Tremånaders- rapport JANUARI-MARS

Transkript

1 Tremånaders- rapport JANUARI-MARS 1999 J M B Y G G N A D S O C H F A S T I G H E T S A B

2 SAMMANDRAG JANUARI-MARS 1999 Resultatet efter finansiella poster uppgick till 272 (42) Mkr, varav resultat från fastighetsförsäljningar 218 (19) Mkr. Byggrörelsens resultat och marginal uppgick till 48 (24) Mkr respektive 4,7 (2,9) procent. Under första kvartalet påbörjades projekt med 718 (676) bostäder. Fastighetsförvaltningens resultat uppgick till 117 (101) Mkr. redovisningsprinciper och definitioner Redovisningsprinciper och definitioner framgår av årsredovisningen för JM Byggnads och Fastighets AB. Bolaget är publikt med säte i Stockholm. Organisationsnummer Koncernens resultat JM-koncernens resultat före skatt för perioden januari mars 1999 uppgick till 272 (42) Mkr. Resultat från försäljningar av förvaltningsfastigheter ingår med 218 (19) Mkr. Finansnettot visade för perioden ett underskott om 91 (-87) Mkr, en försämring med 4 Mkr på grund av ökad skuldsättning som en följd av förvärv av exploateringsfastigheter under 1998 och början av Periodens resultat efter skatt uppgick till 196 (29) Mkr. Resultatet har belastats med skatt om 76 (13) Mkr. Fastighetsskatt som under perioden uppgick till 10 (10) Mkr ingår i fastighetsförvaltningens rörelseresultat. Vinsten efter skatt per aktie uppgick till 5,90 (0,90) kronor varav resultat av fastighetsförsäljningar uppgick till 4,70 (0,40) kronor per aktie.

3 Byggrörelsen resultat Byggrörelsens resultat uppgick för perioden januari mars 1999 till 48 (24) Mkr. Marginalen, resultatet i förhållande till periodens nettoomsättning var 4,7 (2,9) procent. I resultatet ingår driftsnetton från projektfastigheter (avkastande exploateringsfastigheter) om 8 (4) Mkr. Nettoomsättningen uppgick till (830) Mkr, dvs en ökning med 22 procent. Nettoomsättning Produktionskostnader Bruttoresultat Försäljnings- och administrationskostnader Byggrörelsens resultat exkl. finansnetto NYCKELTAL Marginal exkl. finansnetto, % 4,7 2,9 2,3 4,7 Orderingång Orderstock (vid periodens utgång) Antal anställda (vid periodens utgång) marknad Byggentreprenörerna räknar i sin senaste prognos med att bostäder påbörjas i Sverige under JM har en optimistisk syn när det gäller påbörjandet av egenutvecklade bostadsprojekt under de närmaste åren. Inom ett antal kommuner, främst i storstadsregionerna samt på vissa högskoleorter, ökar efterfrågan på bostäder. JM har under 1998 och första kvartalet 1999 i större omfattning förvärvat exploateringsmark och projektfastigheter. Idag kända projekt vilka planeras att starta under åren omfattar totalt mer än bostäder. JM disponerar för framtida bostadsbyggande fler än byggrätter i över 220 projekt, varav i Sverige byggrätter och har därigenom en intressant portfölj för framtida projektutveckling. Av byggrätterna är två tredjedelar belägna i Storstockholm. stora förvärv för bostadsbyggande JM har under första kvartalet 1999 förvärvat Solberga sjukhus i Älvsjö (132 Mkr) av Locum AB. Det välbelägna sjukhuset kommer att byggas om till cirka 130 bostäder och kvm kontor. Efter periodens utgång förvärvade JMs dotterbolag i Oslo, Byggholt AS, AS Prosjektfinans. Bolaget har en projektportfölj motsvarande cirka bostäder. Tillsammans blir de båda bolagen en av de största projektutvecklarna i Norge. JM har också efter periodens utgång förvärvat fastighet som innehåller Bolinders nedlagda verkstäder i Järfälla nordväst om Stockholm (118 Mkr). Totalt kan området innehålla 500 nybyggda bostäder utöver befintliga verksamhetslokaler. JM skall tillsammans med Järfälla kommun utveckla det välbelägna och sjönära området vid Mälarens strand. orderstock och orderingång Orderstocken uppgick per den 31 mars till (2.545) Mkr. Orderingången under perioden uppgick till (899) Mkr. Av orderstocken utgör bostäder drygt 70 procent. Under perioden har 23 bostadsprojekt innehållande drygt 700 bostäder påbörjats. Vid utgången av första kvartalet hade JM (3.300) lägenheter i pågående produktion. Försäljningen av bostäder går fortsatt bra. investeringar Under perioden uppgick nettoinvesteringarna i exploateringsmark och projektfastigheter till 98 (136) Mkr. Innehavet utgör en förutsättning för JMs planerade produktion av bostäder för försäljning. Investeringar i byggmaskiner och datorutrustning uppgick till 4 (7) Mkr.

