Kommunerna och obalanserna på bostadsmarknaden

Storlek: px
Starta visningen från sidan:

Download "Kommunerna och obalanserna på bostadsmarknaden"

Transkript

1 Kommunerna och obalanserna på bostadsmarknaden slutrapport från programberedningen Boendepolitik programberedningen Boendepolitik

2 Svenska Kommunförbundet programberedningen Boendepolitik Stockholm 1:a upplagan, mars 2003 ISBN: Text: Björn Sundström. Tryckeri: Sjuhäradsbygdens Tryckeri AB, Borås Grafisk form & produktion: Elisabet Jonsson, SK Illustration: Jan Olsson Form & Illustration AB Satt i AGaramond och Gill Sans Omslag: Conqueror Texture Laid elfenbensgul 250 gr Inlaga: Multifine 100 gr 2 Kommunenra och obalanserna på bostadsmarknaden

3 Förord HÖSTEN 2000 tillsatte Svenska Kommunförbundet en beredning för att skärpa intressebevakningen inom det boendepolitiska området. Beredningen har antagit namnet programberedningen Boendepolitik. Denna rapport sammanfattar beredningens arbete, slutsatser och förslag. Övriga skrifter som beredningen tagit fram finns förtecknade längst bak i rapporten. Vår förhoppning är att rapporten, och övriga skrifter från beredningen, ska komma till användning vid diskussioner om vad som kan och behöver göras för att komma till rätta med problemen på bostadsmarknaden. Det är ett kommunalt ansvar att tillsammans med andra aktörer svara för att invånarna erbjuds de bostäder som behövs. Ansvaret är extra stort för människor med särskilda behov eller en svag ställning på bostadsmarknaden. Om den nationella politiken anpassas till de nya förutsättningar som råder kommer kommunernas möjligheter att fullgöra sina skyldigheter att underlättas väsentligt. Stockholm i mars 2003 Per Herolf, ordförande Lidingö Sören Larsson Kurt A Larsson Lars-Olof Johansson Hallsberg Övertorneå Mark Christina Raud Per Hållén Bo Brännström Götene Göteborg Avesta Erik Nilsson Susanna Haby Carl-Axel Roslund Stockholm Göteborg Malmö Björn Sundström programledare 3

4 Innehållsförteckning 1. Inledning... 5 En sammanfattning av slutsatser och förslag Läget på bostadsmarknaden... 7 Bostadsbyggandet...7 Produktion kontra behov... 8 Nyproduktionen inget för normalhushållet... 9 Tomma bostäder kostar på Varför byggs det så lite? Förändrade förutsättningar Höga produktionskostnader Skattetrycket Hyrorna högre än betalningsviljan Hyressättningen Finansiering och risk Incitamenten för kommunerna Plan- och byggprocessen Regional samverkan Stödet till bostadsbyggandet Förslag till nytt investeringsstöd Förslag från SABO och Fastighetsägarna Vad behövs för ett ökat byggande? En politik för ökat byggande Åtgärder för sänkta produktionskostnader En anpassad hyressättning Åtgärder för att minska riskerna Nya boendeformer kan ge nytt riskvilligt kapital Regional allmännytta Villkorade investeringsbidrag till hushållen Plan- och byggprocessen Kommunernas planering Regional samverkan När marknaden viker Bostadsdelegationen Statens Bostadsnämnd Beredningens bedömning Grupper som kräver särskild uppmärksamhet Äldreboendet Ungdomar och studenter Flyktingar Hemlösa Rapporter och källor Kommunenra och obalanserna på bostadsmarknaden

5 1. Inledning HÖSTEN 2000 tillsatte Svenska Kommunförbundet en beredning för att skärpa intressebevakningen inom det boendepolitiska området. Beredningen har antagit namnet programberedningen Boendepolitik. I beredningens uppdrag har ingått att: förbättra kunskapsunderlaget vad beträffar problemen på bostadsmarknaden förelägga styrelsen förslag till ställningstaganden i boendepolitiska frågor, till exempel i samband med remissvar på statliga utredningar bedriva intressebevakning och opinionsbildning utifrån vunnen kunskap och styrelsens beslut genom skrifter och konferenser förmedla kunskaper om framgångsrika strategier för att lösa bostadsmarknadens problem, inklusive den tilltagande segregationen. Syftet med denna rapport, som är beredningens slutrapport, är att ge underlag för diskussioner i fråga om vad som kan och behöver göras för att komma till rätta med problemen på bostadsmarknaden. Rapporten tar sin utgångspunkt i de nationella mål som riksdagen antagit för bostadspolitiken och sätter fokus på behovet av att anpassa såväl legala som finansiella instrument till rådande förutsättningar. Eftersom kommunernas möjligheter att påverka utvecklingen i önskvärd riktning är starkt beroende av vad andra aktörer gör har vi försökt att se till helheten. Använder vi våra samlade resurser på effektivast möjliga sätt? Om inte, hur kan vi skapa system och incitament som är anpassade efter dagens situation och med tanke på morgondagens behov? En sammanfattning av slutsatser och förslag Beredningen anser att det behövs en kraftfull och brett politiskt förankrad bostadspolitik med långsiktiga spelregler. Det behöver skapas finansiella förutsättningar för byggandet utifrån de mål och den inriktning som gäller idag. Staten måste också ta ett stort ansvar för att befolkningsminskning i kombination med regelförändringar medfört kostnadskonsekvenser som kommunerna och deras bostadsföretag inte kunnat förutse. För att främja ett ökat bostadsbyggande bör åtgärder som syftar till att sänka produktionskostnaderna prioriteras högt. På kort sikt finns sannolikt den största potentialen för lägre produktionskostnader i en sänkning av skatter förenade med bostadsbyggandet. För att komma till rätta med ett av grundproblemen på bostadsmarknaden, nämligen det som handlar om att skaffa fram riskvilligt kapital för bostäder per år (regeringens målsättning), behövs en annan typ av åtgärder om vi ska få ett ökat och stabilt bostadsbyggande över tiden. Åtgärder som enligt beredningen förtjänar politiska överväganden för att tillföra marknaden nytt riskvilligt kapital handlar bland annat om nya boendeformer, till exempel ägarlägenheter och kombinerade bostadsrätts- och hyreshus samt villkorade investeringsbidrag till hushållen. slutrapport från programberedningen Boendepolitik 5

6 En tänkbar åtgärd för att främja uppbyggnaden av bostadsföretagens egna kapital är att utveckla en regional allmännytta som givet en differentierad hyressättning mellan centrum och periferi och/eller försäljning av centrala fastigheter kan generera ett eget kapital som kan användas för investeringar i nya hyresrätter. Att skapa bättre incitament för nyproduktion av hyresrätter handlar om att göra det lönsamt och mindre riskfyllt att bygga och förvalta bostäder. För detta krävs en hyressättning anpassad till dagens produktionskostnader och i viss mån också till hushållens preferenser. Ett av flera tänkbara sätt att minska risken för de som överväger att investera i nya hyresrätter är att erbjuda en möjlighet till förhandsbesked om den framtida hyran. Incitament riktade mot kommunsektorn handlar om att skapa ekonomiskt utrymme för investeringar i den infrastruktur som följer av ett ökat bostadsbyggande och den problematik som är hänförlig till utjämningssystemets eftersläpningseffekter. Om det ska bli intressant att bygga i kommuner där efterfrågan är svag måste det ske i attraktiva lägen. Det är därför viktigt att uppmärksamma frågor som har med strandskyddet att göra. Beredningen anser att tillgången till, respektive trycket på, stränder lokalt bör ligga till grund för strandskyddsbestämmelserna. Det är också nödvändigt att staten via olika regionalpolitiska åtgärder försöker komma till rätta med de negativa effekter som följer av befolkningsminskning. En aktiv närings- och regionalpolitik som förmår att skapa jämn ekonomisk tillväxt över hela landet måste ha högsta prioritet. Det aviserade bidraget om 3 miljarder kronor för fortsatt statligt stöd till omstrukturering av kommunala bostadsföretag bör höjas väsentligt och vidare bör stödet såvitt möjligt vara generellt. Ungdomar, studenter, flyktingar och hemlösa är grupper vars boendesituation måste prioriteras när det gäller samhälleliga åtgärder för att lösa problemen på bostadsmarknaden. Det som bäst löser dessa gruppers problem är att bygga fler bostäder men det finns också andra åtgärder som förtjänar politiska överväganden, till exempel statliga och/eller kommunala hyresgarantier, villkorade investeringsbidrag till den kontantinsats som krävs för att kunna köpa bostadsrätt, bosparande, bostadsförmedling, bättre villkor för andrahandsuthyrning samt möjlighet att hyra lägenheter som står inför renovering. För att underlätta för äldre att bo kvar i hemmet bör staten stimulera investeringar som förbättrar bostäders och boendemiljöers tillgänglighet och användbarhet. Beredningen anser att det kommunala självstyret ska väga tungt även när det gäller kommunernas bostadsförsörjningsplanering, till exempel i fråga om markpriser och exploateringsavgifter, men också beträffande vilken roll kommunerna ska spela som ägare av kommunala bostadsföretag. 6 Kommunerna och obalanserna på bostadsmarknaden

7 2. Läget på bostadsmarknaden DEN SVENSKA bostadsmarknaden är en marknad i obalans. Cirka hälften av landets kommuner har överskott på bostäder medan en fjärdedel, främst i tillväxtregionerna, uppger att de har bostadsbrist. I övriga kommuner är marknaden i stort sett i balans även om det kan finnas en viss brist i centrala lägen. Mer än hälften av befolkningen bor i kommuner med bostadsbrist. De som har det svårast att hävda sig på bostadsmarknaden är ungdomar, studenter och invandrare. Det byggs för lite och nästan inga hyresrätter för hushåll med normala inkomster. Vidare är tillgängligheten till bostadsrätts- och småhusmarknaden begränsad för många hushåll eftersom det krävs relativt höga kontantinsatser. Den aktuella situationen är delvis en följd av att den nationella bostadspolitiken har förändrats under 1990-talet. Bostadssubventionerna Diagram 1 Bostadsbrist respektive överskott i landets kommuner Procent Brist Källa: Boverket. Balans Överskott har skurits ned. En tidigare stabil och förutsägbar marknad med nyproduktionen i fokus har ersatts med en ny och mindre förutsägbar situation med en hög grad av marknadsstyrning. Det sker också en omfattande befolkningsomflyttning mellan olika regioner. I cirka 200 av landets kommuner minskar befolkningen, vilket resulterat i ett kraftigt överskott på bostäder och stora hyresförluster i bostadsföretagen. Bostadsbyggandet Sedan 1990-talets början har bostadsbyggandet fallit till exempellöst låga nivåer. Mellan åren 1991 och 2001 sjönk bostadsproduktionen med drygt lägenheter per år (från till ) eller 77 procent 1. Fallet har varit särskilt stort för hyresrätten. Under den aktuella perioden sjönk byggandet av hyresrätter med 88 procent eller lägenheter per år. Se diagram 2 på sidan 8. Det är inte bara på vikande marknader som byggandet fallit. Det gäller även landets tillväxtregioner. Jämför man bostadsbyggandet under perioden med byggandet under talets första hälft finner man att nyproduktionen i tillväxtregionerna sammantaget sjönk med 60 procent. Om man exkluderar de tre storstadsregionerna handlar det om ett fall på nästan 70 procent. I storstadsregionerna föll byggandet med cirka 50 procent. Boverkets bedömning är att cirka lägenheter påbörjades år 2002, vilket innebär en 1. Källa: Statistiska centralbyrån (SCB). slutrapport från programberedningen Boendepolitik 7

