Vad kostar? Skåne bygger: Faktaunderlag

Transkript

1 Vad kostar? Skåne bygger: Faktaunderlag

2 Skåne bygger kort om projektet I en överväldigande majoritet av Skånes kommuner, 25 av 33, råder bostadsbrist. Samtidigt byggs det färre bostäder i regionen än på mycket länge. Det är inte en hållbar utveckling. I projektet Skåne bygger är det dags att bli konkreta frågan som står högst på dagordningen är: Hur kan vi som aktörer på bostadsmarknaden i Skåne tillsammans skapa förutsättningar för ett ökat bostadsbyggande? Mötesplatsen i projektet är en serie om tre seminarier under våren mars hölls det första seminariet, på tema Vem bygger vi för?, nästa äger rum den 13 april och har tema Vad kostar? och det sista den 18 maj med tema Var bygger vi vad? För att ge deltagarna en gemensam ingång i diskussionerna vid seminarierna distribueras ett faktaunderlag som detta innan varje seminarium. (Det första faktaunderlaget finns nu på projektets webbplats, se adress på sista sidan av detta). Syftet med seminarierna är att de ska landa i att deltagarna som alla representerar olika aktörer på bostadsmarknaden i Skåne ska enas kring ett antal konkreta, handlingsinriktade punkter om hur de tillsammans kan skapa förutsättningar för ett ökat byggande. Punkterna från de tre seminarierna samlas sedan i ett handlingsprogram. För det ska bli ett ärligt och slagkraftigt program krävs initierade diskussioner. Programförklaring Skåne bygger är ett tvärsektoriellt projekt vars syfte är att skapa förutsättningar för ett ökat bostadsbyggande i Skåne. Deltagarna i projektet är aktörer på bostadsmarknaden i Skåne som vill utveckla en samverkan kring bostadsbyggnadsfrågor. Det gäller att hitta konkreta lösningar, med fokus på vad dessa aktörer kan börja göra redan nu. Skåne bygger arbetar för att det ska byggas fler bostäder i hela Skåne, både i alla typer av upplåtelseformer och som en utveckling av det befintliga beståndet. Länsstyrelsen i Skåne 2010 Notiserna i detta faktaunderlag är skrivna av Cecilia von Schéele, som också tagit alla foton.

3 Vad kostar? Faktaunderlag #2 I en diskussion om hur bostadsbyggandet ska fås att öka återkommer ständigt frågan om vad det kostar. Oavsett hur goda intentionerna är hos bostadsmarknadens aktörer kokar viljan att bygga bostäder förr eller senare ner till att vara en fråga om ekonomi. Därför är denna fråga viktig att vända ut och in på vad kostar det att bygga, vad har vi för föreställningar om vad det kostar och stämmer dessa överrens med verkligheten? Hur kan vi minska kostnaderna för en färdig bostad och behöver minskade kostnader innebära lägre boendekvalitet? I Skåne bygger ska vi inte uppfinna hjulet på nytt utan bygga på andras kunskap och vidareutveckla den, därför tar vi fram en serie faktaunderlag. Syftet är att lyfta fram exempel på och visa vad som tidigare har gjorts och ge lästips. Diskussionerna vid seminarierna kan nå högre höjd om seminariedeltagarna redan innan seminariet fått en bakgrund till temats problemformulering. i Gävle, som arrangeras av Institutet för bostads- och urbanforskning och som i år hålls april. På programmet står, bland annat, seminariet Aktuella bostadsfrågor ekonomiska perspektiv som kommer kommer att ta upp olika ekonomiska aspekter av frågor rörande bostadsmarknaden; bostadspriser, bostadsbyggande och olika gruppers boendesituation. Detta är det andra faktaunderlaget och har temat Vad kostar? precis som det kommande seminariet tisdagen den 13 april. Med ett brett angreppssätt tar faktaunderlaget upp olika ekonomiska aspekter av den process som leder från idé till färdig bostad. Läshänvisningar och länkar finns samlade i referenslistan längst bak i faktaunderlaget. (Sidhänvisningar i texten refererar alltid till den publikation det aktuella avsnittet behandlar). Använd faktaunderlaget som det passar dig bäst: som en snabb injektion av fakta för dig på språng eller som tips för vidare läsning om du har mer tid. Oavsett vilket, är vår förhoppning att det ska inspirera till livliga diskussioner vid kommande seminarier - närmast tisdagen den 13 april på S:t Gertrud i Malmö. Om du efter den 13 april vill ha mer kunskap av denna sort i seminarieform är ett hett tips att besöka Bostadsmötet Välkommen! Cecilia von Schéele projektledare Skåne bygger

