ÅRSREDOVISNING 2018 HSB Bostadsrättsförening Bindaren i Arvika

Transkript

1 ÅRSREDOVISNING 2018 HSB Bostadsrättsförening Bindaren i Arvika

2 ÅRSREDOVISNING 2018 HSB Bostadsrättsförening Bindaren i Arvika Denna årsredovisning är framställd av HSB Värmland i samarbete med bostadsrättsföreningen, enligt tecknat avtal med bostadsrättföreningens styrelse. HSB Värmland är en kooperativ organisation som ägs av sina medlemmar. Tillsammans med våra medlemmar och kunder skapar och utvecklar vi det goda boendet inom ramen för våra kärnvärderingar, engagemang, trygghet, hållbarhet, omtanke och samverkan. HSB bostadsrättsföreningar, privata bostadsrättsföreningar, kommunala fastighetsbolag och privata fastighetsägare i Värmland, anlitar oss för många olika fastighetstjänster av ekonomisk, administrativ och teknisk karaktär. HSB Värmland Ekonomisk förening, Box Karlstad tel ,

3 HSB Bostadsrättsförening Bindaren i Arvika ÅRSREDOVISNING HSB Bostadsrättsförening Bindaren i Arvika FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Styrelsen med säte i Arvika ort får härmed avge redovisning för föreningens verksamhet under räkenskapsåret Årsredovisningen är upprättad enligt BFNAR 2012:1, Årsredovisning och koncernredovisning (K3). Allmänt om verksamheten Fastigheten : Bostadsrättsföreningen är ett privatbostadsföretag med fastigheter i Arvika, Bindaren 3 och Räfsan 1, som stod färdigställd år Fastigheterna består av 209 bostäder på totalt ,5 m 2 samt 4 uthyrningslokaler. Föreningen har även 76 st bilplatser och 30 garage. Föreningens huvudsakliga ändamål är att i föreningens hus upplåta bostadslägenheter för permanent boende åt föreningens medlemmar. Stadgar: Föreningen har HSB Normalstadgar 2011 version 5. Föreningsstämma mm : Ordinarie föreningsstämma hölls den 8 maj Under verksamhetsåret har 11 st protokollförda styrelsemöten hållits. Till representanter i HSB:s fullmäktige utsågs Torbjörn Stake med Jakob Fryklund och John-Erik Kihlstadius som suppleanter. Styrelse: Styrelsens sammansättning under året har varit, efter stämma: Torbjörn Stake ordförande i tur att avgå Jakob Fryklund vice ordförande Anette Månsson sekreterare Robin Wikman ledamot i tur att avgå Magnus Nilsson ledamot Mats Nilsson utsedd av HSB Värmland Sten-Rune Olsson suppleant i tur att avgå Elvy Svensson suppleant i tur att avgå Firmatecknare : Föreningens firma har tecknats av Torbjörn Stake, Jakob Fryklund, Anette Månsson och Magnus Nilsson, två i förening. Valberedning: Valberedningen har bestått av Gunnar Eriksson och Carl-Göran Svensson. Revisorer: Revisorer har varit Jan Hellström med Thomas Broström som suppleant valda av föreningen samt en revisor utsedd av HSB Riksförbund. 1

4 HSB Bostadsrättsförening Bindaren i Arvika Förvaltning : Styrelsen biträds i den ekonomiska/administrativa förvaltningen av HSB Värmland. Intern förvaltare/vicevärd har Torbjörn Stake varit under året. Fastighetsskötseln har utförts av Jakob Fryklund, Rolf Bergsten och Peter Nord. Lokalvårdare har varit Katarzyna Synak. Försäkring : Föreningens fastighet är fullvärdesförsäkrad hos Länsförsäkringar där även bostadsrättstillägg ingår. Väsentliga avtal: Föreningen har bla. avtal med nedanstående: Leverantör Avtalstyp HSB Värmland Ekonomisk/administrativ förvaltning Arvika Teknik, Nordic Green Energy, El och nät Arvika Fjärrvärme Fjärrvärme Arvika Teknik Vatten ComHem Tv/bredband och telefoni Frost Alarm Bevakning/portlås Länsförsäkringar Fastighetsförsäkring Telia Tv/bredband och telefoni Tidigare års större underhåll: Föreningen har tidigare utfört följande större renoveringar: Åtgärd År Ny Fasad, fönster, kök och bad Balkongtak Passersystem 2007 LED belysning Nya EC-fläktar 2010 Nya värmecirkulationspumpar 2011 Nya stammar Hissar Dränering El Ventilation st värmepumpar (för värme och varmvatten) tvättstugor Nya ytskikt i lägenheterna Ombyggnation från fransk balkong i norrläge till balkong i österläge Nya större balkonger på befintliga Nya balkonger 12 st söderläge våningsplan 1 fördelat på 6 huskroppar förlängda garage med portar fördelat på 6 hus Reelining av avloppsrör 2015 Stadgeenlig besiktning: Årets stadgeenliga fastighetsbesiktning har utförts Reparationer: Under året har inga större oförutsedda reparationer utförts. 2

5 HSB Bostadsrättsförening Bindaren i Arvika Väsentliga händelser under och efter räkenskapsåret Underhåll: Under året har större underhåll/tillkommande utgifter utförts: Grönområden, kr Byte av 2 st Värmepumpar, Parkgatan 20 och 22, ca kr Byte av Hiss Parkgatan 20 och 22, ca kr Underhållsplan: Föreningen har en 40-årig underhållsplan som är upprättad av SWECO och styrelsen i oktober 2015 och senast uppdaterad i november Enligt upprättad underhållsplan skall reelining genomföras år 2030 till en kostnad av 8 milj kr. Kommande underhåll/större utgifter: I enlighet med upprättad underhållsplan kommer framtida underhållet av fastigheten inom den närmaste 5 års perioden bestå av : Hissar 4 st, ca kr. Värmepumpar 2 st, ca kr Asfaltera p-platser, ca kr Måla tak 6 hus, ca kr OVK 6 hus, ca kr Solceller 6 hus, ca kr Finansiering: Planerade åtgärder ska finansieras med egna medel. Årsavgifter: Årsavgiften för bostäder uppgår under verksamhetsåret i genomsnitt till 682 kr/m2 en höjning med 3 % jämfört med föreående år. Styrelsen beslutade att avgiften skulle vara oförändrad under Månadsavgiften innefattar inte hushållsel. Lån: Föreningens banklån uppgår på bokslutsdagen till kr. Under året har föreningen amorterat kr, vilket kan sägas motsvara en amorteringstakt på 73 år. Föreningen har dessutom löst 2 lån på totalt kr. Medlemsinformation Under verksamhetsåret har 19 (19) bostadsrätter överlåtits. Vid räkenskapsårets utgång var medlemsantalet 248 st varav röstberättigade medlemmar 204 st varav HSB Värmland utgör en medlem. 3

6 HSB Bostadsrättsförening Bindaren i Arvika Flerårsöversikt belopp i tusental kronor Resultatet av föreningens verksamhet under året och den ekonomiska ställningen vid årets utgång framgår av efterföljande resultat- och balansräkning Nettoomsättning, tkr Resultat efter finansiella poster, tkr Soliditet, % 51% 42% 41% 40% Årsavgift kr/kvm bostadsrättsyta Låneskuld kr/kvm totalyta bostad Drifts-/personalkostnader, kr/kvm Eget Kapital Belopp vid Insatser Fond yttre Balanserat Årets underhåll resultat resultat årets ingång Resultatdisposition enligt stämmobeslut Avsättning framtida underhåll enligt plan Disposition av yttre fond enligt styrelsebeslut Bundet Eget Kapital Fritt Eget Kapital Årets resultat Belopp vid årets utgång

7 HSB Bostadsrättsförening Bindaren i Arvika Resultatdisposition Balanserat resultat Disposition ur underhållsfonden motsvarande årets underhållskostnad Avsättning till underhållsfonden* Årets resultat Summa fritt eget kapital att disponeras av stämman Styrelsen förselår att balanserat resultat disponeras enligt nedan: Balanserat resultat överföres i ny räkning *) Avsättning till underhållsfonden överensstämmer med upprättad plan. Ytterligare upplysningar vad beträffar föreningens resultat och ställning finns i efterföljande resultatoch balansräkning med tillhörande tilläggsupplysningar. 5