8 Diagram 2 Färdigställda lägenheter i nybyggda hus efter upplåtelseform Tusental lägenheter Hyresrätt 1993 Bostadsrätt 1995 Källa: Statistiska centralbyrån ökning jämfört med året före. Men för år 2003 pekar prognoserna på att byggandet åter är på väg ned. Produktion kontra behov Äganderätt 1999 Totalt 2001 Det långsiktiga produktionsbehovet har av regeringen bedömts till cirka lägenheter per år. Bostadsproduktionen skulle således behöva öka med cirka 50 procent för komma upp i en nivå som svarar mot regeringens målsättning. Till detta ska läggas stora eftersatta behov av renoveringar. Enligt Boverkets Bostadsmarknadsenkät är bostadsbristen störst i Stockholmsregionen. Andra tillväxtregioner där det enligt Boverket byggs för lite är Uppsala, Göteborg, Malmö och Växjö. Boverkets analyser visar att det skulle behöva byggas cirka lägenheter per år enbart i dessa fem regioner för att svara mot behoven. De analyser som Temaplan AB genomfört på uppdrag av beredningen stödjer i stort sett Boverkets slutsatser. Som framgår av tabell 1 går det knappt 4 inflyttare per nyproducerad lägenhet i Stockholmsregionen. Motsvarande siffror för Uppsala-, Göteborgs- och Malmöregionen ligger i intervallet 3,0 3,2. I övriga tillväxtregioner varierar kvoten mellan 8,4 (Falun Borlänge) och +1,3 (Jönköping). Nästan inga hyresrätter Enligt Boverket är det främst mindre och medelstora lägenheter med rimlig hyra som behövs i tillväxtregionerna, bland annat beroende på att det är yngre och förhållandevis små hushåll som flyttar in. Men trots efterfrågebilden har nyproduktionen av hyresrätter fallit till extremt låga nivåer även i storstadsregionerna, vilket är anmärkningsvärt med tanke på att produktionen av marknadsprissatta bostäder bostadsrätter och äganderätter inte alls har fallit lika mycket. Som framgår av tabell 1 har nyproduktionen av hyresrätter fallit kraftigare än produktionen av bostads- och äganderätter i 15 av landets 22 tillväxtregioner. I Stockholms- och Göteborgsregionen är skillnaden extremt stor. I storstadsregionerna är det bara i en kommun, Värmdö, som produktionen av hyresrätter ökat under perioden jämfört med närmast föregående femårsperiod. Däremot har produktionen av marknadsprissatta bostäder ökat i nio kommuner, varav en i Västsverige (Göteborg), en i Sydsverige (Burlöv) och sju i Stockholmsregionen; Stockholm, Solna, Sundbyberg, Järfälla, Lidingö, Vallentuna och Salem. Beredningens sammanfattande bedömning av hur det faktiska bostadsbyggandet korresponderat mot befolkningstillväxten i landets mest expansiva regioner under perioden är att det med säkerhet byggts för lite i storstadsregionerna samt i Uppsalaregionen. Mycket talar för att bostadsbyggandet skulle behöva fördubblas i dessa regioner. För att komma upp i samma nivå som i övriga nordiska huvudstäder skulle nyproduktionen i Stockholm behöva tredubblas. 8 Kommunerna och obalanserna på bostadsmarknaden

9 Tabell 1 Befolkningsökning , kvoten mellan befolkningsökning och faktisk nyproduktion samt förändringar i byggandet mellan perioderna och Tillväxtregion Befolknings- Befolkningsökning/ Förändring Förändring utveckling nyproduktion marknadsprissatta hyresrätt (%) (kvot) bostäder (%) (%) Stockholm 12 3, Uppsala 10 3, Göteborg 10 3, Malmö 10 3, Umeå 9 0, Halmstad 6 1, Helsingborg 5 1, Jönköping 4 1, Linköping 4 0, Örebro 4 0, Karlstad 3 0, Västerås 3 1, Nyköping/Oxelösund 2 0, Växjö 1 0, Karlskrona 1 0, Kalmar 1 1, Gotland 1 1, Trollhättan 1 1, Borås 1 1, Kristianstad 1 1, Gislaved 1 0, Falun Borlänge 1 8, Totalt 7 0, Källa: SCB och Temaplan AB. I övriga tillväxtregioner har byggandet mer än väl svarat mot befolkningstillväxten, vilket dock inte hindrar att det kan finnas ett relativt stort nybyggnadsbehov inom begränsade delar av dessa regioner, vilket för övrigt också gäller kommuner med balans eller överskott på bostäder. Det faktiska nybyggnadsbehovet korresponderar inte enbart mot befolkningstillväxten utan också mot förslitningen i bostadsbeståndet, krav på särskilda bostäder för äldre och funktionshindrade, stadsförnyelse etc. Fyra av tio kommuner uppger enligt Boverket att det råder brist på sådana bostäder som ungdomar efterfrågar. Vidare förändras hushållens värderingar och behov såväl över tiden som med näringslivets strukturomvandling lokalt. Nyproduktionen inget för normalhushållet I takt med att produktionskostnaderna ökat (se vidare kapitel 3) har också hyrorna i nyproduktionen höjts. År 2001 uppgick inflyttningshyrorna till i genomsnitt cirka 1100 kr/m 2, vilket ger en genomsnittlig månadskostnad på cirka 7100kronor för en standardtrea på 77 m 2. I storstadsregionerna är inflyttningshyrorna betydligt högre. I Göteborg uppgår de avtalade hyrorna i nyproducerade lägenheter i attraktiva slutrapport från programberedningen Boendepolitik 9

10 Figur 1 Vakansgrader i kommunala bostadsföretag år 2000 respektive Vakansgrad under 7% Vakansgrad över 7% Befolkningsökning Befolkningsminskning, vakans under 20% Befolkningsminskning, vakans över 20% Källa: SCB. lägen till cirka kr/m 2 och år, vilket ger en månadskostnad på cirka kronor per månad för en normaltrea. I Stockholm är hyrorna i motsvarande lägen något lägre, cirka kr/ m 2, vilket sänker månadskostnaden med cirka 600 kronor jämfört med Göteborgsexemplet. I Stockholm finns dock förhandlade men ännu inte prövade hyror i det privata beståndet på upp emot kr/m 2. Dessa lägenheter är belägna mitt i centrala Stockholm och några ligger på hustaken till centralt belägna kontorsfastigheter. En nyproducerad normaltrea med en investeringskostnad på cirka kr/m 2 (genomsnittet för tillväxtregionerna) kräver en hyra på cirka kronor per månad för att täcka kapital- och driftkostnaderna. Hushåll med normala inkomster har således inte råd med en nyproducerad hyreslägenhet. För detta krävs en disponibel inkomst på cirka kronor per månad för att boendekostnaden inte ska överstiga 25 procent (en ofta uttalad politisk målsättning). Tomma bostäder kostar på En negativ befolkningsutveckling i fler än 200 kommuner har som tidigare redovisats resulterat i ett kraftigt överskott på bostäder och stora hyresförluster i de kommunala bostadsföretagen, speciellt i små kommuner. Totalt handlar det om knappt tomma lägenheter i allmännyttan. Och mycket talar för att problemen kommer att växa. Till följd av en ny ekonomisk geografi och låga födelsetal pekar utvecklingen på att vakanserna kommer att fördubblas fram till Fler än lägenheter kan komma att rivas år på grund av uthyrningssvårigheter. Under resten av perioden fram till 2010 är det 10 Kommunerna och obalanserna på bostadsmarknaden

11 realistiskt att räkna med en rivningstakt på cirka lägenheter per år. Utan aktiva åtgärder leder utvecklingen ofelbart till allt mindre intäkter. Många företag kommer inte att kunna täcka kapitalkostnaderna. Till hotbilden hör också krav på nya redovisningsregler. Vad som diskuteras är att alla fastigheter i de kommunala bostadsföretagen ska redovisas till marknadsvärdet. Om inte de kommunala bostadsföretagen får särskilda redovisningsprinciper kommer för högt bokförda värden att tvinga fram betydande ägartillskott, kanske upp emot miljarder kronor, för att eliminera effekterna av marknadens lägre värdering av fastigheterna. Skrivs inte de kommunala bostadsföretagens fastigheter ned till marknadsvärdet, måste de åtminstone skrivas ned till motsvarande självkostnadsvärdet. Se figur 1. Av en rapport som Temaplan AB utarbetat på uppdrag av beredningen och SABO, Efter bostadsakuten tomma bostäder kostar på, framgår att de kommunala bostadsföretagen behöver tillföras cirka 10 miljarder kronor under de kommande tio åren för att klara behoven av nedskrivningar, normala avskrivningar och övriga omstruktureringsåtgärder, om företagen ska undgå förluster. Merparten av pengarna behövs redan nu. slutrapport från programberedningen Boendepolitik 11

12 3. Varför byggs det så lite? BOSTADSPOLITIKEN ÄR EN väsentlig del av välfärdspolitiken. Målet är att skapa förutsättningar för att alla ska kunna leva i goda bostäder till rimliga kostnader i en stimulerande och trygg miljö. I den långsiktiga målsättningen ingår också att åstadkomma både ytterligare hyresrätter och att bibehålla ett självkostnadsalternativ på hyresmarknaden, det vill säga allmännyttiga bostadsföretag. Sedan mer än 50 år har bostadspolitiken grundats på en uppgiftsfördelning där staten ska svara för att legala och finansiella instrument finns tillgängliga för bostadsbyggandet och där kommunerna tillsammans med andra aktörer ska svara för att kommunens invånare erbjuds de bostäder som behövs. Kommunerna har ett extra stort ansvar för människor med särskilda behov i boendet eller en svag ställning på bostadsmarknaden. Det råder stor politisk enighet om den bostadspolitiska ansvarsfördelningen mellan stat och kommun. Däremot går meningarna isär ifråga om vilken roll kommunerna bör spela som ägare till bostadsföretag och i vad mån de båda huvudaktörerna lever upp till sina respektive åtaganden. Oavsett uppfattning går det inte att bortse från att förutsättningarna för planering och bostadsbyggande har förändrats radikalt under det senaste decenniet. Förändrade förutsättningar Byggande och bostadsförvaltning ställdes under 1990-talet inför stora krav på anpassning till en mer konkurrensutsatt situation. De flesta statliga regleringar av den kommunala verksamheten på bostadsområdet avskaffades. Statens stöd till bostadssektorn sjönk successivt med drygt 40 miljarder kronor och numera ger bostadssektorn ett positivt nettotillskott till statens finanser. I takt med att subventionerna skars ned sjönk också antalet färdigställda lägenheter, från cirka per år vid 1990-talets början till i genomsnitt per år under perioden Vidare har alla viktiga särregler för de kommunala bostadsföretagen slopats. De konkurrerar nu med övriga aktörer på betydligt mer likartade villkor. Ändrade finansiella förutsättningar har bidragit till att kommunernas roll vid planering och byggande har förändrats. Jämfört med tidigare är det färre projekt som initieras av kommunerna. Den kommunala organisationen med professionellt kunnande och ekonomiska resurser att styra bostads- och byggproduktionen har också skurits ned. Byggföretagen tar i allt större omfattning själva initiativ till markinköp, planläggning, produktion och upplåtelse, vilket kräver stort kapital. Ofta har endast väletablerade och större byggföretag den kunskap och de resurser som erfordras för att kunna genomföra projekten. Många menar att systemskiftet från en produktions- och utbudsstyrd till efterfrågestyrd bostadsmarknad i kombination med ändrade samhällsekonomiska förutsättningar i stort, har medfört att det idag bara finns fundamentala förutsättningar för nyproduktion av bostäder i ett fåtal regioner (gäller främst hyresrätter). Men det finns även andra faktorer som är starkt bidragande till att det byggs för lite. 12 Kommunerna och obalanserna på bostadsmarknaden

