Förprövning gällande planbesked för bostäder vid Lilla Skintebovägen (Skintebo 1:96) inom stadsdelen Askim

Transkript

1 Diarienummer: 0211/17 Robin Pettersson Telefon: E-post: Förprövning gällande planbesked för bostäder vid Lilla Skintebovägen (Skintebo 1:96) inom stadsdelen Askim Begäran avser: Planbesked Ärendet Inkom: Kompletta handlingar: SDN: Askim-Frölunda-Högsbo Fastighet: Skintebo 1:96 Sökande: Fastighetsägare Fastighetsägare: Sökande Intressentens syfte Åtgärder som föreslås är fem nya bostäder inom fastigheten som idag är bebyggd med en samlingslokal/byggnad. Bostäderna föreslås placeras som radhus om ca 120m 2 BTA vardera. Husen föreslås uppföras i 1,5 2 plan. Föreslagen bebyggelse ersätter samlingslokal/byggnad. 1 (10)

2 Avstämning med andra förvaltningar Ärendet har sänts till SDF Askim-Frölunda-Högsbo, Göteborgsenergi, Kretslopp och vatten, Lokalsekretariatet, Geo detaljplan, kultur och fritidsförvaltningen för eventuellt yttrande. Följande yttranden har inkommit: SDF Askim-Frölunda-Högsbo Förvaltningen ställer sig positiv till att möjliggöra nybyggnation av bostäder. Andelen småhus i Billdal är högt, 80 % flerbostadshus är lågt, 20 %. För att skapa ett bredare bostadsutbud och en social blandning behövs fler tillgängliga mindre lägenheter med hiss. Göteborgs Energi AB med dotterbolag Göteborg Energi GothNet AB meddelar att de ha ledningar i området och att de kan leverera fiber efter förfrågan. De menar även att de är intresserade av att delta vid kommande projektering av området. Kretslopp och vatten Tillgängligheten till planen vid ett klimatanpassat 100-årsregn bedöms bli problematisk. Denna fråga måste utredas vidare vid ett eventuellt fortsatt planarbete. Skyfall och dagvatten Planområdet bedöms påverkas vid ett klimatanpassat 100-årsregn. Det kan utläsas att mycket stora och djupa vattensamlingar bildas på Skintebovägen och Klyfteråsvägen i anslutning till området och tillgänglighetsfrågan i samband med skyfall blir därmed central att utreda vid ett eventuellt fortsatt planarbete. Det är viktigt att framkomlighet och byggnadsfunktion inte påverkas av stående vatten utan att fria vattenvägar skapas vid ett skyfall så att vatten leds bort och fördröjs på lämplig plats. För att framkomlighet till byggnader ska vara möjlig under skyfall ska höjdsättningen utarbetas så att maximalt 20 cm vatten blir stående på vägar och stråk fram till byggnadsentréer vid ett klimatanpassat 100-års regn. Det är även viktigt att nybyggnationen inte förvärrar situationen för befintlig bebyggelse i samband med skyfall. Dagvattenavrinningen bedöms öka vid planens genomförande eftersom andelen hårdgjord yta kommer öka. Planen ska sträva efter att minimera dagvattenavrinning och fördröjning och rening av dagvattnet ska lösas inom fastigheten enligt Kretslopp och vattens och miljöförvaltningens krav. Ledningsutbyggnad Planområdet är väl försörjt med allmänt VA-ledningsnät. Kapaciteten på alla befintliga ledningar behöver utredas i ett senare skede. Avfall Tillgänglighet för avfallsfordon behöver lösas om byggnation av villor/radhus ska ske på fastigheten. Geo; detaljplan, Stadsbyggnadskontoret I förprövningar utförs en förenklad kartavläsning med avseende på stabilitet. Om detaljplanen startas behövs en komplett kartavläsning inför startmötet. Baserat på den förenklade kartavläsningen ser jag inga geotekniska hinder för att ge ett positivt planbesked för Bostäder på Skintebo 1:96 inom stadsdelen Askim. 2 (10)

3 Bedömning av begäran Styrande dokument och tidigare beslut Kommunens översiktsplan anger Bebyggelseområde med grön- och rekreationsytor med beskrivningen; Bostäder, arbetsplatser, service, handel, mindre grönytor mm. Blandning av bostäder och icke störande verksamheter är önskvärd. Översiktsplanen anger även att området är utpekat som Riksintresse MB 4 kap 4 : Högexploaterad kust med särskilda hushållningsbestämmelser samt ligger inom Område med detaljplan. Föreslagen bebyggelse bedöms gå i linje med översiktsplanen. Den högexploaterade kustens utpekade värden bedöms inte påverkas negativt. Området är ej utpekat som prioriterat utbyggnadsområde i Strategi för Göteborg 2035, Utbyggnadsplanering. Gällande detaljplan Förslag till stadsplan för del av Askims kommun i Göteborgs och bohus län Skintebo (1480K-II-3404) anger att gällande fastighet är planlagd för samlingslokaler (C) i två plan (II). Genomförandetiden har gått ut. Moderna Göteborg Kulturhistoriskt värdefull bebyggelse del III anger Skintebo som ett tidstypiskt område som präglas av täthet och intim skala, kontakt och växelverkan mellan hus och gata, känslan av helhet i samstämmigheten mellan form och material. Området har på många sätt karaktären av en liten by inbäddad i den grunda dalen som den samspelar med. Mer om detta under rubriken Stadsmiljö. Stadsmiljö Skintebo är resultatet av en av kommunen utlyst arkitekttävling med bland annat följande krav: bostäder för minst 3500 personer, inte högre än tre våningar, anordningar för båtliv, bad och sport, bostäder med statliga lån samt minsta möjliga ingrepp i befintlig bebyggelse. Kommunen gick vidare med Celander, Forser och Lindgrens tävlingsförslag som antogs Inspirationen till utformningen av området kom från Figur 1 Snedbild från syd. Aktuell fastighet markerad med röd ring 3 (10)

4 de svenska fiskelägena på västkusten och med tillbakablickar på traditionell svensk byggnadskonst. Byggandet blev färdigt Skintebo projekterades och byggdes mot en bakgrund av hård kritik av miljonprogrammet grå betongförorter där social homogenitet hos de boende i kombination med betongarkitekturen sågs som ett växande problemen. Mot upprepning och standardisering ställdes nu variation, mot modernitet en traditionsanknytning, mot öppna planer och hus i park mer slutna stadsrum och intimitet. Skintebo är ett lågt och tätt bostadsområde vilket innebär att majoriteten av husen har direkt markkontakt och att husen ligger till exempel med ryggarna mot varandra eller har närkontakt i offentliga utrymmen. Här finns såväl radhus som flerfamiljshus som inte är högre än två våningar. Byggnaderna är indelade i hustyper med skillnader i såväl planlösning som det yttre och för att skapa variation. Skintebos bostadsområde har egenskaper som kan förklaras som täthet och intim skala, kontakt och växelverkan mellan hus och gata, känslan av helhet i samstämmigheten mellan form och material. Området har på många sätt karaktären av en liten by inbäddad i den grunda dalen som den samspelar med. Pris ur stiftelsen Per och Alma Olssons fond Föreslagen bebyggelse bedöms kunna samspela med den utpekade kulturmiljön. Föreslagen bebyggelse bedöms kunna anpassas och följa den intention arkitekterna en gång hade för platsen. Kring det täta bostadsområdet finns också friliggande villor vilka också skiljer sig vad det gäller bebyggelse- och gatustruktur. I närområdet finns förutom bostäder även förskolor, skolor och en restaurang och ett gym. Ca meter österut ligger en fotbollsplan samt ishall med föreningsverksamhet meter västerut ligger en hamn med bryggor, förenings- och båtliv. I närheten av platsen finns en undersökt och borttagagen fornlämning (RAÄ-nummer Askim 102:1). Fornlämningen bedöms ej påverkas av föreslagen bebyggelse. Trafik och parkering Bilvägar finns inom området vilka nya bostäder bedöms kunna använda ur kapacitetssynpunkt. Befintlig bostadsbebyggelse har idag samlade parkeringsplatser där biltrafik leds utanför bostädernas gemensamma gårdar och gångbanor. Denna princip bör tillämpas även för ny bebyggelse vilket resulterar i frågor kring kapacitet i befintliga p-däck och fastighetsrättslig tillgång till dessa för eventuellt nya bostadsfastigheter. Direktutfarter från föreslagen bebyggelse ut mot matargatan bedöms som olämpligt. Busshållplats finns ca 150m bort där bussar till Göteborg avgår med en buss /10min. Bussen tar ca 37min till Göteborg C (Nordstan). Inom området finns idag utbyggt gång- och cykelvägnät som till stora delar är separerad från övrig trafik. De boende bedöms kunna gå och cykla till förskola och skola samt till andra målpunkter inom närområdet. Teknisk försörjning och mark Planområdet bedöms påverkas vid ett klimatanpassat 100-årsregn. Mycket stora och djupa vattensamlingar bildas på Skintebovägen och Klyfteråsvägen i anslutning till 4 (10)

5 området och tillgänglighetsfrågan i samband med skyfall blir därmed central att utreda vid ett eventuellt fortsatt planarbete. Det är viktigt att framkomlighet och byggnadsfunktion inte påverkas av stående vatten utan att fria vattenvägar skapas vid ett skyfall så att vatten leds bort och fördröjs på lämplig plats. För att framkomlighet till byggnader ska vara möjlig under skyfall ska höjdsättningen utarbetas så att maximalt 20 cm vatten blir stående på vägar och stråk fram till byggnadsentréer vid ett klimatanpassat 100-års regn. Det är även viktigt att nybyggnationen inte förvärrar situationen för befintlig bebyggelse i samband med skyfall. Dagvattenavrinningen bedöms öka vid planens genomförande eftersom andelen hårdgjord yta kommer öka. Eventuell detaljplan ska sträva efter att minimera dagvattenavrinning och fördröjning och rening av dagvattnet ska lösas inom fastigheten enligt Kretslopp och vattens och miljöförvaltningens krav. Planområdet är väl försörjt med allmänt VA-ledningsnät. Kapaciteten på alla befintliga ledningar behöver enligt Kretslopp och Vatten utredas i ett senare skede. Inom området finns fiberledningar vilka kan anslutas till föreslagen bebyggelse efter förfrågan. Markförhållanden: geoteknik Gällande geoteknikförhållanden utför planavdelningens sakkunnig en förenklad kartavläsning i samband med förprövningsremissen. Den förenklade kartavläsningen syftar endast till att identifiera frågor kopplade till stabilitet som potentiellt kan avgöra om det är lämpligt att starta planen, eller som bedöms innebära extra stora kostnader för planen. När detaljplanen sedan startas utförs inför startmötet en komplett kartavläsning som innehåller identifiering av utredningsbehov och viktiga frågeställningar samt en beskrivning av områdets geologi och framställning av relevant kartunderlag. Baserat på förenklad kartavläsning ses inga geotekniska hinder för att ge ett positivt planbesked för bostäder på fastigheten Skintebo 1:96. Sociala aspekter Sammanhållen stad och samspel Idag finns inga större fysiska barriärer i närområdet men bostadsområdets homogenitet vad det gäller funktion upplevas som en barriär i sig. Andelen småhus i Billdal är högt (80 %). För att skapa ett bredare bostadsutbud och en social blandning behövs fler tillgängliga mindre lägenheter med hiss. Avskildhet från övriga områden, Göteborgs innerstad m.m. kan också ses som barriäreffekter i frågor kring avstånd i ett större perspektiv. Bostadsområdet i sig bedöms sammanhållet i sin enhet vad det gäller bebyggelsestruktur, gång- och cykelvägnät och sociala kopplingar. Inom området finns gemensamma gårdar, gångvägar m.m. vilka tillsammans skapar goda förutsättningar för ett socialt sammanhållet område där människor har möjlighet och motiv till olika möten i vardagen. Bostäderna är också tätt sammankopplade med varandra rent fysiskt där olika sekvenser av semi-offentliga och semi-privata rum möjliggör ett nätverk av interaktivitet dem emellan. Alla boende inom området bedöms ha liknande möjligheter att tillgodose sig dessa kvaliteter. Planskilda korsningar för gång- och cykel skapar trygga och säkra vägar och överbryggar de vägar som skulle kunna skapa barriäreffekter inom området. Dessa gör 5 (10)

6 det enkelt och säkert även för barn att röra sig över Skintebovägen och Klyfteråsvägen. Inom området finns många icke kommersiella ytor som är fria att använda som sociala aktiviteter. Inom gång- och cykelavstånd finns Billdals park, havet med bland annat Stora Amundön och skogsområden vilka har stora sociala värden och en biologisk mångfald med både särskilt skyddsvärda arter och skyddsvärde träd. Dessa värden bedöms ha goda hälsofrämjande egenskaper för de boende. Vardagsliv I närområdet finns idag ingen dagligvaruhandel eller andra centrumfunktioner utöver en restaurang. Föreslagen bebyggelse är belägen cirka 1,3 km från till Nya Hovås vilket också bedöms bli de boendes primära område för service, handel och andra centrumfunktoner. Gång och cykelväg finns mellan Nya Hovås och föreslagen bebyggelse. Att samlingslokaler försvinner och ersätts med något som redan finns på platsen bedöms som negativt för området som helhet. Samlingslokaler av olika slag är viktiga funktioner i ett bostadsområde då de ofta är flexibla i sin användning och kan utgöra lokal för en rad socialt viktiga rörelser, föreningar och tillställningar som annars är svåra att ge plats åt i ett annars homogent bostadsområde. I närområdet finns idag förskolor och skolor vilka bedöms kunna nås till fots och med cykel vilket är bra för både hälsa och säkerhet. Bussar går med tio minuters intervall från Skintebo busstation in till centrala Göteborg, via bland annat Frölunda torg. Resan tar ca 35 minuter. Identitet Föreställningen om platsen eller platsens identitet skapas och upprätthålls i sociala processer där kunskap frambringas genom social interaktion. Individer både bygger upp gemensamma sanningar och kämpar om vad som är sant och falskt. Verkligheten finns med får betydelse genom meningsutbyte av olika slag (tal, bild, skrift). Mötet mellan norm och avvikelse är det som ger social tillväxt och vidgad syn på världen och vad den ska vara. Identitetsbegreppet är i en socialt integrerad värld således föränderlig. Om nya människor ständigt får, kan och vill mötas och synas för varandra formas staden utifrån ständigt nya behov och löser problem som från början var individuella. Området präglas i stort av småhusbebyggelse i from av radhus och friliggande villor. Lider brist på variation vad det gäller funktion och dess brist på besöksmål för människor från andra delar av staden skapar anonymitet och en svårighet i att tillgodoräkna sig området som en del av sin stad och sin verklighet. Rätten att hänge sig åt platsen och diskursivt forma den till sin, är idag svårt för människor som lever i ett annat socialt sammanhang, i tid och i rum. Föreslagen bebyggelse bedöms utifrån det förstärka ett utanförskap som i förlängningen bidrar till stora negativa sociala konsekvenser i frågor kring identitet, rätten till att diskursivt forma platsen till ett gemensamt rum genom meningsutbyte, att få synas och höras tillsammans i samma rumtid. Området bedöms ha ett idrotts- och föreningsliv vilket är positivt ur tanken om rätt till rummet. Föreningslivet bedöms vara det rum där människor kan mötas och skapa 6 (10)

