Byggnadsnämnden SAMRÅDSREDOGÖRELSE

Transkript

1 Byggnadsnämnden SAMRÅDSREDOGÖRELSE 1 (9) Datum Dnr PL/2013:53 Samrådsredogörelse av detaljplan för centrumutveckling och bostäder inom kvarteret Banken i Kungsbacka stad Genomförande Byggnadsnämnden beslöt den att genomföra samråd för detaljplaneförslaget. Detaljplaneförslaget har sänts till berörda myndigheter, nämnder, föreningar och sakägare för yttrande, under tiden till Förslaget har under samma tid varit utställt i Stadshuset i Kungsbacka på Turistbyrån vid Kungsbacka torg Syftet med detaljplanen är att bevara kulturhistoriskt värdefulla byggnader och miljöer, samtidigt som förutsättningar för utveckling av kvarteret möjliggörs. Till förslagets huvuddrag hör att stärka axeln mellan torget och Västergatan. En ny och spännande miljö tillskapas längs axeln, som höjer upplevelsen av innerstaden och gallerian. Gallerian får ett bättre sammanhang i anslutning till en gård där uteserveringar är möjliga. Den så kallade Brända tomten, Banken 11 kan bebyggas med ett flerbostadshus med verksamhet i sockelvåningen ut mot torget och Norra Torggatan. Stadskärnan kompletteras med fler bostäder. Kulturhistoriskt värdefulla byggnader och miljöer framför allt mot gata och torg avseende skala, material och färgval ska bevaras. Huset mot torget på Banken 7 och 8, det så kallade Banken-huset, ska få vara det centralmotiv det är idag. Därför ska intilliggande byggnader som uppförs, respektive ändras, underordna sig och inte ha en högre nockhöjd eller byggnadshöjd än Banken-huset. Inom Banken 4 föreslås inga förändringar. Fastigheten är med i planen eftersom den idag ingår i två olika detaljplaner som gör det otydligt vad som gäller inom kvarteret. Gestaltningsprinciper för både ny och gammal bebyggelse har tagits fram, i syfte att kunna fullfölja balansgången mellan utveckling och bevarande på bästa sätt ska detta följas vid bygglovgivning. Samhällsbyggnadskontoret Samrådsredogörelse samhallsbyggnadskontoret@kungsbacka.se Kungsbacka kommun Kungsbacka Besöksadress Stadshuset, Storgatan 37 Telefon

2 2 (9) Sammanfattning Under samrådstiden inkom 15 skrivelser. Inkomna synpunkter berör i huvudsak markmiljö, kulturvärden och transformatorstationens läge. Länsstyrelsen befarar att klorerade lösningsmedel från två kemtvättar som enligt MIFO-registret legat i innerstadens östra delar kan ha spridits till planområdet. De anser att en markmiljöundersökning ska göras och de rekommenderar att byggnaderna uppförs täta så att inte klorider sprider sig till bostäderna. Om inget av detta görs kan länsstyrelsen ta in planen för statlig prövning. En undersökning tas fram och om den visar på föroreningar läggs en bestämmelse till om att byggnader ska uppföras täta. Inom planområdet har E.ON en transformatorstation. Byggherren och E.ON är ännu inte överens om var transformatorstationen ska ligga. Planen möjliggör två lägen för transformatorstationen, antingen under mark i vattentätt garage eller i markplan på gården. E.ON önskar att transformatorstationen ligger i markplan. Eftersom det finns stora fördelar med att förlägga transformatorn under mark i vattentätt garage, har planförslaget utformats så att båda placeringarna är möjliga. E.ON önskar, på grund av arbetsmiljö och tillgänglighet, ha sin transformatorstation i markplan och vill att detaljplanen enbart ska visa på det alternativet. Kommunen bedömer att E.ON:s krav kan tillgodoses också i garaget. Avseende kulturmiljö ser flera instanser att det är en förlust med rivningarna på Banken 13 och flytten på Banken 3. Kontoret har trots invändningar angående kulturmiljön bedömt att planförslaget håller en bra balans mellan bevarande och utveckling och är förenlig med Plan- och bygglagen. Kommunen vill både värna en livfull innerstad och bevarade kulturvärden. Med ett allt för starkt bevarande riskerar fler kulturvärden på sikt gå till spillo på grund av förfall. Om en utveckling tillåts där vissa kulturvärden går förlorade, kan det på sikt innebära att fler kulturvärden återstår och att innerstaden är mer livfull. Kontoret har tagit till sig att förtydliganden av bestämmelser avseende kulturmiljö behövs. Justeringar i planbeskrivningen görs för att följa upp ändringar i bestämmelserna avseende kulturmiljön. Framförda synpunkter har i övrigt kunnat beaktas genom mindre ändringar i planhandlingen. Inkomna synpunkter och kontorets kommentarer Inkomna synpunkter har sammanfattats nedan. Personnamn anges inte. Samtliga synpunkterna finns tillgängliga på Samhällsbyggnadskontoret. Länsstyrelsens yttrande bifogas. Statliga och regionala myndigheter 1. Länsstyrelsen Länsstyrelsen tar upp en överprövningsgrundande synpunkt och flera rådgivande synpunkter, varav några tas upp här. Markföroreningar, överprövningsgrundande: Markföroreningar från två, enligt MIFO-registret, närliggande kemtvättar kan beröra planområdet. En miljöteknisk markundersökning bör göras för att säkert kunna utesluta att marken har förorenats av klorerade

3 3 (9) lösningsmedel samt säkerställa att föroreningarna inte sprider sig i området. En planbestämmelse angående att byggnaderna ska uppföras täta så att klorider inte sprider sig till bostäder inom planområdet bör övervägas. Om inte en utredning görs och nödvändiga skyddsåtgärder tas överväger länsstyrelsen att ta in planen för statlig prövning. Kulturmiljö: Länsstyrelsen är positiv till stora delar av planen avseende bevarande och kulturmiljö, men poängterar att rivning av gårdshuset i västra delen av Banken 13 är en förlust. Rivningsförbudet bör läggas som en separat bestämmelse med r. För ökad tydlighet bör bestämmelserna kring kulturvärden finnas med på plankartan eller som minimum hänvisas till specifika sidor i planbeskrivningen. Särskilt bör kommunen i plankartan säkerställa utformningen med planbestämmelser kring lyft av taknock och utformning av takkupor för befintlig bebyggelse. Under utseende (ny bestämmelse) i planbestämmelsen bör det stå lertegel istället för bara tegel. Ett betongtegeltak vore olyckligt i miljön runt torget. Avsedd flytt av Blå huset på Banken 3 behöver säkerställas ytterligare, förslagsvis med en administrativ planbestämmelse om villkorat startbesked angående att ny bebyggelse inte får uppföras på den nuvarande platsen innan dess att den bevarandevärda byggnaden har flyttats. Det ska framgå av bestämmelsen vilket/vilka byggnadsverk som berörs och hur det/de ska förändras. Geoteknik: Länsstyrelsen föreslår att en planbestämmelse om ändrad lovplikt, lov med villkor behöver införas på plankartan avseende alla ändringar av markens höjdläge. Likaså anser de att kommunen bör överväga bestämmelser om grundläggningssätt. Översvämningsrisk: Alla byggnadsdelar som ligger lägre än + 3,5 meter bör uppföras med vattentät konstruktion. Elcentraler, transformatorstationer och liknande behöver skyddas från översvämning så att inte vattnet riskerar att bli strömförande. Detta bör säkras med planbestämmelser. Fornlämning: Planområdet ligger inom Riksintresse för kulturmiljövård och berör fornlämning Raä Kungsbacka 10:1, kultur- och stadslager från 1400-talet till 1800-talet successivt avsatta under Kungsbacka stad historik. Mot bakgrund av projektets omfattning och komplexitet är det motiverat med arkeologisk förundersökning inom delar av kvarteret. Kommentar: Markföroreningar, överprövningsgrundande: En miljöteknisk markundersökning tas fram till granskningen. Om utredningen visar på förorening kompletteras förslaget med en planbestämmelse som reglerar att byggnader behöver uppföras täta i syfte att klorider inte sprider sig till bostäderna. Kulturmiljö: Hänvisning från planbestämmelser till planbeskrivning förtydligas. Bestämmelser kring lyft av taknock inom Banken 13 förtydligas och bestämmelse om takmaterial på ny bebyggelse skärps till lertegel. Villkorat startbesked avseende Banken 3: Nybyggnad får inte uppföras inom byggrätt på Banken 3. Byggrätten endast är avsedd för befintlig bevarandevärd byggnaden inom Banken 3.