13 Höga produktionskostnader I debatten har höga produktionskostnader ofta pekats ut som en av huvudförklaringarna till att byggandet minskat kraftigt. När det gäller hyresrätter är produktionskostnaden jämte hyresnivån helt avgörande för om det över huvud taget är möjligt att bygga nytt. Vilka är kostnaderna? Produktionskostnaden utgörs av flera olika delar och kan i princip definieras som summan av byggherrekostnader, byggkostnader och moms enligt följande: Moms Moms på avgifter, moms på entreprenader, moms på konsulter, övrig moms. Byggherrekostnader Tomtkostnader, avgifter och finansiella kostnader: Byggkostnader Allmänna byggkostnader (till exempel byggadministration, bygglov, bygganmälan, utsättning, nybyggnadskarta och marknadsföring). Konsulter (arkitekter och konstruktörer etc.). Entreprenader (till exempel byggmästeri, murning, plåt, målning, golv, plattsättning, VVS, el-installationer, hissar, mark, finplanering och tomtutrustning). Enligt Byggentreprenörerna utgör momsen cirka 19 procent av de totala produktionskostnaderna, byggherrekostnaden (inklusive mark) cirka 21 procent och byggkostnaden cirka 60 procent. Den enskilt största kostnadsposten är således själva byggkostnaden, även om de två övriga kostnadsposterna tillsammans står för nästan hälften av den totala kostnaden. Byggkostnaden, som vid en internationell jämförelse ligger på medelhög nivå, utgörs av följande kostnadsslag; transporter 8 procent, maskiner 5 procent, omkostnader 6 procent, material 41 procent och löner 40 procent. Lönerna fördelar sig med 11 procent för tjänstemän, 8 procent för underentreprenörer och hantverkare samt 21 procent för byggnadsarbetare med flera. Den enskilt största kostnadsposten är således materialkostnader följt av löner. Kostnadsutvecklingen Kostnadsutvecklingen mellan 1990 och 1998 uppmärksammades särkilt i Byggkostnadsdelegationens analyser. 2 År 1998 uppgick den genomsnittliga produktionskostnaden till cirka kr/m 2. Byggkostnadsdelegationen fann att produktionskostnaderna hade ökat med cirka kr/m 2 i fasta priser mellan åren 1990 och Den främsta anledningen till kostnadsökningen var höjningen av mervärdesskatten. Bortsett från denna svarade materialprisernas utveckling för den enskilt största kostnadsökningen. Vad har då hänt med kostnadsutvecklingen sedan 1998? Av SCB:s statistik framgår att produktionskostnaderna har fortsatt att öka. År 2001 uppgick produktionskostnaderna för flerbostadshus till cirka kr/m 2 för landet som helhet. Produktionskostnaderna för småhus är cirka procent lägre. Även om man tar hänsyn till inflationen under perioden är den reala kostnadsökningen påtaglig. Kostnaderna varierar också regionalt samt med upplåtelseform och byggherre. År 2001 uppgick produktionskostnaderna för flerbostadshus i Stockholm till kr/m 2. Exkluderar men de tre storstadsregionerna var motsvarande siffra för landet i övrigt kr/m 2. Bostadsrätter är cirka 17 procent dyrare att produ- 2. SOU 2000:44 Från byggsekt till byggsektor. slutrapport från programberedningen Boendepolitik 13

14 cera jämfört med andra lägenheter och offentliga byggherrar bygger i genomsnitt procent dyrare än privata. Det är framförallt är markkostnader, löner och materialpriser som ökat kraftigt under senare år. Samtidigt har en stor andel av nyproduktionen utgjorts av projekt med mycket hög kvalitet; både vad gäller läget, byggmaterial och lägenhetsutformning. Den kostnadsökning som skett under senare beror således inte bara på prisökningar utan också på att vi idag bygger bostäder som var ytterst ovanliga under perioden Konkurrensen inom byggsektorn Det är ett obestridligt faktum att byggkostnaderna har ökat mer än konsumentprisindex under 1990-talet och fram till idag. Det som ökat särskilt mycket är el-materiel och VVS-utrustning. Men också betongvaror och snickerier har ökat mer än producentprisindex för jämförbara industrivaror. Vid sidan av materialpris- och löneutvecklingen brukar konkurrenssituationen på entreprenadmarknaden pekas ut som en av de mest kostnadsdrivande faktorerna. Många menar att de fyra stora byggföretagen idag är så dominerande att de mer eller mindre kan kontrollera vad som byggs och till vilket pris det sker. I Byggkommissionens slutrapport Skärpning gubbar! (SOU 2002:115) konstateras att byggsektorn präglas av att ett fåtal företag dominerar marknaden. Det gäller såväl entreprenadmarknaden speciellt för större projekt som en rad marknader för byggmaterial. Särskilt koncentrerade är marknaderna för strategiska material och insatsvaror som till exempel betong, lättbetong, cement, ballast, gipsskivor och isoleringsmaterial. Marknaderna för grossistförsäljning av el- och VVS-installationer är också starkt koncentrerade. För ett flertal av dessa marknader gäller också betydande inträdesbarriärer, vilket bidrar till monopol eller fåtalskonkurrens. Fåtalskonkurrensen har i sin tur bidragit till att hämma produktivitetsutvecklingen inom sektorn. Byggsektorn ligger utvecklingsmässigt efter andra industrisektorer och har i genomsnitt lägre produktivitet. I Byggkommissionens utfrågningar har även byggherrarnas generellt försvagade ställning lyfts fram som ett konkurrensproblem i sig. En effektiv konkurrens kan bara uppstå med köpare som förmår ge marknaden tillräckligt starka signaler om vad som efterfrågas. Beställarkompetensen riskerar att ytterligare försvagas genom de stora pensionsavgångar som förväntas inom samhällsbyggnadssektorn när fyrtiotalisterna går i pension. Sektorn karaktäriseras av låg personalomsättning, hög medelålder och en obalans mellan generationerna. Vidare har ett flertal karteller uppmärksammats inom byggsektorn, varav kartellen inom asfaltbranschen är den mest kända. Andra orsaker till att byggkostnaderna har ökat är traditioner och relationer som befäster strukturer inom både bygg- och materialsektorn och som konserverar sektorns förhållningssätt. Markpriser I debatten har ofta markkostnaden framhållits som ett av de mer avgörande hindren för ett ökat bostadsbyggande i tillväxtregionerna. Mot den bakgrunden har beredningen funnit det intressant att närmare studera hur prissättningen av mark går till i praktiken. Byggherrekostnaden utgör procent av de totala produktionskostnaden. Om den totala produktionskostnaden uppgår till cirka kr/m 2 är således byggherrekostnaden i normalfallet cirka kr/m 2. En del av dessa kostnader utgörs av markkostnader. 14 Kommunerna och obalanserna på bostadsmarknaden

15 I de fall marken ägs av privatpersoner eller privata företag kan man i princip utgå från att all försäljning av mark sker till marknadspris. Gränserna för kommunernas handlingsutrymme vid försäljning av mark har lagts fast i kommunallagen. Kommunallagens bestämmelser innebär att kommunen i princip måste överlåta mark till externa köpare till marknadspris oavsett vilket bokfört värde marken har i kommunens redovisning. Kommunala bostadsföretag omfattas inte av denna regel. Om kommunen säljer mark till ett eget bolag betraktas det endast som en intern transaktion. Kommunernas möjligheter att påverka bostadsbyggandet med markpriser är således begränsade till de markområden där kommunen står som ägare och där betalningsviljan åtminstone svarar mot produktionskostnaden. För att närmare analysera hur kommunerna hanterar frågor rörande prissättning av mark har Temaplan AB tillfrågat nio tillväxtkommuner om hur mycket bostäder som planeras, i vilken utsträckning kommunen äger marken samt vilka principer som tillämpas vid markförsäljning. Dessutom har kommunerna fått ange ungefärliga markpriser uttryckt i kr/m 2 lägenhetsyta för bostäder med olika lägeskvaliteter. Resultatet av Tabell 2 Kommunalt ägande av mark Äger kommunen den mark som ska bebyggas? Ja, Ja, Nej, nästan det mesta lite grand ingen mark Stockholm x (ca hälften) Huddinge Täby Göteborg x (ca hälften) Härryda x Mölndal x (äganderätt) x (bostadsrätt) Malmö x Lund x Uppsala x (äganderätt o hyresrätt) Källa: Temaplan AB. x x Tabell 3 Priser för kommunägd mark för bostadsbyggande år 2002 Kronor per kvadratmeter lägenhetsyta Kommun Centralt, Halvcentralt, Ytterområde, högattraktivt halvattraktivt lågattraktivt Stockholm City Kungsholmen närförorter Huddinge Täby Göteborg Härryda Mölndal Malmö Lund Uppsala Källa: Temaplan AB. denna miniundersökning sammanfattas i tabellerna 2 och 3. Av tabell 2 framgår att två av de tillfrågade kommunerna i princip inte äger någon mark alls som är planerad för bostadsbebyggelse. Tre kommuner äger ungefär hälften av marken medan fyra kommuner äger all den mark som planeras för bostadsbyggande under de närmaste åren. Alla utom två kommuner har således möjlighet att påverka byggandet genom markprissättningen. Som framgår av tabell 3 säljs den kommunala marken för bostadsbyggande för cirka kr/m 2 lägenhetsyta i de mest attraktiva delarna av Malmö, Göteborg och Uppsala. I Stockholm uppgår motsvarande försäljningspris till cirka kr/m 2. Den billigaste marken finns i ytterområden med låg attraktivitet där markpriserna ligger i intervallet kr/m 2. I sammanhanget bör påpekas att drygt hälften av kommunerna anger att markpriset ofta påverkas av särskilda överenskommelser. Kommunerna ställer rätt ofta krav på att byggherren ska uppföra andra typer av allmännyttiga anläggningar för att få köpa marken till ett visst pris. slutrapport från programberedningen Boendepolitik 15

16 I några av kommunerna säljs inte marken överhuvud taget om det handlar om nyproduktion av hyresrätter. Istället upplåter kommunen marken med tomträtt. Markpriset i kalkylen uppgår då till tomträttsavgäldens storlek. Skattetrycket Som framgår av vad som redovisats i det tidigare avsnittet»höga produktionskostnader«är höjningen av mervärdeskatten den främsta anledningen till att produktionskostnaderna ökat sedan Många experter ger den hårda beskattningen av boendet i stort sett hela skulden till att byggandet pressats ned. Skatterna kommer in i alla led och leder till fördyringar. Det är inte de enskilda skatterna moms på avgifter, moms på entreprenader, moms på konsulter, moms på förvaltningstjänster och fastighetsskatten som var och en för sig utgör problemet, utan helheten och den höga totalnivån. Situationen är särskilt besvärlig för hyresrätten. Eftersom de tjänster som hyresgästerna skulle kunna utföra själva kostar pengar och dessutom beskattas blir hyresrätten den dyraste boendeformen av alla. Hyrorna högre än betalningsviljan Tabell 4 Priser och boendekostnader för bostadsrätter 2001 i tillväxtregionernas största kommun Kommun Medelpris Boendekostnader kvm och år Stockholm Göteborg Uppsala Helsingborg Malmö Örebro Linköping Umeå Jönköping Halmstad Västerås Växjö Karlstad Nyköping Oxelösund Trollhättan Kalmar Karlskrona Borås Gotland Falun Borlänge Gislaved Kristianstad Källa: Mäklarsamfundet, Temaplan AB och SCB. Höga produktionskostnader har resulterat i väsentligt höjda hyror i nyproduktionen. Hyran i nyproducerade lägenheter uppgår som tidigare redovisats till i genomsnitt cirka kronor per kvadratmeter och år. I storstadsregionerna handlar det om cirka kr/m 2. En starkt bidragande orsak till att speciellt produktionen av hyresrätter fallit kraftigt är att hushållens betalningsvilja för nyproducerade hyresrätter helt enkelt inte svarat mot den hyra som krävs för att täcka produktionskostnaderna. Till stöd för denna slutsats redovisas i det följande hur hushållens betalningsvilja för att bo med bostadsrätt ser ut i olika kommuner, se tabell 4. I exemplet har avgiften till föreningen satts till 565 kronor per kvadratmeter och år. Det har vidare antagits att hushållen lånar till hela köpeskillingen till en ränta på sex procent och därmed förenad skattereduktion. Som framgår av tabell 4 var det år 2001 möjligt att skaffa sig en bostadsrätt av genomsnittlig kvalitet till en månadskostnad som understeg kronor per kvadratmeter och år i samtliga tillväxtregioners centrala delar utom i Stockholm. Det är mot dessa månadskostnader som hushållens betalningsvilja för hyresrätter ska jämföras. Det är knappast troligt att hushållens betalningsvilja skulle vara högre för hyresrätter jämfört med bostadsrätter. I den mån det är en skillnad talar det mesta för att förhållandet är 16 Kommunerna och obalanserna på bostadsmarknaden

