Förprövning gällande planbesked för utbildningslokaler vid Almquistgatan (Kyrkbyn 147:1 m.fl) inom stadsdelen Lundby

Transkript

1 Diarienummer: 0737/17 FK Diarienummer: 2434/17 Anna-Karin Jeppson Telefon: E-post: Förprövning gällande planbesked för utbildningslokaler vid Almquistgatan (Kyrkbyn 147:1 m.fl) inom stadsdelen Lundby Begäran avser: Planbesked Ärendet Inkom: SDN: Västra Hisingen Fastighet: Kyrkbyn 147:1, 832:663 samt del av fastigheterna: 832:628, 732:924, 732:376, 832:410, 832:593 och 830:904. Tomträttsinnehavaren har gett sitt medgivande till ansökan om planbesked på Kyrkbyn 147:1. Ställningstaganden Förslag till beslut Planbesked Positivt Slutsats: kommunens motivering för planbesked Begäran bedöms lämplig att genomföra. Fler skolplatser behövs och detta är en bra plats nära en redan etablerad skola. Det finns bra förbindelser och ett väl utbyggt gcvägnät. Den nyligen antagna detaljplanen för bostäder vid Långströmsgatan inom stadsdelen Biskopsgården, har ett bostadsinnehåll på ca 450 nya bostäder och kommer att generera ett stort behov av nya utbildningslokaler. Långströmsgatan planeras i detaljplanen att byggas om och få en mer stadsmässig karaktär. Platsen är en lågpunkt där vatten samlas, påverkan vid skyfall måste utredas i ett tidigt skede. Avsikt med planläggning Avsikten är att en ny skola ska byggas för elever i årskurs F-3 med ca 300 elever och avlasta närliggande Jättestensskolan som i sin tur ska planeras som en renodlad 4 9 skola. 1 (11)

2 Läge Området är beläget i stadsdelen Västra Hisingen. Platsen ligger i korsningen Långströmsgatan/Sunnerviksgatan och angränsar till Jättestensskolan i väster. Marken inom området består av en förskola med föräldrakooperativ, en föreningslokal, en hämta/lämna slinga för skolan samt gräsmatta. Cirka 500 meter söder om området ligger Eketrägatans resecentrum. Den aktuella tomten består av fastigheterna Kyrkbyn 147:1, 832:663 och del av fastigheterna: 832:628, 732:924, 732:376, 832:410, 832:593 och 830:904. Biskopsgården Jättestensskolan Eketrägatans hpl Sammanfattning av ansökan Den föreslagna skoltomten, med en yta på ca kvm, ligger i anslutning till Jättestensskolan, endast en gångväg skiljer dem åt. Jättestensskolan är idag en F-9 skola med 540 elever. Avsikten är att en ny skola ska byggas för elever i åk F-3 med ca 300 elever och avlasta Jättestensskolan som i sin tur ska planeras som en renodlad årskurs 4-9 skola. Tomtens norra del, Kyrkbyn 147:1, har en yta på ca kvm, och är idag upplåten med tomträtt (upphör tidigast 2031) för förskoleverksamhet till Fastighets AB Balder. Förhandling om att överlåta marken från Balder till Fastighetskontoret pågår. Balder lämnar sitt medgivande till ansökan om planbesked för den aktuella fastigheten. Inom området, Kyrkbyn 832:628, finns en kommunintern markupplåtelse till Idrottsoch föreningsnämnden, som hyr ut ytan till fotbollsföreningen GAIK Kullen för en klubbstuga. Avtalet löper ett kalenderår i taget. Idrotts- och föreningsförvaltningen ser positivt på att avtalet sägs upp, dock med önskan om att ny plats för klubbstuga hittas. 2 (11)

3 Gällande detaljplan är en stadsplan från 1964, som anger allmänt ändamål A och parkmark. En del är inte planlagd. Genomförandetiden har gått ut. Det finns även en gällande detaljplan för Sunnerviksgatan, som påverkar den aktuella ytans angränsning mot Sunnerviksgatan, med användning lokalgata och parkering, genomförandetiden går ut Sökandens skisser, två olika alternativ till utformning. 3 (11)

4 Bedömning av begäran Styrande dokument och tidigare beslut Kommunens översiktsplan anger bebyggelseområde och ligger inom mellanstaden. Gällande detaljplan är en stadsplan (1480K-II-3133) från 1964, som anger allmänt ändamål A och parkmark. En del är inte planlagd. Genomförandetiden har gått ut. Det finns även en gällande detaljplan för förskola vid Sunnerviksgatan (1480K-II- 5337), som påverkar den aktuella ytans angränsning mot Sunnerviksgatan, med användning lokalgata och parkering, genomförandetiden går ut Program finns från 2007, som föreslår komplettering med lägenheter i lamellhus. Programmet ger alltså visst stöd för exploatering av ytan, dock för en annan användning. Stadsmiljö Området ligger i ett område med bebyggelse från framförallt 40 och 50-talet. Mycket är enbostadshus - fristående eller som radhus och uppfördes som Egna hem. Närmast Långströmsgatans västra sida, söder om föreslagen skoltomt, ligger flerbostadshus i tre våningar (Poseidon). Norr om skoltomten ligger också flerbostadshus i 3-4 våningar på västra sidan och 4 5 våningar på den östra (pågående dp för Bostäder vid Långströmsgatan). Syftet med den pågående detaljplanen för bostäder vid Långströmsgatan (norr om området för denna ansökan om planbesked) är att omvandla den till ett stråk med mer stadsmässiga kvaliteter och möjliggöra nya lägenheter och utbildningslokaler. En förskola med 6 avd. ingår i detaljplanen. Även en skoltomt ingick från början, men har tagits bort p.g.a. risk för översvämning (hundraårsregn) på den föreslagna platsen. Ny plats för skola behöver därför tas fram i området. Sociala aspekter Social komplexitetsnivå Social komplexitetsnivå 1: Planen eller planområdet innehåller mindre samhällsfunktion och endast enstaka eller inga bostäder (eller mindre ändring av befintlig plan). Innehåller inga målkonflikter. Sammanhållen stad Inga fysiska barriärer bedöms finnas i området. Skolområdet ligger mellan två av flerbostadshusområden och villorna, skolgården har staket, men det finns grindar och öppningar på många ställen. Barn och ungdomar hänger ofta på delar av skolgården även på kvällstid vilket gör att den inte upplevs så ödslig som den kunde gjort. Det är blandade upplåtelseformer på bostäderna i närområdet: hyresrätter, bostadsrätter och eget ägande. Flerbostadshusen längs Långströmsgatan har länge haft eftersatt skötsel, men fastighetsägaren har nu börjat rusta upp dessa byggnader. Samspel Det finns bra med gröna ytor. En del av den stora Långströmsparken mellan Biskopsgården och Långströmsgatan (norr om Jättestensskolan) bebyggs nu med radhus, men en förhållandevis stor del kommer att behållas som park. Parken används 4 (11)

5 mycket, framförallt den stora lekplatsen som är kombinerad med bygglekplatsen. Men även gräsytorna för bollspel samt picknick och hund- och barnvagnspromenader. Vardagsliv Det finns inte så mycket service i form av affärer i området. I detaljplanen för bostäder vid Långströmsgatan planeras ett centrum där det idag ligger en butik och en restaurang. Annars finns viss service längs Jättestensgatan söder om Jättestensskolan. Det finns ett väl utbyggt gång- och cykelvägnät. Hälsa och säkerhet Många av de lite äldre barnen går själva till skolan. De yngre följs av föräldrar och en del får skjuts. Det är lugn trafik i området även om det precis vid lämning kan vara lite rörigt i början på Sunnerviksgatan pga ombyggnad (se nedan). Det är viktigt att hämtning och lämning till skolorna sker i början på Sunnerviksgatan så att trafiken i minsta möjliga mån stör bostäderna längre in i området då dessa redan får utökad trafik i och med det nya radhusområdet norr om Jättestensskolan. Trafik och parkering Närmast Sunnerviksgatan byggs just nu, i enlighet med detaljplan för förskola vid Sunnerviksgatan, en angöringsplats för hämtning och lämning till Jättestensskolan. Det är positivt att biltrafiken i minsta möjliga mån tar sig längre in i bostadsområdet för avlämning. Ska denna nya angöringsyta göras om så bör ny vara på samma plats eller i närheten. Det finns gott om gångvägar till området. Det kan vara lite stökigt vid åtta tiden på morgonen just kring området för avlämningsplatsen. Det gäller framförallt för de som kommer till fots söderifrån och måste korsa Sunnerviksgatan. Hastigheterna är dock inte höga här bl.a. pga. farthinder. Den befintliga gångtunneln under Långströmsgatan planeras att läggas igen. Den används idag inte i någon större utsträckning. På den östra sidan har den trappor som tar en vidare åt söder och öster, vilket gör den mindre tillgänglig. Ett övergångsställe finns precis söder om rondellen i korsningen Långströmsgatan/Sunnerviksgatan. De som kommer norrifrån har övergångsställen längre norrut och kan därefter gå på gcvägen på Långströmsgatans västra sida. Teknisk försörjning och mark VA Planområdet är väl försörjt med allmänt VA-ledningsnät i Almquistgatan. Beroende på fastighetsindelning kan ledningsrätt för befintliga ledningar krävas. Planområdet ligger inom Kretslopp och vattens högzon för dricksvatten vilket medför att dricksvattenkapaciteten kan vara begränsad. Genomförs planen behöver Kretslopp och vatten dessutom se över ledningskapaciteten med avseende på ett eventuellt behov av sprinklat vatten. Avfall I samband med ett eventuellt planarbete blir det viktigt att se över var avfallshanteringen lämpligen kan placeras med hänsyn till att den ska vara lättillgänglig för dem 5 (11)

6 som arbetar på skolan liksom för dem som ska hämta avfallet samt att angöringen ska gå att lösa på ett säkert sätt. Angöringen blir särskilt viktig då det är en skola som planeras och det kommer röra sig många barn där. Kretslopp och vatten tror att det kommer kunna gå att ordna på ett bra sätt, men frågan behöver finnas med från början så att det blir en säker och smidig lösning. El Skolan kan anslutas till befintlig transformatorstation 1332 Almquistgatan. Miljö- och hälsoaspekter Översvämningsrisk Området är en lågpunkt där vatten ofta samlas. Det blev värre efter att de två stora pilträden på platsen fälldes. Enligt planbeskedet byggs gångtunneln igen, vilket uppskattningsvis kommer påverka skyfallsbilden drastiskt, exakt hur måste utredas i ett tidigt skede i planprocessen. Igensättning av gångtunneln kommer påverka skyfallssituationen för planerad bebyggelse. I dagsläget bedöms upp till 0,5 m vatten bli stående vid ett 100-årsregn, vilket betyder att området idag är en översvämningsyta. Det är viktigt att framkomlighet och byggnadsfunktion inte påverkas av stående vatten utan att fria vattenvägar skapas vid ett skyfall så att vatten leds bort och fördröjs på lämplig plats. För att framkomlighet till byggnader ska vara möjlig under skyfall ska höjdsättningen utarbetas så att maximalt 20 cm vatten blir stående på vägar och stråk fram till byggnadsentréer vid ett klimatanpassat 100-års regn. Det är även viktigt att nybyggnationen inte förvärrar situationen för befintlig bebyggelse i samband med skyfall. Skyfall, 100-års regn 6 (11)

7 Radon Platsen ligger inom lågriskområde för radon, mark som utgörs av lera eller silt. Trafikbuller Bullersituationen har studerats utifrån tillgängligt material och det bedöms finnas förutsättningar att klara gällande riktvärden. På skol- eller förskolegårdar är det önskvärt att ha en ljudnivå om högst 50 dba (ekvivalentnivå dagtid) på de delar av gården som är avsedda för lek, rekreation och pedagogisk verksamhet. Skolbyggnaden kommer att fungera som bullerskydd mot Långströmsgatan. Miljökvalitetsnormer Hur miljökvalitetsnormer påverkas av projektet behöver diskuteras, men det bedöms preliminärt inte vara ett problem. Projektet bedöms preliminärt inte föranleda betydande miljöpåverkan. Samband och beroenden Nya platser bör hittas åt föreningslokalen och förskolan, som ligger på platsen idag. Ekonomi för planarbetet Planarbetet kan utföras inom kontorets budget. Planavtal kommer att tecknas med intressent. Anna-Karin Jeppson Planarkitekt 7 (11)

8 Avstämning med andra förvaltningar Ärendet har sänts till (SDF Västra Hisingen, Lokalsekretariatet, Göteborg Energi AB, Kretslopp och vatten, Kulturförvaltningen och SBK Geotekniker) för eventuellt yttrande. Följande yttranden har inkommit: SDF Västra Hisingen SDF Västra Hisingen ser positivt på ansökan om planbesked för utbildningslokaler på Almqvistgatan. Då ett positivt besked på planansökan ligger till grund för en beställning av detaljplan vill de påtala nedanstående: Från stadsdelen ser de att det är viktigt att under hela processen bevaka att den kommande skolan planeras att bli en treparallellig F-3 skola. De vill även trycka på vikten av att den planerade skolgårdsytan/friytan inte krymper från föreslagen storlek på 33 kvm/barn vid 260 elever Då ansökan även gäller en framtida möjlig utbyggnad av skolan, önskar de framhålla att det är angeläget att den yta som avsätts till idrottshall och kök/matsal kommer att vara tillräckligt stor även vid en expansion. Lokalsekretariatet Eftersom det är Lokalsekretariatet som har initierat den nu aktuella planansökan avser de inte inkomma med något eget remissyttrande. De svarar dock gärna på frågor om det skulle dyka upp något under förprövningen. Göteborg Energi AB Vid schaktningsarbeten i närheten av i mark förlagda ledningar hänvisas till Göteborg Energis gällande Bestämmelser vid markarbeten som omfattar el-, fjärrvärme-, fjärrkyla-, optofiber och gasledningar tillhörande Göteborg Energi AB, Göteborg Energi Gothnet AB, Göteborg Energi Nät AB, Göteborg Energi Gasnät AB, Partille Energi AB, Partille Energi Nät AB och Ale Fjärrvärme AB. För redovisning av befintliga ledningar i marken hänvisas till: Tänk på att du blir ersättningsskyldig om någon kabel eller ledning skadas. Göteborg Energi Nät AB Har tagit del av ovanstående ärende och har inget att erinra. Skolan kan anslutas till befintlig transformatorstation 1332 Almquistgatan. Kretslopp och Vatten Skyfall Figur 1 nedan visar hur planområdet bedöms påverkas vid ett klimatanpassat 100-årsregn. Vid ett 100-årsregn bedöms i dagsläget vatten bli stående till ett djup av >1 m vid gångtunneln under Långströmsgatan. Enligt planbeskedet byggs gångtunneln igen, vilket uppskattningsvis kommer påverka skyfallsbilden drastiskt, exakt hur måste utredas i ett tidigt skede i planprocessen. Igensättning av gångtunneln kommer påverka skyfallssituationen för planerad bebyggelse. I dagsläget bedöms upp till 0,5 m vatten bli stående vid ett 100-årsregn, vilket betyder att området idag är en översvämningsyta. 8 (11)

9 Det är viktigt att framkomlighet och byggnadsfunktion inte påverkas av stående vatten utan att fria vattenvägar skapas vid ett skyfall så att vatten leds bort och fördröjs på lämplig plats. För att framkomlighet till byggnader ska vara möjlig under skyfall ska höjdsättningen utarbetas så att maximalt 20 cm vatten blir stående på vägar och stråk fram till byggnadsentréer vid ett klimatanpassat 100-års regn. Det är även viktigt att nybyggnationen inte förvärrar situationen för befintlig bebyggelse i samband med skyfall. Figur 1 - Skyfallskarta, gult markerar placering för planerad ny bebyggelse. Dagvatten Dagvattenavrinningen bedöms öka vid planens genomförande eftersom andelen hårdgjord yta kommer öka. Planen ska sträva efter att minimera dagvattenavrinning och fördröjning och rening av dagvattnet ska lösas inom fastigheten enligt Kretslopp och vattens och Miljöförvaltningens krav. Ledningsutbyggnad Planområdet är väl försörjt med allmänt VA-ledningsnät i Almquistgatan, se ledningskarta nedan. För alternativ av bebyggelse II, enligt figur 2 nedan, där byggnad planeras ligga över befintliga VA-ledningar behöver dessa ledningar flyttas. Ledningsflytt bekostas av exploatören/markägaren. Eventuell placering av nya ledningar behöver utredas vid ett fortsatt planarbete. Allmän VA-ledningsutbyggnad bedöms vid ledningsflytt till ca 100 m. Beroende på fastighetsindelning kan ledningsrätt för befintliga ledningar krävas. Planområdet ligger inom Kretslopp och vattens högzon för dricksvatten vilket medför att dricksvattenkapaciteten kan vara begränsad. Genomförs planen behöver Kretslopp och vatten dessutom se över ledningskapaciteten med avseende på ett eventuellt behov av sprinklat vatten. 9 (11)

10 Figur 2 - Ledningskarta, markerar befintliga ledningar i området. Rött markerar planerad bebyggelse alternativ III. Gult markerar planerad bebyggelse alternativ II. V=Dricksvatten, AD=Dagvatten, AS=Spillvattenledning, AK=Kombinerad ledning. Avfall I samband med ett eventuellt planarbete blir det viktigt att se över var avfallshanteringen lämpligen kan placeras med hänsyn till att den ska vara lättillgänglig för dem som arbetar på skolan liksom för dem som ska hämta avfallet samt att angöringen ska gå att lösa på ett säkert sätt. Angöringen blir särskilt viktig då det är en skola som planeras och det kommer röra sig många barn där. Kretslopp och vatten tror att det kommer kunna gå att ordna på ett bra sätt, men frågan behöver finnas med från början så att det blir en säker och smidig lösning. Kulturförvaltningen Jättestensskolan har utpekade kulturhistoriska värden men dessa bedöms inte påverkas negativt av den föreslagna utbyggnaden. Byggnader som avses rivas bedöms inte ha några särskilda kulturhistoriska värden. SBK Geotekniker I förprövningar utförs en förenklad kartavläsning med avseende på stabilitet. Om detaljplanen startas behövs en komplett kartavläsning inför startmötet. Marken inom planområdet utgörs av berg i dagen och lera. Fastigheten ingår i en översiktlig stabilitetsutredning utförd av Sweco (2011) där stabilitetsförhållandena bedöms vara tillfredsställande goda inom hela delområdet. I anslutning till planområ- 10 (11)

11 det finns en bergsslänt. Risk för bergras/blockutfall behöver klarläggas i detaljplaneskedet, men då marken ägs av kommunen blir markåtkomst för eventuella stabilitetshöjande åtgärder inte något problem. Baserat på den förenklade kartavläsningen ses inga geotekniska hinder för att ge ett positivt planbesked för utbildningslokaler vid Almquistgatan på Kyrkbyn 147:1. 11 (11)