Läge. Förprövningsrapport gällande planbesked för hotell och kontor vid Utängarna (Tuve 89:1) inom stadsdelen Tuve

Transkript

1 Diarienummer: 0574/ 18 FK Diarienummer: 3244/ 18 Martin Trpkovski Telefon: E-post: Förprövningsrapport gällande planbesked för hotell och kontor vid Utängarna (Tuve 89:1) inom stadsdelen Tuve Begäran avser: Planbesked Ärendet Inkom: SDN: Norra Hisingen Fastighet: Tuve 89:1 Sökande: Fastighetskontoret Läge Området är beläget i östra Tuve cirka 800 meter från Tuve torg, ligger inom naturområdet Hökälla. Området gränsar i väster till Tuvevägen och i öster går Bohusbanan parallellt med Lillhagsvägen. Angränsar till Utängarnas industriområde och i söder till S:t Jörgen golfbana. Marken inom området består av 6 enplans byggnader och 8 parkeringsplatser. Befintlig verksamhet 1 (11)

2 Fastigheten som planbeskedet avser Sammanfattning av ansökan Fastigheten Tuve 89:1 har sedan år 2007 använts av altbo-verksamheten som erbjuder tillfälliga, alternativa boenden för personer utanför den reguljära bostadsmarknaden. Idag står det 6 enplans byggnader som tillsammans inrymmer plats för totalt 22 bostäder/platser. Verksamheten förvaltas av Bygga Hem AB som idag tillhör Framtidskoncernen. Nuvarande detaljplan medger ej planstöd för altbo-verksamheten vilket omöjliggör permanent bygglov för aktuell användning. Altbo-verksamheten beviljades med stöd av tidsbegränsat bygglov inte längre går att förlänga. Behovet av altbo-verksamheten är stort och Social Resursförvaltning, som ansvarar för Altbo-verksamheten, är angeläget över att enheten vid Utängarna ska få stå kvar. Åtgärder som föreslås är att upprätta ny detaljplan som möjliggör nuvarande ändamål på platsen för kontor och hotell med 22 bostäder/ platser. Nuvarande bestämmelser i detaljplanen tillåter endast småindustri. 2 (11)

3 Ställningstaganden Förslag till beslut Planbesked Positivt Beslutsgrund Begäran bedöms lämplig. Ansökan stämmer inte överens med Göteborgs stads översiktsplan, som medger grön- och rekreationsområde, verksamhetsområde för en mindre del av området. Området är utpekat som utredningsområde för verksamhetsområde som kan vara störande för omgivningen samt utpekat område med särskilt stora värden för naturvård, friluftsliv, landskapsbild och/el kulturlandskap. En ny översiktsplan är under framtagande för Göteborgs Stad, preliminärt ny utpekad markanvändning för området är företagsområde. Avsteget från befintlig översiktsplan anses som lämpligt motiverat med att det tidigare bedömts som lämpligt att göra avsteg från översiktsplanen, området är lämpligt för altbo-verksamhetens ändamål. Altbo-verksamheten har under flera år funnits på platsen och har följaktligen blivit en del av området. Läget är bra med direkt närhet till kollektivtrafik samtidigt som det ligger avskilt från bostadsbebyggelse. Det är angeläget att altbo-verksamheten får stå kvar då behovet av verksamheten är stor i Göteborg. Ny översiktsplan är under framtagande med preliminärt ny utpekad markanvändning för området som är mer lämplig för altbo-verksamhet. Avsikt med planläggning Syftet med föreslagen detaljplan bör vara att möjliggöra för hotell och kontor som markanvändning för att ge planstöd åt den befintliga altbo-verksamheten. Idag finns här en fungerande altbo-verksamhet med 22 platser/bostäder med stöd av tidsbegränsat bygglov. Det tidsbegränsade bygglovet går inte att förlänga ytterligare. Föreslagen detaljplan innebär att en ny detaljplan tas fram för området so medger hotell och kontor. Utredningsbehov: Geoteknisk utredning Översiktlig markmiljöundersökning Platsbedömning för luft Bullerutredning Knäckfråga: Ett avsteg från nuvarande översiktsplan behöver göras Naturområdet Hökälla med stora naturvärden får inte påverkas negativt 3 (11)

4 Bedömning av begäran Styrande dokument och tidigare beslut Kommunens översiktsplan anger grön- och rekreationsområde, verksamhetsområde för en mindre del av området samt område med särskilt stora värden för naturvård, friluftsliv, landskapsbild och/el kulturlandskap. Området är även utpekat som utredningsområde för verksamhetsområde som kan vara störande för omgivningen. En ny översiktsplan är under framtagande för Göteborgs Stad, preliminärt ny utpekad markanvändning för området är företagsområde. I Strategi för utbyggnadsplanering i Göteborg ligger området inte inom prioriterade utbyggnadsområden. Gällande detaljplan akt från 1973 anger endast småindustriändamål av sådan beskaffenhet att närboende ej vållas olägenheter. Genomförandetiden har gått ut. Stadsmiljö Altbo-verksamheten ligger idag i ett verksamhetsområde för småindustrier och angränsar endast till bebyggelse i norr. Verksamhetsområdet består av fyra fastigheter. Närmaste bostadsområde Glöstorp ligger cirka 100 meter bort i västlig riktning, bostadsområdet kan uppfattas som längre bort på grund av att altbo-verksamheten ligger avskilt i ett grönområde emellan Tuvevägen och Lillhagsvägen där även Bohusbanan passerar. Bostadsområdet Glöstorp består av en blandning mellan villa-/radhusbebyggelse och flerbostadshus uppförda under talet. Närmaste torg med service är Tuve torg och ligger cirka 800 meter i västlig riktning. Sociala aspekter Social komplexitetsnivå Den sociala komplexitetsnivån bedöms till 2. Sammanhållen stad Tuvevägen och Lillhagsvägen samt Bohusbanan kan uppfattas som fysiska barriärer i området. Närmaste bostadsområde är i väst och är till majoriteten villa och radhusbebyggelse. Grönområdet vid Hökälla är något som uppskattas av alla i området. Samspel Tillgången till gröna ytor är stor, med Hökällas naturområde angränsande i öst, samt S:t Jörgens golfbana i söder. Vardagsliv Cykelvägnätet i området skapar goda förutsättningar för att ta sig till och från området. Gångvägsnätet är undermåligt och inte anpassat för fotgängare. Området anses ha en god kollektivtrafikförsörjning. Identitet I Hökälla naturområde finns en våtmarkspark som har ett stort naturvärde och är ett av kommunens artrikaste områden för häckande fåglar. Här finner man även sällsynta växter. 4 (11)

5 Trafik och parkering Angöring med bil till området görs genom Tuvevägen. Trafiken väntas inte öka med föreslagna ändringar. Det anses inte som lämpligt med permanenta bostäder i området ur ett trafikantperspektiv. I hänseende till att områdets omgivning inte stödjer en gångvänlig struktur samt att närheten till trafikintensiva Tuvevägen utgör en säkerhetsrisk. Möjligheten att nyttja samt utbudet av kollektivtrafiken anses som god. Glöstorpsvägen som är närmaste hållplats ligger cirka 150 meter bort med avgångar var 15:e minut. Till centrala Göteborg tar det cirka minuter och cirka 12 minuter till Backaplan där ett större utbud av service finns att tillgå. Cykelvägnätet i och runt om området anses som bra och välutbyggt. Gångvägsnätet är inte lika välutbyggt vid altbo-verksamheten. Altbo-verksamheten har tillgång till 8 parkeringsplatser på fastigheten Tuve 89:1. Teknisk försörjning och mark Markförhållanden Marken inom området är plan och utgörs av torrskorpelera ovan lera av varierande mäktighet. Leran har en relativt låg hållfasthet och är sättningsbenägen. En geoteknisk utredning avseende stabiliteten ner mot bäcken söder om området behöver göras. Teknikförsörjning Göteborgs Energi har en driftsatt gasledning längs Utängarna. Gasledning Avfall Avfallshämtningen på platsen fungerar bra under nuvarande förhållanden. 5 (11)

6 Miljö- och hälsoaspekter Naturmiljö Sociotopkartan för Tuve-Säve anger för området mycket god friytetillgång, som är vanligt i områden med villor, radhus. Luft Riktvärden för luftmiljö bedöms kunna uppnås för markanvändning av kontor och hotell. Luftmiljö NO2 (kvävedioxid) 2015 år Sociala frågor Det har förekommit en viss problematik i området kring altbo-verksamheten vid Utängarna med bland annat stölder och inbrott som kan kopplas till boende eller besökare av altbo-verksamheten. Därmed har en viss oro från närmaste bostadsområde Glöstorp uppstått. Skyfall Vid ett 100-årsregn bedöms vatten bli stående i hela planområdet, främst intill befintliga byggnader. Maximalt får 20 centimeter bli stående på vägar och stråk fram till byggnadsentréer. Skyfallskarta 100-års regn 6 (11)

