Formgivning, original och tryck: Ineko AB Foto: Roland Karlsson Intervjuer sid 12 15: Örjan Andersson. Miljömärkt Trycksak

Transkript

1 Årsberättelse 213

2 Formgivning, original och tryck: neko AB 214. Foto: Roland Karlsson ntervjuer sid 12 15: Örjan Andersson Miljömärkt Trycksak

3 Olov Lindgren En trygg del av Stockholm sedan Olov Lindgrens historia 3 VD:s kommentar Mitt sista år på ett fantastiskt företag 4 Projekt under året Nyförvärvade fastigheter 6 Pågående projekt 8 Färdigställda projekt 1 Medarbetare Björn Grunnlid, fastighetsvärd 12 Lars Pettersson, förvaltare 13 Margaretha Nilsson, uthyrare 14 Walter Müller, fastighetsvärd 15 Kunder och miljö Kundenkät 16 Miljö 17 Fastighetsmarknaden 18 Organisation 19 Ekonomi Resultaträkning 2 Balansräkning 2 Nyckeltal 22 Vårt fastighetsbestånd Fastighetsbestånd inklusive kartor 24

4 olov lindgren ab En trygg del av Stockholm sedan 1938 Olov Lindgren AB är ett familjeägt företag med lång erfarenhet av att förvalta, renovera och bygga hus. Genom personlig nävaro och snabb service visar vi omsorg om våra hyresgäster och skapar trygghet i husen. Affärsidé med kvalitet i fokus Koncernen Olov Lindgren ska äga, förvalta, förvärva och bygga hyresfastigheter företrädesvis i Stockholm. Vi ska erbjuda bostäder, butiker och kontor av hög kvalitet. Utifrån hyresgästernas behov ska vi förvalta och utveckla fastighetsbeståndet med motiverad och välutbildad egen personal. Tradition sedan 193-talet Under vår långa historia har vi skaffat en gedigen branschkunskap kopplad till långsiktiga ekonomiska och kvalitativa mål. Låg belåning, återinvestering av vinster samt själv finansierad verksamhet har resulterat i en mycket stabil ekonomi. Fortsatt delaktiga i bygget av vår framtida stad Vi kommer fortsätta att förvärva, bevara, förbättra och behålla fastigheter. Samt erbjuda våra hyresgäster ett tryggt, sunt och bekvämt boende eller arbete. Vår flosof har förädlats genom åren men grundbulten långsiktighet och utmärkt service förblir densamma. Den dagliga servicen står våra fastighetsvärdar för, de bor själva i grannskapet. Vi är lika engagerade som någonsin att vara delaktiga i att förvalta och bygga vår framtida stad. 2 olov lindgren årsberättelse 213

5 olov lindgren ab Olov Lindgrens historia 1938 bygger vi vårt första hus i Hammarbyhöjden 1954 inleds satsningen på innerstaden genom förvärv av fastigheten Veken 12 på Södermalm. Där en bostadsfastighet uppförs i egen regi 1966 är vårt huvudkontor på Drottninggatan 97, Stjärnfallet 16, inflyttningsklart förvärvas 25 fastigheter med renoveringsbehov, alla i innerstaden uppförs vår senaste nyproduktion, fastigheten Klarbäret 3 på Ruddammen, med 19 lägenheter 25 börjar vi förvärva kommersiella fastigheter i innerstaden 213 förvaltar vi 18 fastigheter med cirka 35 kvadratmeter uthyrbar bostads- och lokalyta olov lindgren årsberättelse 213 3

6 vd:s kommentar Mitt sista år på ett fantastiskt företag Jubileumsåret 213 då Byggnadsfirma Olov Lindgren AB fyllde 75 år är till ända. Årets två huvudmål för kundnöjdhet och ekonomiskt resultat nåddes på ett tillfredsställande sätt. Enligt traditionen inom bolaget har inga större externa aktiviteter ägt rum. Vi menar som vanligt att den dagliga förvaltningen är viktigare. Det är därför roligt att ägna några sidor i en årsberättelse åt vår huvudverksamhet som normalt inte är så glamorös. Styrelseordförande Rune Nämberg och verkställande direktör Jan Ellström. Nytt namn för ett gammalt fint bolag Jag skrev Byggnadsfrma Olov Lindgren AB i ingressen, för när 213 började var det vårt namn eftersom företaget hade en byggnadsavdelning med 25 anställda. Men våra ombyggnadsprojekt har blivit färre och ersatts av mindre stambytesprojekt med kvarboende hyresgäster, och det naturliga var att avveckla avdelningen. Med hjälp av god konjunktur, egna initiativ och företagets stöd fck alla ett nytt jobb. Vi hade helst fortsatt med nya ombyggnads- och nybyggnads projekt, men att köpa saneringsmogna bostadsfastigheter i konkurrens med ombildning till bostadsrätt håller inte. Till exempel står bostadsrättsägare ut med mycket grövre störningar vid en ombyggnad än vad en hyresrättsinne havare ska behöva tåla. Ordet byggnadsfrma passar därmed inte längre i namnet. Bolagsverket ser ogärna egennamn i frmanamn, men med 75 års verksamhet fck vi tillstånd att ändra namnet till Olov Lindgren AB. Byggmästare Olov Lindgren var länge den person som symboliserade bolaget men numera ansvarar andra generationen Lindgren för verksamheten. Förhoppningsvis kommer nästa generation fortsätta att utveckla företaget. Fastigheterna sköts varje dag året runt Skötseln står oftast vår egen personal för men under helger anlitas även jourfrmor vid behov. Allt kan inte styras till normal arbetstid, till exempel snöfall. Det är vackert vid företagets julbordsträff men kan innebära tomma stolar och i stället tungt jobb för fastighetsvärdarna. De har inte bara ett tekniskt och fysiskt jobb utan har också kontakten med hyresgästerna och fångar upp deras önskningar utöver hyresavtalet. Vi har egna hantverkare som installerar diskmaskiner, flyttar väggar eller monterar handikapphjälpmedel. Dessutom samarbetar vi med under entreprenörer som under vår ledning målar om, flyttar elkontakter eller byter till säkerhetsdörrar. arbetsuppgifterna för en fastighetsvärd ingår även att säga nej till en del önskemål av hänsyn till andra hyresgäster eller av säkerhetsskäl. Hälften av lediga bostäder går till bostadsförmedlingen Att hyra ut bostäder i Stockholm kan, till skillnad från kontor som är en mycket konkurrensutsatt verksamhet, anses som lätt. Men det är ändå en grannlaga uppgift att fördela tomma lägenheter och upptäcka försök till skenbyten och andra manipulationer. Fördelningen av ledigblivna lägenheter hamnar ofta på mitt bord och ibland önskar jag att vi kunde lämna fler än hälften av lägenheterna till bostadsförmedlingen. Jag har även försökt att ha en linje där vår personal efter viss anställningstid får möjlighet att hyra en lägenhet. Trevligast är att förmedla lägenheter till våra egna hyresgästers vuxna barn eller till någon som bott länge hos oss och vill flytta till innerstan. Tyvärr får inte många denna 4 olov lindgren årsberättelse 213

7 vd:s kommentar möjlighet då omsättningen är under 1 procent och över hälften av dessa ansökningar är byten som vi efter noggrann prövning godkänt. Med en mer marknadsmässig hyressättning skulle omsättningen vara betydligt större, till gagn för Stockholm men också skapa mer jobb för oss hyresvärdar. Vi som har innerstads fastigheter skulle få en högre synlig vinst. Fastighetsvärdet skulle inte öka, snarare sjunka, eftersom fastighetsvärdet styrs av priset på ombildning till bostads rätter som prissätts i en marknads ekonomi. Olov Lindgren redovisar det bokförda värdet av fastigheterna, men nya redovisningsregler under 215 tvingar oss att göra en marknadsvärdering som kommer att peka på ett betydande värde. Det verkliga värdet syns endast i samband med försäljningar och vi har fortfarande inga sådana planer. Vi söker markanvisning för att bygga bostadsfastigheter stället för försäljningar vill vi förvärva fastigheter som passar in i vår förvaltning. Bostadshus är knappast aktuella utom i undantagsfall som när vi köpte Vattenborgarna i Stadshagen under vintern 213. Den kommersiella marknaden fungerar dock väl i Stockholm. konkurrens med både svenska och utländska aktörer är det glädjande när vi lyckas komma över nya fastigheter. Exempelvis den som offentliggjordes nyligen på MPM, världens största fastighetsmässa i Cannes. Kolonnen 7 ligger i bästa kontorsläge på Götgatan men också med en bostadsdel utefter Ölandsgatan. Ett av våra långsiktiga mål är att minst hälften av hyresintäkterna ska komma från bostäder. Eftersom vi under de senaste tio åren främst har köpt kontorsfastigheter måste vi hitta fler bostäder eller ändra på målet. Vi har under flera år sökt ett antal markanvisningar i Stockholm men hittills har exploateringsnämnden endast gett oss en enda med 35 bostäder i Björkhagen. Då har vi stött på nästa hinder som är stadsbyggnadsnämnden som hittills under mer än ett år inte beslutat om ett så kallat start-pm. För att försöka få fler markanvisningar anlitar vi konsultfrmor och är även med i nätverket Stockholmsbyggmästarna, som består av elva byggmästarföretag med lång tradition av att bygga bostäder. Att konkurrera om mark till högst bjudande är omöjligt då hyresrätter är missgynnade ekonomiskt gentemot bostadsrätter. Den frågan råder dock inte Stockholms Stad över utan den styrs av Sveriges riksdag. För att få nöjda kunder måste all personal agera på rätt sätt vilket vi har strävat efter under lång tid. Det ekonomiska resultatet beror även det på att hela personalen deltar. Under de senaste åren har vi förmedlat det budskapet i organisationen vilket också har resulterat i stabilare resultat och färre överraskningar. nom kort lämnar jag över till vår nya vd, Sven Renström, för att efterträda Rune Nämberg som ordförande. Både Rune och jag konstaterar att Olov Lindgren är ett fantastiskt företag med några av Stockholms fnaste fastigheter och därmed spänn ande hyresgäster. Vi vill båda tacka alla ambitiösa medarbetare som försöker att bli bäst i Sverige på fastighetsförvaltning. Stockholm i mars 213 Jan Ellström Verkställande Direktör olov lindgren årsberättelse 213 5

8 projekt under året Nyförvärvade fastigheter Utsikt från Vattenborgen 7. Vattenborgen 3 och 7 början av 213 fck vi möjlighet att förvärva två bostadshus i Stadshagen på Kungsholmen. Säljaren var mån om att köparen skulle vara en långsiktig bostadsförvaltare. Vi tillträdde båda fastigheterna per 1 april. Bostadshusen har en yta på vardera cirka 1 kvm och innehåller många smålägenheter. Båda byggnaderna uppfördes 1937 men av olika byggherrar renoverades husen inklusive stambyten och har sedan dess underhållits väl. Boende i samtliga lägenheter i Vattenborgen 7 på John Bergs Plan 9 har en fantastisk utsikt över hela norra Stockholm. Vattenborgen 3 Adress: Stadshagsplan 4 Byggår: 1937 Antal bostäder: 25 Antal lokaler: Yta bostäder: 1 8 kvm Vattenborgen 7 Adress: John Bergs Plan 9 Byggår: 1937 Antal bostäder 23 Antal lokaler: Yta bostäder: 1 78 kvm Vattenborgen 3. 6 olov lindgren årsberättelse 213

9 projekt under året Nyförvärvade fastigheter KOLONNEN 7 Adress: Ölandsgatan 42, Götgatan 95 Byggår: 1965 Antal bostäder: 12 Antal lokaler: 12 Yta bostäder: 1 82 kvm Yta lokaler: kvm KOLONNEN 7 Under vintern 214 lyckades vi via en snabb affär förvärva en kombinerad kontors- och bostadsfastighet i bästa läge på Götgatan mittemot köpcentret Ringen. Börsbolaget Fabege sålde sin enda fastighet på Södermalm där köpekontraktet undertecknades i samband med världens största fastighetsmässa MPM i Cannes, Frankrike. Tillträde sker under april månad. Majoriteten av bostäderna, som ligger utefter Ölandsgatan, är etagelägenheter med loftgångar i söderläge mot gården. olov lindgren årsberättelse 213 7

10 projekt under året Pågående projekt Utsikt från Stolmakaren 7. Stolmakaren 7 För tio år sedan förvärvades fastigheten Stolmakaren 7 på Döbelnsgatan 65 i Vasastan. Som de flesta byggnaderna i området uppfördes huset under första decenniet av 19-talet. Byggherre var C A Carlzons Bageri som anlitade arkitekt E Hollinder och byggmästare N L Lundberg. Ursprungligen var hela källaren och bottenvåningen i gathuset bageri och brödbod. Arbetslokalerna under gården fck dagsljus via en stor lanternin. På 194-talet byggdes lokalerna om till glassliperi. Då uppfördes även ett lagerskjul på gården som senare byggdes om till kontor. Gathuset består av fem våningar med entré via en körport med smidesgrind. Fasaden är fortfarande identisk med bygglovsritningen från 195 med undantag för fönstren som bytts ut och förenklats. Kakelugnar fnns kvar i bostäderna. Stadsmuseet klassifcerar huset som grönt, det vill säga näst högsta nivå, vilket innebär att Stadsmuseet är remissinstans vid bygglov och antikvarisk sakkunnig måste anlitas. Ombyggnaden startade våren 213 och inflyttning planeras till efter sommaren olov lindgren årsberättelse 213

11 projekt under året Stolmakaren 7 Adress: Döblensgatan 65 Byggår/Ombyggnadsår: 195/1998 Byggherre: C A Carlzons Bageri AB Byggmästare: N L Lundberg Antal bostäder: 8 Antal lokaler: 4 Yta bostäder: 54 kvm Yta lokaler: 555 kvm olov lindgren årsberättelse 213 9

12 projekt under året Färdigställda projekt Utsikt från Trädgårdsmästaren 7. Trädgårdsmästaren 7 Fastigheten Trädgårdmästaren 7 är belägen på Odengatan 46 i Vasastan och uppfördes i början av 19-talet. Byggherrar var J Johansson och A Ekman som anlitade Edvard Ohlsson som arkitekt. Olov Lindgren förvärvade bostadshuset i en paketaffär när det var 1 år gammalt. Fastigheten lades in i vårt ombyggnadsprogram vilket innebär att evakuering påbörjades fem år före byggstart. De boende erbjöds permanent flytt till andra lägenheter i vårt bostadsbestånd, alternativt en tillfällig evakuering under byggtiden och återflytt när ombyggnaden var klar. De tömda lägenheterna hyrdes ut med saneringskontrakt fram till byggstart till exempelvis studenter. Ombyggnaden projekterades av vår egen byggavdelning och startade i april 212. Praktiskt taget allt är förnyat i huset. Vi har bytt ut alla installationer och satt in nya hissar i både gat hus och gårdshus. De boende har fått en uppdaterad tvättstuga och en ny bastu. Gården är upprustad med nya växtarrangemang och har nu ett sophus för att möjliggöra bätttre hantering av hushållssopor och miljövänlig källsortering. Tack vare de nya hissarna kunde vi bygga spännande vindslägenheter med takterraser. Samtidigt fck övriga lägenheter nya balkonger eller egna uteplatser. nflyttning skedde under oktober olov lindgren årsberättelse 213

13 projekt under året Trädgårdsmästaren 7 Adress: Odengatan 46 A B Byggår: 197 Arkitekt: Edvard Ohlsson Byggherrar: J Johansson och A Ekman Antal bostäder: 26 Antal lokaler: 3 Yta bostäder: kvm Yta lokaler: 145 kvm olov lindgren årsberättelse

14 medarbetare Namn: Björn Grunnlid Yrke: Fastighetsvärd och brandman Fritidsintressen: Golf, ishockey, fotboll, träning Område: Borgmästargatan 16 och Skånegatan 97 på Söder Antal bostäder: 32 Deltidsvärd känner sina hyresgäster väl Olov Lindgren har både heltidsanställda och deltidsanställda fastighetsvärdar. Till den senare kategorin hör Björn Grunnlid. Jag började som brandman 199, och 1996 fck jag höra om möjlighet att jobba som fastighetsvärd på deltid hos Olov Lindgren. Som brandman får man många fridagar som kompensation för natt- och helgarbete, så deltid som fastig hetsvärd passar mig perfekt. Dessutom är vi tre deltidsvärdar i området och vi arbetar som ett team för att kunna hjälpa varandra vid behov. Huset som Björn är värd i har 28 lägenheter och 4 kontor och han bor där själv. Återkommande saker som exempelvis droppande kranar, avloppsrensning, lampbyten, trappstädning, snöskottning och sandning sköter han själv. Större reparationer tar han in anbud på i samråd med förvaltaren. Han övervakar på egen hand värmesystemet i källaren medan en kontrakterad plåtslagare tar hand om eventuella istappar på taket. En fördel med att bo i ett hus med en deltidsvärd är att värden ansvarar för ganska få lägenheter. Det betyder att jag känner alla i huset och man är både värd och granne. Hyresgästerna kan stöta på mig och prata även en lördag, men det är bara trevligt tycker jag. Och kommer några in i porten ser jag direkt om de inte tillhör huset och kan hålla koll, säger Björn Grunnlid. Tack vare närheten händer det att han hjälper hyresgäster som är gamla eller är rörelsehindrade och inte kan gå i stegar exempelvis, fast det egentligen inte ingår i hans arbetsuppgifter. Jag känner alla i huset och man är både värd och granne. Som brandman sköter man sin fysiska träning så det är klart jag ställer upp. Jag spelade ishockey när jag var yngre och spelar fortfarande veteranhockey. Fotboll blir mest från läktaren, och där kan jag byta några ord med vår vd som också är Djurgårdare, avslutar Björn Grunnlid med ett leende. 12 olov lindgren årsberättelse 213

15 medarbetare Namn: Lars Pettersson Yrke: Förvaltare Fritidsintressen: Hus Område: Östermalm, Vasastan och Tensta-Rinkeby Antal förvaltade hus: 25 Hus är en passion, både på jobbet och privat Olov Lindgren har sex förvaltare som var och en har det tekniska ansvaret för ett 2-tal hus. En av dem är Lars Pettersson. Han började på företagets byggavdelning redan Eftersom byggbranschen dippade i mitten av 7-talet fck jag möjligheten att flytta till företagets fastighetsavdelning och börja som förvaltare i stället. Det är ett roligt och fritt jobb. Att jag fortfarande arbetar som förvaltare på Olov Lindgren talar sitt tydliga språk. Företaget har byggt sina hus med hög kvalitet och vi vill att underhållet ska hålla samma höga klass. Det fnns en underhållsplan för varje hus. Den innefattar dels lägenheternas och övriga lokalers standard i form av exempelvis ytskikt och vitvaror, dels husets infrastruktur som till exempel avloppsstammar och elnät samt husets exteriör. Planerna samordnas tillsammans med övriga förvaltare eftersom det måste ske en prioritering av behoven i Olov Lindgrens hela fastighetsbestånd. Vid ett projekt tar Lars in anbud, utser leverantörer och övervakar arbetet. Att vi sköter våra hus så omsorgfullt tror vi är en förklaring till Olov Lindgrens Att vi sköter våra hus så omsorgfullt tror vi är en förklaring till Olov Lindgrens goda rykte som värd. goda rykte som värd. Hyresgästena bor gärna kvar och behöver de flytta vill de helst göra det till ett annat av våra hus. Även dialogen med hyresgästerna är viktig. nte minst vid renoveringar och underhåll som påverkar deras vardag, till exempel vid ommålning och stambyten, fortsätter Lars Pettersson. 214 går Lars i pension. Men sluta ta hand om hus, det tänker han inte göra. Nej, min fru har ett hus i Finland som jag redan sköter. Dessutom letar jag ett äldre hälsinge- eller roslagshus. Helst med underhållsbehov och som man kan sätta sin prägel på och vårda efter konstens alla regler, avslutar Lars Pettersson. olov lindgren årsberättelse

16 medarbetare Namn: Margaretha Nilsson Yrke: Uthyrare Fritidsintressen: Smyckestillverkning samt barn och barnbarn Område: Tensta-Rinkeby, Vasastan och Östermalm Antal bostäder: En kortvarig språngbräda blev 34 år Margaretha Nilsson började på Olov Lindgren för 34 år sedan. Hennes plan var att tiden på Olov Lindgren skulle bli kort, som en språngbräda till ett annat jobb. Men riktigt så blev det inte. Nej, inte riktigt, säger Margaretha och skrattar. Jag jobbade på lönekontoret och trivdes inte riktigt. Då blev jag erbjuden jobbet som uthyrare och det passade mig mycket bättre för jag tycker om kontakter med människor. Hennes uppgift är att, i samråd med förvaltaren, hyra ut företagets lediga lokaler, lägenheter, parkeringsplatser samt garage i Tensta-Rinkeby, Vasastan och på Östermalm. Omkring 9 procent av 14 olov lindgren årsberättelse 213 lägenheterna blir lediga per år. Hälften anmäls enligt reglerna till bostadsförmedlingen, den andra halvan behövs internt som bland annat evakueringslägenheter. Jag visar lägenheterna för personer som bostadsförmedlingen skickat ett lägenhetserbjudande till. Förmedlingen återkommer sedan till mig med en lista över dem som tackat ja, prioriterade efter tid i bostadskön. Vi har en sträng kontroll för att skydda våra befntliga hyresgäster, vilket de uppskattar. Efter kreditupplysning, samtal med arbetsgivaren och inte minst dennes nuvarande Det bästa med jobbet är att kunna ge ett positivt besked till en bostadsökande. hyresvärd bedömer jag om spekulant nummer 1 kan godkännas som hyresgäst. Om inte, går jag till nästa. Rutinen är densamma för Östermalm ochvasastan som för Tensta-Rinkeby och vi är lika noggranna vid lägenhetsbyten, poängterar Margaretha Nilsson. Med sin erfarenhet kan hon ana när det döljer sig en svart lägenhetsaffär bakom en bytesförfrågan, och hjälper gärna även Olov Lindgrens övriga uthyrare att förhindra sådana. Ja, det har faktiskt blivit något av min specialitet. Men det avgörande är att värna och bry sig om sina hyresgäster och lyssna på dem. Att vara lyhörd! Jag besvarar oftast mejl samma dag endera med ett svar direkt eller besked om när jag kan återkomma. Det samma gäller om någon ber mig ringa upp. Det bästa med jobbet är att kunna ge ett positivt besked till en bostadsökande och höra hur glad den personen blir, avslutar Margaretha Nilsson.

17 medarbetare Namn: Walter Müller Yrke: Fastighetsvärd Fritidsintressen: Fotboll, vindsurfing, snowboard, träning Område: Björkhagen-Hammarby Antal bostäder: 12 st i 6 hus Fotbollspelare från Chile som blev fastighetsvärd Walter Müller kom som 19-åring till Norge, men när fotbollslivet där inte blev som han tänkt flyttade han till Stockholm. Efter några år i restaurangbranschen studerade han till fastighetsskötare och tog sedan anställning på fastighetsbolaget Huvudstaden. dag arbetar han för Olov Lindgren och sköter bland annat det hus som företagets grundare, Olov Lindgren, bodde i efter byggnationen Jag började 27 och hjälpte till när fastigheterna här i Björkhagen renoverades, sedan fortsatte jag som fastighetsvärd. Jag bor här själv och det är ett väldigt fnt område; nära till både stan och naturen, granne med Hammarbybacken och gångavstånd till Sickla. Jag trivs och Jag trivs och försöker alltid vara glad och positiv och lyssna på hyresgästerna. försöker alltid vara glad och positiv och lyssna på hyresgästerna. Det är inte så svårt och det gör jobbet roligare, säger Walter Müller. Säkerheten är viktig så Walter kollar regelbundet att portarna går i lås, och byter lampor utomhus och i trapphus. Eventuellt klotter avlägsnas. Senast till luciadagen sätter han upp fem julgranar med belysning på området. Har det snöat ymnigt en natt går han ut tidigt på morgonen och skottar och sandar så att folk både kan hålla sig på benen och komma ut med bilarna. Så snart som möjligt på våren samlar han upp sanden, och sommartid ska blomrabatter och gräsmattor skötas. Däremellan besiktar jag lägenheter vid byten och tar emot och hanterar felanmälningar av olika slag. Hyresgästerna kan ringa, mejla eller lägga en lapp i lådan. Vissa ärenden kan jag klara av direkt, exempelvis kranar och avlopp. Andra ärenden kräver kanske beställning av en reservdel eller extern entreprenör för att lösas och då får hyresgästerna veta hur tidplanen ser ut. Viktigast för mig är att kommunicera med hyresgästerna, avslutar Walter Müller. Walter tränade med Hammarby innan han slutade med fotbollen. dag följer han med stort intresse sin 2-årige son som spelar för Vasalund. olov lindgren årsberättelse

18 kunder och miljö Hyresgästenkät 15 Värme, klimatkorrigerad Värme, kwh/m² 146,1 143,8 143,1 141, 141,9 Företaget AktivBo mäter sedan 26 årligen kundnöjd heten hos 12 våra hyresgäster. Hälften av bostadshyresgästerna tillfrågas varje 9 år medan samtliga lokalhyresgäster får enkäten vartannat år. de redovisade klockorna jämförs vi med nästan en halv 6 miljon lägenheter runt om i Sverige som AktivBo årligen mäter kundnöjdhet bland. Serviceindex är en summering av Ta 3 kunden på allvar, Trygghet, Rent och snyggt samt Hjälp när det behövs där varje del väger lika mycket. Produktindex summerar Lägenheten som viktas med 6 % och delarna Allmänna utrymmen och Utemiljön som viktas med 2 % vardera. Olov Lindgren eftersträvar självklart att nå ett bra resultat i mätningen men minst lika viktigt är att använda enkäten för att åstadkomma förbättringar där möjligheter fnns och vidta åtgärder där brister noteras Extern Benchmark jämförelse med 45 lägenheter i Sverige. Nedre fjärdedel Hälften Övre fjärdedel 72 % 7 % 68 % 66 % Serviceindex 83,9 % 74 % 76 % 49x49 5 i linje 78 % 8 % 82 % 84 % 88 % 86 % Fastighetsel (ej hyresgästel) El, kwh/m² Produktindex 81,4 % 29, 3,1 28, 28,7 28, % % % 71 % 73 % 75 % % 69 % 79 % 85% 81 % 83 % Hjälp när det behövs 87,8 % Trygghet 86 % Lägenheten 8,6 % Utemiljön 77,2 % 71 % 68 % 65 % 74 % 77 % 62 % 81 % 84 % 87 % 9 % 96 % 93 % 72 % 7 % 68 % 74 % 66 % 76 % 78 % 8 % 82 % 84 % 88 % 86 % 71 % 69 % 73 % 67 % 75 % 78 % 8 % 86 % 82 % 84 % 53 % 62 % 65 % 67 % 7 % 59 % 73 % 56 % 5 % 47 % 95% 76 % 79 % 82 % 54 % 58 % 5 % Rent och snyggt 76,5 % 46 % 62 % 66 % 69 % 73 % 77 % 85 % 81 % Ta kunden på allvar 87,6 % 7 % 73 % 67 % 64 % 76 % 79 % 83 % 86 % 95 % 89 % 92 % Allmänna utrymmen 88,9 % 73 % 71 % 69 % 75 % 67 % 77 % 79 % 82 % 84 % 92 % 86 % 88 % 9 % Profil 87,9 % Attraktivitet 93,3 % Valuta för hyran 86,5 % 62 % 66 % 7 % 75 % 79 % 83 % 77 % 8 % 83 % 86 % 89 % 92 % 56 % 61 % 66 % 72 % 77 % 82 % 58 % 87 % 74 % 95 % 51 % 87 % 54 % 91% 71 % 98% 46 % 92% 16 olov lindgren årsberättelse 213

19 Vatten Vatten, l/m² Värme, klimatkorrigerad Värme, kwh/m² Vatten kunder och miljö Vatten, l/m² ,1 143,8 143,1 141, 141, Miljö Miljöpolicy Olov Lindgren AB är ett fastighetsbolag som långsiktigt äger, förvaltar och bygger hyresfastigheter i samklang med omgivning och samhälle. Vår vision är den hållbara staden, som tar hänsyn till natur och estetiska värden. Vårt energi- och miljöarbete ska präglas av en helhetssyn och en engagerad personal. 213 Kyla Kyla, kwh/m² Fastighetsel (ej hyresgästel) 35 32,4 27,2 25,2 23,7 21,5 El, kwh/m² , 3,1 28, 28,7 28, Värme, klimatkorrigerad Vatten Värme, kwh/m² ,1 143,8 143,1 141, 141,9 Vatten, l/m² Fastighetsel (ej hyresgästel) Kyla El, kwh/m² 35 Kyla, kwh/m² 29, 3,1 28, 28,7 28,6 3 32,4 27,2 25,2 23,7 21, För att uppnå vår miljöpolicy ska vi: Minimera klimatpåverkankyla Hushålla med jordens resurser Kyla, kwh/m² Kontinuerligt och systematiskt arbeta för att minska 32,4 27,2 25,2 23,7 21,5 energianvändningen i byggnaderna, 35 samt tillse att resurser fnns tillgängliga för detta 3 Förebygga föroreningar och minimera användningen av 25 miljöfarliga ämnen 2 Samverka med våra hyresgäster för att utveckla hållbara lösningar och en god inomhusmiljö 15 Ställa energi- och miljökrav 1 på våra leverantörer av produkter och tjänster 5 Ständigt förbättra och utveckla vårt energi- och miljöarbete Följa lagstiftning och övriga 29 myndighetskrav gällande energi- och miljöfrågor Vatten Vatten, l/m² Miljörevision Hösten 213 genomfördes 15 vår 1426 första miljörevision med 1333 hjälp 1323 av konsultföretaget ÅF. Fyra områden reviderades. nom området förvaltning 12 studerades framförallt upphandlingsrutiner för underhåll och hyresgästanpassningar. 9 Här noterades ett antal punkter som kan förbättras för att få enhetlighet och kontroll 6 över att uppsatta riktlinjer följs. Energi- och vattenförbrukningen under de senaste fem åren framgår av vidstående 3 diagram. stort går utvecklingen åt rätt håll. Miljörevisionen påpekar att den kontinuerliga uppföljningen behöver genomföras 29 tätare 21för att 211 anläggningarna ska kunna fungera optimalt. Genom denna uppföljning fås ett bra beslutsunderlag och en kunskapsåterföring inför pågående och framtida energisparprojekt. Olov Lindgren har många innerstadsfastigheter med opraktisk avfallshantering. Vid ombyggnader har vi avsatt avsevärda resurser för att ordna bra transportvägar och ordentliga utrymmen för källsortering Kyla av ett flertal fraktioner. Under 213 har vi mätt avfallsmängderna i några fastigheter Kyla, kwh/m² för att minska miljöpåverkan. 32,4 ytterligare 27,2 några 25,2 fastigheter 23,7 21,5 35 har vi, genom att överföra uthyrningsbara ytor, lyckats införa källsortering. Vi har även 3försökt utreda lämpliga metoder för hantering av matavfall 25vilket kommer att fortsätta under 214. Några alternativ är 2 separata matavfallskärl, optisk sortering av soppåsar eller avfallskvarn 15 i diskbänk. På kontoret fortsätter sedan flera år minskningen av 1 pappersförbrukningen, till exempel via förval av kopiering på dubbelsidig papper. nköp 5 av kontorsmaterial, kaffe och frukt sker numera alltid som kravmärkta 29 produkter olov lindgren årsberättelse

20 fastighetsmarknaden Fastighetsmarknaden Under de senaste tio åren har Olov Lindgren förvärvat fastigheter i Stockholms innerstad för över 2,5 miljarder kronor. Bostadsrättsföreningar köper ofta fastigheter vid ombildning för en direktavkastning (yield) kring 2 procent. Därför har vi till största delen förvärvat kontorsfastigheter där direktavkastningen är minst dubbelt så hög. Man ska dock inte glömma att utöver direktavkastningen så har fastigheter en värde förändring som gör att totalavkastningen kan bli väl så hög för en bostadsfastighet, vilket varit fallet i Stockholm periodvis. nedanstående diagram framgår de senaste årens utveckling i Stockholms CBD (Central Business Distrikt) som består av cirka 35 fastigheter i Stockholms centrala affärsområde med de högsta hyresnivåerna. Olov Lindgren äger fem fastigheter inom området. Transaktionsvolym Stockholm CBD Per investerares ursprung, miljarder kronor GSEK 2 Svenska investerare Norska investerare Tyska investerare Övriga internationella investerare Källa: Leimdörfer % Yield gap Stockholm CBD Yield gap Prime yield kontor Stockholm CBD 5-årig swapränta (SEK) Källa: Leimdörfer 18 olov lindgren årsberättelse

21 organisation På bilden från vänster: Anders Dahlquist Fastighetschef Norr, Andreas Mårtenson Ekonomichef, Hans Gineman Fastighetschef Söder och VD Jan Ellström. Organisation Hos Olov Lindgren är fastighetsvärden den viktigaste kontakten med hyresgästen. Sedan flera år utvecklar vi fastighetsvärdens roll till att, utöver hyresgästkontakter och teknisk kontroll, även ta ett större ekonomiskt ansvar. Förhoppningsvis kan hyresgästerna då få snabbare återkopp ling på sina frågor och önskemål. framtiden kan vi också se en större individuell diskussion även på bostadsområdet, där idag en kollektiv styrning sker via hyresgästföreningen. vår linjeorganisation fnns självklart hela kedjan med förvaltare, fastighetschefer och vd tillgängliga för att lösa uppkomna frågeställningar. Antal anställda i Olov Lindgren var vid årsskiftet 75 personer varav 29 tjänstemän. Antalet fastighetsvärdar var 36. Nio av fastighetsvärdarna är betingsanställda, vilket innebär att de vid sidan om sitt ordinarie arbete som exempelvis brandman sköter den fastighet som de bor i. Även de heltidsanställda fastighetsvärdarna bor huvudsakligen i en Olov Lindgrenfastighet och har gångavstånd till övriga fastig heter de ansvarar för. Genomsnittlig anställningstid inom Olov Lindgren är drygt 12 år och anställdas medelålder är över 52 år. Dessa nyckeltal indikerar att medarbetarna trivs att jobba på Olov Lindgren men förvarnar också om att nyrekrytering snart behövs och här har fastighetsbranschen en svår uppgift att konkurrera om framtidens arbetskraft. Sjukfrånvaron var under 213 på den lägsta nivån under många år med 2,6 procent varav en långtidsfrånvaro på,7 procent. styrelse vd fastighetsavd. norr fastighetsavd. söder affärsutveckling ekonomiavd. fastighetschef fastighetschef förvaltare förvaltare uthyrare uthyrare fastighetsvärdar fastighetsvärdar olov lindgren årsberättelse

22 ekonomi RESULTATRÄKNNG Tkr Hyresintäkter Not Driftskostnader Not Underhållskostnader Not Fastighetsskatt Tomträttsavgäld Driftsnetto Avskrivningar fastigheter Not Centrala administrationskostnader Övriga rörelseposter Rörelseresultat Finansiellt netto Not Resultat efter finansiella poster Skatt Årets resultat BALANSRÄKNNG Tkr Tillgångar Förvaltningsfastigheter Not Pågående nyanläggning Not Övriga anläggningstillgångar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Summa tillgångar Eget kapital och skulder Eget kapital Not Not 1. Hyresvärde Bostadshyror: 299 Mkr Lokalhyror: 297 Mkr Garage och p-platser: 16 Mkr Bostadshyrorna förhandlas normalt varje år med Hyresgästföreningen. Lokalhyresavtal är normalt tre år och justereras med konsumentprisindex varje årsskifte. Not 2. Driftskostnader Driftskostnaderna består till ca 39 % av förbrukningskostnader där uppvärmning är störst med 44 Mkr. de flesta fastigheterna fnns fjärrvärme indraget. Elenergi köps för 14 Mkr. Not 3. Underhållskostnader Jämfört med framförallt börsnoterade fastighetsbolag väljer Olov Lindgren att bokföra huvuddelen av underhållskostnaderna på resultaträkningen. Endast rena nyinstallationer förs som investering på balansräkningen. Not 4. Avskrivningar fastigheter Avskrivning på fastigheter görs med 1% årligen. Not 5. Finansiellt netto Löptiden på lånen fördelas mellan 3 månader och 5 år (både med hjälp av swappar och fasträntelån). Under 213 har en viss övervikt skett mot lån med kortare löptid p.g.a. ränteläget. Snitträntan för 213 blev 2,9 %. Not 6. Förvaltningsfastigheter Angivet värde är fastigheternas bokförda värde. ngen extern marknadsvärdering av fastighetsinnehavet görs. Not 7. Pågående nyanläggning Huvuddelen av underhållet i fastigheterna bokförs i resultaträkningen. balansräkningen bokförs nyinstallationer som tidigare inte funnits i fastigheten. Värdet av pågående nyanläggning sjunker då mängden projektfastigheter minskar. Not 8. Eget kapital Eget kapital utgörs, utöver aktiekapital på 5 Mkr, av bundna reserver på 199 Mkr och balanserade vinstmedel på 499 Mkr. Not 9. Skulder Långfristiga räntebärande skulder utgörs i huvudsak av lån i svenska banker. Avsättningar Långfristiga räntebärande skulder Not Kortfristiga räntebärande skulder Kortfristiga ej räntebärande skulder Summa kortfristiga skulder Summa skulder Summa eget kapital och skulder olov lindgren årsberättelse 213

23 Hyresintäkter TkrHyresintäkter 7 6 Tkr Hyresintäkter, Tkr Hyresintäkter, kr/kvm Hyresintäkter, Tkr Hyresintäkter, kr/kvm Driftskostnader Driftskostnader, Tkr TkrDriftskostnader Driftskostnader, kr/kvm 2 Driftskostnader, Tkr Tkr Driftskostnader, kr/kvm Kr/kvm 1 8 Kr/kvm Kr/kvm 5 Kr/kvm ekonomi Resultat Rörelseresultat Tkr Underhållskostnader Resultat Resultat efter finansiella poster 2 Underhållskostnader, Rörelseresultat Tkr Tkr Tkr Resultat Underhållskostnader, efter finansiella kr/kvm poster Kr/kvm Räntebärande Total yta, kvmskulder Bostäder, kvm Lokaler, kvm Kvm TkrRäntebärande skulder Räntebärande skulder Tkr Räntebärande skulder Tkr 7 Hyresintäkter Hyresintäkter, Tkr Hyresintäkter, kr/kvm Kr/kvm 1 8 olov lindgren årsberättelse

24 15 ekonomi 1 5 NYCKELTAL Nettoomsättning, Tkr Hyresintäkter Resultat efter fnansiella poster, Tkr Resultat i % av nettoomsättningen 15, % 14,8 % 9,3 % Tkr 12,5 % 14,4 % 7 Balansomslutning, Tkr Synlig soliditet (%) 17,2 % 16,7 % 16,7 % 5 17,2 % 2, % 4 Avkastning på totalt kapital (%) 4,4 % 4,6 % 3,7 % 3,2 % 3 4, % Driftsnetto, Tkr Driftsnetto kr/kvm Vakansgrad, yta (%) 1,8 2,1 1,5 2,1 3,3 Hyresintäkter, Tkr Hyresintäkter, kr/kvm Kr/kvm Vakansgrad, hyra (%) 2,8 3,4 1,7 2,5 4,3 Driftskostnader Räntetäckningsgrad, ggr 2,3 2,2 1,9 2,9 2,9 Driftskostnader, Tkr Tkr Driftskostnader, kr/kvm 2 Definitioner Synlig soliditet (%): Eget kapital i relation till balansomslutning. ngen justering för eventuella övervärden. Vakansgrad (%): Hyresvärdet vid årsskiftet outhyrda objekt i procent av totala årshyran. Projektfastigheter ingår ej Kr/kvm Räntetäckningsgrad: Resultat efter fnansiella intäkter med återläggning av avskrivningar i relation till räntekostnader Underhållskostnader Resultat Underhållskostnader, Rörelseresultat Tkr Tkr Resultat Underhållskostnader, efter finansiella kr/kvm poster Kr/kvm Drabanten 2 och Härolden 1 vid Kungsbroplan. 22 olov lindgren årsberättelse 213 Total yta, kvm Bostäder, kvm KvmRäntebärande skulder Lokaler, kvm 35 Tkr Hyresintäkter Räntebärande skulder Hyresintäkter, Tkr

25 vårt fastighetsbestånd Vårt fastighetsbestånd olov lindgren årsberättelse

26 vårt fastighetsbestånd Stocksholms innerstad Gäller per Alla fastigheter är belägna i Stockholms stad. Den angivna siffran framför adressen återfnns på kartorna. Ytor anges i kvadratmeter Stadskartan 24 olov lindgren årsberättelse 213

27 vårt fastighetsbestånd Stadsdel/ Gatuadress Fastighetsbeteckning Byggår Ombyggnadsår Antal bostäder Yta bostäder Antal lokaler Yta lokaler Antal garage Antal p-platser Total yta GAMLA STAN 1 Drakens Gränd 2 4 Castor 9 16-tal Drakens gränd 6 8 / Österlånggatan / Stora Hopparegränd 3 7 Castor 1 16-tal Stora Nygatan 21 Ulysses 1 16-tal, Västerlånggatan 66 / Kornhamnstorg 49 Typhon , KUNGSHOLMEN 5 Flemminggatan Dykaren Flemminggatan 75 / Kronobergsgatan 27 Grinden , Fridhemsgatan 4 42 Arbetaren Frödingsvägen 8 Balen , Hantverkargatan 52 / Polhemsgatan 24 Morellträdet , Hantverkargatan 59 / Polhemsgatan 22 Körsbärsträdet 1 19, John Bergs Plan 9 Vattenborgen , Kungsbroplan 1 Drabanten , Kungsbroplan 2 / Flemminggatan 1 Härolden , Pilgatan 11 Päronträdet , Pipersgatan 11 / Coldinutrappan 1 Äpplet , S:t Göransgatan 63 Väktaren , S:t Göransgatan 8 Knoppen S:t Göransgatan 84 Knoppen Snoilskyvägen 36 Vikingen , Stadshagsplan 4 Vattenborgen , NORRMALM 21 Drottninggatan 71 Fenix , Drottninggatan 75 / Wallingatan 1 Rörstrand Kungsgatan 26 Polacken , Kungsgatan 56 Vallonen , Norrmalmstorg 11 Styrpinnen , Vasagatan 15 Hasseln 5 196, SÖDERMALM 27 Allhelgonagatan 2 4 / Älvsborgsgatan 2 van der Huff , Bergsundsgatan 24 Bergsund , Bergsunds strand 1 / Högalidsgatan 41 Slipen , Bergsund strand 13 Ångmaskinen , Bergsunds strand 21 Bergsund Björns Trädgårdsgränd 1 / Östgötagatan 16 Björns Trädgård , Blekingegatan 22 / Assessorsgatan 1 12 Ritaren 6 194, Borgmästargatan 12 Pahl Borgmästargatan 16 / Skånegatan 97 Keders , Brännkyrkagatan Tapeten , Erstagatan Järnet Erstagatan Järnet , Erstagatan Kopparn , Folkungagatan 132 Signalen , olov lindgren årsberättelse

28 vårt fastighetsbestånd Stadsdel/ Gatuadress Fastighetsbeteckning Byggår Ombyggnadsår Antal bostäder Yta bostäder Antal lokaler Yta lokaler Antal garage Antal p-platser Total yta SÖDERMALM 41 Folkungagatan 132 B Signalen Folkungagatan 44 Fyrtornet , Götgatan 32 / Repslagargatan 15 Västergötland , Götgatan / Folkungatatan 48 Nattugglan , Hornsgatan Hornsgatan 79 Mullvaden Andra 33 Mullvaden Andra , , Hornsgatan 16 Tapeten 3 196, Hornsgatan Tapeten , Hornsgatan / Brännkyrkagatan Klevgränd 8 / Urvädersgränd 9 Tapeten , Urvädersklippan Mindre Klippgatan 11 / Åsögatan 178 Veken Krukmakargatan 4 Mullvaden Andra Kvarngatan 14 Paris Mosebacke Torg / Östgötagatan 2 Kejsaren , Nytorgsgatan 23 / Kocksgatan 39 Båtsmannen Mindre , Nytorgsgatan 25 / Åsögatan Schultz Renstiernas Gata 31 / Skånegatan 91 Keders , Renstiernas Gata / Gotlandsgatan 8 86 Rovan S:t Paulsgatan 33 Vattumannen , S:t Paulsgatan 34 Hagen Skånegatan 53 Bonden Större , Svartensgatan 6 Kejsaren Tavastgatan 21 Kattryggen Varvsgatan 12 / Hornsbrukargatan 1 Spettet , Wollmar Yxkullsgatan 2 / Björngårdsgatan 4 Källan , Wollmar Yxkullsgatan 9 Draken , Östgötagatan Masken , VASASTAN 68 Drottninggatan / Kungstensgatan 38 Stjärnfallet Döbelnsgatan 65 Stolmakaren 7 195, Frejgatan 26 Vale , Frejgatan 62 / Hälsingehöjden 1 Urd , Kungstensgatan 26 Sjölejonet 4 193, Kungstensgatan 54 Kometen , Odengatan 46 A B Trädgårdsmästaren 7 197, Rörstrandsgatan 26 Ugnen , Rörstrandsgatan 28 / Norrbackagatan Ugnen , S:t Eriksgatan 68 Loket , S:t Eriksgatan 76 Loket , Sveavägen 81 Nejlikan , Tulegatan 3 Baggen , Vanadsvägen 2 Hugin , olov lindgren årsberättelse 213

29 vårt fastighetsbestånd Stadsdel/ Gatuadress Fastighetsbeteckning Byggår Ombyggnadsår Antal bostäder Yta bostäder Antal lokaler Yta lokaler Antal garage Antal p-platser Total yta östermalm 82 Birger Jarlsgatan 12 Styckjunkaren , Birger Jarlsgatan 58 / Eriksbergsgatan Häggen , Brunbärsvägen 5 9 Klarbäret 7 192, Grevgatan 3 Lindormen , Grevgatan 32 / Storgatan 22 Lindormen , Karlavägen 26 Furan , Ruddammsvägen / Brunbärsvägen 1 3 / Roslagstullsbacken Klarbäret Skeppargatan 48 Kumlet Surbrunnsgatan 6 Morkullan , Torstenssonsgatan 9 Kasernen Valhallavägen 133 / Artillerigatan 83 Artilleriberget , Östermalmsgatan 28 / Rådmansgatan 29 Näktergalen , norrort 94 Glömmingegränd 9 37, Tensta Juringe Lillibybacken 5 21, Rinkeby Valskvarnen 1 / Oljekvarnen söderort 96 Elektravägen 75, Hägersten Elektra , Finn Malmgrens Plan 1 3, Hammarby Upptäcksresanden , Finn Malmgrens Väg 3 34, Hammarby Geografen , nteckningsvägen 25 31, Hägersten Mäklaren , Karlskronavägen 22 24, Björkhagen Kölden , Karlskronavägen 31 45, Björkhagen Snöfallet , Lysviksgatan 34 5, Farsta Ledarö Sjösavägen 33 43, Bandhagen Nockteglet Stångholmsbacken 7 39, Vårberg Stångholmen Stångholmsbacken 36 38, Vårberg Bäverholmen Ulricehamnsvägen 14 2, Hammarby Examen , Vita Liljans Väg 48 54, Bredäng Coldinuorden Östmarksgatan 5 27, Farsta Våldö SUMMA Antal fastigheter Antal bostäder Yta bostäder Antal lokaler Yta lokaler Antal garage Antal p-platser Total yta Stadsdel/ Gatuadress Fastighetsbeteckning Byggår Ombyggnadsår Antal bostäder Yta bostäder Antal lokaler Yta lokaler Antal garage Antal p-platser Total yta Tillträde under Götgatan 95, Ölandsgatan 42 Kolonnen , olov lindgren årsberättelse

30 E4 275 vårt fastighetsbestånd Stocksholm norr och söderförort E18 E E4 95 E18 E E4 E Stadskartan 28 olov lindgren årsberättelse 213

31

32 Olov Lindgren AB Box 4579, 14 3 STOCKHOLM Telefon: E-post: info@olovlindgren.se