Detaljplan för DELNING AV BOSTADSTOMT Regnbyn 1, Lugnvik Östersunds kommun

Transkript

1 1 Detaljplan för DELNING AV BOSTADSTOMT Regnbyn 1, Lugnvik Östersunds kommun Dnr Ädh 0098/2006 Dnr planmodul: P 06/0001 SÄRSKILT UTLÅTANDE Planärendet har handlagts som enkelt planförfarande Detaljplanen har varit utsänt för samråd under tiden 31 oktober 2006 till 23 november Samråds-/underrättelsehandlingarna utgjordes av plankarta med bestämmelser och foton, planbeskrivning och genomförandebeskrivning. Under samrådet ingick även grundkarta som redovisar befintliga förhållanden och gällande bestämmelser. Till förslaget hörde även fastighetsförteckning. Planhandlingarna har sänts till berörda sakägare, myndigheter, organisationer och kommunala förvaltningar. YTTRANDEN 6 skriftliga yttranden har kommit in till miljö- och samhällsnämnden. Yttrandena refereras nedan i korthet. Länsstyrelsens yttrande bifogas. Statliga och regionala myndigheter och organisationer Länsstyrelsen ( ): Yttrandet bifogas. Kommentar: Planhandlingarna kompletteras med: att grannfastigheten Regnbyn 2 inrymmer en fornlämning av kategorin boplatser att översvämningsgränsen är den samma som det dimensionerande flödet, även kallat årsflödet bullerberäkningar för järnvägen När det gäller radon innehåller redan detaljplanen beskrivningar och upplysningar om vad som gäller vid byggande i detta område. Banverket, Mellersta regionen: Banverket hänvisar till riktvärden för bostadshus vid nybyggnation och att dessa inte ska överskridas varför de bör skrivas in som planbestämmelser. De anser också att buller- och

2 2 vibrationsnivåerna bör kontrolleras innan bostaden tas i bruk. Exploatören ansvarar för undersökningar och skyddsåtgärder mot buller och vibrationer. Kommentar: Samhällsbyggnad har beräknat bullret från järnvägen med resultatet 51 dba ekvivalent ljudnivå utomhus och 80 dba max för varje tågpassage utomhus. Samhällsbyggnad anser inte att det är lämpligt att föra in samtliga riktlinjerna för buller som planbestämmelser. Detaljplaner är till för att underlätta vid lovgivning. Uteplatser är inte bygglovpliktiga varför det inte finns någon sanktionsmöjlighet vid val av placering av uteplats. Uteplats går dock att ordna med byggnaden som skydd för buller från järnvägen. Läget gör att en sådan placering är trolig eftersom den har god solinstrålning och vacker utsikt över sjön. Det medför att även uteplatsen bör klara riktvärdena om 70 dba max. Planbeskrivningen kompletteras därför med en rekommendation att uteplats bör anordnas på den skyddade sidan av huset, dvs ner mot sjön. Plankartan kommer att kompletteras med en bestämmelse om att fasad och fönster mot järnvägen ska isolera minst 35 dba för att max 45 dba inomhus nattetid ska klaras. Kommunala förvaltningar och bolag Miljö och hälsa, Samhällsbyggnadsförvaltningen: Inom planområdet har ett garveri funnits mellan åren 1931 och Länsstyrelsen har inventerat och klassat fastigheten med hjälp av MIFO. Området har klass 3, måttlig risk (fyrgradig skala). Det måste klart framgå av detaljplanen att marken är lämplig för bostadsändamål, det vill säga klarar riktvärdena för känslig markanvändning. När det gäller buller från järnvägen bör fönster mot järnväg isolera minst 35 dba för att riktvärdet om 45 dba max inomhus nattetid ska klaras. Med tanke på att maxbullervärdet överskrids bör eventuell uteplats förläggas på den skyddade sidan, det vill säga mot sjön. Huset bör ej placeras lägre än års flödets vattennivå. När detta inträffar kommer en stor del av tomten att översvämmas. Kommentar: Miljöprovtagning har genomförts i området inom tre delområden med sju provpunkter inom varje delområde. Resultatet tyder inte på någon förekomst av föroreningar. Analysresultaten underskrider riktvärdena för känslig markanvändning. Planhandlingarna kompletteras med resultatet från provtagningen samt justeras med att klass 3 motsvarar måttlig risk istället för liten risk. Buller se kommentar till Banverket. Detaljplanen innehåller en planbestämmelse om att byggnader inte får placeras eller grundläggas så att översvämningsnivån för års flödet underskrids. Trafik och park, Samhällsbyggnadsförvaltningen: Redovisat förslag utgör inga hinder för väghållaren i fråga om drift och underhåll i framtiden. Alla eventuella kostnader för ny anslutning av in- och utfart förutsätts belasta fastigheten. Kommentar: Planbeskrivningen förtydligas i frågan om kostnader för anslutning.