7 Dagvatten Planen ska sträva efter att minimera dagvattenavrinning genom fördröjning och rening av dagvattnet inom fastigheten. Förorenad mark Norr om fastigheten ingår verksamhetsområdet i fördjupningen till översiktsplanen gällande förorenade områden. Underlag för undersökning om betydande miljöpåverkan Projektet bedöms preliminärt inte föranleda betydande miljöpåverkan. <En strategisk miljöbedömning kan därför komma att krävas.> Ställningstagande till om en miljöbedömning ska göras eller inte, undersöks i planarbetet enligt 6 kap. miljöbalken. Miljökvalitetsnormer Hur miljökvalitetsnormer påverkas av projektet behöver diskuteras/utredas men det bedöms preliminärt inte vara ett problem Trafikbuller Bullersituationen har studerats utifrån tillgängligt material och det bedöms finnas förutsättningar att klara gällande riktvärden. Bullerutbredning 7 (11)

8 Samband och beroenden Planen bör tas med i startplan för år 2019 då det tidsbegränsade bygglovet inte längre går att förlänga. Genomförande Planen bedöms som realistisk att genomföra. Planen bedöms vara av ett enklare planärende och kan därför preliminärt ingå i startplan år Ekonomi för planarbetet Planarbetet kan utföras inom kontorets budget. Planavtal kommer att tecknas med intressent. 8 (11)

9 Avstämning med andra förvaltningar Ärendet har sänts till (SDF Norra Hisingen, Göteborg Energi AB, Kretslopp och vatten, Kulturförvaltningen, SBK Geotekniker, Miljöförvaltningen, Trafikkontoret, Park och natur, Lokalsekretariatet) för eventuellt yttrande. Följande yttranden har inkommit: SDF Norra Hisingen Enligt översiktsplanen ligger delar av fastigheten i område för särskilt stora värden för naturvård, friluftsliv, landskapsbild och/eller kulturlandskap. Förvaltningen ställer sig emellertid tveksam till om fastigheten idag har några sådan värden av större betydelse. Detta då den i sig redan innehåller bebyggelse samt i norr och i öster angränsar mot befintligt verksamhetsområde. I väster gränsar den mot Tuvevägen. Rekommenderad markanvändning är utredningsområde för framtida bebyggelseområde viket bör innehålla bostäder, arbetsplatser, service m.m. där en blandning av bostäder och icke-störande verksamheter är önskvärd. Enligt fastighetskontorets Bostadsförsörjningsrapport från 2018 har Göteborg störst antal hemlösa personer i Sverige och störst antalet hemlösa personer i landet i långsiktiga boendelösningar, som exempelvis träningslägenheter, referenslägenheter eller kommunala kontrakt. Behoven av den här typen av boendelösningar är därför fortsatt stor och social resursförvaltning är angeläget att Altbo-verksamheten vid Utängarna skall finnas kvar. Lokaliseringen är emellertid inte oproblematisk då boendet genom åren medfört viss oro i det närliggande bostadsområdet Glöstorp. Det har förekommit inbrott i bilar och bostäder samt ökad nedskräpning och kabelbränder, vilka med sannolikhet kan sättas i samband med boende och/eller besökare till boendet. Samtidigt har boendet nu funnits på platsen under många år, är en del av området och i någon mening satt sig. Läget är gott med direkt närhet till kollektivtrafik samtidigt som det ligger avskilt från resterande bostadsbebyggelse. Med bakgrund av ovanstående menar förvaltningen att den sammantagna bilden ger att platsen är fortsatt lämplig för den typen av verksamhet som bedrivs där idag och ställer positiv till ett gynnande planbesked. Göteborg Energi AB Göteborg Energi Nät AB Har inget att erinra mot rubricerat ärende. Göteborg Energi Gasnät AB Har en driftsatt gasledning längs Utängarna. Gasledningen måste beaktas vid projektering och genomförande. Göteborg Energis Bestämmelser vid markarbeten skall följas. Kretslopp och Vatten Skyfall Vid ett 100-årsregn bedöms vatten bli stående i hela planområdet, främst intill befintliga byggnader. Det är viktigt att framkomlighet och byggnadsfunktion inte påverkas av stående vatten utan att fria vattenvägar skapas vid ett skyfall så att vatten leds bort och fördröjs på lämplig plats. För att framkomlighet till byggnader ska vara möjlig under skyfall ska höjdsättningen utarbetas så att maximalt 20 cm vatten blir stående på vägar och stråk 9 (11)

10 fram till byggnadsentréer vid ett klimatanpassat 100-års regn. Det är även viktigt att nybyggnationen inte förvärrar situationen för befintlig bebyggelse i samband med skyfall. Dagvatten Planen ska sträva efter att minimera dagvattenavrinning och fördröjning och rening av dagvattnet ska lösas inom fastigheten enligt Kretslopp och vattens och Miljöförvaltningens krav. Ledningsutbyggnad Planområdet är väl försörjt med allmänt VA-ledningsnät. Kapaciteten på alla befintliga ledningar behöver utredas i ett senare skede. Genomförs planen behöver Kretslopp och vatten dessutom se över ledningskapaciteten med avseende på ett eventuellt behov av sprinklat vatten. Avfall Vi har en fungerande avfallshämtning från platsen idag, och om inga ändringar i utformningen är tänkta, så har vi inga synpunkter på planbeskedet gällande avfallet. Kulturförvaltningen Kulturförvaltningen har ingenting att erinra mot att ett planarbete påbörjas för det rubricerade ärendet med dess presenterade innehåll. SBK Geotekniker I förprövningar utförs en förenklad kartavläsning med avseende på geotekniska markförhållanden och stabilitet/rasrisk. Om detaljplanen startas behövs en komplettkartavläsning göras inför startmötet. Marken inom aktuellt område är plan och dess jordprofil utgörs av torrskorpelera ovan lera av varierande mäktighet. Lerdjupen överstiger 20 m i stora delar av området. Troligtvis ökar lerdjupen i sydöstlig riktning. Leran har en relativt låg hållfasthet och är sättningsbenägen. I detta skede kan antas att nästan inga belastningar kommer att kunna påföras markytan utan att stora sättningar uppkommer. Nya byggnader behöver med stor sannolikhet pålas. Äldre utredningsmaterial från närområdet finns tillgängligt i stadsbyggnadskontorets databas. Trots att det aktuella området är plant kommer det i vidare planprocess att behövas en geoteknisk utredning avseende stabiliteten ner mot bäcken som ligger söder om aktuellt planområde. Det tycks som att stabiliteten för befintligheten är tillfredställande men den måste också visas vara det utifrån de krav som gäller idag och de belastningar som planen ska medge. Baserat på den förenklade kartavläsningen finns inga geotekniska hinder för att ge ett positivt planbesked i rubricerad förfrågan. Miljöförvaltningen Miljöförvaltningen ser i dagsläget inga hinder för fortsatt planarbete. De utredningsbehov som finns listas nedan. Luft - En platsbedömning enligt stadens riktlinje Luftkvalitet i planeringen ska tas fram i samarbete med miljöförvaltningen Markmiljö - En översiktlig markmiljöundersökning behöver göras. Om en undersökning redan gjorts inför det tillfälliga bygglovet ska den stämmas av med miljöförvaltningen. 10 (11)

11 Ljudmiljö - En bullerutredning behöver tas fram som visar att planen klarar gällande riktvärden för fasader och uteplatser. Trafikkontoret En ändring av planbeteckningen medför ingen ytterligare trafikpåverkan från de befintliga Altbo-bostäderna men trafikkontoret vill ändå framföra synpunkten om olämpligheten att permanenta bostäder i ett sådant läge. Ur ett trafikantperspektiv är det olämpligt med oskyddade trafikanter inom/i närheten till verksamhetsområdet som är lokaliserat direkt norr om berörd fastighet. Bostäderna är lokaliserade till en omgivning som inte stödjer en gångvänlig struktur och är placerade intill den trafikintensiva Tuvevägen. Park och natur Park- och naturförvaltningen ser att planändring i enlighet med planansökan kan vara lämplig förutsatt att förslaget inte innebär att byggnation, upplag etcetera påverkar bäcken eller annan natur direkt söder om fastighet Tuve 89:1. Lokalsekretariatet Lokalsekretariatet ser positivt på den utveckling av området som ansökan föreslår. Lokalsekretariatet instämmer i det stora behov som Social Resursförvaltning har av enheten vid Utängarna som fastighetskontoret lyfter fram. Fastighetskontorets behov behöver enligt planansökan omhändertas vid det kommande arbetet. 11 (11)