11 faktaruta järnet 5 Adress: Erstagatan 29 Byggår:1958 Antal lägenheter: 29 Totalyta: kvm järnet 5, södermalm Erstagatan 31, 29 Då inlandsisen började dra sig tillbaka för år sedan, trädde söders höjder fram som ett skärgårdslandskap. Med tiden växte öarna ihop men Fatburen, insjön vid nuvarande Medborgarplatsen och som var en rest av en gammal havsvik, fanns kvar ända in på 1800-talet drogs järnvägen in i staden till Södra Station sedan sjön fyllts igen. År 1863 byggdes Katarinahissen och spårvagnen började gå fyra år senare mellan Slussen och Hornstull. Ville man vidare upp till Vita bergen fick man ta hästspårvagnen. Bostadsstandarden i Stockholm hörde till den lägsta i Europa vid 1800-talets slut och sämst var det i områdena kring Vita bergen. De som bodde i skjulen som klättrade på berget tillhörde de allra fattigaste. Intresset för arbetarnas situation ökade och bättre bostäder byggdes av kommunen eller av ideella bostadskooperativ. Fastighetens byggdes 1953 av byggmästare Sven Ödman efter ritningar av Gustav Lettström. Fasaden är tidstypisk och har mycket av 30-talets funkis, med sneda burspråk och stora fönsterytor. Projektet Under våren 2009 påbörjades renoveringen av Erstagatan 29 som ligger alldeles intill den vackra Vita Bergsparken på Södermalm. Huset som är byggt 1958 är nu i behov av en uppdatering både vad gäller alla installationer och ytskikt. Vi tillgänglighetsanpassar huset med bl a större badrum samt jobbar med den allmänna tillgängligheten i form av större hiss i nytt läge från källarplanet. Detta ger en entré i nivå med gatuplanet, tillgänglighet till husets tvättstuga, en lättåtkomlig sophantering i gatuplanet mm. På vinden bygger vi en ny vindslägenhet och utökar den befintliga etàgelägenheten. Båda lägenheterna får generösa vindskupor och terrasser in mot gården. Lokalen i husets bottenvåning har vi satsat extra på i planlösning och utformning. 11

12 12

13 Slipen 39, Södermalm Vid Bergsunds Strand ligger denna fastighet, innehållande många små lägenheter, i ett underbart läge alldeles invid kanalen strax före bron över till Reimersholme. Huset är byggt 1940 i tidsenlig funkisstil. Projektet Olov Lindgren förvärvade fastigheten 2007 och redan tidigt såg vi behovet av att i första hand genomföra ett stambyte. Projektet tog snabbt form och vi påbörjade byggnadsarbetena under sommaren Ytskiktsrenovering i hela huset ingår också liksom förlängning av hissen ned till källarplanet. Energisparande åtgärder i form av tilläggsisolering av husets fasad och fönsterbyte har vi också tagit med i projektet. faktaruta slipen 39 Adress: Högalidsgatan 41/ Bergsunds strand 1 Byggår: 1940 Antal lägenheter: 29 Totalyta: kvm Parkeringsplatser: 16 13

14 Vi renoverar, anpassar och förbättrar här kan du läsa mer om några kommande projekt. vallonen 1, norrmalm Kungsgatan 56 faktaruta vallonen 1 Adress: Kungsgatan 56 Byggår: 1880 Antal lokaler: 24 Yta: kvm Kv. Vallonen ligger i en skärningspunkt mellan två stadsplanemönster. Dels från sena 1800-talets tidsideal med esplanader och boulevarder på Kungsgatan enligt kontinentala förebilder, dels från 1600-talets gatureglering då malmarna bebyggdes i rätvinkliga kvarter längs spikraka gator, som ex vis Målargatan och Apelbergsgatan runt kv. Vallonen. Huset byggdes 1880 och anpassades efter de nya stadsplanerna där hushöjden reglerades i förhållande till gatubredden. Som byggherre för kvarteret står greve A.A.G. von Rosen. Arkitekter var Axel och Hjalmar Kumlien, samma som ritade kv Drabanten vid Kungsbroplan, som ägs av Olov Lindgren. Bröderna hade ett av landets största arkitektkontor och ritade bl a Grand Hotel och Sofiahemmet i Stockholm. Fem våningar hög var fastigheten Vallonen 1, ett bostadshus från början med ståndsmässiga våningar som sedermera från 1920-talet kontoriserades allt eftersom. Huset byggdes på ca 1910 och vinden inreddes. Centralvärme, badrum och hiss installerades Projektet Under 2010 projekterar vi och påbörjar ombyggnationen av kv Vallonen 1. Målsättningen är att modernisera och anpassa huset efter dagens krav på väl fungerande kontorslokaler. Alla tekniska system moderniseras, huset får ytterligare en hiss och möjligheter till utveckling av fastighetens ytor arbetas fram. Samtidigt tas husets alla kvaliteter tillvara i rumsbildning och flexibilitet. 14

15 baggen 12, vasastan Tulegatan 30 Kv Baggen 12 uppfördes omkring 1905 efter ritningar utförda av arkitekt H Sandberg. Byggmästare liksom byggherre var J G Lindell. År 2007 förvärvade Olov Lindgren fastigheten. Fastigheten omges av hus från samma tid. Rådande detaljplan från 1940 kommer inte till uttryck här, utan gårdsmiljön minner om det tidiga 1900-talet. Gårdarna är relativt trånga och bebyggda både med gårdshus och flygelbyggnader. Avgränsade med murar har gårdsmiljöerna förändrats under senare tid. Gårdsfasaderna i grannfastigheterna har balkonger och nya kupor på vindar samt takterrasser. Projektet Under kommer fastigheten att genomgå en omfattande renovering. Alla installationer byts, huset tillgänglighetsanpassas vilket bl a medför att hiss installeras i detta 5-våningshus. En tidigare inredd vindsvåning byggs om och kompletteras med ytterligare en lägenhet. Samtliga allmänna ytor ses över och moderniseras. faktaruta baggen 12 Adress: Tulegatan 30 Byggår: 1906 Antal lägenheter: 18 Antal lokaler: 2 Yta lägenheter: kvm Yta totalt: kvm 15

16 Hyresgästerna känner stor trygghet i att vi bor i fastigheterna. Vi är aldrig långt borta och kan därför snabbt åtgärda eventuella fel. De tycker även att det är skönt att de känner igen personerna de släpper in i sin lägenhet. Då vi rör oss i fastigheterna dagligen har vi koll på allt som händer även när vi inte jobbar, så vi är ständigt uppdaterade. Hyresgästerna, våra kunder, har dock lärt sig respektera att vi inte jobbar jämt. Förr kunde det ofta ringa på dörren på kvällar och helger, nu sker det mest vid akuta problem. Vi har precis genomfört en omorganisation som har lett till att vi nu kan fatta fler beslut direkt på plats. Kortare ledtider ger snabbare åtgärd och nöjdare kunder. Mer avancerade styrsystem ger oss en bättre kontroll över klimatet i fastigheten. Denna vinter har varit extrem och då gäller det att ligga steget före. Vi kontrollerar allt minst en gång varje dag. Miljön är viktig för oss alla. Idag har vi källsortering i samtliga fastigheter. Våra hyresgäster behöver inte leta efter redan överfyllda återvinningsstationer, det är bara att ta hissen ner i källaren. De används flitigt och är mycket uppskattade. Kent Sundvall, fastighetsskötare - Team Roslagstull. 16