3 3 Övriga organisationer, företag och enskilda Fastighetsägarna till Snöbyn 1, 2, 3 och 4: De anser att den enda ändring av gällande plan som kan accepteras är att området blir allmän platsmark, grönområde. Ett bostadshus i två våningar och ett eller flera större garage/uthus skulle begränsa deras utsikt kraftigt. De ser inte att det i detaljplanen finns någon begränsning i byggnadsytan för garage och uthus varför det är troligt att det kan bli flera. Miljöbedömningens slutsatser om liten utsiktsförsämring är totalt felaktig. De anser inte att skälig hänsyn till befintliga bebyggelseförhållanden har tagits eftersom deras utsikt mot sjön starkt påverkas. De anser inte heller att planförslaget medför en god hushållning av mark då området mest är lämpat som grönområde samt att det ligger i översvämningszonen. Kommentar: Planområdet är i gällande detaljplan kvartersmark för bostadsändamål. Det är inte aktuellt att planlägga marken som allmän platsmark, grönområde och därmed påföra inlösenkrav för kommunen. Föreslagen detaljplan medger en begränsad byggrätt för ett nytt bostadshus. Byggnadens placering har styrts till en plats över års vattenflödet för Storsjön och med gaveln orienterad mot gatan för att på så sätt få så liten utsiktsstörning för de bakomliggande fastigheterna som möjligt. Höjdbestämmelsen i form av nockhöjd är också vald för att får en begränsad byggnad. Den föreslagna byggrätten tillåter en nockhöjd på cirka sju meter vilket med angiven takvinkel ger en höjd på fasaden upp till takfot på cirka 4 meter, alltså inte två fulla våningar. Enligt rättspraxis är den utsiktsförsämring som blir i och med föreslagen byggrätt att betrakta som liten. Merparten av utsikten mot sjön kvarstår. Byggrätten för det befintliga bostadshuset är dessutom omfördelad något i förslaget för att dels får ett släpp mellan bebyggelsen med utblickar mot vattnet dels få tillräckliga avstånd om minst 8 meter mellan byggrätterna. Samhällsbyggnad föreslår att byggrätten för uthus/garage minskas på bägge tomterna för att på så sätt öka de byggnadsfria släppen med bibehållen utsikt ner mot sjön. Påtalas kan att byggrätterna inom planområdet är avsevärt mer styrda än angränsande fastighets byggrätter. Jens b.g. Nilsson: Nilsson anger att gatunamnet på plankartan har felaktigt betecknats med Källsprångsvägen. I övrigt har han inget att erinra mot att en gammal byggrätt blir utnyttjad. Det viktiga i området är att de allmänna områdena förblir tillgängliga. Kommentar: Gatunamnet ska justeras. STÄLLNINGSTAGANDE Samhällsbyggnad avser inte att yttrandet, från fastighetsägarna till Snöbyn 1-4, om att planlägga marken för allmän platsmark grönområde kan tillgodoses. Det finns inget allmänt intresse av att nyttja denna mark. Kommunen har därav inget intresse att lösa in marken i fråga. Den är dessutom redan idag planlagd som kvartersmark för bostadsändamål.

4 4 REVIDERING Planförslaget föreslås revideras enligt följande: att grannfastigheten Regnbyn 2 inrymmer en fornlämning av kategorin boplatser att översvämningsgränsen är den samma som det dimensionerande flödet, även kallat årsflödet bullerberäkningar för järnvägen redovisas en bestämmelse om att fasad och fönster mot järnvägen ska isolera minst 35 dba för att max 45 dba inomhus nattetid ska klaras och en rekommendation i planbeskrivningen att uteplats bör anordnas på den skyddade sidan av huset, ner mot sjön. resultatet från miljöprovtagningen redovisas samt justering av texten om att MIFO-klass 3 motsvarar måttlig risk istället för liten risk planbeskrivningen förtydligas i frågan om kostnader för ev. väganslutning, dvs att de belastar fastighetsägaren. byggrätten för uthus/garage minskas på bägge tomterna för att på så sätt öka de byggnadsfria släppen med bibehållen utsikt ner mot sjön gatunamnet på tvärgatan till Lugnviksvägen ändras till Lugnviksvägen SAMMANFATTNING Miljö- och samhällsnämnden föreslås anta den nya detaljplanen för DELNING AV BOSTADSTOMT, Regnbyn 1, Lugnvik Östersunds kommun upprättad den 31 oktober 2006 och reviderad den 9 mars Antagandehandlingarna består av plankarta med bestämmelser och foton, planbeskrivning och genomförandebeskrivning samt detta utlåtande. UNDERRÄTTELSE När protokollet har justerats skall underrättelse om antagandebeslutet, jämte protokollsutdrag och besvärshänvisning, sändas till: Snöbyn 1, Marianne Kammen, Lugnviksvägen 142, Östersund Snöbyn 2, Agneta Johhansson, Lugnviksvägen 140, Östersund Snöbyn 2, Rolf Johhansson, Lugnviksvägen 140, Östersund Snöbyn 3, Nils-Erik Andersson, Lugnviksvägen 136 C, Östersund Snöbyn 4, Lars Almqvist, Lugnviksvägen 136 B, Östersund För kännedom bör information om antagandebeslutet, utan besvärshänvisning, sändas till: Samhällsbyggnad Länsstyrelsen/kansliet, Samhällsplanering o Boende, Östersund Christina Lundberg, Strandvägen 273, Landskrona Stig Lundberg, Kvarnängsgatan 2 B, Enebyberg Banverket, Mellersta regionen, Box 417, Gävle Miljö & Hälsa, Robert Bergerheim Trafik & Park, Jan Asplund Jens.b.g.nilsson@telia.com

5 5 MEDVERKANDE TJÄNSTEMÄN Östersund den 9 mars 2007 Siv Reuterswärd Stadsarkitekt Jenny Jernström Planarkitekt

6

7

8