Offert avseende ny förskola vid Smista 3:3

Transkript

1 HF l (2) Huddinge kommun F örskolenämnden HUDDINGE Offert avseende ny förskola vid Smista 3:3 Huge Fastigheter AB har, efter beställning från barn- och utbildningsförvaltningen, utfört en förstudie gällande uppförande av en ny förskola som ligger till grund för denna offert. Den föreslagna nyproducerade förskolan är anpassad för l 00 barn samt har tillagningskök Lokalytan uppgår till 845 kvm (LO A). Total investeringskostnad har beräknats till tkr inklusive kapitalkostnad under byggtid. Tomtytan är ca kvm och kostnad för marklösen har beräknats med 617 kr/m 2. Förskolan ska uppföras i passivhusteknik och därmed är ett flertal av kriterierna för miljöbyggnad uppfyllda. Kravet på fastighetsenergi för passivhus är 10W/m 2 och som omräknat till årsanvändning är 30 kwh/m 2 och år som kommer att uppfyllas. V erksarnhetsenergi till belysning, torkrum mm samt energi för tillagningskök räknas inte med i kriterier för passivhus eller miljöbyggnad. Energianvändning för denna byggnad, fastighetsenergi och verksamhetsenergi blir total ca 65 kwh/m 2 och år. Förskolor i Huddinge har idag en enligt den senaste statistiken en genomsnittlig användning på ca 220 kwhlm2/år. Utnyttjandet av lokalerna har en stor påverkan på energiförbrukningen och till hjälp för att följa upp detta installeras ett antal olika mätsystem. Önskemål föreligger om inflyttning i oktober 2014 med reservation för att tidplanen är hårt pressad och medger ingen förskjutning i kommunens beslutsordning. Detta förutsätter byggproduktionsstart under våren I det fall projektet avbryts måste Huddinge kommun genom förskolenämnden svara för upparbetade projekteringskostnader. Preliminär hyra för ifrågavarande investering inklusive ränta för marklösen uppgår till tkr/år exklusive moms. Kostnaden för drift och underhåll är beräknad enligt schablon. Investeringen är beräknad efter ränte- och prisläge för december 2012 och vi förbehåller oss rätten att indexreglera utifrån förändringen i SCB Entreprenadindex E84 för husbyggnad och anläggning. Den angivna hyran är preliminär och den slutliga f'ar avvika med högst+- 10% på ifrågavarande investeringjämte indexreglering. Vi ber er också notera att innehållet i denna offert avser en förhyrning med Huddinge kommun som hyresgäst och verksamhetsutövare. Om lokalerna ska användas av en privat Huge Fastigheter AB Box 1073, Huddinge Besöksadress Sjödalstorget 7 Tel Fax info@huge.se Orgnr

2 Sid 2 (2) anordnare uppstår konsekvenser för vilka hänsyn måste tas i kostnads- och hyres beräkning. Huge Fastigheter AB ~~~ Åsa Hedenberg VD Affärsområdeschef Kommunal service Bilagor: l 2 3 Hyreskalkyl Kostnadsberäkning Ritning