17 17

18 Extern Benchmark jämförelsesiffror med ~ lägenheter i Sverige. Typ av frågeställningar som förekommer för att få fram de olika mätresultaten SERVICEINDEX Ta kunden på allvar - bemötande, komma fram på telefon mm. Trygghet - skydd, belysning mm. Rent & snyggt - städning, möjlighet till källsortering. Hjälp när det behövs, få reda på vem som åtgärdar, få reda på när det är avhjälpt. 70 % 72 % 68 % 74 % SERVICEINDEX: 84 % 76 % 79 % 81 % 83 % 85 % 87 % PRODUKTINDEX Lägenheten - temperatur, värme, ljud. Allmänna utrymmen - underhåll, utrustning. Utemiljön - lekplatser, utrustning, trädgård. PROFIL Känna igen personalen Rekommendera bolaget till andra Viktigt att bo hos Olov Lindgren ATTRAKTIVITET Trivsel i huset/kvarteret/bostadsområdet Rekommendera någon att flytta till huset/kvarteret/bostadsområdet Ta kunden på allvar: 85,8 % 66 % Av alla egna fastigheter % PRISVÄRDHET Valuta för hyran Hur prisvärt är boendet Nedre fjärdedel Hälften Övre fjärdedel Ta kunden på allvar: 85,8 % Trygghet: 85,8 % Rent och snyggt: 79,8 % Hjälp när det behövs: 88,2 % 78 % 77 % 75 % 81 % 82 % 84 % 86 % 88 % 73 % 70 % 67 % 76 % 78 % 81 % 84 % 87 % 63 % 66 % 69 % 72 % 75 % 78 % 81 % 78 % 80 % 82 % 84 % 86 % 88 % 73 % 90 % 64 % 90 % 60 % 84 % 76 % 90 % 71 % 92 % 61 % 93 % 57 % 87 % 74 % 92 % Lägenheten: 79,5 % Allmänna utrymmen: 89,5 % Utemiljön: 71,8 % PRODUKTINDEX: 79,8 % 68 % 70 % 72 % 75 % 77 % 67 % 70 % 73 % 77 % 80 % 57 % 61 % 64 % 68 % 72 % 69 % 71 % 73 % 74 % 76 % 66 % 79 % 64 % 83 % 53 % 49 % 76 % 80 % 67 % 65 % 78 % 80 % 64 % 81 % 61 % 86 % 45 % 84 % 63 % 82 % 62 % 83 % 58 % 89 % 41 % 88 % 61 % 84 % Profil: 88,9 % Attraktivitet: 90,8 % Prisvärdhet: 78,5 % Trend: 86 % 76 % 78 % 81 % 74 % 83 % 72 % 85 % 73 % 76 % 79 % 82 % 70 % 85 % 64 % 67 % 69 % 72 % 61 % 75 % 72 % 75 % 78 % 81 % 84 % 70 % 87 % 68 % 87 % 58 % 78 % 69 % 87 % 69 % 66 % 89 % 91 % 65 % 62 % 90 % 93 % 55 % 52 % 81 % 84 % 66 % 90 % 64 % 93 % 59 % 96 % 49% 87 % 63 % 93 % 18

19 Olov Lindgren har under många år sparat på resurser, från början mest av ekonomiska skäl, på senare år också av miljöhänsyn. För att kunna genomföra ytterligare besparingar på ett systematiskt sätt måste olika alternativ kunna jämföras. När vi försökte räkna ihop totala förbrukningen för bolaget så kunde vi konstatera att vi hade korrekta mätvärden för de flesta fastigheterna men att det ändå fanns flera brister. Under 2009 har vi med hjälp av extern konsult korrigerat värdena tre år tillbaka utom för elförbrukningen vilket visade sig svårare än förväntat. Genom att i fortsättningen genomföra åtgärder där de ger bäst effekt hoppas vi kunna sänka förbrukningar på ett klokt sätt. Samtidigt får vi aldrig glömma bort att fastigheterna är till för hyresgästerna, det finns många hyresgäster som tvingas frysa bara för att fastighetsägaren vill hålla nere kostnaderna spara på ekonomin och samtidigt visa på låg förbrukning. Under 2010 bedrivs också ett arbete med att ta fram ett miljöledningssystem. värme kyla (Fastigheter med fjärrkyla) 146,3 147,7 147,4 32,3 29,0 36, Värme, kwh/m 2 Kyla, kwh/m 2 vatten el 1,78 1,78 1,82 29, Vatten, m 3 /m 2 El kwh/m 2 19

20 Olov Lindgren har under drygt 70 år ständigt verkat inom Stockholm stad. Därför har vi också en speciell känsla för marknaden och försöker att köpa fastigheter som passar oss hellre än att köpa det som är billigt. Vi ska ju inte sälja om några år utan leva på avkastningen under en lång tid. Under 2009 var fastighetsaffärerna i Stockholm på en låg nivå trots att avkastningen ökade och räntekostnaden sjönk. De flesta centrala fastigheterna ägs av finansiellt starka aktörer vilka inte känt sig tvingade att sälja. Bland de fåtal försäljningar som genomförts har vi kunnat delta i två affärer. I nedanstående diagram syns utvecklingen i Stockholm CBD under de senaste åren. transaktionsvolym stockholm cbd Svenska investerare Norska investerare Tyska investerare Övriga internationella investerare yield gap stockholm cbd Yield gap Prime yield kontor Stockholm CBD 5-årig swapränta (SEK) - Källa: Leimdörfer 20

21 För att tydligare föra ut ansvaret i organisationen, förkorta beslutsvägarna och därigenom göra arbetsuppgifterna intressantare och mer utmanande justerades organisationen under hösten Två fastighetsavdelningar inrättades och fastighetsskötarna är numera direkt placerade under förvaltarna. Nu pågår dessutom en utveckling av fastighetsskötarna till fastighetsvärdar som innebär att de som vill och kan ska kunna ta ett större helhetsansvar för sina fastigheter och hyresgäster. På bilden från vänster: Jan Ellström Vd, Hans Gineman Fastighetschef Söder, Susanne Eliasson Byggchef, Andreas Mårtenson Ekonomichef, Anders Dahlquist Fastighetschef Norr. Styrelse Vd Fastighetsavd. Norr Fastighetsavd. Söder Byggavdelning Affärsutveckling Ekonomi Administration 21

22 Tkr resultaträkning 1 Hyresintäkter Driftskostnader Underhållskostnader Fastighetsskatt Tomträttsavgäld Driftsnetto hyresintäkter Bostadshyror 250 Mkr Lokalhyror 209 Mkr Garage och p-platser 12 Mkr Bostadshyrorna förhandlas normalt varje år med Hyresgästföreningen. Lokalhyresavtal är normalt på tre år och justeras med konsumentprisindex varje årsskifte. 2. driftskostnader Driftskostnaderna består till ca 42 % av energikostnader där uppvärmning är störst med 37 Mkr. I de flesta fastigheterna finns fjärrvärme indraget. Elenergi köps för 17 Mkr. 4 Avskrivningar fastigheter Centrala administrationskostnader Övriga rörelseposter Rörelseresultat Finansiellt netto Resultat efter finansnetto Resultat vid fastighetsavyttring Skatt Årets resultat underhållskostnader Jämfört med framförallt börsnoterade fastighetsbolag väljer Olov Lindgren att bokföra huvuddelen av underhållskostnaderna på resultaträkningen. Endast rena nyinstallationer förs som investering på balansräkningen. 4. avskrivningar fastigheter Avskrivningar på fastigheter görs med 1 % årligen. 5. finansiellt netto Under 2009 har Olov Lindgren valt att ha rörliga räntor vilket i snitt gett en ränta på 2,0 %. 6. resultat vid avyttring Olov Lindgrens strategi är att långsiktigt behålla fastigheterna i egen ägo Endast två fastigheter har sålts och detta skedde under företagets första år för 60 år sedan. Under 2009 gjordes ett undantag då fastigheten Dykärret Större 7 på Högbergsgatan såldes till Banverket. Den nya Citybanan ska byggas rakt genom källaren på fastigheten och det är naturligt att Banverket sköter evakuering mm direkt med hyresgästerna. hyresintäkter driftskostnader Tkr Kr/kvm Tkr Hyresintäkter, Tkr Hyresintäkter, Kr/kvm Driftskostnader, Tkr Driftskostnader, Kr/kvm 22

23 balansräkning - Tkr Tillgångar 7 Förvaltningsfastigheter Pågående nyanlägging Övriga anläggningstillgångar Summa anläggningstillgångar förvaltningsfastigheter Angivet värde är fastigheternas bokförda värde. Ingen extern marknadsvärdering av fastighetsinnehavet görs. 8. pågående nyanläggning Huvuddelen av underhållet i fastigheterna bokförs på resultatökningen. På balansräkningen bokförs nyinstallationer t ex hissar eller kyla som tidigare inte funnits i fastigheten. Omsättningstillgångar Summa tillgångar eget kapital Eget kapital utgörs utöver aktiekapital på 5 Mkr av bundna reserver på 199 Mkr och balanserade vinstmedel på 426 Mkr. Eget kapital och skulder 9 Eget kapital skulder Långfristiga räntebärande skulder utgörs i huvudsak av lån i svenska banker. Avsättningar Långfristiga räntebärande skulder Kortfristiga räntebärande skulder Kortfristiga ej räntebärande skulder Summa kortfristiga skulder Summa skulder Summa eget kapital och skulder underhållskostnader Tkr Kr/kvm räntebärande skulder Tkr Underhållskostnader, Tkr Underhållskostnader, Kr/kvm Räntebärande skulder, Tkr 23

