Planbeskrivning. Vallbacken 24:3 mfl, kv Gustavsberg Detaljplan för bostäder, vård m.m. Gävle kommun, Gävleborgs län

Transkript

1 SAMHÄLLSBYGGNAD GÄVLE SAMRÅDS- /UNDERRÄTTELSEHANDLING DNR: 14BMN24 HANDLÄGGARE: EMMA OLOFSSON Planbeskrivning Vallbacken 24:3 mfl, kv Gustavsberg Detaljplan för bostäder, vård m.m. Gävle kommun, Gävleborgs län Samråds- och underrättelsetid: 1 december januari

2 DNR:14BMN9 Planens syfte och huvuddrag Syftet med detaljplanen är att ändra markanvändningen från allmänt ändamål, A, till bostäder, vård och utbildningslokal, BDC 1, i tre våningar för fastigheten Vallbacken 24:3. Gällande användning allmänt ändamål, A, är en föråldrad bestämmelse som begränsar nyttjandet av fastigheten för en privat fastighetsägare. Lämpligt ändamål för fastigheten är bostäder och vård då det idag bedrivs ett vård- och omsorgsboende och ett gruppboende i befintliga byggnader. Vallbacken 24:3 kompletteras med markanvändningen utbildningslokal, C 1, med tanke på dess geografiska läge och närhet till andra utbildningsoch skollokaler. Fastigheten är utsatt för trafikbuller från Kaserngatan vilket innebär att bullerreducerande åtgärder måste göras för att uppnå gällande riktvärden för bostäder. Förenligt med miljöbalken Inga riksintressen berörs. Miljökvalitetsnormerna bedöms heller inte påverkas då planen hanterar befintlig bebyggelse. Plandata Lägesbestämning Detaljplanen ligger på söder i Gävle, ca 1 km söder om Gävle centrum, och omfattar hela kvarteret Gustavsberg inklusive intilliggande lokalgator. Röd markering på kartan visar detaljplaneområdets avgränsning. 2

3 Areal Planområdets totala areal är ca 0,5 hektar. Markägoförhållanden Fastigheten Vallbacken 24:3 ägs av Bokbacken AB och Vallbacken 21:7 ägs av Gavlefastigheter Gävle kommun AB. Övriga fastigheter inom planområdet, Vallbacken 2:4, Vallbacken 2:5 och Olsbacka 11:1, ägs av Gävle kommun. Tidigare ställningstaganden Översiktliga planer Översiktsplan Gävle stad 2025 anger ingen specifik markanvändning för området och detta innebär att befintlig verksamhet boende/vård kan fortgå och inte strider mot översiktsplanen. Detaljplaner För området gäller detaljplan för kv Stade och Iggan mfl, antagen (akt.nr: 21-80:230). Detaljplanen reglerar användningen allmänt ändamål (A) i tre våningar för fastigheten Vallbacken 24:3. Miljökonsekvensbeskrivning En behovsbedömning har upprättats för att avgöra om planens genomförande kan antas leda till betydande miljöpåverkan. Genomförandet bedöms inte ge upphov till betydande miljöpåverkan och en miljökonsekvensbeskrivning har därför inte upprättats. Länsstyrelsen delar denna uppfattning. Kommunala beslut i övrigt Ärendet har föregåtts med ansökan om planbesked med beslut i Byggnads- och miljönämnden den 23 april 2014 att inleda planläggning. Förutsättningar och förändringar Natur Området utgörs av en bebyggd fastighet med gräsytor och lövträd. Det finns inga särskilt utpekade naturvärden. Södra delen av planområdet ligger inom lågriskområde för radon. Alla byggnader där människor vistas stadigvarande ska uppföras radonskyddat. 3

4 Befintlig bebyggelse Vallbacken 24:3 är bebyggd med en byggnad i 1-3 våningar, uppförd i gult tegel och byggnadens storlek uppgår till ca 2100 kvadratmeter byggnadsarea (4900 kvadratmeter bruttoarea). Från byggnadens mittskepp går tre liknande flyglar ut i riktning mot norr, söder samt öster. Ortofoto som visar byggnadens form med dess tre flyglar. Entrén till den befintliga byggnaden inom fastigheten Vallbacken 24:3, kallad Björkegrenska gården. Bestämmelser i detaljplanen - Detaljplanen medger markanvändningen BDC 1, bostäder (B), vård (D) samt utbildningslokal (C 1 ) i tre våningar. Under förutsättning att man klarar de gällande riktlinjerna för buller lämpar sig fastigheten för bostäder och vårdverksamhet, vilket är vad befintliga lokaler har nyttjas till de senaste åren. Motivet bakom användningen utbildningslokal är fastighetens närhet till bl.a. Vallbacksskolan. Fastighetens läge och storlek lämpar sig dock inte för regelrätt skolverksamhet utan bör endast inrymma utbildningslokaler för elever som det inte krävs tillgång till skolgård för eller elever som har detta behov uppfyllt på annan plats. - Gatorna runt fastigheten planläggs som lokalgata (LOKALGATA). - Kommunen är huvudman för allmän plats. 4

5 - Utfartsförbud (körbar förbindelse får inte anordnas) gäller ut mot Kaserngatan. Syftet med detta är att inte skapa fler in- eller utfarter mot den vältrafikerade gatan. - Exploateringsgraden (e ) anger att högsta tillåtna byggnadsarea är 2300 kvadratmeter. - Högsta antalet våningar är tre (3). Detta motsvarar det högsta antalet våningar som befintlig byggnad är uppförd i. - Mark där byggnad inte får uppföras, prickmark, läggs ut runt hela fastigheten motsvarande en bredd från 4 meter och uppåt. Syftet med prickmarken är att begränsa byggrätten samt att inte få bebyggelse för nära gata och grannfastigheter. Området mellan befintlig byggnad och Kaserngatan ska inte heller bebyggas med bostäder eller vård, på grund av bullernivåer från trafiken. Parkeringsplatser får anordnas inom denna yta. - Skydd mot störningar innebär att varje bostad ska ha tillgång till uteplats i anslutning till bostaden (egen eller gemensam) med trafikbullernivå om högst 55 db(a) ekvivalent ljudnivå samt 70 db(a) maximal ljudnivå. Syftet med detta är att säkerställa att acceptabel ljudnivå uppnås inom fastighetens permanenta ytor för utevistelse (uteplats/balkong). Angivna ljudnivåer motsvarar gällande riktvärden för trafikbuller kopplat till bostäder. - Genomförandetiden är 5 år. Friytor De grönytor som finns inom planområdet bör behållas så långt som möjligt för att kunna erbjuda en god utemiljö för boende. Gator och trafik In- och utfart till planområdet sker främst från Vallbacksgatan. Det finns även möjlighet att angöra området från Ängsvägen. Ingen ny utfart mot Kaserngatan får anordnas. Kollektivtrafik med busshållplatser finns dels längs Kaserngatan men även längs Södra Kungsgatan och Parkvägen. Mängden trafik i närområdet uppgår till ca 8000 fordon/årsmedeldygn längs Kaserngatan samt ca 930 fordon/årsmedeldygn på Vallbacksgatan (trafikmätning genomförd juni 2014). Trafikmätning genomförd av Samhällsbyggnad Gävle i juni 2014 vid röda markeringar i kartan. 5

6 Parkering I dagsläget finns fyra iordningställda parkeringsplatser för bil väster om befintlig byggnad med angöring från Ängsvägen. Närmast huvudentrén finns möjlighet till handikapparkering och angöring. Parkeringsbehovet som genereras av val av markanvändning inom fastigheten ska uppfyllas inom den egna fastigheten eller på annat sätt lösas, t.ex. genom avtal, för att tillgodose behovet av parkeringsplatser. I föreslagen parkeringspolicy för Gävle kommun anges parkeringstal för olika markanvändningar. Planområdet ligger inom parkeringspolicyns zon 1. Uppföljning av parkeringsbehovet görs i bygglovsskedet utifrån vilken markanvändning som är aktuell. Störningar Buller En bullerutredning har gjorts med utgångspunkt i riktvärden för de mest känsliga, föreslagna markanvändningarna, dvs bostäder (B) och vård (D). De riktvärden som finns att följa gäller bostäder, dessa är: 30 db(a) ekvivalent inomhus 45 db(a) maximalnivå inomhus nattetid 55 db(a) ekvivalentnivå utomhus vid fasad och uteplats 70 db(a) maximalnivå vid uteplats i anslutning till bostad Utredningen visar ljudnivåer som överstiger gällande riktvärden vid fasader och uteplatser mot Kaserngatan. Med åtgärder på/i fasaden samt i utemiljön kan man dock nå en god boendemiljö och klara gällande riktvärden. Bullerutredningen visar på två alternativa lösningar: Alternativ 1: Uppförande av 2 meter hög bullerskärm längs hela fastighetsgränsen som gränsar mot Kaserngatan. Åtgärden kommer även kräva fasadåtgärder (företrädesvis fönsterbyte) på de övre våningsplanen för att klara riktvärdena för buller i inomhusmiljön. Alternativ 2: Inglasning av balkong/uteplats vid fasader samt fasadåtgärder i form av fönsterbyte. För att klara uteplats i marknivå sätts fristående avskärmningar upp i direkt anslutning till uteplatsen, där behov finns. Bullerutredningens sammanfattning: Fastigheten Vallbacken 24:3 berörs av ljudnivåer över gällande riktvärden för flera av fasaderna mot Kaserngatan respektive Vallbacksgatan. Med eventuella åtgärder på fasaden samt i utemiljön kan man dock nå en god boendemiljö. En lång skärm längs Kaserngatan ger en bra heltäckande dämpning vid fasaderna i markplan men behöver eventuellt kompletteras med fasadåtgärder på de övre våningsplanen. En lång skärm kan också skapa en känsla av instängdhet på gården och kan vara svår att smälta in i omgivande miljö. Utformning och gestaltning är mycket viktigt vid val av denna åtgärd. Att jobba med fasadåtgärder i kombination med mindre fristående avskärmningar i utemiljön ger en öppnare känsla och mer frihet att dela in utemiljön i olika rum beroende på behov och verksamhet. Dock får man då inte en lika bra dämpning vid fasad. En inventering av befintlig fasad/fönster kan 6

7 ge besked om samtliga fönster på utsatta fasader behöver åtgärdas eller om nuvarande fönster uppfyller de krav som ställs avseende bullerdämpning. Man bör vid planering av rumsfördelning i fastigheten i möjligaste mån undvika att placera de rum med de högsta ljudkraven, t.ex. sovrum, vid de fasader som utsätts för de högsta bullernivåerna. Om möjlighet finns bör man även styra verksamheten i fastigheten så att de mest bullerutsatta delarna används för verksamhet med lägre bullerkrav eller där man vistas under begränsade tidperioder. Kommunens kommentar till bullerutredningen: Samhällsbyggnad Gävle är generellt emot lång skärm utmed gator i staden då det avsevärt försämrar stadsmiljön. På denna plats är Samhällsbyggnad Gävles ståndpunkt att bullerutredningens alternativ 2 är det enda realistiska alternativet. Fastighetsägaren har för avsikt att byta fönster i byggnaden vilket gör att ljudisolerande fönster som klarar inomhusvärdena ska monteras. Balkonger på våning 2-3 glasas in och mindre skärmar monteras i anslutning till iordningställd uteplats/er för att klara ljudkrav enligt bullerriktlinjerna. Riktlinjerna för buller utomhus har fastställts i planbestämmelse. Inomhusnivåer kan inte regleras i detaljplan, detta regleras i Boverkets byggregler. Luft I området är luftkvaliteten god. Miljökvalitetsnormer för luftkvalitet avseende PM10 och NO2 överskrids inte. Ändring av markanvändning inom planområdet bedöms inte heller påverka luftkvaliteten negativt eftersom förändringen av detaljplanen görs för att avspegla de verkliga förhållandena på platsen. Teknisk försörjning Området har fullt utbyggd teknisk försörjning. Vad gäller dagvatten från eventuellt nytillkomna takytor och hårdgjorda ytor ska dessa fördröjas på fastigheten innan avledning till kommunens dagvattennät sker (enligt Gävle kommuns dagvattenpolicy). Inom en radie på ca 200 meter från planområdet finns tre brandposter som kan stå för brandvattenförsörjningen vid eventuell räddningsinsats. Fastighetsbildning Med fastighetsbildning avses bl.a. nybildning av fastigheter, ändring av fastigheters gränser och bildande av gemensamhetsanläggningar, servitut och ledningsrätter. Fastighetsbildningsåtgärder prövas i en lantmäteriförrättning som handläggs av Lantmäterimyndigheten i Gävle kommun. Detaljplanen medför bl.a. att delar av Vallbacken 2:4 och 21:7 samt Olsbacka 11:1 planläggs som allmän plats, LOKALGATA, och ska fastighetsregleras till intilliggande kommunägd fastighet. Konsekvenser av planens genomförande Ändrad markanvändning Då tillåten användning, allmänt ändamål, är en ålderdomlig benämning upprättas en ny detaljplan utifrån de verksamheter som kan bedrivas i byggnaderna. Användningssättet allmänt ändamål förhindrar även det privata fastighetsbolaget att göra åtgärder på och i byggnaderna som kräver bygglov. 7

8 Den befintliga lokalen kan behöva anpassas för att klara de krav som gäller för de specifika markanvändningarna. Ett exempel på detta är att kravet på takhöjd är 2,7 meter för utbildningslokal och 2,4 meter för bostäder och vårdändamål. Parkering och friytor Behov av bilparkering kan innebära en begränsande faktor beroende på vilken markanvändning byggnaden kommer inrymma. Generellt krävs fler parkeringsplatser för bostads- och centrumändamål än vårdändamål. Om byggnaden används som äldreboende eller studentboende, vilka båda ingår i markanvändningen bostäder (B), krävs dock inte lika många parkeringsplatser som traditionella bostäder. Denna fråga tas med som underlag vid ansökan om bygglov för ändrad användning av lokal. Till följd av utökat parkeringsbehov kommer troligtvis friytorna inom fastigheten att minska. Bullerdämpande åtgärder För att klara riktlinjerna för buller utomhus och inomhus krävs åtgärder både i fasad och i utemiljön. De alternativ som presenterats i bullerutredningen ger helt olika påverkan på den omgivande miljön. Ett långt bullerplank mot Kaserngatan kommer påverka gatumiljön och även skapa en känsla av instängdhet på gården. Mindre fristående avskärmningar i utemiljön ger en öppnare känsla och mer frihet att dela in utemiljön i olika rum men skapar endast bullerdämpning på små delar av fastigheten (inom de områden där det ställs krav på bullerdämpning). Samhällsbyggnad Gävle är generellt emot lång skärm utmed gator i staden då det avsevärt försämrar stadsmiljön. På denna plats är Samhällsbyggnad Gävles ståndpunkt att bullerutredningens alternativ 2 är det enda realistiska alternativet. Avseende åtgärder i fasad är det viktigt att även ventilationsdon uppfyller samma krav avseende bullerdämpning som övriga fasadåtgärder. Bra lägenhetsplanering är även viktigt ur bullersynpunkt (se avsnittet om buller ovan). Fastighetskonsekvenser Nedan redovisas detaljplanens konsekvenser (främst fastighetsrättsliga) som i dagsläget kan bedömas för respektive fastighet. Beskrivningen är gjord i enlighet med förslag till detaljplan och innebär inget ställningstagande från lantmäterimyndighetens sida. Tomtindelning med aktnummer ( ) upphör att gälla när detaljplanen vinner laga kraft. 8

9 Detaljplanens konsekvenser redovisade på fastighetsnivå: Fastighet Vallbacken 24:3 Vallbacken 21:7 Vallbacken 2:4 Vallbacken 2:5 Olsbacka 11:1 Konsekvenser Planläggs för bostads- vård- samt utbildningsändamål, BDC 1 i tre våningar. Byggrätt 2300 kvadratmeter byggnadsarea. Inom del av fastighet får byggnad inte uppföras. Utfartsförbud gäller i huvudsak mot Kaserngatan. Berörd del av fastigheten planläggs som allmän plats, LOKALGATA med kommunalt huvudmannaskap. Del av fastigheten ska överföras till den kommunägda fastigheten Vallbacken 2:5. Berörd del av fastigheten planläggs som allmän plats, LOKALGATA, med kommunalt huvudmannaskap. Berörd del av fastigheten planläggs som allmän plats, LOKALGATA, med kommunalt huvudmannaskap. Berörd del av fastigheten planläggs som allmän plats, LOKALGATA, med kommunalt huvudmannaskap. Ungefärlig yta i kvadratmeter 5140 kvm 6 kvm 340 kvm 2660 kvm 280 kvm Ekonomiska frågor Upprättande av detaljplanen bekostas av beställaren. Gävle kommun bekostar lantmäteriförrättning som krävs för att överföra del av Vallbacken 21:7,som planläggs som allmän plats, till kommunägd fastighet. Övriga kostnader till följd av t.ex. fastighetsreglering bekostas av berörd fastighetsägare. Den mark som i planen är utlagd som allmän plats har Gävle kommun, i sin roll som huvudman, rätt att lösa in mot fastighetsägarens vilja men även en skyldighet att lösa in om fastighetsägaren begär detta, enligt plan- och bygglagen. Utredningar Underlag till detaljplanen är Bullerutredning Vallbacken 24:3, Gävle kommun (Sweco, ). Organisatoriska frågor Planförfarande Detaljplanen genomförs med enkelt planförfarande vilket innebär att samråd och underrättelse sker vid samma tillfälle och efter samrådet antas detaljplanen av Byggnads- och miljönämnden. Kommunens bedömning är att detaljplanen inte är av större allmänt intresse eftersom föreslagen markanvändning anpassas till befintlig verksamhet. Tidplan Detaljplanen handläggs med normalt planförfarande. Planen beräknas antas under andra kvartalet Samråd/underrättelse december 2014/januari 2015 Antagande mars

10 Genomförandetid Detaljplanen får en genomförandetid på 5 år räknat från den dagen planen vinner laga kraft. Under genomförandetiden förutsätts att detaljplanen inte ändras eller upphävs. Om detta ändå skulle ske har fastighetsägaren rätt till ersättning av kommunen för den skada man kan drabbas av. Efter genomförandetidens utgång fortsätter planen att gälla med den skillnaden att skadeståndsanspråk inte kan resas mot kommunen om detaljplanen ändras eller upphävas. Medverkande tjänstemän Följande tjänstemän har medverkat vid detaljplanens framtagande: Lisa Bergquist, miljöingenjör, Samhällsbyggnad Gävle Sofie Wiström, bygglovshandläggare, Samhällsbyggnad Gävle Samhällsbyggnad Gävle Ulrica Olsson Planchef Emma Olofsson Planingenjör 10