Ansökan om ändring av detaljplanen för tomterna 22 och 23 i kvarter 49 i 4:e stadsdelen (Stationsvägen 10-14)

Transkript

1 Stadsfullmäktige Ansökan om ändring av detaljplanen för tomterna 22 och 23 i kvarter 49 i 4:e stadsdelen (Stationsvägen 10-14) 30/ /2014, 544/ /2014 STF 36 VVO-yhtymä Oyj (Asunto Oy Kauniaisten Asematie 10 och Asunto Oy Kauniais ten Asematie 12 14) ansöker om ändring av detaljplanen för de tomter som bolaget äger vid Stationsvägen så att byggrätten och vånings ta let höjs i enlighet med den referensplan som fogats till ansökan. Sökan den har för avsikt att riva de befintliga flervåningshusen på tom ter na, eftersom de enligt sökandens utredning är i dåligt skick, och att i stället byg ga sådana flervåningshus för uthyrning som motsvarar gällande bestäm mel ser och den efterfrågan som finns idag. Om detaljplanen ändras en ligt ansökan, blir det möjligt att fördubbla antalet bostäder på tomterna. An sö kan och en preliminär referensplan för utbyggnad av området ingår i bi la ga 1 och en tilläggsutredning om saneringsbehovets omfattning i bi laga 2. En senare utarbetad alternativ referensplan för utbyggnad av om rådet finns i bilaga 3. Planläggningsläget och nuläget i området I markdispositionsplanen 2004 (Masu 2), godkänd av Grankulla stads fullmäk ti ge , har området anvisats som bostadsområde dominerat av flervåningshus (AK). För tomt 22 gäller en detaljplan som fastställts (Ak 33) och för tomt 23 en detaljplan som fastställts (Ak 48). Bestämmelserna i de två planerna är enhetliga. Tomterna har anvisats som kvar ter som rå den för flervåningshus (AK). För tomt 22 har anvisats 2156 m² vy byggrätt, som motsvarar exploateringstalet e=0.58, och för tomt 23 har anvisats 3025 m² vy, som motsvarar exploateringstalet e=0.46. På de två östligaste byggnad sy tor na är det anvisade antalet våningar tre (III) och på den väst li gas te två (II). Utöver detta får det i byggnadens nedersta del inrymmas högst 2,1 meter höga utrymmen för husets eget behov, såsom eko no miut rym men och garage. Planerna förutsätter att byggnadernas stomdjup har en maximal bredd på 12,5 meter och att bostädernas genomsnittliga areal är 70 m². Vid gränsen mot Stationsvägen har anvisats en tomtdel som ska plan te ras och hållas i parklikt skick. Ett utdrag ur kartsammanställningen över detaljplaner är som bakgrundsmaterial. Planeringsområdet enligt ansökan har en areal på m² (tomt 22: A=3701 m², tomt 23: A=6595 m²). På tomterna finns sammanlagt tre 1969 och 1970 färdigställda flervåningshus med sammanlagt 52 bostäder. Utöver bostadsvåningarna har husen en källare ovan jord. Byggrätten enligt pla nen har överstigits med totalt ca 300 m² vy. Bilplatserna finns dels i källar vånin gens garage, dels på gården på marknivån. Till tomt 22 finns det en infart från både Stationsvägen och Bredavägen. Till tomt 23 finns det två infarter från Stationsvägen. I omgivningen kring planområdet, söder om Bredavägen, har det byggts

