JM AB (publ) TREMÅNADERSRAPPORT 1 JANUARI 31 MARS Resultatet efter finansiella poster uppgick till 261 (272) Mkr.

Transkript

1 JM AB (publ) TREMÅNADERSRAPPORT 1 JANUARI 31 MARS 2000 KONCERNENS RESULTAT OCH VERKSAMHET SAMMANDRAG JANUARI - MARS 2000 Resultatet efter finansiella poster uppgick till 261 (272) Mkr. Resultat projektutveckling ökade med 77 procent till 83 (47) Mkr och marginalen förbättrades till 6,1 (4,7) procent. Koncernens nettoomsättning ökade 24 procent till (1.227) Mkr. Fastighetsförsäljningar under perioden om 416 (1.240) Mkr gav ett resultat om 166 (218) Mkr. Nettoomsättning Kostnader för produktion och förvaltning Bruttoresultat Försäljnings- och administrationskostnader Resultat försäljning verksamhet Resultat av fastighetsförsäljning Rörelseresultat Finansnetto Resultat efter finansiella poster Skatt Periodens resultat JM AB Bolaget är publikt med säte i Stockholm. Organisationsnummer

2 RESULTAT 2(14) JM-koncernens resultat efter finansiella poster för perioden januari mars 2000 uppgick till 261 (272) Mkr. Resultat från försäljningar av färdigförädlade förvaltningsfastigheter ingår med 166 (218) Mkr. Finansnettot visade för perioden ett underskott om 89 (-91) Mkr. Periodens resultat efter skatt uppgick till 187 (196) Mkr. Resultatet har belastats med skatt om 74 (76) Mkr. Koncernens avkastning på eget kapital för den senaste tolvmånadersperioden uppgick till 14 procent. För de senaste fem kalenderåren har avkastningen genomsnittligt uppgått till 13 procent. Koncernens avkastningsmål över en konjunkturcykel uppgår till 15 procent. Fr o m 1 januari 2000 redovisas JMs verksamhet uppdelad på de fem affärsenheterna i enlighet med den nya organisationen. AFFÄRSENHET BOSTAD STOCKHOLM Resultat Bostad Stockholms resultat uppgick för perioden januari mars till 43 (27) Mkr. Marginalen var 9,6 (7,5) procent och avkastningen på operativt kapital 10,2 (8,9) procent. Nettoomsättningen uppgick till 449 (359) Mkr, vilket innebär en ökning med 25 procent. Nettoomsättning Produktions- och förvaltningskostnader Försäljnings- och administrationskostnader Bostad Stockholm resultat Nyckeltal Marginal (%) 9,6 7,5 10,9 Operativt kapital * ) Avkastning operativt kapital (%) **) 10,2 8,9 12,7 Orderingång Orderstock (vid periodens utgång) Antal anställda (vid periodens utgång) *) genomsnittligt **) annualiserat

3 3(14) Bostadsmarknaden Efterfrågan på bostäder i attraktiva lägen inom Stockholm är fortsatt stor. Under 1999 steg bostadsrättspriserna kraftigt och 2000 uppvisar en fortsatt stark marknad. Förvärv JM har under kvartalet avtalat om förvärv av kv. Kojan vid Kungsholmsstrand för 295 Mkr med tillträde och likvid i december Området kommer att omfatta kvm, motsvarande bostäder alternativt viss del kontor. Intentionsavtal har tecknats med Gyllenforsen Fastigheter att genom bytesaffär förvärva mark i Gustavsberg om ha. Området omfattar byggrätt för mer än bostäder, 700 befintliga lägenheter samt cirka kvm kommersiella lokaler till ett sammanlagt förvärvspris om cirka 350 Mkr. Efter rapportperiodens utgång har slutligt avtal träffats. Under perioden nettoinvesterades i exploateringsmark och projektfastigheter 33 (77) Mkr. Affärsenhetens innehav uppgår därefter till (1.555) Mkr. Affärsenheten disponerar cirka byggrätter i Stockholmsområdet. Projektstatus och försäljning Planprocesserna för förvärvade projekt går planenligt. Inom Essinge Udde och Långbro Park har ombyggnad till bostäder påbörjats med beräknad första inflyttning våren Nybyggnadsprojekten inom Essinge Udde, Långbro Park och Årstadal/Sjövik beräknas påbörjas inom ett år. Under perioden har 325 (241) bostäder sålts. AFFÄRSENHET RIKS Resultat Riks (dvs Sverige förutom Stockholm) resultat uppgick för perioden januari mars 2000 till 16 (12) Mkr. Marginalen var 4,0 (3,6) procent och avkastning på operativt kapital 14,5 (18,4) procent. Nettoomsättningen uppgick till 404 (332) Mkr en ökning med 22 procent. Nettoomsättning Produktions- och förvaltningskostnader Försäljnings- och administrationskostnader Riks resultat

4 4(14) Nyckeltal Marginal (%) 4,0 3,6 4,6 Operativt kapital *) Avkastning operativt kapital (%) **) 14,5 18,4 21,5 Orderingång Orderstock (vid periodens utgång) Antal anställda (vid periodens utgång) *) genomsnittligt **) annualiserat Bostadsmarknaden Bostadsmarknaden är fortsatt mycket positiv i alla regioner inom affärsenheten och efterfrågan på bostäder är god med stigande bostadspriser. Förvärv Under perioden har Tunåsens sjukhus i Uppsala förvärvats av Uppsala Landsting för 30 Mkr. Avsikten är att fastigheten, efter att hyreskontrakten med kommunen upphör om ett par år, ska byggas om till vårdbostäder och bostadsrätter. Beslut har under perioden fattats om förvärv av ett antal exploateringsfastigheter omfattande totalt cirka 300 bostäder. Under perioden nettoinvesterades i exploateringsmark och projektfastigheter 86 (21) Mkr. Affärsenhetens innehav uppgår därefter till 470 (350) Mkr och man disponerar cirka byggrätter. Projektstatus och försäljning För att tillfredställa den stora efterfrågan har beslut fattats att starta produktion av nästan 300 bostäder. Dessutom påbörjas ombyggnaden av två kontorsfastigheter i Uppsala respektive Karlstad. I Uppsala pågår produktion av tre vårdboendeprojekt med tillsammans 146 lägenheter som blockuthyrs till kommunen på långa kontrakt. Under perioden har 165 (201) bostäder sålts. AFFÄRSENHET KOMMERSIELLT STOCKHOLM Resultat Affärsenhetens resultat uppgick för perioden januari mars 2000 till 41 (5) Mkr. Resultat från försäljning av verksamheten i JM Maskinservice ingår med 30 (0) Mkr. Slutlig avräkning sker under hösten Avkastning på operativt kapital var 10,7 (6,6) procent. Inget resultat från fastighetsförsäljningar redovisas under perioden. Nettoomsättningen uppgick till 394 (255) Mkr en ökning med 55 procent. Affärsenhetens nettoomsättning är till övervägande del relaterad till entreprenadverksamhet.

5 5(14) Nettoomsättning Produktions- och förvaltningskostnader Försäljnings- och administrationskostnader Bruttoresultat Försäljning av verksamhet Kommersiellt Stockholm resultat Nyckeltal Marginal (%) 2,7 2,0 3,2 Operativt kapital *) Avkastning operativt kapital (%) **) 10,7 6,6 5,0 Orderingång Orderstock (vid periodens utgång) Antal anställda (vid periodens utgång) *) genomsnittligt **) annualiserat Marknad Fastighetsmarknaden har fortsatt att utvecklas positivt i stora delar av Sverige och i synnerhet Stockholmsområdet. Efterfrågan på kontorslokaler och hyresutvecklingen i Stockholm är påverkade av den starka BNP-utvecklingen i området. På denna marknad förväntas efterfrågas ny lokalyta om cirka kvm årligen under de närmaste åren. Detta utgör en god utgångspunkt för JMs expansion inom projektutveckling kommersiella fastigheter. Inga försäljningar av fastigheter förväntas under Investeringar I Stockholmsområdet genomför JM ett antal större projekt varav ett av Sveriges större hotellprojekt Nordic Light och Nordic Sea Hotel med totalt cirka 550 rum. På Vasagatan intill Stockholms Centralstation och Arlandabanans ändstation färdigställs dessa två hotell till årsskiftet 2000/2001. I Frösunda, Solna, har JM påbörjat byggandet av ytterligare kvm kontor. Omdaningen av JMs bestånd i Mörby Centrum fortsätter. För närvarande pågår ombyggnad av kvm. Investeringar i fastigheter under perioden uppgick till 165 Mkr.

6 Förvärv 6(14) Under perioden har avtal träffats om förvärv av Lustgården 6 på västra Kungsholmen från Stockholms Stad för 262 Mkr med tillträde och likvid juni Projektet kommer att innehålla en byggrätt om cirka kvm. Lustgården 6 planeras att startas som projekt hösten 2001 efter att detaljplanearbetet avslutats. Affärsenhetens innehav av fastigheter för utveckling uppgår till (303) Mkr bl a omfattande framtida byggrätt om cirka kvm lokalyta för kontor. Större pågående projekt är Adam och Eva, Beridarebanan, Hilton hus 4, Kortbyrån 17 och Pennfäktaren, till huvuddelen belägna i Stockholms city. Entreprenad Entreprenadverksamheten utgör strategisk resurs för att stödja projektutvecklingen av fastigheter. Verksamheten bedrivs både externt och internt. Bland pågående arbeten för Entreprenad märks hotellen på Vasagatan, Hilton hus 4 i Frösunda, idrottshall i Botkyrka och Moskén i Björns Trädgård. Nytt större åtagande är en byggentreprenad i Stockholms city åt Tornet. AFFÄRSENHET AFFÄRSUTVECKLING / FASTIGHETER Resultat Affärsenhetens resultat uppgick för perioden januari mars 2000 till 252 (336) Mkr varav resultat av fastighetsförsäljningar 166 (218) Mkr. Fastighetsförvaltningens resultat efter planenliga avskrivningar uppgick för perioden till 86 (118) Mkr. Det minskade förvaltningsresultatet är hänförligt till försäljningar av färdigförädlade fastigheter under 1999, främst fastigheterna i Skåne som omfattade kvm kommersiella lokaler. Resultatet har belastats med avskrivningar om 13 (23) Mkr och fastighetsskatt om 8 (10) Mkr. Hyresintäkterna inklusive räntebidrag om 4 (9) Mkr uppgick för perioden till 162 (217) Mkr. Avkastning på operativt kapital var 18,5 (21,1) procent. Vakanserna vid periodens utgång motsvarade 3 (4) procent av årshyrorna och 3 (6) procent av ytorna. Totalt uthyrningsbara ytor omfattade vid slutet av första kvartalet ( ) kvm. Nettoomsättning Produktions- och förvaltningskostnader Försäljnings- och administrationskostnader Bruttoresultat Fastighetsförsäljningar Affärsutveckling/Fastigheter resultat

7 Nyckeltal 7(14) Marginal (%) 53,1 54,4 55,0 Operativt kapital *) Avkastning operativt kapital (%) **) 18,5 21,1 12,1 Antal anställda (vid periodens utgång) *) genomsnittligt **) annualiserat Fastighetsförvaltning Efterfrågan på lokaler i välbelägna fastigheter i Storstockholm är fortsatt stark med stigande hyresnivåer och sjunkande vakanser. Inom vissa delar av Storstockholm tecknas idag kontrakt med hyror som överstiger föregående års nivåer med mer än 10 procent. JMs fastigheter är till drygt 95 procent belägna i Stockholmsområdet. Försäljning av förvaltningsfastigheter JM arbetar idag som projektutvecklare av bostäder och kontor. Detta innebär bl a att vi ökar försäljningen av färdigutvecklade fastigheter. Affärsenheten har hand om JMs färdigförädlade fastigheter där koncernens bestånd har gåtts igenom och strukturerats i lämpliga paket för löpande utförsäljning eller byten till nya fastigheter att förädla. Fastigheter för vidareutveckling ligger inom Affärsenhet Kommersiellt Stockholm. I januari 2000 sålde JM fastigheten Träskfloden 15 vid Jarlaplan för 401 Mkr. Köpare var Livförsäkringsaktiebolaget Livia. I mars såldes Vätet 2 i Lund för 15 Mkr. Dessa affärer har gett ett resultat om 166 Mkr. Efter rapportperiodens utgång har fastigheter sålts genom bytesaffär med Gyllenforsen Fastigheter till ett värde om 350 Mkr med ett resultat om 75 Mkr. AB Borätt och Seniorgården AB AB Borätt och Seniorgården AB utgör strategiska resurser som separata varumärken för projektutvecklingen av bostäder. Affärsutveckling JM bygger nu bland de första intelligenta husen i Sverige, lägenheter i kv. Vallgossen på Kungsholmen och villor i Hagaberg, Värmdö, där den moderna IT-tekniken används tillsammans med god arkitektur och miljötänkande. Med hjälp av den moderna tekniken kan vi öka bekvämligheten och tryggheten i våra bostäder och kontor. Med fokus på utveckling av nya tekniska lösningar i JMs bostäder och kontor har JM startat utvecklingsprojektet Intelligenta Hus.

8 AFFÄRSENHET UTLAND 8(14) Resultat Affärsenhetens resultat uppgick för perioden januari mars 2000 till 13 (3) Mkr. Nettoomsättningen uppgick till 175 (97) Mkr en ökning med 80 procent. Marginalen var 7,4 (3,1) procent och avkastning på operativt kapital 9,3 (4,2) procent. Mkr Januari mars Helår Nettoomsättning Produktions- och förvaltningskostnader Försäljnings- och administrationskostnader Utland resultat Nyckeltal Marginal (%) 7,4 3,1 5,3 Operativt kapital *) Avkastning operativt kapital (%) **) 9,3 4,2 7,5 Orderingång Orderstock (vid periodens utgång) Antal anställda (vid periodens utgång) *) genomsnittligt **) annualiserat - avkastning påverkas negativt av Portugalverksamheten som är under avveckling. Norge Den norska marknaden har präglats av stark efterfrågan under perioden. Det har medfört en ökning i bostadspriserna om cirka 10 procent sedan årsskiftet. Den kraftiga prisuppgången leder till att fler aktörer intresserar sig för bostadsmarknaden och att antalet projekt som anmäls för byggstart har ökat avsevärt. Innevarande år förväntas byggandet av bostäder att öka med cirka 10 procent från föregående års bostäder. Byggholt och Prosjektfinans beräknar starta cirka 600 nya bostäder under I dessa bolag startades projektutveckling av 140 bostäder under perioden och 170 såldes. Avtal träffades om förvärv innebärande utveckling av cirka 500 nya bostäder. Byggrättsportföljen omfattar totalt bostäder. Danmark JM har i Danmark 6 projekt med tillsammans 230 bostäder. Planering pågår för att byggstarta cirka 90 under Försäljningen av det första projektet har startat under perioden med gott resultat till goda prisnivåer. Idag är 7 personer anställda i JM Danmark AS, en organisation som innehåller all erforderlig kompetens för att hantera en volym på cirka 150 bostäder per år. Belgien Det första bostadsprojektet på 71 lägenheter med eget försäljningsansvar har byggstartats under perioden. Ombyggnad av en kontorsfastighet på cirka kvm pågår, uthyrning går bra till goda hyresnivåer. Affärsenhetens sammanlagda innehav av fastigheter för utveckling uppgår till 172 (67) Mkr.

9 FINANSVERKSAMHETEN 9(14) Finansnetto och skuldsättningsgrad Finansnettot visade för första kvartalet ett underskott om 89 (-91) Mkr, en förbättring med 2 Mkr jämfört med motsvarande period föregående år. Per den 31 mars 2000 uppgick JMs räntebärande nettoskuld till (5.717) Mkr. Ökningen är hänförlig till den ökade låneskulden för köp av exploaterings- och förvaltningsfastigheter för förädling under 1999 och början av Den totala räntebärande låneskulden uppgick vid periodens utgång till (6.018) Mkr varav PRI-skulden utgjorde 357 (342) Mkr. Per den 31 mars 2000 var medelräntesatsen för den totala lånestocken 6,0 (6,3) procent. Den genomsnittliga räntebindningstiden för koncernens samlade lånestock exklusive PRI-skulden var 1,8 (1,6) år. Skuldsättningsgraden uppgick den 31 mars 2000 till 1,8 (1,9). Likviditet och lånestruktur Koncernens tillgängliga likviditet uppgick den 31 mars 2000 till 780 (947) Mkr. Förutom likvida medel 315 (253) Mkr ingår icke utnyttjade checkkrediter och kreditavtal med sammantaget 465 (694) Mkr. Vid årsskiftet 1999/2000 uppgick den tillgängliga likviditeten till (1.119) Mkr. År för räntekonvertering, lånebelopp samt medelränta var per den 31 mars 2000 för den räntebärande låneskulden: Lånebelopp (Mkr) Medelränta (%) År , , , , ,1 Totalt (exkl PRI) ,1 PRI ,2 Totalt (inkl PRI) ,0 Finansverksamheten Ränteintäkter Räntekostnader Finansnetto

10 10(14) Finansiella nyckeltal Räntebärande nettoskuld Räntebärande låneskuld Medelränta på låneskuld (%) 6,0 6,3 5,9 Skuldsättningsgrad 1,8 1,9 1,8 Soliditet (%) Räntabilitet efter skatt på eget kapital (%) *) 13,6 14,4 14,8 *) Beräkningen är baserad på rullande 12 månader. PERSONAL Antalet anställda vid periodens utgång uppgick till (2.078). Antalet hantverkare var (1.220) och antalet tjänstemän 920 (858). ÄGARBILD Ägarbilden vad gäller de större aktieägarna per den 31 mars 2000 framgår av nedanstående sammanställning: Procent Procent av antal av antal Per aktier röster Skanska Invest AB 26,5 45,1 Nordbankens fonder och stiftelser 10,5 7,8 FöreningsSparbanken fonder 8,1 6,1 SEB:s fonder och stiftelser Gamla Livförsäkrings AB SEB Trygg Liv 6,4 4,7 Allmänna Pensionsfonden, fjärde fondstyrelsen 5,4 4,1 Försäkringsbolaget SPP, ömsesidigt SPP Livförsäkring AB SPP:s fonder 3,4 2,5 Apotekets AB Pensionsstiftelse 3,2 2,4 Livförsäkrings AB Skandia 3,1 2,3 Ratos Förvaltnings AB 2,7 2,0 Arbetsmarknadens Försäkrings AB 2,6 1,9 Utländska aktieägare 7,3 5,4 Övriga aktieägare 20,8 15,7 Totalt 100,0 100,0 Antal aktieägare per : Antal aktier Antalet aktier uppgår till

11 11(14) TREMÅNADERSRAPPORT JANUARI - MARS 2000 KONCERNENS RESULTAT I SAMMANDRAG Nettoomsättning Kostnader för produktion och förvaltning Bruttoresultat Försäljnings- och administrationskostnader Resultat försäljning verksamhet Resultat av fastighetsförsäljning Rörelseresultat Finansnetto Resultat efter finansiella poster Skatt Periodens resultat KONCERNENS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG Mkr Tillgångar Förvaltningsfastigheter Övriga anläggningstillgångar Exploateringsfastigheter Övriga omsättningstillgångar Likvida medel Summa Eget kapital och skulder Eget kapital Avsättningar Räntebärande skulder Övriga skulder Summa

12 12(14) TREMÅNADERSRAPPORT JANUARI MARS 2000 KONCERNENS KASSAFLÖDESANALYS I SAMMANDRAG Kassaflöde före investeringar Investeringar i fastigheter m.m Försäljningar av fastigheter m.m. - *) Kassaflöde efter investeringar Räntebärande skulder och fordringar m.m Utdelning Finansiering Summa periodens kassaflöde Likvida medel vid perioden slut Förändring av räntebärande nettoskuld (+ = ökning/ - = minskning) *) Likvid för genomförda försäljningar erhålls senare under året. KONCERNENS RESULTAT FÖRDELAT PER AFFÄRSENHET Bostad Stockholm Riks Kommersiellt Stockholm Affärsutveckling /Fastigheter Utland Koncerngemensamma kostnader Rörelseresultat

13 13(14) TREMÅNADERSRAPPORT JANUARI MARS 2000 KONCERNENS NETTOOMSÄTTNING FÖRDELAT PER AFFÄRSENHET Mkr Januari mars Helår Bostad Stockholm Riks Kommersiellt Stockholm Affärsutveckling /Fastigheter Utland Eliminering Koncernens nettoomsättning KONCERNENS VINST PER AKTIE Kronor Januari mars Helår Vinst efter skatt per aktie, totalt a) 5,60 5,90 13,30 Vinsten efter skatt per aktie efter full konvertering 5,40 5,80 13,20 a) Vinsten per aktie har räknats på aktier, dvs antalet aktier före konvertering. Redovisningsprinciper och definitioner Redovisningsprinciper och definitioner framgår av årsredovisningen för Fr o m år 2000 görs avskrivning på förvaltningsfastigheter med 1,0 procent av byggnadernas anskaffningsvärde mot tidigare 1,5 procent. Detta är en anpassning till övriga marknaden och motiveras väl av den höga kvaliteten i JMs bestånd. Operativt kapital definieras som summan av bokförda värden för förvaltningsfastigheter, exploateringsfastigheter, goodwill, kundfordringar, leverantörsskulder och projektsaldon. Enligt besked från SPP har företagsanknutna överskottsmedel om 78 Mkr avsatts till JM. Under andra kvartalet 2000 kommer förutsättningarna klargöras hur de tilldelade medlen kommer att kunna utnyttjas. De fördelade medlen kommer därefter att tas upp som en tillgång i bolagets balansräkning.

14 14(14) VDs kommentar Vår koncentration till rollen som utvecklare av såväl bostäder som kommersiella projekt på tillväxtmarknader i Norden visar sig fortsatt framgångsrik. Ökande volymer och marginaler samt ökad försäljningstakt av färdigförädlade fastigheter gör att vår bedömning om ett förbättrat helårsresultat jämfört med fjolåret ligger fast. Stockholm den 27 april 2000 Carl Eric Stålberg Verkställande direktör KOMMANDE INFORMATIONSTILLFÄLLEN 17 augusti 2000: Delårsrapport för perioden januari juni oktober 2000: Delårsrapport för perioden januari september 2000 februari 2001: bokslutskommuniké för 2000 För ytterligare information hänvisas till VD Carl Eric Stålberg, telefon eller ekonomi- och finansdirektör Claes Magnus Åkesson, telefon Denna tremånadersrapport har ej varit föremål för särskild granskning av bolagets revisorer. Denna och tidigare kommunikéer och pressmeddelanden finns även på JM AB är ett publikt bolag noterat på Stockholmsbörsen och Sveriges ledande bostadsbyggare. Antalet anställda i Sverige, Norge och Danmark är cirka och omsättningen uppgår till cirka 6 miljarder kronor. Verksamheten bedrivs med fokus på projektutveckling av såväl bostäder som kommersiella lokaler i centrala lägen i expansiva orter. En bred satsning på kvalitets- och miljöfrågor kännetecknar verksamheten.

15 JM AB Stockholm Besöksadress: Telegrafgatan 4, Solna Tel Fax (14) JM - Organisation J uridik/exploatering Kommunikation Affärsstöd VD Ekonomi/Finans Personal Projektutveckling Bostad S tockholm P rojektutveckling Riks P roje ktutve ckling Kommersiellt S tockholm Affärsutveckling/ Fastigheter Projektutveckling Utla nd Norr Uppsala P roje ktutv.f a s tig het Köp och F örs äljning Norg e Söder Västerås Entreprenad Fastighetsförvaltning Danmark Inners tad Karlstad Anläg gning Borätt/Seniorgården Belgien Mella nsta d Linköping Måleri Seniorfastigheter Portugal J M S tom oc h Inredn. Göteborg P roje ktg a ra n ti Nya Affä rs idée r Syd