17 omvänt, det vill säga att betalningsviljan är något högre för bostadsrätter. Med dagens produktionskostnader kan man således inte motivera nyproduktion av varken bostads- eller hyresrätter med normala lönsamhetsvillkor annat än i Stockholm, såvida inte det som byggs tillförs kvaliteter som avviker starkt positivt från genomsnittsbostaden i det befintliga beståndet. Tidigare studier har nämligen visat att betalningsviljan för nyproduktionen i sig är försumbar. En förklaring till att hushållens betalningsvilja för nyproducerade lägenheter med få undantag ligger långt under den hyra som krävs för att täcka drift- och kapitalkostnaderna är att hushållens disponibla inkomster utvecklats förhållandevis svagt i flertalet bostads- och arbetsmarknadsregioner under 1990-talet. I Stockholmsregionen, med en befolkningsökning på 12 procent under perioden , ökade de disponibla inkomsterna med 36 procent. Motsvarande ökningstakt i regioner med en långsam befolkningstillväxt var procent. Hyressättningen I slutet av sextiotalet, när den nuvarande hyreslagen infördes, ville man göra slut på den hyresreglering som gällt sedan andra världskriget och som allmänt ansågs ha negativa effekter för hyresmarknaden. Istället infördes det så kallade bruksvärdesystemet, ett system där hyrorna är tänkta att spegla hur hyresgästerna i allmänhet värderar lägenheternas skilda egenskaper. På flera orter har dock praxis utvecklats på ett sådant sätt att hyrorna dåligt svarar mot hyresgästernas preferenser. Hyreslagen bygger på grundprincipen att en ny hyresgäst och en hyresvärd fritt ska kunna bestämma hur hög hyran ska vara. Men denna avtalsfrihet har i praktiken upphört att existera för privata bostadsföretag. Förändringen har skett successivt genom olika tillägg i regelsystemen. De lagändringar som mer än andra påverkat hyressättningen är bestämmelserna om de kommunala bolagens hyresledande roll och införandet av hyresförhandlingslagen. Eftersom hyran vid tvister ska fastställas till en nivå som inte påtagligt överstiger hyran i en jämförbar lägenhet i det kommunala beståndet blir avtalsfriheten högst begränsad. Med nuvarande ordning kan också en hyresgäst efter sex månader vända sig till hyresnämnden och begära att den avtalade nyproduktionshyran skälighetsprövas genom en så kallad bruksvärdejämförelse. På många orter är risken stor att en traditionell bruksvärdeprövning leder till en sänkning av inflyttningshyran, en risk som i sin tur medför att nyproduktionen av hyresrätter över huvud taget inte kommer igång. Om vi åter ska få en fungerande hyresmarknad som gör det möjligt att tillgodose enskilda hushålls efterfrågan och realistiska möjligheter att kunna bygga och hyra ut nya hyresbostäder är det således mycket som talar för att lagstiftningen måste ändras, något som för övrigt redan uppmärksammats av parterna på hyresmarknaden. I en skrivelse Reformerad bostadshyressättning ( ) till regeringskansliet har Hyresgästföreningen, Fastighetsägarna Sverige och SABO hemställt att regeringen skyndsamt fattar beslut om att tillsätta en utredning med uppdrag att lägga fram förslag om en reformering av hyreslagstiftningen. Finansiering och risk Finansiering och risk är ett annat problemområde som hämmar bostadsbyggandet. Tidigare var det i princip riskfritt att bygga eftersom staten stod för en stor del av risken. Numera arbetar också statliga Bostadskreditnämnden (BKN) på marknadsmässiga villkor, vilket i sin tur leder till att många projekt speciellt i regioner där efterfrågan är svag blir dyrare att finansiera. I princip kan de ekonomiska riskerna sammanfattas under följande punkter: slutrapport från programberedningen Boendepolitik 17

18 Marknadsrisk och finansiella risker Betalningsrisk Systemrisk Risker för eget kapital Med marknadsrisker menas de risker som kan förknippas med förändringen av utbud och efterfrågan över tiden. Om befolkningsutvecklingen eller befolkningens inkomster inte utvecklas som man bedömde vid investeringstillfället kan det på sikt innebära tomma hyreslägenheter. Med finansiella risker menas framförallt risken att kostnaderna och finansieringen av projektet blir dyrare än beräknat. Man kan till exempel drabbas av oförutsedda kostnadsökningar till följd av entreprenadprisökning, oväntade saneringskostnader, ökade energipriser eller att kostnaderna för lånat kapital ökar vid en räntehöjning. Marknadsrisker och finansiella risker förekommer i princip både för investeringar i hyresrätter och i bostadsrätter. Men såväl marknadsrisken som den finansiella risken är större för investeringar i hyresrätter eftersom investeringskalkylen sträcker sig över en längre tidsperiod. Med betalningsrisk menas risken att den som flyttar in i lägenheterna inte kan betala. Risken är något högre för hyresrätter jämfört med bostadsrätter och äganderätter, vilket beror på att bostadsrättsinnehavare och småhusägare riskerar sitt privata kapital, vilket inte hyresgästerna gör. Med systemrisker avses risken att de institutionella förutsättningarna beträffande skatter, finansiering och hyressättning ändras efter det att investeringsbeslutet är fattat eller att tillämpningen av regelverket är svår att förutsäga vid investeringstillfället. Systemriskerna är störst för privata företag som investerar i hyresrätter, bland annat beroende på osäkerheten om vilken hyresnivå som slutligen kommer att gälla. Skillnaden mellan ett system där staten ytterst står för en betydande del av risken och ett system där investeraren självständigt ska bära alla risker kan belysas med en enkel hyresbehovskalkyl. Antag att det kostar kr/m 2 att bygga och att byggandet finansieras till 70 procent med lån och till 30 procent med eget kapital. Med en låneränta på 4 procent efter räntebidrag och ett avkastningskrav på eget kapital på 5 procent (inflation plus realränta) resulterar kalkylen i ett hyreskrav på knappt 1100kr/m 2 och år eller 6300 kronor per månad för en normaltrea om det är riskfritt att bygga. Men med de villkor som nu råder efter omläggningen av bostadspolitiken måste investeraren (åtminstone den privata) ta större hänsyn till risken. Skillnaden i förhållande till en riskfri situation är att avkastningskravet på det egna kapitalet måste innehålla en riskkomponent. Ett vanligt förekommande risktillägg i privata företag är cirka 7 procent (före skatt). Således stiger avkastningskravet på det egna kapitalet till cirka 12 procent. Med ett risktillägg på 12 procent för det egna kapitalet stiger hyresbehovet till kronor per månad, allt annat lika. Det faktum att staten inte längre står för riskerna har således inneburit en betydande ekonomisk press uppåt. Det handlar om cirka kronor per månad för en normaltera. Incitamenten för kommunerna Ett annan faktor som hämmar byggandet är att vissa kommuner inte vill öka sin befolkning. Kommunerna anser sig inte ha råd att göra de följdinvesteringar som följer av ett ökat byggande, bland annat på grund av utjämningssystemets konstruktion och eftersläpningseffekter. Som systemet ser ut idag tar det inte någon som helst hänsyn till de merkostnader som följer av kraftig befolkningsökning, till exempel investeringar i nya skolor och annan infrastruktur. Det åligger också varje enskild kommun att ta hand om systemets eftersläpningseffekter, det vill säga 18 Kommunerna och obalanserna på bostadsmarknaden

19 en ettårig eftersläpning när det gäller intäkterna från skatter och bidrag (inkomstutjämningen) och en tvåårig eftersläpning när det gäller ersättningen för ökade behov (kostnadsutjämningen). Problemen med utjämningssystemets eftersläpningseffekter kan illustreras med följande exempel. Antag att ett skolbarn flyttade in till Kungsbacka kommun den 2 januari Trots att kostnaderna för eleven (cirka kronor) uppstod direkt fick inte kommunen några nya inkomster från skatter och bidrag under året. Det beror på att skatte- och bidragsinkomsterna för år 2001 fastställdes utifrån antalet invånare den 1 november år Skatte- och bidragsinkomsterna för eleven kom således inte kommunen tillgodo förrän år Ersättningen från kostnadsutjämningen lät vänta på sig ytterligare ett år, det vill säga till år 2003, eftersom eleven inte blev bidragsgrundande förrän den 1 januari år 2002, se diagram 3. I sammanhanget bör vidare nämnas att kommunernas bristande intresse för att bygga nytt ofta har folkligt stöd. Ett känt fenomen är att de som är sist inflyttade till ett område ofta tycker att området därmed är fullbyggt. Plan- och byggprocessen Några aktörer, framförallt exploatörer och byggherrar, uppfattar plan- och byggprocessen som alltför långdragen och komplex. Frikostiga överklagansmöjligheter kan försena och fördyra projekten väsentligt. En lång planprocess stänger ute mindre kapitalstarka aktörer som inte har råd att vänta. Vidare är det många kommuner, framförallt i glesbygden, som är förhållandevis kritiska till de restriktiva regler som gäller för att bevara»fria stränder«. Om det över huvud taget ska bli intressant att bygga i dessa kommuner så måste det ske i attraktiva lägen. Diagram 3 Ekonomiska effekter när ett skolbarn flyttar in till en kommun med befolkningsökning Kronor per flyttare jan 2001 Källa: egna beräkningar. jan 2002 jan 2003 Kungsbacka jan 2004 Att tredimensionell fastighetsbildning inte har varit tillåten är ytterligare en faktor som av många anses ha påverkat nyproduktionen negativt. I en mer omfattande analys av planprocessen i Sverige och andra länder (Lind, 2002) sammanfattas ett antal generella observationer om planprocess och bostadsbyggande:»en komplicerad planprocess kan förväntas leda till: Att endast några enstaka stora företag kontinuerligt kan engagera sig som exploatörer. De har ekonomiska muskler som krävs och de har med tiden lärt sig hur slipstenen ska dras. Att den totala mängden byggbar mark blir mindre och att priset på marken därmed stiger jämfört med en situation med en smidigare och mer förutsägbar planeringsprocess. Att den totala mängden färdiga bostäder blir mindre och att priset på de färdigställda bostäderna stiger, jämfört med en situation med en bättre fungerande planeringsprocess. [ ] En rad internationella studier har påvisat dessa samband och det som hänt på den svenska marknaden för bostadsbyggande stämmer väl med vad vi borde förvänta oss om det är en slutrapport från programberedningen Boendepolitik 19

20 problematisk planeringsprocess. Den svenska planeringsprocessen är dock inte unik utan liknande problem diskuteras i flera andra länder. Kommunernas agerande kan förstås ur ett intressegruppsperspektiv. Det är många grupper som kan motsätta sig ett projekt och få grupper som har anledning att driva på. De som behöver bostäder är inte sällan outsiders som kan väga lätt i kommunalpolitikens vågskål.«en komplicerad planprocess leder således i allmänhet till ett lägre byggande och högre priser (kostnader). Mycket talar för att ett stort och varierat utbud av planer det vill säga hög planberedskap kan stimulera bostadsbyggandet och ge lägre kostnader. Tyvärr har det kommunala innehavet av mark lämpad för bostadsbebyggelse minskat under senare år, framförallt i tillväxtregionerna. Genom att avyttra mark har flera kommuner avhänt sig ett viktigt redskap som kan påverka byggandet. Regional samverkan Den regionala aspekten på bostadsförsörjningsplaneringen har också hamnat allt mer i förgrunden. Människans välfärd och välbefinnande avgörs idag av ett komplicerat samspel där bebyggelsens utbredning, näringslivets lokalisering, transportmöjligheter och tillgång på övrig infrastruktur är viktiga komponenter. Trots att den fortgående urbaniseringen, som bland annat inneburit att tillväxtregionerna inte städerna vuxit, framkallat ett ökat behov av planering inom allt större geografiska områden har regionplaneinstitutet endast kommit till begränsad användning i Sverige. 20 Kommunerna och obalanserna på bostadsmarknaden

En skattereform för hyresrätten

En skattereform för hyresrätten 1 (6) En skattereform för hyresrätten Sammanfattning Hyresgästföreningen utvecklar i denna promemoria förslag på en skattereform för hyresrätten. Med denna reform skulle de ekonomiska villkoren för hyresrätten

Läs mer

BOSTADSPOLITISKT PROGRAM 2013

BOSTADSPOLITISKT PROGRAM 2013 BOSTADSPOLITISKT PROGRAM 2013 VÄSTERÅS FRAMTIDEN MÅSTE BYGGAS IDAG Västerås växer snabbare än på mycket länge och passerade nyligen 140 000 invånare, men bostadsbyggandet i Västerås går inte i takt med

Läs mer

Bostadsbeskattningskommittén - en sammanfattning och kommentar

Bostadsbeskattningskommittén - en sammanfattning och kommentar 1 (6) Handläggare Datum PS 2014-01-13 Bostadsbeskattningskommittén - en sammanfattning och kommentar Bostadsbeskattningskommittén har nu lämnat sitt betänkande (SOU 2014:1). Bostadsbeskattningskommittén

Läs mer

Andrahandsuthyrning underlättar en trög bostadsmarknad

Andrahandsuthyrning underlättar en trög bostadsmarknad 2011 : 1 ISSN 1654-1758 Stockholms Handelskammares analys Andrahandsuthyrning underlättar en trög bostadsmarknad Sammanfattning Det saknas 85 000 bostäder i Stockholms län, enligt preliminära siffror.

Läs mer

Bostadsmarknadsenkäten 2010. Öppet forum för boendeplanering 26 mars 2010

Bostadsmarknadsenkäten 2010. Öppet forum för boendeplanering 26 mars 2010 Bostadsmarknadsenkäten 2010 Öppet forum för boendeplanering 26 mars 2010 Befolkningsökning i Stockholms län 40 000 35 000 30 000 Inflyttningsnetto Födelsenetto 25 000 20 000 15 000 10 000 5 000 0 1991

Läs mer

Ny bostadspolitik för Sverige

Ny bostadspolitik för Sverige Ny bostadspolitik för Sverige Nätverket för Hyresgästernas Boendetrygghet maj 2015 2(8) Ny bostadspolitik för Sverige 3(8) Bostadssituationen i Sverige är inte som den ska vara I stora delar av Sverige

Läs mer

att det borde vara möjligt att få marknaden för bostadsbyggande att fungera ungefär som andra varumarknader.

att det borde vara möjligt att få marknaden för bostadsbyggande att fungera ungefär som andra varumarknader. 1 Sammanfattning 1.1 Bakgrund och syfte Efterfrågan på bostäder ökade kraftigt i ett antal regioner i Sverige under andra hälften av 1990-talet. Det ledde till att priserna på bostadsrätter och småhus

Läs mer

Ökad tillgång till hyreslägenheter och lägre fastighetsavgift

Ökad tillgång till hyreslägenheter och lägre fastighetsavgift Promemoria 2012-04-12 Ökad tillgång till hyreslägenheter och lägre fastighetsavgift Den globala skuldkrisen har påverkat också Sverige. Tillväxten har dämpats och arbetsmarknaden har försämrats. Det råder

Läs mer

Bostadsbyggande i tillväxtregioner

Bostadsbyggande i tillväxtregioner sidorna1t4.qxd 2003-03-03 14:40 Sida 1 Bostadsbyggande i tillväxtregioner varför byggs det så lite och hur kan bostadsbyggandet öka? programberedningen Boendepolitik sidorna1t4.qxd 2003-03-03 14:40 Sida

Läs mer

Skattefria underhållsfonder. Rotavdrag för hyresrätter. Miljöpremie för ombyggnad/upprustning av hyresrätter. Stärkt boendeinflytande vid ombyggnad

Skattefria underhållsfonder. Rotavdrag för hyresrätter. Miljöpremie för ombyggnad/upprustning av hyresrätter. Stärkt boendeinflytande vid ombyggnad Minst 15 000 nybyggda varje år fram till 2016 den gemensamma boendemiljön Slopad fastighetsskatt för Rotavdrag för Minst 15 000 nybyggda varje år fram till 2016 den gemensamma boendemiljön Slopad fastighetsskatt

Läs mer

Faktablad förändring av bostadsbeståndet i Stockholms län, med nuvarande tendenser

Faktablad förändring av bostadsbeståndet i Stockholms län, med nuvarande tendenser Faktablad förändring av bostadsbeståndet i Stockholms län, med nuvarande tendenser Bostadsbeståndet i Stockholmsregionen förändring med nuvarande tendenser 140 120 100 80 60 Äganderätt Bostadsrätt Dyr

Läs mer

"STRUKTURELLA REFORMER KOMMER ALLTID ATT VARA VIKTIGARE ÄN TILLFÄLLIGA TILLSKOTT AV SKATTEMEDEL"

STRUKTURELLA REFORMER KOMMER ALLTID ATT VARA VIKTIGARE ÄN TILLFÄLLIGA TILLSKOTT AV SKATTEMEDEL EN BOSTADSMARKNAD I FÖRÄNDRING HYRESRÄTTENS ANDEL AV BESTÅNDET 1990-2014 "STRUKTURELLA REFORMER KOMMER ALLTID ATT VARA VIKTIGARE ÄN TILLFÄLLIGA TILLSKOTT AV SKATTEMEDEL" Syftet med denna rapport är att

Läs mer

En bostadspolitik för byggande, rimliga boendekostnader och starkt boendeinflytande

En bostadspolitik för byggande, rimliga boendekostnader och starkt boendeinflytande En bostadspolitik för byggande, rimliga boendekostnader och starkt boendeinflytande Hyresgästernas Boendetrygghet på Bostadsvrålet 17 maj 2014 Ragnar von Malmborg 17 maj 2014 Hyresgästernas Boendetrygghet

Läs mer

Hur påverkas bostadsbyggandet av en skattereform för hyresrätten? 1 (11)

Hur påverkas bostadsbyggandet av en skattereform för hyresrätten? 1 (11) Hur påverkas bostadsbyggandet av en skattereform för hyresrätten? 1 (11) 2 (11) Sammanfattning Hyresgästföreningen har, i samarbete med branschorganisationerna SABO och Fastighetsägarna, kommit fram till

Läs mer

FAKTA OCH ARGUMENT INFÖR VALET 2010. Byggnads Elektrikerna Fastighets Målarna Seko Transport. BYGG MER! Om den viktiga bostadspolitiken

FAKTA OCH ARGUMENT INFÖR VALET 2010. Byggnads Elektrikerna Fastighets Målarna Seko Transport. BYGG MER! Om den viktiga bostadspolitiken FAKTA OCH ARGUMENT INFÖR VALET 2010 BYGG MER! Om den viktiga bostadspolitiken Den borgerliga bostadspolitiken Det har skett stora förändringar av bostadspolitiken sedan maktskiftet år 2006. Den borgerliga

Läs mer

Bostadsfrågan måste få rätt prioritet

Bostadsfrågan måste få rätt prioritet Bostadsfrågan måste få rätt prioritet Jesper Göransson, VD och koncernchef Peab BYGGBRANSCHENS VALSEMINARIUM 5 SEPTEMBER 2014 Senaste årens debatt En skev debatt som handlat om: Hushållens skuldsättning

Läs mer

VAD ÄR RÄTT HYRA I STOCK- HOLM? En rapport från Hyresgästföreningen region Stockholm

VAD ÄR RÄTT HYRA I STOCK- HOLM? En rapport från Hyresgästföreningen region Stockholm VAD ÄR RÄTT HYRA I STOCK- HOLM? En rapport från Hyresgästföreningen region Stockholm Hyressättningen i Stockholms stad är och har varit föremål för debatt under en lång tid. Till grund för hyrorna ligger

Läs mer

Remissvar avseende Enklare för privatpersoner att hyra ut sin bostad (SOU 2012:25) och promemorian Ökad privatuthyrning av bostäder

Remissvar avseende Enklare för privatpersoner att hyra ut sin bostad (SOU 2012:25) och promemorian Ökad privatuthyrning av bostäder Stockholms Handelskammare Box 16050, 103 21 Stockholm Besöksadress: Malmskillnadsgatan 46, 7 tr Telefon: 08-555 100 00 Telefax: 08-566 316 00 E-post: info@chamber.se www.chamber.se Org. 556095-7952 Momsreg.

Läs mer

Investeringsstöd för anordnande av hyresbostäder och bostäder för studerande (Ds 2015:35)

Investeringsstöd för anordnande av hyresbostäder och bostäder för studerande (Ds 2015:35) YTTRANDE Vårt dnr: 15/3653 2015-09-25 N2015/5139/PUB Avdelningen för tillväxt och samhällsbyggnad Jan-Ove Östbrink Näringsdepartementet 103 33 Stockholm Investeringsstöd för anordnande av hyresbostäder

Läs mer

Promemorian Ökad privatuthyrning av bostäder

Promemorian Ökad privatuthyrning av bostäder US1000, v 1.0, 2010-02-04 REMISSYTTRANDE 1 (5) Dnr 2012-05-14 17-0604/12 Promemorian Ökad privatuthyrning av bostäder (Ju2012/3159/L1) Detta remissyttrande avser förslagen i den inom Regeringskansliet

Läs mer

Fungerande regler för andrahandsuthyrningen

Fungerande regler för andrahandsuthyrningen 2007 : 8 ISSN 1654-1758 Stockholms Handelskammares analys Fungerande regler för andrahandsuthyrningen Sammanfattning Stockholms bostadsmarknad fungerar inte. Skatteregler och hyresreglering leder inte

Läs mer

Presumtionshyror. Åtgärder för att öka byggandet av hyresrätter

Presumtionshyror. Åtgärder för att öka byggandet av hyresrätter 0 (11) Presumtionshyror Åtgärder för att öka byggandet av hyresrätter En utvärdering av systemet med presumtionshyror och förslag till stimulanspaket för att öka byggandet av hyresrätter med rimliga hyror

Läs mer

Investeringsbidraget sänkte byggkostnaderna

Investeringsbidraget sänkte byggkostnaderna 1 (5) Handläggare Datum SB 2010-02-05 Investeringsbidraget sänkte byggkostnaderna Frågeställning Hade de villkorade investeringsbidrag som gavs till byggande av hyresrätter i bristorter någon effekt på

Läs mer

Markvärden och infrastrukturutbyggnad

Markvärden och infrastrukturutbyggnad 1 (7) Avdelningen för ekonomi och styrning Sektionen för ekonomisk analys Peter Sjöquist 2015-06-03 Markvärden och infrastrukturutbyggnad Regeringen har utfärdat direktiv till förhandlingspersoner som

Läs mer

Stämpelskatten - en skuldsättningsmaskin

Stämpelskatten - en skuldsättningsmaskin Stämpelskatten - en skuldsättningsmaskin Så mycket lånade svenska hushåll för att betala stämpelskatt 2012 Postadress Besöksdress Telefon Fax E-post Hemsida Box 7118, 192 07 Sollentuna Johan Berndes väg

Läs mer

Det handlar om Linköpings framtid.

