Plankarta med bestämmelser (separat kartblad) Planbeskrivning Samrådsredogörelse Utlåtande

Transkript

1 Detaljplan för Färjestad 2:19 UTLÅTANDE HANDLINGAR Plankarta med bestämmelser (separat kartblad) Planbeskrivning Samrådsredogörelse Utlåtande PROCESSEN Planförslaget för Färjestad 2:19 har upprättats med normalt planförfarande enligt PBL 5 kap. Förslaget var föremål för samråd under tiden 15 juli till och med 30 augusti Samrådsmöte hölls den 20 augusti Inbjudan skedde genom brev till samrådskretsen samt på kommunens hemsida. Ett särskilt samråd hölls med Karlstads hunddagis den 4 oktober 2013 i syfte att klargöra frågor runt hundrastgården. Planförslaget har varit utställt för granskning under tiden 9 december januari Handlingar fanns då tillgängliga på kommunens anslagstavla i bibliotekshuset, på stadsbyggnadsförvaltningens anslagstavla i stadshuset samt på kommunens hemsida. SYNPUNKTER Inkomna synpunkter från samrådet är sammanställda och kommenterade i samrådsredogörelsen. Följande inom samrådskretsen har inte yttrat sig i granskningsskedet: Karlstads Energi, Karlstads Elnät, Skanova, Handikappföreningarna Karlstad, lantmäterimyndigheten, Karlstadsregionens räddningstjänstförbund, Nedre Klarälvens FVOF, AB Värmlands travbana, Lillerudsgymnasiet, Karlstads Veterinärfastigheter AB och tre av de fem privata fastighetsägarna som ingått i fastighetsförteckningen. Trafikverket, teknik- och fastighetsförvaltningen och barn- och ungdomsnämnden har inget att erinra mot alternativt tillstyrker planförslaget. KVARSTÅENDE SYNPUNKTER FRÅN SAMRÅDET - Husen bör vara högst två våningar, - området bör endast bebyggas med 2-4 st enbostadshus, - utfarten bör flyttas. FRÅN GRANSKNINGEN - Utfarten bör flyttas (närboende), - området bör endast bebyggas med 2-4 st enbostadshus (närboende),

2 - placering av fördröjningsmagasin bör bestämmas (länsstyrelsen), - inför bestämmelse om växtbarriär mot hästhagar (miljönämnden). Länsstyrelsens kvarstående synpunkt är att placeringen av fördröjningsmagasin för spillvatten bör preciseras på plankartan för att kunna bedöma risken för störningar, exempelvis i form av dålig lukt. Detta har inte gjorts eftersom placeringen är avhängig områdets disposition vilken inte är färdig i detta skede. Den exakta placeringen och utformningen hanteras i bygglovskedet. Miljönämndens kvarstående synpunkt är att bestämmelse om växtbarriär mot hästhagar bör införas i detaljplanen för att ytterligare minska risken för höga halter av allergener vid bostäderna. Gjord utredning visar på så låga allergenhalter inom planområdet att ytterligare åtgärder än skyddsavstånd inte bedömts nödvändigt. Bostadsrättsföreningen Jägartorpet och Jägartorpets samfällighetsförening föreslår att infarten till planområdet slås ihop med infart till Tyrskogen och Färjestadstravet för att åstadkomma högre trafiksäkerhet för oskyddade trafikanter. Detta har inte gjorts eftersom gjord trafikutredning visar på acceptabel trafiksäkerhet för befintlig utfart. Två hushåll längs Norra Infarten och Riksbyggens Brf Karlstashus nr 15 tycker att området endast ska bebyggas med 2-4 st enbostadshus vilket i realiteten betyder att detaljplanearbetet skulle avbrytas. Synpunkten har inte tillgodosetts eftersom planområdet på många sätt är ett bra läge som kan bidra till Karlstads bostadsförsörjning. FÖRÄNDRINGAR AV PLANFÖRSLAGET Inkomna synpunkter har inte föranlett någon ändring av planförslaget. Planen är därmed färdig för antagande. SAMMANSTÄLLNING AV INKOMNA YTT- RANDEN LÄNSSTYRELSEN Spillvatten Då avsikten är att fördröja avledningen av avloppsvatten från fastigheten, krävs att ett utjämningsmagasin/pumpstation placeras inom området. Placering och planbestämmelser för detta saknas i planen. En sådan anläggning kan ge upphov till luktstörningar och kan därför kräva skyddsavstånd till närmaste bostadshus. I och med att plats inte anvisats i planen går det inte att ta ställning till om lokaliseringen kan orsaka olägenheter. Utjämningsmagasinet bör utformas på ett sådant sätt att den inte påverkas av en eventuell översvämning. Det är viktigt att anläggningen inte förses med bräddavlopp. I detaljplanen finns en byggnadsteknisk bestämmelse om att spillvatten ska fördröjas och flödesregleras. Varken exploateringens omfattning eller disposition är klarlagd vilket gör det omöjligt att bestämma placering och dimensionering av fördröjningsanläggningen. Eventuellt kommer ledningarna i sig att utformas så att de samtidigt utgör magasin för spillvattnet. Frågan bevakas i bygglovskedet. 2

