Förprövning gällande planbesked för bostäder vid Utlandagatan inom stadsdelen Krokslätt

Transkript

1 Diarienummer 0692/ 14 FK Diarienummer: 3887/ 16 Malin Häggdahl Telefon: E-post: Förprövning gällande planbesked för bostäder vid Utlandagatan inom stadsdelen Krokslätt Begäran avser: Planbesked Ärendet Inkom: Kompletta handlingar: SDN: Centrum Fastighet: Krokslätt 93:31, 93:36, 93:37 och 708:682 Sökande: BoLäget AB, Fastighetsförvaltningen Utlandagatan 39 (93:36, 93:37), Bonava Sverige AB och Göteborgs stad genom Fastighetskontoret Fastighetsägare: BoLäget AB (93:31), Fastighetsförvaltningen Utlandagatan 39 (93:36, 93:37), Göteborgs stad (708:682) Medgivande för del av fastigheten Krokslätt 708:682 finns Utdrag ur fastighetskartan 1 (10)

2 Ortofoto Intressentens syfte Åtgärder som föreslås är bygga ca 58 lägenheter i fyra flerbostadshus om 4 till 5 våningar med inredd vindsvåning på bergsplatån mellan Utlandagatan och Kopparslagaregatan. Tillfarten till området föreslås från Utlandagatan via två av sökandens fastigheter. Förslaget omfattar ca 5700 m 2 BTA. Ett tidigare förslag till bebyggelse på fastigheterna mot Utlandagatan har av stadsbyggnadskontoret bedömts möjligt att pröva i detaljplan. Ytterligare ett förslag till bebyggelse, som då även omfattade bostäder på bergsplatån med tillfart från Kopparslagaregatan, har bedömts av stadsbyggnadskontoret på förfrågan från fastighetskontoret Det senare förslaget sändes på remiss till SDF Centrum och Park- och naturförvaltningen. Det nu aktuella förslaget är en bearbetning av detta tidigare förslag där stadsbilden och tillfarten studerats om. Kopparslagare gatan Utlandagatan Förslag till situationsplan 2 (10)

3 Illustrationsmodell från sydost Modellbild från sydväst Modellbild från norr 3 (10)

4 Avstämning med andra förvaltningar Följande yttranden på förslaget 2015 har inkommit: Förslaget från 2015 från norr SDF Centrum Områdets tillgång är utsikten och grönskan. I SDF Centrum är det brist på tillgängliga bostäder både som BmSS, för stora familjer och som mellanboendeformer för äldre. Gemensamt för dessa är att de kräver en tillgänglig utemiljö vilket synes svårt att få till på denna tomt utan att förstöra kvaliteter för befintliga kringboende. Skisserna visar på att det dessutom verkar svårt att överhuvudtaget få till en tillgänglighet till de nya bostäderna. Skisserna visar en massiv bebyggelse som på många sätt är okänslig i ett såpass småskaligt område som denna del av Krokslätt. Den grönska som idag finns i form av större träd skulle också försvinna vilket är olyckligt. Både Fåglar och insekter behöver denna typ av naturområde. För att inte tala om barn. De bostäder som vi mest behöver i Centrum just nu kräver god tillgänglighet även utan bil, här blir lutningen på gångvägar till entréerna i brantaste laget. Solstudier och lokalklimat behöver utredas för att förstå om de nya miljöerna blir attraktiva och vad de gamla förlorar och förbättrar. Här krävs en genomtänkt dialoginsats, medborgardialog i flera steg. Räcker inte med en tjänstemannaanalys. Kommentar: Yttrandet avser förslaget från I det aktuella förslaget har exploateringen minskats något, ett hus har utgått och tillfarten ändrats till Utlandagatan. Park- och naturförvaltningen I denna del av staden är det ont om grönområden som inte är anlagda. Själva kullen har inga dokumenterade natur- eller sociotopvärden. Det står några större träd som bör kollas upp vad de är för sort och vilken storlek de har. Stora Härsjöplatsen är närmaste lekplats och grönyta. Kommentar: Yttrandet avser förslaget från Trafikkontoret In- och utfarten ska uppfylla kraven för sikt (5 meter x 30 meter). Lutningen på in- och utfarten bör vara 10 % (Vi kan acceptera 12 %). De sista fem metrarna på in- och utfarten får ha max 5 % lutning pga trafiksäkerhet. 4 (10)

5 Det ska finnas möjlighet att kunna bromsa in före utfarten i Utlandagatan, annars finns risk att bilen åker direkt ut i korsningen vid halka. Lutning på gångbana behöver vara 5 %. Vi kan inte acceptera 12 %. Vi kan acceptera 6 % som visas på andra sidan av området i illustrationen. Bredden på in- och utfarten behöver vara minst 5 meter. Kommentar: Yttrandet avser det aktuella förslaget. Förslaget är bearbetat efter trafikkontorets synpunkter. Kretslopp och vatten Området är väl försörjt med VA-ledningar. Kapaciteten behöver utredas, anslutning kan ske i Utlandagatan. Dricksvattenkapaciteten behöver ses över. Dagvattenfrågan bör utredas tidigt, dagvattenavrinning ska minimeras och dagvatten fördröjas, skyfall beaktas. Området ligger nära en berganläggning, vibrationsskapande arbete kan komma att få restriktioner och begränsningar. Avfallshantering ska omfatta fastighetsnära sortering. Kommentar: Yttrandet avser det aktuella förslaget. Bedömning av begäran Stadsbyggnadskontoret har tidigare bedömt och besvarat fastighetskontorets förfrågan från 2015 i en skrivelse till fastighetskontoret enligt då gällande rutiner. Bedömningen har inte behandlats i byggnadsnämnden. Förslaget från 2015 Utdrag ur bedömningen av förslaget 2015: Stadsbyggnadskontoret är medvetet om att förslaget till ny bebyggelse kan väcka starka känslor hos omkringboende men anser att det allmänna intresset av nya bostäder motiverar bebyggelse enligt Fastighetskontorets förfrågan. 5 (10)

6 Villkor för planläggning: Marken runt husen på bergsplatån, förutom eventuella uteplatser, ska vara tillgänglig för allmänheten. Uppvuxna träd ska i största möjlighet sparas. Nya byggnader ska utformas med stor respekt för omgivande bebyggelse. Området ska vara tillgängligt från både Kopparslagaregatan och Utlandagatan. Miljökonsekvenser p.g.a. tillkommande bebyggelse ska belysas. Stadsdelsförvaltningens krav på medborgardialog ska beaktas. Det nu aktuella förslaget är bearbetat på följande punkter: - Ett hus har utgått. - Höjdsättningen har ändrats så att byggnaderna följer terrängen med souterrängvåningar. - Tillfarten med bil har flyttats till Utlandagatan och utformats med separat gångbana. Gångförbindelsen från Kopparslagargatan föreslås även i fortsättningen vara gångväg. - Exploateringen har minskats något. - Parkering under mark har utgått, ledig plats i studenthemmet vid Utlandagatan kan disponeras. Det aktuella förslaget 6 (10)

7 Styrande dokument och tidigare beslut Kommunens översiktsplan anger Bebyggelseområde med grön- och rekreationsytor. I strategi för Utbyggnadsplanering ligger området inom Utvidgad innerstad, där förtätning kan ske genom flera små och medelstora kompletteringar. Gällande detaljplaner FIIac 2538 från 1946 och FIIac 4170 från 1994 anger Allmän plats park på bergsplatån och bostäder och kontor mot Utlandagatan. Genomförandetiderna har gått ut. För området gäller tomtindelning enligt fastighetsplaner FIIIa 1550 från 1931 och FIIIa 3987 från Tidigare fattande beslut av byggnadsnämnden: Detaljplan för ett tidigare förslag ingick i beslutet om startplanen för 2016 som Utlandagatan Krokslätt 93:31, 93:37 och 708:682. Ärendet har inte startat då de aktuella skisserna kom in som förfrågan om planbesked. Stadsmiljö Förfrågan innebär att ett allmänt naturområde på ett berg som är omgärdat av villor av varierande ålder och storlek tas i anspråk för nya flerbostadshus. Tre fastigheter inom kvartersmark omfattas även av det föreslagna projektet. Bergsplatåns stora kvalitet är utsikten och grönskan. Då området är något svårtillgängligt används det mer som utsiktsplats än rekreationsområde. Nya hus på bergsplatån påverkar närmiljön i villaområdet och kommer också att vara synliga från långt avstånd och därför måste placeringen av husen, hushöjder och gestaltning studeras och utformas med stor omsorg för att bli ett positivt inslag i stadsbilden. Planområdets läge, topografi och långsmala form gör att friliggande ganska smala lamellhus är lämpligare än sluten kvartersbebyggelse. Områdets läge i stadsdelen medför att bottenvåningarnas lokaler inte lämpar sig för kommersiell verksamhet. Trafik och parkering Området angörs med bil från Utlandagatan. Tillfarten är brant och lutar 8% enligt förslaget. Lutningen på in- och utfarten bör vara 10 %, 12% kan accepteras, fem meter närmast korsningen ska luta högst 5%. Tillfarten ska vara minst fem meter bred. Kraven på sikt måste uppfyllas. Förslaget bedöms uppfylla kraven. Tillfarten förutsätts ligga på kvartersmark. 7 (10)

8 Gångvägen från Kopparslagaregatan har en lutning på 6%, vilket kan accepteras av trafikkontoret ur tillgänglighetssynpunkt. Från Utlandagatan är området inte tillgängligt för gående enligt förslaget, den illustrerade gångbanan lutar 8% och är för brant. Bilparkering planeras i garage i studenthemmet på andra sidan Utlandagatan. Cykelparkering ska ordnas inom kvartersmark. Teknisk försörjning och mark Området kan anslutas till VA-ledning i Utlandagatan. Kapaciteten ses över, dagvatten utreds i tidigt skede. Hänsyn till en berganläggning ska tas. Området består av en isräfflad bergsplatå med uppvuxna träd. Förslaget innebär att stora delar av naturmiljön sprängs bort. Berghällar och uppvuxna träd ska i största utsträckning sparas och vara allmänt tillgängliga. Utbildningslokaler / bostäder med särskild service Stadsbyggnadskontoret bedömer att området inte är lämpat för förskola eller bostäder med särskild service. Sociala aspekter Förslaget innebär att fler bostäder byggs där kollektivtrafik, service och infrastruktur redan finns och bidrar något till blandad bebyggelse i området. En grön bergsplatå med utsikt försvinner till stor del. Bebyggelsen enligt förslaget bildar en egen bostadsgrupp på berget utan direktkontakt med de omgivande gatorna. Förslaget med storskalig bebyggelse i ett grannskap med villor och små flerfamiljshus ställer höga krav på utformning och gestaltning. Husens placering, hushöjder, stadsbilden i närmiljön och på långt håll måste studeras noggrant. Marken runt de föreslagna husen ska sparas som naturmiljö och vara allmänt tillgänglig som en mötesplats för boende i området. Här krävs en genomtänkt dialoginsats, en medborgardialog i flera steg. Miljökonsekvenser - underlag för behovsbedömning Ett av få naturområden i stadsdelen försvinner till stor del. Konsekvenser för den omgivande bebyggelsen som solbelysning mm ska anges. Solstudier av förslaget vid vårdagjämning: 8 (10)

9 Kl 9:00 Kl 13:00 Kl 16:00 Projektet bedöms preliminärt inte föranleda betydande miljöpåverkan. Miljökvalitetsnormer Hur miljökvalitetsnormer påverkas av projektet behöver diskuteras men det bedöms preliminärt inte vara ett problem. Trafikbuller Stadsbyggnadskontoret bedömer att det finns förutsättningar att klara gällande riktvärden. Genomförande Ett planarbete i ett äldre villaområde innebär omfattande dialoger med de kringboende grannarna. Två fastighetsplaner måste upphävas i samband med planarbetet. Ekonomi för planarbetet Planarbetet kan utföras inom kontorets budget. Planavtal kommer att tecknas med intressent. 9 (10)

10 Beslutsgrund Förslaget följer strategin för utbyggnadsplanering och översiktsplanens inriktning med fler bostäder där kollektivtrafik, service och infrastruktur redan finns men följer inte grönstrategin. Planen bidrar till bostadsförsörjningen och ökar något blandningen av bebyggelse. Planarbetet bedöms vara relativt resurskrävande, ett omfattande dialogarbete behövs. Exploateringsekonomin bedöms vara i balans. Ärendet är relativt lågt prioriterat i förhållande till stadens mål- och inriktningsbeslut. Slutsats: kommunens motivering för planbesked Stadsbyggnadskontoret bedömer att det allmänna intresset av nya bostäder motiverar att pröva förslaget i detaljplan. Läget på ett berg omgivet av äldre villabebyggelse ställer höga krav på utformning och gestaltning. Husens placering, hushöjder, stadsbilden i närmiljön och på långt håll måste studeras noggrant i ett fortsatt planarbete. Tillfarten är brant och måste utformas enligt trafikkontorets krav på tillgänglighet och trafiksäkerhet. Planområdets läge, topografi och långsmala form gör att friliggande ganska smala lamellhus är lämpligare än sluten kvartersbebyggelse. Områdets läge i stadsdelen medför att bottenvåningarnas lokaler inte lämpar sig för kommersiell verksamhet. Här krävs en genomtänkt medborgardialog i flera steg. Villkor för planläggning: Uppvuxna träd och berghällar ska i största utsträckning sparas. Marken runt husen på bergsplatån, förutom eventuella uteplatser, ska vara tillgänglig för allmänheten. Nya byggnader ska utformas med stor respekt för omgivande bebyggelse. Området ska vara tillgängligt från både Kopparslagaregatan och Utlandagatan. Miljökonsekvenser p.g.a. tillkommande bebyggelse ska belysas. Stadsdelsförvaltningens krav på medborgardialog ska beaktas. Förslag till beslut Planbesked Startplaneår: 2020 Positivt Malin Häggdahl Planarkitekt Bilaga: Solstudier för förslaget. 10 (10)