Det handlar om Linköpings framtid. Det handlar om Linköpings framtid. Tre förslag från Socialdemokraterna för att få igång bostadsbyggandet i Linköping. Det byggs för lite i Linköping. Under flera år har antalet färdigställda bostäder underskjutit

Läs mer

Extrem bostadsbrist bland Stockholms studenter

Extrem bostadsbrist bland Stockholms studenter Extrem bostadsbrist bland Stockholms studenter Innehåll Extrem bostadsbrist bland Stockholms studenter 2 Bostadsbristen i siffror 2 Läget i dag 2 Läget för studenter 3 Vad har byggts? 4 Varför just nu?

Läs mer

för 4. Bygg små hyresrätter för unga och studenter Unga stockholmare måste kunna flytta hemifrån och komma ut på arbetsmarknaden.

för 4. Bygg små hyresrätter för unga och studenter Unga stockholmare måste kunna flytta hemifrån och komma ut på arbetsmarknaden. för 4. Bygg små hyresrätter för unga och studenter Unga stockholmare måste kunna flytta hemifrån och komma ut på arbetsmarknaden. Det går bra för Stockholmregionen, men vi står också inför stora utmaningar.

Läs mer

Socialdemokraternas mål för bostadsbyggandet

Socialdemokraternas mål för bostadsbyggandet 2014-08-27 Socialdemokraternas mål för bostadsbyggandet Socialdemokraternas vallöfte för bostadsbyggande Sverige behöver en bostadspolitik och ett mål för bostadsbyggandet i Sverige. Bostadsbristen är

Läs mer

Regeringens politik för ökat bostadsbyggande

Regeringens politik för ökat bostadsbyggande Regeringens politik för ökat bostadsbyggande Stefan Attefall, bostadsminister Länsstyrelsen i Västmanlands bostadsseminarium 1 november 2013 Bygger minst i Norden Antal påbörjade bostäder per 1000 invånare

Läs mer

Bostäder och kollektivtrafik Sammanfattning Författare: Emil Johansson, utredare LO-distriktet i Stockholms län.

Bostäder och kollektivtrafik Sammanfattning Författare: Emil Johansson, utredare LO-distriktet i Stockholms län. Full sysselsättning i Stockholmsregionen Bostäder och kollektivtrafik Sammanfattning Författare: Emil Johansson, utredare LO-distriktet i Stockholms län. Full sysselsättning i Stockholmsregionen Stockholms

Läs mer

Stockholm och bostadskrisen vart är politiken på väg? Civil- och bostadsminister Stefan Attefall Fastighetsvärldens seminarium 20 februari 2013

Stockholm och bostadskrisen vart är politiken på väg? Civil- och bostadsminister Stefan Attefall Fastighetsvärldens seminarium 20 februari 2013 Stockholm och bostadskrisen vart är politiken på väg? Civil- och bostadsminister Stefan Attefall Fastighetsvärldens seminarium 20 februari 2013 Befolkningsökning och bostadsbyggande i Stockholms län Vi

Läs mer

Ekonomiska förutsättningar för byggande av hyresrätt och några exempel. Petter Jurdell. Enhetschef Fastighetsutveckling

Ekonomiska förutsättningar för byggande av hyresrätt och några exempel. Petter Jurdell. Enhetschef Fastighetsutveckling Ekonomiska förutsättningar för byggande av hyresrätt och några exempel Petter Jurdell Enhetschef Fastighetsutveckling Varför byggs så få hyresrätter 1. Hyresrätten skattemässigt missgynnad 2. För lite

Läs mer

Studenters boende och strategier för framtiden

Studenters boende och strategier för framtiden 1 Studenters boende och strategier för framtiden Rapport framtagen på uppdrag av Sthlm6+ Almedalen 2014-06-30 2 Innehåll Konkurrensen om bostäderna skärps Student och ung vuxen samtidigt Studenternas bostadssituation

Läs mer

Stöd till byggande av egnahem i glesbygd 24 februari 2006

Stöd till byggande av egnahem i glesbygd 24 februari 2006 Stöd till byggande av egnahem i glesbygd 24 februari 2006 Ronnebygatan 40 TELEFON TELEFAX ORG.NR E-POST INTERNET Box 531, 371 23 Karlskrona 0455-33 49 40 0455-805 70 202100-4276 registrator@bkn.se www.bkn.se

Läs mer

Villkor för upprustning av rekordårens bostäder. Sophia Mattsson-Linnala

Villkor för upprustning av rekordårens bostäder. Sophia Mattsson-Linnala Villkor för upprustning av rekordårens bostäder Sophia Mattsson-Linnala Statsstöd enligt Fastighetsägarna Underavskrivningar fastigheter: 592 mkr Stöd som reducerar lånekostnaden: 2 148 mkr Kostnad för

Läs mer

HSBs BOSTADSINDEX 2014 1 (10)

HSBs BOSTADSINDEX 2014 1 (10) HSBs BOSTADSINDEX 2014 1 (10) 2 (10) INNEHÅLLSFÖRTECKNING 1 Varför bostadsindex?... 3 2 Hur har vi gjort?... 3 3 Avgränsningar... 4 4 Resultat av HSBs bostadsindex 2014... 5 5 bedömning... 9 6 Frågor och

Läs mer

Minnesanteckningar Bostadsseminarium 12/4

Minnesanteckningar Bostadsseminarium 12/4 Minnesanteckningar Bostadsseminarium 12/4 Per Eriksson, kommunstyrelsens ordförande i Askersunds kommun Kommunerna har slarvat med bostadspolitiken, kanske främst i de små kommunerna. Det byggs bostäder,

Läs mer

Allmännyttan på 2000-talet - beslutsregler vid försäljning av kommunala bostäder Allbo-kommittens uppdrag

Allmännyttan på 2000-talet - beslutsregler vid försäljning av kommunala bostäder Allbo-kommittens uppdrag Allmännyttan på 2000-talet - beslutsregler vid försäljning av kommunala bostäder - en sammanfattning av SOU 2000:104 sammanställd av Allbo-kommittens sekretariat Allbo-kommittens uppdrag Allbo-kommitten

Läs mer

Alla har rätt till en bra bostad!

Alla har rätt till en bra bostad! Alla har rätt till en bra bostad Bostadspolitiskt program Hyresgästföreningen Södertälje/Nykvarn Bostadsbrist Idag råder det bostadsbrist i Södertäljes och Nykvarns kommuner och framför allt saknas det

Läs mer

Studenters boende 2013 Hur bor studenter? Hur vill de bo? Undersökning från Hyresgästföreningen GÖTEBORG 1

Studenters boende 2013 Hur bor studenter? Hur vill de bo? Undersökning från Hyresgästföreningen GÖTEBORG 1 Studenters boende 213 Hur bor studenter? Hur vill de bo? Undersökning från Hyresgästföreningen GÖTEBORG 1 Innehåll SAMMANFATTNING 3 Undersökningsmetod 3 Hur bor studenter? 3 Minskad andel studenter bor

Läs mer

Regional analys av bostadsmarknaden i Kalmar län 2010

Regional analys av bostadsmarknaden i Kalmar län 2010 Regional analys av bostadsmarknaden i Kalmar län 2010 2 REGIONAL ANALYS AV BOSTADSMARKNADEN I KALMAR LÄN 2010 Regional analys av bostadsmarknaden i Kalmar län 2010 Länsstyrelsens meddelandeserie: 2010:13

Läs mer

Bostadsbyggandet i Norden en jämförande studie

Bostadsbyggandet i Norden en jämförande studie Bostadsbyggandet i Norden en jämförande studie Avgränsningar Åren som studerats är i första hand 2001-2010 Fokus ligger på storstadsregionerna i respektive land Öarna är inte med i studien (dvs. Island,

Läs mer

SAMHÄLLSBYGGNADDSENHETEN. Bostadsmarknadsanalys 2014. Författare: Bo Bertilsson och Linda Wångdahl 2014:11

SAMHÄLLSBYGGNADDSENHETEN. Bostadsmarknadsanalys 2014. Författare: Bo Bertilsson och Linda Wångdahl 2014:11 SAMHÄLLSBYGGNADDSENHETEN Bostadsmarknadsanalys 2014 Författare: Bo Bertilsson och Linda Wångdahl 2014:11 Titel: Bostadsmarknadsanalys 2014 Författare: Bo Bertilsson och Linda Wångdahl Plan- och bostad

Läs mer

Strategi» Program Plan Policy Riktlinjer Regler

Strategi» Program Plan Policy Riktlinjer Regler Strategi» Program Plan Policy Riktlinjer Regler Borås Stads Bostadsbyggnadsprogram Bostadsbyggnadsprogram 1 Borås Stads styrdokument» Aktiverande strategi avgörande vägval för att nå målen för Borås program

Läs mer

SNURRIGT VÄRRE EN STUDIE ÖVER HYRESFÖRÄNDRINGAR I SVENSKA KOMMUNER

SNURRIGT VÄRRE EN STUDIE ÖVER HYRESFÖRÄNDRINGAR I SVENSKA KOMMUNER SNURRIGT VÄRRE EN STUDIE ÖVER HYRESFÖRÄNDRINGAR I SVENSKA KOMMUNER FÖRORD Sverige sägs vara ett av länderna i Europa som urbaniseras i snabbast takt. Det är på många sätt en positiv utveckling. I städerna

Läs mer

Förslag till. EN NY BOSTADS- POLITIK Ett tryggt boende där människor och samhälle utvecklas.

Förslag till. EN NY BOSTADS- POLITIK Ett tryggt boende där människor och samhälle utvecklas. Förslag till EN NY BOSTADS- POLITIK Ett tryggt boende där människor och samhälle utvecklas. 1 ETT FÖRSLAG TILL EN NY BOSTADSPOLITIK INNEHÅLL Hyresgästföreningens mål 5 Hyresgästföreningens åtgärdsförslag

Läs mer

BOSTADSHYRES- MARKNADEN

BOSTADSHYRES- MARKNADEN Stockholm, mars 2014 Bokriskommittén ett initiativ för en bättre bostadsmarknad Bokriskommittén har i uppdrag att presentera konkreta förslag på reformer som kan få den svenska bostadsmarknaden i allmänhet

Läs mer

Bygg för unga och studenter

Bygg för unga och studenter Bygg för unga och studenter Sida 1 (7) Bygg för unga och studenter Det socialdemokratiska löftet till Stockholms unga och studenter är att vi ska bygga 12 000 hyresrätter anpassade för unga och studenter

Läs mer

LÖNSAMT MED TILLGÄNGLIGA BOSTÄDER

LÖNSAMT MED TILLGÄNGLIGA BOSTÄDER Sammanfattning av rapport av SPF Seniorerna och Hissförbundet, november 2015 LÖNSAMT MED TILLGÄNGLIGA BOSTÄDER Inledning Allt fler äldre bor i flerbostadshus med bristande tillgänglighet och riskerar att

Läs mer

Stockholmsregionens bostadsmarknad Ny kunskap för att förbättra förståelsen för bostadsmarknaden och bedömning av behovet av bostäder

Stockholmsregionens bostadsmarknad Ny kunskap för att förbättra förståelsen för bostadsmarknaden och bedömning av behovet av bostäder Stockholmsregionens bostadsmarknad Ny kunskap för att förbättra förståelsen för bostadsmarknaden och bedömning av behovet av bostäder Fredrik Meurman, Avdelningschef Ulrika Palm, Regionplanerare Regeringsuppdrag

Läs mer

Till Regionplane- och trafikkontoret

Till Regionplane- och trafikkontoret 2008-11-26 1(5). Till Regionplane- och trafikkontoret Yttrande över förslag till Regional utvecklingsplan för Stockholmsregionen 2010 Nätverket för hyresgästernas boendetrygghet, NHB, arbetar med boendefrågor.

Läs mer

Skattesystemets betydelse risker och möjligheter

Skattesystemets betydelse risker och möjligheter Skattesystemets betydelse risker och möjligheter ingemar.rindstig@se.ey.com 0705-24 33 00 Seniorvärldskonferensen, Göteborg 2015-04-22 Ekonomin - för brukaren Stor betydelse för framtidens Äldres boende

Läs mer

VAD ÄR RÄTT HYRA I STOCKHOLM? En rapport från Hyresgästföreningen region Stockholm

VAD ÄR RÄTT HYRA I STOCKHOLM? En rapport från Hyresgästföreningen region Stockholm VAD ÄR RÄTT HYRA I STOCKHOLM? En rapport från Hyresgästföreningen region Stockholm Debatten om hyressättningen i Stockholms stad har intensifierats under de två år som har gått sedan den första utgåvan

Läs mer

Aktuell Analys från FöreningsSparbanken Institutet för Privatekonomi

Aktuell Analys från FöreningsSparbanken Institutet för Privatekonomi Aktuell Analys från FöreningsSparbanken Institutet för Privatekonomi 2005-05-03 Räkna med amortering Svenska hushåll ökar sin skuldsättning, framförallt vad gäller lån på bostäder. När räntan är låg är

Läs mer

Rapport 2014:2. Regionala skillnader i bostadssektorn

Rapport 2014:2. Regionala skillnader i bostadssektorn Rapport 2014:2 Regionala skillnader i bostadssektorn Regionala skillnader i bostadssektorn Boverket januari 2014 Titel: Regionala skillnader i bostadssektorn Rapport: 2014:2 Utgivare: Boverket januari

Läs mer

Ett tryggt boende där människor och samhälle utvecklas. Förslag till en ny bostadspolitik. ett förslag

Ett tryggt boende där människor och samhälle utvecklas. Förslag till en ny bostadspolitik. ett förslag Ett tryggt boende där människor och samhälle utvecklas Förslag till en ny bostadspolitik ett förslag Innehåll Hyresgästföreningens mål... 5 Hyresgästföreningens åtgärdsförslag... 5 Bruksvärdessystemet

Läs mer

56 % NÅGRA SIFFROR OM BOSTADSMARKNADEN. eller mer än varannan ung vuxen saknar egen bostad. Det är den högsta uppmätta andelen någonsin.

56 % NÅGRA SIFFROR OM BOSTADSMARKNADEN. eller mer än varannan ung vuxen saknar egen bostad. Det är den högsta uppmätta andelen någonsin. HYRESGÄSTFÖRENINGEN REGION STOCKHOLM NÅGRA SIFFROR OM BOSTADSMARKNADEN 30 000 bostäder har byggts de senaste 5 åren. 75 000 hade behövts för att motsvara befolkningsökningen. 56 % eller mer än varannan

Läs mer

VILKA REFORMFÖRSLAG FINNS FÖR EN MER DYNAMISK BOSTADSMARKNAD HENRIK TUFVESSON FASTIGHETSÄGARNA STOCKHOLM

VILKA REFORMFÖRSLAG FINNS FÖR EN MER DYNAMISK BOSTADSMARKNAD HENRIK TUFVESSON FASTIGHETSÄGARNA STOCKHOLM VILKA REFORMFÖRSLAG FINNS FÖR EN MER DYNAMISK BOSTADSMARKNAD HENRIK TUFVESSON FASTIGHETSÄGARNA STOCKHOLM PROBLEMBILDEN VÄLKÄND Kraftig urbanisering städerna växer Bostadsbrist särskilt hyresrätter i centrala

Läs mer

Renoveringsskulden i miljonprogrammet. Sammanfattande slutsatser av Prognoscentrets rapport Miljonprogrammet Förutsättningar och möjligheter

Renoveringsskulden i miljonprogrammet. Sammanfattande slutsatser av Prognoscentrets rapport Miljonprogrammet Förutsättningar och möjligheter Renoveringsskulden i miljonprogrammet Sammanfattande slutsatser av Prognoscentrets rapport Miljonprogrammet Förutsättningar och möjligheter TMF vi bygger och inreder Sverige, juni 2014 I korthet Det finns

Läs mer

Anförande av Lars-Erik Lövdén vid seminarium om Byggherrens betydelse Chalmers i Göteborg, den 23 april 2002

Anförande av Lars-Erik Lövdén vid seminarium om Byggherrens betydelse Chalmers i Göteborg, den 23 april 2002 2002-04-23 Det talade ordet gäller! Anförande av Lars-Erik Lövdén vid seminarium om Byggherrens betydelse Chalmers i Göteborg, den 23 april 2002 Byggherren måste ta plats i byggprocessen! Jag får ofta

Läs mer

Nytt bostadspolitiskt program. Dags för en ny svensk bostadspolitik för det goda boendet för alla

Nytt bostadspolitiskt program. Dags för en ny svensk bostadspolitik för det goda boendet för alla Nytt bostadspolitiskt program 30 december 2013 1(7). Nytt bostadspolitiskt program Dags för en ny svensk bostadspolitik för det goda boendet för alla tillräckligt med bostäder högre boendekvalité attraktiv

Läs mer

REMISSYTTRANDE. Ökad privatuthyrning av bostäder. SABOs synpunkter. Allmänt

REMISSYTTRANDE. Ökad privatuthyrning av bostäder. SABOs synpunkter. Allmänt Till: Justitiedepartementet 103 33 Stockholm REMISSYTTRANDE Ökad privatuthyrning av bostäder SABOs synpunkter Allmänt SABO instämmer i bedömningen att en väl fungerande bostadsmarknad är viktig för Sveriges

Läs mer

Uppföljning av bostadsbyggandet

Uppföljning av bostadsbyggandet Rapport2001:01 2015:7 Rapport Uppföljning av bostadsbyggandet Rapport 2015:7 Uppföljning av bostadsbyggandet Foto omslag: Bostadsbyggnation på Södermalm, Stockholm. Christina Fagergren. Utgivningsår:

Läs mer

Bidrag till kommunala hyresgarantier för enskilda hushålls etablering på bostadsmarknaden

Bidrag till kommunala hyresgarantier för enskilda hushålls etablering på bostadsmarknaden Promemoria 2006-06-07 Miljö- och samhällsbyggnadsdepartementet Enheten för bostad och byggande Bidrag till kommunala hyresgarantier för enskilda hushålls etablering på bostadsmarknaden Promemorians huvudsakliga

Läs mer

Bostadsfinansiering (Ds 2005:39)

Bostadsfinansiering (Ds 2005:39) REMISSVAR 2005-12-17 Dnr 2005/01887 Miljö- och samhällsbyggnadsdepartementet 103 33 Stockholm Bostadsfinansiering (Ds 2005:39) Sammanfattning Riksgäldskontoret delar arbetsgruppens bedömning att vi bör

Läs mer

Hushållens boende 2012

Hushållens boende 2012 FS 2013:10 2013-12-19 FOKUS: STATISTIK Hushållens boende 2012 Den genomsnittliga bostadsarean per person i Norrköping är 40 kvadratmeter. Störst boendeutrymme har ensamboende kvinnor 65 år och äldre med

Läs mer

Efterlyses: Fler hem för unga vuxna

Efterlyses: Fler hem för unga vuxna 0 (12) Efterlyses: Fler hem för unga vuxna EN RAPPORT OM BOSTADSBRISTEN BLAND UNGA 1 (12) Efterlyses: Fler hem för unga vuxna Sammanfattning... 1 Undersökningsmetod... 2 Inledning... 3 Ökad brist på bostäder

Läs mer

Framtiden måste byggas idag. Anders Konradsson

Framtiden måste byggas idag. Anders Konradsson Framtiden måste byggas idag Anders Konradsson Den statliga politiken tre skeden från bostadspolitik till skattepolitik 1975 1990 sammanhållen politik mål om paritet och neutralitet schablonbeskattning

Läs mer

Aktuellt på Malmös bostadsmarknad

Aktuellt på Malmös bostadsmarknad Aktuellt på Malmös bostadsmarknad Stadskontoret Upprättad Datum: Version: Ansvarig: Förvaltning: Enhet: 2008.09.02 1.0 Anna Bjärenlöv Stadskontoret Strategisk utveckling Detta PM avser att kortfattat redogöra

Läs mer

Kan tyska marknadshyror lösa den svenska bostadsbristen? Jörgen Mark-Nielsen

Kan tyska marknadshyror lösa den svenska bostadsbristen? Jörgen Mark-Nielsen Kan tyska marknadshyror lösa den svenska bostadsbristen? Jörgen Mark-Nielsen Hyresbostadsmarknaden i Tyskland Hyresrätt är den vanligaste boendeformen De flesta hyresbostäderna ägs av privatpersoner Hyresrätten

Läs mer

Hur ser bostadsefterfrågan ut från marknadens perspektiv? Ted Lindqvist

Hur ser bostadsefterfrågan ut från marknadens perspektiv? Ted Lindqvist Hur ser bostadsefterfrågan ut från marknadens perspektiv? Ted Lindqvist TMR ÖPPET FORUM FÖR BOENDEPLANERING 215-6-17 1 Antal Varför så få hyresrätter? eventuell avveckling av ränteavdrag betyder mindre

Läs mer

Finansinspektionen och makrotillsynen

Finansinspektionen och makrotillsynen ANFÖRANDE Datum: 2015-03-18 Talare: Martin Andersson Möte: Affärsvärldens Bank och Finans Outlook Finansinspektionen Box 7821 SE-103 97 Stockholm [Brunnsgatan 3] Tel +46 8 787 80 00 Fax +46 8 24 13 35

Läs mer

Skattejämförelse småhus och bostadsrätter

Skattejämförelse småhus och bostadsrätter Skattejämförelse småhus och bostadsrätter En jämförelse av skatter och avgifter vid köp, under boendetiden och vid försäljning av småhus/äganderätter och lägenheter/bostadsrätter i Sverige Villaägarnas

Läs mer

FASTIGHETSÄGARNAS SVERIGEBAROMETER APRIL 2014 FORTSATT KÖPLÄGE

FASTIGHETSÄGARNAS SVERIGEBAROMETER APRIL 2014 FORTSATT KÖPLÄGE FASTIGHETSÄGARNAS SVERIGEBAROMETER APRIL 2014 FORTSATT KÖPLÄGE Sammanfattning Landets fastighetsägare delar ekonomkårens förväntan om att den svenska ekonomin är inne i en återhämtningsfas. Förutsättningarna

Läs mer

Boindex Speglar hur väl hushållen har råd med sina husköp 2015-03-27

Boindex Speglar hur väl hushållen har råd med sina husköp 2015-03-27 Boindex Speglar hur väl hushållen har råd med sina husköp 2015-03-27 Boindex sjönk till 131,6 fjärde kvartalet 2014 Ökade småhuspriser förklarar nedgången Boindex uppgick till 131,6 fjärde kvartalet förra

Läs mer

Växjö kommuns politiker har beslutat att Växjöhem AB och Vidingehem AB ska informera om möjligheten till ombildning av hyresrätten till bostadsrätt.

