Förprövning gällande detaljplan för Bostäder vid Paternostergatan inom stadsdel Majorna

Transkript

1 Diarienummer: 1167/ 15 FK Diarienummer: 0789/ 16 Malin Häggdahl Telefon: E-post: Förprövning gällande detaljplan för Bostäder vid Paternostergatan inom stadsdel Majorna Begäran avser: Planbesked Ärendet Inkom: Kompletta handlingar: SDN: Majorna - Linné Fastighet: Majorna 331:6 och Majorna 722:139 Sökande: Familjebostäder i Göteborg AB Fastighetsägare: Familjebostäder i Göteborg AB (Majorna 331:6) Göteborgs Stad (Majorna 722:139) Medgivande angående Majorna 722:139 finns. 331:6 722:139 Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Förprövningsrapport Sida1(

2 Flygbild från väster Syfte och innehåll Familjebostäder begär planbesked för att bygga fler bostäder i området vid Paternostergatan där Familjebostäder äger en fastighet som bland annat används som områdeskontor. Byggnaden är uppförd 1957 och är ett souterränghus i en till två våningar med en källarvåning som inrymmer garage. Byggnaden är omsorgsfullt gestaltad med material och utförande som är karaktäristiska för tiden då huset byggdes. Parallellt med huvudbyggnaden ligger en låg garagelänga. På västra sidan om Paternostergatan ligger ett parkområde med lövträd i en brant västersluttning ned mot landshövdingehuskvarter vid Godhemsgatan. Nedanför sluttningen i parken ligger en lekplats. Längs Paternostergatan finns en parkeringsplats med ca 20 bilplatser. Fastigheten Majorna 331:6 från Paternostergatan mot öster Västra sidan av Paternostergatan Parken nedanför Paternostergatan Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Förprövningsrapport Sida 2(7)

3 På den egna fastigheten omfattar förslaget i förfrågan ett punkthus om sju och en halv våning vid Paternostergatans östra sida och en tillbyggnad på den befintliga byggnaden med ett punkthus på tio våningar. Dessutom föreslås ett sex- till åttavåningars lamellhus längs gatans västra sida på kommunens mark. Förslaget innehåller ca 130 lägenheter, tillkommande bruttoyta som föreslås är ca m 2 BTA. Situationsplan enligt förslaget Vy från nordväst enligt förslaget Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Förprövningsrapport Sida 3(7)

4 Förutsättningar Kommunens översiktsplan anger bebyggelseområde med grön- och rekreationsytor. I Strategi för Utbyggnadsplanering benämns Majorna som utvidgad innerstad där förtätning kan ske genom flera små och medelstora kompletteringar. Gällande detaljplan från 1955 anger handelsändamål och lokaler samt garage för fastigheten Majorna 331:6 och allmän plats park för området väster om gatan på fastigheten Majorna 722:139. Området gränsar i norr och väster till den plan som gäller bostadsändamål från 1930 och är utbyggd med landshövdingehus. Genomförandetiden har gått ut för båda planerna. Området ligger på gränsen till Område Majorna 20-23C som är angivet i bevarandeprogrammet för Göteborg som kulturhistoriskt värdefull bebyggelse. Hela kulturmiljön inom Majorna 20-23C är utpekad som riksintresse för kulturmiljövård. Förprövningssamråd Ärendet har sänts till SDF Majorna Linné och Park och Naturförvaltningen för eventuellt yttrande. Följande yttranden har inkommit: SDF Majorna Linné Förvaltningen ställer sig övervägande positiv till bostadsförtätning längs Paternostergatan under förutsättning att sociala och ekologiska värden utreds närmare i kommande detaljplan. Fler människor ökar underlaget för handel, kollektivtrafik och rörelser i området samt bidrar till ökad trygghet. Majorna har idag ca 60% hyresrätter med övervägande del små lågenheter. Det befintliga beståndet behöver framförallt kompletteras med större lägenheter för att behålla växande familjer. Det är en fördel om de större lägenheterna placeras i de lägre våningsplanen. Förvaltningen ser gärna att hyresmodellen för Frihamnen med ekonomisk differentiering av hyror tillämpas, detta för att öka blandning och tillgänglighet i ett område som redan idag består av en hög andel hyresrätter. Park- och naturförvaltningen Byggnad 3 i förslaget är väldigt nära lekplats 96 Paternostergatan. Denna lekplats behövs och är betydelsefull som bostadsnära park och är värdefull då det är m till andra lekplatser i närheten. Den behöver rustas upp och kanske utvecklas om det kommer fler boende i närområdet. Gångvägen byggs för och därför behöver tillgängligheten till lekplatsen ses över. Sluttningen vid den föreslagna byggnad 3 innehåller flera stor lövträd. Det behöver göras en inventering av naturvärde på dessa. Byggnad 1 och 2 är planerade på kvartersmark. Fastighetskontoret Fastighetskontoret medger att Familjebostäder söker planbesked. Detta innebär inget löfte om markanvisning av stadens mark. Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Förprövningsrapport Sida 4(7)

5 Bedömning Stadsbyggnadskontoret bedömer att det under vissa förutsättningar är lämpligt att komplettera området vid Paternostergatan med flera bostäder. Förslaget som förfrågan grundas på måste dock omarbetas med hänsyn till den omgivande stadsmiljön. Styrande dokument Förslaget överensstämmer med Översiktsplanen som en del av den inre mellanstaden, områden med goda boendemiljöer, utbyggd infrastruktur och god kollektivtrafik som ska kompletteras med bostäder, arbetsplatser, service rekreation och kultur. Värdefulla grönområden, närlek och gröna stråk ska bibehållas och utvecklas. Utgångspunkten är att befintliga kvaliteter ska behållas och förstärkas. Området ingår bland prioriterade utbyggnadsområden, Utvidgad innerstad, i stadens strategi för utbyggnadsplanering, UP. Flera små och medelstora kompletteringar kan vara lämpliga i enlighet med UP. Stadsmiljö Paternostergatan ligger i utkanten av Majornas landshövdingehuskvarter. I norr och väster dominerar trevåningshus runt kringbyggda gårdar med fasader mot gatan som bildar tydliga gaturum. Majornas landshövdingshusbebyggelse ingår i stadens kulturmiljöprogram och är utpekat som riksintresse för kulturminnesvård. Den aktuella fastigheten har en del av ett sådant kvarter mot Såggatan och Paternostergatan som närmsta granne i norr. På Paternostergatans västra sida växer lövträd i en brant sluttning ner mot en lekpark. Paternostergatan sluttar uppför söderut mot Godhemsberget, vid gatans slut byggdes i slutet på 1950-talet ett niovåningar högt lamellhus som följer bergets form samt den affärsbyggnad som nu används som områdeskontor. På andra sidan berget vid Mors Backe ligger sedan slutet på 1990-talet tre lamellhus som är fem till sex våningar höga. För att en komplettering i detta område ska bidra med goda kvaliteter bör förslaget inordnas i stadsbilden och planmönstret i mötet mellan landshövdingehuskvarteren med fasader längs gatan och lugna gårdar och fristående lamellhus. Parken med lekplatsen är värdefull och förutsättningarna för att utveckla den när fler bostäder byggs måste tillgodoses. Förslaget med punkthus bryter mot de omgivande stadsmiljöerna. Förslaget förutsätter att den befintliga byggnaden står kvar och byggs till med ett punkthus. En ombyggnad och en påbyggnad i lägre skala eller att alternativt riva och ersätta byggnaden med lamellhus bör studeras. Med hänsyn till stadsmiljön skulle östra sidan av Paternostergatan kunna bebyggas med sammanbyggda lamellhus i tre till fyra våningar som följer gatan och bildar en bostadsgård mot de befintliga landshövdingehusen. Lokaler som områdeskontor, butiker mm kan inrymmas i gatuplanet. På gatans västra sida kan ett kortare lamellhus i tre till fyra våningar studeras nära gatan med utgångspunkt i att lekparken och den befintliga gångvägen kan ligga kvar. Gatumiljön blir tryggare med bostäder och verksamheter längs gatan. Ett omarbetat förslag bedöms innehålla lägenheter. Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Förprövningsrapport Sida 5(7)

6 Exempel på ett bearbetat principförslag som följer stadsplanemönstret och ger möjligheter att utveckla parken Trafik och parkering Paternostergatan är en stadsgata med trottoarer för gående på båda sidor och där bil- och cykeltrafik blandas på körbanan. Området har god tillgänglighet med kollektivtrafik, närmsta spårvagnshållplats ligger vid Ekedalsgatan vid Majvallen. Nya bostäder bedöms kunna anslutas till Paternostergatans befintliga läge. Parkering ska anordnas på kvartersmark. Enligt stadsdelsförvaltningen är behovet av större familjelägenheter stort i Majorna. För stora lägenheter finns det inte skäl för att revidera parkeringstalen. Teknisk försörjning och mark Teknisk försörjning finns utbyggd i gatan. Behov att komplettera detta får utredas i detaljplanearbetet. Behov av förskola / bostäder med särskild service Enligt Lokalsekretariatet finns ett behov av utbildningsplatser i området av 0,5 barn/lgh och med en utemiljö på 35 m 2 /barn. Då området till stor del utgörs av kvartersmark och det inte finns tillräckligt stora ytor för utemiljö bedömer Stadsbyggnadskontoret att det inte finns förutsättningar att integrera en ny förskola. Parken med lekplatsen är värdefull som kompletterande utemiljö för den befintliga förskolan i den före detta kyrkan vid Såggatan. Möjligheten att inrymma trygghetsbostäder och bostäder med särskild service får utredas i den fortsatta planprocessen. Sociala förutsättningar Majorna är en stadsdel med stark egen identitet som byggts ut under lång tid med bostäder, verksamheter, butiker, skolor mm. Förutsättningarna för ett fungerande vardagsliv är mycket goda. Störningar Området ligger väl skyddat ur trafikbullersynpunkt. Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Förprövningsrapport Sida 6(7)

7 Miljökonsekvenser - underlag för behovsbedömning Grönområdet längs Paternostergatans västra sida bebyggs när gatan. En inventering av naturvärdena bör göras. Hur miljökvalitetsnormer påverkas av projektet behöver diskuteras/utredas men det bedöms preliminärt inte vara ett problem. Projektet bedöms preliminärt inte föranleda betydande miljöpåverkan. Ekonomi för planarbetet Planarbetet kan utföras inom kontorets budget. Planavtal kommer att tecknas med intressent. Prioriteringsgrund Förfrågan stämmer överens med lokaliseringsmålen enligt Översiktsplanen och strategierna för utbyggnad genom att utveckla inre mellanstaden med fler bostäder och verksamheter där kollektivtrafik och infrastruktur redan är utbyggd. Ett omarbetat förslag kan innehålla bostäder. Gatumiljön blir tryggare med bostäder och verksamheter längs gatan. Projektet bedöms vara genomförbart och bedöms vara i balans ekonomiskt. Inga uppenbara tröskelinvesteringar har identifierats. Slutsats Stadsbyggnadskontoret bedömer att en komplettering med bostäder vid Paternostergatan är lämplig att pröva i detaljplan. Det aktuella förslaget med punkthus och ett högt lamellhus måste omarbetas och inordnas i stadsbilden och planmönstret i mötet mellan landshövdingehuskvarter och fristående lamellhus. Parken med lekplatsen är värdefull. Med hänsyn till stadsmiljön skulle Paternostergatan kunna bebyggas med sammanbyggda lamellhus i tre till fyra våningar som följer gatan. Lekparken och den befintliga gångvägen kan då ligga kvar. Ett omarbetat förslag bedöms innehålla lägenheter. Ärendet har medel prioritet. Förslag till beslut Planbesked Positivt med omarbetat förslag Produktionsplan år: 2019 Malin Häggdahl Planarkitekt Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Förprövningsrapport Sida 7(7)