Gamlestaden 34:3, 740:7, 740:36. Fastighetsägare: Bostads Poseidon AB samt Göteborg Stad

Transkript

1 Diarienummer: 0555/14 Karin Fäldner Telefon: E-post: Förprövning gällande detaljplan för bostäder vid Gamlestadsvägen och Brettegatan inom stadsdel Gamlestaden Begäran avser: Planbesked Ärendet Inkom: Kompletta handlingar: SDN: Östra Göteborg Fastighet: Gamlestaden 20:21 samt Gamlestaden 34:3, 740:7, 740:36 Sökande: Bostads Poseidon AB Fastighetsägare: Bostads Poseidon AB samt Göteborg Stad Syfte och innehåll Ansökan gäller två förtätningsprojekt för bostäder, med olika komplexitet. Förslaget har omarbetats i flera omgångar efter ursprungsansökan. Åtgärder som nu föreslås är att bygga totalt två lamellhus i 4 vån och vindsvåning om ca 56 lägenheter, en komplettering av befintlig bostadsbebyggelse. Tillkommande bruttoyta 4 420m 2. Ansökan avser permanenta bostäder och ingår som en del i Förvaltnings AB Framtidens uppdrag att ta fram genomgångsbostäder. Förvaltnings AB Framtiden arbetar med att ta fram bostäder för nyanlända flyktingar. Med genomgångsbostäder avses nyproduktion av både tillfälliga modulbostäder och permanenta bostäder, främst på egen mark. För att korta tiderna för uppförande av bostäder ser de över möjligheterna för främst typ- /koncepthus eller mindre moduler som kan avropas på redan gällande eller kommande upphandlade avtal. Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Förprövningsrapport Sida1(8)

2 Skiss för norra området längs Gamlestadsvägen (Tengbom 2015). Skiss för södra området vid Brettegatan (Tengbom 2015). Placering på befintlig grön- och parkeringsyta, lindallén bevaras, odlingslotterna lämnas intakta. Förutsättningar Kommunens översiktsplan anger bebyggelseområde med grön- och rekreationsytor; bostäder, arbetsplatser, service, handel, mindre grönytor mm. Blandning av bostäder och icke störande verksamheter är önskvärd. Gällande detaljplan för norra området akt.nr 3571 anger biluppställning och garage samt bostadsmark som ej får bebyggas. Gällande detaljplan för södra området akt.nr 2258, 2499, 3125 anger bostadsändamål som inte får bebyggas respektive allmän plats; plantering, lekplats, parkering och dyl. samt biluppställning. Genomförandetiden har gått ut för alla. Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Förprövningsrapport Sida 2(8)

3 Förprövningssamråd Ärendet har sänts till SDF Östra Göteborg, Park och Natur, Kretslopp och vatten, Lokalsekretariatet för eventuellt yttrande. Följande yttranden har inkommit: SDF Östra Göteborg Stadsdelsförvaltningen Östra Göteborg har inga invändningar mot den föreslagna planen men vill skicka med följande synpunkt: Stadsbyggnadskontoret, lokalsekretariatet och stadsdelsförvaltningen har under 2015 uppmärksammat svårigheten att tillgodose kommande behov av främst förskolor i Gamlestaden utifrån pågående utbyggnadsplaner i området, och har tillsammans diskuterat förslag till möjliga lösningar. Särskilt i områdets västra del är nyetablering problematisk bl a utifrån riskfaktorer som buller och transporter av farligt gods. Park- och naturförvaltningen Den föreslagna byggnaden vid Måns Bryntessonsgatan har vi inga kommentarer kring då den är föreslagen på kvartersmark. När det gäller byggnaden vid Arfvidssonsgatan ställer vi oss frågande till att lägga huset i nordsydlig riktning? Husets placering gör intrång i lekplatsen som nyligen har rustats upp. Lekplatsen sköts av Poseidon men är en offentlig lekplats och bostadsnära park. Det har nyligen lagts stor energi både från oss och från Poseidons sida för att göra i ordning odlingslotterna och lekplatsen och för att få detta till en bra och sammanhängande plats. En eventuell möjlig lösning kan vara som huset ställs i linje med huset precis i väster och läggs i en väst-östlig riktning? Då bygger man på befintlig parkeringsplats och den gemensamma gården kan bli en fin kvalitet även för de nya bostäderna. OM denna lekplats tas bort uppfylls inte Grönstrategins mål kring att kunna nå bostadsnära park inom 300 m och utan en barriär emellan. De närmaste lekplatserna (som är ganska små) är på Holländareplatsen dit det är ca 350 m och Lars Kaggsgatan dit det är 500 m. För att nå båda behöver man passera större vägar som ses som barriärer för små barn. Ytan för lekplatsen vid Lars Kaggsgatan är också osäkert om den blir kvar då LS har önskemål om att utöka skolan på den platsen. Kretslopp och vatten Ledningsutbyggnad Allmänna VA-ledningar finns i anslutning till planområdet, se ledningskarta. Kapaciteten på befintligt ledningsnät behöver utredas i ett senare skede. Om kapaciteten bedöms vara god kan anslutning ske till ledningar i anslutning till planområdet. I annat fall behöver möjligheterna att öka kapaciteten ses över. Genomförs planen behöver Kretslopp och vatten dessutom se över ledningskapaciteten med avseende på ett eventuellt behov av sprinklat vatten. Det är viktigt att tillse att den södra byggnaden inte placeras för nära Kretslopp och vattens ledningar i Brettegatan. Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Förprövningsrapport Sida 3(8)

4 Dagvatten Dagvattenavrinningen bedöms öka vid planens genomförande eftersom andelen hårdgjord yta kommer öka. Dagvattenavrinningen ska minimeras och fördröjning av dagvattnet ska lösas inom fastigheten. Det är viktigt att dagvattensystemet görs trögt och att föroreningar avskiljs nära källan. Utredning krävs för att avgöra om befintliga kombinerade ledningar har kapacitet att avleda eventuellt överskott av fördröjt dagvatten. Skyfall Skyfallsmodellen visar att det södra området kommer att översvämmas kraftigt till ett vattendjup upp till 1 meter vid 100-årsregn, se utsnitt ur skyfallsmodellen. Det är viktigt att höjdsättningen av planen görs på ett sådant sätt att fria vattenvägar skapas vid ett skyfall så att inga instängda områden uppstår. Bedömning Styrande dokument Planansökan är i linje med översiktsplanen och strategin för utbyggnadsplanering. Den går något mot grönstrategin eftersom en del av ytan som bebyggs fungerar som bostadsnära park och ingen annan finns i närheten. Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Förprövningsrapport Sida 4(8)

5 Stadsmiljö Stadsstrukturen i Gamlestaden är i mycket uppbyggd av storkvarter med generösa gårdar inom kvarteren och utöver det mycket lite eller inga allmänna grönytor. I det södra området kommer bebyggelsen att medföra att allmän platsmark för parkändamål övergår till kvartersmark med bostadsändamål. Enligt sociotopkartan har denna gård många värdefulla klassningar som; blomning, grön oas, lek, mötesplats, odling och vila. Den röda färgen som dominerar Gamlestaden på denna karta visar på mindre god friytetillgång. Utdrag ur Sociotopkarta Kortedala, Park och Natur Kulturmiljöhistoria Dessa platser ingår inte direkt i bevarandeprogrammet men de gränsar till och därför berörs det ändå. Det norra området ligger i direkt anslutning till Emily Dicksons stiftelse med små låga träkåkar som byggdes , för mindre bemedlade arbetare med talrika familjer, som ingår i bevarandeprogrammet. Det södra området ligger intill de något äldre helt kringbyggda storkvarteren, enligt Lilienbergs stadsplan från 1913, som ingår i bevarandeprogrammet. Karaktären och bebyggelsestrukturen på tillkommande bebyggelse är därför en viktig fråga. Trafik och parkering Norra området är bullerutsatt från Gamlestadsvägen och dubbelsidiga lägenheter kommer att behövas. Var parkering ska ske studeras i det inledande planarbetet. En del av det södra området bebygger parkeringsplatser som då försvinner. Med nya bostäder tillkommer också behov av parkering, som vid en eventuell byggnation inte kan uppta yta på resterande gårdsytor. För det södra området finns enligt sökanden möjlighet att utnyttja parkeringsplatser vid det så kallade Forumhuset vid Götaholmsgatan/Brahegatan. Det ligger möjligen lite för långt bort från det norra området för att fungera som lösning där. Åtminstone det södra området ligger nära knutpunkten Gamlestadstorg och det finns där goda skäl att hålla nere p-talen. Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Förprövningsrapport Sida 5(8)

6 Bullerkarta SBK 2015 Teknisk försörjning och mark Projektet bedöms rymmas inom befintlig infrastruktur. Se dock synpunkter från Kretslopp och vatten. Behov av förskola / bostäder med särskild service Det råder idag brist på förskolor i Gamlestaden och allmänt så beräknas 100 nya lägenheter alstra ett behov av en förskoleavdelning (ca 18 barn). Bostäder genererar även ett behov av skola. Dessa behov kan inte lösas i de aktuella områdena utan måste lösas någon annanstans. Sociala förutsättningar En komplettering med genomgångslägenheter i dessa områden bidrar förhoppningsvis till integration. Med tillgängliga lägenheter i området blir även en intern omflyttning i området möjlig när nya behov uppstår, exempelvis för äldre boende. Inom det södra området finns odlingslotter och lekplats, tillkommen i dialog med boende. Lotterna ingår i det staden kallar stadsnära odling och är ett av de först tillkomna i Göteborg. Det är till synes mycket välanvänt och till stor del välskött. Som helhet är det en stor gård som även innehåller lekplats och sittgrupper och används som mötesplats för alla åldrar. Stadsstrukturen i Gamlestaden är i mycket uppbyggd av storkvarter med generösa gårdar inom kvarteren och utöver det mycket lite eller inga allmänna grönytor. Denna gård fungerar som allmän bostadsnära park och måste fortsätta fungera som sådan för att kunna uppfylla grönstrategin. Det innebär att storgårdskvarteret som helhet måste ses över så att det kan rymma alla de funktioner som finns där idag, tillgängligt för allmänheten, även fortsättningsvis. Miljökonsekvenser - underlag för behovsbedömning Hur miljökvalitetsnormer påverkas av projektet behöver diskuteras/utredas men det bedöms preliminärt inte vara ett problem. Projektet bedöms preliminärt inte föranleda betydande miljöpåverkan. Samband och beroenden Ett planarbete för blandstad har påbörjats väster om Gamlestadsvägen. Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Förprövningsrapport Sida 6(8)

7 Ekonomi för planarbetet Planarbetet kan utföras inom kontorets budget. Planavtal kommer att tecknas med intressent. Prioriteringsgrund Projekten stämmer med översiktsplanens inriktning och utbyggnadsordning. Det södra projektet kan motverka målet om sociala och rumsliga sammanhang medan den norra kan stärka detsamma. Det södra projektet motverkar delvis Grönstrategin och barns och ungas miljö men bidrar med boendeformer som saknas i området och med bostäder relativt nära god kollektivtrafik (ca 450m). Två planer med var för sig litet bostadsinnehåll enligt prioriteringsmatris. Slutsats Begäran bedöms positivt. Det är komplext att gå in i befintliga miljöer men kontoret anser att det är angeläget att hitta förtätningsmöjligheter för bostäder, särskilt i kollektivtrafiknära lägen. Dock är det mycket angeläget att hitta en bra balans i förhållande till den gröna utemiljön. Begäran bedöms positivt, arbetet bör delas upp i två detaljplaner. Utformning och exploateringsgrad prövas i detaljplanearbetet. Norra området norrifrån, med föreslagen placering av komplettering längs Gamlestadsvägen. Norra området Den norra tomten (Gamlestaden 20:21) bör kunna genomföras utan större hinder. Bullersituationen gör dock att dubbelsidiga lägenheter troligen kommer att krävas och parkeringsfrågan är inte löst. En byggnad längs vägen kan bidra till en bättre gårdsmiljö, byggnadshöjd måste dock ta hänsyn till utemiljön och sammanhanget. Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Förprövningsrapport Sida 7(8)

8 Södra området Det södra läget vid Brettegatan är mer komplext. Det består av parkmark och parkeringsplats. Parken fungerar som bostadsnära park och där det bl.a. finns odlingslotter och lekplats samt en lindallé i fint skick. Södra området vid Nylösegatan norrifrån, med förtätning inuti kvarteret. Det bör finnas utrymme för en förtätning av kvarteren om det genomförs med stor varsamhet, men det är viktigt att inte bygga bort kvarterets och närområdets kvaliteter. Mycket viktigt att gårdsmiljön ses över i sin helhet och fortsatt kan fungera som bostadsnära park med väl fungerande lekplats och övrig utemiljö. Även karaktär och skala på ny bebyggelse är viktig. Det går ett allmänt ledningspaket i Brettegatan vilket kan begränsa möjlig utbredning söderut. Förslag till beslut Planbesked Produktionsplan år: Positivt Planen beräknas starta 2016 men ingår inte i gällande produktionsplan för 2016 Karin Fäldner Projektledare Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Förprövningsrapport Sida 8(8)