Växjö kommuns politiker har beslutat att Växjöhem AB och Vidingehem AB ska informera om möjligheten till ombildning av hyresrätten till bostadsrätt. FRÅN HYRESRÄTT BOSTADSRÄTT Växjö kommuns politiker har beslutat att Växjöhem AB och Vidingehem AB ska informera om möjligheten till ombildning av hyresrätten till bostadsrätt. Den här broschyren vänder

Läs mer

State Aid Reform synpunkter från SABO (Sveriges allmännyttiga bostadsföretag) på samrådsdokumentet rörande Handlingsplan för statligt stöd

State Aid Reform synpunkter från SABO (Sveriges allmännyttiga bostadsföretag) på samrådsdokumentet rörande Handlingsplan för statligt stöd Till Europeiska kommissionen State Aid Reform synpunkter från SABO (Sveriges allmännyttiga bostadsföretag) på samrådsdokumentet rörande Handlingsplan för statligt stöd Kommissionen välkomnar synpunkter

Läs mer

10 PUNKTER FÖR ETT ÖKAT BOSTADSBYGGANDE

10 PUNKTER FÖR ETT ÖKAT BOSTADSBYGGANDE 10 PUNKTER FÖR ETT ÖKAT BOSTADSBYGGANDE FÖRORD Under 2012 ökade bostadsbristen ytterligare från en redan oroande hög nivå. 126 av Sveriges 290 kommuner uppgav i Boverkets bostadsmarknadsenkät 2013 att

Läs mer

Boindex Speglar hur väl hushållen har råd med sina husköp 2014-12-12

Boindex Speglar hur väl hushållen har råd med sina husköp 2014-12-12 Boindex Speglar hur väl hushållen har råd med sina husköp 2014-12-12 Boindex sjönk till 132,5 tredje kvartalet 2014 Ökade amorteringskrav förklarar nedgången Boindex uppgick till 132,5 tredje kvartalet

Läs mer

Bostadspolitiskt program

Bostadspolitiskt program Bostadspolitiskt program 2014 Ämnespolitiskt program antaget av Centerstudenters förbundsstämma 11-13 april 2014, Växjö. Programmet redogör för Centerstudenters syn på bostadsmarknaden, stadsplanering

Läs mer

Rapport 2015-08-23. Fler bostäder och mer marknad Reformagenda för en ny bostadsmarknad

Rapport 2015-08-23. Fler bostäder och mer marknad Reformagenda för en ny bostadsmarknad Rapport 2015-08-23 Fler bostäder och mer marknad Reformagenda för en ny bostadsmarknad Reformagenda för en ny bostadsmarknad Sammanfattning Folkpartiet liberalernas partiledning har beslutat om tolv punkter

Läs mer

SocialdemoKraterna. Protokollsutdrag. Socia~ ~,år:.möte 140315. . (}Jmm~~BaWt!st(!.rlutnd Ak-styrelsen hirnrer morronen. till motionen i sin helhet.

SocialdemoKraterna. Protokollsutdrag. Socia~ ~,år:.möte 140315. . (}Jmm~~BaWt!st(!.rlutnd Ak-styrelsen hirnrer morronen. till motionen i sin helhet. I i SocialdemoKraterna Protokollsutdrag Socia~ ~,år:.möte 140315 13 OO~il"er en förändring av Lule:isoosmdspo1itlli.. (}Jmm~~BaWt!st(!.rlutnd Ak-styrelsen hirnrer morronen. till motionen i sin helhet.

Läs mer

Förändrade flyttmönster och målgrupper för nya bostäder

Förändrade flyttmönster och målgrupper för nya bostäder Förändrade flyttmönster och målgrupper för nya bostäder Maria Pleiborn, WSP Analys & Strategi Bostadsmötet 2014-10-01 Svenskarnas flyttningar Vi flyttar ungefär 10 gånger i livet i genomsnitt och varje

Läs mer

Sverigebygget. 150 000 100 000 nya bostäder

Sverigebygget. 150 000 100 000 nya bostäder Sverigebygget 150 000 100 000 nya bostäder Nya Moderaterna vill nå 150 000 nya bostäder Nya Moderaterna presenterar i dag ytterligare åtgärder för mer och snabbare bostadsbyggande. Vi vill öka tillgången

Läs mer

FLYTTKEDJAN OCH DEN ÖVERSKATTADE EFFEKTEN. - en insiktsfull text om synen på flyttkedjan

FLYTTKEDJAN OCH DEN ÖVERSKATTADE EFFEKTEN. - en insiktsfull text om synen på flyttkedjan FLYTTKEDJAN OCH DEN ÖVERSKATTADE EFFEKTEN - en insiktsfull text om synen på flyttkedjan Strävar du efter att skapa rörlighet på bostadsmarknaden eller att få in unga på bostadsmarknaden? Eller vill du

Läs mer

SOCIALDEMOKRATERNAS VÅR JOBBPLAN STOCKHOLMSREGIONEN. Framtidsinvesteringar i jobben går före

SOCIALDEMOKRATERNAS VÅR JOBBPLAN STOCKHOLMSREGIONEN. Framtidsinvesteringar i jobben går före SOCIALDEMOKRATERNAS VÅR JOBBPLAN BOSTADSPLAN FÖR JÄRFÄLLA FÖR STOCKHOLMSREGIONEN Framtidsinvesteringar i jobben går före Små hyresrätter nya skattesänkningar för unga och studenter Vår bostadsplan för

Läs mer

EUROPEISKA KOMMISSIONEN. Statligt stöd N 40/2003 Sverige Åtgärder för att främja visst bostadsbyggande

EUROPEISKA KOMMISSIONEN. Statligt stöd N 40/2003 Sverige Åtgärder för att främja visst bostadsbyggande EUROPEISKA KOMMISSIONEN Bryssel den 24-06-2003 C(2003)1762fin Ärende: Statligt stöd N 40/2003 Sverige Åtgärder för att främja visst bostadsbyggande Fru Minister, 1. Förfarande I en skrivelse av den 21

Läs mer

Ombildning från hyresrätt till bostadsrätt

Ombildning från hyresrätt till bostadsrätt Växjö januari 2012 Ombildning från hyresrätt till bostadsrätt Information till dig som hyresgäst I budget för 2012 har kommunfullmäktige beslutat följande - Hyresgästerna hos Växjöhem och Vidingehem ska

Läs mer

Bostadsbyggande i Dalarna

Bostadsbyggande i Dalarna Bostadsbyggande i Dalarna Kommunal samverkan regionalt för att lösa ett samhällsproblem Bengt-Åke Rehn - ordförande rådet miljö-bygga-bo i Region Dalarna Bengt Welin - utredare 1 Bostadsfrågorna uppmärksammas

Läs mer

Social Housing. Bostadsmötet. Tomas Johansson, 1 oktober 2014

Social Housing. Bostadsmötet. Tomas Johansson, 1 oktober 2014 Social Housing Bostadsmötet Tomas Johansson, 1 oktober 2014 Dagens ämne Social housing i några utvalda länder - Norge - Finland - Danmark - Tyskland - USA / New York Momsdirektivet Paralleller till den

Läs mer

Neutral bolagsskatt för ökad effektivitet och stabilitet (SOU 2014:40)

Neutral bolagsskatt för ökad effektivitet och stabilitet (SOU 2014:40) Till: Finansdepartementet 103 33 Stockholm REMISSYTTRANDE Neutral bolagsskatt för ökad effektivitet och stabilitet (SOU 2014:40) SABOs synpunkter SABO avstyrker Företagsskattekommitténs huvudförslag och

Läs mer

BostadStorstad Q3 2015

BostadStorstad Q3 2015 Oktober 2015 Per Tryding BostadStorstad Q3 2015 - Lägenhetsboom i Skåne, stabilt i Stockholm BostadStorstad är Handelskammarens nya index över utvecklingen på bostadsmarknaden i Sveriges tre storstadsområden.

Läs mer

Yttrande. Remiss från Justitiedepartementet upplåtelse av tomträtt för hyreshusbebyggelse

Yttrande. Remiss från Justitiedepartementet upplåtelse av tomträtt för hyreshusbebyggelse Malmö stad Tekniska nämnden 1 (7) Datum 2014-05-12 Adress Diarienummer TN-2014-181 Yttrande Till Kommunstyrelsen Remiss från Justitiedepartementet upplåtelse av tomträtt för hyreshusbebyggelse STK-2014-356

Läs mer

Motion 38 Motion 39. med utlåtanden

Motion 38 Motion 39. med utlåtanden Motion 38 Motion 39 med utlåtanden 106 Motion 38 Kortare handläggningstider vid behov av tvångsförvaltning. Hyresgästföreningen får ibland ärenden om dålig teknisk förvaltning och bristande underhåll.

Läs mer

PRISSTUDIE AV ETT TYPISKT KONTORSHUS ÅR 2013

PRISSTUDIE AV ETT TYPISKT KONTORSHUS ÅR 2013 PRISSTUDIE AV ETT TYPISKT KONTORSHUS ÅR 2013 EN RESULTATSAMMANFATTNING FÖRORD Detta är en sammanfattning av rapporten Prisstudie av ett typhus för kontor år 2013. Den fullständiga rapporten är framtagen

Läs mer

OMBILDNING FRÅN HYRESRÄTT TILL BOSTADSRÄTTSFÖRENING

OMBILDNING FRÅN HYRESRÄTT TILL BOSTADSRÄTTSFÖRENING OMBILDNING FRÅN HYRESRÄTT TILL BOSTADSRÄTTSFÖRENING NÅGRA AV FÖRDELARNA MED ATT BO I EN BOSTADSRÄTTSFÖRENING Du kan själv vara med att påverka dina egna boendekostnader Du kan själv utforma din egen bostadsstandard

Läs mer

Markpolicy och markanvisningspolicy - för Stenungsunds kommun

Markpolicy och markanvisningspolicy - för Stenungsunds kommun Markpolicy och markanvisningspolicy - för Stenungsunds kommun 12-03-06 1 Markpolicy och markanvisningspolicy.... 3 1.1 Övergripande syfte... 3 1.1.1 Allmänt om kommunal markreserv... 3 2 Politiska inriktningsmål...

Läs mer

Påverkar bostadsbristen viljan att söka och ta jobb i storstadsregionerna? EN UNDERSÖKNING AV HUR JOBBSÖKANDE PÅVERKAS AV BOSTADSBRIST 1 (5)

Påverkar bostadsbristen viljan att söka och ta jobb i storstadsregionerna? EN UNDERSÖKNING AV HUR JOBBSÖKANDE PÅVERKAS AV BOSTADSBRIST 1 (5) Påverkar bostadsbristen viljan att söka och ta jobb i storstadsregionerna? EN UNDERSÖKNING AV HUR JOBBSÖKANDE PÅVERKAS AV BOSTADSBRIST 1 (5) (5) Sammanfattning Enligt en undersökning genomförd av TNS SIFO

Läs mer