SVENSKT I RYSSLAND. UNGA VILL BO KOLLEKTIVT Nya regler kan göra drömmen möjlig. DAGS FÖR EN AKTIV STADSPOLITIK #åsikten: Charlotta Mellander

Transkript

1 Medlemsoch branschtidningen för Fastighetsägarna Nr 1 februari 2014 Pris: 60 kronor DAGS FÖR EN AKTIV STADSPOLITIK #åsikten: Charlotta Mellander Roman och Olga Makogonov äger svenskbyggda lägenheter i S:t Petersburg. TEMA ENERGI & KLIMATSKAL Ny metod löser både isolering och ventilation UNGA VILL BO KOLLEKTIVT Nya regler kan göra drömmen möjlig SVENSKT I RYSSLAND BLOMSTRANDE MARKNAD MED MÅNGA RISKER

2 Vi Värmer Varandra med fjärrvärme Till allas vår gemensamma värmepanna bidrar vi alla med bränslet. Fjärrvärmen värmer oss med det det vi slänger, med sådant som ingen vill ha. Till exempel skogsrester. Istället för att använda våra sinande resurser tar vi på det här sättet vara på energin i det som annars bara skulle gå till spillo. Och eftersom rörsystemet redan är på plats runt om i landet, kan vi löpande gå över till nya smartare bränslen närhelst de dyker upp. Se om du också kan få fjärrvärme på fjarrvarme.se.

3 Nästan perfekt Ägget är en välventilerad bostad med allt-i-ett-lösning. Smart förpackat och perfekt anpassat. Syre, som är det enda som måste tillföras, förs in i ägget genom diffusion via små, små kanaler. De ämnen som behöver ventileras ut koldioxid och vattenånga förs ut på samma sätt. WISE Apartment Solution är ännu smartare. Systemet reglerar ventilationen i inte bara en enda lägenhet, utan i alla enskilda lägenheter i hela fastigheten! Dessutom återvinns värmeenergin på vägen. Behovsstyrt och energisnålt. WISE Apartment Solution är en lösning för både nybyggnation och ROT. De snabbinstallerade komponenterna, från luftdon till kanalinklädnader, gör det möjligt för en ensam installatör att hantera installationen. Renoveringsprojektet blir på så sätt betydligt mer lättplanerat och effektivt. Dessutom minimeras omaket för de boende då renovering kan ske utan utflyttning, vilket i sin tur innebär avsevärda besparingar för fastighetsägaren. Äggstremt smart tycker vi.

4 AVANCERAD STYRMODUL FÖR NIBE LUFT/VATTEN-VÄRMEPUMPAR. NIBE SMO 40 är en intelligent styrmodul som kan hantera upp till åtta NIBE luft/vatten-värmepumpar, varmvatten- beredare och en extern tillsats som tillsammans bildar en komplett anläggning. Externa styrmöjligheter, SMS, Modbus, Uplink. Hanterar flera tillbehör, Pool, ECS, Sol. Varvtalsstyrning av cirkulationspumpar. Effektvakt ingår. Enkel installation. Ger optimerad styrning av klimatanläggningen där en eller flera värmepumpar är installerade. Tydlig visning av värmepumpens och värmesystemets väsentliga temperaturer. NIBE Uplink i kombination med Internet ger en snabb överblick samt aktuell status på anläggning och komfort i bostaden oavsett användarens vistelseort. PRESTANDA I TOPPKLASS. NIBE F2300 vår nordiska värsting. Luft/vatten-värmepumpen som är speciellt framtagen för vårt kalla klimat och med en effektiv scrollkompressor arbetar den ner till hela -25 C. Den har fått ett inbyggt kondensvattentråg som förhindrar isbildning, vilket ger ett säkert värmesystem som fungerar året om. NIBE F2300 finns i både 14 och 20 kw som tillsammans med olika inomhusmoduler, samt tillbehör, ger optimal effekt. Till exempel finns möjlighet att sammankoppla åtta stycken F2300 som ger en total effekt på 160 kw, vilket gör det möjligt att värma större byggnader. NIBE F2300 är en högpresterande värmeanläggning som -25 C BBR 3 års garanti sänker energikostnaden upp till 75%. Dessutom är den nästan helt ljudlös. Läs mer på internet NIBE Energy Systems Box 14, Markaryd Tel

5 Årgång Denna utgåva är presslagd den 18 februari FOTO: BÖRGE NILSSON PÅ OMSLAGET: Paret Makogonov uppskattar svenskt i S:t Petersburg. Se sidan 18 NR 2 MARS 2014 FOTO: NATHAN GROSSMAN 32 8 FOTO: FLIP-FLOP INTERACTIVE VILL LEVA TILLSAMMANS Dagens bostadsutbud matchar inte studenters önskemål. 50 FOTO: MAURO RONGINONE BRÖDER MED DRÖMMAR Om det är någon som skulle våga säga till mig att lägga ner en idé så är det Gustaf. Då vet jag att det kommer från hjärtat och att han vill mitt bästa. Christian Hermelin, vd på Fabege, kan kanske tacka storebror Gustaf Hermelin, vd på Catena, för att han hamnade i branschen. Nu arbetar de på olika håll men drömmer om ett gemensamt bolag. 6 Ledare: Effektivisering uppnås inte med symbolhandlingar 18 Möt svenskarna som satsar på den ryska marknaden 51 Framtida utmaningar i Erikslund Shopping Center TEMA: ENERGI OCH KLIMATSKAL Smart att dra ventilation på fasaden menar Björn Schenholm Ristborg. Avdelningar Nyheter 8 Barometern: Halmstad 26 Affären 29 Krönika: Tomas Ernhagen 30 Bakom fasaden 32 Fall i rätten 38 Design/Arkitektur 39 Tema: Energi och klimatskal 47 Fråga Fastighetsägarna 59 Fråga Almega 61 Nytt från din förening 62 Ett strålande erbjudande men det funkar inte TA TRE BETALA FÖR 2 Inget triggar lika effektivt surgubben i mig. Jag vill ha en chokladbit, inte tre. Köper jag en känner jag mig blåst. Säkert nåt marknadssnille som räknat på det här. Men på snåla surgubbar funkar det inte. Samma sak när jag försöker fixa bredbandslösning till min egen bostadsrättsförening. Köper ni kollektivt kan ni få bra pris, säger den stora telekomoperatören. Jo, men nu jag vill bara ha en riktigt fet bredbandslina och min granne enbart ett stort tv-utbud. Du hittar våra erbjudanden på vår hemsida Kanske inte så konstigt att mindre än hälften av alla som har ett fiberuttag väljer att abonnera på några tjänster, vilket branschorganisationen FTTH (Fiber till hemmet) nyligen konstaterade. Nog gnällt! På den ryska fastighetsmarknaden, som du får stifta närmare bekantskap med på sidorna 18 24, skulle nog detta räknas som ett hyfsat marginellt problem. Erik Hörnkvist redaktionschef erik.hornkvist@fastighetstidningen.se FASTIGHETSTIDNINGEN NR 2 MARS

6 Ledare Yogesh Kumar Ökad energieffektivisering med slopat krav på individuell mätning E ETT TYDLIGT KVITTO på att energiminister Anna-Karin Hatt tagit intryck av våra och den samlade fastighetsbranschens argument och förstått att energieffektivisering inte uppnås genom symbolhandlingar utan reell effekt. Så kan man sammanfatta innehållet i den remiss som näringsdepartementet i början av februari skickade till lagrådet. Regeringen backar nu från sitt tidigare krav på att utrustning för individuell mätning och debitering av värme, kyla och varmvatten ska installeras vid ombyggnad eller nybyggnad av fastigheter. Det ursprungliga kravet var en del i näringsdepartementets strategi för att uppfylla kraven i EU:s energieffektiviseringsdirektiv, som byggde på en misstolkning av direktivets innehåll. I direktivet finns inget krav på att utrustning ska installeras vid all ombyggnation och nybyggnation. I själva verket säger direktivet att utrustning endast ska installeras om det är kostnadseffektivt och tekniskt möjligt. Kostnadseffektiva energieffektiviseringsåtgärder är helt centrala för arbetet med att nå EU:s gemensamma mål om 20 procent minskad energi användning till I MIN ROLL som miljöchef är jag naturligtvis angelägen om att bidra till ökad energieffektivisering och minskad miljöpåverkan. Men det ska ske genom verkningsfulla åtgärder som har potential och är effektiva för att få ned energianvändningen. Och dit hör inte obligatoriska krav på individuell mätning och debitering med de energisystem som vi har byggt upp i Sverige. Skälet till att vi så starkt avvisat alla krav på obligatorisk mätning och debitering är att det redan prövats och att resultatet är långt ifrån så bra som förespråkarna vill hävda. Enbart kostnaderna för att installera den utrustning som krävs för att kunna mäta energianvändningen av värme, varmvatten och kyla uppgår till 25 miljarder kronor. Då har inte kostnader för administration, underhåll och utbyte räknats med. Det är kostnader som är mycket svåra att räkna hem i form av minskad energianvändning. Förutom stora kostnader för fastighetsägarna utan påvisbara energibesparingar skulle kravet tränga undan andra energieffektiviseringsåtgärder med mycket större energibesparingspotential. Men det kanske starkaste argumentet mot individuell mätning är att det är svårt för en enskild hyresgäst att påverka energiåtgången för uppvärmning eller avkylning, eftersom mängden förbrukad energi beror på faktorer som ligger utanför dennes kontroll. BYGGNADSSÄTT, läge i huset och grannarnas beteende har alla inverkan på energiåtgången. En minskning av värmeåtgången i en lägenhet kan leda till att en annan skruvar upp och att energiförbrukningen blir lika hög eller till och med ökar. Individuell mätning blir därför ett mycket trubbigt instrument för att minska energianvändningen. Om vi önskar påverka människors beteende föredrar jag information framför kontroller. Regeringen har med sitt förslag visat att de förstår vilka åtgärder som bidrar till energieffektivisering. Nu väntar riksdagsbehandling och även näringsutskottet måste visa samma prov på insikt. Då kan vi som verkar i branschen lägga fokus på åtgärder som har verklig effekt på energianvändningen och som effektivt kan bidra till att vi uppnår både våra nationella och de gemensamma energi- och miljömålen på EU-nivå. YOGESH KUMAR MILJÖCHEF FASTIGHETSÄGARNA SVERIGE OM VI ÖNSKAR PÅVERKA MÄNNISKORS BETEENDE FÖREDRAR JAG INFORMATION FRAMFÖR KONTROLLER. YOGESH LISTAR: 1 JAG HOPPAS att regeringens förslag om individuell mätning och debitering av energi möter gehör i riksdagen. 2 JAG HOPPAS att våra medlemmars engagemang för kostnadseffektiva energieffektiviseringsåtgärder ökar för att nå energi- och miljömålen. 3 JAG HOPPAS få ordning i vår lägenhet efter flytten. 6 FASTIGHETSTIDNINGEN NR 2 MARS 2014

7 Fastighetsägarna i fokus Redaktör: Victoria Gillberg, victoria.gillberg@fastighetstidningen.se FÖLJ OSS! TWITTRAT Jan 29 Efter att ha kal lat Bo kris kommittén kamporganisation är det väl fritt fram att benämna Sabos tidning Bofast ett kampanjorgan #bopol Martin Jan 30 Hanna Claesson, miljöchef på Wihlborgs fastigheter säger att hyresgäster önskar dela på exempelvis bilar #bilpool #elstolpeigarage Sara Jan 28 Staten ska inte avgöra om vi ska ha dubbelsäng, bubbelsäng eller enkelsäng Boverket chefsjurist. Niklas Feb 7 Märkligt att två branschorganisationer vill förbjuda teknisk lösning. Boverket gör rätt som förtydligar funktion. #bbr #kolfilterfläkt Rikard Feb 6 Att LO fortfarande kryper för S känns daterat. Är det inte uppenbart att bägge förlorar på detta? Tomas Följ Fastighetstidningen på Facebook och Twitter och håll dig uppdaterad med de senaste nyheterna från branschen, de mest debatterade ämnena och möt fastighetsägare och politiker. Passa också på att prenumerera på vårt nyhetsbrev. Det krävs blocköverskridande överenskommelser DEN 22 JANUARI genomförde Bokriskommittén sitt första seminarium med Assar Lindbeck och Per Anders Bergendahl som två första talare, som gav sin syn på hur man kan lösa bostadsbristen. Assar Lindbeck menade att det inte går att avreglera hyresmarknaden mot oppositionens protester. Det kommer definitivt att fordras blocköverskridande överenskommelser. På frågan om hur en omreglering av marknaden ska se ut svarade Assar Lindbeck att det egentligen finns fyra metoder för hur man skulle kunna gå tillväga: En metod är att sätta ett tak för hur mycket hyran kan höjas varje år. En annan är att släppa hyrorna enbart på nyproduktionen. En tredje metod är att släppa hyrorna fria vid nya kontrakt och en fjärde är att imitera strukturen från bostadsrättsmarknaden och höja hyrorna i centrala lägen och hålla dem billigare i mer perifera områden. Per Anders Bergendahl framhöll den tyska bostadsmarkanden som ett gott exempel med sitt stora Det är mycket bra besökssiffror och jag vill tacka alla medlemmar som hälsade på i vår monter. Det visar att mässan fungerar som en mötesplats. Efterlängtad lista för gränsdragning snart här Från och med den 1 mars kommer det finnas en standardiserad gränsdragningslista för lokalhyreskontrakt som tydliggör ansvarsfördelning kring underhåll och utbyte. Det här är en väldigt efterlängtad produkt som kommer att spara tid för både hyresgäster och fastighetsägare, säger Line Zandén, fastighetsjurist på Fastighetsägarna Sverige, som arbetat med att ta fram avtalet. Produkten har tagits fram av Fastighetsägarna tillsammans med Svensk Handel och Visita. och varierade utbud och starka konsumentskydd och menade att istället för att reglera bör man bygga. Han vill inleda en reform av hyresmarknaden där fokus ligger på att skapa ett fungerande prissättningssystem genom att införa fri hyressättning i nya kontrakt och möjlighet till hyreskontrakt med kallhyra. Dagarna innan hade Bokriskommittén även presenterat sin vision. Mer om den kan du läsa på Assar Lindbeck, Klas Eklund och Per Anders Bergendahl. Stefan Lindvall, vd på Fastighetsägarna Syd om Fastighetsmässan Öresund. Dystert klimat för fastighetsföretag Hur står det egentligen till med företagarklimatet för fastighetsägare? Dessvärre tämligen dystert, enligt en ny undersökning från Fastighetsägarna GFR, som visar att index nått botten sedan mätningarna startade år I årets undersökning är det tydligt att allt färre ser dagens hyresnivåer som tillväxtskapande. Detta är sannolikt en naturlig följd av den på många orter svaga hyresutvecklingen under 2013, menar David Björnberg, utredare på Fastighetsägarna GFR. Sedan tidigare har en rad oberoende utredningar fastslagit att bruksvärdessystemet skapar bostadsbrist. Att så få fastig hetsföretag ser hyresnivåerna som en tillväxtmöjlighet är ytterligare en indikation på att dagens hyressättningssystem behöver ses över, säger han. Sammanlagt har företag medverkat i undersökningen. FASTIGHETSTIDNINGEN NR 2 MARS

8 Lämnar marken fri. Sollentuna kommun ser flera för delar med linbanealternativet. SOLLENTUNA KOMMUN/DINELL JOHANSSON Nyheter Högtflygande planer kan bli verklighet i ny stadsdel EN LINBANA från den nya stadsdelen Väsjön till Häggviks pendeltågsstation. Det kan bli verklighet om Sollentuna kommuns planer realiseras. Kort restid får resenärerna och betydligt billigare att bygga än andra alternativ. Dessutom är det en lösning som tar lite mark i anspråk. Tyst och rent är det också, anser kommunen anmälningar om inbrott i källare och vind gjordes under första halvåret 2013 i Stockholms län. Bara fyra fall ledde till åtal. I DN medger polisen att det är en oprioriterad brottskategori. Kollektiva lösninga Fastighetsbolag kartlade anställdas via gps Nya regler för ungdoms- och stude DATAINSPEKTIONEN UNDERSÖKER nu ett fastighetsbolag i Malmö som under sju år sparat uppgifter om fastighetsskötarnas rörelsemönster skriver ComputerSweden. Bolaget har använt ett gps-system i sina bilar för att kunna lämna uppgifter till Skatteverket om de anställdas körda mil i tjänst. Men nu visar det sig att informationen har använts till mer än så, bland annat för att se om de anställda använt bilarna på otillåtet sätt. Nicolas Hornewall, student på Hyper Island, inte motsätter sig. Han och flera andra studenter från skolan fick spendera tre dagar i Alm Equitys tomma fastighet på Telefonplan i Stockholm för att arbeta fram hur de skulle vilja att deras dröm boende såg ut och vilka lösningar som kunde fungera i fastigheten. Vi kom på ganska snabbt att vi vill att boendet skulle ha något kollektivt inslag. Att man tillsammans kunde komma med olika förslag, som en restaurang på taket. Ett slags kollektiv som krävde stora tomma ytor, säger Nicolas Hornewall, som studerar e-commerce Business. En egen valuta i fastigheten, gemensamma tomma ytor och snabbt internet. Studenter på Hyper Island bjöds in att komma med nya idéer till ungdomsbostäder i Alm Equitys fastighet på Telefonplan. Samtidigt öppnar Boverkets senaste förslag för student- och ungdomslägen heter upp för nya lösningar. Bidrag för fler lägenheter till behövande I HELSINGBORG ÖVERVÄGS ett förslag att ge stimulans till privata fastighetsägare som lämnar hyresrätter till det bostadssociala programmet. Vi måste pröva alla vägar, säger Samuel Lilja (M), ordförande i kommunala Kärnfastigheter, till Helsingborgs Dagblad. En lägenhet på 16 kvadratmeter och gemensamma utrymmen i fastigheten. Det kan bli verklighet om Boverkets senaste förslag rörande student- och ungdoms lägenheter blir verklighet. En lösning som AGENDAN 24 JANUARI Klövern tecknar preliminärt avtal om förvärv av Globen City av The Carlyle Group kvadratmeter är den totala ytan på fastig heterna i Globen City JANUARI Regeringen föreslår i en lagrådsremiss nya regler för uthyrning av bostadsrätter. Förslaget innebär bland annat att bostadsrättsföreningen ges rätt att ta ut en avgift av bostadsrättshavare som hyr ut sin lägenhet i andra hand JANUARI Få kommunala bostadsbolag ger olaglig vinstutdelning. Det visar en ny publikation från Boverket som granskat tolv kommunala bostadsbolag FEBRUARI Wallenstam tilldelades priset Kundkristallen i kategorin största lyft inom serviceindex, ett pris där privata och kommunala fastighetsbolag tävlar i service och kvalitet FEBRUARI Energimyndigheten har beslutat om 2,5 miljoner kronor till fem projekt som ska tillföra ny kunskap kring installation och användning av solceller i bebyggelsen JANUARI 8 FASTIGHETSTIDNINGEN NR 2 MARS 2014

9 Nicolas Hornevall, Jessica Roos, Martina Andersson, Danijel Kostic och Jesper Aubin diskuterar sig fram till sin vision av det perfekta boendet. FOTO: MAURO RONGIONE Alm Equitys fastighet The Brick på Telefonplan i Stockholm ska bli ungdomslägenheter. Förslag på regeländringar för fler bostäder åt unga Mindre boarea och större gemensamma utrymmen genom ändrade bostadsutformningskrav. Mark tillgängliggörs genom nya allmänna råd om buller utomhus. Ekonomiska möjligheter för byggherrar som uppför byggnader under tidsbegränsade bygglov förbättras. Processen att flytta enstaka enkla byggnader förenklas och kortas. Tekniska egenskapskrav förtydligas, får sänkt kravnivå eller tas bort helt. Källa: Boverket r hett bland unga ntlägenheter kan göra det möjligt Det var fler än Nicolas Hornewall som hade tankar på ett mer socialt boende där de boende interagerar mer. Studenternas åsikter på Hyper Island stämmer också väl överens med en ny studie som gjorts, där var sjätte ung stockholmare inte tycker att dagens boendelösningar är anpassade efter deras behov och önskemål. Studien genomfördes på uppdrag av NCC, Swedbank och Fastighetsägarna Stockholm. De som deltog var mellan 18 och 25 år. För dem är det viktigt med närhet till kollektivtrafik och kort väg till skola och arbete. 45 procent av de tillfrågade kan tänka sig att bo på 25 kvadratmeter eller mindre. Gemensamma utrymmen där de boende kan umgås efterfrågas av hela 38 procent av Stockholms unga. Christopher-Robin Eklund, programansvarig på Hyper Island tyckte sig se en trend där flera studenter hade idéer kring kollektivt utnyttjande av ytor vars användningsområde inte var förutbestämt. Han tycker att Alm Equity gjort helt rätt som valt att involvera studenterna. Jag hoppas att fler börjar arbeta så här. De gör helt rätt i att fråga användaren direkt vad den vill ha. Det var väldigt spännande att vara i fastigheten för att kunna visualisera, även om det var rätt kallt och vi saknade internet till att börja med. KYLAN BERODDE INTE på vintern utan på att kontorsfastigheten, The Brick som den kallas, har stått tom. Alm Equity hade inte planer på att bygga om fastigheten till ungdomsbostäder utan det är en idé som växt fram och när det var dags att planera ville de involvera dem som i framtiden kommer att bo i fastigheten. Joakim Alm, vd på Alm Equity, förvånades över att så många var villiga att bo tillsammans och dela på ytor och nu tittar de på hur idéerna kan införlivas i ombyggnaden av fastigheten. Ja, vi ska försöka realisera idéerna i största möjliga utsträckning. Vi tittar till exempel på att skapa gemensamma ytor för umgänge, en bilpool och eventuellt en app, säger Joakim Alm. VICTORIA GILLBERG 13 FEBRUARI Regeringen överlämnar en lagrådsremiss om reglerat tillträde till fjärrvärmenäten. 14 FEBRUARI Styrelsen har utsett ny vd på Sveafastigheter. Johan Tengelin tillträder posten efter tio år på GE där han varit vd sedan 2010 för den nordiska verksamheten. 27 FEBRUARI Arkitekttävlingen för tillbyggnad av Liljevalchs konsthall i Stockholm avgörs. I finalen är fem arkitektkontor. 28 FEBRUARI Svenska bostadsutvecklaren Index International startar bygget av sin sjätte hyresfastighet i Florida. 25 MARS Spotify för bilar nu slår bildelning igenom på bred front. Fastighetsägarfrukost i Stockholm om den växande trenden med bilpooler FEBRUARI MARS FASTIGHETSTIDNINGEN NR 2 MARS

10 Förslag till grottbostäder i Solna. Bo som en urinvånare långt inne i berget Moderna grottbostäder inuti klipporna. Än så länge bara en vision, men fastighetsutvecklaren Alf Fredell har flera gånger försökt köpa loss mark av Solna kommun för att kunna genomföra sina planer på Jungfrudansens höjder. Vårt diskreta sätt att blåsa i visselpipan var en artikel i Balans om detta i oktober. Dan Brännström, generalsekreterare i revisorernas branschorganisation FAR, berättar för SvD att nyheten om progressiv avskrivning, som skrämde slag på nybildade bostadsrättsföreningar, var ute redan förra året. ARKITEKT SAR DANIEL AEBEYO Webbundersökning Stöd och subventioner till byggande av Läsarna har sagt sitt. Vägen till minskad bostadsbrist är stöd och subventioner till byggande av hyreshus. Det är i alla fall ställningen just nu i vår webbenkät. I förra numret av Fastighetstidningen rangordnade tio av branschens företrädare vilken politisk åtgärd som i deras tycke var den enskilt viktigaste att satsa på för att få bukt med bostadsbristen i Sverige. Alternativet Inför en hyressättning som bättre speglar efterfrågan blev då majoritetens förstahandsval. Därefter har läsarna fått säga sitt i en webbenkät på Läsarna är inte lika övertygade om att en ny hyressättningsmodell är den mest effektiva vägen till fler bostäder. Istället är det stöd och subventioner till byggande av hyreshus som är de flestas första val. Så här ser ställningen ut just nu. Du kan fortfarande påverka utgången. Gör ditt val på MARIA LUNDMARK 22 poäng 14 poäng 16 poäng Låg elanvändning i Sverige under 2013 ÅR 2013 BLEV ett år med låg användning av el i framförallt industrin. Vindkraften slog nytt produktionsrekord och nettoexporten av el blev den tredje största någonsin. Det visar statistik från Energimyndigheten. Den totala användningen av el, inklusive förluster vid överföring, var 139 TWh. Nytt produktionsrekord för vindkraften igen. Ett steg mot ökad fjärrvärmekonkurrens DET SKA BLI lättare för nya aktörer att ansluta sig till fjärrvärmenäten. Det är syftet med regeringens lagförslag om reglerat tillträde. Regeländringarna ska förenkla när exempelvis industrin vill leverera spillvärme. Även om det är långt kvar till verklig konkurrens välkomnar Fastighetsägarna att ett första steg tagits. Det är viktigt att potentiella konkurrenter får rättvisa förutsättningar att konkurrera. Det kommer att gynna både kunder och miljö, säger Per Forsling, energiexpert på Fastighetsägarna. Vart tredje tillväxtföretag drabbas av bostadsbristen NÄSTAN EN TREDJEDEL av de snabbast växande företagen med 5 99 anställda i Stockholm har någon gång drabbats av svårigheter att rekrytera på grund av bostadsbristen. Det skriver Stockholms Handelskammare i en rapport. Nr 1/2014 av Fastighetstidningen Kravet på obligatorisk individuell mätning och debitering av värme slopas. Näringsdepartementet har omarbetat sitt förslag på hur EU:s energieffektiviseringsdirektiv ska genomföras. Fastighetsägarna och andra branschorganisationer drar nu en lättnadens suck. Det är bra att regeringen nu lyssnat på den samlade kritiken och gör det som vi länge har kämpat för. Fastighetsägarna har tillsammans med andra organisationer arbetat med att lyfta fram de nackdelar det kan innebära med krav på individuell mätning och debitering av värme, tappvarmvatten och kyla på lägenhetsnivå, säger Yogesh Kumar, miljöchef Fastighetsägarna Sverige. I EN LAGRÅDSREMISS FRAMGÅR det tydligt att det är de kostnadseffektiva åtgärderna som ska prioriteras. Ett obligatoriskt krav på individuell mätning är alltså inte det. 22 INFÖR EN HYRESSÄTTNING SOM BÄTTRE SPEGLAR EFTERFRÅGAN. ÄNDRA FLYTTSKATTEN/ HÖJ UPPSKOVSBELOPPET FÖR ATT ÖKA INCITAMENTEN ATT SÄLJA SIN BOSTAD. Slopat krav på individuell mätning Undersökningar har visat på att individuell mätning av värme faktiskt inte sparar energi och att en stor del av fastighetsägarens incitament att vidta energibesparande åtgärder försvinner. Yogesh Kumar Däremot kan större fastighetsföretag komma att beröras av förslaget om obligatorisk energikartläggning för stora företag. Denna ska genomföras vart fjärde år och innehålla förslag på kostnadseffektiva åtgärder. Vi kommer att titta närmare på detta och lyfta fram våra åsikter. Bland annat borde det samordnas med den obligatoriska energideklarationen, säger Yogesh Kumar. Det övergripande syftet med direktivet är att säkerställa att det energieffektiviseringsmål om 20 procent till år 2020 som medlemsstaterna i EU beslutat om ska kunna uppfyllas. ERIK HÖRNKVIST INFÖR HÅRDARE KRAV PÅ ATT BYGGEN SKA KOMMA IGÅNG NÄR BOLAG FÅR MARKANVISNINGAR. B 10 FASTIGHETSTIDNINGEN NR 2 MARS 2014

11 så här röstade läsarna hyresfastigheter mest efterfrågat Att avskaffa kommunernas möjlighet att ställa särkrav på nybyggda fastigheter var inte en högt prioriterad lösning bland våra läsare. 20 poäng 17 poäng Majoriteten av dem som deltog i enkäten valde att ge stöd och subventioner till byggande av hyreshus som första steg till en minskad bostadsbrist. 25 poäng När ekonomiska krisen lättar då ökar skilsmässorna ANTALET SKILSMÄSSOR steg med 20 procent i Danmark 2013, jämfört med En förklaring är att den ekonomiska krisen har lättat, skriver Göteborgsposten. Många har kommit ur krisen och fått bättre ekonomi, och då har de fått råd att ge upp äktenskapet. En annan grupp har förgäves försökt få familjen att fungera under krisåren och nu har de valt att ge upp, säger Mette Haulund, skilsmässocoach, till P4 Bornholm. Shejken vill bygga på Stureplanskvarter FÖR SJU ÅR SEDAN köpte fastighetsbolaget Abu Dhabi Investment Authority (ADIA) Sturegallerian. Men nu finns nya planer på gallerian och hela kvarteret Sperlings Backe. 9 poäng 8 poäng EGRÄNSA MÖJLIGHETEN ATT ÖVERKLAGA PLAN- OCH BYGGÄRENDEN. INFÖR AVDRAGBAR MOMS FÖR HYRES- INTÄKTER I BOSTADSBOLAG. 3 poäng AVSKAFFA KOMMUNERNAS RÄTT ATT STÄLLA SÄRKRAV PÅ NYBYGGDA FASTIGHETER. TVINGA KOMMUNERNA ATT UPPLÅTA MER MARK. 1 poäng GÖR DET MER FÖRMÅNLIGT FÖR ENSKILDA ATT HYRA UT ÄGD BOSTAD. GE STÖD OCH SUBVENTIONER TILL BYGGANDE AV HYRESHUS. INFÖR BOSPARANDE FÖR UNGDOMAR UTAN SKATT PÅ RÄNTAN. Het debatt kring avskrivningsregler På Studio Atrium Ljungberg ska framtidens arbetsplats debatteras och utvecklas. Dags att låta öronen styra kontorsdesignen PRODUKTIVITETEN KAN MINSKA med över 60 procent i ett öppet kontorslandskap. Men på Studio Atrium Ljungberg gav Julian Treasure, en av världens främsta ljudexperter, goda råd. Blunda och lyssna medvetet. Fråga dig själv om ljudet i rummet hjälper aktiviteterna, teamen och individerna som finns i miljön. Det är dags att låta öronen bestämma kontorsdesignen. Under februari ledde en striktare tolkning av avskrivningsregler till upprörda röster. Frågan handlade om progressiv avskrivning inte skulle vara tillåtet för bostadsrättsföreningar. Nu föreslår FAR att de undantas från de nya redovisningsreglerna. FASTIGHETSTIDNINGEN NR 1 FEBRUARI 2014 FASTIGHETSTIDNINGEN NR 1 FEBRUARI 2014 Frågan om vilka avskrivningsregler som ska gälla för fastigheter i bostadsrättsföreningar har väckt stor uppmärksamhet. På grund av osäkerheten föreslår FAR att Bokföringsnämnden tar fram en långsiktig lösning för bostadsrättsföreningar. Det är angeläget att Bokföringsnämnden nu processar fram en långsiktig lösning för redovisning i bostadsrättsföreningar. Med tanke på den betydelse denna redovisningsfråga har bör processen ske i nära dialog med olika intressenter, säger Dan Brännström, generalsekreterare i FAR. Ulla Werkell, skattejurist på Fastighetsägarna Sverige, välkomnar FAR:s uttalande samtidigt som hon menar att en linjär avskrivning är att föredra i de flesta fall. Det är viktigt att hitta en långsiktig och hållbar redovisningsmodell för bostadsrättsföreningar för att undvika osäkerhet. Därför är det positivt att FAR uppmanar Bokföringsnämnden att ta upp frågan, säger Ulla Werkell. DET VAR VID årsskiftet den striktare tolkningen av redovisningsreglerna infördes och därmed var det inte möjligt att göra så kallade progressiva avskrivningar där ägarna av en fastighet, ofta en bostadsrättsförening, skriver ner med låga värden under många år fram till att en totalrenovering måste göras. Längre avskrivningstider än 100 år får inte heller användas. Idag finns det exempel på föreningar som har avskrivningstider på upp till år för att pressa ner avgifterna och höja värdet på lägenheterna. VICTORIA GILLBERG 23 1,2 miljarder kronor är boendekostnaden för hemlösa i Malmö sedan Källa: Metro SSU vill införa hyresbonus till fastighetsägare EN NY HYRESBONUS och kommunala hyresgarantier kan uppmuntra fastighetsägare att hyra ut lägenheter till personer med svag ekonomi. Det tror Gabriel Wikström, förbundsordförande i SSU. Värdar som hyr ut till dem ska få en bonus mot att de sänker hyran i motsvarande grad. Martin Lindvall, näringspolitisk chef på Fastighetsägarna Sverige, konstaterar att förslaget bygger på samma princip som social housing. I valet mellan ett konsumtionsstöd direkt till de hushåll som berörs och ett riktat företagsstöd har de valt det senare. Vad som fungerar bäst, hur olika varianter eventuellt kan kombineras och hur uppenbara utmaningar ska hanteras behöver diskuteras utan mentala låsningar på förhand. FASTIGHETSTIDNINGEN NR 2 MARS

12 HALLÅ DÄR WHITE Anna Olofsson, projektledare utveckling på HSB Göteborg. Ni har genomfört en hackathon * för att bland annat utveckla synen på tvättstugan som mötesplats tillsammans med NASA och Chalmers. Hur gick det? Det var något som arrangerades av The Royal College of Art i London. Vi var ett 30-tal studenter, forskare, HSBmedarbetare och samarbetspartner som satt på Chalmers i två dagar och ungefär lika många i Houston, där NASA finns. Det som kom fram var olika tankar kring att minimera resursanvändning, ett intresse som förenar oss. Kläder behöver ju hållas rena även i rymden! Varför ett hackathon? Det var väldigt kreativt och man fick verkligen tänka annorlunda mot hur man gör annars. Det var på grund av att workshop-ledarna tog oss in i olika problemställningar, men även att vi hade blandade kompetenser, och att studenterna var med. Kommer någon av lösningarna att användas i praktiken? Det som kom fram var på idéstadiet. Det kan handla om teknik men också mjukare parametrar. Vi får se vad vi skulle kunna använda i HSB LivingLab (ett testhus på Chalmers område, red anm.), tanken med projektet är ju att det vi testar där ska komma till nytta i våra bostäder. FREDRIK WASS * Begreppet hackathon myntades från början av programmerare som samlas för att arbeta med att lösa en uppgift under begränsad tid men med stort fokus, oftast under timmar. Ombildningar av brf ökar 217 NYA bostadsrättsföreningar tillkom genom ombildning under Totalt omfattar ombildningarna lägenheter, jämfört med under Det är en ökning med 16 procent sett till antalet lägenheter visar ny statistik från Hittabrf.se. Sammantaget tillkom 480 bostadsrättsför eningar 2013 genom nyproduktion och ombildning. Antal aktiva brf:er är nu uppe i stycken. Egenproducerad el får skattereduktion DET BLEV INGEN kvittning av egenproducerad el. Istället föreslår regeringen i en remiss till Lagrådet att en skattereduktion för mikroproduktion av förnybar el införs. Yogesh Kumar, miljöchef Fastighetsägarna Sverige, menar att det är positivt att regeringen vill främja produktionen av förnybar el. Men vi hade hellre sett ett enklare system som bygger på en nettodebitering av el och som liknar det som idag bland annat finns i Tyskland, säger han. Arkitektbyrån White har tagit fram ett förslag på hur en bostad på 25 kvadratmeter kan planeras. Det var både en svår och rolig utmaning, säger Joakim Hansson på White. Så här kan Attefallshusen se ut Framtidens små bostäder Sverige kan få nya, små hyresvärdar när komplementsbyggnader på upp till 25 kvadrat blir bygglovsfria i juli. Arkitektkontoren Griab och White har ritat förslag på hur de nya bostadshusen kan komma att se ut. Nu finns ett förslag från regeringen om att tomtägare ska få bygga fristående permanentbostäder på 25 kvadratmeter utan bygglov. Byggnaderna, som också kallats Attefallshus, kräver dock att man gör en anmälan och att huset är ett komplement till ett redan existerande en- eller tvåbostadshus som har bygglov. Villaägarnas riksförbund förutspår att den nya lagändringen på sikt kan skapa upp till nya bostadstillfällen. Martin Lindvall, näringspolitisk chef på Fastighetsägarna, tror att siffrorna är en överskattning men välkomnar förslaget. Färre detaljplaner, enklare planprocess och större möjlighet till avvikelser. Det är de viktigaste dragen i regeringens lagrådsremiss som ska förenkla planprocessen. Nu ska processen från planering till färdigt hus bli enklare och kortare. I dag har en planprocess i värsta fall kunnat ta upp till tio år. Så kan vi inte ha det. Det tar för lång tid att möta bostadsbristen. skriver bostadsminister Stefan Attefall (KD), i ett debatt inlägg i Svd där förslaget presenteras i stora drag. Går förslaget igenom tvingas kommunerna införa tydliga riktlinjer för vilka krav som får ställas i exploateringsavtal och hur markanvisning sker. Förutom att det erbjuder en rimlig förenkling för villaägare innebär det att fler bostäder tillförs bostadsmarknaden. Givet dagens bostadsbrist är det självklart välkommet. S J Ä L V S T Ä N D I G B O S T A D 2 5 K V M f e b r u a r i 0 7 FÖR JOAKIM HANSSON, arkitekt på White, var det en utmaning att rita huset. Man vill få in alla viktiga funktioner samtidigt som huset upplevs så stort som möjligt, det är inte helt lätt. Se alla förslag och fler bilder på VICTORIA GILLBERG WEBBFRÅGAN Kommer de nya reglerna leda till att det byggs fler småbostäder? Tyck till på Resultatet redovisas i nästa nummer. Det ska bli enklare att bygga Det är viktigt med tydlighet här, så att byggaren inte hamnar i en förhandlingsposition där kommunen mer eller mindre i sista stund kan komma med krav på andra saker som exploatören också måste bygga, säger Rikard Silverfur, näringspolitisk expert på Fastighetsägarna Sverige. Störst betydelse väntas slopandet av kommunala särkrav få. Kommunerna ska inte längre kunna ställa krav som går längre än vad som framgår av plan- och bygglagen och Boverkets byggregler. Regeringens reformförslag ger goda förutsättningar att snabba på planprocessen, men det är kommunernas tillämpning av reglerna som kommer avgöra om det blir framgångsrikt och leder till fler bostäder. ERIK HÖRNKVIST 12 FASTIGHETSTIDNINGEN NR 2 MARS 2014