2 fler våningshus. I väster gränsar planområdet till Mellanvägens gatuområde samt småhusbebyggelse. Norr om Stationsvägen finns småhus, en af färsbygg nad, ungdomsgården och Nya Paviljongen. Stationsvägen och Bre davä gen är huvudgator och Mellanvägen en bostadsgata. Byggrätten i förhållande till omgivningen Markanvändningsenheten har på stadsstyrelsens förslag un dersökt exploateringstalen på de flervåningshustomter som förekommer i detalj pla ner na i omgivningen. Dessa framförs i bilaga 4. På kartan särskiljs de tomter som funnits före och de som finns efter det att mar kan vändnings- och bygglagen (MarkByggL) trädde i kraft ( ), eftersom man fö re MarkByggL tillät byggande av källare ovan jord, och dessa inte beaktats när byggrätten räknats. Det här bör dock beaktas när man jämför de fak tis ka byggnadsvolymerna och exploateringstalen (framförs inom pa rentes). Utöver de aktuella tomterna finns det i omgivningen fem tomter för flervåningshus för vilka en s.k. gammal detaljplan gäller. Exploateringstalen för dem är i medeltal e=0.49. När källarna beaktas är exploateringstalet e=0.63. I det omgivande området finns sju tomter för flervåningshus för vilka det gjorts detaljplaneändringar. På dessa är exploateringstalet i me deltal e=1.06. I den ansökan som nu behandlas är exploateringstalet e=0.69, vil ket betyder att det följer det befintliga byggandet i planområdet och är så le des inte i obalans med markanvändningen i omgivningen eller med avseen de på jämlikt bemötande av markägarna. Motiveringar i ansökan Enligt sökandens utredning är byggnaderna i dåligt skick och i behov av mycket omfattande sanering, men det är ändå inte ekonomiskt lönsamt att sa ne ra dem så att de uppfyller de nuvarande energi- och till gäng li ghets kraven. Dessutom motsvarar den stora medelstorlek på bostäderna som den gällande detaljplanen har förutsatt inte den nuvarande efterfrågan på hyres bos tä der. De strukturella lösningar som använts i husen gör det inte hel ler möjligt att sanera byggnaderna så att de får hiss enligt efterfrågan och bestämmelserna. Garagen ovan jord motsvarar inte heller di mensioner na på moderna bilar. Sökanden har i sina motiveringar betonat möjligheten att fördubbla antalet nya hyresbostäder i området. Därtill anför sökanden möjligheten att genom fö ra projektet stegvis, varvid invånarna skulle kunna erbjudas tillfälliga bos tä der på kort avstånd och en möjlighet att flytta till de nya bostäderna när de är färdiga. Sökanden har delat ut ett meddelande om den aktuella an sö kan om detaljplaneändring till invånarna. Meddelandet är som bakgrunds ma te rial. Referensplaner Referensplanerna för användningen av området har gjorts upp med beaktan de av näromgivningen och det befintliga byggnadsbeståndet och genom att utnyttja höjdskillnaderna på tomten och terrassera bygg nads massan. Med lösningen bildas en för Grankulla lämplig stadsmiljö i liten skala

3 på en central plats vid huvudgatan. De befintliga byggnadernas källare på markp lan har enligt den lagstiftning som gällde när planen utarbetades och husen byggdes inte beaktats i antalet våningar eller i byg grätts kal ky ler na. Således inverkar en ökning av byggrätten och antalet våningar i de talj planen inte märkbart på områdets volym och höjdlägen jämfört med nu lä get med undantag för massan i fem våningar i Bredavägens korsning. Om rådets centrala läge vid huvudgatan ger ändå en möjlighet att utveckla markan vänd nin gen i området, men förutsätter samtidigt ett högklassigt ge nomfö ran de. Det föreslås också att man anlägger bilplatserna i två plan genom att utnytt ja terrängformationerna och fördela trafiken på olika infarter. De fö reslag na infarts- och parkeringslösningarna sparar på tomtens gårdsområde och gör det möjligt att bevara den gröna zonen längs Stationsvägen. Byggna der nas avstånd till grannarna på södra och västra sidan förblir ofö rändrad. På förslag av stadsstyrelsen lät sökanden göra upp en alternativ re fe rensplan för området utöver referensplanen i ansökan om detaljplaneändring, som baserade sig på punkthus. Med avseende på antalet bostäder och bilp lat ser, byggrätten och våningsantalet samt placeringen av bostadshus, par ke ring som rå de och in- och utfarter är planerna nästan likadana. I den al ter na ti va planen föreslås att det för området anvisas 7050 m² vy byggrätt (den tidigare planen: 7165 m² vy; nuläge: 5471 m² vy; med beaktande av käl la ren på marknivå: 7252 m² vy) för fyra till fem våningar (IV-V). Då skulle det vara möjligt att bygga ca 101 bostäder i området (den tidigare planen: 102 bostäder, nuläge: 52 bostäder) med en genomsnittlig våningsyta på 60 m² vy. I området föreslås 86 bilplatser, av vilka 53 (den tidigare planen 38) föreslås under ett parkeringsdäck. I den alternativa planen har avsik ten varit att avgränsa gatuutrymmet tydligare än i den ursprungliga planen, men så att man undviker långa obrutna fasader. På så sätt påminner pla nen om det nuvarande murliknande genomförandet, men är något lät tare samtidigt som gaturummets nuvarande karaktär bevaras. Re fe rens planer na ses i bilagorna 1 och 3. Utarbetandet av en detaljplaneändring skulle förutsätta ett mar kan vändning sav tal med markägarna. Bedömning av detaljplanens aktualitet Enligt 60 i markanvändnings- och bygglagen (MarkByggL) får kom mu nen på område för en sådan detaljplan som varit i kraft över 13 år och som till betydande del fortfarande inte har genomförts inte bevilja bygglov för uppfö ran de av en ny byggnad som är av väsentlig betydelse för om rå desanvänd nin gen eller miljöbilden, förrän kommunen har bedömt hur ak tuell detaljplanen är. De för området gällande detaljplanerna är från 1964 och De i de gällan de planerna anvisade bilplats- och bostadsdimensionerna motsvarar inte dagens krav. Dessutom tvingar de i planen anvisade gränserna för bygg nad sy tan till en kvartersstruktur som motsvarar det nuvarande ge nomfö ran det, vilket tillsammans med dagens bilplatsdimensioner skulle in ne bära en betydande minskning av gårdsområdena. Det här skulle ha en stor