8 HSB BRF BINDAREN I ARVIKA RESULTATRÄKNING Not Rörelseintäkter Nettoomsättning Not Övriga rörelseintäkter Not Summa rörelseintäkter Rörelsekostnader Driftskostnader Not Övriga externa kostnader Not Underhåll enligt plan Not Personalkostnader och arvoden Not Av- och nedskrivningar av materiella anläggningstillgångar Not Summa rörelsekostnader Rörelseresultat Finansiella poster Övriga ränteintäkter och liknande poster Räntekostnader och liknande resultatposter Övriga finansiella poster Not Summa finansiella poster Årets resultat

9 HSB BRF BINDAREN I ARVIKA Balansräkning Tillgångar Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark Not Pågående nyanläggningar Not Inventarier och installationer Not Summa materiella anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Andra långfristiga värdepappersinnehav Not Andra långfristiga fordringar Not Summa finansiella anläggningstillgångar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Hyres- och avgiftsfordringar Aktuell skattefordran Not Övriga kortfristiga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Not Summa kortfristiga fordringar Kortfristiga placeringar Övriga kortfristiga placeringar Not Summa kortfristiga placeringar Kassa och bank Kassa Bank Not Summa kassa och bank Summa omsättningstillgångar Summa tillgångar

10 HSB BRF BINDAREN I ARVIKA Balansräkning Eget kapital och skulder Eget kapital Bundet eget kapital Insatser Fond för yttre underhåll Summa bundet eget kapital Fritt eget kapital Balanserat resultat Årets resultat Summa fritt eget kapital Summa eget kapital Skulder Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Not Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Medlemmarnas inre fond Leverantörsskulder Aktuell skatteskuld Not Övriga kortfristiga skulder Not Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Not Summa kortfristiga skulder Summa skulder Summa eget kapital och skulder Väsentliga händelser efter räkenskapensårets slut. Eventualförpliktelser 8

11 HSB BRF BINDAREN I ARVIKA Not 1 Redovisnings- och värderingsprinciper samt övriga bokslutskommentarer Föreningen tillämpar årsredovisningslagen och bokföringsnämndens allmänna råd BFNAR 2012:1 (K3). Föregående år tillämpades årsredovisningslagen och bokföringsnämndens allmänna råd BFNAR 2016:10 (K2). Överföringen har gjorts i enlighet med föreskrifterna i K3:s kapitel 35. Bostadsrättsföreningen är ett mindre företag och har utnyttjat mindre företags möjlighet att inte räkna om jämförelstealen för 2017 enligt K3:s principer. Presenterade jämförelsetal överensstämmer istället med de uppgifter som presenterades i föregående års årsredovisning. Belopp anges i kronor om inget annat anges. Tillgångar och skulder har värderats till anskaffningsvärden om inte annat anges nedan. Fordringar har upptagits till de belopp varmed de beräknas inflyta. Avskrivning fastighet Fastighetens betydande komponenter bedöms ha väsentligt skilda nyttjandeperioder/avskrivningstider och därmed har fastighetens anskaffningsvärde fördelats på väsentliga komponenter. Nyttjandeperioden för komponenterna bedöms vara mellan 10 och 120 år. Komponentindelningen har genomförts med utgångspunkt i SABOs vägledning för komponentindelning av hyresfastigheter men med anpassning till bostadsrättsföreningens särskilda förutsättningar. Byggnadernas komponenter skrivs av linjärt över nyttjandeperioden och har under året skrivits av med 1,0% av anskaffningsvärdet. Avskrivning inventarier och maskiner Avskrivning sker med 20% på anskaffningskostnaden. Fond för yttre underhåll Reservering för framtida underhåll av föreningens fastigheter baseras på föreningens underhållsplan. Avsättning och ianspråkstagande från underhållsfonden beslutas av styrelsen. Fastighetsavgift /fastighetsskatt Kommunal fastighetsavgift på bostäder i hyreshus (flerbostadshus) är 0,3 % av taxeringsvärdet för bostadsdelen, dock högst kronor per lägenhet Inkomstskatt En bostadsrättsförening, som skattemässigt är att betrakta som ett privatbostadsföretag, belastas vanligtvis inte med inkomstskatt. Beskattning sker med 22 % för verksamheter som inte kan hänföras till fastigheten, t ex avkastning på en del placeringar och reavinster vid försäljning av bostadsrätter. Föreningen har sedan tidigare år ett skattemässigt underskott uppgående till tkr tkr av föreningens lån löper ut under Styrelsen bedömer att lånen är av långsiktig karaktär och redovisas därför som långfristiga per förutom den del som kommer amorteras under år 2019 som redovisas som kortfristiga. 9

