Förprövning gällande planbesked för Bostäder på Bö 76:40 inom stadsdelen Bö

Transkript

1 Diarienummer: 0743/16 Eva Sigurd Telefon: E-post: Förprövning gällande planbesked för Bostäder på Bö 76:40 inom stadsdelen Bö Begäran avser: Planbesked Ärendet Inkom: Kompletta handlingar: SDN: Örgryte-Härlanda Fastighet: Bö 76:40 Sökande: Arne Eskilssons Fastigheter Fastighetsägare: Joel Eskilsson Intressentens syfte Åtgärder som föreslås är att riva ett befintligt enbostadshus från 1950-talet och ersätta det med ett flerbostadshus med 15 lägenheter för unga och äldre i storlekarna 1-4 rum och kök. Förslaget innebär en byggnadsarea på ca 400kvm. Boarean blir ca 900kvm fördelad på tre våningar där bottenvåningen är i suterräng. Då fastigheten är kuperad innebär förslaget att det blir två fulla våningar åt väster och tre fulla våningar åt öster. Förslaget visar ett trappat hus med två trapphus med hiss. Föreslagen fördelning på lägenheter är 2 st 1rok, 11 st 2rok och 2 st 4 rok. Intressenten är öppen för justeringar för att t.ex. tillgodose den typ av bostäder som det finns behov av i området. Parkering anordnas både ute och i garage i husets bottenvåning där även cykelförråd får plats. 1 (7)

2 Foto med enfamiljshuset som föreslås rivas Avstämning med andra förvaltningar Ärendet har sänts till Göteborg Energi, Kretslopp och vatten, Kulturförvaltningen, Lokalförvaltningen, Lokalsekretariatet, Miljöförvaltningen, Social Resursförvaltningen och Stadsdelsförvaltningen (SDF) Örgryte-Härlanda för eventuellt yttrande. Följande yttranden har inkommit: Göteborg Energi Nät AB (GENAB) meddelar att transformatorkapaciteten i området är hårt ansträngd. För att klara elförsörjningen inom området kommer en ny transformatorstation behöva byggas för att försörja de tillkommande byggnaderna. Deras förslag är att finna en gemensam lösning med den detaljplan som tas fram vid Danska Vägen och som innefattar bland annat Örgryte hotell och Katolska skolan. I detaljplaneringen behöver man räkna med en yta för transformatorstation. Stationen behöver ligga centralt i området. Med hänvisning till översvämningsrisker ska en sådan station ligga på minsta höjd +2,8 m RH 2000 och ligga i marknivå. Kan inte placeras i källare. Fristående station är att föredra gentemot inbyggda. När stationen är inbyggd kan problem med magnetfält uppstå och brandskyddsregler gör att en yta på kvadratmeter krävs. En fristående station klarar sig med cirka 20 kvadratmeter. Göteborg Energi Nät AB (GENAB) har inga synpunkter. Göteborg Energi GothNet AB har inga ledningskonflikter och inget att erinra. De är intresserade av att delta i kommande projektering för att eventuellt tillgodose behovet av fibertjänster inom detaljplanen. 2 (7)

3 Kretslopp och vatten Ledningsutbyggnad Planområdet ligger inom Kretslopp och vattens högzon för dricksvatten vilket innebär att kapaciteten kan vara begränsad. Kapaciteten på samtliga befintliga ledningsnät behöver ändå utredas i ett senare skede. Om kapaciteten bedöms vara god kan anslutning ske till allmänt VA-ledningsnät i Skogshyddegatan och i annat fall behöver möjligheterna att öka kapaciteten ses över. Dagvatten och skyfall Dagvattenavrinningen bedöms öka vid planens genomförande eftersom andelen hårdgjord yta kommer öka. Planen ska sträva efter att minimera dagvattenavrinning och fördröjning och rening av dagvattnet ska lösas inom fastigheten enligt Kretslopp och vattens och miljöförvaltningens krav. Delar av Skogshyddegatan bedöms översvämmas till ett vattendjup upp till 0,3 meter vid ett klimatanpassat 100-årsregn, se figur. Det är viktigt att framkomlighet och byggnadsfunktion inte påverkas av stående vatten utan att fria vattenvägar skapas vid ett skyfall så att vatten leds bort och fördröjs på lämplig plats. För att framkomlighet till byggnader ska vara möjlig under skyfall ska höjdsättningen utarbetas så att maximalt 20 cm vatten blir stående på vägar och stråk fram till byggnadsentréer vid ett klimatanpassat 100-års regn. Avfall För att avfallsfordon ska kunna angöra trafiksäkert till fastigheten behöver vändytan intill planen dimensioneras för LOS-fordon. Kulturförvaltningen har inget att erinra mot att pröva förslaget i en ny detaljplan. Befintlig byggnad, som föreslås rivas, anses inte ha särskilt höga kulturhistoriska kvaliteter och fastigheten ligger inte heller i en omgivning som har särskilt höga kulturhistoriska värden. Lokalförvaltningen har inga synpunkter Lokalsekretariatet För BmSS är det angeläget att det inte är institutionsliknande förhållanden. Ett nytt flerfamiljshus på den intilliggande tomten har både för och nackdelar. BmSS-byggnaden kommer inte att i storlek avvika från de andra husen på samma sätt om det finns ytterligare ett större hus, vilket är en fördel. Men det föreslagna huset är betydligt större volym än det BmSS som staden vill bygga. Det är från de skisser som bifogas svårt att avgöra hur det föreslagna huset kommer att förhålla sig till omgivningarna och hur anpassningen till topografin är 3 (7)

4 tänkt. Om det kommer bostäder nära med sina enda fönster mot en ganska näraliggande fasad så finns det risk för svårhanterlig insyn. Miljöförvaltningen anser att ett positivt planbesked kan ges under förutsättning att våra synpunkter nedan beaktas i planarbetet. Luftkvalitet Miljöförvaltningen bedömer att luftutredning inte krävs för planen. De senaste åren har inte några kontinuerliga mätningar utförts i området. I de senaste spridningsberäkningar som gjorts för luftkvaliteten (för år 2014) ligger halterna för kvävedioxid under de nivåer som kan motivera en utredning. Tidigare års beräkningar har något högre halter, men bedömningen är ändå att det inte finns risk för överskridande av gällande gränsvärden. En viktig anledning till bedömningen är att samtliga spridningsberäkningar som gjorts inte tar hänsyn till topografi, vilket medför att påverkan från Kungsbackaleden (E20/E6), som ligger mycket lägre, är överskattad. Att halterna avtar snabbt i området med ökat avstånd öster om leden bekräftas också av nyligen gjorda s.k. passiva mätningar längs sluttningen från Kungsbackaleden upp mot Prospect Hill-gatan. Mätningarna visade att kvävedioxidhalterna avtog snabbt med höjden. Halterna på Prospect Hillgatan var 60 procent lägre jämfört med de kontinuerliga mätningarna på Gårda, vilket innebär att både MKN och miljömålet klaras där. Naturmiljö Planen gränsar till ett naturområde där naturvärden i första hand är knutna till grova ädellövträd. Om det blir aktuellt att träd tas ned är det viktigt att stockarna lämnas kvar i intilliggande skogsområde som död ved, detta för att minimera påverkan på biologisk mångfald. Störningar De planerade bostäderna ligger nära fotbollsplanen Överåsvallen vilket medför risk för störningar från buller samt från belysning kvällstid. Verksamheten som bedrivs på fotbollsplanen bör inte överskrida de riktvärden vid bostäder som finns beskrivna i Naturvårdsverkets vägledning för industri- och annat verksamhetsbuller. Belysning på idrottsplatser kan om den utformas eller riktas fel orsaka sken som orsakar bländning i närliggande bostäder. Påverkan från buller och ljus behöver beskrivas i planarbetet för att säkerställa att störningar inte sker. SDF Örgryte-Härlanda svarar utifrån deras lokala utvecklingsprogram (LUP). I LUP ser de positivt på byggnation av bostäder i stadsdelen. I primärområde Överås, som planbeskedet inryms i, beskriver LUP att det behövs en förbättrad kollektivtrafikförsörjning och att det är önskvärt att bygga hyresrätter i allmännyttans regi. Området angränsar till primärområde Lunden där det i LUP framgår att det finns behov av att utjämna utbudet av lägenhetsstorlekar vid ny- eller ombyggnation. Området har en hög andel bostäder i storleken 1-2 rum och kök. Fler större bostäder ökar möjligheterna till kvarboende. Trafikkontoret Anser att det är olämpligt med backrörelser över trottoaren och menar att parkering bör lösas på annat sätt på tomten. 4 (7)

5 Bedömning av begäran Styrande dokument och tidigare beslut Kommunens översiktsplan anger bebyggelseområde med grön- och rekreationsytor som markanvändning, en blandning av bostäder och icke störande verksamheter är önskvärd. Gällande detaljplan, 1480-II 2631 anger att fristående bostadshus med högst två bostäder får uppföras. Genomförandetiden har gått ut. Enligt Göteborgs strategi för utbyggnadsplanering är Lunden ett område som är tänkt för förtätning. Stadsmiljö Fastigheten ligger i en del av Lunden med mestadels stora en- till tvåfamiljshus, med inslag av större flerfamiljshus och är omgiven av mindre skogspartier. De flesta omgivande byggnader är i funktionalistiskt stil men inte enhetliga till sin utformning och färgsättning. Det är nära till mataffär och skolor och med buss tar man sig lätt till Redbergsplatsen med ett stort utbud av service. Trafik och parkering Enligt Göteborgs parkeringspolicys krävs för de föreslagna 950 BTA bostäder 6 st bilplatser och 34 cykelplatser. Mataffär finns inom 500 meter vid Sankt Pauligatan. Vid Danska Vägen, 600 meter bort finns även en del service i form av bank och restaurang. Fastigheten ligger i ett befintligt villaområde, utbyggt med trottoarer och gångstråk. Cykelbana till Redbergsplatsen och Sankt Sigfrids Plan finns längs Danska Vägen. Markparkering på fastigheten måste anordnas så att backrörelser över trottoaren, som ingår i befintlig skolväg, inte blir aktuella. Teknisk försörjning och mark Exploateringen kan innebära att kapaciteten i både dricksvatten-, avlopp- och elnät behöver utökas. I och med flertalet detaljplaner längs Danska Vägen precis kommer detta sannolikt ändå att behöva göras. Stadsbyggnadskontorets geolog ser inga geotekniska hinder för att ge ett positivt planbesked. Marken inom planområdet utgörs enligt SBK:s jordartskarta av berg i dagen eller på ringa djup. SGU:s jordartskarta visar däremot på svallsand i dess norra del, men då SBK:s handritade jordartskarta är mer detaljerad bedöms SBK:s jordartskarta som mer riktig i detta fall. Vidare visar bygglovshandlingar att den befintliga byggnaden är grundlagd direkt på berg. För detaljplanen behöver de bergtekniska förhållandena klarläggas. Även mark angränsande till planområdet kan behöva undersökas i den mån marken påverkar eller påverkas av planområdet. Marken inom planområdet är klassat som normalriskområde med avseende på markradon. Bostäder med särskild service Då det planeras ett Boende med särskild service (BmSS) på grannfastigheten är det viktigt att samråda med Lokalsekretariatet så att störande insyn undvik. 5 (7)

6 Sociala aspekter Sammanhållen stad Bostadstypen är större en- och tvåbostadshus, med inslag av mindre flerbostadshus. Samspel Fastigheten ligger nära Överåsvallens fotbollsplan och ett litet skogsparti som används för promenader och lek. Till lekplatsen i Lundenskogen är det cirka 700 meter. Vardagsliv Vid Sankt Pauligatan, 500 meter ifrån fastigheten finns en större matbutik. Med kollektivtrafik kan man komma till fastigheten på gångbanor från två håll antingen nerifrån Danska Vägen upp genom Katolska skolans område eller från Sankt Pauligatan förbi Överåsvallens fotbollsplan. Service i form av bank och restaurang finns vid Danska Vägen på ett avstånd av 600 meter. I övrigt är det mest bostäder. Identitet Området består mest av större en- till tvåfamiljshus med flerbostadshus i anslutning till Överåsvallen. Landmärke i området är Lundens vattentorn. Hälsa och säkerhet Fastigheten ligger i direkt anslutning till Katolska skolan, dit barn kan ta sig utan att passera någon gata. Det är även nära till nya och gamla Lundenskolan, men för att komma dit behöver man passera Danska Vägen i en korsning där det förekommit olycksfall. Trafiksäkerheten i den korsningen ses över i och med detaljplanerna som pågår vid Danska Vägen. Fastigheten ligger i en del av Lunden som har bra luftmiljö. Störningar i form av ljud och ljus kan vara aktuella på grund av närheten till Överåsvallen, 86 meter bort. Miljökvalitetsnormer Projektet bedöms preliminärt inte föranleda betydande miljöpåverkan.> Trafikbuller Bullersituationen har studerats utifrån tillgängligt material och bedöms finnas förutsättningar att klara gällande riktvärden. Samband och beroenden Kan med fördel göras ihop med detaljplanen för Bö 76:42 och 76:44. I och med flertalet större bostadsprojekt längs Danska Vägen kommer det att vara aktuellt med en utbyggnad av den tekniska försörjningen i hela Lunden/Bö. Genomförande Projektet är realistiskt att genomföra. 6 (7)

7 Ekonomi för planarbetet Planarbetet kan utföras inom kontorets budget. Planavtal kommer att tecknas med intressent. Beslutsgrund Utredningar som kommer att behövas i planarbetet är: Bergteknisk utredning Slutsats: kommunens motivering för planbesked Bostäder är ett lämpligt ändamål på fastigheten då den ligger i ett från buller och dålig luft skyddat läge, med närhet till service, skolor och kollektivtrafik. Planläggning kan genomföras om man utgår från de skisser som skickats in av exploatören till SBK den 16 maj 2017 och som innebär en lägre exploatering än den som var föreslagen i den ursprungliga ansökan. Stadsbyggnadskontoret gör bedömningen utifrån möjligheten till parkering, anordnande av uteplatser och med hänsyn till omgivande bebyggelses skala att 950 kvadratmeter BTA bostäder plus 250 kvadratmeter BTA för integrerat garage och förråd är rimligt på fastigheten. Det innebär cirka 15 tillgängliga bostäder i olika storlekar i ett område med övervägande svårtillgängliga enfamiljshus, detaljplanen kan eventuellt göras ihop med detaljplanen för Bö 76:42 och 76:44, som redan har ett positivt planbesked och den föreslagna exploateringen kan även bidra till att få en bättre ekonomi i den utbyggnad av den tekniska försörjningen som behöver göras för de större bostadsprojekten längs Danska Vägen. Förslag till beslut Planbesked Positivt Startplaneår: 2018 Eva Sigurd Planarkitekt 7 (7)