Förprövning gällande planbesked för bostäder på Gatersered 2:17 inom stadsdelen Askim

Transkript

1 Diarienummer: 0794/16 Robin Pettersson Telefon: E-post: Förprövning gällande planbesked för bostäder på Gatersered 2:17 inom stadsdelen Askim Begäran avser: Planbesked Ärendet Inkom: Kompletta handlingar: SDN: Askim-Frölunda-Högsbo Fastighet: Gatersered 2:17 Sökande: ÄngHus Fastighetsägare: Privatpersoner Intressentens syfte Åtgärder som föreslås är att uppföra 11 nya byggnader inom fastigheten bestående av 5 enfamiljshus och 6 parhus inklusive komplementbyggnader. Total nytillkommen BYA beräknas i förslaget till ca 1520 m². Bostädernas tomter föreslås vara ca m² vardera. 1 (11)

2 Avstämning med andra förvaltningar Ärendet har sänts till Göteborg energi, Kretslopp och vatten, Kulturförvaltningen, Miljöförvaltningen, SDF Askim-Frölunda-Högsbo och Geo-detaljplan; stadsbyggnadskontoret för eventuella yttranden. Följande yttranden har inkommit: SDF Askim-Frölunda-Högsbo Förvaltningen lämnar inga synpunkter i ärendet. Kretslopp och vatten Ledningsutbyggnad Planområdet är försörjt med allmänt VA-ledningsnät, se ledningskarta. VAtjänsterna levereras från Kungsbacka kommun och diskussion måste även föras med dem vid fortsatt arbete. Ledningsutbyggnad kommer krävas vid genomförandet av planen och omfattningen av denna beror på den framtida fastighetsindelningen. Planområdet ligger delvis utanför Kretslopp och vattens verksamhetsområde för vatten och spillvatten men skulle inkluderas i samband med detaljplanens genomförande. Planområdet ligger utanför Kretslopp och vattens verksamhetsområde för dagvatten vilket innebär att anslutningspunkt till dagvattenledning inte tillhandahålls. Allt dagvatten måste därmed hanteras av fastighetsägarna. Skyfall Det är viktigt att framkomlighet och byggnadsfunktion inte påverkas av stående vatten utan att fria vattenvägar skapas vid ett skyfall så att vatten leds bort och fördröjs på lämplig plats. För att framkomlighet till byggnader ska vara möjlig under skyfall ska höjdsättningen utarbetas så att maximalt 20 cm vatten blir stående på vägar och stråk fram till byggnadsentréer vid ett klimatanpassat 100-års regn. Det är även viktigt att nybyggnationen inte förvärrar situationen nedströms i samband med skyfall. Avfall Ur avfallssynpunkt har vi tittat på angöringssituationen. Med tanke på att vägarna i området är smala och fler hus kommer generera mer trafikrörelser så anser vi att det hade varit bra att i ett eventuellt planarbete se över möjligheten till nya mötesplatser. Det är inte tydligt redovisat om det planeras för en vändplats söder om de föreslagna parhusen eller ej. Beroende på vilken avfallslösning parhusen planeras att ha så kan det behövas en vändplats, alternativt att parhusen har en gemensam avfallshantering i anslutning till redovisad p-yta norr om parhusen där det ser ut att gå att vända med sopbil. V= Dricksvattenledning AS=Spillvattenledning 2 (11)