4 Bostadsmarknadsläget i Skåne 2010 Precis som i förra faktaunderlaget publiceras här ett urval av färska siffrora från årets Bostadsmarknadsenkät. En analys av resultaten i sin helhet presenteras i Bostadsmarknadsanalysen för Skåne län som Länsstyrelsen utkommer med i juni. Tjugofyra av Skånes trettiotre kommuner har i årets enkät svarat att de önskar en högre utbyggnadstakt än den förväntade. För utvecklingen under det senaste decenniet, se figur Figur 1: Högre utbyggnadstakt än den förväntade är önskvärd I enkäten tillfrågas kommunerna om vad de anser är ett hinder för ett ökat bostadsbyggande. Knappt två tredjedelar av de skånska kommunerna menar att ett hinder just nu är höga produktionskostnader och en tredjedel att det handlar om svårigheter att få långivare/hårda lånevillkor. Hur många kommuner som under de senaste tio åren angivit just dessa faktorer som hinder för bostadsbyggandet visas i figur 2. Antal kommuner År Vad är Bostadsmarknadsenkäten? Boverket har sedan 1989 på uppdrag av regeringen genomfört årliga undersökningar av bostadsmarknaden i landet. Enkäten som tagits fram i samverkan mellan Boverket, Länsstyrelserna och Svenska Kommunförbundet ska beskriva läget för bostadsmarknaden i landet vid årsskiftena samt försöka fånga upp utvecklingstendenser i aktuella frågor. Landets kommuner besvarar frågorna medan Länsstyrelsen sköter hantering och sammanställning. Antal kommuner Figur 2: Hinder för ökat bostadsbyggande År Höga produktionskostnader Svårigheter att få långivare/hårda lånevillkor

5 Begreppsförvirring? Några viktiga begrepp Figur 3 Produktionskostnad, Figur 4 varav byggkostnad Källa: SCB 2007 och HELHETs-projektet Vid seminariet den 13 april kommer diskussionen att handla om hur aktörerna på bostadsmarknaden i Skåne tillsammans kan minska kostnaderna för en färdig bostad. Som seminariedeltagare kommer många att ha olika bakgrund och erfarenhet och därmed också olika kunskap om de olika termer och begrepp som berör bostadsbyggnadsprocessen, från idé till färdig bostad. I en bra diskussion är missförstånden så få som möjligt och finns en tydlighet med hur olika fenomen benämns minskar risken för missförstånd. I figurerna här intill ges förklaring till några av alla av de begrepp som kan tänkas komma upp vid seminariet. Ytterligare introduktion i korthet kommer att ges av seminariet. I figur nr 3 visar den vänstra stapeln de olika delar som utgör produktionskostnaden för att bygga bostäder. Den utgörs till ca 67% av byggkostnaden, som visas med dess beståndsdelar i den högra stapeln. BOA = Bostadsarea LOA = Lokalarea HYA = Hyrbar area BIA = Biarea (t.ex. lägenhetsförråd) ÖVA = Övrigt utrymme (t.ex. tvättstuga, trappor) BRA = Bruksarea OKA = Omslutande konstruktionsarea BTA = Bruttoarea, inkl. yttervägg Källa: Prolog bygglogistik Förkortningarna är många, BOA LOA BTA vad betyder de? Figur 4 visar hur de olika begreppen förhåller sig till varandra och vad förkortningarna står för.

6 Markens pris Hur stor del av den totala kostnaden för produktionen av en bostad utgörs av priset för marken? Frågan får olika svar beroende på i vilken kommun den ställs. Kommuner med högt exploateringstryck och mycket egen mark har större möjligheter både att ta ut högre kostnader för marken och i avtal utöva inflytande över den än kommuner där efterfrågan från exploatörer är mindre. Region Skåne om markanvändning I Markanvändning i Skåne belyser Region Skåne fenomenet hur den kommunala försäljningen av exploateringsmark går till varierar mellan de olika skånska kommunerna. Kommunerna i Skåne har vitt skilda förutsättningar vad avser till exempel geografi, befolkningstillväxt, näringslivsstruktur, pris- och hyresnivåer. Kommunens syn på sin egen roll varierar också kraftigt. För en exploatör som är verksam i flera olika kommuner varierar förutsättningarna för ett projekt beroende på hur respektive kommun ser på sin roll (s. 26). I rapporten, som publicerades 2009, finns avsnittet Markhushållning som behandlar fastighetsekonomiska aspekter kring markanvändning, markens värdeutveckling och de aktörer som påverkar exploateringsprocessen. Kommuner med stark utveckling kan ställa krav medan kommuner med svag efterfrågan kanske tvingas tillåta mindre önskvärda exploateringar (s. 30). Boverket om markpolitik Boverket publicerade 2005 rapporten Markpolitik och kommunala markpriser - en undersökning av hur 13 kommuner arbetar med markprissättning och markanvisning vid överlåtelse av mark för bostadsändamål vars syfte var att öka kunskapen kring prisbildning på kommunal mark för bostadsändamål och att beskriva markförsäljningsprocessen i ett urval av kommuner (s. 21). Hur stor betydelse har markprisets storlek för en exploatörs beslut att bygga bostäder eller inte? I Markpolitik och kommunala markpriser hänvisas till tidigare studier som visat att det är förknippat med stora svårigheter att producera bostäder för hushåll med vanliga inkomster om det ingående markpriset väsentligt överstiger nivån kr/kvm BOA (s. 18). Markpriserna i de 13 kommuner som studeras i Boverkets rapport ligger på mellan och kr kvm BTA och man konstaterar att en viktig förklaring till varför det byggs för lite hyresbostäder i flera av de större tillväxtkommunerna måste då vara att markpriserna i många fall är för höga för att möjliggöra en hyresrättsproduktion i tillräcklig omfattning (s. 18).

7 Statens bostadskreditnämnd Statens bostadskreditnämnd (BKN) i Karlskrona har regeringens uppdrag att redovisa utvecklingen på kredit- och kapitalmarknaderna samt olika kundgruppers tillgång till kredit. BKN ska också underlätta bostadsbyggandet genom att lämna statliga kreditgarantier, en försäkring som långivare kan teckna för lån till ny- eller ombyggnad av bostäder. På BKNs hemsida finns en mängd läsvärda rapporter de publicerat att ladda ner. Nedan presenteras ett urval. Marknadsrapporter Tre gånger per år, i februari, maj och oktober, ger BKN ut marknadsrapporter, vars syfte är att öka förståelsen för hur prissättningen och kreditgivningen fungerar på bostadsmarknaden. De hittills utkomna har haft titlar som Bostaden - en riskfylld tillgång, Varifrån kommer pengarna? och Vad bestämmer priset på bostäder? för en väl fungerande finansiering inom bostadssektorn (2009). Finanskrisen har satt fokus på de finansiella marknaderna och deras brister och i det sammanhanget fokuserar BKN bland annat på bolånemarknadernas funktionssätt i kopplingen till bygg- och bostadsmarknaderna. I Vad bestämmer priset på bostäder? förs ett resonemang kring huruvida dagens värderingar är rimliga och om en prognostisering av prisutvecklingen är möjlig. Definitionsmässigt, skriver BKN bestäms bostadsens pris av det framtida värdet av att bo, dvs. av priset på den framtida bostadskonsumtionen omräknat [...] till nuvärde (s. 5). Den fråga man måste ställa sig för att förstå varför dagens bostadspris är högt jämfört med tidigare är om bostadspriset är högt därför att kostnaden för att bo förväntas vara hög i framtiden; eller om bostadspriset är högt idag därför att vi värderar den framtida bostadskonsumtionen högt (s. 5). BKNs marknadsrapporter ger i kortformat förklaringar på bostadsmarknadsfrågor med hjälp av ekonomisk teori. Om åtgärder på lång sikt Skåne bygger fokuserar vid konkreta lösningar som på kort sikt kan skapa förutsättningar för ett ökat bostadsbyggande i Skåne. I ett bredare perspektiv är det självklart även viktigt att se vilka förändringar som kan förbättra bostadsmarknaden på lång sikt. BKNs har som svar på ett regeringsuppdrag tagit fram rapporten Om åtgärder på längre sikt