4 Fastighetsrörelsen resultat Fastighetsrörelsens resultat uppgick för perioden januari mars 1999 till 335 (120) Mkr, varav resultat av fastighetsförsäljning 218 (19) Mkr. Fastighetsförvaltningens resultat efter planenliga avskrivningar uppgick för första kvartalet till 117 (101) Mkr. Resultatet har belastats med avskrivningar om 23 (26) Mkr och fastighetsskatt om 10 (10) Mkr. Hyresintäkterna inklusive räntebidrag om 9 (10) Mkr uppgick för perioden till 215 (200) Mkr. vakanser Vakanserna vid periodens utgång motsvarade 3,8 (3,9) procent av årshyrorna och 5,7 (7,1) procent av ytorna. Totalt uthyrningsbara ytor omfattade vid slutet av kvartalet ( ) kvm inklusive garageytor om (60.000) kvm. fastighetsaffärer /investeringar I januari 1999 sålde JM sitt fastighetsbestånd i Skåne och Halmstad till Kungsleden AB för Mkr. Affären ger JM ett realiserat resultat om 218 Mkr. Tillträde ska ske den 1 maj 1999 med likvid den 1 augusti Beståndet innehåller 43 fastigheter med en sammanlagd yta av cirka kvm. Det totala hyresvärdet uppgår till cirka 145 Mkr. I februari 1999 köpte JM Nattvakten 9, Sollentuna, som en komplettering till JMs befintliga bestånd i området. Fastigheten omfattar kvm uthyrbar yta och förvärvades för 9 Mkr. Investeringar i JMs befintliga bestånd av fastigheter omfattade 46 Mkr under perioden och består bland annat av: Kv. Hilton, Solna delvis bestående av JMs nya huvudkontor; Kv. Töebacken, Lund nybyggnad kontorshus; Kv. Holar, Solna ombyggnad kontorshus och Kv. Boken 16, Stockholm grundförstärkning. marknad Efterfrågan på lokaler i välbelägna fastigheter i Storstockholm är fortsatt stark med stigande hyresnivåer och sjunkande vakanser. Inom vissa delar av Storstockholm erhålles idag hyror som överstiger föregående års nivåer med mer än 10 procent. Efter affären med Kungsleden kommer 90 procent av JMs hyresintäkter från fastigheter inom Storstockholm. Fastighetsförvaltning Hyresintäkter Räntebidrag Förvaltningskostnader Fastighetsskatt Avskrivningar Bruttoresultat Försäljnings- och administrationskostnader Fastighetsförvaltningens resultat Resultat av fastighetsförsäljning Fastighetsrörelsens resultat före finansnetto NYCKELTAL Vakansgrad, % Andel av totala ytor 5,7 7,1 5,9 5,7 Andel av totalt möjliga hyresintäkter 3,8 3,9 2,5 4,2 Uthyrningsbara ytor, m Antal anställda Finansrörelsen finansnetto och skuldsättningsgrad Finansnettot visade för första kvartalet ett underskott om 91 (-87) Mkr, en försämring med 4 Mkr jämfört med motsvarande period föregående år på grund av en högre skuldsättning. Per den 31 mars 1999 uppgick JMs räntebärande nettoskuld till (4.464) Mkr. Ökningen är hänförlig till den ökade låneskulden för finansiering av förvärvad exploateringsmark och projektfastigheter under 1998 och början av Den totala räntebärande låneskulden uppgick vid periodens utgång till (4.555) varav PRI-skulden utgjorde 342 (323) Mkr. Per den 31 mars 1999 var medelräntesatsen för den totala lånestocken 6,3 (7,5) procent. Den genomsnittliga räntebindningstiden för koncernens samlade lånestock exklusive PRI-skulden var 1,6 (1,8) år. Skuldsättningsgraden uppgick den 31 mars 1999 till 1,9 (1,7). likviditet och lånestruktur Koncernens tillgängliga likviditet uppgick den 31 mars 1999 till 947 (567) Mkr. Förutom likvida medel 253 (45) Mkr ingår icke utnyttjade checkkrediter och kreditavtal med sammantaget 694 (522) Mkr. Vid årsskiftet 1998/1999 uppgick den tillgängliga likviditeten till (671) Mkr.

5 År för räntekonvertering, lånebelopp samt medelränta var per den 31 mars 1999 för den räntebärande låneskulden: År Lånebelopp (Mkr) Medelränta (%) , , , , ,6 Totalt (exkl. PRI) ,4 PRI ,6 Totalt (inkl. PRI) ,3 Finansnetto Administrationskostnader Finansrörelsens resultat NYCKELTAL Räntebärande nettoskuld Räntebärande låneskuld Medelränta på låneskuld, % 6,3 7,5 8,4 6,7 Skuldsättningsgrad 1,9 1,7 2,1 2,0 Soliditet, % Antal anställda Övrigt personal Antalet anställda vid periodens utgång uppgick till (1.918). Antalet hantverkare var (1.090) och antalet tjänstemän 858 (828). millennieskiftet Arbetet med JMs IT-system för att säkerställa sekelskiftesövergången närmar sig slutskedet. Installation av nya och uppgradering av befintliga datasystem avslutas planenligt till halvårsskiftet. Genomgång av de tekniska system som finns i våra fastigheter är avklarad. Löpande inventering inom byggrörelsen visar att millenniefrågan är under kontroll. Risken för produktionsstörningar bedöms som begränsad. ägarbild Ägarbilden vad gäller de större aktieägarna per den 16 april 1999 framgår av nedanstående sammanställning: Antalet aktieägare per är Antalet aktier uppgår till konvertibelt förlagslån till de anställda JM Byggnads- och Fastighets ABs styrelse har beslutat att till bolagsstämman den 27 april 1999 föreslå att samtliga anställda i JM-koncernen i Sverige skall erbjudas ett konvertibelt förlagslån. Lånet föreslås uppgå till högst 100 Mkr. Vid full konvertering ger det en utspädningseffekt med 1,5 procent av rösterna och 2,0 procent av kapitalet. moderbolaget Moderbolagets resultat före bokslutsdispositioner och skatt uppgick för perioden till 211 (6) Mkr. Moderbolagets investeringar i fastigheter uppgick under perioden till 49 (13) Mkr. Procent av Procent av Per antal aktier antal röster Skanska Invest AB 26,5 45,1 FöreningsSparbankens Aktie- och Allemansfonder 9,2 6,9 Nordbankens Aktie- och Allemansfonder 5,9 4,4 Folksam ömsesidig livförsäkring Folksams Aktiefond Sverige 5,6 4,2 Apoteket ABs Pensionsstiftelse 5,5 4,1 Allmänna Pensionsfonden, fjärde fondstyrelsen 5,4 4,1 Försäkringsbolaget SPP, ömsesidigt SPP Livförsäkring AB SPP Aktiefonder 4,8 3,6 AMF Sjukförsäkrings AB AMF TFA Försäkrings AB 3,9 2,9 Länsförsäkringar Wasa Liv Försäkrings AB Wasa Fastighetsfond 3,6 2,7 S-E-Bankens Aktie- och Allemansfonder 3,4 2,5 Svenska Metallindustriarbetareförbundet 2,7 2,0 Försäkrings AB Skandia Livförsäkrings AB Skandia 2,5 1,9 Svenska Kommunalarbetareförbundet 1,7 1,3 Gamla Livförsäkrings AB SEB Trygg Liv 1,5 1,1 Övriga aktieägare 17,8 13,2 Totalt 100,0 100,0

6 Koncernen RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG Nettoomsättning Kostnader för produktion och förvaltning Bruttoresultat Försäljnings- och administrationskostnader Resultat av fastighetsförsäljning Rörelseresultat Finansnetto Resultat efter finansiella poster Skatt Periodens resultat BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG Mkr Tillgångar Förvaltningsfastigheter Övriga anläggningstillgångar Exploateringsfastigheter Övriga omsättningstillgångar * Likvida medel Summa Eget kapital och skulder Eget kapital Avsättningar Räntebärande skulder Ej upparbetad projektfakturering Övriga skulder Summa KASSAFLÖDESANALYS I SAMMANDRAG Resultat från verksamheten Rörelsekapitalförändring Kassaflöde före investeringar Investeringar i fastigheter m.m Försäljningar av fastigheter m.m Nettoinvesteringar Kassaflöde efter investeringar Räntebärande skulder och avsättningar Räntebärande fordringar m.m Ej räntebärande fordran fastighetsförsäljning * Utdelning -106 Nyemission 47 Finansiering Summa periodens kassaflöde Likvida medel vid periodens slut Förändring av räntebärande nettoskuld (+ = ökning / = minskning) * Regleras vid likvidavräkning den 1 augusti RESULTAT FÖRDELAT PER AFFÄRSENHET Byggrörelse Fastighetsrörelse Finansrörelse Koncerngemensamma kostnader Resultat efter finansiella poster Skatt Periodens resultat * Varav Mkr avser ej räntebärande fordran vid fastighetsförsäljning. VINST PER AKTIE Kr Vinst efter skatt per aktie, totalt 5,90 0,90 0,35 7,25 Varav: Försäljning av förvaltningsfastigheter 4,70 0,40 0,00 2,90

7 JMs personal var verkligen tillmötesgående, fast vi krävde mycket av dem Detta är Karlstads bästa läge! Det säger Curt Immerstrand, och ingen kan säga emot. Särskilt anslående är utsikten från burspråket i köket, där Curt och hans fru Billie äter frukost på morgnarna. Fast vi bott här i ett och ett halvt år nu, slås jag fortfarande varje morgon av hur vackert det är, säger Billie. Isig, dimmig, regnmörk eller solglittrig, Klarälven är alltid lika fascinerande. Och alltid händer det saker kring älven. Allt efter årstid och tid på dygnet syns skridskoåkare, kanotister, joggare, turister och festklädda på väg till eller från något dansställe i närheten. Egendomligt nog drömde Billie om att bo precis här redan när tomten var en obebyggd markplätt mellan stadshotellet och Sandgrund. Curt och Billie fick reda på att JM skulle bygga 34 bostadsrätter på platsen, bestämde sig genast och kunde under ett års tid planera hur deras 4-rummare skulle se ut. Faktum är att de lagt ner lika mycket arbete på att välja material hit som de gjorde på hela villan de byggde på 70-talet. Men så blev lägenheten fin också. De har fått det som de ville. Under året som huset byggdes brevväxlade vi till tusen med JMs personal. Vilka hyggliga människor! De var verkligen tillmötesgående, fast vi krävde mycket av dem, berättar Curt och visar några av sina faxade brev, tättskrivna med olika frågor om bygget. Särskilt nöjda är Billie och Curt med köket. Det har en köksö i mitten, specialbeställda skåp och matchande vitvaror. Att kunna välja och påverka utformningen var viktigt för dem. Det enda problemet är att det blev svårt att få plats med allt på en tredjedel av den yta de var vana vid. Fördelarna är å andra sidan helt övervägande; centralt läge, väl fungerande bostadsrättsförening, bra ljudisolering och så förstås att själva lägenheten är vacker, ljus och skräddarsydd.

8 VDs kommentar Allt större fokus på projektutveckling av främst bostäder visar sig vara ett framgångskoncept. Samtidigt som vi ökar innehavet av exploateringsprojekt för framtiden fortsätter resultatet av vår projektutveckling att öka kraftigt. En ökning av byggrörelsens volym och marginal för första kvartalet i kombination med fortsatt låga räntor och goda resultat från fastighetsförsäljningar gör att vår bedömning om ett förbättrat resultat för helåret 1999 kvarstår. Efter försäljningen av vårt fastighetsbestånd i Skåne är 90 procent av våra förvaltningsfastigheter belägna i Storstockholm, där efterfrågan på välbelägna fastigheter är fortsatt stark med stigande hyresnivåer och sjunkande vakanser. Förutsatt att bolagsstämman säger ja till styrelsens förslag kommer samtliga Sverige-anställda i JM att erbjudas ett konvertibelt förlagslån. Detta ökar möjligheten för medarbetarna att även ägarmässigt engagera sig i bolaget, vilket såväl styrelse som ledning ser som mycket positivt. Framtiden för JM ser ljus ut. stockholm den 27 april 1999 carl eric stålberg verkställande direktör kommande informationstillfällen 26 augusti 1999: Delårsrapport för perioden januari juni november 1999: Delårsrapport för perioden januari september 1999 Februari 2000: Bokslutskommuniké för 1999 Uppgifterna i denna delårsrapport har inte varit föremål för särskild granskning av bolagets revisorer. Tegeluddsvägen 100 Box Stockholm Telefon: Fax: