Haveriet på bostadshyresmarknaden. Vår segregerade stad. En rapport om boendesegregationen i mellansvenska städer

Transkript

1 Haveriet på bostadshyresmarknaden Vår segregerade stad En rapport om boendesegregationen i mellansvenska städer

2 Tid för förändring SCB:s siffror talar sitt tydliga språk. I så gott som samtliga av Mellansveriges större städer finns en tydlig ekonomisk och etnisk boendesegregation. I områden där de flesta helst vill bo finns hushållen med de högsta inkomsterna. De som har det sämre ställt får hålla till godo med hyreslägenheter i de minst eftertraktade områdena. Men det är faktiskt värre än så. De fattigaste hushållen får betala ungefär lika mycket hyra för sitt boende som de rika. Dessvärre är det ingen slump att verkligheten ser ut så. Ända sedan andra världskriget har hyresregleringen varit hårt politiskt styrd. Tanken har varit att det skulle bli en rättvis fördelning av hyreslägenheter. Men effekten är den motsatta. Ändå hävdas det ofta i debatten att segregationen är mindre i städer där det finns stora kommunala bostadsbolag. Men något sådant samband har vi inte funnit i de fem större kommuner vi jämfört. Örebro, med Mellansveriges största bestånd av kommunala hyreslägenheter, toppar Integrationsverkets listning av etniskt segregerade städer i Sverige. Även den ekonomiska segregationen följer ett givet mönster i alla städer vi jämfört: rikare hushåll i city och fattigare hushåll i mindre attraktiva lägen. Hushållens inkomster skiljer sig åt, men hyran de betalar är ofta likvärdig. Rättvist? Vi tycker att det är dags att tänka nytt. Dagens regler för hyressättning har vi haft sedan Det var året då statsminister Fredrik Reinfeldt fyllde tio, Mona Sahlin blev myndig, finansministern hette Gunnar Sträng och Spanien var en militärdiktatur. Det mesta har förändrats sedan dess, men bostadspolitiken är densamma. Är det inte dags att tänka om? Varför värna om ett system som så tydligt leder till segregation? För vem tjänar på orättvisa hyror? Krister Nilsson, vd Fastighetsägarna Mellansverige 2 rika gynnas fattiga missgynnas

3 Vad är segregation? I den här broschyren vill vi visa att dagens hyressättning är orättvis och leder till ekonomisk boendesegregation. Våra exempel visar att hushållens genomsnittliga inkomster genomgående är högre i de områden som värderas som mest attraktiva av hyresgästerna, samtidigt som hyresnivåerna är mer eller mindre desamma. Våra jämförelser bygger på statistiska underlag från SCB, som beskriver befolkningens disponbila inkomster i förhållande till var i staden de bor. Vi har valt ut de stadsdelar som rankats som mest respektive minst attraktiva av hyresgästerna på orten. SCB:s statistik om disponibel inkomst beskriver också hushållets sammansättning avseende antal individer. Det visar sig att samtliga områden med den lägre inkomsten har fler individer per hushåll. I Statistikrapport 2007 från Integrationsverket visas förekomsten av etnisk segregation i Sveriges tjugo största städer. Detta underlag har vi kopplat till det kommunala bostadsbolagets storlek på respektive ort och kommit fram till att det saknas Segregation definieras i Nationalencyklopedin som det rumsliga åtskiljandet av befolkningsgrupper. Segregationen kan ha utgångspunkt i människors socioekeonomiska bakgrund, demografiska profil, eller etnicitet. samband mellan storleken på det kommunala bolaget och förekomsten av segregation. Storleken på det kommunala bostadsbolaget saknar alltså betydelse för boendesegregationen, tvärt om vad som ofta hävdas i debatten. Örebro har tillsammans med Göteborg störst förekomst av etnisk segregation i landet. De kommunala bolagen på dessa orter har 70 respektive 50 procent av kommunens hyreslägenheter i sina bestånd. Eskilstuna hamnade på 14:e plats av 20, vilket innebär en relativt låg nivå av etnisk segregation samtidigt som de kommunala bostadsbolagen endast har 30 procent av bostadshyresmarknaden. Därmed kan myten om att det kommunala bostadsbolaget minskar boendesegregationen avlivas. Ändå används denna myt frekvent som ett vedertaget argument för att försvara de kommunala bolagens konkurrensfördelar på den svenska bostadshyresmarknaden. Boverket, som har uppdraget att hitta tillvägagångssätt för att minska segregationen, använder denna villfarelse i sina rapporter. Vänsterpartiet använde den i en motion i Riksdagen under hösten Hyresgästföreningen representanter, riksdags- och kommunpolitiker och olika företrädare för de kommunala bolagen slänger sig med påståendet om det kommunala bolagets botgörande verkan mot segregation. Antingen vet de inte att påståendet är osant. Eller så vet de och för fram det ändå. Frågan är vilket alternativ som är värst? myten om allmännyttan som bot mot segregationen 3

4 Disponibel inkomst kr/månad Disponibel inkomst kr/månad Hyra kr/månad Hyra kr/månad Varberga Centrum/Öster Örebro - Sveriges mest segrerade stad? Enligt Integrationsverkets statstik är Örebro den mest etniskt segregerade staden i landet tillsammans med Göteborg. Detta trots att Örebrobostäder äger bostadslägenheter med en marknadsandel på ungefär 70 procent. Under åratal har alltså de styrande politikerna i Örebro, oavsett politisk färg, haft tillgång till ett mycket kraftfullt politiskt verktyg, och ändå är situationen så dålig. Vi tycker att det är på tiden att politikerna tänker i andra banor. Att äga ett så stort kommunalt bostadsbolag som möjligt har visat sig vara verkningslöst för bostadssegregationen. 4 Inkomst efter skatt är 57 procent högre för ett hushåll på centrala Öster jämfört Varberga. På hyran skiljer 580 kronor per månad. Det bor i snitt 2,2 personer i varje hushåll i Varberga, medan siffran för Öster är 1,4 personer per hushåll.

5 Disponibel inkomst kr/månad Hyra kr/månad Centrum/Norr Disponibel inkomst kr/månad Hyra kr/månad Andersberg Gävle Marginell hyresdifferentiering Det kommunala bostadsbolaget Gavlegårdarna dominerar stort bostadshyresmarknaden i Gävle med sina lägenheter, vilka utgör 70 procent av totala antalet hyreslägenheter. Gävle hamnar på 15 plats av 20 på segregationsindex i Sveriges största städer. Ändå är den ekonomiska segregationen fortfarande ett faktum. I Gävle har ett hushåll på centrala Norr 45 procent högre disponibel inkomst jämfört med ett hushåll i Andersberg. På hyran skiljer endast åtta procent, eller 320 kronor. I medeltal delas bostaden av 1,7 personer i Andersberg, medan siffran för centrala Norr är 1,4 personer. Gavlegårdar dominerar bostadshyresmarknaden i Gävle, men segregationen är stor ändå. För att komma till rätta med boendesegregationen behövs andra verktyg än att ett stort kommunalt ägande. Hur många år till ska förspillas i passivitet innan de styrande politikerna inser att de befinner sig i en återvändsgränd? Det är hög tid för nytänkande i Gävle. De aviserade försäljningarna är ett bra första steg, men det krävs radikalare grepp än så om boendesegregationen ska kunna brytas! 5

6 Disponibel inkomst kr/månad Disponibel inkomst kr/månad Hyra kr/månad Hyra kr/månad Södra Vallby Rudbecksparken Västerås - Differentierade hyror, låg segregation Västerås var först i landet med att införa systematisk hyresdifferentiering. Såväl hyresvärdar som hyresgäster upplever stadens bostadshyresmarknad som balanserad. Mimer, det kommunala bostadsbolaget, har cirka hyreslägenheter, vilket är hälften av stadens totala utbud av hyreslägenheter. Innebär hyresdifferentieringen att den ekonomiska segregationen är större i Västerås än i andra städer av jämförbar storlek? Nej, enligt vår undersökning är inkomstskillanderna större såväl i Örebro som i Eskilstuna. Faktum är att Västerås har den lägsta skillnaden i disponibel inkomst av de fem städer vi undersökt. Även den etniska segregationen är låg i Västerås. Staden har näst lägst segragationsindex av Sveriges tjugo största städer. 6 Ett hushålls disponibla inkomst i Rudbecksparken är i snitt 38 procent högre än i Södra Vallby. Västerås uppvisar den största hyresdifferentieringen i vårt jämförelsematerial med 20 procent högre hyror i Rudbecksparken. Det motsvarar 850 kr lägre i månadshyra i Södra Vallby, vilket kan vara en betydande summa för en familj med knappa inkomster.

7 Disponibel inkomst kr/månad Hyra kr/månad Disponibel inkomst kr/månad Hyra kr/månad Lagersberg Köpmangatan/Gamla stan Eskilstuna Följer mönstret med platt hyresstruktur Den etniska boendesegregationen i Eskilstuna är hög, även om den inte tillhör de värsta i Integrationsverkets statistik. De ekonomiska skillnaderna mellan boende i olika områden skiljer sig däremot åt ganska drastiskt. Hushållen inkomster i de attraktiva delarna av Eskilstuna är 50 procent högre än i Lagersberg. Skillnaderna i hyresnivåer skiljer sig däremot inte åt särskilt mycket. Hushåll med goda inkomster betalar bara 440 kronor mer i månaden för att bo i attraktiva lägenheter nära till citys utbud av handel och kultur. Eskilstuna har sedan länge styrts av en stabil vänstermajoritet, ändå finns en uppenbar ekonomisk segregation i staden. Det kan inte kallas för något annat än ett stort politiskt misslyckande. Istället för att äga kommunala bostäder borde politikerna i Eskilstuna satsa resurserna på en mer verkningsfull politik. 7

8 Disponibel inkomst kr/månad Hyra kr/månad Disponibel inkomst kr/månad Hyra kr/månad Tjärna ängar Östermalm Borlänge - Platt hyresstruktur, stora inkomstskillnader Inkomsterna på Östermalm är 70 procent högre än i Tjärna ängar, ändå betalar östermalmsborna endast 220 kronor mer i månadshyra. Det är svårt att se var rättvisan finns i en sådan platt hyresstruktur. Med andra ord är inkomstskillnaderna störst samtidigt som hyresstrukturen är plattast i Borlänge jämfört med övriga orter i den här rapporten. Det kommunala bostadsbolaget på orten, Stora Tunabyggen, äger lägenheter vilka utgör 70 procent av marknaden. Borlänge tillhör inte Sveriges tjugo största kommuner och finns därför inte med i statistiken för etnisk segregation. 8

9 Sälj hyreslägenheter men ha dem ändå kvar! Den här rapporten visar att stora kommunala bostadsbolag inte är lösningen på boendesegregation. Men skulle det då vara bättre om de kommunala bostadsbolagen vore mindre? Svaret är både ja och nej! Nej, därför att boendesegregation inte beror på vem som äger hyresbostäderna. Ja, därför att med mindre kommunala bostadsbolag skulle enorma resurser frigöras. Låt oss ta ett exempel. nala bostadsbolag. Genom Örebrobostäder äger Örebro kommun drygt hyreslägenheter. Örebrobostäders marknadsvärde, det vill säga tillgångar minus skulder, är cirka 8 miljarder. Om Örebro kommun valde att placera dessa resurser i något annat än Öbo skulle den årliga vinsten kunna bli 400 miljoner. Om politikerna i Örebro kunde satsa 400 miljoner varje år för att motverka utanförskap och boendesegregation skulle det kunna hända saker. Det skulle räcka till hundratals fler lärare, fritidsledare, förskollärare, skolsköterskor ja allt som har betydelse för att lyfta utsatta bostadsområden. Och det bästa av allt, hyresfastigheterna finns ju kvar även om kommunen inte längre äger dem. Örebro, som av Integrationsverket pekas ut som en av Sveriges mest segregerade städer, har också ett av Sveriges största kommumyten om allmännyttan som bot mot segregationen 9

10 Bostadshyresmarkna Lila tapeter eller ekparkett? Du ska få välja! Det räcker med att ställa sig i en gatukorsning för att se att vi alla har olika smak, olika tjocklek på plånboken och gör olika prioriteringar. Gula bilar, stora bilar, rostiga bilar och bilar med blänkande fälgar och breda däck. Vi människor är helt enkelt väldigt olika. Regelverket på bostadshyresmarknaden har länge utgått från att vi alla är lika. Se bara på något av de bostadsområden som byggdes i slutet av sextiotalet och början av sjuttiotalet. Moderna hyresgäster vill inte stöpas i en form. De vill så långt om möjligt ha inflytande i sitt boende. Någon vill ha parkettgolv, en annan varmt golv i badrummet och en tredje kanske vill ha lila tapeter i sovrummet. För privata hyresvärdar är hyresgästen en kund. Inget är viktigare för oss än nöjda kunder! Vi önskar att vi hade tillåtelse att säga ja till flera av de önskemål våra hyresgäster har, men det har vi inte. Hyresvärden och hyresgästen har inte rätt att komma överens om hyran. Det vill vi ändra på. Inte för hyresvärdarnas skull, utan för att våra kunder hyresgästerna ska kunna utforma sitt boende efter egna önskemål. Vi vill och kan lösa bostadsbristen för unga! Hälften av alla mellan 20 och 27 års ålder bor kvar hos sina föräldrar. Samtidigt har hyreslägenheter försvunnit sedan slutet av nittiotalet. Visst är något sjukt på den svenska bostadsmarknaden? För många unga står livet och stampar på ruta ett så länge det inte finns några lediga hyreslägenheter. Bostadsbristen för unga går inte att lösa i en handvändning, det vore fel att påstå det. Men omöjligt är det inte om viljan finns. De privata fastighetsägarna vill hjälpa till att lösa bostadsbristen för ungdomarna. Det enklaste sättet att förse bostadsmarknaden med fler billiga hyreslägenheter är att öka nyproduktionen i mer attraktiva områden och med högre standard. Hur kan det då komma sig att fina centrala hyreslägenheter kan skapa billigt boende åt unga? Svaret heter flyttkedjor. Varje hushåll som flyttar in i en nybyggd hyresfastighet lämnar en annan bostad. En nybyggd lägenhet kan skapa fem lediga lägenheter. Återigen är nyckeln till en fungerande hyresmarknad ökad avreglering. Befria privata hyresvärdar från byråkrati och klåfingriga regelverk så kommer också nyproduktionen att öka. Bollen ligger hos politikerna. Vad väntar de på? 10

11 den behöver förnyas Det behövs fler hyresrätter och rättvisa hyror! Egentligen borde det vara enkelt. Finns det bara en efterfrågan på hyreslägenheter, så bygger privata fastighetsägare hyreslägenheter. Mygelsanering Mygel är det värsta vi vet. Vi vet att det förekommer svarthandel med hyreskontrakt för attraktiva lägenheter. Om vi kan hitta bevis polisanmäler vi direkt. Det är en hederssak. Men polisen kan inte utrota handel med hyresrätter. Då är det mer effektivt att komma tillrätta med källan till problemet. Den svarta marknaden göds av att det finns en vilja att betala mer för en lägenhet än den faktiska hyresnivån. Inte sällan är hyran ungefär densamma för en central attraktiv hyreslägenhet som för en lägenhet i ett ytterområde. Utöver det orättvisa i att vissa dragit vinstlotten och fått en central lägenhet till låg hyra medan andra får nöja sig med det som blivit kvar, skapas en grogrund för svarthandel med kontrakt. Vi vill att hyran ska anpassas mer efter hyresgästernas efterfrågan. Då blir hyran mer rättvis, och benen kan slås undan för de ljusskygga krafter som kan tjäna hundratusentals kronor på olaglig försäljning av sitt lägenhetskontrakt. Tyvärr fungerar inte marknaden för hyresbostäder riktigt så enkelt. Normalt räcker det med att det finns kunder som är villiga att betala för att ett företag kan starta produktionen. En privat fastighetsägare kan däremot inte räkna med att få ta ut en viss hyra för en nybyggd lägenhet, även om han bedömer att det skulle gå att få lägenheterna uthyrda. Varför kan man fråga sig? Det finns ju inget tvång att flytta in i en nybyggd hyreslägenhet, och blir hyrorna för höga kommer heller ingen att göra det. Problemet stavas hyresreglering. Hyror i hyreshus sätts i en förhandling med hyresgästerna, det är bra. Problemet är de kommunala bostadsbolagens hyresnormerande roll, vilken innebär att hyresnivåerna i privatägda lägenheter bestäms indirekt av de kommunala bostadsbolagens hyresförhandling. Denna förhandling sker helt utan de privata hyresvärdarnas insyn. Så blir det som det blir. Alltför få vågar bygga nytt. Bostadsbristen växer. I debatten diskuteras nya byggsubventioner för att få fart på byggandet. Men vi vill inte ha bidrag, vi vill ha samma frihet som alla andra företagare. Är det för mycket begärt? Producerad av Fastighetsägarna Mellansverige 2009, andra upplagan. Text: Ola Ström, Eva Jonsborg. Grafisk form: Eva Jonsborg. Uppgifter om genomsnittshyra är hämtade från de hyresnivåer för 2006 i kommunalt och privat bestånd, som framförhandlades enligt gällande förhandlingsordning. Inkomstuppgifter kommer från SCB:s Inkomst- och taxeringsregistret Segregationsindex med avseende på etnicitet är beskrivet i Integrationsverkets Statistikrapport

12 I de mest populära bostadsområdena i städerna Örebro, Eskilstuna, Västerås, Borlänge och Gävle......finns hushållen med de högsta inkomsterna. De som har det sämre ställt får hålla till godo med hyreslägenheter i de minst eftertraktade områdena. Samtidigt som hyresnivåerna nästan är desamma. Det hävdas ofta i debatten att segregationen är mindre i städer där det finns stora kommunala bostadsbolag. Men något sådant samband har vi inte funnit i de fem kommuner vi jämfört. Varför värna om ett system som så tydligt leder till segregation? Vi tycker att det är dags att tänka nytt. För vem tjänar på orättvisa hyror? Fastighetsägarna Mellansverige ADRESS Kungsgatan 6-8, Eskilstuna TEL > FAX >