12 HSB BRF BINDAREN I ARVIKA Noter Not 2 Nettoomsättning Årsavgifter bostäder Årsavgiftsbortfall bostäder Hyresintäkt lokaler Hyresintäkt garage och bilplatser Hyresintäkt övrigt Avsatt till inre fond Övriga intäkter i verksamheten Överlåtelse- och pantförskrivningsavgifter Not 3 Not 4 Not 5 Not 6 Övriga rörelseintäkter Bidrag Vinst vid avyttring egna lägenheter Driftskostnader Reparationer El Uppvärmning Vatten Renhållning Bevakningskostnader TV, bredband, iptelefoni Serviceavtal Fastighetsskötsel och lokalvård Försäkringar Fastighetsskatt Övriga driftskostnader Övriga externa kostnader Externt revisionsarvode Förvaltningskostnader Kostnader överlåtelse och panter Föreningsverksamhet Kontorskostnad tele, datakommunikation, porto Konsulter Förbrukningsinventarier Medlemsavgifter HSB Stämma och styrelse Underhåll enligt plan Underhåll bostäder Underhåll lokaler Underhåll huskropp utvändigt Underhåll mark och utemiljö Underhåll övrigt

13 HSB BRF BINDAREN I ARVIKA Not 7 Personalkostnader Medelantal anställda 2,75 2,75 Arvode till styrelsen Löner för anställda Övriga personalkostnader Revisionsarvode Sociala avgifter Uttagsskatt Not 8 Not 9 Avskrivningar Byggnader Inventarier Övriga finansiella poster Ränteintäkter balkonginglasningar

14 HSB BRF BINDAREN I ARVIKA Not 10 Byggnader och mark Värdet utgörs av anskaffningskostnaden Byggnadernas nu aktiverade komponenter är helt avskrivna år 2113 Ackumulerade anskaffningsvärden Ingående anskaffningsvärde byggnader Ingående anskaffningsvärde mark Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ackumulerade avskrivningar enligt plan Ingående avskrivningar byggnader Årets avskrivningar byggnader Utgående ackumulerade avskrivningar enligt plan Utgående bokfört värde Bokförda värden byggnader Bokförda värden mark Fastighetsbeteckning: Räfsan 1 och Bindaren 3 Taxeringsvärde Värdeår Byggnad Mark Totalt Föreg år Bostäder hyreshus Not 11 Pågående nyanläggningar Årets Investering Utgående värde pågående nyanläggningar Pågående nyanläggningar avser byte av hissar som planeras vara klara Nyttjande perioden är beräknad till 25 år. Not 12 Inventarier och installationer Ingående anskaffningsvärden Årets investeringar Utgående anskaffningsvärden Ingående avskrivningar Årets avskrivningar Utgående avskrivningar Utgående bokfört värde Avskrivning görs enligt linjär metod under fem år. Not 13 Not 14 Andra långfristiga värdepappersinnehav Medlemsandel HSB Andra långfristiga fordringar Fordringar medlemmar, balkonginglasningar

15 HSB BRF BINDAREN I ARVIKA Not 15 Not 16 Not 17 Aktuell skattefordran Övrig Skattefordran Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Förutbetald försäkring Förutbetald kabel-tv och bredband Förutbetald Nordisk Hiss Upplupet lönebidrag Upplupna ränteintäkter Övriga förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Kortfristiga placeringar Föreningens egna ägda bostadsrättslägenheter Nr Fasträntekonto Fasträntekonto Not 18 Not 19 Bank Westra Wermlands Sparbank SBAB Skulder till kreditinstitut Nästa års Låneinstitut Ränteändring Räntesats Konv.datum Belopp amortering Stadshypotek ,87% Stadshypotek ,63% Stadshypotek ,19% Långfristiga skulder exklusive kortfristig del Genomsnittsräntan vid årets utgång 1,60% Amorteringar inom 2-5 år beräknas uppgå till Om fem år beräknas skulder till kreditinstitut uppgå på balansdagen till Ställda säkerheter Fastighetsinteckning Summa ställda säkerheter Not 20 Aktuell skatteskuld Årets beräknade skatteskuld

16

17

18

19 ÅRSREDOVISNING Den redovisning styrelsen avger över ett avslutat räkenskapsår och som ska behandlas vid ordinarie föreningsstämma. Årsredovisningen ska omfatta förvaltningsberättelse, resultaträkning, balansräkning och noter. 1. Förvaltningsberättelsen Redogör i text och tabeller för verksamheten. Anläggningstillgångar Är de tillgångar som är anskaffade för långvarigt bruk inom föreningen, t ex fastigheterna. Omsättningstillgångar Ska i allmänhet omvandlas till pengar inom ett år. Långfristiga skulder Är i huvudsak de lån som föreningen ska betala på längre sikt 2. Resultaträkningen än ett år. Visat föreningens samtliga intäkter och kostnader under räkenskapsåret. Överstiger intäkterna kostnaderna blir mellanskillna- Kortfristiga skulder den vinst. Vid omvänt förhållande uppstår förlust. Styrelsen ska De skulder som föreningen ska betala inom ett år. till föreningsstämman föreslå hur årets resultat samt övrigt fritt eget kapital efter avsättning/ianspråktagande till/av underhålls- Likviditet fond ska disponeras. Med likviditet menas föreningens betalningsberedskap, alltså förmågan att betala sina skulder i rätt tid. God eller dålig 3. Balansräkningen likviditet bedöms utifrån förhållander mellan likvida medel och Visar föreningens samtliga tillgångar och skulder per boksluts kortfristiga skulder. Om likvida medel motsvarar kortfristiga datum. Föreningens tillgångar består av anläggningstillgångar skulder anser man i normalfallet att likviditeten är god. (t ex fastigheter, inventarier) samt omsättningstillgångar (kontanter, kortfristiga fordringar m m) Föreningens skulder består av fastighetslånen samt olika slag av kortfristiga skulder (förskotts- hyror, leverantörsskulder, ännu ej fakturerade skulder m m). Soliditet Med soliditet menas föreningens långsiktiga förmåga att betala även de långfristiga skulderna. Soliditet beräknas som föreningens totala egna kapital i procent av balansomslutningen. Under eget kapital redovisas grundavgifter, olika fonder samt disponibla vinstmedel/ansamlad förlust. TERMER I ÅRSREDOVISNINGEN Driftskostnader Uppvärmning, försäkringspremie, sophämtning, städning etc. samt fastighetsskötsel inklusive underhåll av mindre omfattning som inte ingår i föreningens underhållsplan. Föreningens underhållsfond Till denna fond görs årliga avsättningar för att säkerställa föreningens framtida planerade underhåll. Detta underhåll finns dokumenterat i föreningens underhållsplan eller motsvarande. Avsättning till och återföring från underhållsfonden sker genom omföring mellan fritt och bundet eget kapital i balansräkning- en. Återföring från underhållsfonden till fritt eget kapital görs i takt med att planerade underhållsåtgärder genomförs. OBS!! Yttre fond är en bokföringsmässig transaktion. De Underhållskostnader Utgifter för planerade underhållsåtgärder enligt underhållsplan eller motsvarande som i redovisningen redovisas direkt som kostnad i resultaträkningen. pengar som föreningen har redovisas på tillgångssidan.. Ställda säkerheter Avser den säkerhet som lämnats för erhållna lån. Detta sker genom att ett pantbrev (inteckning) uttages i fastigheten på Värdehöjande underhåll Utgifter för åtgärder enligt underhållsplan eller motsvarande som redovisas som investering i balansräkningen och kostnadsförs över tillgångens livslängd (se avskrivningar) belopp som i regel motsvarar erhållna lån. REVISIONSBERÄTTELSEN Där uttalar sig revisorerna om årsredovisningen, förvaltningen och om styrelsens förslag till användande av överskott eller Avskrivningar Avskrivningar måste ske på grund av ålder och nyttjande. Genom att bokföra en anskaffning som tillgång (aktivera) och täckande av underskott, samt att de till- eller avstyrker huruvida föreningsstämman bör bevilja ansvarsfrihet för styrelsens ledamöter. skriva av den under en beräknad livslängd fördelas anskaffnings-

20 EGNA ANTECKNINGAR