3 Fördröjningsmagasinet utgör en sådan teknisk anläggning som enligt detaljplanens bestämmelser ska översvämningssäkras. MILJÖNÄMNDEN Nämnden konstaterar att allergiutredningen visar på låga halter men har ingen kännedom om hur liknande planeringsfall där man använt allergenmätningar och spridningsberäkningar har fallit ut i verkligheten för de boende. Eftersom Boverkets nya riktlinjer använts under en begränsad tid kan ju erfarenheterna av denna planeringsmodell vara begränsade. Därför kan det vara motiverat att som en försiktighetsåtgärd avlägga en barriär av exempelvis barrväxter för att minimera riskerna med allergener. Om åtgärden införs bör detta vara en planbestämmelse. Utifrån den kunskap och det material som finns idag har slutsatsen dragits att allergenhalterna inom planområdet kommer att hålla sig på en acceptabel nivå utan uppförande av barriär. Det bedöms därför inte rimligt att kräva ytterligare åtgärder i detaljplaneskedet. Detaljplanen hindrar dock inte ett uppförande av en växtridå. KARLSTADS HUNDDAGIS Hunddagiset önskar besked om hur parkering inom området ska lösas då förslaget verkar utgå ifrån att majoriteten av boende inte har bil. Planområdets parkeringsbehov ska lösas inom planområdet och frågan hanteras i bygglovskedet. I delen Förutsättningar/förändringar, avsnitt parkering görs en bedömning av behovet av parkeringsplatser utifrån kommunens parkeringsnorm och planområdets förutsättningar. Hunddagiset efterfrågar information om hunddagisets verksamhet i planhandlingarna och påpekar att verksamheten inte nämns under avsnittet om störningar. Även om hundarna vistas max 4 timmar om dagen i rasthagen finns alltid en viss risk för störningar i form av hundskall, lukt, allergener och damm enligt verksamhetsutövaren. Kurser hålls dessutom inom området kvällstid och hunddagiset vill, om detaljplanen går igenom, ha en skriftlig överenskommelse om att inte behöva flytta på grund av klagomål från boende. Verksamheten som bedrivs i hundrastgården beskrivs i avsnittet Verksamheter/utom planområdet. Om hundrastgården placeras längs den sydöstra sidan av plangränsen kan kortaste avstånd till bostad bli 20 m. Med hänsyn till det ringa antalet hundar och den begränsade tiden verksamheten pågår kan störningarna betraktas som hanterbara. Vid eventuella framtida klagomål på störningar från hundrastgården måste den då aktuella situationen bedömas enligt miljöbalken. Kommunen ser inte att det är vare sig möjligt eller lämpligt att friskriva sig från en sådan bedömning. Hunddagiset önskar få klarhet i frågan om var hundhagen, som delvis ligger inom planområdet och måste flyttas, skall placeras och hur det ska ske och saknar en skriftlig överenskommelse om detta. En oro finns även att hundgården skulle kunna komma att fyllas ut med förorenade massor från Färjestad 2:19. Diskussioner om hagens placering pågår sedan en tid mellan Karlstads hunddagis, kommunen (i egenskap av markägare) och Färjestadstravet (som arrenderar mark av kommunen). Kommunen har inga invändningar 3

