Vem bygger vi för? Skåne bygger: Faktaunderlag

Transkript

1 Vem bygger vi för? Skåne bygger: Faktaunderlag

2 Premiär: faktaunderlag i Skåne bygger vad har hänt de senaste 10 åren och hur ser dagsläget ut? Det här är det första av tre faktaunderlag i projektet Skåne byggers seminarieserie. Inför varje seminarium distribueras ett faktaunderlag på det aktuella temat till dem som deltar vid seminarierna. Tanken är att ge exempel på insatser och utredningar med anknytning till seminarieseriens teman. I Skåne bygger ska vi inte uppfinna hjulet igen utan bygga på andras kunskap och vidareutveckla den, därför tar vi fram denna serie faktaunderlag. Syftet är att lyfta fram exempel på och visa vad som har gjorts, att ge lästips och referenser till intressanta projekt. Diskussionerna vid seminarierna kan nå högre höjd om seminariedeltagarna redan innan seminariet fått en bakgrund till temats problemformulering. Syftet med seminarierna är att de ska landa i att deltagarna som alla representerar olika aktörer på bostadsmarknaden i Skåne ska enas kring ett antal konkreta, handlingsinriktade punkter om hur vi tillsammans kan skapa förutsättningar för ett ökat byggande. Punkterna från de tre seminarierna samlas sedan i ett handlingsprogram. För det ska bli ett ärligt och slagkraftigt program krävs initierade diskussioner. Använd faktaunderlaget som det passar dig bäst: som en snabb injektion av fakta för dig på språng eller som tips för vidare läsning om du har mer tid. Oavsett vilket, är vår förhoppning att det ska inspirera till livliga diskussioner vid kommande seminarier - närmast tisdagen den 9 mars i Länsstyrelsens lokaler på Kungsgatan 13 i Malmö. Väl mött! Cecilia von Schéele projektledare Skåne bygger Notiserna i detta faktaunderlag är skrivna av Hanna Björklund och Cecilia von Schéele. Samtliga foton är tagna av Cecilia von Schéele.

3 Vem bygger vi för? I strävan mot en balanserad bostadsmarknad är frågorna många. Vem bygger vi för? Vad utgör behov och efterfrågan på bostadsmarknaden? Hur kan man mäta bostadsbrist på ett tillförlitligt sätt? Hur stor del av bostadsmarknadens problem löses genom flyttkedjor? Regeringens mål för bostadsmarknaden är att alla människor ska ges goda förutsättningar att etablera sig på bostadsmarknaden i bostäder till rimliga kostnader, något som på många håll i Skåne ter sig mer som en utopi än ett realiserbart mål (på grund av bostadsbristen). Seminariet den 9 mars på tema Vem bygger vi för? kommer att ta upp frågor som: Bostäder för alla på en balanserad bostadsmarknad, hur gör man? Vad utgör behov, efterfrågan och brist på bostadsmarknaden och hur kan man mäta dessa på ett tillförlitligt sätt? Flyttkedjor, hur fungerar dessa egentligen? Hur ändras svaret på frågan vem bygger vi för? beroende på vilken aktör som utgör vi i frågan? Detta faktaunderlag ger lästips och referenser till rapporter och projekt med anknytning till det kommande seminarets tema. Du får ta del av de första alldeles färska och hittills opublicerade resultaten av årets bostadsmarknadsanalys; ett kortfattat referat av Boverkets senaste analys av läget på bostadsmarknaden och en sida som tar dig på upptäcktsfärd utanför Skånes gränser, bland mycket annat.