3 Göteborgs energi Fiber kan levereras vid förfrågan, annars inga synpunkter Geo-detaljplan, Stadsbyggnadskontoret Enligt befintligt kartunderlag finns inga hinder för att detaljplan ska kunna tas fram för området. Marken inom planområdet består enligt SGU:s och SBK:s jordartskartor av lera och berg i dagen. Enligt SBK:s handritade jordartskarta varierar lerans mäktighet omkring 0-10 meter, med ett ökat lerdjup mot väster. Planområdet ingår en översiktlig stabilitetsutredning utförd av SWECO (2011). Utredningen visar att det finns ett område söder om planområdet, längs med vattendraget, där stabilitetsförhållandena bedöms som ej tillfredställande för befintliga förhållanden. Inom planområdet däremot bedöms stabilitetsförhållandena vara tillfredsställande goda. För detaljplanen kommer en bergteknisk och en geoteknisk utredning behövas som klarlägger markförhållandena och visar på möjligheten att bygga det som planen kommer att medge. Marken inom planområdet är klassad som normalriskområde med avseende på radon kopplat till berggrunden och lågriskområde när det gäller lerområdet. I normalriskområden och lågriskområden med grunda lerdjup behöver en verifiering av radonrisken utföras genom strålningsmätningar i jordluften. Utredningar som kommer att behövas i planarbetet är: Geoteknisk utredning Bergteknisk utredning Radonriskutredning Geo-utredningar beställs av exploatören. Kulturförvaltningen Kulturförvaltningen har generellt sett inget att erinra mot planförslaget. På grund av planområdets läge inåt land och på relativt höga höjder samt frånvaron av förhistoriska lämningar inom och i områdets närhet anser Kulturförvaltningen att risken för att påträffa okända förhistoriska lämningar är låg. Planförslaget anses inte heller påtagligt påverka de befintliga historiska lämningar som beskrivits ovan. I den sydöstra delen av planområdet löper emellertid en äldre vägsträckning från tidigt 1800-tal som ännu är i bruk, Gatersered-Sörgård. Vi anser att hänsyn till denna bör tas vid planerad exploatering. På grund av de omgivande historiska lämningarna och planområdets sammanlagda storlek kan Länsstyrelsen dock ändå komma att ställa krav på en arkeologisk utredning för att ta reda på om det finns okända spår efter historiska eller förhistoriska aktiviteter inom planområdet. 3 (11)

4 Miljöförvaltningen Ljudmiljö Enligt stadens bullerkartläggning överskrids riktvärdena för trafikbuller för delar av planområdet. Enligt handlingarna planeras en bullervall mot Särövägen. Stadsbyggnadskontoret behöver i det fortsatta planarbetet ta fram en bullerutredning som visar de framtida ljudnivåerna för bebyggelse enligt förslaget. Naturmiljö Det föreslagna planområdet berörs av ett biotopskyddat dike och en stenmur. I anslutning till området finns två lokaler för större vattensalamander som är strikt skyddad enligt artskyddsförordningen, det är osäker om de berörs av förslaget men det behöver belysas i ett fortsatt planarbete. Lokalisering Området ligger en bra bit utanför de delar av staden som är prioriterade för utbyggnad i strategin för utbyggnadsplanering. Miljöpåverkan är en anledning till att inte planera ny bebyggelse för långt från kollektivtrafik och service. Ett bilberoende medför bland annat ökad negativ klimatpåverkan. Närmaste busshållplats ligger ca 250 meter från planområdet med en turtäthet till t ex Frölunda torg på 2-4 avgångar per timme mellan kl 6 och 9 (restid mellan 34 och 52 minuter med två byten). Till centralstationen när det 4 avgångar totalt mellan kl 6 och 9 (restid ca 34 min). Avståndet till en busshållplats med relativt god turtäthet och kortare restid är ca 800 meter, vilket enligt vår mening är i längsta laget för att främja ett resande med kollektivtrafik. Stadsbyggnadskontoret bör vid positivt planbesked redovisa vilka avvägningar som gjorts mot risken för negativ miljöpåverkan från lokaliseringen och hur riskerna kan minimeras med t ex förbättrade förhållanden för kollektivt resande. 4 (11)

5 Bedömning av begäran Styrande dokument och tidigare beslut Kommunens översiktsplan anger att pågående användning är Bebyggelseområde med grön- och rekreationsytor och att området är beläget inom ett större Utredningsområde för framtida bebyggelseområden, Området är beläget i ytterstaden och har reserverats för stadens utbyggnad på längre sikt då området kan försörjas med god kollektivtrafik och annan infrastruktur. Översiktsplanen anger även Utredningsområde för stadsutveckling (R2) och att en skyddszon runt större kraftledning (R20) löper över stora delar av föreslagen bebyggelse och att området tillhör Bebyggelse utanför detaljplan (R5). Bebyggelsen ligger även delvis inom Område med särskilt stora värden för naturvård, friluftsliv, landskapsbild och/eller kulturlandskap (R12). Figur 1 ÖP karta 1, förslaget markerat i ungefärligt läge Figur 2 ÖP karta 2, förslaget markerat i ungefärligt läge 5 (11)