4 mot att Färjestadstravet upplåter mark till hunddagiset, varför hunddagis bör träffa en överenskommelse med travet om ändrad lokalisering eller utbredning. Detta är ingen fråga för detaljplanen. Ägaren av Färjestad 2:19 har ingen skyldighet att ersätta Karlstads hunddagis när rasthagen omlokaliseras eller förändras. Inget avtal finns, och hunddagiset har under lång tid nyttjat mark utan att behöva betala ersättning, varför ägaren till fastigheten, när han behöver marken till annat, kan uppmana hunddagiset att flytta sin verksamhet utan att hunddagis kan kräva ersättning. Därför bör Karlstads hunddagis lämpligen träffa en överenskommelse med fastighetsägaren om hur man kan samverka vid flyttning av staket och eventuell uppfyllnad av mark. Schaktning ska anmälas till miljöförvaltningen som är tillsynsmyndighet och prover kommer att behöva tas på massorna så de kan tas omhand på rätt sätt. Förorenade massor får inte användas för utfyllnad. BRF JÄGARTORPET OCH JÄGARTORPETS SAMFÄLLIGHETSFÖR- ENING Jägartorpets bostadsrättsförening samt samfällighetsförening önskar att tillfarten till planområdet flyttas till Stallplatsvägen så att trafikmatning kan ske från skogsvägen som leder till Tyr-stugan. Föreningarna föreslår desssutom att Stallplatsvägen och hästhagarna byter plats. Bakgrunden till förslaget är en oro för ökad olycksrisk då befintlig tillfart korsar gång- och cykelstråket längs Norra Infarten. Vinsterna med en flytt av Stallplatsvägen skulle enligt bostadsrättföreningen och samfällighetsföreningen vara att djuren i hagarna får en bättre miljö och att djur och djurägare slipper korsa Stallplatsvägen. I gjord trafikutredning bedöms trafiksäkerheten vara acceptabel och korsningens kapacitet tillräcklig. Inget behov har därför funnits att gå vidare och studera andra alternativ. RIKSBYGGEN Brf KARLSTADSHUS NR 15 Bostadsrättsföreningen föreslår att området bebyggs med 2-4 enbostadshus. Föreningen har följande synpunkter på planbeskrivningen: Bostadsrättsföreningen märkte av en ökning av cykel- och bensinstölder efter att Jägartorpet byggdes. Föreningen håller inte med om detaljplanens påstående att fler bostäder i området kan ge ökad trygghet eftersom man inte vet vilka det är som flyttar in i området. Föreningen tror inte heller på att byggande på platsen ger upphov till flyttkedjor som gynnar de unga eftersom dessa inte bosätter sig långt från centrum bland barnfamiljer. Informationen om att en häck klippts ner för att förbättra sikten vid utfarten anser föreningen som osaklig eftersom åtgärden vidtagits av ägaren till planområdet. I planen bedöms trygghetsaspekten inte påverkas nämnvärt av ett plangenomförande. Resonemang i frågan förs utifrån de fysiska förutsättningarna på platsen och inte utifrån ett individperspektiv. Det är en allmän uppfattning att i områden där fler människor rör sig känner man sig mindre utsatt än i folktomma områden. 4

5 En flyttkedja kan fungera så att ett par som bor i varsin mindre lägenhet flyttar ihop i en av de nya bostäderna. Bostäderna de lämnar kan bli tillgängliga för, exempelvis, någon som flyttar hemifrån. Det viktiga är att sikten har förbättrats, vem som gjort det spelar i plansammanhang ingen roll. Kommunen har i sitt trafiksäkerhetsarbete tillsyn över att häckar och annat inte skymmer sikten i korsningar, och kan förelägga en fastighetsägare att klippa ner en häck eller bygga om ett plank som är för högt. En särskild broschyr Klipp häcken som beskriver hur korsningarna får se ut finns tillgänglig hos stadsbyggnadsförvaltningen. Bostadsrättsföreningen i Färjestads gamla skola lider av tät trafik och att folk parkerar i deras område i samband med hockey. De tvingas också ibland köra runt via Råtorp och Järpetan för att komma hem. Evenemangstrafiken ingår i årsmedeldygnstrafiken och detaljplanens inverkan på trafiken har studerats utifrån prognosåret Vid evenemang flyter trafiken långsammare men trafiktoppar ses inte som ett skäl till att generellt stoppa utvecklingen av Färjestad. Bostadsrättsföreningen anser att Gamla skolan som är i två våningar med träfasad borde vara utgångspunkt hur husen ska byggas. Föreningen hänvisar till att Jägartorpet byggdes i trä och var två våningar för att passa in i omgivningen. Bedömningen görs att platsen tål hus i tre våningar, bl a eftersom Färjestads gamla skola har en totalhöjd på runt 12 meter, vilket motsvarar höjden på ett modernt trevåningshus. I detaljplanen för Jägartorpet fanns inga krav att fasader skulle vara i trä och inga sådana krav ställs heller i denna detaljplan. I detaljplanen för Jägartorpet tillåts husen närmast berget i öster ha en högsta byggnadshöjd 1 om 9,5 meter, vilket möjliggör tre bostadsvåningar. Exploatören (NCC) valde dock att inte utnyttja hela den tillåtna höjden utan bebyggde området med ett av sina koncepthus. GRANNE SÖDER OM INFARTSVÄGEN Fastighetsägarna tycker att 2-4 enbostadshus ska uppföras inom planområdet och att infarten ska dras från Tyrstugevägen. Ägarna anger störningar, inte minst för grannen norr om infartsvägen, som argument för flyttad tillfart och hänvisar till att tung trafik kommer att behöva stanna snart efter Stallplatsvägen för att släppa över vänster- eller högersvängande fordon vilket medför mycket buller för de boende längs Norra Infarten. De har själva så stora svårigheter att ta sig ut på Norra Infarten vid evenemang på travbanan eller Löfbergs arena att de ställer sina bilar på baksidan av huset (använder då troligtvis Stallplatsvägen som tillfart). De tycker även det är synd att fundera på flerfamiljshus i området, landsbygdskänslan med hästar, skog och grönområde nära city borde värnas. Evenemangstrafiken ingår i årsmedeldygnstrafiken och detaljplanens inverkan på trafiken har studerats utifrån prognosåret Vid evenemang 1 Byggnadshöjd definieras som höjd från mark till takfot, medan totalhöjd är höjd från mark till byggnadens högsta del (normalt taknock) 5

6 flyter trafiken långsammare men trafiktoppar ses inte som ett skäl till att generellt stoppa utvecklingen av Färjestad. Lägre hastighet hos den passerande trafiken innebär normalt lägre bullernivåer. Planområdet bedöms lämpligt för flerbostadshus. Därigenom bidrar exploateringen till bostadsförsörjningen i Karlstad, där målet är att det ska bygggas ca 500 bostäder per år. GRANNE NORR OM INFARTSVÄGEN Fastighetsägarna kräver att detaljplaneprocessen avbryts eller att deras fastighet löses in. Skälet är att de köpte sitt hus under premissen att de inte skulle få några grannar eftersom den fördjupade översiktsplanen för Järpetan angett området som olämpligt för bostadsbebyggelse. De största farhågorna är kopplade till att trafiken till planområdet kommer att passera deras fastighet med bullerstörningar, mer avgaser och högre risk för trafikolyckor som följd. Fastighetsägarna motsätter sig också de ekonomiska konsekvenser som planen innebär i och med att deras infartsrätt ändras från servitut till gemensamhetsanläggning. Idag betalar de inte några avgifter för sin infartsväg och upplever sig inte heller ha något ansvar för underhåll av vägen. Med andel i en gemensamhetsanläggning kommer de att ha både ekonomiskt ansvar och ansvar för underhåll av sin infart. En översiktsplan är endast vägledande och i detta fall är avsteget från översiktsplanen motiverade av Boverkets ändrade riktlinjer för djurhållning. Det stämmer att förändringarna blir stora jämfört med hur det ser ut i dagsläget när det gäller trafik förbi fastigheter längs infarten. De riktvärden för exempelvis buller och föroreningar som används vid detaljplaneläggning överskrids inte, varför situationen bedöms vara acceptabel. Servitutet innebär endast en rättighet till infart över annans mark, och reglerar inte vem som har ansvar för underhållet. En gemensamhetsanläggning är i detta fall det mest rättvisa och tydligaste sättet att lösa ansvarsfrågan på Kerstin Berg stadsbyggnadsarkitekt 6