4 Stoppa pressarna! Bostadsmarknadsläget i Skåne 2010 De första resultaten från bostadsmarknadsenkäten 2010 har i dagarna sammanställts. Här publiceras de för första gången! En analys av resultaten i sin helhet publiceras i Bostadsmarknadsanalysen för Skåne län i juni. Fortfarande råder det brist på bostäder i en majoritet av de skånska kommunerna 25 av 33. Befolkningsökningen under 2009 var större än någonsin samtidigt som bostadsbyggandet var det lägsta sedan början av 1990-talet. Ändå rapporterade fler kommuner bostadsbrist totalt sett i kommunen under 2009 (27 stycken, jämfört med 25 år 2010). Hoppet om nybyggnation av bostäder har försiktigt återvänt och kommunerna har för 2010 och 2011 förhoppningar om byggnation på drygt nya bostäder 2010 respektive år Det förväntade bostadsbyggandet tenderar dock att överstiga den faktiska produktionen något (se diagram på nästa sida). Det råder främst brist på hyresbostäder (i 29 skånska kommuner). Ungefär hälften av kommunerna anser att det råder brist på bostadsrätter och drygt en tredjedel har brist på egnahem. Flest kommuner anser att det är brist på bostäder för ungdomar (två tredjedelar). Strax över en tredjedel av kommunerna har brist på bostäder för äldre, flyktingar med uppehållstillstånd och/eller för stora familjer. (Tabellen överst på nästa sida.) 24 kommuner önskar en högre utbyggnadstakt än den förväntade. Knappt två tredjedelar av de skånska kommunerna menar att ett hinder för bostadsbyggande just nu är höga produktionskostnader. Andra viktiga hinder är brist på detaljplanelagd mark i attraktiva lägen samt svårigheter att få långivare/hårda lånevillkor. Bostadsläget i Skåne 2010 Bostadsbrist Balans Överskott

5 Tabellen till höger visar bristen på bostäder för olika grupper i samhället i Skånes kommuner. Vem bygger vi för? Brist på bostäder för: Antal kommuner Ungdomar 22 Medelålders och äldre (mindre bostäder) 14 Flyktingar med uppehållstillstånd 12 Stora barnfamiljer 12 Hushåll med höga krav på attraktivt läge 11 Studenter 10 Hushåll med krav på god tillgänglighet 9 Ensamstående med barn 6 Inflyttande hushåll (fr.a. arbetskraftsinflyttn.) 5 Befolkningsökningen under 2009 var större än någonsin samtidigt som bostadsbyggandet var det lägsta sedan början av 1990-talet Förväntat och faktiskt byggande i Skåne Antal bostäder År Förväntat byggande (enligt BME) Påbörjade lägenheter (enligt SCB) Färdigställda lägenheter i nybyggda hus (enligt SCB) Bostadsmarknadsläget i Skånes kommuner Antal kommuner Folkökning och bostadsbyggande i Skåne Antal bostäder År Brist Balans Överskott Påbörjade bostäder (SCB) Skånes folkökning (Region Skåne) 2005 År