4 betydelse också för grannfastigheternas trivsamhet och miljöbild. På grund av områdets centrala läge har projektet också stor betydelse för mil jö bilden. Då startar ersättande byggande av husen i fråga en bedömning av de taljpla nens aktualitet enligt 60 i MarkByggL, ifall de nuvarande byggnaderna rivs och byggrätt söks för nya byggnader i området. I fråga om enbart rivnings lov tillämpas inte bedömning av aktualiteten. Enligt ovan nämnda grun der är detaljplanerna också föråldrade, varvid det skulle bli aktuellt med en ändring av detaljplanen även som en följd av ak tu ali tets be döm ningen. Om rivning av byggnaderna Ägaren har rätt att besluta om sin egendom och kan också ansöka om rivnings lov för sina byggnader. Byggnadsnämnden fattar beslut om riv ningslov. Byggnadsnämnden ska bevilja rivningslov om det inte finns lagliga hinder för rivningen. Byggnaderna är på en central plats med tanke på stadsstruk tu ren, men det föreligger inga grunder som hindrar rivning: i den gällan de detaljplanen är byggnaderna inte skyddade och de har inte beaktats i Grankullas byggnadsinventering. Således är det svårt att motivera det krav på en separat fastighetsbesiktning i anslutning till ansökan om de taljpla neän dring som kommit fram vid beslutsfattandet. Sökanden har i sina tidi ga re motiveringar tagit upp byggnadernas dåliga skick och de dåliga teknis ka och ekonomiska förutsättningarna för sanering. Staden har i egenskap av planläggare inte orsak att ifrågasätta ägarens bedömning av byggna der nas skick och användbarhet. Ansökan i förhållande till stadens egna mål och strategi Staden har i Grankullas utvecklingsstrategi, som godkändes av fullmäktige , förbundit sig till att skapa ett mångsidigt utbud av bostäder av oli ka slag i fråga om boende- och ägandeform. Dessutom anses det särskilt viktigt att det finns tillräckligt med bostäder för ungdomar och unga famil jer, för personer som behöver särskild hjälp och stöd i sitt boende och för stadens anställda. Genomförandet baserar sig på stadens bos tadsprog ram (2020), som fullmäktige godkände Grankul la har också förbundit sig till MBT-intentionsavtalet, vars mål att bygga bos tä der vid goda kollektivtrafikförbindelser projektet skulle genomföra. Så le des skulle en ändring av detaljplanen också stämma överens med Gran kul las egna mål. 51 i MarkByggL förutsätter att kommunen ska utarbeta en detaljplan och hål la den aktuell efter hand som kommunens utveckling eller behovet av att styra markanvändningen det kräver. De gällande planerna styr mot stora bostäder som inte lämpar sig för användning som hyresbostäder (till rimligt pris) enligt nuvarande efterfrågan. Det betyder att en ändring av de taljpla nen skulle vara aktuell också enligt 51 i MarkByggL. Behandling av ärendet i samhällstekniska nämnden och stadsstyrelsen Samhällstekniska nämnden behandlade ärendet första gången Då återremitterade nämnden det för ny beredning för yt ter li ga-

5 re utredningar. Sökanden lämnade en tilläggsutredning om projektets nödvän dighet (bilaga 2), varefter nämnden beslutade enhälligt föres lå stadsstyrelsen att detaljplanen för tomterna 22 och 23 i kvarter 49 i 4:e stadsdelen (Stationsvägen 10 14) inte ändras för att öka byggrätten och våningsantalet i området, om inte det i en grundlig fas ti ghets besikt ning kommer fram mycket vägande skäl till att riva byggnaderna. Sam hälls teknis ka nämnden ansåg det vara viktigt med de historiska skikten i den under olika tider byggda miljön. Sanering ansågs vara det primära al ter nati vet, varvid byggnadernas välbekanta kontur i stadsbilden skulle kun na bevaras enligt den gällande detaljplanen. Samtidigt konstaterades att om det inte är ett ekonomiskt lönsamt alternativ att sanera byggnaderna och om ägaren ansöker om rivningslov för dem, behövs en bedömning av detalj pla nens aktualitet och en ny granskning av den. Stadsstyrelsen behandlade ärendet och remitterade det för ny be red ning och ytterligare utredningar. Stadsstyrelsen föreslog att en al terna tiv plan skulle utarbetas där nybyggnationens inverkan på stadsbilden och gaturummet skulle åskådliggöras. Dessutom begärde styrelsen en jäm fö rel se av byggrätterna i näromgivningen och i det aktuella projektet. Sö kan den lät göra upp en alternativ plan (bilaga 3) för projektet och markan vänd ning sen he ten utarbetade en jämförelse av byggrätterna (bilaga 4). Invånarna på Stationsvägen har skickat en till staden och de förtroen de val da riktad skrivelse som gällde ansökan om detaljplaneändring. Skri vel sen kom fram Skrivelsen delas bara till full mäk ti ge le damö ter na. Stadsdirektörens beslutsförslag till stadsstyrelsen var följande: Stadsstyrelsen beslutar att detaljplanen för tomterna 22 och 23 i kvarter 49 i 4:e stadsdelen (Stationsvägen 10 14) ändras. I planeringen bör särskild vikt fästas vid att planen anpassas till omgivningen och till de stadsbilds mäs si ga krav som områdets centrala läge ställer. En ändring av detaljplanen förutsätter att det med markägaren ingås ett mar kan vänd ning sav tal som godkänns av stadsstyrelsen. Markägaren faktu re ras också för kostnaderna för arbetet med att ändra detaljplanen enligt gäl lan de taxa. Dessutom ansvarar sökanden för utarbetandet av de ut rednin gar som planläggningen kräver och för övriga planeringskostnader. Ledamot Rehn-Kivi, understödd av ledamot Stenberg, föreslog att staden in te sätter igång en detaljplaneändring, eftersom det ur stadens synvinkel in te finns behov av att ändra detaljplanen. Hon motiverade sitt förslag på föl jan de sätt: Utvecklingsbilden för markanvändning och boende har godkänts, och där finns inget omnämnande om Stationsvägens tomter. Stadens planering av markanvändningen bör vara kontrollerad. Dessutom är byg gan det av kvarteret på Stationsvägen betydande med tanke på Gran kul las stadsbild. Vid omröstningen vann motförslaget med rösterna 4 3 (Rin ta mä ki-ovas ka, Ant-Wuorinen, Alapappila). De ledamöter som var i minoritet re ser ve ra de sig mot beslutet, bilaga 5.

6 STS: Fullmäktige beslutar att en ändring av detaljplanen för tomterna 22 och 23 i kvarter 49 i 4:e stadsdelen (Stationsvägen 10 14) inte inleds, eftersom utvec klings bil den för markanvändning och boende har godkänts och där in te finns något omnämnande om Stationsvägens tomter. Stadens pla ne ring av markanvändningen bör vara kontrollerad. Dessutom är byggandet av kvarteret på Stationsvägen betydande med tanke på Grankullas stads bild.... Ledamot Rehn-Kivi, understödd av några andra ledamöter, föreslog föl jande kläm till beslutet: Samtidigt som fullmäktige beslutar att inte inleda en än dring av detaljplanen för tomterna 22 och 23 i kvarter 49 i 4:e stads delen, beslutar fullmäktige påskynda behandlingen av Grankullas ut vec klingsbild för markanvändning och boende. Klämförslaget godkändes enhälligt. Beslut: Fullmäktige beslutade att en ändring av detaljplanen för tomterna 22 och 23 i kvarter 49 i 4:e stadsdelen (Stationsvägen 10 14) inte inleds, ef ter som ut vec klings bil den för markanvändning och boende har godkänts och där in te finns något omnämnande om Stationsvägens tomter. Stadens pla nering av markanvändningen bör vara kontrollerad. Dessutom är byg gan det av kvarteret på Stationsvägen betydande med tanke på Gran kul las stads bild. Därtill godkände fullmäktige följande kläm: Samtidigt som fullmäktige beslu tar att inte inleda en ändring av detaljplanen för tomterna 22 och 23 i kvar ter 49 i 4:e stadsdelen, beslutar fullmäktige påskynda behandlingen av Gran kul las utvecklingsbild för markanvändning och boende.