7 gemensamma bilder av verkligheten, där meningsutbyte ger social tillväxt men också en gemensam identitet för området och dess invånare. Genom föreningslivet finns också möjligheter för människor från andra områden att ge platsen en större mening och betydelse för hela staden genom att ta plats i rummet och synas och höras. Hälsa och säkerhet Inom området finns ingen risk för påverkan av höga vattenstånd. Vid skyfall bildas mycket stora och djupa vattensamlingar på Skintebovägen och Klyfteråsvägen i direkt anslutning till aktuell fastighet och tillgänglighetsfrågan i samband med skyfall blir därmed central att utreda vid ett eventuellt fortsatt planarbete. Det är viktigt att framkomlighet och byggnadsfunktion inte påverkas av stående vatten utan att fria vattenvägar skapas vid ett skyfall så att vatten leds bort och fördröjs på lämplig plats. För att framkomlighet till byggnader ska vara möjlig under skyfall ska höjdsättningen utarbetas så att maximalt 20 cm vatten blir stående på vägar och stråk fram till byggnadsentréer vid ett klimatanpassat 100-års regn. Barn och unga bedöms i övrigt kunna röra sig inom området och till olika vardagliga målpunkter såsom skola, kompisar och aktiviteter på ett säkert sätt vilket bedöms som positivt ur ett hälsoperspektiv. Miljökonsekvenser - underlag för behovsbedömning Inga naturvärden finns på fastigheten idag och bebyggelsen i sig bedöms inte föranleda påverkan på miljön i närområdet. Bebyggelsen bedöms utifrån idag tillgängligt material kunna genomföras men frågan bör studeras närmre i en eventuell detaljplaneprocess. Miljökvalitetsnormer Hur miljökvalitetsnormer påverkas av projektet behöver diskuteras/utredas men det bedöms preliminärt inte vara ett problem. Projektet bedöms preliminärt inte föranleda betydande miljöpåverkan. En utökad byggnation av småhus i ett förhållandevis perifert läge (bilberoende) i ett längre perspektiv är också av vikt att studera i frågor kring klimatpåverkan samt MKN för luft inom staden. Trafikbuller Bullersituationen har studerats utifrån tillgänglig övergripande bullerkartering och det bedöms finnas förutsättningar att klara gällande riktvärden. Bebyggelsen kan behöva justeras vad det gäller placering i förhållande till Skintebovägen och skärmar kan behövas vid uteplats om dessa placeras på södra sidan av byggnaderna. Befintlig byggnad klarar riktvärdena som gäller för bostäder. 7 (10)

8 Figur 2 Bullerkarta Samband och beroenden I närområdet finns tre pågående projekt; Detaljplan vid Gullyckevägen, Askim - BmSS (Skintebo 14:3 m fl), Detaljplan söder om Skintebovägen Askim samt Detaljplan vid Kofferdalsvägen - ändring av detaljplan för bostäder. Föreslagen bebyggelse bedöms inte vara beroende av något av dessa projekt. För att detaljplanens trafikfrågor ska kunna lösas på ett lämpligt sätt är förslaget beroende av att befintliga gemensamhetsanläggningar för garage kan användas vilket kräver en omprövning av anläggningen (se vidare under rubriken Genomförande). En överenskommelse med samfällighetsföreningens styrelse bedöms behövas för att föreslagen bebyggelse ska kunna genomföras. Genomförande Föreslagen bebyggelse bedöms genomförbar ur fastighetsrättslig synpunkt. För att parkering ska kunna anordnas till föreslagen ny bebyggelse krävs dock en anslutning till befintliga gemensamhetsanläggningar för garage. Detta sker med fördel genom att samfällighetens styrelse tar beslut om att låta de nya fastigheterna ansluta sig. Lantmäteriet gör därefter en omprövning av tidigare beslut om att upprätta en gemensamhetsanläggning liknande vid nybildande av gemensamhetsanläggningar. I en sådan omprövning kan exempelvis anläggningens ägare, nyttjare och/eller ägares andelstal ändras och nya fastigheter kan läggas till gemensamhetsanläggningen. Innan eventuell detaljplan startas bör samfällighetens styrelse avgett ett medgivande till exploatören om tillträde till parkeringsgaragen. Omprövning sker vid en eventuell detaljplans genomförandefas. 8 (10)

9 Beslutsgrund Föreslagen bebyggelse bedöms gå i linje med översiktsplanen. Den högexploaterade kustens utpekade värden bedöms inte påverkas negativt. Området är dock ej utpekat som prioriterat utbyggnadsområde i Strategi för Göteborg 2035, Utbyggnadsplanering. Moderna Göteborg Kulturhistoriskt värdefull bebyggelse del III anger Skintebo som ett tidstypiskt område vilket bör beaktas i eventuell detaljplan. Baserat på förenklad kartavläsning ses inga geotekniska hinder för att ge ett positivt planbesked för bostäder på fastigheten Skintebo 1:96. Att samlingslokaler försvinner och ersätts med något som redan finns på platsen bedöms som negativt för området som helhet. Samlingslokaler av olika slag är viktiga funktioner i ett bostadsområde då de ofta är flexibla i sin användning och kan utgöra lokal för en rad socialt viktiga rörelser, föreningar och tillställningar. Bostadsområdet i sig bedöms sammanhållet i sin enhet vad det gäller bebyggelsestruktur, gång- och cykelvägnät och sociala kopplingar. Inom området finns gemensamma gårdar, gångvägar m.m. vilka tillsammans skapar goda förutsättningar för ett socialt sammanhållet område där människor har möjlighet och motiv till olika möten i vardagen. Området är dock avskilt från övriga staden i frågor kring avstånd/tid och målpunkter för människor utifrån saknas inom området. Borttagande av samlingslokaler bedöms försvåra förutsättningarna för en mer sammanhållen stad och för minskad segregation. Busshållplats finns i närområdet. Buss till centrala Göteborg tar ca 35 minuter. Föreslagen bebyggelse är belägen cirka 1,3 km från till Nya Hovås vilket också bedöms bli de boendes primära område för service, handel och andra centrumfunktoner. Gång och cykelväg finns mellan Nya Hovås och föreslagen bebyggelse. Vid skyfall bildas mycket stora och djupa vattensamlingar på Skintebovägen och Klyfteråsvägen i direkt anslutning till aktuell fastighet och tillgänglighetsfrågan i samband med skyfall blir därmed central att utreda vid ett eventuellt detaljplanearbete. Barn och unga bedöms kunna röra sig inom området och till olika vardagliga målpunkter såsom skola, kompisar och aktiviteter på ett säkert sätt vilket bedöms som positivt, bland annat ur ett hälsoperspektiv. Bebyggelsen bedöms utifrån idag tillgängligt material kunna genomföras ur naturvärdessynpunkt men frågan bör studeras närmre i en eventuell detaljplaneprocess. Projektet bedöms preliminärt inte föranleda betydande miljöpåverkan. En utökad byggnation av småhus i ett förhållandevis perifert läge (bilberoende) i ett längre perspektiv är också av vikt att studera i frågor kring klimatpåverkan samt MKN för luft inom staden. Bullersituationen har studerats utifrån tillgänglig övergripande bullerkartering och det bedöms finnas förutsättningar för att klara gällande riktvärden. Bilvägar finns inom området vilka nya bostäder bedöms kunna använda ur kapacitetssynpunkt. Direktutfarter från föreslagen bebyggelse ut mot matargatan bedöms 9 (10)

10 som olämpligt. Parkering bedöms behöva ske i befintliga parkeringsgarage. Omprövning av gemensamhetsanläggningarna för parkeringsgarage behöver ske vid genomförandet av en eventuell detaljplan. Överenskommelse med samfällighetsföreningens styrelse bedöms som lämpligt vid en eventuell start av detaljplan. Slutsats: kommunens motivering för planbesked Begäran bedöms gå i linje med översiktsplanen. Området är dock ej utpekat som prioriterat utbyggnadsområde i Strategi för Göteborg 2035, Utbyggnadsplanering. Moderna Göteborg Kulturhistoriskt värdefull bebyggelse del III anger Skintebo som ett tidstypiskt område vilket bör beaktas. Att samlingslokaler försvinner och ersätts med något som redan finns på platsen bedöms som negativt för området som helhet. Borttagande av samlingslokaler bedöms försvåra förutsättningarna för en mer sammanhållen stad och för minskad segregation. Föreslagen bebyggelse bedöms sammantaget ha låg måluppfyllelse enligt Göteborg stads prioriterade mål. Förslag till beslut Planbesked Negativt Robin Pettersson Planarkitekt 10 (10)