8 Sega gubbar? Statskontoret gjorde 2009 en uppföljning av Byggkommissionens betänkande Skärpning gubbar! (SOU 2002:115) som svar på ett regeringsuppdrag att göra en nulägesbeskrivning av byggsektorn. Statskontorets rapport fick titeln Sega gubbar? och visar att flera av de brister inom byggsektorn som Byggkommissionen påvisade 2002 fortfarande kvarstår, sju år senare. Sega gubbar? utgörs av en uppföljning men också av en nulägesbeskrivning av byggsektorn. I uppföljningen av Byggkommissionens förslag konstaterar Statskontoret att byggsektorn är fragmenterad i olika byggled och organisationer och att [d]e flesta åtgärder som vidtagits för att förbättra sektorn handlar, med några undantag, om punktvisa insatser (s. 12). Det är nedslående att läsa att [i] nget av de förslag som lämnades av Byggkommissionen har lett till någon större förändring av sektorns arbetssätt och attityder (s. 12). Nuläget sammanfattar Statskontoret som följande: Branschen har nu gått in i en djup lågkonjunktur. Detta kommer att påverka hela sektorns arbetssätt och metoder, men inte nödvändigtvis till det bättre. Omvandlingstrycket bedöms vara lågt även under, eller till följd av, lågkonjunktur (s. 16). Statskontoret bedömer dock att det trots en stark påverkan av externa faktorer såsom konjunkturläget och regleringar [ ] [ändå] finns en förbättringspotential i sektorn i fråga om effektivitet och kvalitet (s. 20). I sin sammanfattade bedömning tar Statskontoret upp vilka problem som fortfarande finns i byggsektorn och vem som äger frågan (byggherren, byggbranschen, arbetsmarknadens parter och/eller stat och kommun). För vidare läsning hänvisas till rapporten, vars välstrukturerade sammanfattning kan rekommenderas för den som inte hittar tid att läsa hela.

9 Skärpning på gång En bok om Byggkostnadsforum Om Statskontorets rapport Sega gubbar? främst visar på byggsektorns brister, är Skärpning på gång i byggsektorn! en rapport som framhåller den utvecklingspotential som finns i sektorn. Det handlar om att lära av goda exempel. I Skärpning på gång i byggsektorn!, utgiven av Boverket 2009, har författaren Fredrik von Platen plockat fram guldkornen ur de rapporter som Boverkets Byggkostnadsforum publicerade under sina verksamma år. Byggkostnadsforum existerade mellan 2001 och 2007 och stöttade drygt 100 pilotprojekt med drygt 100 miljoner kronor. Syftet med pilotprojekten var att se hur byggkostnaderna kan sänkas och samtidigt behålla eller höja kvaliteten i byggandet och några av dem lyfts alltså fram i Skärpning på gång i byggsektorn! Byggsektorn är konservativ på gott och ont. Många av de förbättringsförslag som författaren vaskat fram ur Byggkostnadsforums rapporter är faktiskt branschens egna erfarenheter eller idéer. Man kan emellertid i andanom tänka sig reaktionerna från byggsektorns företrädare: det går inte, det prövade vi Tider och förutsättningar förändras emellertid. Vi kan vara mera mottagliga nu. Marknadens beredskap för nytänkande kan ha ökat. Krismedvetandet i branschen är utan tvivel i tilltagande (Boverkets förord till rapporten). Det är viktigt att kunskap kommuniceras, annars tappar den sitt värde. Skärpning på gång i byggsektorn! samlar en stor mängd kunskap och gör den lättillgänglig.

10 Liten eller stor byggherre Kan den mindre hävda sig? Kurt Psilander, forskare vid institutionen för Fastigheter och Byggande vid KTH publicerade 2008 resultatet av sin studie Kostnader i bostadsbyggandet. Jämförelse mellan en liten och stor byggherre. Studiens bakgrund är att dominansen inom bostadsbyggandet som finns i Sverige och som utgörs av fyra stora aktörer ofta väcker frågor om huruvida detta gynnar konsumenter och samhället i sin helhet. Ingen tidigare studie har klarlagt om det är så att en liten byggherre kan mäta sig med en stor byggherre i effektivitet. Syftet med studien var att utreda om ett litet byggherreföretag kan mäta sig med ett stort professionellt företags erfarentheter vad gäller [...] kostnader och kvalitet (s. 9). Psilander genomförde en fallstudie och hypotesen som formulerades var att om en enda liten byggherre visar sig kunna mäta sig med en stor kan resultaten generaliseras. Om den utvalde byggherren inte kan mäta sig med den stora bygggherren är reslutatet ovisst och några generealiseringar kan ej göras eftersom det skulle kunna finnas en liten byggherre som är effektivare än den som valts (s. 4). Psilanders fallstudie visar att den mindre byggherren redovisar lägre kostnader och att dessa inte kan förklaras av att kvaliteten eller standarden är lägre. Psilander drar slutsatsen att anledningen till skillnaderna i kostnader bör sökas i organisationen och att den lilla byggherren har större möjligheter till flexibelt agerande. Med detta resultat i ryggen frågar sig Psilander varför de små byggherrarna är så få till antalet och drar avslutningsvis konstruktiva slutsatser kring vad som skulle kunna öka antalet små byggherrar på den svenska bostadsmarknaden.

11 Bostad på olika villkor Ny rapport Fastighetsägarna, Hyresgästföreningen och SABO publicerade i mars 2010 rapporten Balanserade ekonomiska villkor - en skattereform för hyresrätten. Utgångspunkten för de tre olika aktörerna, Fastighetsägarna, Hyresgästföreningen och SABO att gå ihop om en gemensam rapport är deras gemensamma mål att utveckla hyresrätten till en än mer attraktiv boendeform (s. 3). Syftet med rapporten är att belysa och analysera obalansen mellan de olika upplåtelseformerna i regleverken för skatter och subventioner (s. 3). I rapportens inledning poängteras att frågan om balans i det aktuella sammanhanget handlar om att delar av skattesystemet gynnar eget ägande av sin bostad framför att hyra sin bostad (s. 6). Huvudpoängen är att hyresrätten, enligt aktörerna bakom rapporten, är ekonomiskt missgynnad av skatte- och subventionssystemen jämfört med boende i småhus och bostadsrätt (s. 7). Slutsatsen dras efter jämförande av hur olika betalningsflödena ser ut mellan de olika upplåtesleformerna och analyser av skatteutfall. Analyserna är pedagogiskt illusterade av exempel som gör begreppen begripliga även för den som inte känner sig hemma med ekonomiska termer. Förslagen som lämnas i rapporten är följande: 1. En låg moms läggs på bostadshyror 2. Fastighetsskatten på hyresrätter avskaffas. 3. Skattereglerna ändras för att underlätta underhåll av bostadshyreshus.

12 Utblickar Svenska bopriser i jämförelse När ett hus är byggt ska det bebos och slutpriset sättas. Frågan med störst allmänintresse i en diskussion om vad det kostar att bygga bostäder är förmodligen vad det kostar att bo. För att få perspektiv kan det vara intressant att sätta svenska bopriser i relation till andra länders. Öresundsregionen Inregia gjorde i september 2004 på uppdrag av Örestat och Öresundskommittén rapporten Modell för mätning av priser för boende i Öresundsområdet. Syftet med rapporten är dubbelt. Dels är information om bostadspriser en viktig service till invånarna i Öresundsregionen. Dels är boendeprisutvecklingen i regionen en indikator på integrationen i regionen och utgör därmed viktig kunskap för planerare och andra aktörer som verkar för integrationen av Öresundsregionen (s. 7). Modellen som utvecklats innehåller jämförande infor mation och både prisnivåer och prisutveckling. Jämförelsen sker över Öresund mellan samma typ av upplåtelseform, medan en jämförelse av bostadskostnaderna mellan olika upplåtelseformer inte görs. Inregias rapport är idag snart sex år gammal, siffrorna är inte längre aktuella men eftersom syftet med rapporten är att skapa en modell för mätning förs ett generellt resonemang om hur man kan jämföra boendekostnader över Öresund, vilket fortfarande har ett intresse. Europeiska unionen Figur 5 (nästa sida), hämtat från Eurostat, visar hur boendekostnad i förhållande till disponibel inkomst (medianvärde) varierar mellan länderna i EU, från 6% (Malta) till 27% (Nederländerna). Siffrorna är från Det svenska värdet är 14%, vilket betyder att här i Sverige har 50% av invånarna en boendekostnad som utgör i snitt 14% av den disponibla inkomsten. Det är lägre än medianvärdet för EU sammanräknat, 18%, som stapeln EU27 visar. Europakommissionens Eurostat driver webbplatsen Statistics Explained där det finns statistik för en stor mängd olika ämnen, däribland boendefrågor, gällande EUs medlemsstater. Syftet med webbplatsen är utöver att tillhandahålla statistik även att förklara den, vilket gör informationen lättillgänglig. I rapporten Housing statistics in the European Union 2005/2006 finns ytterligare bostadsstatistik som täcker (dåvarande) hela EU. Där används ett annat sätt att jämföra boendekostnader mellan länderna i EU än det hämtat från Eurostat Statistics Explained. Figur 6 (nästa sida) visar boendekostnad som andel av hushållens totala konsumtion. Med denna jämförelse ligger de svenska boendekostnaderna näst högst i EU (efter Danmark).

13 Forts. Utblickar Diagram Figur 5: Boendekostnad som andel av den disponibla inkomsten (%) 2007 Källa: EU-SILC 2007 (inga uppgifter för Bulgarien) Figur 6: Boendekostnad som andel av den totala hushållskonsumtionen (%) 2004 Källa: Housing Statistics in the European Union 2005/2006

14 Referenser Publikationer Boverket, Markpolitik och kommunala markpriser. En undersökning av hur 13 kommuner arbetar med markprissättning och markanvisning vid överlåtelse av mark för bostadsändamål. Länk: Boverket, Skärpning på gång i byggsektorn! Länk: Fastighetsägarna, Hyresgästföreningen, SABO, Balanserade ekonomiska villkor. En skattereform för hyresrätten. Länk: Federcasa, Italian Housing Federation (red.) Housing Statistics in the European Union 2005/2006. Länk: Inregia (Olle Löfgren), Modell för mätning av priser för boende i Öresundsområdet. Psilander, Kurt, Kostnader i bostadsbyggandet. Jämförelse mellan en liten och stor byggherre. Uppsats nr 47, Institutionen för Fastigheter och Byggande, Avdelningen för Bygg- och fastighetsekonomi, KTH, Stockholm. Region Skåne, Markanvändning i Skåne. Länk: Statens bostadskreditnämnd, Bostaden - en riskfylld tillgång. Marknadsrapport december Länk: Statens bostadskreditnämnd, Vad bestämmer priset på bostäder? Marknadsrapport oktober Länk: Statens bostadskreditnämnd, Varifrån kommer pengarna? Marknadsrapport maj Länk: Statens bostadskreditnämnd, Om åtgärder på längre sikt för en väl fungerande finansiering inom bostadssektorn. Länk: Statskontoret, Sega gubbar? En uppföljning av Byggkommissionens betänkande Skärpning gubbar! Länk: Webb Eurostat, Statistics Explained, Housing Statistics. Länk:

15 Kontakt Projektledare Cecilia von Schéele projektets webbplats: Skåne bygger är ett projekt som syftar till att skapa bättre förutsättningar för ett ökat bostadsbyggande i Skåne. Det drivs av Länsstyrelsen i Skåne län under våren 2010 i samarbete med följande aktörer: