Hyror i Svenska Bostäders bestånd 2006

Transkript

1 Hyror i Svenska Bostäders bestånd 2006 en Innehåll Introduktion 2 Ej ombyggda fastigheter och ombyggda före 1960 med byggår: Ombyggda fastigheter med ombyggnadsår: Beräkna normhyra Lathund 22 Hyresstatistik baserad på Svenska Bostäders till Hyresnämnden redovisade uppgifter Björn Alfredsson i samarbete med Hyresgästföreningen och Nätverket för Hyresgästernas Boendetrygghet (NHB)

2 Hyror i Svenska Bostäders bestånd 2006 en 2 Det råder stor enighet om att bra hyresstatistik är en nödvändig förutsättning för framgångsrika hyresförhandlingar. Jämförelser mellan hyror i allmännyttiga bostadsföretag och privata bostadsföretag är på sätt och vis grundläggande i förhandlingsarbetet för att bedöma rimligheten i olika hyreskrav. Utan möjligheter till sådana jämförelser sätts bruksvärdessystemet ur spel. Därför levererar också de allmännyttiga bostadsföretagen grundläggande hyresuppgifter till Hyresnämnderna. En bra hyresstatistik som speglar hyresstrukturen inom allmännyttan är ett viktigt och nödvändigt verktyg för effektiv hyreskamp. Med hyresstatistik menas då inte bara hyresuppgifter om enskilda lägenheter. Hyresuppgifterna blir inte relevanta förrän de struktureras och relateras till vissa bakomliggande faktorer som fastigheternas läge, ålder, eventuella ombyggnad och allmänna standard. För att kunna tjäna som ett jämförelsematerial måste hyresstatistiken sättas samman på ett sådant sätt att den sammanför fastigheter med lika bakgrund som i sin tur erbjuder en ingång till uppgifterna. Den här sammanställningen är ett led i arbetet med att framställa en meningsfull hyresstatistik som ska kunna användas och kännas meningsfull av hyresgäster boende i privatägda hyresrätter. Det har under lång tid saknats hyresstatistik och förhoppningsvis kan detta initiativ sporra också hyresgäster i andra kommuner än Stockholm att göra sina egna sammanställningar. På de följande sidorna redovisas 2006 års hyror i Svenska Bostäders bostadsbestånd i Stockholms innerstad. Tabellerna baseras på de uppgifter som Svenska Bostäder redovisat för Hyresnämnden under Uppgifterna avser lägenheter fördelade på 601 fastigheter. Förutom fastighetsdata i form av lokalisering, byggår och i förekommande fall ombyggnadsår redovisas för varje lägenhet typ, antal rum, lägenhetsyta och månadshyra. Uppgifterna har registrerats, strukturerats och kompletterats med normhyra. För normhyreberäkningen tillämpas såväl den nya som den äldre metoden. I tabellerna redovisas dock endast beräkningsresultaten enligt den äldre metoden. Detta val motiveras främst av att den äldre metoden förefaller vara den mest tillämpade i andra redovisningar trots att den nyare metoden ger ett mer rättvis resultat. I slutet av den här rapporten finns en lathund som visar hur beräkningen av normhyra går till enligt båda metoderna. En mer omfattande rapport om hur normhyran beräknas kan beställas separat. Beräkningen av normhyra för en fastighet är beroende av vilken den typiska lägenheten i fastigheten är. Fastighetens typlägenhet utgörs normalt av medianlägenhetens storlek vad avser antal rum. När Auto anges som typlägenhet har bestämningen utgått från lägenheternas medelyta i fastigheten. Sammanlagt har Svenska Bostäder 160 fastigheter i Stockholms innerstad. Sex av dessa har av olika skäl (kollektivhus, servicehus, studentbostäder) inte medtagits eftersom de inte bör användas för hyresjämförelser i det ordinarie beståndet. De resterande 154 fastigheterna redovisas i två huvudgrupper, ej ombyggda och ombyggda. I respektive huvudgrupp görs en åldersindelning. De grupper som förekommer i redovisningen är: Antal Ej ombyggda fastigheter Byggår före 1960 och ombyggda före Byggår Byggår Byggår Byggår Byggår Byggår Byggår efter Summa 69 Ombyggda Ombyggnadsår före Ombyggnadsår Ombyggnadsår Ombyggnadsår Ombyggnadsår Ombyggnadsår Ombyggnadsår efter Summa 85 För varje tabell (kategori och åldersgrupp) finns en summering och en redovisning av max-, minvärde och spridning för hyrorna. Medelvärden för hela grupper är vägda med avseende på fastigheternas totalyta. Tabellerna är förhoppningsvis lätta att förstå. Skulle något till äventyrs vara oklart så besvaras frågor via e-post på adress: hyresstatistik@bekymradehyresboende.se. Använd också ovanstående adress om felaktigheter eller saker som ser allmänt konstiga ut upptäcks. Till sist. Glöm inte bort att en bra hyresstatistik inte bara kan användas för jämförelse med privata hyror. Den gör det också möjligt att analysera hyressättningen inom det bostadsföretag som den avser. Bekymrade Hyresboende/Björn Alfredsson