6 Figur 3 ÖP karta 2, förslaget markerat i ungefärligt läge, Grönt raster = R20 Föreslagen bebyggelse bedöms strida mot översiktsplanens utpekade område för större kraftledning (R20) men klarar dock det enligt översiktsplanen rekommenderade avståndet om 50 meter från befintlig ledning. Området ingår i Södra Askim FÖP, där Lindåsmotet är utpekat som knutpunkt och ingår i planerat kollektivtrafikstråk mellan Kungsbacka och Göteborg (Rv158). Ansökningsområdet i sig ligger inom NUVARANDE ANVÄNDNING där pågående markanvändning ska behållas. Komplettering får enligt Södra Askim FÖP ske inom nuvarande markanvändning. Sammantaget är bedömningen att översiktsplanen pekar ut ett större utredningsområde som ska studeras i en fördjupning, i detta fall Södra Askim FÖP som i sin tur inte pekar ut området som utvecklingsområde. Ett område för utveckling pekas ut strax nord-öst om föreslagen bebyggelse vilket tydligt avskiljs från området som är aktuellt för planbesked. Förslaget går ej i linje med översiktsplanens utbyggnadsordning och strategi. Figur 4 Södra Askim FÖP, ANVÄNDNING AV MARK- OCH VATTENOMRÅDEN 6 (11)

7 Vad det gäller bostadsförsörjning bidrar förslaget marginellt med ett tillskott på ca 17 nya bostäder (< lgh). Området är ej detaljplanelagt sedan tidigare. Stadsmiljö Föreslagen bebyggelse är belägen i ett glest bebyggt jordbrukslandskap som bildar en mosaik av odlingsmarker och skogsbevuxna höjdpartier. Området sträcker sig från Rv158 öster ut. Området är idag främst bebyggt i skogsbryn där den öppna odlingsmarken lämnats fri. Föreslagen bebyggelse bedöms inte samspela med hur området är bebyggt sedan tidigare och förslaget bidrar inte till att öka funktionsblandningen i området. Förslaget bidrar inte till en mer sammanhållen stad, eller till att minska segregation. Risken för att påträffa okända förhistoriska lämningar är låg. Planförslaget anses inte heller påtagligt påverka de befintliga historiska lämningar som finns i närområdet. I den sydöstra delen av planområdet löper emellertid en äldre vägsträckning från tidigt 1800-tal som ännu är i bruk, Gatersered-Sörgård. Hänsyn till denna bör tas vid planerad exploatering. Trafik och parkering Området är beläget i anslutning till, i Södra Askim FÖP, utpekat kollektivtrafikstråk längs Rv158 vilket bedöms medföra goda pendlingsmöjligheter in till Göteborg eller Kungsbacka när kollektivtrafiken ökar. Närmaste busshållplats ligger strax söder om föreslagen bebyggelse och har en turtäthet till t.ex. Frölunda torg på 2-4 avgångar per timme mellan kl 6 och 9 (restid mellan 34 och 52 minuter med två byten). Till centralstationen går 4 avgångar totalt mellan kl 6 och 9 (restid ca 34 min). Avståndet till en busshållplats med relativt god turtäthet och kortare restid är ca 800 meter. Detta bedöms som en mycket begränsad kollektivtrafik och kan leda till att de boende väljer bilen som färdmedel. De planerade fastigheterna bedöms kunna anordna p-platser på vardera fastighet, alternativt gemensam samlad parkering inom området. Ca 1500m från området ligger två kommunala förskolor och en grundskola (Lindåsskolan, F-6) vilka kan nås med cykel eller till fots via befintlig cykelväg. Närmsta gymnasieskola ligger ca 3km bort och kan nås delvis via cykelväg där blandtrafik råder och delvis via mindre bilvägar vilket kan försvåra framkomligheten för resande med cykel jämfört med separerad cykelväg. I övrigt bedöms de boende i området kunna gå och cykla till mataffären som är belägen strax väster om Rv158 ca 800 meter (cykelvägen) från området. Närområdet bedöms inte innehålla ett tillräckligt stort utbud av service för att området inte ska bli bilberoende och belasta vägar, parkeringar etc. i dess omland. Teknisk försörjning och mark Planområdet är försörjt med allmänt VA-ledningsnät, se ledningskarta. VAtjänsterna levereras från Kungsbacka kommun och diskussion måste även föras med 7 (11)

8 dem vid fortsatt arbete. Ledningsutbyggnad kommer krävas vid genomförandet av planen och omfattningen av denna beror på den framtida fastighetsindelningen. Planområdet ligger utanför Kretslopp och vattens verksamhetsområde för dagvatten vilket innebär att anslutningspunkt till dagvattenledning inte tillhandahålls. Allt dagvatten måste därmed hanteras av fastighetsägarna. Befintliga vatten- och spillvattenledningar kommer i konflikt med en av de planerade byggnaderna. Antingen behöver ledningen läggas om i det läget alternativt att byggnaden placeras på annan plats. Dricksvattenledning Spillvattenledning Området bedöms ha förutsättningar för att anordna dagvattenlösning inom området vilket bör studeras vidare i ett ev. detaljplanearbete. En utredning bör dock utföras för att med säkerhet visa på att området klarar gällande krav och ej påverkar omgivningen inkl. Haga å. Fiber kan anslutas vid förfrågan. Markförhållanden: Inom planområdet bedöms stabilitetsförhållandena vara tillfredsställande goda sett utifrån en översiktlig stabilitetsutredning som utförts För detaljplanen kommer dock en bergteknisk och en geoteknisk utredning behövas som klarlägger markförhållandena och visar på möjligheten att bygga det som planen kommer att medge. Marken inom planområdet är klassad som normalriskområde med avseende på radon kopplat till berggrunden och lågriskområde när det gäller lerområdet. I normalriskområden och lågriskområden med grunda lerdjup behöver en verifiering av radonrisken utföras genom strålningsmätningar i jordluften. Utredningar som kommer att behövas i planarbetet är en geoteknisk utredning, bergteknisk utredning och radonriskutredning. Sociala aspekter Sammanhållen stad och samspel Området angränsar till Rv158 (Säröleden) vilken har en kraftig barriäreffekt för de boende på båda sidor om leden. Det är endast möjligt att korsa leden vid ett fåtal punkter. 8 (11)

9 De bostadstyper som föreslås ger inget tillskott till området i stort men har möjlighet att ge ett tillskott på en större variation i upplåtelseformer. I närområdet finns det goda förutsättningar för utevistelse på grönytor vilka bedöms utgöra goda förutsättningar för lek och rekreation. Vissa av dessa ytor i områdets direkta närhet är dock bullerpåverkade. Vardagsliv Närområdet är relativt homogent sett till användning. Vid Lindåsmotet finns ett utbud av mataffär, färgaffär, läkare och bensinmack. I övrigt är området glest bebyggt med friliggande villor och enstaka gårdar. Den föreslagna bebyggelsen bedöms inte ge något tillskott till området i stort vad det gäller funktion. Området bedöms kunna bli bilberoende, dels på grund av att det inte finns tillräckligt med service i området och dels på grund av barriäreffekter. Vardagslivet för de boende bedöms kunna bli begränsat således och de tilltänkta bostäderna bedöms därför inte passa alla i samhället, såsom barn, äldre eller människor med vissa typer av funktionsnedsättning. Bilberoendet och bostadstypen i sig kan också exkludera vissa grupper ur ekonomisk synvinkel. Hälsa och säkerhet Cirka 1500m från området ligger två kommunala förskolor och en grundskola (Lindåsskolan, F-6) vilka kan nås med cykel eller till fots via befintlig cykelväg. Närmsta gymnasieskola ligger ca 3km bort och kan nås delvis via cykelväg där blandtrafik råder och delvis via mindre bilvägar vilket kan försvåra framkomligheten för resande med cykel jämfört med separerad cykelväg. För att nå skolorna måste även flera vägar korsas vilket bedöms som en säkerhetsrisk, särskilt för yngre barn. Miljökonsekvenser - underlag för behovsbedömning Området är idag präglat av jordbruk med varierade naturmiljöer så som öppet landskap och ängar, skogsbryn och skogspartier vilka tillsammans kan skapa goda livsmiljöer för en mängd olika arter. I jordbrukslandskapet finns ofta stenmurar, diken och åkerholmar vilka alla lyder under det generella biotopskyddet. Inom området finns idag kända och karterade diken i det öppna odlingslandskapet. Biotopskyddsdispens behövs och kompensationsåtgärder med tillhörande anmälan av vattenverksamhet för att kunna uppföra tänkt bebyggelse. Haga å som rinner strax söder om och vidare norrut har höga naturvärden (6). Mätning på bottenfaunan har gjorts och redovisas i Bottenfauna, en undersökning av Göteborgs kommun 2004 vilken visar förhöjda värden av näringsämnen i en lokal (Gundal 10) strax söder om föreslagen bebyggelse. Påverkan på lokalen bör studeras djupare i ev. planarbete. I anslutning till området finns också två lokaler för större vattensalamander som är strikt skyddad enligt artskyddsförordningen vilket behöver belysas i ett fortsatt planarbete. En naturvärdesinventering för hela planområdet och dess omgivning bör utföras vid ev. planläggning. 9 (11)

10 Området ligger en bra bit utanför de delar av staden som är prioriterade för utbyggnad i strategin för utbyggnadsplanering. Miljöpåverkan är en anledning till att inte planera ny bebyggelse för långt från kollektivtrafik och service. Ett bilberoende medför bland annat ökad negativ klimatpåverkan. Miljökvalitetsnormer Hur miljökvalitetsnormer påverkas av projektet behöver utredas men det bedöms preliminärt inte vara ett problem. Projektet bedöms preliminärt inte föranleda betydande miljöpåverkan. Trafikbuller Bullersituationen har studerats utifrån tillgängligt material och det bedöms finnas förutsättningar att klara gällande riktvärden. Idag är del av området exponerat för trafikbuller på 55-60dB (dygnsmedelnivå) från Rv158 och korsande Lindomevägen. Ljudet bedöms kunna skärmas av så att riktvärdena för bostäder klaras. Skärmen/vallen bedöms dock behöva ha en annan/längre sträckning än vad som visas i begäran om detta planbesked vilket bör studeras vidare i ett ev. detaljplanearbete. Samband och beroenden Inga andra planbesked eller detaljplaner pågår i närområdet. Genomförande Ett genomförande är till viss del beroende av biotopskyddsdispens från Länsstyrelsen för påverkan på diken i nuvarande jordbrukslandskap inkl. anmälan om vattenverksamhet för både ev. flytt och kompensationsåtgärd. Även stenmurar i det öppna odlingslandskapet kan vara aktuella för dispens. Omläggning av dricks- och spillvattenledningar krävs för genomförande alternativt annan placering av en av byggnaderna. Beslutsgrund Bebyggelsen ligger delvis inom Område med särskilt stora värden för naturvård, friluftsliv, landskapsbild och/eller kulturlandskap (R12). Förslaget strider mot Södra Askim FÖP där området är utpekas som nuvarande markanvändning där enbart komplettering får ske. Ett område nord-öst om föreslagen bebyggelse pekas där emot ut som lämpligt för utveckling. Förslaget bedöms strida mot Översiktsplanen och Södra Askim FÖP vad det gäller utbyggnadsordning och strategi. Föreslagen bebyggelse bedöms inte samspela med hur området är bebyggt sedan tidigare och förslaget bidrar inte till att öka funktionsblandningen i området. Förslaget bidrar inte till en mer sammanhållen stad, eller till att minska segregation. Området är idag präglat av jordbruk med varierade naturmiljöer vilka tillsammans kan skapa goda livsmiljöer för en mängd olika arter som vid exploatering äventyras. 10 (11)

11 Föreslagen bebyggelse bedöms motverka att biltrafiken minskar till förmån för gång, cykel och kollektivtrafik eftersom skolor, service är svåra att nå på grund av avstånd och trafiksäkerhetsfrågor samt på grund av att kollektivtrafiken är begränsad. Miljöpåverkan är en anledning till att inte planera ny bebyggelse för långt från kollektivtrafik och service. Ett bilberoende medför bland annat ökad negativ klimatpåverkan. Förslaget <50-200lgh bidrar marginellt till bostadsförsörjningen. Slutsats: kommunens motivering för planbesked Begäran bedöms strida mot Översiktsplanen, Södra Askim FÖP och andra av Göteborgs stad prioriterade mål. Sammantaget bedöms förslaget inte lämpligt att pröva i en detaljplan. Förslag till beslut Planbesked Negativt Robin Pettersson Planarkitekt 11 (11)