13 Värmepumpar med extra allt. Marknadens bredaste sortiment. Vi har marknadens bredaste sortiment, med värmepumpar från kw. Komplett systemhandbok. Heltäckande digital systemhand bok med fullständiga materiallistor och kompletta flödesschema med tillhörande funktionstext och doku mentation. Komplett fastighetsavdelning. Våra experter hjälper dig med dimensionering och kalkylering av värmepumpsanläggningar. Rätt dimensionering. Vårt beräkningsprogram hjälper dig att dimensionera din värmepump med tillhörande energikälla. Marknadens mest kompletta garanti. 5 års trygghetsgaranti och tillhörande serviceplan. Besök oss på Nordbygg i Stockholm 1-4 april Monter A15:21. Vår fastighetsavdelning hjälper dig sänka dina värmekostnader. Vi har över 30 års erfarenhet av värmepumpsinstallationer i allt från stora idrottsarenor till butikslokaler och hyreshus. Det gör att vi kan garantera drift säkra anläggningar som sänker dina värmekostnader med upp till 70 procent. I normalfallet tjänar du in din investering på bara 3 6 år. Så om du tycker att dina värmekostnader är för höga, kontakta oss

14 Initiativet till uppsägningen kommer från Stockholms stad. Porrklubb tvingas flytta från bostadsrättsförening Högsta domstolen fastställer hovrättens dom. Efter en lång process måste nu porrklubben Privé lämna lokalerna i centrala Stockholm. Under flera år har Club Privé och bostadsrättsföreningen Ingemarshov tvistat om lokalerna i fastigheten på Birger Jarlsgatan i Stockholm. Men nu har Högsta domstolen fastställt den tidigare hovrättsdomen som gör klart att porrklubben Club Privé tvingas ut från sina lokaler. Bostadsrättsföreningen har, enligt rätten, haft goda skäl för uppsägning men ägaren har gjort sig onåbar samt överklagat domen i flera instanser vilket dragit ut på processen. Klubben har bland annat utsatts för skottlossning och blivit förknippad med olika personer med kriminell bakgrund. MEN DEN SLUTGILTIGA orsaken till att klubben inte får fortsätta sin verksamhet i fastigheten är att lokalerna inte är avsedda för den typen av verksamhet, något som kommunen beslutat efter en inspektion. Enligt advokat Robert Ström, som företräder bostadsrättsföreningen som äger fastigheten där Club Privé ligger, har relationen mellan bostadsrättsföreningen och ägaren av porrklubben varit relativt god, trots den pågående processen initierad av kommunens beslut. Stockholms kommun har bestämt sig för att den inte tycker om verksamheten, eftersom den bedrivs i en del av huset som är avsedd för källarförråd. Kommunen har vänt sig till bostadsrättsföreningen och begärt att verksamheten ska upphöra, säger Robert Ström. SAMTIDIGT HAR KLUBBÄGAREN hävdat att uppsägningen delgivits på ett felaktigt sätt från föreningens sida, vilket är det som rättsprocessen handlat om. Eftersom ägaren har skyddad identitet skedde delgivningen genom en kungörelsedelgivning (i Post- och Inrikes Tidningar) hos Länsstyrelsen. Enligt ägarens uppfattning var uppsägningen ogiltig. Och det är det som nu är prövat genom att HD:s dom kommer vinna laga kraft. Uppsägningen var giltig. Hyresgästen avser nu att flytta, säger Robert Ström. FREDRIK WASS FOTO: I99PEMA KOMMENTAR: Reglera ändamålet noga FÖR MINDRE hyresvärdar, exempelvis bostadsrätts föreningar, utgör lokalhyresgästerna ofta en mycket stor del av intäkterna. Då är det värt att lägga ner lite tid på Line Zandén att säkerställa att man börjar hyresförhållandet på rätt sätt och med rätt hyresgäst för att få goda relationer. Några saker som är värda att tänka på när man inleder ett hyresförhållande för att undvika framtida tvister är: Vilken verksamhet ska bedrivas i lokalen? Restauranger och caféer kräver ofta ganska stora anpassningar av lokalerna för att dessa ska fungera ändamålsenligt. Vilken part som står för vilka åtgärder är en förhandlingsfråga före tillträdet. Man ska också noga reglera vilken part som står för underhållet och för vilka installationer under hyrestiden. Se till att reglera ändamålet med upplåtelsen noga i hyreskontraktet. Om lokalen ska användas som café skriv det. En luddig formulering, exempelvis affärsverksamhet gör det svårare att vidta åtgärder om hyresgästen börjar använda lokalen på ett annat sätt än det överenskomna. Om hyresgästen ändrar sin verksamhet utan tillstånd under hyrestiden exempelvis från café till porrklubb är kontraktet förverkat enligt jordabalken 12 kap. 42 p. 4. Se till att reglera hyresavtalet så att hyresgästen står ansvaret för exempelvis myndighetskrav och yttre åverkan på det sättet minskar du risken att som hyresvärd få stå kostnader som beror på hyresgästens verksamhet. LINE ZANDÉN, jurist Fastighetsägarna Sverige WEBBSVARET Kan du tänka dig att investera i solceller? NEJ JA 19% VET EJ 5% 76% Så löd webbfrågan i förra numret. Så här tyckte de läsare som svarade. BORÄNTOR Lägsta boräntorna 3 mån: 2,63% 2 år: 2,72% 5 år: 3,53% Källa: KPI 315,04 Dec 2013 (1980=100) +0,1% Förändring (jämfört med motsvarande period föregående år) AKTIEKURSER 18 februari mån, % 12 mån, % Atrium Ljungberg B 2,29 2,29 Balder B 9,85 66,48 Castellum B 8,33 17,93 Corem Property Group 9,00 6,98 Diös Fastigheter 7,45 36,49 Fabege 5,68 23,94 Fast Partner 6,00 22,31 Heba B 5,19 20,00 Hufvudstaden A 4,78 8,70 Klövern 13,03 24,37 Kungsleden 9,92 31,74 Lundberg B 0,76 5,70 Sagax B 24,90 Victoria Park 12,62 246,27 Wallenstam B 0,69 26,58 Wihlborgs Fastigheter 4,52 21,77 KLÖVERN ÖKAR VINSTEN Klövern avslutade 2013 starkt med att visa det bästa förvaltningsresultatet i bolagets historia och i slutet av januari Rutger Arnhult tillkännagav Klövern att man avser förvärva området Globen City som omfattar fyra fastigheter i Stockholm och en i Solna. Sammanfattningsvis kan sägas att Klövern avslutade året med ett starkt kvartal. Jag kan konstatera att 2013 inneburit nödvändig konsolidering och arbetsro efter ett transaktionsintensivt 2012, säger Klöverns vd Rutger Arnhult i ett pressmeddelande. 14 FASTIGHETSTIDNINGEN NR 2 MARS 2014

15 Ögonblicket KL: 12:16 DEN 14 FEBRUARI CENTRALSTATIONEN, STOCKHOLM Dansen är i full gång, människorna på dansgolvet börjar bli rosiga om kinderna, men inte en ton hörs. Silent lunchbeat, ett tyst disco, pågår på centralstationen i Stockholm och där får de danssugna skaka loss med hörlurar på sig. Evenemanget var en del av Jernhusens tre dagar långa invigning av Stockholms central station 143 år försenad som fastighetsägaren skriver i ett pressmeddelande. Förutom att resenärer och förbipasserande kunde ta sig en sväng om, arrangerades under dagarna interaktiva utställningar och en invigningsceremoni med kronprinsessan Victoria. FOTO: MIKAEL GUSTAVSEN FASTIGHETSTIDNINGEN NR 2 MARS

16 #åsikten Charlotta Melander 16 FASTIGHETSTIDNINGEN NR 2 MARS 2014

17 CHARLOTTA MELLANDER, professor i nationalekonomi: Det behövs en stadsminister TEXT: ERIK HÖRNKVIST FOTO: JOHAN BERGMARK Det är dags för en aktiv stadspolitik. Det menar Charlotta Mellander, professor i nationalekonomi vid Internationella Handelshögskolan i Jönköping. Nyligen presenterade hon en undersökning som visar att hela 86 procent av Sveriges kommuner tappar unga mellan 18 och 25 år. Till skillnad mot vad många tror, kommer inte många av flyttfåglarna tillbaka när det är dags att bilda familj. Ungas flykt till storstäderna är väl inget nytt? Nej, alla har väl varit medvetna om det. Men man har inte förstått omfattningen. Jag hör ofta när jag föreläser i kommunerna: Visst lockar storstaden, men sen när de blir äldre och skaffar barn kommer de tillbaks. Men det är tvärtom, majoriteten flyttar och kommer aldrig tillbaka. Men trots allt, folk vill bo i stor städerna. Självklart ska alla få bo var de vill. Men det här är frågor vi är tvungna att hantera. Idag är det bara fokus på landsbygd, men landsbygdens förutsättningar är i mångt och mycket en följd av storstadens attraktion. När marknadsunderlaget sviker finns det inte längre möjlighet för dem som vill bo på landet att göra det. Är inte urbaniseringen bara en naturlig utveckling? Jo, men all naturlig utveckling är inte utan problem. Framförallt uppstår problem på de platser där folk fortfarande bor kvar. Det finns inget marknadsunderlag, inte tillräckligt med människor för att hålla igång service som dagis och skolor. Det handlar om kommuner som är på väg att försvinna från kartan, som ibland har färre än invånare, och där folk fortsätter att flytta ifrån. Siffrorna talar sitt tydliga språk. Vad anser du att man ska göra? Jag skulle vilja att man utvecklade en stadspolitik på samma sätt som man idag har en landsbygdspolitik. Det finns ingen som tar ett övergripande grepp kring städerna idag. Likväl som vi har en landsbygdsminister skulle vi behöva en stadsminister för att bättre synkronisera strategier och utvecklingsprogram mellan stad och landsbygd. Vilka politiska satsningar krävs, är bidrag en väg? Det är visserligen helt livsnödvändigt för vissa orter. Men viktigare är infrastruktursatsningar. Och det kan behövas kommunsammanslagningar. En del kommuner är så små att skatteunderlaget inte räcker till. På vem ligger ansvaret? Politikerna måste vara med på tåget annars är det ganska kört. Men man kan inte bara dumpa över ansvaret på dem. Man måste även få med fastighetsägare och näringsliv. Det är de tre viktigaste aktörerna, som också har störst intresse av att vända utvecklingen. På många platser bråkar politiker och fastighetsägare med varandra medan näringslivet flyttar allt längre bort. Man tror att regional utveckling enbart handlar om god offentlig service och det där andra får någon annan lösa. Men till syvende och sist, är det inte bara konstgjord andning? Nej, för faktum är att flera av dessa orter skulle kunna gå betydligt bättre om man hade arbetat mer effektivt med dessa frågor. Tittar man på de kommuner som klarat sig bäst har man där ofta ett tydligt samarbete mellan politiker, fastighetsägare och näringsliv. Man jobbar gemensamt med strategiska mål. Vad kan fastighetsägare bidra med konkret? Framförallt kan de bidra med kapital till utveckling av stadskärnan. Fastighetsägare har ett stort intresse av att behålla värdena i sina fastigheter, de är ju svåra att flytta på. Det är också viktigt att, när man planerar nya stadsdelar, planera in andra funktioner än boenden i bottenplan. Utan butiker och caféer dör staden. FASTIGHETSTIDNINGEN NR 2 MARS

18 Fokus Ryssland RYSKA BOSTÄDER Het marknad med stor risk Akut brist på moderna lägenheter med hög standard i S:t Petersburg. Den ryska bostadsmarknaden blomstrar och flera nordiska aktörer är på plats. Men det är inte en helt riskfri affär. TEXT OCH FOTO: BÖRGE NILSSON 18 FASTIGHETSTIDNINGEN NR 2 MARS 2014

19 I S:t Petersburg har medelklassen köpfest på nybyggda lägenheter. Roman Makogonov har skaffat två lägenheter som NCC har byggt och ska hyra ut båda två. Den här investeringen är hur säker som helst, säger han. Kanske har Roman Makogonov rätt. Han har köpt en inflyttningsklar lägenhet en kort promenad från en av S:t Petersburgs tunnelbanestationer och kan vara inne i stan på 20 minuter. Roman Makogonov Maria Balobanova RYSSLAND har trots den ekonomiska utvecklingen efter kommunisttiden fortfarande brist på bra och fullt moderna bostäder med västeuropeisk standard. Många ryssar bor fortfarande i en kommunalka, ett rum i en stor lägenhet där grannarna delar kök och toa. Det är också vanligt att barnen bor kvar hos sina föräldrar tills de är år. De kan till och med leva i ett och samma rum, säger Maria Balobanova på Business Swedens kontor i S:t Petersburg som gjort en studie av fastighetsmarknaden i staden. Marknaden är svåröverskådlig och statistiken ofta bristfällig. Samma hus kan innehålla helt pri va tiserade våningar intill kommunala lägenheter där hyresgästerna har besittningsrätt. Vem som ska laga taket när det läcker är inte lätt att avgöra. Men S:t Petersburg är en ekonomisk tillväxt - zon. Staden har hög inflyttning, ett bra och differen tierat näringsliv, just ingen arbetslöshet och stigande löner. Därför är efterfrågan på moderna bostäder hög. MÅNGA RYSSAR med pengar över har gjort som Roman Makogonov. De har köpt lägenheter som investering i stället för att ha pengarna på banken. Man räknar med att privatägda lägenheter hyrs ut i S:t Petersburg. Jag känner i alla fall sex, sju andra som har gjort som jag, alltså hyr ut en och bor i en annan, säger Roman Makogonov. Familjen flyttade hit från Moskva för ett år sedan. Själv har han arbetat här i två år som vd för ett företag i byggvarubranschen. Svenska NCC, som byggt bostadsområdet Svenska Krona där vi nu står, är en av hans kunder, säger han. Roman Makogonov är helt betagen av husens svenskhet. Jag älskar Sverige och Norden och ert sätt att se på allting. Ni har ett så grönt tänkande. FAKTA/ MARKNADEN I S:T PETERSBURG S:t Petersburg har två miljoner lägenheter i skiftande kvalitet. Många är i uselt skick. En tredjedel av hela Rysslands 3,3 miljarder kvadratmeter bostadsyta måste rivas inom 30 år eftersom skicket är för dåligt. Enligt den ryska statistikbyrån Rosstat var 86 procent av boendet i hela Ryssland 2011 privatägt, 10 procent kommunalt och 4 procent statsägt. Bara i S:t Petersburg byggs det nya lägenheter per år. I hela Ryssland På tio år har bostadsytan ökat från 19 till 25 kvadratmeter per invånare. För att öka till 30 kvadratmeter krävs att man bygger i ytterligare tio år i dagens takt. De stora markexploatörerna är ryska bolag. Finländska bolag som YIT och Lemminkäinen samt svenska NCC och CA Fastigheter finns också på plats. FASTIGHETSTIDNINGEN NR 2 MARS

20

21 Roman Makogonov bor i en hyreslägenhet i det gula huset. I huset bredvid har han köpte en lägenhet av NCC som han hyr ut. Exakt vad begreppet grönt står för är svårt att utröna. Ni har bra materialval. Det är stor skillnad på svenska bostäder och de här, säger han och pekar på grannhusen som byggts av ryska företag. NCC:S SVENSKA KRONA är en så kallad gated community där de boende kör rakt in i garaget och tar hissen upp till sin lägenhet. Det inhägnade bostadsområdet känns mer asfalt än grönyta, men intill området finns en stor park. Sin andra lägenhet har Roman köpt i området Gröna Lund, som byggs en dryg mil utanför stan och har ännu närmare till naturen. I bottenvåningen har NCC öppet hus denna söndag. Kunder kommer par om par och köar hos mäklarna med prospekt i händerna. Ytskikten finns utställda och de flesta verkar köpa sin lägenhet nyckelfärdig. I Romans hus har finländska fastighetsbolaget Sato köpt alla lägenheter för att hyra ut. Jag tycker att Roman har resonerat väldigt förståndigt som ser investeringen som en sak och boendet som en annan. Det är ju inte säkert att man behöver en likadan bostad hela livet, säger Staffan Tast som är vd för Satos ryska dotterbolag. Att bo i en lägenhet som någon annan äger är vanligt i S:t Petersburg. De allra flesta som hyr ut är privatpersoner, ofta på korta kontrakt på max elva månader. Då behöver inte affären registreras och uthyraren kanske slipper betala skatt för inkomsten. Att däremot en finansiell investerare köper bostäder för att hyra ut är ovanligt. Där är Sato pionjär och med fem års erfarenhet har bolaget lärt sig mycket om marknaden. Att gå in tidigt i ett projekt är billigare än att köpa en färdig lägenhet. En del av förklaringen är ränte- NCC:s försäljningskontor i bostadsområdet Svenska Krona. kostnaden men det mesta är risk. Köper du en färdig lägenhet i ett färdigt hus så finns det ingen större risk att huset inte blir klart, säger Staffan Tast. ATT KÖPA IN SIG TIDIGT i ett bygge kan nämligen vara våghalsigt. Särskilt om byggherren inte är ett känt och etablerat bolag. Det finns många tråkiga historier där folk köpt lägenheter för länge sedan men fortfarande inte fått något för det. Orsakerna kan vara många. Det kan vara rena bedrägerier eller problem med finansieringen eller olika byråkratiska problem. Man kanske har börjat bygga utan bygglov eftersom man trott att det fixat sig för att man är kompis med guvernörens kusin. Sen blir det kanske en ny guvernör. Det kan också vara uppkopplingen till infrastruktur som inte går att ordna, som elektricitet, säger Staffan Tast. Sato planerar att investera 30 miljoner euro per år i S:t Petersburg och har valt ut några byggare som känns pålitliga att samarbeta med. Det kan vara nordiska bolag som NCC, YIT och Lemminkäinen men också små och stora lokala bolag. FAKTA/ NCC HOUSING Utvecklar nu tre fastighetsprojekt i S:t Petersburg, bland annat: Svenska Krona. 900 lägenheter i tio hus på 9 till 14 våningar intill en park helt nära tunnelbanestationen Udelnaja. Området är inhägnat och övervakat med kameror. Garage med 396 parkeringsplatser. Öland lägenheter i höghus på 22 till 25 våningar tre minuters promenad från tunnelbanestationen Devjatkino. I bottenvåningen planeras förråd och service som hårsalong och mindre butiker. Gröna Lund. Nytt naturnära bostadsområde på 20 hektar i Vsevolozjsk 11 kilometer från S:t Petersburgs centrum. 37 sex våningshus med totalt lägenheter. FASTIGHETSTIDNINGEN NR 2 MARS

22 INGEN VET HUR DET SER UT HÄR OM TIO ÅR. ALLT KAN GÅ ÅT PIPAN. DET HAR REDAN HÄNT SÅ MYCKET MER ÄN MAN NÅGONSIN KUNNAT TRO. STAFFAN TAST, VD PÅ SATO FAKTA/SATO Finländska Sato omsatte 286,9 miljoner euro och tjänade 99,1 miljoner euro 2012 på att hyra ut sina lägenheter i Finland och S:t Petersburg. 98,1 procent av hela beståndet var uthyrt. Av den totala portföljen på 2 miljarder euro är 150 miljoner investerade i S:t Petersburg där lägenheterna är större och dyrare. De ryska kostar i snitt euro mot för de finländska. I lyxbygget Dom u moria eller Huset vid havet har Sato köpt en lägenhet för uthyrning. Månadshyran är kronor, berättar vd Staffan Tast. Vi köper ett till två hus i ett av deras projekt när de får bygglov. Men det har också hänt att vi gått in tidigare eller senare i processen. Efter finanskrisen sjönk priserna var lägenheterna i ett färdigbyggt hus 30 procent billigare än under byggtiden. Men nu stiger priserna och det kan vara procent billigare att gå in när bygglovet är klart jämfört med när huset står färdigt. Staffan Tast tror att Satos investeringsmodell även kommer att locka ryska pengar när marknaden mognat. Ryssland är ett land där det ackumulerats en hel del pengar. Den investerande medelklassen har trefaldigats de senaste åren. Nu har en fjärdedel av S:t Petersburgs 1,8 miljoner hushåll årsinkomster över dollar och det kommer att öka intresset för lättförståeliga investeringsprodukter. Hyrorna kan vara skyhöga. Han visar ett lyxområde, Dom u moria eller Huset vid havet, intill en båtklubb i Martynova som ligger på en av de dyraste öarna utanför själva stadskärnan. Där kan en lägenhet kosta kronor i månadshyra eller mellan och kronor per kvadratmeter att köpa. Annars ligger hyrorna i regel på 200 kronor per kvadratmeter och månad. 22 FASTIGHETSTIDNINGEN NR 2 MARS 2014

23 FAKTA/ YIT GROUP SPB Omsatte 500 miljoner euro i Ryssland under 2012 med anställda. Bygger och utvecklar bostäder och kommersiella fastigheter. Prisskillnaderna är stora. I Moskva kostar normalstandarden comfort class kronor per kvadratmeter. Lyxigare business class är mer än dubbelt så dyra. I S:t Petersburg kostar comfort class kronor, i miljonstäder som Jekaterinburg kronor. Den nya ryska medelklassen drömmer om ett bättre liv för sina barn. Bilder på glada prinsar och prinsessor säljer bostäder åt finländska YIT i S:t Petersburg. Men då ingår allt, värme, hushållsel och trådlöst bredband. Med en medianinkomst på kronor i månaden kan man på sin höjd klara ett eller två rum i en kommunalka. Men den växande medelklass som tjänar minst kronor har råd att både bo bra och resa på semester. Staffan Tast är inte lika bergfast övertygad som Roman Makogonov om att en investering i detta medelklassboende är helt kassaskåpssäker. Ingen vet hur det ser ut här om tio år. Allt kan gå åt pipan. Det har redan hänt så mycket mer än man någonsin kunnat tro. Men om allt utvecklas väl så investerar vi pengar i en basprodukt som kommer att behövas även i framtiden. OM ROMAN MAKOGONOV PRISAR svensk byggnadskonst så finns det många andra som lovordar den finländska. Det är nästan lite löjligt så gott rykte både det svenska och det finländska har här, säger Staffan Tast. Hans kollega Jukka-Pekka Uuskoski på YIT i S:t Petersburg använder sig av just det när han bygger bostäder åt ryssarna. Här i S:t Petersburg älskar folk Finland och väljer vår design. På Mebeljnaja ulitsa, Möbelgatan, visar han den enda osålda lägenheten av 800. Den ska också säljas men har behållits som visningsvåning. Här är allt Bolaget Ruric ett exempel på risken Svenska investerare kan snabbt förlora miljoner på fastigheter i S:t Petersburg. Det har cirkusen kring fastighetsbolaget Ruric visat. IDÉEN VAR NOG alldeles lysande att investera i de då billiga kontorsfastigheterna i eftertraktade lägen i centrala S:t Petersburg. Men på tio år har det tagit en ände med förskräckelse för de flesta svenskar som gått in med pengar i Russian Real Estate Investment Company, Ruric. Bland investerarna finns kända namn som Ingvar Kamprad, Robert Weil, Sten K Johnson och Orc Softwares grundare Nils Nilsson. Nilsson var en av arkitekterna och satsade pengar han tjänat på försäljningen av sitt programvaruföretag avled han i sitt hem i Schweiz. Det kaos som följde ser ut att ha slutat med att ryssen Artjom Gurinov tagit över ägandet och satt sin bror Vadim i ledningen. Men om det verkligen är han, eller om det bakom honom egentligen finns andra intressen, är som vanligt omöjligt att säga i Ryssland. UNDER TIDEN har aktien åkt bergoch-dalbana på First North. Aktien har kostat tre kronor och varit värderad till det dubbla. Den har också kostat tio öre. En titt på värdet i början av december 2013 visar en nedgång på hela 92,7 procent på fem år och en uppgång på 168 procent på ett år. Riktigt illa har det sett ut för de svenska pensionsspararna i Alecta. De har inte bara varit stora aktieägare, inlockade av etablerade investerare. De har också lånat ut pengar mot obligationer. Obligationslånet har varit på 620 miljoner plus obetald ränta. I november 2013 omvandlades lånet till aktier i bolaget S:t Petersburg Property Company, SPPC, som nu äger de tre centrala fastigheterna Oscar, Magnus och Gustaf samt en tomt på 33 hektar, som inte är värda lika många miljoner som Ruric lånat. Lån givarna har också fått 20 procent av aktierna i det som blir kvar av Ruric. Bolaget har kvar två centrala fastigheter men är i rättslig tvist när det gäller en av dem. Motpart är den ryska försvarsmakten. Stora ägare i SPPC är Alecta, Proventus och Alpcot Capital, som nu kan summera sin investering. Hur ser ni på investeringen i Ruric, Per Frennberg, chef för Alectas kapitalförvaltning? Vi är självklart inte nöjda med utfallet på den ursprungliga investeringen även om vi sammantaget räknar med att få tillbaka merparten av investeringen, dock utan avkastning. Hur bra känns den lösning ni har nått? Det här är den bästa lösningen som vi i rådande situation har kunnat komma fram till. Det skandalomsusade fastighetsbolaget Rurics långivare står kvar med fyra fastigheter i centrala S:t Petersburg. FASTIGHETSTIDNINGEN NR 2 MARS

24 FLER SVENSKA FÖRETAG BORDE KOMMA ÖVER SIN RYSSKRÄCK OCH KOMMA HIT. MAN SKA VARA EXTRA FÖRSIKTIG OCH KONTROLLERA OMSTÄNDIGHETERNA. JAN BOREKULL, CA FASTIGHETER Finländska YIT projekterar, bygger, säljer och förvaltar i egna bolag. Underhållet av lekplatsen sköts av YIT Service. Utanför det nybyggda bostadsområdet vid Parnas tunnelbanestation växer dygnetruntöppna servicebutiker upp. klart utom köksutrustningen. Ungefär hälften av lägenheterna säljs med rå betong och gips så att köparen själv får låta göra klart det sista. Många kunder har egna pengar att lägga in i köpet. Den minsta kontantinsatsen är 12 procent och YIT har ett tätt samarbete med banker som VTB, Sberbank, Raiffeisen och i viss mån Nordea. Fastighetsmarknaden har blivit mer transparent på senare år, säger han, men fortfarande kan man råka illa ut. Några råd till andra investerare är att behålla kontrollen över så mycket som möjligt i egen regi, utom riskanalysen som måste göras lokalt. Som Jukka-Pekka Uuskoski utrycker det: Släpp inte in ryssar i ägandet. För det finns många exempel på utländska företag som råkat illa ut i Ryssland. Som svenska CA Fastigheter från Kalmar. De kom till Ryssland samtidigt som Ikea byggde sitt varuhus i Parnas strax innan finanskrisen. Det var ett sånt drag då i en marknad med fem miljoner invånare bara en timme från Stockholm. Man hade stora förhoppningar på Ryssland, säger Jan Borekull som leder etableringen i S:t Petersburg. Jan Borekull DEN FÖRSTA investeringen gick inte så bra. När vi precis hade kommit hit köpte vi två markområden runt Ikea. Vi ville utnyttja den magnetverkan man får i den sortens mega malls. Vad de betalade vill inte Jan Borekull säga. Problemet var att Ikea inte hade alla tillstånd klara för vatten, avlopp, el och vägar. För att alls kunna öppna tvingades möbeljätten hyra ett dieseldrivet elverk till överpris. Mycket tyder på att korruption låg bakom fällan Ikea hamnade i. Även för de nyblivna grannarna stoppades allt. Allt har tagit mycket mer tid än vi insåg men det får vi ta som lärpengar, säger Jan Borekull. Känner ni er lurade av Ikea? Nej, lurade är helt fel. De har inte lovat oss någonting. Men i och med att de råkade illa ut så drabbade det oss och andra markägare också. Idag sex år senare är vägfrågan till större delen löst tack vare Ikea, säger han. El finns också, vatten och avlopp återstår att ordna köpte CA Fastigheter in sig i kontorshuset Sweden House när Skanska beslöt att lämna Ryssland helt. Fastigheten inrymmer bland annat svenska generalkonsulatet och ligger nära S:t Petersburgs paradgata. CA Fastigheter har också hand om förvaltningen. Nästa projekt är samriskföretaget Detskaja där CA bygger business class-lägenheter i bästa läge tillsammans med Skanskas efterträdare Hansastroi. Vi vill gärna fortsätta med nya projekt men vi har svårt att hitta lägen till rätt pris. Vi tittar på massvis av objekt hela tiden men vi är försiktiga. Men skrämma andra svenskar för Ryssland vill han inte. Fler svenska företag borde komma över sin rysskräck och komma hit. Man ska vara extra försiktig och kontrollera omständigheterna mycket omsorgsfullt, för man kan bli blåst. Men det kan man bli om man gör affärer i Kina, Brasilien, Indien, Danmark eller Norge också, säger Jan Borekull. FAKTA/ CA FASTIGHETER Fastighetsbolag från Kalmar med fastighetsutveckling i Sverige, Tyskland, Estland och Ryssland. Tre projekt i S:t Petersburg: Två tomter jordbruksmark på 3,5 respektive 5 hektar vid Ikeas mega mall Parnas för affärsutveckling med Ikea som drag lok. Ligger fortfarande för fäfot eftersom Ikeas problem när det gäller olika tillstånd spillt över på grannarna. 49 procent av aktierna i A/O Dom Shvetsii, Sweden House, i centrala S:t Petersburg med ett bokfört värde på 33,7 miljoner kronor i bokslutet Hyresgäster bland andra Sveriges generalkonsultat, Nordiska rådet och Business Sweden. Detskaja 18 är ett joint venture med Hansastroi och har 95 lägenheter i business class och 806 kvadratmeter kommersiell yta på Vasilijön i centrala S:t Petersburg. Priset är cirka kronor per kvadratmeter. 24 FASTIGHETSTIDNINGEN NR 2 MARS 2014

25 JARLAHUSET VANN ROT-PRISET 2013 VILKET PROJEK T VIN N ER I ÅR? Dörrar som skyddar dig mot brand Dags att anmäla er bästa ombyggnad till Stockholms Byggmästareförenings ROT-pris! Secor säljer och monterar snygga, klassade säkerhetsdörrar från Daloc. Dörrar som även skyddar mot inbrott och oljud. Har ni under 2013 färdigställt ett ROT-projekt som: tillvaratar byggnadens särdrag håller hög byggteknisk kvalitet har god ekonomi? Anmäl då projektet på: senast den 11 april kl Stockholms Byggmästareförening info@stockholmsbf.se fastighetsägarens ansvar Få stöd i ditt arbete med egenkontroll, beställ den senaste versionen av Fastighetsägarens ansvar i vår webbshop. webbshop Professionell montering Secor är en erfaren och rikstäckande montage- och säljkedja för Dalocs klassade säkerhetsdörrar. Vi utför professionella dörrbyten och utgår från dina behov oavsett om du vill ha en dörr eller ett enhetligt och snyggt trapphus. Våra certifierade montörer garanterar att dörren blir korrekt monterad. Att våra kunder blir nöjda är viktigt för oss. Trygga och trivsamma trapphus FASTIGHETSTIDNINGEN NR 2 MARS

26 Marknad Barometern Halmstad Kommunala satsningar på stabilt Halmstad Goda förutsättningar för fortsatt expansion och utveckling i Halmstad som växer med både mer handel och bostäder. NÄRINGSLIV Halmstad är residensstad i Hallands län och Sveriges 20:e största stad. Invånarantalet i kommunen uppgår till drygt personer varav knappt i staden. Under de närmaste fem åren förväntas en befolkningsökning om drygt invånare per år. Näringslivet är varierat med många små och medelstora företag. Halmstad har en av Sveriges största virkesexporthamnar. Logistikbranschen har vuxit de senaste åren, inte minst med anledning av sammanslagningen av Halmstads och Varbergs hamnar till HallandsHamnar. Högskolan växer och har cirka 600 anställda och drygt studenter. Arbetsmarknaden präglas också av handel och turistnäringen. INVESTERARMARKNADEN Kommunala bostadsbolaget HFAB dominerar bostadsmarknaden. Den kommersiella fastighetsmarknaden Sammanslagningen av Halmstads och Varbergs hamnar bidrar till stadens utveckling. är stabil med ett intresse både lokalt och nationellt. Halmstads kontorsmarknad är framförallt koncentrerad till områdena City, Högskolan/Larsfrid samt Norr/ Slottsmöllan. Det senare området har expanderat kraftigt under senare år, men vidare expansionsmöjligheter i området är mer begränsade. Efterfrågan på kontor är generellt stabil och konkurrensen framöver kommer vara mer statisk. Inom industrisegmentet har Corem fortsatt att utöka sitt fastighetsbestånd i Halmstad och i slutet av förra året köpte de Fällan 3 av Åkers Styckebruk. Halmstad klättrar på listan över Sveriges bästa logistiklägen och ligger nu på tionde plats. Hamnens utveckling i kombination med kommunens fokus på logistik, profilering av stadens verksamhetsområden och utlokalisering av transportintensiva verksamheter möjliggör expansion och företagsetableringar. Utöver hamnen identifieras också de södra delarna av verksamhetsområdena Larsfrid och Vilhelmsfält som mer attraktiva framöver. BOSTÄDER Bostadsmarknaden är stabil med en kontinuerlig efterfrågan på bostäder. Inom kommunen finns cirka bostäder varav en fjärdedel är hyresrätter. Nyproduktionstakten har varit varierande över åren och antal nybyggda lägenheter i flerfamiljshus har varierat mellan 50 och 150 per år. Bostadsrättspriserna har varit uppåtgående under de senaste åren, med en ökning om 3 procent under den senaste sexmånadersperioden. LOKALER Hyresnivåerna för moderna kontor bedöms relativt sammanhållna. Kontorsmarknaden omfattar närmare ett femtontal olika områden, alla har i dagsläget ett modernt eller relativt modernt utbud av kontorslokaler. De flesta områden har dock ett stort inslag av industri- och lagerlokaler. Topphyror nås i höghuset på Högskoleområdet/Larsfrid samt i City. Norr/Slottsmöllan som också anses vara ett bra kontorsläge, ligger ett par hundra kronor lägre i toppnoteringar för hyror. I City bedöms hyresnivåerna variera mellan kr/kvm för lokaler av äldre standard upp till kr/kvm för flexibla kontor med modern standard. Området karaktäriseras av ett stort antal ägare och en väsentlig variation i skick och standard som motiverar en relativt stor spridning i hyresnivåerna. Vakansgraden är stabil och direktavkastningen för kontorsfastigheter av hög kvalitet i bästa läge ligger för närvarande runt 6,50 procent. Retailsegmentet är också under expansion och Eurostop ska utvecklas med mer handel. SLUTSATS Halmstads strategiska läge och infrastruktur i kombination med kommunens framtidsplaner gör att det finns goda förutsättningar för en fortsatt expansion och utveckling i kommunen. Bostadssegmentet i Halmstad har låga vakansgrader och förväntas vara stabilt. Kontorsmarknaden är stabil, med en något växande efterfrågan av såväl befintliga som nyproducerade kontorslokaler. Transaktionsmarknaden visar på ett kontinuerligt intresse för Halmstad och regionen i sin helhet med stabila direktavkastningskrav. NINA WARNQUIST NEWSEC VALUATION & ADVISORY HALMSTAD I SIFFROR Verksamheter Övrigt 16% Största fastighetsägarna Befolkning/sysselsättning Vakanser, procent av ytan Transport 5% Ägare Taxerad yta (kvm) Halmstads kommun Retail warehouse (Biltema) Stena metal Akelius bostad väst Fastighetsstaden i Halmstad Fem Hjärtan Axfast Albany international Klövern Heléns rör Offentlig förvaltning 6% Bygg 7% Företagstjänster 9% Utbildning 11% Tillverkning 12% Handel 14% Vård 20% Befolknings- Sysselsättningsökning förändring Bostäder Kontor 26 FASTIGHETSTIDNINGEN NR 2 MARS 2014

27 FOTO: PATRIK LEONARDSSON FASTIGHETSÄGARE I HALMSTAD Halmstad är undervärderat Halmstad har haft en konstant ökande befolkning sedan 1960-talet och på Harry Sjögren ser de stora möjligheter. Mats Strid är fastighetsutvecklare på Harry Sjögren som nu investerar för att bli en av de tre största fastighetsaktörerna i Halmstad. Mats Strid Det är en bra inflyttning men även födelseöverskott. Det är många makroaspekter som är bra här. Halmstad är undervärderat. HARRY SJÖGREN HAR kvadratmeter kontor, lager och kommersiella fastigheter i staden. Vakansgraden ligger i nuläget på 5 procent. Enligt Mats Strid skapar det nära samarbetet mellan högskolan och näringslivet ett gynnsamt klimat för nyetableringar som också förser företagen med högutbildad personal. Samtidigt fungerar bostadsmarknaden relativt väl jämfört med många andra städer. Det finns ambitioner och ett driv bland alla som verkar här, säger han. Harry Sjögren gick in på marknaden 2007 genom ett uppköp av en fastighetsportfölj. Sedan dess har företaget inte lyckats växa i önskad omfattning, men under 2014 hoppas de komma djupare in på marknaden genom ytterligare förvärv. FREDRIK WASS Konst på Köpmansgatan i centrala Halmstad. Barometern publiceras i samarbete med NAI Svefa med 17 kontor och 130 medarbetare är en av Sveriges ledande rådgivare inom värdering, analys, trans aktion och fastighetsrätt. Newsec är norra Europas enda fullserviceföretag inom fastighetsbranschen med över 500 medar betare i sex länder. tel Bostadshyror, kr/kvm och år Kontorshyror, kr/kvm och år Butikshyror, kr/kvm och år Normalt spridningsintervall. Avser A-läge, varmhyra exklusive fastighetsskatt. Bostäder byggda från och med Fastighetspriser kr/kvm Bostäder Kontor KÄLLOR: FASTIGHETSDATA FRÅN NEWSEC, STATISTIK FRÅN SCB. FASTIGHETSTIDNINGEN NR 2 MARS

28 Reducera dina driftskostnader med 77 % Från tidigare decennier... Total driftskostnad kr/år Baserad på 1 kr/kwh för el, 0,50 kr/kwh för VVC och 20 kr/m 3 för vatten. 8 starter/dag/tvättmaskin med snittlast. 6 starter/dag/torkskåp med 3 kg last. 10 starter/dag/torktumlare med 3 kg last. 335 dagar/år. till idag och Framtidens Textilvårdsrum Electrolux Line 5000 Designed by experts. Inspired by you Med Electrolux Line 5000 och dess innovationer vågar vi påstå att vi har marknadens mest effektiva lösningar för Framtidens Textilvårdsrum. Våra lösningar reducerar den totala livscykelkostnaden markant där både miljön och du som kund står som vinnare. Total driftskostnad kr/år Baserad på 1 kr/kwh för el, 0,50 kr/kwh för VVC och 20 kr/m 3 för vatten. 8 starter/dag/tvättmaskin med snittlast. 6 starter/dag/torkskåp med 3 kg last. 10 starter/dag/torktumlare med 3 kg last. 335 dagar/år.