3 //hangre HYREsBERÄKNING (preliminär vid uthyrning till kommunen) Projekt: Objekt: Smista 3:3 Ny förskola passivhusteknik Investering tkr: Beräknad kostnad tkr: Investering enligt kostnadsberäkning Investering inkl kapitalkostnad under byggtid 1) Kalkylränta: 2) Index: 3) Kap kostn byggtid Beräknad byggtid: Bokfört värde tkr: Drift kr/kvm: Underhåll kr/kvm: Beräknat tax-värde tkr: Utökat antal kvm: T otalt antal kvm: 2,53% 70% mån o o 845 LOA 845 LOA Avskrivningstid år ~llll~~~l~~~~ ~ l ~1 j ~ 1 l i 1 i ~ ~ ~ i l~ l ~l l lll~ll~lllllllllllll~ll~l l l l l l~ l ~l l l1 l ~ ll l ~lll11illlllllllll~llilli~l l ll i ~l i l li t l i ~ li ~ l~l~~~lllll~ll~lllll!ll~lllll l ll l ~l l ll l ~ ~l ~ l l ~~ l ll l ll l llllll~l~~llilllllllllll l ll l llllil~ill l il l ~l l lllllllllillllllllllllllljl l ~l l l l l l l ll l l j Kapital investering ik~iii~~~ ti~gkf i#:~f~~ ::::::::::=::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::p:::::::::::::::::::::::::::::: g, :::::::::::::::::::::::: : :::::g::::::m::::::::::::::::::: g: ::::::::::::::::::::::: ::: :m : Drift : Q,~~~ t:lj~ ~~ :::::::::: : :: : : :::::::::: :: : : :: :::: : : : :::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::: : :: : :: : : n:4~ :::::::::::::::::: :::::mfw : :: : :: : :: :::::::::::::: 1~~ ::::::::: : :: : ::::::::1~~ :::::::::::::::::::::14m : Marklösen 4880 kvm * 617 kr kr/kvm ) 5-årig statsobligation+ 1,5 %-enhet perden 1:a i månaden då hyresberäkning sker. SE GVB 5Y per : 1,03% 2) Index sätts till 70% vid utökad yta och 55% i övriga fall. 3) Beräknad investering X kalkylränta X byggtid l 2 Annuitetsfaktor 102,5% 35,0% 21,5% 11,4% 4,8%

4 .. -~h ~ --- ProJektnr: Projektbenämning: Projektledare: Kv Smista 3:3, Ny förskola vid Smista e g Kostnader Budget för offert Hyresoffert Prognos Prognos Prognos Diff föreg prog Utfall Datum Upprättad/ifylld av e g Utredning o Myndigheter o Projektering SH & BH o Byggnad, Byggnadsarbeten o Mark och skolgård, Byggnadsarbeten o Besiktning, kontroll o l Anslutningsavgifter o l Lås och larin o Garantiåtgärder o Index (E84) o Incitament o Ej avdragsgill moms Konst ( 0,5 %) o Administrativa kostnader (4 %) o Delsumma (exkl exploateringskostnader) o o o Exploateringskostnader * Summa r ~- - "-- - o - o o - o - o ~ ~ -. o l Rese~at~on~r och prisläge: Moms tngar ej. - ~ Anmärkningar, förklaring till avvikelser och förändringar:?.9..~.~.::q~.: !3.~y.!!:!.~e.~.9.. ~!:!.19.~.t... ~.<?..1.!?~.!!.~!.~.1.~.9.9.f.!.iD.9... id.9.~r.. ~.~.9.. ~.~9..:9..Q9..~.~:.J~-~9..~.~t~.t:.~9.!]!D : ~!.J!l.~~.. U.:!.. ~!:!9..9.~.t~.9..1.?.::.E:.?..!t :...'Y!~~-~~-~ P..:.. ~.~.?...~E.!!l.~.~-~~~g-~.?... ~.-~.. 9..~.. g.. ~?..9.~~J.~P... ~.. ~.Q9... ~.~-~.. Y.~r... ~.Y... ~!.1.~.~-~..!.~.~P.!~!~.. S~.. ~.9.Q.D]?.L Exploateringskostnader justerade tillföljd av ny areauppgift och pris. leg Filnamn: 1\bostonlpublic\Tekniska avdelningen\projekt\60 Vårby Segeltorp\ Smista 3-3 Ny passivhusförskola egy\24 Ekonomi- Byggherre\Budget\Undertag hyresberäkning\underlag hyresberäkning Smista

5 BARN- OCH UTBILDNINGSFÖRVALTNINGEN FSN-2013/ (8) HANDLÄGGARE Janson, Elaine Elaine.Janson@huddinge.se Förskolenämnden Nybyggnad av förskola i Smista, Segeltorpgodkännande av produktion Förslag till beslut 1. Nämnden godkänner förvaltningens redovisning av genomförd förstudie gällande nybyggnad av förskola i Smista. 2. Nämnden överlämnar ärendet till Kommunstyrelsen med begäran om godkännande att inleda produktion. 3. Nämnden föreslår att namnsättning av förskolan blir förskolan Väktaren och överlämnar frågan för beslut till Samhällsbyggnadsnämnden. Sammanfattning Förvaltningen har tillsammans med Huge Fastigheter AB genomfört förstudie gällande en ny förskola i Smista med kapacitet för cirka 100 förskolebarn fördelat på fem avdelningar. Förskolan är den tredje förskolan som Huge Fastigheter AB har ramupphandlat med byggföretaget NCC. Den första var förskolan i Västra Balingsnäs som färdigställdes till augusti 2012 och den andra, som nu är under produktion är förskolan Källbrink med planerat färdigställande till augusti NCC ska hos Forum för Energieffektiva Byggnader, FEBY, ansöka om ett certifieringsintyg på att den projekterade byggnaden klarar gällande kravspecifikation för passivhus. Efter färdigställande och verksamheten pågått i två år kan ansökan om verifieringsintyg göras på att byggnaden uppfyller de krav på energieffektivitet som gäller för passivhus. Byggnaden kommer att utrustas med solcellspaneler i syfte att ytterligare reducera energiförbrukningen och kompensera för det energibehov som storköksutrustningen för med sig. Komplementbyggnader uppförs med sedumtak. Under förutsättning att beslut fattas i kommunstyrelsen den 22 april och i kommunfullmäktige den 13 maj kan den nya förskolan i Smista stå inflyttningsklar till oktober POSTADRESS Barn- och utbildningsförvaltningen HUDDINGE BESÖKSADRESS Gymnasietorget 1 Huddinge TELEFON (VX) OCH FAX E-POST OCH WEBB barn-utbildning@huddinge.se

6 FSN-2013/ (8) Huge Fastigheter AB har efter genomförd förstudie lämnat en hyresoffert med en investeringskostnad på 47,2 mnkr inklusive kapitalkostnad under byggtid. Årshyreskostnaden är 2,6 mnkr inklusive hyresberäkning för marklösenkostnad till kommunen. Årshyreskostnaden för Smista och Källbrink på 2,6 mnkr, kan jämföras med investeringen i den nya förskolan i Västra Balingsnäs som har beräknats till 3,0 mnkr. Den lägre årshyreskostnaden för förskolan i Smista och Källbrink beror på kraftigt reducerad projekteringskostnad, totalt 1,6 mnkr för Smista och 1,3 mnkr lägre kostnad för Källbrink och lägre marknadsränta, jämfört med förskolan i Västra Balingsnäs. Projekten är dock inte helt jämförbara eftersom markförhållanden och anläggningskostnader varierar. Beskrivning av ärendet Förskolenämnden har beslutat om en ny förskola i Smista i enlighet med nämndens lokalförsörjningsplan för åren och Förskolan i Smista blir den tredje förskolan i Huddinge som byggs enligt den upphandling Huge Fastigheter AB gjort med byggföretaget NCC och enligt samma koncept som förskolan i Västra Balingsnäs som togs i bruk augusti 2012 och förskolan Källbrink som nu är under produktion. Behovet av förskoleplatser i Segeltorps kommundel bedöms enligt befolkningsprognosen 2012 minska under kommande år fram till Efterfrågan på förskoleplatser visar dock på ett ökat behov. Förvaltningen gör utifrån tidigare års erfarenheter bedömningen att generationsväxlingen i Segeltorp kan komma att förändra prognosen. Genomförd och planerad bostadsutbyggnad i Smista Park och i Segeltorps centrum kan också innebära en ökad efterfrågan på förskoleplatser. Ett tungt skäl till behov av en ny förskola i kommundelen är också att förvaltningen under 2011 dessutom tvingats avveckla två förskoleavdelningar på grund av tidsbegränsat bygglov. Samtidigt har en enskilt driven förskola med två avdelningar lagt ned sin verksamhet. På sikt måste även avveckling ske av ytterligare två avdelningar på grund av tidsbegränsat bygglov och en avdelning som är inrymd i Segeltorps kyrka. För att möta efterfrågan på förskoleplatser har barn- och utbildningsförvaltningen hos Kommunstyrelsen föreslagit och fått godkännande om en förkortad ärende- och nämndhantering jämfört med kommunens gällande lokalförsörjningsprocess. Beslutet innebär att produktionen av en ny förskola i Smista kan tidigareläggs till oktober 2014 i stället för maj Den förkortade hanteringsprocessen möjliggörs eftersom färdiga bygghandlingar redan finns framtagna och projektering och entreprenadupp-

7 FSN-2013/ (8) handlingsfasen är klar. Förskolan i Smista byggs enligt samma koncept som förskolan i Västra Balingsnäs och förskolan i Källbrink som nu är under produktion. Detaljplanen för Smista 3:3, blev antagen av Kommunfullmäktige november 2010, men överklagades. Detaljplanen vann laga kraft i februari Beställning av programutredning för ny förskola i Smista gjordes till Huge Fastigheter AB i juni Planområdet för den planerade nya förskolan i Smista ligger vid Kurirvägen/Skansbergsvägen i Segeltorp, fastigheten äga av Huddinge kommun. Tomtområdet omfattar totalt cirka kvadratmeter, en allmän anlagd lek- och mötesplats finns i områdets mitt. Lekplatsen kommer att flyttas något i sydvästlig riktning och bli fortsatt allmänt tillgänglig, via en ny gångbana längs Kurirvägens östra sida. Förskolan i Smista blir den tredje som byggs enligt den ramupphandling Huge Fastigheter AB gjort med NCC. Det innebär en mycket energieffektiv byggnad som ligger långt under Boverkets nuvarande byggregler och minimikrav för energianvändning. Passivhus Passivhusbegreppet är internationellt. De svenska kriterierna för nollenergihus, passivhus och minienergihus utvecklades tidigare av en expertgrupp utsedd av Forum för energieffektiva byggnader (FEBY). Ansvaret har nu övertagits av Sveriges Centrum för Nollenergihus (SCNH), som är en förening för utveckling och spridning av energieffektivt byggande. Byggnadskonstruktionen ger ett bra inomhusklimat med god komfort och utan risk för drag eller kallras. Ytor för värmeradiatorer som vi har i de flesta förskolor saknas i ett passivhus. Vid nybyggnation är det viktigt att inte bara ställa krav på energianvändningen utan även på andra miljöaspekter så som materialval och kemikalier. Byggnaden kommer därför även att miljöklassas enligt Miljöbyggnad, ett svenskt system för att certifiera byggnader inom energi, inneklimat och material. Klassningen beräknas utifrån den högsta certifieringsnivån, Guld. Huset har tjocka väggar och tak (cirka 40 centimeter), energieffektiva fönster och är till sin konstruktion ett mycket välisolerat hus med ett effektivt ventilationssystem för värmeåtervinning. Huset värms huvudsakligen upp av de barn och vuxna som vistas i byggnaden, av hushållsmaskiner och belysning. Det stänger ute yttre buller på ett effektivt sätt jämfört med

8 FSN-2013/ (8) konventionella hus och upplevs därför som ett tyst hus med en bra akustik och inomhusklimat. När det gäller energianvändning är passivhus den byggstandard som är mest energieffektiv på marknaden i dag. Den 14 april 2010 röstade Europaparlamentet igenom ett direktiv till medlemsländerna om energieffektivitet som bland annat innebär att alla nya byggnader senast den 31 december 2020 ska vara så kallade nära-noll energibyggnader. För nybyggnation inom kommunal och offentlig sektor ska tillämpningen av den nya lagen ske från den 31 december För större byggnader mer än kvadratmeter kommer det en skärpning av reglerna, troligen under Två intyg, certifiering och verifiering FEBY (forum för energieffektiva byggnader) har tagit fram ett system med certifikat och verifikat som intygar att byggnaden uppnår de nyckeltal och krav som gäller för passivhus. I ett första steg görs en egendeklaration för en projekterad byggnad som benämns certifikat. I ett andra steg, ett till två år efter inflyttning, är det möjligt att bedöma det faktiska utfallet med en tredjepartsgranskning. Det är då möjligt att få ett verifikat som bekräftar att kraven uppfyllts. Förvaltningens synpunkter För att kunna möta ökad efterfrågan på förskoleplatser och det minskade antalet förskoleplatser som uppstår på grund av lokaler som har avvecklats och som framöver måste avvecklas, innebär den planerade förskolan i Smista ett mycket viktigt kapacitetstillskott med cirka 100 nya förskoleplatser. Huge Fastigheter AB har gjort en upphandling av ramavtal för så kallat Partneringsamarbete kring byggande av planerade tre förskolor i Huddinge med NCC. Partnering eller förtroendeentreprenad är en strukturerad samarbetsform, där byggherren, konsulterna, entreprenörerna, och representanter för förvaltningen och Huges projektledare samt andra nyckelaktörer gemensamt löser alla uppgifter i ett byggprojekt. Den nya förskolans energianvändning och kostnader är cirka 50 procent lägre jämfört med Boverkets minimikrav för energianvändning i nybyggnation. Uttryckt i kilowattimmar per kvadratmeter och år så räknar vi med en energiförbrukning på 65 kwh per kvadratmeter och år i den nya förskolan. Det kan jämföras med Huddinges befintliga förskolor som idag har en medelförbrukning på 220 kwh per kvadratmeter och år. Den beräknade merkostnaden på ett par procent för att bygga passivhus beräknas vara intjänad efter ett antal

9 FSN-2013/ (8) år på grund av minskade driftskostnader och minskad energianvändning. Erfarenheterna från Sagoskogen tyder också preliminärt på mycket goda resultat vad gäller arbetsmiljö- och inomhusklimat. Enligt projektets byggentreprenör NCC så har man sparat in kwh efter fem år och kwh efter 20 år. Samtidigt kan energipriserna förväntas öka i framtiden. Byggnaden kommer även att utrustas med solcellspaneler för att ytterligare reducera energiförbrukningen och kompensera för det ökade energibehov som tillagningskök för med sig. Komplementbyggnader utrustas med sedumtak. Verksamhetsidé De verksamhetsidéer som utredningsgruppen för förskolorna i Västra Balingsnäs och Källbrink tog fram, har på likartat sätt tillämpats även i programmet för Smista nya förskola. Planering och utformning av inomhusmiljön: Maximalt 100 förskolebarn fördelade på fem hemvister/avdelningar i två våningsplan. Tillagningskök. Lokalerna ska utformas så att rummen i sig blir en god läromiljö som utmanar och stimulerar barnens egna spontana lekbehov, kreativitet och intressen. Lokalernas utformning ska beakta förskolebarnens skiftande åldrar från 1-5 år. Två hemvister/avdelningar ska kunna omdisponeras till förskoleklass om och när behoven i området förändras. Bästa möjliga lösningar för att uppnå en bra arbetsmiljö vad gäller akustik och miljösmart belysning.

10 FSN-2013/ (8) Planering och utformning av utomhusmiljön: En skyddad lekgård anlägga söder om förskolebyggnaden. Lekredskapen och gestaltningen är vald för att stimulera till rollekar och rörelse men det finns också inslag som odling, vattenlek och en liten scen. Öster om byggnaden byggs kompletterande hus som sophus, förråd, låsbar cykelparkering under tak och förråd för barnvagnar. Dessa ger ett skydd som Skansbergsvägen i öster och en tydligt avgränsad entrémiljö och förgård. Norr om byggnaden finns ytor för parkering och angöring. Klimatsmart utomhusbelysning som tillgodoser en trygg miljö under den mörka årstiden. Parkeringsplatser och varumottagning Förskoletomten har in- och utfart från både Skansbergsvägen och Kurirvägen, där parkering för personal, föräldrar och varuleveranser kommer att ske. Denna genomkörningsmöjlighet gör att vändzon för varutransporter, sopbilar och andra fordon inte behöver anläggas, därav blir det inga backrörelser av stora bilar vilket skapar en trafiksäkrare miljö. En god markinfiltration ska eftersträvas vid såväl parkerings- som angöringsytor och sedumtak ska anläggas på förråds- och komplementbyggnader så att fastigheten så långt det är möjligt kan ta hand om sitt eget dagvatten.

11 FSN-2013/ (8) Ekonomi Huge Fastigheter AB har efter genomförd förstudie lämnat en hyresoffert som innebär en investeringskostnad om 47,2 mnkr inklusive kapitalkostnad under byggtid. Det är jämförbart med investeringskostnaden för Källbrinksförskolan. Fördyrande markkostnader i Smista har varit ny kulvertering och omläggning av dagvattenledningar som tidigare gått över tomten där förskolan nu ska uppföras. Den årliga hyreskostnaden är beräknad till 2,6 mnkr inklusive hyresberäkning för marklösenkostnad till kommunen vilket ger en hyreskostnad per kvadratmeter med kronor per år baserat på en lokalyta på 845 kvadratmeter. Motsvarande hyreskostnad per kvadratmeter för Källbrink är kr och för Sagoskogen kr. Projekten är inte helt jämförbara eftersom markförhållanden, anläggningskostnader och ränteläget vid kalkyleringstillfället varierar. Vid slutredovisning av projekten påverkas även kostnaden för årlig indexuppräkning. Huge Fastigheter AB:s jämförelse med det befintliga förskolebeståndet visar på 70 procent lägre beräknad energianvändning i den nya förskolan jämfört med medelförbrukningen i kommunens befintliga förskolor. Verksamhetsytan uttryckt i LOA är på 845 kvadratmeter medan den byggnadstekniska ytan, BTA, är på 983 kvadratmeter. Den relativt stora skillnaden mellan BTA och LOA beror på passivhusets tjocka ytterväggar och tak jämfört med en konventionell byggnad. Både förskolan i Smista, Källbrink och förskolan i Västra Balingsnäs får därmed en yta per barn på 8,5 kvadratmeter. Finansiering Den tillkommande hyran som kommer att belasta 2014 kan beräknas till cirka 0,7 mnkr exklusive kostnader för inventarier och utrustning. Förvaltningens bedömning är att den ökade hyreskostnaden inte ryms inom ramen för nu gällande resurstilldelningssystem för ökade lokalkostnader som infördes från budgetåret Nuvarande utbyggnadstakt av förskolan med en till två nya förskolor per år var heller inte känd när resurfördelningssystemet byggt på volymförändringar infördes. Förvaltningen föreslår därför att nuvarande system revideras inför 2014 och beaktar de framtida kostnaderna för nyproduktion förskolor. Investeringen är beräknad efter ränte- och prisläge för december 2012 och Huge Fastigheter AB kommer i slutredovisningen att beakta indexreglering utifrån förändringen i SCB Entreprenadindex E84 för husbyggnad och

12 FSN-2013/ (8) anläggning. Den angivna hyran är preliminär och den slutliga får avvika med högst procent på ifrågavarande investering jämte indexreglering. Inventarier och utrustning Förvaltningen har i kontakt med upphandlingsenheten fått en uppskattad bedömning över den samlade inköpskostnaden för anskaffning av inventarier och utrustning. I kostnadsberäkningen ingår lek-och arbetsmöbler, lekmaterial för inom- och utomhusbruk, datorer- och telefoner, kopiatorer och en grundutrustning av förbrukningsmaterial till en kostnadsberäkning av cirka kronor. Därtill kommer en kostnad av cirka kronor för serverings-och köksutrustning. Alternativa förslag Den något högre investeringskostnaden på cirka ett par procent som man kan räkna med ger inte anledning till att överväga alternativet med en byggnad med konventionell uppvärmning. En något högre investeringskostnad kompenseras på sikt av den väsentligt lägre energiförbrukningen. Energikostnaderna kommer med all sannolikhet att öka i framtiden och kraven på energisnåla hus kommer också att skärpas under tiden fram till 2019 i enlighet med EU-direktiv och att Sverige ska ta fram nationella tillämpningsföreskrifter och krav för energieffektivt byggande. Kommunfullmäktige har också fattat beslut om en Klimat- och energiplan för 2010 som föreskriver att energikrav som gäller för passivhus är minimikrav för hus som byggs på kommunal mark. Jukka Kuusisto Utbildningschef Bengt Hammarlund Lokalplaneringschef Bilagor Hyresoffert och hyresberäkning den18 februari 2013 från Huge Fastigheter AB Beslutet delges Kommunstyrelsen Huge Fastigheter AB Samhällsbyggnadsnämnden Akten