6 Utvecklingen på bostadsmarknaden Boverkets indikatorer Boverket ger tre gånger om året ut Boverkets indikatorer, med syftet att sprida kunskaper som ger överblick inom områden som är av intresse för bostadsförsörjning, planering och byggande. Boverkets indikatorer går att prenumerera på men finns även på Boverkets hemsida, Här ges ett kort referat av den senaste upplagan av Boverkets indikatorer, med en kommenter av Hans-Åke Palmgren, analytiker vid Boverket som också är en av indikatorernas författare. Nationellt perspektiv I senaste numret av Boverkets indikatorer, som kom i oktober 2009, bedöms att antalet påbörjade bostäder 2010 kommer att öka med 25 % jämfört med Boverket skriver att bostadsbyggandet fortsatte att minska under första halvåret 2009, endast 8000 bostäder påbörjades i hela landet. Jämfört med genomsnittet minskade byggandet av bostadsrätter i flerbostadshus med 75 % under första halvåret Samma jämförelse för hyresrätter i flerbostadshus var en minskning med hälften. Byggandet av hyresrätter minskade redan innan finanskrisen, medan byggandet av bostadsrätter och äganderätter minskade kraftigt först under hösten Höga byggpriser i kombination med borttagna statliga stöd förklarar sannolikt utvecklingen för hyresrätterna, som kan få svårt att återhämta sig även på flera års sikt om inte byggpriserna sänks betydligt. Få studentbostäder byggs, Boverket skriver att fram till halvårsskiftet 2009 minskade byggloven för nybyggnad av studentbostäder till preliminärt 200 i årstakt (i hela landet). Byggandet av särskilda äldrebostäder låg på en jämnt låg nivå det stöd för byggande av äldrebostäder som infördes 2007 föreföll då ännu inte ha gett någon större effekt. Stormalmö När det gäller Stormalmö* kan man läsa att regionen utmärker sig genom att både byggstarterna för flerbostadshus och småhus har minskat avsevärt mycket mer än riksgenomsnittet (s. 12). Under första halvåret 2009 påbörjades byggandet av endast 350 bostäder i Stormalmö (inräknat nettotillskott genom ombyggnad). Boverket framhåller att regionen i synnerhet [utmärker sig] genom att det har påbörjats färre hyresrätter än bostadsrätter, antalet hyresrätter har minskat med 80 % (jämfört med riksgenomsnittet på minus 50 %). Boverket menar att det är svårt att bedöma vad som kommer att hända de närmsta åren, men de räknar med att bostadsbyggandet kommer att återhämta sig starkare i Stormalmö än i övriga landet men från en mycket låg nivå. Referens: Boverkets indikatorer oktober Boverkets indikatorer finns att ladda ner här: Boende/Analys-av-bostadsmarknaden/Indikatorerna/. Nästa nummer av indikatorerna kommer i slutet av mars. * Boverket har i sina indikatorer inte någon analys för Skåne i sin helhet. Stormalmö utgörs av de tolv kommunerna Burlöv, Eslöv, Höör, Kävlinge, Lomma, Lund, Malmö, Skurup, Staffanstorp, Svedala, Trelleborg, och Vellinge. Kommentar: Hans-Åke Palmgren analytiker, Boverket En stor utmaning för byggherrarna är att kunna sänka produktionspriserna för hyresrätten kraftigt om produktionen ska kunna återhämta sig. Boverket uppskattar att effekten på hyreskostnaden av de borttagna statliga stöden uppgår till mellan 20 och 25 procent till följd av de borttagna stöden vid en normal låneränta, allt annat lika. För att kompensera för detta fullt ut måste produktionspriserna sänkas med kr/kvm lägenhetsarea, givet en kalkylränta på 4,75 % och en avskrivning på 2 %. Om man sedan lägger till ökade produktionspriser för hyresrätten från år 2005 till år 2008 på i storleksordningen kronor/kvm så ser man vad det finns att bita i. I genomsnitt för riket var produktionspriserna för en ordinär hyresrätt drygt kronor per kvadratmeter lägenhetsarea år 2008, enligt SCB.

7 Skilda roller Olika aktörer har olika roller på bostadsmarknaden, det ligger i sakens natur. Vilka är de offentliga aktörerna på bostadsmarknaden i Skåne och vad har de för uppdrag? Nationella mål Regeringen skriver att Boendet är centralt för alla människor då den utgör en plattform för såväl den egna privata sfären som det sociala och yrkesmässiga livet. Det är viktigt att det finns valfrihet på bostadsmarknaderna som möter människors behov och önskemål om hur de vill bo. Regeringens mål för bostadsförsörjningen är att [m]änniskor ska ges goda förutsättningar att kunna etablera sig på bostadsmarknaderna i bostäder med rimliga/skäliga boendekostnader. En målsättning ska vara levande boendemiljöer som främjar integration i boendet. Lag (2000:1383) om kommunernas bostadsförsörjningsansvar Enligt Lag (2000:1383) om kommunernas bostadsförsörjningsansvar ska varje kommun planera bostadsförsörjningen i syfte att skapa förutsättningar för alla i kommunen att leva i goda bostäder och för att främja att ändamålsenliga åtgärder för bostadsförsörjningen förbereds och genomförs. Om Länsstyrelsens uppdrag står det i samma lag att den ska lämna kommunerna i länet råd, information och underlag för deras planering av bostadsförsörjningen. Regeringens mål för bostadsmarknader är: Väl fungerande bostadsmarknader med långsiktigt stabila regelverk samt med sunda och förutsägbara villkor för byggande, ägande och förvaltning av bostäder i alla upplåtelseformer är målsättningen. Bostäder med god kvalitet ska eftersträvas och konkurrens skall råda inom byggsektorn och bostadsmarknaderna. Utbudet ska styras av efterfrågan och bidra till en fungerande arbetsmarknad i alla delar av landet. Region Skånes uppdrag Den fysiska samhällsplaneringens regionala dimension och koppling till regional utveckling är en högaktuell fråga i Skåne. I förbundsordningen för dåvarande Regionförbundet Skåne formuleras uppdraget från de skånska kommunerna att regionförbundet skall verka för att samordna den översiktliga planeringen och regionala miljöfrågor Det regionala utvecklingsprogrammet för Skåne lyfter flera frågor med direkt koppling till ett arbete med en samsyn kring regional utveckling, fysisk planering och kommunernas översiktsplaner.

8 Tillbakablickar att sätta bostadsläget i ett tidsperspektiv Tiden mellan 1990 och 2007 I Boverkets rapport Bostadsmarknaden med slutsatser av Bostadsmarknadsenkäten 2008 finns kapitlet Förändringar av bostadsbeståndets fördelning på hustyper, ägarkategorier och upplåtelseformer Ett bra kapitel för den som vill sätta dagens analyser i ett längre tidsperspektiv. Bland annat konstateras att mellan 1990 och 2007 ökade befolkningen mer än bostadsbeståndet i de tre storstadsområdena, medan förhållandet var det omvända i övriga kommuner. Skåne I Regionalt utvecklingsprogram för Skåne finns en bilaga i vilken man blickar tillbaka över utvecklingen i Skåne , bl.a. med uppgifter om färdigställda lägenheter i nybyggda hus i Skåne Programmet är utgivet av Region Skåne och finns att beställa eller att ladda ner på hemsidan. När millenniet var ungt Boverket fick i början av 2000-talet ett regeringsuppdrag att se över planeringsförutsättningarna för bostadsförsörjningen i Skåne. Uppdraget redovisades i rapporten Bostadsmarknaden i Skåne - behov, strategier och utvecklingsmöjligheter (2002). I rapporten görs bedömningen att det för perioden finns ett årligt byggbehov av knappt bostäder. Rapporten går att beställa från Boverket. Bostadspolitik under 1900-talet Ovanstående tips på tillbakablickar handlar främst om bostadsläget under 2000-talets första decennium, om det faktiska beståndet och byggandet. Är du även intresserad av den svenska politiken för boende, planering och byggande; dess mål och medel, har Boverket gjort en översikt: Bostadspolitiken. Svensk politik för boende, planering och byggande under 130 år (2007). Finns att beställa eller ladda ner från

9 Olika faser i livet kräver olika typer av bostäder Under livets gång hinner vardag och sättet att leva i vardagen förändras flera gånger och med det skiftar de krav och önskemål man har på sin bostad. Ibland kan de nya behoven tillgodoses av att bostaden anpassas till den nya vardagen, ibland är det bättre att byta bostad. På denna sida ges tips för dig som vill läsa mer om förutsättningarna på bostadsmarknaden för unga, studenter och äldre. Boverket om studenters boende Från Boverket kom 2009 rapporten Student söker bostad. Studenters situation på bostadsmarknaden är en aktuell fråga - stora ungdomskullar och hög arbetslöshet har medverkat till att fler påbörjar högskolestudier. Studenter är generellt sett en ekonomiskt svag grupp och har svårt att konkurrera med andra grupper om de tillgängliga bostäderna på bostadsmarknaden skriver Boverket. Rapporten finns att beställa eller att ladda ner på deras hemsida är en webbplats som drivs av organisationen jagvillhabostad.nu som vill visa byggbranschen, bostadsaktörer och beslutsfattare den stora potential som finns i att rikta en del av nyproduktionen till unga. På webbplatsen kan man läsa om organisationens studier och projekt inriktade på att bygga billiga bostäder för unga. Äldreboendeutredningen Bostäder för en åldrande befolkning har seglat upp som en mycket aktuell fråga under senare år. Dels utgör en allt större andel av befolkningen äldre (55+), dels bor många kvar i sina villor längre upp i åldrarna. Men hur kommer morgondagens äldre att bo? Vilka önskemål och behov av olika typer av bostäder för äldre finns? Hur påverkar äldres valmöjligheter på bostadsmarknaden andra gruppers valmöjligheter? Kan nya boendeformer för äldre bidra till att frigöra bostäder på bostadsmarknaden? I december 2008 lade Äldreboendedelegationen fram sitt slutbetänkande Bo bra hela livet (SOU 2008:113). Utredningens syfte var att analysera och föreslå åtgärder för att stimulera utveckling av bostäder för personer med omfattande vårdbehov, men även för personer som i första hand behöver trygghet och gemenskap. I förslaget ingår bl a att kommunerna genom en ny lag får befogenhet att tillhandahålla särskilda trygghetsbostäder för äldre. För att detta ska ske föreslår delegationen införandet av investeringsstöd för särskilda boendeformer som ska omfatta trygghetsbostäder. Från den 26 november 2009 finns ett sådant investeringsstöd. Läs mer om Äldreboendedelegationen på se/sb/d/8088/a/73335 Läs mer om investeringsstöd för trygghetsbostäder och för äldrebostäder på

10 Brist och behov på bostadsmarknaden Brist och behov och efterfrågan vad menar vi med dessa välanvänd begrepp när vi använder dem om situationen på bostadsmarknaden? Bostadsbyggnadsbehov Bostadsbyggnadsbehov och bostadsbyggande i storstadsregionerna (2008) av Lena Borg, Hans Lind och Stellan Lundström. En rapport i vilken författarna, samtliga verksamma på Institutionen för fastigheter och byggande vid KTH, diskuterar innebörden av begreppen behov och brist på bostadsmarknaden ( vad menar vi och hur mäter vi? ). Det är en rapport i vilken författarna tar tydlig ställning för att fokus för diskussionen om dessa frågor inte bör ligga vid det långsiktiga bostadsbyggnadsbehovet utan vid akuta problem och dess lösningar och åtgärder som gör marknaden mer flexibel. Byggbehovsanalys Boverket gav 2007 ut rapporten Regional byggbehovsanalys en reslutatrapport. Huvudfrågan är Hur stort är det kvantitativa byggbehovet av nya bostäder i landets regioner och i riket som helhet fram till år 2020? och man för inledningsvis ett resonemang om vad som avses med efterfrågan och behov på bostadsmarknaden. ESS i Lund - effekter på regional utveckling Rapport från PriceWaterhouseCoopers (2009). I rapporten konstateras att en etablering av ESS i Lund innebär en ökad efterfrågan på ungefär 500 bostäder per år i Skåne fram till Frågan om vilka bostadsmarknader i regionen som kommer att påverkas mest är en öppen fråga: Om ESS leder till en ökad tillväxt i regionen om leder till ett ökat bostadsbyggande - var kommer detta att ske? Allt på Brunnshög eller jämt utspritt i regionen? Frågan är egentligen inte möjlig att svara på eftersom vi inte vet exkat var i regionen tillväxten sker eller hur boendepreferenser ser ut (s. 52). Detta är både viktiga och spännande frågor för Skåne! Frågan om var det ökande bostadsbyggandet kommer att ske är en fråga vi kan återkomma till vid Skåne byggers sista seminarium Var bygger vi vad? den 18 maj. Frågan om hur boendepreferenser ser ut för olika grupper i samhället och vilken typ av bostäder som kommer att behöva byggas för att möta den förväntade efterfrågan i och med ESS etablering står på dagordningen nu den 9 mars. Vad tycker du är viktigt att lyfta i en sådan diskussion? Rapporten kan beställas från Region Skåne eller laddas ner på deras hemsida:

11 Utblickar Skåne och omvärlden Att ta sig tid till att lyfta blicken och se utanför Sveriges gränser är viktigt. Vår utveckling är tätt sammankopplad med våra grannars, vilket är extra tydligt i Skåne där kontakterna med Danmark är täta. Utblickar ger också inspiration - att läsa om hur aktörer på andra orter arbetar med liknande frågor kan sätta gamla problem i nytt ljus och ge idéer till nya lösningar. Bostadsläget i Öresundsregionen Öresundsregionen utgör sedan Öresundsbrons öppnande en allt mer integrerad bostadsmarknad, men kunskapsutbytet mellan bostadsmarknadens aktörer på respektive sida har varit litet. Det har försvårat arbetet med att planera för en väl fungerande bostadsmarknad i Öresund. För att råda bot på detta startade Länsstyrelsen i samarbete med Tillväxtverket (tidigare Nutek) projektet Bostadsläget i Öresundsregionen i september Den 9 september 2009 avslutades projektet med ett seminarium, då även slutrapporten publicerades. Rapporten kan beställas från Länsstyrelsen eller laddas ner från hemsidan. ÖRIB och IBU I ÖRIB-projektet, som startade 2005, analyserades och skissades långsiktiga framtidsbilder vad gäller infrastruktur- och stadsutveckling i Öresundsregionen, som ett första steg på vägen att utforma gemensamma strategier och visioner i regionen. Det är ett samarbete mellan svenska och danska offentliga aktörer, framförallt kommuner. I två slutrapporter har man gjort scenarier för utvecklingen, i den ena med sikte på år 2025, i den andra på år De finns att ladda ner på IBUs hemsida, IBU är en fortsättning på ÖRIB och verkar för att skapa fysiska förutsättningar för integration och tillgänglighet i Öresundsregionen. Läs mer om projektet på Finanskrisen och bostadsmarknaden i Norden Boverket belyser i rapporten Finanaskrisen och bostadsmarknaden i Norden utvecklingen på bostadsmarknaderna i de nordiska länderna under de senaste åren, då högkonjunktur förbyttes i recession och finanskris. Ugiven i september 2009, finns att ladda ner som pdf på Strategier i Europa Malmö stads arbete med att utreda hur staden kan bidra till ett ökat bostadsbyggande tagit fram en rapport som samlar information om vad olika kommuner i EU har för strategier för ett ökat bostadsbyggande. Ökat bostadsbyggande i Malmö - en analys av olika insatser från kommuner runt om i EU (2009).

12 Om projektet Skåne bygger I en överväldigande majoritet av Skånes, 25 av 33, råder bostadsbrist. Samtidigt byggs det färre bostäder i regionen än på mycket länge. Det är inte en hållbar utveckling. I projektet Skåne bygger tycker vi att det är dags att bli konkreta och ställer oss frågan: Hur kan vi som aktörer på bostadsmarknaden i Skåne tillsammans skapa förutsättningar för ett ökat bostadsbyggande? Mötesplatsen i projektet är en serie om tre seminarier under våren mars Vem bygger vi för?, 13 april Vad kostar?, 18 maj Var bygger vi vad? För att ge deltagarna en gemensam ingång i diskussionerna vid seminarierna distribueras ett faktaunderlag innan varje seminarium. Det ska ge en överblick av insatser och utredningar gjorda på det aktuella temat under tvåtusentalets första decennium och en nulägesbeskrivning av bostadsläget. Skåne bygger drivs av Länsstyrelsen i Skåne län i samarbete med följande aktörer: Kontakt Projektledare Cecilia von Schéele cecilia.von.scheele@lansstyrelsen.se projektets webbplats: