Detaljplan för SYFABRIKEN, Ellene 15:1 m fl, Hunnebostrand, Sotenäs kommun, Västra Götalands län

Transkript

1 Detaljplan för SYFABRIKEN, Ellene 15:1 m fl, Hunnebostrand, Sotenäs kommun, Västra Götalands län GRANSKNINGSUTLÅTANDE Granskning av förslag till detaljplan för f.d. SYFABRIKEN, Ellene 15:1 m.fl. har genomförts i enlighet med 5 kap 18 Plan- och bygglagen (PBL 2010:900). Detaljplanen arbetas fram enligt reglerna för så kallat normalt planförfarande. Granskningshandlingar för detaljplanen daterade , har varit ute för granskning under 4 veckor, från tiden 3 februari till 3 mars Planhandlingarna har funnits tillgängliga i Kommunhusets reception, Kungshamn samt även funnits utlagda på kommunens hemsida: Berörda myndigheter och intresseföreningar, enligt särskild sändlista, samt berörda sakägare enligt fastighetsförteckning, har genom utsända granskningshandlingar getts tillfälle att yttra sig. Utställningen kungjordes på anslagstavla i kommunhuset, Kungshamn, samt genom annons i Bohusläningen 3 februari Med anledning av samrådet har 15 yttranden inkommit. Vissa yttranden har på grund av utrymmesskäl sammanfattats. Inkomna synpunkter, inkommet datum och kommentarer Externa och interna remissinstanser: 1. Länsstyrelsen (LST), Länsstyrelsen bedömer med hänsyn till ingripandegrunderna i 11 kap 10 PBL och nu kända förhållanden att planen kan accepteras efter några förtydliganden enligt nedan och därför inte kommer att prövas av LST om den antas. LST bedömer att kommunens geotekniska ställningstagande behöver formuleras tydligare. SGI (Statens geotekniska institut) efterfrågade förtydliganden av planbestämmelser i samband med samrådsskedet är inte helt tillgodosedda. Inför planens antagande behövs en justering enligt SGI s yttrande för att LST ska acceptera planen. Inför planens antagande kan kommunen samråda justeringarna med LST. Ljudmiljön som planen kommer att resultera i är Planbestämmelserna har reviderats och säkerställer rekommenderade åtgärder inom planområdet samt refererar till den bergtekniska utredningen upprättad av Bergab Hastighetssänkningen kommer att 1 (9)

2 beräknad utifrån en hastighetssäkning från 50 till 40 km/h på Ulebergshamnsvägen. Enligt Svensk Trafikföreskriftsamling kommer denna ändring att träda ikraft den 17 mars Ett antagande av planen kan därefter ske. Enligt samrådsredogörelse ska kommunen inför planens granskningsskede samråda med Trafikverket. När detta yttrande skrivs har Trafikverket inte inkommit till LST med synpunkter på granskningshandlingen. genomföras för trafikanter i september 2014, en tidpunkt som sammanfaller med ett antagande av planen hösten Sotenäs kommun har haft samråd med Trafikverket där de har efterfrågat att hastighetssänkningen ska vara genomförd innan detaljplanen antas. Se ovan. 2. SGI, SGI (Statens geotekniska institut) påpekar att LST instämmer i SGI s bedömning rörande planbestämmelsen och framhåller att det är lämpligt att i bestämmelsen peka på aktuellt avsnitt i den bergtekniska utredningen (Bergab ). Noterar att planbestämmelsen ha utvecklats men att ingen koppling gjorts i planbestämmelsen till den bergtekniska utredningen. Ser inte heller att den nya planbestämmelsen täcker in samtliga rekommendationer som Bergab lämnat i sin utredning. T.ex. är det inte tydligt att Bergab s rekommendationer nedan ingår i planbestämmelsen: - Att bergslänten bakom Syfabriken bör rensas från lösa stenblock/skrotsten - Att bergslänten i nordvästra delen av området bör rensas från mindre stenblock och att ett fåtal större lösa stenblock bör förankras med bult Bedömer att det är lämpligt att göra en tydlig koppling till den bergtekniska utredningen i planbestämmelsen, förutsatt att det plantekniskt godtagbart, så att det blir tydligt att samtliga rekommendationer från Bergab ska följas, jfr vårt tidigare yttrande. Planbestämmelserna refererar nu till den bergtekniska utredningen upprättad av Bergab I planbestämmelsen står nu att lösa stenblock och skrotsten i anslutning till byggrätt ska rensas bort eller säkras i enlighet med den bergtekniska utredningen. Noteras att den bergtekniska utredningen 2012 gjordes för ett större område, nu aktuellt planområde berör inte hela området inkluderat i utredningen. Bergsslänten som refereras till i det nordvästra området ligger utanför denna detaljplan. I det tidigare planprogrammet fanns tankar kring att bebygga detta område, med detta bedömdes som ej lämpligt i det fortsatta planarbetet. Vill även väcka frågan om inte tidpunkten för åtgärderna bör regleras. I samband med marklov/bygglov och byggsamråd finns en tydlig reglering av dessa åtgärder i tid, säkerställda i en kontrollplan som godkänns av kommunen. 3. Trafikverket, (yttrandet har inkommit efter granskningstid) Trafikverket konstaterar att kommunen inte beaktat några av de synpunkter som lämnats i samrådsskedet. Understryker att Trafikverket inte har tagit ställning till någon hastighetssänkning En ny hastighetsplan har antagits och rådande hastighethetsbegränsning kommer att vara 40 km/h hösten Detaljplanen kan då antas i linje med Länsstyrelsens yttrande. Kommunen har genom 2 (9)

3 inom ramen för planprocessen. Det finns inte heller några åtgärder för hastighetssänkning säkerställda vilket gör att utgångspunkten för planens genomförande bör vara att hastighetsbegränsningen 50 km/h fortsatt bör gälla. Området betecknat Huvudgata som utgör Ulebergshamnsvägen uppgår till endast 9 meter inklusive slänt vilket ger en trång gatusektion för en väg med relativt stora trafikflöden och busstrafik. Trafikverket hade gärna sett att utrymme för en framtida gång- och cykelväg säkerställdes i planen genom att gränsen för kvartersmark flyttades 1-2 meter österut. samråd med Trafikverkets förstått att den aktuella hastighetssänkningen till 40km/h ska vara genomförd och gälla för trafikanter innan detaljplanen antas, detta planeras genomföras september 2014 då även detaljplanen kan antas. Kommunen ser det som problematiskt att planera en gång- och cykelbana på 4-5 meters bredd längs den östra sidan på Ulebergshamnsvägen. Det skulle innebära att mark tillhörande enskilda fastigheter längs med Ulebergshamnsvägen skulle behöva lösas in. 4. Rambo, Detaljplanens hantering av avfall är i linje med vad Rambo rekommenderar och har inget att erinra över de planerade bostädernas sophantering. Refererar till tidigare yttrande : Det finns idag två återvinningsstationer som betjänar boende i Hunnebostrand och Ulebergshamn. Den befintliga återvinningsstationen inom planområdet föreslås flyttas till en annan plats. Rambo finner det problematiskt att finna ett lämpligt område som uppfyller kraven på både tillgänglighet för boende och tömningsfordon. Rambo förespråkar en central placering av återvinningsstation i Hunnebostrand. FTI, Förpacknings- och Tidningsinsamlingen har också krav på detta. Arbetet med att finna en ny placering av återvinningsstationen pågår med kommunen, men ligger utanför denna detaljplan då man har bedömt denna plats som ej lämplig. Rambo önskar dialog när detaljplaner kräver flyttning av befintliga återvinningsstationer. Rambo önskar i det specifika fallet information och dialog i det fortsatta detaljplanearbetet för att komma fram till en lämplig placering av återvinningsstationen. Rambo förutsätter att kommunen ålägger, via kommunens exploatörsavtal, exploatören att bekosta anläggningskostnaderna för ny återvinningsstation på annan plats i Hunnebostrand. Yttrande : Rambo avslår kommunens förslag av Lökholmsvägen som ny lokalisering av ÅVS. Kostnaders reglering samt lämplig fördelning regleras i exploateringsavtalet. 3 (9)

4 5. Kommunala rådet för tillgänglighet, Förutsätter att man i planarbetet följer gällande normer vad det gäller tillgängligheten såväl inomhus som utomhusmiljö, att man speciellt tänker på h-parkeringar och att beläggningen på trottoarer är av ett material som gör det lätt att komma fram med t.ex. rullstol. I bygglovsansökan ska man tänka på tillgängligheten i innemiljön. 6. Miljöavdelningen, (yttrandet har inkommit efter granskningstid) 7. Sakägare x, (yttrandet har inkommit efter granskningstid) Byggnadens tillgänglighetsanpassning är fastighetsägarens ansvar och säkerställs i bygglovsskedet. Handikappanpassade parkeringsplatser har illustrerats i illustrationsplanen på både den enskilda fastigheten Ellene 15:1 och den allmänna platsmarken. Kommunen har ansvaret för att det finns plats för handikapplatser. Det är fastighetsägarens ansvar att se till så att dessa har de mått och det avstånd till entré som krävs. 8. Sakägare x och x, Vill inte att område 7 bebyggs, den byggnaden anser vi kommer för nära. När vi köpte vårt hus var det just för det fria läget åt samhället vi fastnade för. Är positiva till förändring av befintlig byggnad (15:1), men tycker att ansökta volymer är för stora. Det blir ingen fin bild för samhället. Outhyrda lägenheter finns vid gamla Konsum och kan bli likadant här, vem vet. En rimlig byggnad på max 3 våningar, kanske är vad samhället mäktar med. Det är tråkigt att mista samhälls/havsutsikt och se in i byggnad. Är oroliga för när man ska rensa berget från skrotstenen. Tacksam för mätningar enligt Bergab s utredning s.11. Speciellt när det gäller tomten nordost om Ellene 1:220 (område 7) Avståndet mellan det nya huset och den befintliga bebyggelsen ligger inte för nära då det handlar om förtätning av bebyggelse inom tätort, avståndet är rimligt. Byggnaden placeras lägre i terrängen, vilket därmed inte bör påverka det fria läget för bebyggelsen bakom. Inom ramen för arbetet med detaljplanen har man bedömt att denna plats, med berget i bakgrunden, tål en sådan volym. Fotomontage och volymstudier utgör underlag för denna bedömning. Genom sektioner visas att blivande nockhöjd ligger på +39,5 och sakägarens fastighets marknivå ligger på ca +42 meter. Utsiktspåverkan bedöms inte utgöra en olägenhet med denna nivåskillnad. Bergab s utredning kommer att ligga som underlag i genomförandet. 9. Sakägare x, (9)

5 10. Sakägare x, Sakägare x och x, Finner sakfel i granskningshandlingen: 1. s.13 står byggrätten sträcker sig mot söder lika långt som den befintliga byggnaden Detta stämmer inte, huvudvolymens byggrätt mot söder sträcker sig ca 1,5m längre än den befintliga byggnaden. Föreslår att byggrättens gränser justeras så att de sammanfaller med befintlig byggnads gränser. 2. Solstudien bygger på felaktiga förutsättningar. Är baserad på en byggnad med såväl tvärställda nockar som indrag av den övre våningen även mot nordost. Inget av detta åtföljs av någon planbestämmelse. En korrekt solstudie med en byggnad som utnyttjar byggrätten maximalt saknas. 3. s.11: den föreslagna våningen är en våning högre än den befintliga Befintlig byggnad är i två våningar och den föreslagna är en 4-våningsbyggnad. I fasadliv är föreslagen byggrätt 2 våningar högre än befintlig byggnad, vilket får betydande konsekvenser för närmiljön och omgivande bebyggelse, varför det också bör förtydligas. Beaktas. Texten har redigerats enligt yttrande. Men utsiktsstudie enligt s.12 är upprättade enligt ny föreslagen byggrätt. Man har säkerställt utsikt från Ellene 1:220 enligt studien på s.12 och den införda sänkningen av byggnadshöjden i den södra delen för att beakta tidigare synpunkter byggrätten kvarstår enligt det nya förslaget. Beaktas. En korrekt solstudie utifrån maximal byggrätt är framtagen samt granskad av kontoret. Tidigare bedömningar kvarstår och resultatet redovisas i planbeskrivningen. Den höjning som blir till skillnad mot befintlig byggnad motsvarar visuellt ett våningsplan, en höjning på 3,2 meter vad gäller nockhöjden. Det framgår tydligt att den nya byggnaden blir i 4 våningar. Texten kan förtydligas enligt synpunkt. Finner inte något stöd för den höga exploateringen i ÖP2010. Där betonas istället att bebyggelse skall utformas så att den sätts i sitt sammanhang. Tillkommande byggnader ska ta hänsyn till befintliga byggnader och strukturer och inte minst till det landskap de byggs upp i vad gäller skala, form, färgsättning och anpassning till terrängförhållanden. LST påpekade i programskedet: Med sitt kustnära och delvis höga läge i samhället är det viktigt att den nya bebyggelsen inordnas i landskapet så att stadsbildens karaktär inom närområdet bibehålles. I ÖP2010 står att ny bebyggelse ska förstärka landskapet och den befintliga bebyggelsens värde. Ifrågasätter att det aktuella förslaget ökar värdet på befintlig, kringliggande bebyggelse. Är fortsatt kritiska och har svårt att förstå hur nämnden kan föreslå och godkänna en ny stor byggnad som i I processen med aktuellt förslag så har man bedömt att en större byggnad med modernare utformning kan anpassas till platsen. Utformningen styrs genom färgsättningen, indragen övervåning och fotomontage bidrar till förståelsen för byggnadens sammanhang på platsen. En bedömning som delas av Länsstyrelsen. 5 (9)

6 skala och form inte tar hänsyn till tidigare ställningstagande? Synpunkter på byggrätten för Ellene 15:1: 1. Byggnadens skala ej anpassad efter platsen, vilket visas av bl.a. solstudien. Konsekvenserna för bl.a. Ellene 1:220 blir förödande då väsentliga delar av fastigheten kommer att skuggas under eftermiddag och kväll (detta även utan maximalt utnyttjad byggrätt). Nockhöjden måste sänkas, samt kompletteras med bestämmelser om höjd vid takfot så att konsekvenser för omgivande fastigheter minskar. 2. Positivt att den utskjutande byggnadskroppen i söder har sänkts. Dock av vikt att byggrättens gränser i söder inte sträcker sig längre än befintlig byggnads gränser. 3. Illustrationerna med tvärställda nockar på byggnadens övre plan, bör åtföljas av en planbestämmelse (se även vårt samt LST yttrande från samrådsskedet). Synpunkter på byggrätten för Ellene 1:220: 1. Solstudierna som genomförts visar hur skuggigt det blir i väsentliga delar av vår trädgård, under eftermiddag och tidig kväll. Sol i trädgården är för oss väl så viktigt som sol på huset. Solstudien utgår inte ej från maximal byggrätt. Om byggrätten utnyttjas maximalt blir situationen ännu värre än solstudien visar. 2. Ser f.n. ingen möjlighet att anlägga parkeringsplatser på vår tomt p.g.a. nivåskillnaden mellan gata och tomt. Tacksam för en dialog för att finna en lösning på detta. Studierna visar att endast de tider då solen står lågt och precis i linje med husen, infaller en skuggande effekt på bostadshuset Ellene 1:220. Byggnämnden har preciserat att utsikten från Ellene 1:220 ska värnas och justerat därefter. Kommunen vill inte låsa detaljplanen till att enbart en takutformning. Skuggstudien har beaktat bostadsmiljön. Parkeringsdiskussionen kan föras direkt med kontoret fristående från detaljplanen. 12. Sakägare x, Sakägare x, Sakägare x (9)

7 15. Sakägare x, Som tidigare, ej större än befintlig byggnad då det kommer att ta utsikt. Anser att en sådan stor byggnad stör samhällssynen då det ej passar in. Om de nu skall spränga i berget, hur påverkar det befintliga hus på Skalberget? Då våra hus är byggda på skrotsten. Vi vill bevara byggnaden i befintlig storlek och hade hellre sett att man byggt hyresrätter istället för lyxboende för turister. Inom ramen för arbetet med detaljplanen har man bedömt att denna plats, med berget i bakgrunden, tål en sådan volym. Fotomontage och volymstudier utgör underlag för denna bedömning. Den bergtekniska utredningens förslag på åtgärder ska följas och genomförandet säkerställs med kommunens byggnadsingenjör genom kontrollplan, tekniskt samråd och besiktning av de hus som berörs. Se kommentar ovan kring volym. Detaljplanen reglerar enbart byggnadens användning för boende, den kan inte reglera boendeformen. Sammanfattning av inkomna synpunkter Synpunkter från externa och interna remissinstanser: Länsstyrelsen bedömer att de av SGI efterfrågade förtydligandena av planbestämmelserna gällande geoteknik inte är helt tillgodosedda och justeringar kan därför göras enligt institutets yttrande. Länsstyrelsen kan därefter med nu kända förhållanden acceptera planen med hänsyn till ingripandegrunderna i 11 kap 10 PBL. Trafikverket bedömer den 3 mars 2014 att det inte finns några åtgärder på hastighetssänkning säkerställda vilket gör att utgångspunkten för planens genomförande bör vara att hastighetsbegränsningen 50 km/h fortsatt bör gälla. Enligt gjord bullerutredning klaras riktvärdens för buller förutsatt att bilarna inte håller högre hastighet än 40 km/h, men enligt Trafikverket är gällande hastighet 50 km/h. Efter samråd med Trafikverket måste hastighetssänkningen vara genomförd innan detaljplanen kan antas. Enligt Länsstyrelsen kommer denna ändring lagmässigt träda ikraft den 17 mars 2014, de bedömer att ett antagande av detaljplanen kan därefter ske. Trafikverket hade gärna sett att utrymme för en framtida gång- och cykelväg säkerställdes i planen genom att gränsen för kvartersmark flyttades 1-2m österut, för att bredda gaturummet. Ulebergshamnsvägen utgör en väg med relativt stora trafikflöden och busstrafik. SGI vill att bestämmelsen som hänvisar till den bergtekniska utredningen förtydligas. Bestämmelsen ska även täcka in samtliga rekommendationer om rensning av lösa stenblock, skrotsten samt större block som behöver förankras med bult. 7 (9)

8 Synpunkter från berörda sakägare enligt fastighetsförteckning: - Flera är positiva till bostadsbyggande på Ellene 15:1, dock inte i den storleken som planförslaget gör gällande. Max 3 våningar eller befintlig byggnads storlek annars blir det betydande konsekvenser för närmiljön och omgivande bebyggelse. - Det finns en oro över att utsikten från Skalberget påverkas negativt och att man förlorar samhälls- eller havsutsikt. - Det finns en oro över vilka konsekvenserna blir för de befintliga husen vid sprängningar samt rensning av berg från skrotsten. - Det finns en oro över att lägenheterna blir lyxboende för turister, hade hellre sett hyresrätter. - Vill se att byggrättens gränser justeras så att de sammanfaller med befintlig byggnads gränser. Enligt beskrivning, s.13, ska byggrätten sträcka sig lika långt som befintlig byggnad mot söder, detta är en felaktighet. Positivt att den utskjutande byggnadskroppen i söder har sänkts, dock av stor vikt att byggrättens gränser i söder inte sträcker sig längre än befintlig byggnads gränser. Plankartan visar en huvudvolym som sträcker sig 1,5m längre än befintlig huvudbyggnad. - Illustrationen med tvärställda nockar på byggnadens övre plan, bör åtföljas av en planbestämmelse. - Bedömer att solstudien bygger på felaktiga förutsättningar, en korrekt studie med en byggnad som utnyttjar byggrätten maximalt saknas för att kunna göra en korrekt konsekvensbedömning för grannfastigheten Ellene 1:220. Ellene 1:220 kommer att skuggas under eftermiddag och kväll. Nockhöjden på den nya byggnaden måste sänkas, samt kompletteras med bestämmelser om höjd vid takfot så att konsekvenser för omgivande fastigheter minskar. - Finner inget stöd i ÖP 2010 för den höga exploateringen. I ÖP 2010 står att ny bebyggelse ska förstärka landskapet och den befintliga bebyggelsens värde, utformas så att den sätts i sitt sammanhang och ta hänsyn till befintliga byggnader. Kommentarer och förslag till fortsatt arbete En hastighetsplan har antagits av Miljö- och byggnämnden. Planen måste enligt Trafikverket anpassas till den rådande hastighetsbegränsningen före planens antagande och hösten 2014 kommer hastigheten att vara 40 km/h. Detaljplanen kan då antas. Kommunen ser det som problematiskt att planera en gång- och cykelbana på 4-5 meters bredd längs den östra sidan på Ulebergshamnsvägen, enligt Trafikverket önskemål. Sträckan består av enskilda fastigheter som kommunen idag inte har rådighet över och skulle innebära inlösen av privat mark. SGI s synpunkter är beaktade i antagandehandlingen. Planbestämmelserna refererar nu till den bergtekniska utredningen upprättad av Bergab Den föreslagna byggnaden på Ellene 15:1 är visuellt en våning högre än den befintliga byggnaden med indraget fasadliv på tre av fyra sidor, en höjning på 3,2 meter vad gäller nockhöjden. Platsen med berget i bakgrunden möjliggör en högre byggnad i landskapet där de flesta grannfastigheterna ligger högt uppe på Skalberget. Marknivån där ligger högre än föreslagna nockhöjder. Inom ramen för arbetet med detaljplanen har man bedömt att denna plats, med berget i bakgrunden, tål en sådan volym. Fotomontage och volymstudier utgör underlag för denna bedömning. 8 (9)

9 Kommunen har inte funnit det nödvändigt att låsa detaljplanen till att enbart tillåta traditionell takutformning. Det bör finnas utrymme för en mer modern utformning, men ändå anpassa utformningen till den befintliga bebyggelsen. Enligt programmet är det viktigt att hålla en hög exploateringsgrad i centrala lägen. Med hjälp av regleringar gällande utformning och volym kan ny bebyggelse passa in i den omgivande miljön även om exploateringsgraden blir hög. Att hushålla med resurser innebär att förtäta befintliga samhällen. Därför är det viktigt att bygga där det finns möjlighet till en högre exploateringsgrad. Detaljplaneprocessen De synpunkter som kommit in under granskningsskedet ligger som grund för framtagande av antagandehandlingar. Förslaget till detaljplan har justerats enligt kommentarer och antagandehandlingar tagits fram för godkännande i byggnadsnämnden. Detaljplanen planeras att antas i kommunfullmäktige hösten 2014 och vinner laga kraft tre veckor efter antagandet under förutsättning att ingen har överklagat detaljplanen. Bo Hallgren förvaltningschef Unni Liljegren kommunarkitekt 9 (9)