3 3 Svenska Bostäder 2006 Ej ombyggda Byggår Omb Typlgh Höjn Utkiken 1 Folkungagatan /1952 Ej omb 2 rk 2,7 % Flundran 9 Grev Turegatan Ej omb 2 rk 2,8 % Utkiken 5 Folkungagatan /1943 Ej omb 2 rk 2,8 % Utkiken 7 Folkungagatan Ej omb 2,7 % Brandmästaren 22 Artillerigatan Ej omb 2,7 % Karl XV:S Port 1 Nybrogatan Ej omb 2 rk 3,1 % Tuben 1 Upplandsgatan 27A 1890 Ej omb 2 rk 2,8 % Kasernen 1 Grev Magnigatan 6B 1894 Ej omb 3 % Tallen 11 Engelbrektsgatan Ej omb 8,7 % Verdandi 8 Torsgatan Ej omb 2,7 % Vingråen 44 Kammakargatan Ej omb 2 rk 2,8 % Stengodset 4 Bråvallagatan Ej omb 4,4 % Norrmalm 5 26, , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , en Ej ombyggda

4 4 Svenska Bostäder 2006 Ej ombyggda Byggår Omb Typlgh Höjn Norrtälje 23 Eriksbergsgatan Ej omb 2,8 % Rovan 3 Katarina Bangata Ej omb 2 rk 2,8 % Gjutaren Mindre 10 Torsgatan Ej omb 2 rk 2,8 % Viggen 18 Tavastgatan Ej omb 2,8 % Vattenborgen 11 John Bergs m fl 1935 Ej omb 2 rk 2,7 % Viggen 8 Tavastgatan Ej omb 2,8 % Vattenborgen 9 John Bergs m fl 1937 Ej omb 2,7 % Ankaret 20 Arbetargatan Ej omb 2,8 % Mörsaren 8 Rindögatan Ej omb 1,3 % Mörsaren 7 Rindögatan Ej omb 1,3 % Ryttmästaren 7 Olaus Petrigatan Ej omb 2,8 % Stadshagen Stadshagen Kungsholmen Ladugårdsgärdet Ladugårdsgärdet Ladugårdsgärdet 1 32, , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , en Ej ombyggda Hela gruppen , , , , , , , ± 39,3% ± 44,0% ± 47,9% ± 36,6% ± 15,6% ± 15,9% ± 53,0%

5 5 Svenska Bostäder 2006 Ej ombyggda Byggår Omb Typlgh Höjn Leporiden 1 Brännkyrkagatan Ej omb 2,8 % Fikonet 5 Barnängsgatan Ej omb 2,8 % Fikonet 8 Barnängsgatan Ej omb 2,8 % Haren 4 Brännkyrkagatan Ej omb 2 rk 2,8 % Sleipner 4 Västmannagatan Ej omb 2,8 % Formen 5 Tomtebogatan 6A 1966 Ej omb 2,8 % Plankan 24 Kristinehovsgatan Ej omb 2,8 % Fikonet 7 Tengdahlsgatan Ej omb 2,8 % Pinnpojken 1 Tideliusgatan Ej omb 2,8 % Drakenberg 16 Hornsgatan Ej omb 2 rk 2,9 % 9 34, , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , en Ej ombyggda Hela gruppen , , , , , , , ± 6,8% ± 6,8% ± 7,3% ± 3,0% ± 2,6% ± 2,1% ± 2,9%

6 6 Svenska Bostäder 2006 Ej ombyggda Byggår Omb Typlgh Höjn Drakenberg 15 Hornsgatan Ej omb 2 rk 2,8 % Drakenberg 14 Drakenbergsgatan Ej omb 2,9 % Spettet 20 Hornsbruksgatan Ej omb 2,8 % Spettet 21 Hornsgatan Ej omb 2,8 % Riddarsporren 19 Norrtullsgatan 12D 1979 Ej omb 2,8 % Tumstocken 11 Blekingegatan 15E 1979 Ej omb 2,8 % 5 40, , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , Hela gruppen , , , , , , , ± 8,6% ± 2,1% ± 5,4% ± 5,1% ± 8,3% ± 1,7% ± 4,2% en Ej ombyggda

7 7 Svenska Bostäder 2006 Ej ombyggda Byggår Omb Typlgh Höjn Riddaren 23 Riddargatan 3B 1980 Ej omb 2,7 % Pyramiden 5 Blekingegatan Ej omb 2,8 % Riddarsporren 24 Hagagatan 17A 1981 Ej omb 2,9 % Gropen 28 Hornsgatan 66A 1982 Ej omb 2,8 % Kadetten 28 Karlbergsvägen 83B 1982 Ej omb 2,9 % Skålen 21 Norrbackagatan Ej omb 1,3 % 5 36, , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , Hela gruppen , , , , , , , ± 0,0% ± 2,8% ± 4,0% ± 4,0% ± 3,6% ± 5,4% ± 4,0% en Ej ombyggda

8 8 Svenska Bostäder 2006 Ej ombyggda Byggår Omb Typlgh Höjn Gropen 29 Brännkyrkagatan Ej omb 2,8 % Skålen 1 Norrbackagatan Ej omb 1,3 % Skålen 25 Karlbergsvägen Ej omb 1,3 % Skålen 27 Norra Stationsgatan Ej omb 1,4 % Måttbandet 1 Timmermansgränd Ej omb 1,8 % Måttbandet 3 Lehusens Gränd Ej omb 1,8 % Designationen 2 Magnus Ladulåsgatan Ej omb 1,3 % Designationen 3 Swedenborgsgatan Ej omb 1,3 % Designationen 4 Magnus Ladulåsgatan Ej omb 1,3 % 6 55, , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , en Ej ombyggda Hela gruppen , , , , , , , ± 0,0% ±,8% ± 1,9% ± 2,4% ± 1,2% ± 1,4% ± 2,2%

9 9 Svenska Bostäder 2006 Ej ombyggda Byggår Omb Typlgh Höjn Utkiken 20 Folkungagatan Ej omb,4 % Brinckan 2 Fatburs Kvarngata Ej omb 2 rk,4 % Brinckan 3 Fatburs Kvarngata Ej omb,4 % Lehusen 12 Fatburs Kvarngata Ej omb,4 % Lehusen 13 Fatburs Kvarngata Ej omb,4 % 5 43, , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , Hela gruppen , , , , , , ± ± 3,6% ± 6,0% ± 4,6% ± 6,6% ± 0,0% ± 4,2% en Ej ombyggda

10 10 Svenska Bostäder 2006 Ej ombyggda Byggår Omb Typlgh Höjn Tegelpråmen 2 Kungsholms Strand Ej omb 1,3 % Skålen 23 Norra Stationsgatan 95A 1997 Ej omb,4 % Kungsholmen 1 48, , , , , , , , , , Hela gruppen , , , , , , ± ±,5% ± 0,0% ± 2,1% ± 1,0% ± 0,0% ± 1,3% en Ej ombyggda

11 11 Svenska Bostäder 2006 Ej ombyggda Byggår Omb Typlgh Höjn Farvattnet 1 Södra Hammarbyhamnen Sickla Kanalgata Ej omb 2 rk -2,6 % Kattrumpstullen 2 Roslagstullsbacken Ej omb -1,2 % Norra Djurgården Selet 1 Södra Hammarbyhamnen Sickla Kanalgata Ej omb -2,6 % Bukten 1 Södra Hammarbyhamnen Sickla Kanalgata Ej omb -,8 % Kulltorp 6 Tantogatan Ej omb,4 % Viken 1 Södra Hammarbyhamnen Lugnets Allé Ej omb -,8 % Forsen 2 Södra Hammarbyhamnen Skeppsmäklargatan Ej omb 2 rk Snickeriet 1 Aktergatan Ej omb Södra Hammarbyhamnen 16 33, , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , en Ej ombyggda 2000 Hela gruppen , , , , , , , ± 0,0% ± 10,4% ± 5,3% ± 6,7% ± 5,4% ± 5,5% ± 7,5%

12 12 Svenska Bostäder 2006 Ombyggda Byggår Omb Typlgh Höjn Vattuormen 20 Norr Mälarstrand rk Skruven 11 Högalidsgatan 52A ,8 % Rörstrand 24 Upplandsgatan ,8 % Kungsholmen Norrmalm 1 23, , , , , , , , , , , Hela gruppen , , , , , , ± 50,9% ± ± 3,5% ± 17,0% ± 0,0% ± 0,0% ± 13,8% en Ombyggda 1974

13 13 Svenska Bostäder 2006 Ombyggda Byggår Omb Typlgh Höjn Pyramiden 6 Blekingegatan ,8 % Pyramiden 12 Katarina Bangata rk 2,8 % Pyramiden 9 Blekingegatan ,8 % Pyramiden 10 Östgötagatan rk 2,8 % Pyramiden 15 Skånegatan ,7 % Pyramiden 17 Skånegatan ,8 % Pyramiden 14 Katarina Bangata ,8 % Trasten 8 Surbrunnsgatan ,7 % Harpan 25 Karlaplan 6A rk 2,7 % Rosendal Större 26 Hornsgatan 29F rk 2,8 % Pyramiden 18 Skånegatan 68B ,8 % Pyramiden 11 Östgötagatan ,8 % 4 37, , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , en Ombyggda

14 14 Svenska Bostäder 2006 Ombyggda Byggår Omb Typlgh Höjn Riddarsporren 16 Hagagränd ,8 % Schultz 9 Renstiernas Gata ,2 % Schultz 10 Renstiernas Gata ,7 % Trasten 7 Surbrunnsgatan rk 2,8 % Pyramiden 13 Katarina Bangata 26A rk 2,7 % Pyramiden 8 Blekingegatan 63D ,8 % Furiren 15 Wittstocksgatan rk 1,3 % Urnan 32 Karlbergsvägen 68A ,8 % Ingemar 2 Frejgatan 12A ,7 % Riddarsporren 18 Norrtullsgatan 12B rk 2,8 % Smältan 5 Karlbergsvägen ,8 % Smältan 4 Karlbergsvägen 61A rk 2,9 % 4 32, , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , en Ombyggda

15 15 Svenska Bostäder 2006 Ombyggda Byggår Omb Typlgh Höjn Smältan 11 Tomtebogatan rk 3 % Smältan 3 Karlbergsvägen ,8 % Ugnen 2 Tomtebogatan rk 3 % Harven 37 Gotlandsgatan rk 2,8 % 3 45, , , , , , , , , , , , , , , Hela gruppen , , , , , , , ± 31,3% ± 14,1% ± 7,5% ± 9,4% ± 9,0% ± 11,1% ± 11,5% en Ombyggda