29 Marknad Affären Här samsas rymdforskare från hela världen. Fastighet: Kiruna 1:307 Area: kvm Köpare: K2A Säljare: Akademiska Hus Köpesumma: Ej offentlig Rymdcampus i Kiruna byggdes ut år Astronomiskt första förvärv för bolaget K2A Adressen Rymdcampus 1 avslöjar vilken typ av fastighet som Akademiska Hus nu avyttrat. För köparen K2A blir den kvadratmeter stora anläggningen för rymdforskning bolagets första förvärv. TEXT: MARIA LUNDMARK FOTO: JOHAN GUNSÉUS AFFÄRER I KORTHET 640 MILJONER Rikshem förvärvar tre fastigheter med totalt 325 bostäder i Göteborg. Säljare är Gamla Livförsäkringsaktiebolaget SEB Trygg Liv och SEB Trygg Liv Holding. Fastigheterna omfattar cirka kvadratmeter. 630 MILJONER Skanskas nyproducerade kontorsfastighet Tennet (Gullbergsvass 5:26) i Göteborg har avyttrats för en köpesumma om 630 miljoner kronor. Köpare är Platzer. 600 MILJONER Det så kallade Hasselbladshuset i Göteborg avyttrades före nyår av den schweiziska kapitalförvaltaren Credit Suisse. Köparen är Alecta och köpesumman uppskattas till 600 miljoner kronor. SÄLJARE Campus Kiruna uppfördes redan 1957 och har det statliga Institutet för rymdfysik (IRF), som största hyresgäst. Här utövas avancerad rymdforskning av forskare från hela världen. David Carlsson Anläggningen har funnits i Akademiska Hus ägo sedan 1993 men på grund av det lilla beståndet och därtill 30 mils avstånd till bolagets närmsta regioncentrum, har man nu valt att avyttra den kvadratmeter stora fastigheten med dess tillhörande små hus i området. Eftersom det ligger så långt från våra stationeringsorter har det varit svårt för oss att vara en närvarande och bra fastighetsägare. Vi har till och med gjort ett samarbete med hyresgästerna som inneburit att de själva köpt tjänster för drift och underhåll och det är ju lite bakvänt mot hur vi vill att det ska fungera, berättar David Carlsson, region direktör för Akademiska Hus, Region norr. Han är nöjd med försäljningen, som sköttes av NAI Svefa, men vill inte uttala sig närmare om antalet spekulanter eller den slutliga köpeskillingen. Vi är nöjda med överenskommelsen och vi är övertygande om att K2A i samarbete med hyresgästen kommer att utveckla fastigheten på ett framgångsrikt sätt. KÖPARE K2A är ett privat fastighetsbolag med ambitionen att vara ett långsiktigt stabilt bolag med tydlig lokal förankring på ett begränsat antal orter i Sverige. Huvudfokus ligger på ett antal universitets- och högskoleorter. Det nybildade bolaget ägnar sig både åt fastighetsutveckling och förvärv, och har nu alltså slagit till på sin första fastighet. Detta är vårt första förvärv en modern och välförvaltad fastighet som uppfyller kraven på ett stabilt kassaflöde och som VI HAR EN UTTALAD STRATEGI ATT VARA LÅNGSIKTIGA ÄGARE. Johan Knaust, K2A blir ett utmärkt komplement till vår satsning på utvecklingsfastigheter inom bostadssektorn. Vi har en uttalad strategi att vara långsiktiga ägare och utvecklare med egen förvaltning, säger Johan Knaust, som tillsammans med Olle Knaust och Christer Andersson står bakom K2A. Han räknar med att etableringen i Kiruna öppnar upp för fler möjligheter framöver. Både Kiruna som stad och huvudhyresgästens IRF verksamhet ger möjligheter till nya spännande investeringar, säger Johan Knaust. 600 MILJONER Skanska säljer den centralt belägna kontorsfastigheten Chokladfabriken (Eken 6) i Sundbyberg till Areim för cirka 600 miljoner kronor. 396 MILJONER Catena förvärvar två logistikfastigheter i Nässjö och Stockholm. Säljaren är Logistikkbygg 1 AS och det totala fastighetsvärdet uppgår till 396 miljoner kronor. 190 MILJONER NCC har sålt etapp tre av kontorsprojektet Alberga Business Park utanför Helsingfors. Köpare är det tyska företaget Union Investment Real Estate GmbH och köpesumman uppgår till 190 miljoner kronor. FASTIGHETSTIDNINGEN NR 2 MARS

30 Marknad Krönika Nästa steg kan bli en sänkning, eller? NU TAR DET FART i svensk ekonomi. Det tror i alla fall Riksbanken. I sin senaste penningpolitiska rapport, som presenterades den 13 februari, är prognosen att BNP växer med 2,4 procent i år och med 3,6 procent nästa år. Trots god tillväxt spås inflationen i år hamna på 0,6 procent i genomsnitt. Därför blir det ingen räntehöjning förrän i början av 2015, enligt Riksbankens prognos. Därefter höjs den i ganska god takt. Det låter väl rimligt, eller? Frågar ni mig är svaret nej, av två skäl. DET FÖRSTA SKÄLET är att Riksbanken med nuvarande penningpolitik fortsätter att skjuta under sitt inflationsmål. Det är i och för sig inget nytt med det. Så har det sett ut under större delen av den tid som gått sedan inflationsmålet 2 procent infördes under 1990-talet. Riksbanken har ständigt hittat nya argument för att inte sänka räntan trots att inflationen konsekvent blivit lägre än bankens prognoser. Huvudargumentet sedan ett par år tillbaka gäller hushållens skulder. Samtidigt har externa bedömare i analys efter analys underkänt Riksbankens syn på hushållens skulder och på penningpolitikens möjligheter att påverka dem. Nu har Riksbanken äntligen kommit fram till samma slutsats. I en specialstudie visade Riksbanken att 1 procentenhets lägre ränta skulle öka skuldkvoten (skulderna i relation till hushållens disponibelinkomster) med 1,5 procentenheter. Omvänt innebär det att räntan måste höjas mycket kraftigt för att påverka hushållens skulder i någon större utsträckning. Det tror jag inte ens att Riksbankschefen Stefan Ingves tycker är en vettig åtgärd. Och så blir det naturligtvis inte. Insikten lär dock inte bära hela vägen fram till en räntesänkning. Möjligen kan risken för en svagare tillväxt och en ännu lägre inflation göra det. Jag tror att risken för en sådan utveckling är stor. Det är mitt andra skäl. DE POSITIVA TILLVÄXTSIGNALERNA syns än så länge mest i olika förväntningsindikatorer, som Konjunkturinstitutets barometerindikator. I SCB:s hårddata råder det fortfarande djup lågkonjunktur. Bara för att ta två aktuella exempel: Näringslivets produktion minskade med 1,4 procent mellan november och december. Arbetslösheten steg från 7,5 procent till 8,6 procent mellan december och januari (i säsongsrensade termer steg arbetslösheten från 8,0 till 8,2 procent). MED STIGANDE ARBETSLÖSHET OCH SVAG EXPORTEFTERFRÅGAN, ÄR DET RIMLIGT ATT RESA FRÅGETECKEN FÖR HUSHÅLLENS KONSUMTION OCH FÖRETAGENS INVESTERINGAR. SIGNALERNA FRÅN OMVÄRLDEN ger ingen anledning att tro att exporten ska ta fart. I USA har arbetsmarknaden överraskat negativt två månader i rad. Kanske spelar den kalla vintern en roll, men det går ändå inte att ruska av sig känslan att USA ännu inte kommit ur de senaste årens krisgrepp, trots den mycket expansiva penningpolitiken. Euroländerna fortsätter sin kräftgång. Bank unionen är ännu inte på plats och arbetslösheten är hopplöst hög i många länder. Kina har växlat ned och övriga tillväxtländer har sett växelkurserna rasa och räntorna stiga när de internationella placerarna omvärderat sina exponeringar i kölvattnet på Federal Reserves nedtrappning av den okonventionella penningpolitiken. Danmark och i synnerhet Finland kryper fram. Tyvärr har även Norge, vår största exportmarknad, börjat tappa fart. Med stigande arbetslöshet och svag exportefterfrågan, är det rimligt att resa frågetecken för hushållens konsumtion och företagens investeringar. I så fall går det knappast att hävda att återhämtningen är på rull. Och i så fall kommer den redan låga inflationen att bli ännu lägre. Och då kommer Riksbanken att sänka räntan, eller? Tomas Ernhagen, chefekonom, Fastighetsägarna Sverige tomas.ernhagen@fastighetsagarna.se Fönster för generationer H-Fönstret i Lysekil tillverkar underhållsfria aluminiumfönster med träklädd rumssida och överlägsen livslängd. Unik konstruktion! H-Fönstret AB Gåseberg Lysekil Tel Fax FASTIGHETSTIDNINGEN NR 2 MARS 2014

31 75% lägre kostnad Det lönsamma miljövalet Alla kontrakt du behöver för 948 kr/år Alla kontrakt du behöver till fast pris Itkett är webbtjänsten för dig som hyr ut lokaler och bostäder. Här får du juridiskt granskade och uppdaterade kontrakt, bilagor och meddelanden. Ett snabbt och stabilt system alltid tillgängligt. När du abonnerar på itkett betalar du ett fast pris och kan sedan enkelt skapa så många hyreskontrakt du behöver. Du får din egen logotyp på alla kontrakt och fri telefonsupport. Allt detta för 948 kronor per år. Kan det bli bättre? Testa helt utan kostnad! Som testkund kan du skapa egna dokument, offerter m m och testa funktionerna i itkett under två veckor innan du bestämmer dig. Gå in på itkett.se och läs mer. Hyreskontrakt för fastighetsbranschen FASTIGHETSTIDNINGEN NR 2 MARS

32 Bakom fasaden Gustaf & Christian Hermelin Bröderna som tar plats på arenan Storebror Gustaf Hermelin är vd för Catena. Lillebror Christian Hermelin är vd på Fabege. Bondsönerna från Sörmland hamnade i fastighetsbranschen under Erik Paulssons bolagsparaply och har följts åt i hans spår. Men drömmen om det gemensamma bolaget lever än. TEXT: DAVID GROSSMAN FOTO: NATHAN GROSSMAN Björkvik en liten sörmländsk ort mellan Nyköping och Norrköping. Antagligen mest känd för att före detta kommunalrådet och statsministern Göran Persson under sommaren levererade fängslande tal från scenen i Folkets park. Det är här i den idylliska sörmländska landsbygden som Gustaf och Christian Hermelin under sent 1960-tal och tidigt 1970-tal växer upp på släktgården. Fem syskon, tre bröder och två systrar, där Gustaf är äldst och Christian yngst. Ett fritt sörgårdenliv där barnens tillvaro inte är inrutad av hämtningar och lämningar på dagis. I bygden utgår alla från att det blir äldste sonen Gustaf som tar över gården när pappa Bengt inte längre orkar med. Och att Christian, åtta år yngre, som nästan alla unga män i trakten blir mekaniker eller ingenjör för att sedan jobba på någon av de lokala industrierna i regionen, som Scania, SKF eller Ericsson. Men så blev det inte. Gustaf råkade ut för en motorcykelolycka som tvingade honom till att studera istället. Och Christan var nog inte ens påtänkt som bonde. Han lider av allergi och astma. Under skördetiden fick han sitta med gasmask uppe på traktorn. Istället blev det mellansonen Sven som fick ta hand om gården. Där är han fortfarande verksam. 32 FASTIGHETSTIDNINGEN NR 2 MARS 2014

33 NU HAR VI FÖR UTSÄTTNINGARNA ATT GÖRA ARENASTADEN TILL SKANDINAVIENS ATTRAKTIVASTE ARBETSPLATS. CHRISTIAN HERMELIN (TILL HÖGER) 33

34 TIO FRÅGOR/ CHRISTIAN HERMELIN Hus som inte borde ha byggts: 80-tals hus som rivs idag borde inte ha byggts. Fastighet jag gärna ägt: Helst vill jag äga allt men om jag ska behöva välja en fastighet, blir det Norrmalmstorg 1. Min bästa egenskap: Prestigelöshet. Min sämsta egenskap: Kan bli bättre på att berömma bra insatser. Senast läst bok: Barnbok för min nioåring. Musik jag helst lyssnar: Musik är inte viktigt för mig. Jag lyssnar på vad som helst. Paradrätt i köket: Pasta Bolognese. Hit åker jag gärna på semester: Fjällen. Favoritpryl: Har inte fått den än. Min eldrivna bil. Dold talang: Det är ont om dolda talanger. Fast Gustaf har en fot kvar i hembygden. Han köpte en granngård där han bor med sin familj. När vi ses på pendeltågsstationen i Solna, på väg till Fabeges huvudkontor i Arenastaden, uttrycker han stor glädje över att bo utanför Stockholm. Känslan av att bruka jord och vara i skogen finns i mina gener. En dag när jag blir stor ska jag bli jordbrukare, säger han och ler finurligt. Små aforismer och filosofiska resonemang är frekventa i Gustafs vokabulär. Christian är den mer återhållsamma typen. Han är analytikern. Jag är mer hands-on. Vi kompletterar varandra bra, säger Gustaf. DERAS SAMARBETE tog sin start i Norrland, närmare bestämt i Bastuträsk dit först Gustaf begett sig för att starta en möbelindustri i en stor tom fabriksoch lageranläggning. Men jag insåg efter tag att det var roligare att hålla på med fastigheter. Vi började köpa tomma industrifastigheter och gjorde om dessa till småföretagshotell. In med en receptionist, en fax och en kopiator och så hade vi plötsligt något bättre att erbjuda. Något som kunderna kunde betala en högre hyra för, säger Gustaf. Samma filosofi har bröderna införlivat i bolagen senare i karriären. Öka mervärdet i befintliga fastigheter så går det att höja hyran och räkna hem investeringarna. Man måste våga satsa och se de stora dragen. Mycket går inte att räkna hem i början så det gäller att ha en stark vision, och förstås ägare som ger en mandat, säger Christian där vi sitter mitt i den växande Arenastaden som om utvecklingen går åt rätt håll kan rymma hisnande kvadratmeter kontorsyta. Det första äventyret i Norrland varade i fem år. Bara några månader innan fastighetskrisen 1990 sålde Gustaf av innehaven i möbel- och fastighetsbolagen för att få pengar till köpet av gården han nu bor på. Christian hade på sin brors inrådan läst ekonomi på universitetet i Umeå för att åtminstone en av dem skulle ha avslutade akademiska studier. Så var det dags för bröderna Hermelin att bege sig till Stockholm och starta det gemensamma fastig- 34 FASTIGHETSTIDNINGEN NR 2 MARS 2014

35 TIO FRÅGOR/ GUSTAF HERMELIN Fastighet jag gärna ägt? World Trade Center i Stockholm. Senast lästa bok? Stolt men inte nöjd av Pär Nuder. Paradrätt i köket? Vilt gärna biffar. Hit åker jag gärna på semester? Italien alltid god mat. Favoritpryl? Mina motor-prylar. Dold talang? En rackare på att sy i knappar som faller av. Hur vill du tillbringa din pension? Som mentor och jordoch skogsbrukare. Var lägger du din mobiltelefon när du sover? Så långt bort från sängen som möjligt. Hur håller du dig i form? Jakt och fysiskt arbete. När lärde du dig senast någonting nytt? Jag brukar lära mig något nytt varje dag! Bröderna Gustaf och Christian Hermelin har följts åt genom karriären i den svenska fastighetsbranschen. FILTRERA KLOKARE hetsbolaget man planerat. Frågan var bara vilka fastigheter de skulle köpa. Christian konstaterade att priserna på bostäder var attraktiva efter 90-talets stora ras, till kronor per kvadratmeter för fastigheter i innerstan. Det kan inte vara fel, tyckte jag. Gustaf höll med, även om han tyckte att det lät trist att hålla på att förvalta bostadshus. SÅ BRÖDERNA FÄSTE istället blickarna på kommersiella lokaler. Planerna på det gemensamma bolaget lades på hyllan och Christian fick jobb hos Arcona och Gustaf blev intresserad av att köpa Saabs gamla fastigheter i Nyköping. Jag ville ha med BPA som finansiär men de hade investeringsstopp. Då tog jag kontakt med Erik Paulsson som blivit styrelseordförande i BPA. Jag lyckades övertyga honom på plats i Nyköping vilken fantastisk affär det skulle bli, säger Gustaf. Affären gjordes upp och Erik Paulsson, som tydligen fattat tycke för den driftige sörmlänningen, ville genast att Gustaf som gentjänst skulle hjälpa honom i BPA. Det som sedan följer kan man kalla för en Hermelin Erik Paulsson love story. Överallt där den skånske bondsonen dyker upp finns Gustaf och Christian med i bilden. Nu finns vårt påsfilter GreenFlo med över 50% förnybart material. P-märkt, Eurovent-certifierat och anpassat för skandinavisk miljö. Tel: FASTIGHETSTIDNINGEN NR 2 MARS

36 HELA VÅR VÄRLD FÖRÄNDRAS MED E-HANDELN SOM VÄXER, OCH MED NYA KRAV PÅ ATT GODSFLÖDEN SKA HANTERAS PÅ ETT HÅLLBART SÄTT. GUSTAF HERMELIN Först i bolaget Oskarsborg som sedan kom att bli Storheden som blev Wihlborgs som blev Klövern, Diös, Brinova och Platzer. Och som gick ihop med Fabege. En sfär med den gemensamma nämnaren Erik Paulsson. För Gustaf Hermelin är tiden på Klövern den mest spännande hittills i karriären. Dit kom han som vd När jag kom in fanns det fastigheter för en miljard kronor i bolaget och inga anställda. När jag slutade var det ett bolag med 150 anställda och fastighetsinnehav på 15 miljarder kronor, säger Gustaf. UNDER HANS TID på Klövern utvecklades koncepten med Science och Business Parks och byggandet av Kistamässan som magnet och motor för bolagets satsningar i området. En modell som påminner om Fabeges satsningar i Arenastaden, där Friends 36 FASTIGHETSTIDNINGEN NR 2 MARS 2014

37 Arenastaden är Christian Hermelins ögonsten. Gustaf Hermelin, som också sitter i Fabeges styrelse, följer områdets utveckling med stort intresse. arena och det gigantiska köpcentret Mall of Scandinavia är dragplåstren som ska öka attraktiviteten och driva upp hyrorna. GUSTAF HERMELINS TID på Klövern fick ett rätt abrupt slut 2011 när han slutade som vd och senare även manövrerades ut ur styrelsen tillsammans med Erik Paulsson. Allt orkestrerat av den nya storägaren Rutger Arnhult som nu är vd på Klövern. Men han är inte bitter över att ha fått lämnat Klövern som han kallar sitt bolag. Så är spelreglerna om man är på börsen och jag tycker att Rutger Arnhult är en duktig analytiker. Både sådana som Arnhult och sådana som vi behövs i denna bransch. De som jagar och de som sår och skördar efter en tid. Det är det som skapar dynamiken. Utan jägare finns det ju inte heller någon att sälja till, påpekar Gustaf. För Christian som varit på Fabege sedan 1998 (vd sedan 2007) har inte tillvaron varit lika turbulent. Mycket tack var gediget stöd av Erik Paulsson. Jag är nog inte lika ombytlig och rastlös som Gustaf. Jag trivs rätt bra med att gå till samma kontor varje morgon och gillar skapandet och projekt kanske mer än Gustaf, förtydligar Christian. FABEGES ARENASTADEN är Christians ögonsten. Varje gång han får tillfälle att tala om projektet i Solna låter han mer som en lycklig predikant än den eftertänksamma person han egentligen är. Tänk dig att för fem år sedan när vi började denna resa fanns det bara några sunkiga hus. Hyrorna låg på mellan till kronor per kvadratmeter och det var stora vakanser. Vi såg möjligheterna och tänkte att vi skulle fylla husen och dubbla intäkterna. Men med tiden insåg vi också att det gick att skapa än mer värde och att det fanns byggrätter att köpa. Och nu har vi förutsättningarna att göra Arenastaden till Skandinaviens attraktivaste arbetsplats, säger Christian. Ingen tveksamhet under resans lopp? Nej, faktiskt inte. Det är ett så fantastiskt område det här. Med spårbunden trafik och bara sju minuter från T-centralen. Det går fortare att ta sig hit än till västra Kungsholmen, Sundbyberg eller andra utvecklingsområden i Stockholm. För Gustaf Hermelin fortsatte resan efter Klövern i Erik Paulssons eget bolag Brinova och sedan i Catena där han är vd från och med i år. Ett börsnoterat bolag som ska växa kraftigt inom logistik. Ett nytt område för honom, men kanske en trist sektor för en utvecklare som Gustaf Hermelin. Så kände jag det också i början. Hur spännande är det att bygga en plåtlåda på ett gärde? Men intresset växer när man kommer in en ny bransch och ser möjligheterna även här. Hela vår värld förändras med e-handeln som växer och med nya krav på att godsflöden ska hanteras på ett hållbart sätt. Då förstår man att det är dags att bygga logistiknoder och det är vad vi nu satsar på. NÅGON KONKURRENSSITUATION mellan bröderna tycks inte råda, och eftersom Gustaf sitter i Fabeges styrelse så är de gemensamma intressena överordnade. Att det skulle vara något problem att ha sin bror i styrelsen ser ingen av dem. Om det är någon som skulle våga säga till mig att lägga ner en idé eller att dra mig tillbaka så är det Gustaf. Då vet jag att det kommer från hjärtat och att han vill mitt bästa, säger Christian. Och trots att det i dagsläget inte finns några konkreta planer på att starta det gemensamma bolaget är drömmen inte bortglömd. Absolut inte. Inte just nu men det kommer säkert bli av någon gång, säger Gustaf. FAKTA/GUSTAF HERMELIN Född: 1956 i Björkvik. Bor: Gård i Björkvik. Aktuell: Som vd för Catena sedan september Familj: Fru och tre tonåringar. FAKTA/CHRISTIAN HERMELIN Född: 1964 i Björkvik. Bor: Lidingö. Aktuell: Verkställande direktör i Fabege. Familj: Fru och tre barn. FASTIGHETSTIDNINGEN NR 2 MARS

38 Fall i rätten Muntliga överenskommelser bör undvikas. Det klassiska rådet kommer väl till pass här. TEXT: KARIN RUTSTRÖM ILLUSTRATION: DENNIS ERIKSSON En lägenhet fick räcka för hyresgästen EN HYRESGÄST hyr efter en ombyggnad två lägenheter som ligger i anslutning till varandra fast på olika våningsplan. Den ena lägenheten används som kök och matrum och den andra som vardags- och sovrum. Enligt en överenskommelse med tidigare hyresvärd ska det byggas en trappa mellan lägenheterna. Men planerna ändras när man inte kan enas om hur den ska placeras. När fastigheten byter ägare säger den nya hyresvärden upp hyresavtalet för den ena lägenheten. Han anser att hyresgästen enbart använder den som förråd. Hyresgästen vägrar och säger att det visserligen finns inventarier som är nedpackade i lägenheten, men att det beror på att han förberett för den renovering som ska göras i samband med det stambyte som planeras. Ärendet hamnar i hyresnämnden och den ger hyresgästen rätt att bo kvar. Hyresvärden överklagar domen till hovrätten och säger samtidigt upp avtalet även för den andra lägenheten. När ärendet prövas i hovrätten ett år senare anger hyresvärden nya omständigheter som skäl för att båda hyresavtalen ska upphöra. Dels för att fastigheten genomgår en ombyggnad, dels för att hyresgästen betalt hyran sent åtta gånger under året som gått. Hyresgästen försvarar sig med att han alltid betalar direkt när hyresavierna kommer men att de kommit sent varje gång. Hyresvärden medger att avierna kan ha skickats ut sent. Hovrätten beslutar att hyresgästen ska få behålla kontraktet för den lägenhet som inte var uppsagd i samband med prövningen i hyresnämnden. Däremot ska hyresavtalet för den andra lägenheten upphöra. KOMMENTAR: Överklagandet gällde endast om hyresavtalet för den ena lägenheten skulle upphöra. Det är viktigt att komma ihåg att hovrätten prövar endast tidigare beslut. I det här fallet måste fastighetsägaren få uppsägningen för den andra lägenheten först prövad i hyresnämnden och därefter kan dess beslut, om det blir aktuellt, överklagas till hovrätten. MIKAEL GULLIKSSON, chefsjurist Fastighetsägarna Muntligt avtal räckte inte som bevisning EN LOKALHYRESGÄST som driver en pizzeria får löfte av sina hyresvärdar att han fritt får använda en del av tomtmarken utanför restaurangen om han bekostar byggandet av en uteservering. Efter ett antal år säljs fastigheten och en ny ägare tillträder. Kort därefter avlider den av hyresvärdarna som skött försäljningen av fastigheten och kontakten med de nya ägarna. Den nya hyresvärden förnyar kontraktet med lokalhyresgästen. Därefter säger han upp nyttjanderätten till tomtmarken där uteserveringen finns och kräver att den ska rivas. Lokalhyresgästen vägrar och driver ärendet till tingsrätten. Där intygar den tidigare hyresvärden att det finns ett muntligt avtal med lokalhyresgästen om att uteserveringen ingår i lokalhyresavtalet. Men han känner inte till om de nya ägarna informerats av hans avlidna kollega. Den nye fastighetsägaren hävdar att han inte fått någon information om att det fanns ett muntligt avtal. Tingsrätten anser att det finns ett muntligt avtal men det går inte att bevisa att den nya hyresvärden informerats. Lokalhyresgästen förlorar tvisten och åläggs att omgående riva uteserveringen. (Ärendet är överklagat.) KOMMENTAR: Det är viktigt att undvika den här typen av dubbla upplåtelser och muntliga avtal. Det skapar bara oreda. Framför allt när det gäller avgiftsfria ytor. Oavsett om det gäller nyttjanderättsavtal eller att en yta ska ingå i hyresavtalet så bör man upprätta skriftliga avtal. Det gynnar båda parter att slippa onödiga och dyrbara rättstvister. Dessutom skapas större tydlighet i en situation där fastigheten överlåts. Om det finns ett nyttjanderättsavtal men detta inte blir gällande mot en ny fastighetsägare, till exempel därför att säljaren inte informerat om avtalet, kan säljaren bli skyldig att ersätta nyttjanderättshavaren för skada. Även om en ny fastighetsägare inte blivit informerad om ett hyresavtal gäller det mot den nye ägaren om avtalet är skriftligt och tillträde skett före överlåtelsen. MIKAEL GULLIKSSON, chefsjurist Fastighetsägarna 38 FASTIGHETSTIDNINGEN NR 2 MARS 2014