GRANSKNINGSUTLÅTANDE 1 (10)

Transkript

1 Byggnadsnämnden GRANSKNINGSUTLÅTANDE 1 (10) Detaljplan för Hede 3:122 i Kungsbacka stad Genomförande Byggnadsnämnden godkände det i maj 2014 upprättade planförslaget som underlag för granskning. Detaljplaneförslaget har varit utställt för granskning i Stadshuset i Kungsbacka under tiden 24 mars 16 april Planförslaget har under samma tid sänts till berörda myndigheter, nämnder, föreningar och sakägare. Planområdet är beläget väster om Göteborgsvägen och norr om Kraftvägen i Hede verksamhetsområde i Kungsbacka stad. Planen omfattar fastigheterna Hede 3:122 samt del av Hede 3:19 och Hede 1:6. Syftet med detaljplanen är att möjliggöra en utbyggnad av befintlig huvudbyggnad med cirka m 2 genom att utöka möjlig nockhöjd inom delar av området samt reglera en maximal utnyttjandegrad av planområdet. På grund av det centrala läget och den stora byggnadsvolymen måste stor vikt läggas vid gestaltning av byggnaderna. Närheten till Kungsbackaån gör att skydd mot höga vattenstånd krävs. Sammanfattning Under granskningstiden inkom 7 skrivelser. Förvaltningen för Miljö & Hälsoskydd och Statkraft beviljades förlängd granskningstid. Förvaltningen för Teknik och förvaltningen för Äldreomsorg kom in med yttrande efter granskningstidens slut. Inkomna yttranden berör i huvudsak förtydliganden av plankartan samt genomförandefrågor. Övriga synpunkter berör frågor om vattenverksamhet, sanering av föroreningar samt dagvattenhantering som kan hänskjutas till senare delar av processen då de inte hindrar den planerade användningen av marken. Äldreomsorgen uppmärksammar att de kan få problem med parkering på Omsorgens hus då de parkeringsplatser de hyr ska användas för den planerade verksamheten. Planförslaget föreslås revideras. Revideringen innebär mindre ändringar och kompletteringar i plankartan samt ändringar och kompletteringar i planbeskrivningen, främst under delen Genomförandefrågor. Berörda fastighetsägare och byggherrar har informerats om revideringen. Eftersom revideringen inte innebär någon väsentlig ändring av förslaget erfordras inte någon ny granskning. Datum Dnr 2012-P064 D146 Kungsbacka kommun Kungsbacka Besöksadress Stadshuset, Storgatan 37 Telefon plan.bygg@kungsbacka.se

2 Vidare föreslås yttrande nummer 1 från Länsstyrelsen översändas till fastighetsägaren och förvaltingen för Miljö & Hälsoskydd samt yttrande nummer 6 från Teknik och nummer 8 från Statkraft till fastighetsägaren för kännedom. 2 (10) Inkomna synpunkter och förvaltningens kommentarer Inkomna synpunkter har sammanfattats nedan. Personnamn anges inte. Samtliga synpunkterna bifogas. STATLIGA OCH REGIONALA MYNDIGHETER MED FLERA 1. Länsstyrelsen Länsstyrelsen bedömer, med hänsyn till ingripandegrunderna i 11 kap 10 plan- och bygglagen och nu kända förhållanden, att ett antagande av en detaljplan enligt förslaget inte kommer att överprövas. Länsstyrelsen har dock synpunkter på följande: a. Bestämmelserna om byggnadshöjd är otydliga. b. Reglering av bebyggelsens avstånd till fastighetsgräns saknas. c. Bestämmelsen om dagvatten är svår att följa upp och juridiskt tveksam. Länsstyrelsen föreslår andra sätt att reglera att dagvattnet tas om hand. d. Eventuella konsekvenser för intilliggande fastigheter med anledning av det föreslagna översvämningsskyddet bör beskrivas. e. I en av provpunkterna har klorerade alifater konstaterats. Länsstyrelsen rekommenderar att passiva provtagare sätts ut inomhus i byggnaden för att se om en eventuell klorerat-förorening påverkar inomhusluften och kan utgöra en risk för de människor som ska arbeta på platsen. Ytterligare provtagningar är inte ett krav inför antagandet av detaljplanen. f. Länsstyrelsen vill upplysa om att åtgärder som innebär till exempel avvattning av mark, grävning i vattenområde eller invallning av mark för att skydda mot vatten utgör vattenverksamheter som kräver ett tillstånd eller en anmälan. Vid avledning av dagvatten till nedströms liggande vattenområden, såsom diken eller andra vattenområden, är det viktigt att ägare till sådana vattenanläggningar eller -områden kontaktas och att dessa medger eventuella ökade flöden eller påverkan på vattenanläggningar utanför planområdet. Om en överenskommelse med ägare till vattenanläggningar som påverkas av till exempel ökade flöden inte kan träffas kan frågan behöva tillståndsprövas i domstol. g. Planbestämmelsen LOKALGATA bör ändras till GATA enligt Boverkets nya allmänna råd. a. Planbestämmelserna gällande byggnadshöjd och utnyttjandegrad föreslås förtydligas. b. Gränser mot allmän plats regleras med prickmark. Detaljplanen föreslås kompletteras med bestämmelse

3 om minsta avstånd till fastighetsgräns för bebyggelse där prickmark inte gäller. c. Länsstyrelsens föreslog själva i sitt samrådsyttrande att lämpliga åtgärder för att säkra vattenförekomsterna skulle beskrivas samt att lämpliga åtgärder kunde regleras med planbestämmelser. Någon ändring av detaljplanens bestämmelse föreslås inte. Planbestämmelsen om dagvatten föreslås följas upp i exploateringsavtalet. d. Vad gäller konsekvenserna för intilliggande fastigheter vid översvämning bedöms förändringen bli minimal om utformningen utförs enligt utredningen och inte leder vatten mot andra fastigheter. Vidare kommer tillstånd för vattenverksamhet samt överenskommelse med ägare till andra vattenanläggningar behövas, se nedan, och även då kommer konsekvenserna behöva beskrivas och eventuellt åtgärdas. e. Yttrandet föreslås översändas till förvaltningen för Miljö & Hälsoskydd som är tillsynsmyndighet samt till fastighetsägaren för vidare åtgärder. Någon ändring av detaljplanen föreslås inte. f. Information om att tillstånd för vattenverksamhet samt överenskommelse med ägare till andra vattenanläggningar kan komma att behövas förs in i planbeskrivningen och under Genomförandefrågorna. Länsstyrelsens yttrande skickas också vidare till fastighetsägarna för kännedom. Någon ändring av detaljplanen föreslås inte. g. Planbestämmelsen LOKALGATA föreslås ändras till GATA. 3 (10) 2. Lantmäteriet Lantmäteriet har synpunkter på följande: a. Symbolen använd för Utfartsförbud är den symbol som enligt Boverket ska användas för Stängsel ska finnas. b. Som plankartan är utformad upphävs inte strandskyddet inom naturområdet, då den administrativa gränsen stoppas av användningsgränsen. Enligt planbestämmelserna ska schaktning utföras inom naturområdet, vilket är ett ingrepp som kräver strandskyddsdispens. c. Det vore önskvärt att se grundkartan tydligare. d. Delen Markägoförhållanden bör förtydligas med att det är Hede 1:6 som är den kommunala fastigheten inom plan som ingår i allmän plats. e. För att mark som ingår i allmän plats ska överlåtas utan ersättning krävs ett förordnande från Länsstyrelsen. Om undantag från detta ska göras måste det regleras i exploateringsavtal. Den formulering som är skriven under rubriken

4 Marköverlåtelse bör därmed ändras så att det framgår att ersättningsfrågan regleras i exploateringsavtalet. f. Delen Servitut, ledningsrätter och gemensamhetsanläggningar bör kompletteras med att även Hede 1:75 har förmån till utfartsservitut 13/9187. g. Inför en ansökan hos Lantmäteriet bör det förankras hos delägarna till Hede ga:10 att gemensamhetsanläggningen ska upphävas. h. I delen Servitut, ledningsrätter och gemensamhetsanläggningar ställer sig Lantmäteriet frågande till vad som ska hända med den del av ledningsrätten /33.1 som går rakt söderut in till byggnaden, då den inte ska läggas i den norra gränsen och saknar u-område. i. I delen Ansökan om lantmäteriförrättning föreslår Lantmäteriet att texten ändras till fastighetsreglering för överföring av allmän plats till kommunal fastighet. j. I delen Ekonomiska konsekvenser för fastighetsägaren bör det också framgå att för flytt av ledningsrätt kan det bli ersättningar till ledningsrättshavaren. a. Skalan på symbolen för utfartsförbud i plankartan föreslås ändras så att det blir tydligt vilken typ av linje det är. b. Byggnadsnämnden beviljade dispens för schaktning Någon ändring av detaljplanens bestämmelse föreslås inte. c. Synpunkten noteras. d. Delen Markägoförhållanden under Genomförandefrågor förtydligas med att det är Hede 3:19 och Hede 1:6 som är de kommunala fastigheterna inom plan som ingår i allmän plats. e-f. Kapitlet Genomförandefrågor föreslås ändras enligt Lantmäteriets yttrande. g. Synpunkten noteras. h. Se kommentar till yttrande 6 från Statkraft. i-j. Kapitlet Genomförandefrågor föreslås ändras enligt Lantmäteriets yttrande. 4 (10) 3. Räddningstjänsten Storgöteborg Räddningstjänsten bedömer att brandvatten och tillgänglighet är tillfredsställande. Räddningstjänsten anser att det är något oklart vad tillbyggnaderna ska användas till men konstaterar att den större delen ligger 150 meter från järnvägen och den mindre på avståndet meter från järnvägen. Avseende farligt gods-frågan ska Länsstyrelsens dokument "Riskanalys av farligt gods i Hallands län" (Meddelande 2011:19) vara vägledande och måste följas. Planförslaget följer Länsstyrelsens dokument "Riskanalys av farligt gods i Hallands län" och planbestämmelser är

5 införda för att kunna hålla ett reducerat avstånd till järnvägen. Någon ändring av detaljplanen föreslås inte. 5 (10) 4. Statens geotekniska institut (SGI) SGI konstaterar att stabilitetsförhållanden klarlagts i enlighet med de rekommendationer de lämnade under samrådet. De delar utredningarnas slutsatser och bedömer att nödvändiga åtgärder har redovisats i planbeskrivningen och säkerställts med planbestämmelser på plankartan. SGI anser att det är angeläget att erforderliga skyddsåtgärder mot höga vattenstånd kommer till stånd och konstaterar att åtgärder är redovisade i detaljplanen. De noterar att det i genomförandebeskrivningen anges att fastighetsägaren ska svara för att erforderliga skyddsåtgärder kommer till stånd och att åtgärderna ska prövas i samband med bygglovsgranskningen. SGI har ingen invändning mot detta förfaringssätt förutsatt att det är plantekniskt godtagbart. Sammanfattningsvis har SGI från geoteknisk säkerhetssynpunkt inget att erinra mot planförslaget. Detaljplanen reglerar en lägsta golvhöjd eller att annat översvämningsskydd anordnas till samma nivå. Planbeskrivningen samt tillhörande utredningar visar på ett möjligt sätt att lösa översvämningsskyddet. Vilken typ av åtgärd det slutligen blir avgörs i bygglovsskedet då planbestämmelsen måste följas för att lov ska kunna beviljas. Någon ändring av detaljplanen föreslås inte. KOMMUNALA FÖRVALTNINGAR OCH NÄMNDER 5. Miljö & Hälsoskydd Nämnden för Miljö & Hälsoskydd tillstyrker planförslaget under förutsättning att nedanstående synpunkter inarbetas i planen: a. Den planerade markanvändningen på de delar av fastigheterna Hede 3: 19 och 1:6 som berörs motsvarar känslig markanvändning, och Naturvårdsverkets riktvärden för känslig markanvändning (KM) ska gälla som riktvärde för föroreningshalter i marken. b. För att Miljö & Hälsoskydd ska kunna göra en bedömning av de planerade åtgärdernas konsekvenser för människors hälsa och miljön behövs mer underlag. En mer omfattande provtagning av grundvattnet behöver göras, för att utreda föroreningssituationen och utesluta att de tidigare analyserade proverna gett felaktiga höga resultat. Om vidare utredning visar att arsenikhalten fortsatt är hög behöver man påvisa om de uppmätta halterna i marken är naturligt förekommande i området, och om dessa halter under de rådande förhållandena typiskt kan ge upphov till de uppmätta grundvattenhalterna.

6 Om bakgrundshalterna inte kan förklara de höga halterna av arsenik i grundvattnet måste man hitta föroreningskällan. Om förekomsten av arsenik i grundvattnet är lokal och inte typisk för området behöver det göras en bedömning om de planerade arbetena med pålning, schaktning och efterföljande byggnation riskerar att orsaka en spridning av föroreningen. c. Dagvattenutredningen bör kompletteras med uppgifter om föroreningsinnehåll (ämnen, mängder), samt lämpliga reningsåtgärder. d. Miljö & Hälsoskydd önskar yttra sig i kommande bygglovsprocess. a. I planbeskrivningen står att Norconsults översiktliga miljötekniska markundersökning för fastigheterna Hede 3:19 och 1:6 rekommenderar att jordmassor med halter över riktvärdet för KM ska tas bort inom området för avschaktningen med hänsyn till att detta område kommer att översvämmas. Texten kompletteras med att den planerade användningen av marken (Natur) också motsvarar känslig markanvändning. Texten under Genomförandefrågor ändras till att gälla MKM för kvartersmarken och KM för naturmarken. Planbeskrivningen upplyser också att en anmälan till förvaltningen för Miljö & Hälsoskydd om miljöfarlig verksamhet med tillhörande kontrollprogram måste upprättas innan entreprenadarbeten kan startas. Miljö & Hälsoskydd har alltså möjlighet att ställa dessa krav senare under processen. b. Påvisade halter av arsenik i grundvattnet hindrar inte en användning av marken enligt detaljplanens syfte. Länsstyrelsens har heller inte någon synpunkt på detta i sitt yttrande. En information om att Miljö & Hälsoskydd önskar en förklaring till de höga halterna av arsenik före markarbeten drar igång läggs in i planbeskrivningen. c. Planbeskrivningen upplyser om att en anmälan till förvaltningen för Miljö & Hälsoskydd om dagvattenanläggning måste prövas och bedömas innan anläggningen tas i bruk. I samband med denna kan förvaltningen för Miljö & Hälsoskydd ställa krav på uppgifter om föroreningsinnehåll (ämnen, mängder) samt lämpliga reningsåtgärder. d. Planbeskrivningen upplyser att enligt ovan att Miljö & Hälsoskydd ska vara en del av kommande bygglovsprocess. 6 (10)

7 6. Teknik (yttrande lämnat efter granskningstidens slut) a. En ombyggnad av Kraftvägen ses som mycket positivt. Viktigt är dock att gatan då får en gestaltning som ökar tryggheten i området samt att man på de platser där det är möjligt att ta bort hårdgjord yta ersätter denna med gräs eller planteringar. b. Det är också viktigt att man i det fortsatta arbetet säkerställer tillgänglighetsanpassade och säkra förbindelser mellan byggnadens entréer och det omgivande gång- och cykelvägnätet samt busshållplatserna i närheten. Även korsningarna Kraftvägen-Göteborgsvägen samt Faktorvägen- Göteborgsvägen bör ses över med hänsyn till gångtrafikanter och cyklister då trafiken i korsningspunkter i och med planen kommer att öka. c. Området tillhör inte kommunens verksamhetsområde för dagvatten. d. Området är idag anslutet till kommunalt vatten och spillvatten. Vid behov av ytterligare anslutningar finns möjlighet till anslutning i Kraftvägen. Eventuellt behov av tryckstegring och tankar för sprinklers/brandvattenförsötning, ombesörjs av exploatören. Teknik Planering har varit delaktig i planprocessen och våra synpunkter har inarbetats i förslaget, vi har därför inget övrigt att erinra. a-b. Kraftvägen föreslås bli allmän plats där kommunen är huvudman. Kommunen har alla möjligheter att gestalta gatan på ett säkrare och tryggare sätt. Utformningen av kvartersmarken är upp till fastighetsägaren. Yttrandet föreslås översändas till fastighetsägaren för kännedom. c. Synpunkten noteras. d. Informationen finns sedan tidigare i planbeskrivningen. Yttrandet föreslås översändas till fastighetsägaren för kännedom. 7. Äldreomsorgen (yttrande lämnat efter granskningstidens slut) 7 (10) Äldreomsorgen har i sak inga synpunkter på förslaget. Nämnden och förvaltningen vill dock peka på det faktum att man för sin verksamhet idag disponerar 150 P- platser på tomten för den aktuella fastigheten. Om dessa inte kan disponeras försvåras äldreomsorgens möjligheter att driva verksamhet på grannfastigheten (Omsorgens Hus). I sådant fall krävs sannolikt ersättning för de förlorade platserna. "Kommunens grundprincip är att alla fastigheter ska kunna tillhandahålla parkering för sin verksamhet inom sin egen fastighet. Om/ifall avtalet om parkeringsplatser mellan fastighetsägarna sägs upp får Äldreomsorgen vända sig till sin hyresvärd för anspråk på fler parkeringsplatser. Yttrandet föranleder ingen ändring av planförslaget."

8 8 (10) FÖRETAG 8. Statkraft Statkraft har ett antal distributionsledningar samt servisledningar för fjärrvärme inom berört område. Samtliga ledningar är säkrade med ledningsrätt alternativt avtalsservitut. Statkraft motsätter sig inte föreslagen detaljplan, dock under följande villkor: a) Den distributionsledning som går i östlig-västlig riktning, strax norr om befintlig byggnad på Hede 3:122, och som enligt förslaget ligger inom tilltänkt byggrätt måste flyttas innan någon bebyggelse kan komma till stånd. Lämpligen flyttas denna norrut och förläggs inom det föreslagna u-området vid fastighetens norra gräns. b) Befintliga distributionsledningar för fjärrvärme i planområdets östra del i Faktorvägens förlängning föreslås utgöra u-område i detaljplanen. Ungefärligt område framgår av bilagd karta med röd markering. Områdets bredd bör vara 3 meter åt vardera hållet mätt från närmaste ledning. Samtliga kostnader för eventuell flytt av ledning bekostas av fastighetsägaren till Hede 3:122. Flytt av ledning måste ske i samråd med Statkraft. Det åligger även fastighetsägaren att ansöka hos lantmäteriet och bekosta ändringar av gällande ledningsrätter så att dessa överensstämmer med detaljplanen. a) Planbeskrivningen föreslås kompletteras med informationen att ledningen flyttas. Kapitlet Genomförandefrågor föreslås kompletteras med vem som ansöker om och bekostar en sådan flytt enligt Statkrafts yttrande. b) Plankartan föreslås kompletteras med ett u-område och planbeskrivningen föreslås kompletteras med informationen om ledningen. Kapitlet Genomförandefrågor föreslås kompletteras med information om ledningsrätten. Yttrandet föreslås översändas till fastighetsägaren för kännedom. ORGANISATIONER OCH FÖRENINGAR 9. Kulturmiljö Halland Kulturmiljö Halland har inget att erinra.

9 ÄNDRINGAR Planförslaget föreslås revideras enligt nedan. Berörda fastighetsägare har informerats om revideringen. Eftersom revideringen inte innebär någon väsentlig ändring av förslaget erfordras inte någon ny granskning. Plankartan: Planbestämmelserna gällande byggnadshöjd och utnyttjandegrad förtydligas. Planbestämmelserna kompletteras med bestämmelse om minsta avstånd till fastighetsgräns för bebyggelse där prickmark inte gäller. Planbestämmelsen LOKALGATA ändras till GATA. Skalan på symbolen för utfartsförbud ändras så att det blir tydligt vilken typ av linje det är. Plankartan kompletteras med ett u-område i planområdets östra del i Faktorvägens förlängning för Statkrafts ledning. 9 (10) Planbeskrivningen: Planbeskrivningen samt delen Genomförandefrågor kompletteras med information om att tillstånd för vattenverksamhet samt överenskommelse med ägare till andra vattenanläggningar kan komma att behövas. Planbeskrivningen kompletteras med att den planerade användningen av marken på Hede 3:19 och Hede 1:6 (Natur) motsvarar känslig markanvändning. Delen Markmiljö under Genomförandefrågor ändras till MKM för kvartersmarken och KM för naturmarken. Planbeskrivningen kompletteras med information om att Miljö & Hälsoskydd önskar en förklaring till de höga halterna av arsenik när markarbeten planeras. Delen Markägoförhållanden under Genomförandefrågor förtydligas med att det är Hede 3:19 och Hede 1:6 som är de kommunala fastigheterna inom plan som ingår i allmän plats. Formuleringen i delen Marköverlåtelse under Genomförandefrågor ändras så att det framgår att ersättningsfrågan för mark som blir allmän plats regleras i exploateringsavtalet. Delen Servitut, ledningsrätter och gemensamhetsanläggningar under Genomförandefrågor kompletteras med att även Hede 1:75 har förmån till utfartsservitut 13/9187. I delen Ansökan om lantmäteriförrättning under Genomförandefrågor ändras texten till fastighetsreglering för överföring av allmän plats till kommunal fastighet.

10 I delen Ekonomiska konsekvenser för fastighetsägaren under Genomförandefrågor ändras texten så att det framgår att för flytt av ledningsrätt kan det bli ersättningar till ledningsrättshavaren. Planbeskrivningen kompletteras med informationen att Statkrafts distributionsledning som går i östlig-västlig riktning över området flyttas till u-området i planområdets norra gräns. Delen Genomförandefrågor kompletteras med vem som ansöker om och bekostar flytten av densamma. Delen Genomförandefrågor kompletteras med information om Statkrafts ledningsrätt /33.1. Planbestämmelsen om dagvatten följs upp i exploateringsavtalet. 10 (10) Yttrande nummer 1 från Länsstyrelsen översänds till förvaltningen för Miljö & Hälsoskydd samt till fastighetsägaren för vidare åtgärder. Yttrande nummer 6 från Teknik och nummer 8 från Statkraft översänds till fastighetsägaren för kännedom. Elin Johansson Verksamhetschef Plan Erica Folkesson Planarkitekt