16 16 Svenska Bostäder 2006 Ombyggda Byggår Omb Typlgh Höjn Urvädersklippan Större 2 Urvädersgränd 6C rk Ingenjören 6 Blekingegatan 12B rk 2,8 % Kroken 8 Rutger Fuchsgatan rk 2,8 % Piskan 15 Maria Skolgata 38A rk 2,8 % Volontären 24 Rörstrandsgatan 48A rk 3 % Ormen Större 18 Brännkyrkagatan rk 1,8 % Piskan 16 Maria Skolgata 40A % Piskan 17 Maria Skolgata 42A % Blosset 1 Västmannagatan 17A rk 1,3 % Piskan 4 Maria Skolgata ,8 % Piskan 5 Maria Skolgata ,7 % Piskan 9 Maria Skolgata 48B rk 2,8 % 1 30, , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , en Ombyggda

17 17 Svenska Bostäder 2006 Ombyggda Byggår Omb Typlgh Höjn Ormen Större 14 Brännkyrkagatan rk 3 % Riddarsporren 17 Surbrunnsgatan ,8 % Piskan 6 Wollmar Yxkullsgatan rk 3,1 % Piskan 7 Wollmar Yxkullsgatan rk 2,8 % Piskan 10 Wollmar Yxkullsgatan rk 2,8 % Piskan 11 Wollmar Yxkullsgatan rk 2,8 % Piskan 12 Wollmar Yxkullsgatan rk 2,7 % Ormen Större 4 Brännkyrkagatan rk 2 % Humleboet 13 Gävlegatan ,8 % Jungfrun 4 Linnégatan 29A ,9 % 4 35, , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , en Ombyggda Hela gruppen , , , , , , , ± 3,7% ± 14,2% ± 19,4% ± 14,7% ± 16,4% ± 7,7% ± 12,2%

18 18 Svenska Bostäder 2006 Ombyggda Byggår Omb Typlgh Höjn Nederland Mindre 18 Kvarngatan 20A rk 1,8 % Loket 8 Sankt Eriksplan rk 1,8 % Mullvaden Första 15 Hornsgatan ,8 % Småland 9 Fredmansgatan 11A ,8 % Morkullan 2 Surbrunnsgatan ,8 % Uven Större 25 Brännkyrkagatan ,8 % Mullvaden Första 20 Krukmakargatan ,8 % Mullvaden Första 19 Krukmakargatan rk 1,8 % Järnlodet 15 Sibyllegatan 15A rk 1,8 % Morkullan 31 Birger Jarlsgatan ,8 % Släggan 15 Hornsgatan 170A rk 1,8 % Skutan 33 Svarvargatan rk 1,3 % Kungsholmen 1 48, , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , en Ombyggda

19 19 Svenska Bostäder 2006 Ombyggda Byggår Omb Typlgh Höjn Uven Större 24 Hornsgatan rk 1,9 % Beckbrännaren Mindre 21 Folkungagatan rk 2,7 % 1 42, , , , , , , , , Hela gruppen , , , , , , Svenska Bostäder 2006 Ombyggda Byggår Omb Typlgh Höjn Härolden 33 Kungsgatan ,7 % Plogen 7 Gotlandsgatan ,3 % Paris 5 Kvarngatan 8B ,4 % Killingen 35 Sveavägen rk 1,8 % Vilan 11 Frejgatan ,3 % Kungsholmen , ± 4,2% ± 4,7% ± 7,3% ± 5,7% ± 5,0% ± 1,2% ± 5,8% 24 31, , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , Hela gruppen , , , , , , , ± 13,3% ± 2,6% ± 2,0% ± 9,8% ± 0,0% ± 0,0% ± 10,2% en Ombyggda ,

20 20 Svenska Bostäder 2006 Ombyggda Byggår Omb Typlgh Höjn New York 5 Tegeluddsvägen ,3 % Vilan 9 Roslagsgatan 29A ,3 % Vilan 10 Frejgatan ,3 % Kejsaren 25 Högbergsgatan 30B ,8 % Liljan 6 Torsgatan 38A ,8 % Tobaksspinneriet 11 Långholmsgatan ,3 % Ladugårdsgärdet 8 25, , , , , , , , , , , , , Hela gruppen , , , , , , , , , , , , , , , , , , ± 5,5% ± 5,2% ± 8,0% ± 5,5% ± 1,9% ± ± 5,4% en Ombyggda

21 21 Svenska Bostäder 2006 Ombyggda Byggår Omb Typlgh Höjn Pennan 25 Siargatan ,4 % Kumlet 20 Grevgatan ,3 % Nybyggsgrind 4 Erik Dahlbergsgatan rk 1,3 % Bondetorpet 31 Skånegatan ,3 % Smeden 7 Birger Jarlsgatan rk 1,3 % Högvakten 6 Hedinsgatan ,3 % Tången 14 Hornstulls Strand ,6 % Ladugårdsgärdet Ladugårdsgärdet 22 26, , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , en Ombyggda 2000 Hela gruppen , , , , , , , ± 4,0% ± 3,1% ± 6,5% ±,7% ±,7% ± 0,0% ± 4,8%

22 Beräkna normhyra Lathund När två lägenhetshyror ska jämföras kan inte detta ske rakt av, såvida inte lägenheterna är identiska. Men så är sällan fallet och därför behöver de hyror som ska jämföras anpassas så att de blir jämförbara. Det sker genom att räkna om hyrorna till en tänkt trerumslägenhet på 77 m 2. Den beräknade hyran kallas för normhyra. Beräkningen sker enligt en allmän formel med hjälp av uppgifter om årshyra och ett tabellvärde som bestäms av lägenhetstyp (antal rum och kök) samt lägenhetsyta. Tabellvärdet sätts i relation till normlägenhetens tabellvärde och allt delas med normlägenhetens yta, dvs. 77 m 2. Normhyran uttrycks i kronor per m 2 och år. Tabellvärdena för normlägenheten och lägenheter som ska jämföras avläses ur tabeller som redovisas i komprimerad form i spalten intill. Äldre metod Byggår till och med 1977 Lägenhets- Lägenhetstyp värde s 27 v rkv 34 2 rk rk 56 6 rk 58 7 rk 60 Byggår 1978 och senare samt ombyggda Lägenhets- Lägenhetstyp värde s 32 v rkv 40 2 rk rk 56 6 rk 58 7 rk 60 Allmän formel: Årshyra Normvärde Tabellvärde 77 Tabellvärde = Lägenhetsvärde + lägenhetsyta Normlägenhetens tabellvärde = = 127 Formel: Årshyra 127 Tabellvärde 77 Det finns två olika metoder för att beräkna normhyran som tar sig uttryck i olika uppsättning tabellvärden. Den äldre metoden, som tillämpas i den här rapporten, tar också hänsyn till byggnadsår när tabellvärdet bestäms. I den nyare metoden specificeras lägenhetstypen noggrannare. De olika metoderna resulterar också i olika tabellvärden för normlägenheten, 127 i den äldre metoden, 121 i den nyare. I ett separat dokument finns de fullständiga tabellerna redovisade. Nyare metod Lägenhets- Lägenhetstyp värde s 24 v rkv 34 1,5 rk 37 2 rk 40 2,5 rk ,5 rk 46,5 49 4,5 rk 50,5 5 rk 52 6 rk 55 7 rk 57 8 rk 59 Formel: Årshyra 121 Tabellvärde 77 Tabellvärde = Lägenhetsvärde + lägenhetsyta Normlägenhetens tabellvärde = =