24 nyckeltal Nettoomsättning Resultat efter finansiella poster Resultat i % av nettoomsättningen 14,4% 5,3% 11,9% 14,6% 13,8% Balansomslutning Synlig soliditet (%) 20,0% 17,8% 23,1% 23,1% 33,9% Avkastning på totalt kapital (%) 4,0% 4,6% 5,1% 4,8% 4,9% Driftsnetto kr/kvm Vakansgrad, yta% 3,3 2,4 2,1 2,5 2,8 Vakansgrad, hyra% 4,3 2,6 2,5 2,9 3,3 Räntetäckningsgrad 2,4 1,3 1,8 2,9 3,8 total yta resultat Kvm Tkr Kvm Rörelseresultat Resultat efter finansnetto 24

25 25

26 Förteckning över siffrorna hittar du på sidorna: 29, 30, Ur Stadsbilden - Stockholm Lantmäteriverket,Gävle Medgivande MEDGIV

27 Förteckning över siffrorna hittar du på sidorna: 29, 30,

28 Förteckning över siffrorna hittar du på sidorna: 29, 30,

29 fastighetsbestånd Gäller per Alla fastigheter är belägna i Stockholms stad. Den angivna siffran framför adressen återfinns på kartorna. Ytor anges i kvadratmeter. Stadsdel/ Gatuadress Fastighetsbeteckning Byggår/ Ombyggnadsår Antal bostäder Yta bostäder Antal lokaler Yta lokaler Antal garage Antal p-plats Total yta GAMLA STAN 1 Drakens Gränd 2-4 Castor , Drakens Gränd 6-8/Österlånggatan 25-27/Stora Hoparegränd 3-7 Castor , Stora Nygatan 21 A-C Ulysses , Västerlånggatan 66/Kornhamnstorg 49 Typhon , KUNGSHOLMEN 5 Fleminggatan Dykaren Fleminggatan 75/Kronobergsgatan 27 Grinden , Fridhemsgatan Arbetaren Frödingsvägen 8 Balen , Hantverkargatan 52/Polhemsgatan 24 Morellträdet , Hantverkargatan 59/Polhemsgatan 22 Körsbärsträdet , Kungsbroplan 1 Drabanten , Pilgatan 11 Päronträdet , Pipersgatan 11/Coldinutrappan 1 Äpplet , S:t Göransgatan 63 Väktaren , S:t Göransgatan 80 Knoppen S:t Göransgatan 84 Knoppen Snoilskyvägen 36 Vikingen , NORRMALM 18 Drottninggatan 71 C-D Fenix , Drottninggatan 75/Wallingatan 10 Rörstrand Kungsgatan 26 Polacken , Kungsgatan 56 Vallonen , Norrmalmstorg 11 Styrpinnen , Vasagatan 15 Hasseln , SÖDERMALM 24 Bergsundsgatan 24 Bergsund , Bergsunds strand 1/Högalidsgatan 41 Slipen Bergsunds strand 21 Bergsund Björns Trädgårdsgränd 1/Östgötagatan 16 Björns Trädgård , Blekingegatan 22/Assessorsgatan Ritaren , Borgmästargatan 12 Pahl Borgmästargatan 16/Skånegatan 97 Keders , Brännkyrkagatan Tapeten , Erstagatan Järnet Erstagatan Järnet Folkungagatan 132 Signalen , Folkungagatan 132 B Signalen , Folkungagatan 144 Fyrtornet , Götgatan 32/Repslagargatan 15 A-D Västergötland , Götgatan 58-62/Folkungagatan 48 Nattugglan , Hornsgatan 106 Tapeten , Hornsgatan Tapeten , Hornsgatan /Brännkyrkargatan Tapeten , Hornsgatan 73 Mullvaden Andra , Hornsgatan 79 Mullvaden Andra , Klevgränd 8, Urvädersgränd 9 Urvädersklippan Mindre