Inkom: Kompletta handlingar: 2016-mån-dag Örgryte-Härlanda Sävenäs 58:4, del av fastigheten Sävenäs 747:68 och Sävenäs

Transkript

1 Diarienummer: 1271/15 FK Diarienummer: 4475/15 Emir Aganovic Telefon: E-post: Planbesked gällande detaljplan för bostäder vid Smörslottsgatan, Sävenäs 58:4 med flera, inom stadsdelen Sävenäs en del av Jubileumssatsningen Begäran avser: Planbesked / Förfrågan (FK) Ärendet Inkom: Kompletta handlingar: 2016-mån-dag SDN: Örgryte-Härlanda Fastighet: Sävenäs 58:4, del av fastigheten Sävenäs 747:68 och Sävenäs 747:202 Sökande: Göteborgs Stads Bostads AB Fastighetsägare: Göteborgs Stads Bostads AB och Göteborgs Stad. Bostadsbolaget har fått medgivande att söka planbesked för bostäder på kommunägd mark vid Smörslottsgatan i Björkekärr. Syfte och innehåll Göteborgs Stads Bostads AB (Bostadsbolaget) har inkommit om förprövning gällande ny detaljplan vid Smörslottsgatan inom Östra Björkekärr. Planområdet omfattar flera fastigheter som ägs av Göteborgs Stads Bostads AB och Göteborgs Stad. Åtgärder som föreslås är nybyggnad av ca 110 bostäder. Tillkommande bruttoyta är ca m² BTA. Vid Smörslottsgatan söder om Bostadsbolagets befintlig bebyggelse föreslås 3 punkthus med 9 våningar samt 18 parkeringsplatser. Förutsättningar Kommunens översiktsplan (ÖP) anger befintligt bebyggelseområde med grön- och rekreationsytor inom tänkta planområdet. Planområdet är inom område med detaljplan. Gällande stadsplan 2901 från 1958 för fastigheten Sävenäs 58:4 anger bostadsändamål och mark som inte får bebyggas. Gällande stadsplan 2939 från 1959 för fastigheten Sävenäs 747:68 och Sävenäs 747:202. Genomförandetiden har gått ut. Program för Östra Björkekärr har upprättats och godkändes av byggnadsnämnden den Område söder om kvarteret Fiolen och vid Smörslottsgatan anges för småhus. Vid Roberthöjdsgatan förslås område för nytt garagen som möjligt ersättning för garage på vägen mot Härlanda tjärn. Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Förprövningsrapport Sida1(

2 Tidigare beslut Tidigare fattande beslut av byggnadsnämnden: godkännande av program för Östra Björkekärr. Smörslottsgatan Befintliga bostäder vid Smörslottsgatan. Förslag på nya bostäder vid Smörslottsgatan som avviker från befintlig stadsstruktur. Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Förprövningsrapport Sida 2(9)

3 Väg E 20 Munkebäckstorg Spåntorget Ortofoto med planområde Förprövningssamråd Ärendet har den 20 januari 2016 sänts till (SDF, Park och Natur, Kretslopp och vatten, Miljöförvaltningen, Lokalsekretariatet, Trafikkontoret, Fastighetskontoret) för eventuellt yttrande. Stadsdelsnämnden Örgryte - Härlanda Stadsdelsförvaltningen Örgryte-Härlanda har följande synpunkter/medskick på koncept för förprövning gällande detaljplan för bostäder vid Smörslottsgatan: Förvaltningen ser inga direkta hinder för att bebygga på utpekad yta. Villkoret att punkthusen ska omvandlas till kvartersstruktur är bra då föreslagen byggnation bättre anpassas till redan befintlig bebyggelse. Det är också bra om denna plan som avsett kan hanteras inom ramen för detaljplan för bostäder, BmSS och skola vid Härlanda tjärn. Befolkningen i berört primärområde förväntas öka kraftigt fram till 2019, delvis på grund av nybyggnation. Framförallt förväntas gruppen barn och unga samt gruppen yngre äldre (65-74 år) öka kraftigt. Därmed måste behovet av exempelvis förskoleplatser ses över. Det bör undersökas ytterligare av LS i samarbete med stadsdelsförvaltningen. Den föreslagna skolan i planen för Härlanda tjärn borde täcka behovet av skolplatser. De yngre pensionärerna efterfrågar ofta mellanboendeformer så som trygghetsboenden eller gemenskapsboenden. Förvaltningen är tveksam till om dessa boendeformer är aktuella inom berört planområde på grund av den kuperade terrängen, med en backe upp till närliggande service och hållplats. Det kan exploatören och Sbk undersöka vidare. Planområdet har visserligen nära till hållplats, men kollektivtrafiken når redan idag fullt kapacitetsutnyttjande i rusningstrafik. Det är viktigt att redan i ett tidigt skede påbörja en dialog med trafikkontoret och Västtrafik för att lösa kollektivtrafikförsörjningen i området. Förslaget kan komma att öka underlaget för kollektivtrafik till Härlanda tjärn vilket förvaltningen ser som positivt. Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Förprövningsrapport Sida 3(9)

4 Planområdet berörs av den flygkorridor för ambulanshelikopter som sträcker sig bort mot Östra Sjukhuset. Saken måste diskuteras med exploatören och Västra Götalandsregionen, hur området berörs samt hur bullernivåerna för de boende kan minskas i så stor utsträckning det är möjligt. Förslaget bör innefatta byggnation av miljöhus eller återvinningsstation för att underlätta sortering av avfall för de boende. Närmaste återvinningsstation finns på Lådämnesgatan. I konceptet för förprövning hänvisas boenden bl.a. till parkeringsplatser vid Härlanda tjärn. Det är viktigt att hela denna parkeringsplats inte tas i anspråk av boende då den används av de som besöker Delsjöområdet, oavsett tid på året. Boende skulle dock kunna nyttja parkeringen på nattetid. Ett visst samnyttjande kan fungera men parkeringen måste kunna härbärgera ett större antal tillfälliga besök. Kollektivtrafik till Härlanda tjärn kan avlasta parkeringen och frigöra parkeringsutrymme. Park- och naturförvaltningen Park- och naturförvaltningen har inkommit med yttrande och anfört att det är viktigt att samordning med övrig planläggning i området görs och att det finns en helhetsbild över utvecklingen i området. Planområdet berör naturmark som förvaltas av PoN. Det finns inga dokumenterade naturvärden i NKS. Samma kommentarer gäller som förprövningen från Park och naturförvaltningen på Förprövning gällande detaljplan för skola, bostäder samt Bmss vid Härlanda Tjärn inom stadsdelarna Sävenäs och Delsjön. Förvaltningen har varit med i förarbetet inför skolans placering. Grusplanen, där skolan är föreslagen, innebär att en yta för bollspel försvinner. Den finns med i sociotopkartan för området. Planområdet gränsar till Delsjöns strövområde med orörd skog och det är viktigt att så lite påverkan sker på skogskaraktären då detta är ett av entréområdena till Härlanda tjärn och hela Delsjön. I denna del av Delsjön finns dokumenterat boplatser för fladdermöss. För båda delarna av området gäller att en naturinventering behöver göras. Kretslopp och vatten Kretslopp och vatten har inkommit med yttrande och anför följande: Ledningsutbyggnad Planområdet är väl försörjt med allmänt VA-ledningsnät, se ledningskarta. Anslutning kan ske till Smörslottsgatan. Ledningsrätt och u-område kommer att krävas för Kretslopp och vattens befintliga ledningar, i södra delen mellan Smörslottsgatan och Robertshöjdsgatan, med ett område om på 3,5 m på varje sida. Kapaciteten på befintligt ledningsnät behöver utredas i ett senare skede. Genomförs planen behöver Kretslopp och vatten dessutom se över ledningskapaciteten med avseende på ett eventuellt behov av sprinklat vatten. Dagvatten Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Förprövningsrapport Sida 4(9)

5 Planen bedöms leda till ökad dagvattenavrinning då mängden hårdgjord yta kommer att öka. Dagvattensystemet ska göras trögt och föroreningar ska avskiljas nära källan. Dagvattenavrinningen ska minimeras och fördröjningen av dagvattnet ska lösas inom fastigheten. Eventuellt överskott av fördröjt dagvatten ska ledas till befintlig dagvattenledning i Smörslottsgatan. Skyfall Skyfallsmodellen visar att delar av planområdet kommer att översvämmas till ett vattendjup upp till 0,3 meter vid 100-årsregn, se utdrag ur skyfallsmodellen. Det är därför viktigt att höjdsättningen av planen görs på ett sådant sätt att fria vattenvägar skapas vid ett skyfall så att inga instängda områden uppstår. Miljöförvaltning Miljförvaltningen tillstyrker planarbetet under förutsättning att deras synpunkter beaktas. Område angränsar till och ligger delvis inom område för pågående planarbetet med detaljplan för skolan, bostäder samt BmSS vid Härlanda tjärn. Miljöförvaltningens synpunkter för detta område är i stort samma som i vderas yttrande inför det planbeskedet. Ur naturmiljö synpunkter är det mycket viktigt att arbetet med båda planerna samordnas så att man kan anpassa planerna för att bevara enskild värdefulla träd och funktionen som genomgående grönstråk bort mot Härlanda tjärn. En naturinventering med huvudinriktning på skog/träd ska göras. Miljöförvaltningens bedömning är att gälande riktvärden kommer att klaras men en bullerutredning kommer behöva göras för att klarlägga förutsättningarna i området och riktvärdena ska klaras. Om man ska inreda vindar alternativt bygga befintliga bebyggelsen man bör under planarbetet inventera och dokumentera ljudnivån från installationer på den egna fastigheten. I et fall bostadsfönster vetter mot en innegård ska riktvärdet skärpas med 10 decibel ekvivalent ljudnivå för varje referenstidsintervall. Miljöförvaltningen har uppgifter om risk för föroreningar inom området, men i samband ned bygglov kommer man behöva utreda om det finns tjärasfalt inom asfaltsytor eftersom man har hittat tjärasfalt i närområdet. En dagvattenutredning kommer behöva göras för området. Det är dock svårt att utifrån nuvarande underlag bedöma vilken omfattning dagvattenutredningen kan behöva ha och om en kommande anläggning skulle klassas som anmälningspliktig. Fortsatt arbete bör därför ske i samråd med miljöförvaltningen. Trafikkontoret Ingen yttrande har inkommit. Lokalsekretariatet Ingen yttrande har inkommit. Fastighetskontoret Ingen yttrande har inkommit. Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Förprövningsrapport Sida 5(9)

6 Bedömning Planförslaget innebär förtätning inom befintligt bebyggelseområde med olika bebyggelse struktur som friliggande villor, radhus och flerbostadshus. Området ligger i anslutning till kollektivtrafik och busshållplats vid Spåntorget. Projektet med utbyggnad av skolan och bostäder kan bidra positivt till det sociala livet i stadsdelen. En utbyggnad enligt förslaget stämmer med översiktsplanen och med stadens inriktning att bygga fler bostäder där kollektivtrafik, service och infrastruktur redan finns. Planförslag visar tre punkthus. Ett hus är placerat inom Bostadsbolagets fastighet Sävenäs 58:4 och på mark som inte få bebyggas. Andra två byggnader är placerade inom fastigheten Sävenäs 747:68 som ägs av Göteborgs Stad och på parkmark. Föreslagen utformning och placering av nya byggnader inom området bör omarbetas i planarbetet och anpassas till befintlig kvartersstruktur norr om planområdet. Gestaltningen blir en viktig fråga då de föreslagna byggnaderna får en framträdande placering i naturområde och vid Smörslottsgatan. Grönområden mellan Smörslottsgatan och Robertshöjdsgata berörs med utbyggnad av bostadshus I tidigare stadsplaner har området provat för bostadsändamål och utbyggnad av garage. Placering av bostadshus bör anpassas till markförhållanden och intilliggande flerbostadshus vid Smörslottsgatan. Tryggheten längs Smörslottsgatan och Robertshöjdsgata kan öka med bostäder nära gatan. En preliminär trafikbullerberäkning visar att bostäderna i förslaget i stort sett klarar ekvivalentvärdena mot öster och söder dit bostäderna vetter. Byggnadsnämnden har den 19 januari 2016 beviljat positiv planbesked för Fastighetskontorets begäran om planbesked avseende nybyggnation av skola, bostäder och BmSS inom Sävenäs 747:68 som ägs av Göteborgs Stad. Bostadsbolagets planbesked är på Göteborgs stads fastighet och på Bostadsbolagets fastighet Sävenäs 58:4. Båda planbesked bör samordnas i kommande detaljplanarbetet. Styrande dokument Planområdet överensstämmer med Göteborgs Stads ÖP och utbyggnadsplanering. Stadsmiljö Björkekärrs centrala delar från 1950-talet har en mycket tydlig struktur med väl avgränsade husgrupper mellan sammanhängande grönstråk. Östra Björkekärr är till största delen byggt senare och har en mindre tydlig struktur. Stommen i området utgör Rosendalsgatan, Smörslottsgatan och Östra Torpavägen. Där Rosendalsgatan möter Smörslottsgatan ligger Spåntorget, centrum i Östra Björkekärr. I söder ligger vidsträckta Delsjöområdet. I öster gränsar området till Partille kommun. I Början av 2000 talet har påbörjats förtätning av området och flera områden som var angivna i programmet för Östra Björkekärr har byggts. Tänkta planområdet ligger mellan bostadsområden med olika karaktär. På östra sidan låga radhus och på norra sidan tvåvånings friliggande bostadshusen. På västra sidan ligger flerbostadshus i fyra våningar och i söder är naturområde. Smörslottsgatan och Robertshöjdsgatan bör på sikt genom planerade förtätningen kunna få mer stadsmässiga kvaliteter. Östra sidan av Robertshöjdsgatan är bebyggt med radhus som ingår kulturhistoriskt värdefull bebyggelse. Planerade bebyggelse på aktuella fastigheterna utgör en viktig länk i att binda samman bebyggelseområdena längs Robertshöjdsgatans östra delen och befintligt bebyggelse vid Smörslottsgatan. I dag tänkta planområde är för sig själv och inte tillhör en av dem intilliggande stadsstrukturen. Inom området ligger par- Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Förprövningsrapport Sida 6(9)

7 keringsplats för befintliga flerbostadshusen och gångväg till radhusen. Området känns otryggt. Närområdet är dominerat av bostadsbebyggelse och en förtätning med nya bostäder kan att på sikt åstadkomma en mer sammanhängande bebyggelse inom området. Utformning och placering av nya flerbostadshus bör anpassas till bebyggelse vid Smörslottsgatan. Ett kvarters struktur liknande befintliga byggnader är att föredra. Samtidigt under planarbetet bör man se över möjlighet att inreda vindar eller bygga på befintlig bebyggelse om det är möjligt. Trafik och parkering Huvudgator för biltrafik inom Björkekärr är Rosendalsgatan Smörslottsgatan och Östra Torpavägen. Fartdämpande åtgärder har byggts i Rosendalsgatan och Smörslottsgatan. Söder om Spåntorget utgör Smörslottsgatan huvudtillfarterna till Delsjöområdet och tänkta planområdet. Samtidigt Robertshöjdsgatan är inom planområdet och förbinder Östra Torpavägen och Smörslottsgatan. Vid Spåntorget finns hållplats för kollektivtrafik. Hållplatsen är ca 290 meter från planområdet. Utbyggd gång- och cykelväg finns på Smörslottsgatan fram till Planområdet och Härlanda tjärn. Björkekärr är byggt utifrån ett lägre bilinnehav än dagens. Samtidigt under tiden har tillkommit nya bostäder inom området. Söder om planområdet vid Härlanda tjärn finns anlagd en parkering med ca 200 parkeringsplatser. En ytterligare förstärkning av parkeringskapaciteten kan behövas för nya bostäder. I samband med ny detaljplan bör göras p- utredning eller ses över revidering av p-tal. Teknisk försörjning och mark Området är välförsörjt med vatten och avlopp, el och tele. Större delen är anslutet till fjärrvärmenätet via Östra sjukhuset. En återvinningsstation finns vid Trätorget, men saknas vid Spåntorget. Inom området finns vatten och avloppsledningar. Under planarbetet bör utredas behov av ledningsnätet för avlopp Under planarbete bör man se över placering av byggnader för att undvika påverkan på befintliga ledningar. Behov av förskola / bostäder med särskild service Östra Björkekärr har från 2000 talet kompletterats med nya bostäder. Det finns behov av en f-3 skola och en 4-9 skola två parallellig med 560 elever. Samtidigt finns behov av en BmSS mellan 6 och 8 boende. I samband med planbesked för skola och bostäder vid Härlanda Tjärn har behandlats frågan för ny skolan. Sociala förutsättningar Nya bostäder i området påverkar befolkningssammansättningen så att den blir mer varierad, vilket är positivt från social synpunkt. Området är barnvänligt med förskola vid Smörslottsgatan och inom trafiksäkert gångavstånd. Flera bostäder i området förbättrar underlaget för närservicebutiken vid Spåntorget. Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Förprövningsrapport Sida 7(9)

8 Miljökonsekvenser - underlag för behovsbedömning Planområdet upptar en del av parkmark som är angiven i gällande stadsplaner. Samtidigtområdet ligger nära Härlanda tjärn och Delsjönområdet som är område med särskilt stora värden för naturvård, friluftsliv, landskapsbild, kulturlandskap och Riksintresse för friluftsliv. Naturvärdena inom parkområde bör utredas samt ses över påverkan på naturvärdena och eventuellt göra miljökonsekvens beskrivning. Befintliga radhusen som ligger öster om planområdet vid Robertshöjdsgatan ingår i Göteborgs Stads kulturhistoriskt värdefull bebyggelse Sävenäs 47:E. Området är stort och har en välbevarad och tidstypisk radhusmiljö. Bebyggelsen är enhetlig och omsorgsfullt utformad. Stadsplan upprättades 1959 av K Jonsson och radhusen uppfördes enligt ritningar av A Nygård och P Hultberg. Bebyggelsen är i allt väsentligt oförändrad sedan tillkomsten. Området ligger nära Delsjöreservatet. Det består av cirka 30 längor med sex till åtta hus i varje och entréerna med anslutande förråd är placerade längs smala interngator. Husen är av sten i 2 våningar med flacka tegeltäckta tak och fasader av rött tegel. Fönstren saknar omfattningar och är ibland sammankopplade med franska fönster. Karaktäristiska detaljer av trä är trädgårdssidornas uteplatser, entréernas dörrar och gavelpartiernas övre delar. Förrådsutrymmena är klädda med stående panel. Hur miljökvalitetsnormer samt intilliggande kulturhistoriskt värdefull bebyggelse påverkas av projektet behöver utredas och eventuellkonsekvensbeskrivas, men det bedöms preliminärt inte vara ett problem. En miljökonsekvensbedömning är nodvändig för att se behov av miljökonsekvensbeskrivningen. Samband och beroenden Byggnadsnämnden har på sammanträde den 19 januari 2016 beviljat ett positiv planbesked gällande detaljplan för skola, bostäder och BmSS vid Härlanda Tjärn. Detta planbesked bör samordnas med och behandlas i en detaljplan. Ekonomi för planarbetet Planavtal kommer att tecknas med intressent. / Planen finansieras med kommunbidrag. Beroende på hur den framtida fastighetsbildningen kommer att se ut behöver Kretslopp och vatten eventuellt göra fler ledningsutbyggnader i anslutning till de planerade bostäderna. Prioriteringsgrund Planerat område ingår i Göteborgs Stads Jubileumssatsning för byggnation av nya bostäder. Plan ska samordnas med ny plan för skola, bostäder och BmSS vid Härlanda Tjärn. Risker Planområdet ligger i närheten av område med särskilt stora värden för naturvård, friluftsliv, landskapsbild och kulturlandskap och gränsar med område som är Riksintresse för friluftsliv. Samtidigt Park- och naturförvaltningen påpekar att i denna del av Delsjön finns dokumenterat boplatser för fladdermöss och att detta bör utredas i en naturinventering. Om det visas att inom område finns skyddade arter bör man se över placering av byggnader och i en miljökonsekvensbeskrivning beskriva påverkan på naturområde och arter. Slutsats Begäran om planbesked bedöms ligga i linje med utbyggnadsplanering och kommer att ingå i Jubileumssatsning. Planområdet överensstämmer med Göteborgs Stads ÖP. Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Förprövningsrapport Sida 8(9)

9 Ekvivalent bullernivåer på Smörslottsgatan och Robertshöjd är dba med att buller vid vägen är dba. Miljöförvaltningen gör bedömningen att gällande riktvärden kommer kunna klaras, men en bullerutredning kommer behöva göras för att klarlägga förutsättningarna i området och hur riktvärdena ska klaras. Marken ägs av Bostadsbolaget och av Göteborgs Stad och detta planbesked bör samordnas med Planbesked för Härlanda Tjärn i ett gemensamt planarbete. Begäran som avser byggnation av bostäder i flerbostadshus bedöms kan genomföras. För detaljplanarbetet gäller sammanfattningsvis bland annat: - Föreslagna punkt hus bör omarbetas till kvartersstruktur och anpassas till intillliggande kvaretersstruktur norr om planområdet och placeras på så sätt att skapa tystare miljö inom gården. Samtidigt bör man se över möjlighet att öka antal bostäder genom att bygga på befintliga flerbostadshus inom fastigheten och bygga inom befintliga kvarteret. - Studera vidare naturmiljö, kulturmiljö, trafik med parkering, social och barnkonsekvensanalys, geoteknik, hantering av dagvatten, buller, luftmiljö och eventuellt miljökonsekvensbeskrivning samt övriga utredningar som behövs. - I vidare planarbetet bör man se över utformning och placering av flerbostadshus med hänsyn till befintliga ledningar och berganläggning. - Bostadsbolagets har inkommit med begäran om ny plan som är delvis inom Fastighetskontorets begäran om planbesked. Båda planbesked bör samordnas i kommande detaljplanarbetet. Villkor För detaljplanarbetet gäller följande villkor: Föreslagna punkt hus bör omarbetas till kvartersstruktur och anpassas till intillliggande kvaretersstruktur norr om planområdet. Bostadsbolagets föreslagna område ska ingå i detaljplan för Härlanda Tjärn där den bästa totallösningen och en optimal exploatering för området ska eftersträvas. Göteborgs Stads (Fastighetskontorets) medgivandet innebär inget löfte om markanvisning till Bostadsbolaget vid ett positivt planbesked. Detaljplan kommer eventuellt ingå i Jubileumssatsning tillsammans med plan för Härlanda tjärn. Förslag till beslut Planbesked Positivt Produktionsplan år: 2017 Preliminärt vid Förfrågan från FK Emir Aganovic Planarkitekt Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Förprövningsrapport Sida 9(9)