4 4 (9) Geoteknik: Kommunen anser att det i detta fall är lämpligt med en upplysning på plankartan. En utökad lovplikt bedöms inte nödvändig. Inte heller bedöms bestämmelser som reglerar specifika grundläggningssätt som lämpliga och inte heller nödvändiga då byggsamrådet ska hantera dessa frågor. Översvämningsrisk: Med hänvisning till att det rör sig om en komplettering i en befintlig miljö som kommunen ändå har intresse av att på sikt skydda med ett större grepp, samt att det i samtliga sockelvåningar inte kommer finnas bostäder sätts inte en sådan bestämmelse in. Kommunen kommer att ta upp frågan om transformatorstationen med E.ON i syfte att förstå problematiken med transformatorer och översvämning. Fornlämning: Kommunen har upplyst fastighetsägarna om deras skyldighet att ansöka om tillstånd och hur Kulturminneslagen påverkar fortsatt process. 2. Lantmäteriet Fastighetskonsekvensbeskrivning/exploateringsavtal: Lantmäteriet påpekar att exploateringsavtalets innehåll måste redovisas. Eventuell rätt till ersättning för fastighetsägare i samband med införande skyddsbestämmelser behöver redovisas. Varje enskild fastighet behöver redovisas avseende huvudmannaskap, kommande fastighetsbildning, utförande och deltagande i gemensamhetsanläggningar. Kostnader för ledningsrätt: Planbeskrivningen anger att fastighetsägare bekostar omprövning av ledningsrätter. I en ledningsrättsförrättning är det i huvudsak inte möjligt att någon annan än ledningsrättshavaren betalar förrättningskostnaderna. Påverkan på kommunal budget: Förslagets påverkan på den kommunala budgeten bör framgå på ett tydligare sätt. Kompletteringar: Avseende plangenomförandet anser Lantmäteriet att teckenförklaring till grundkartan behövs samt en angivelse om aktualitetsdatum för grundkartan. Det finns inte angivet i planhandlingarna vilken version av plan- och bygglagen, med hänvisning till SFS-nummer, som används vid handläggningen av detaljplanen. Kommentar: Fastighetskonsekvensbeskrivning/exploateringsavtal: Förslag till exploateringsavtal tas fram till granskning. De få konsekvenser planen ger för respektive fastighetsägare kommer att framgå i planbeskrivning/avtal. Kostnader för ledningsrätt: Planbeskrivningen korrigeras med korrekt beskrivning. Påverkan på kommunal budget: Då förslaget enbart består av kvartersmark blir påverkan på kommunal budget marginell. I den mån kommunal budget berörs kommer detta framgå av planbeskrivning/exploateringsavtal.

5 5 (9) Kompletteringar: Planförslaget kompletteras med daterad grundkarta med teckenförklaring samt information om gällande lagstiftning. 3. SGI Enligt planhandlingarna bedöms totalstabiliteten vara tillfredställande med hänsyn till marklutningar, djup till fast botten samt jordlagerföljd. För förhållanden enligt planförslaget gäller detta under förutsättning att planerade byggnader pålgrundläggs eller att lättare enplansbyggnader kompensationsgrundläggs med minst 1,1 meter lättklinkerfyllning. SGI gör på lämnat underlag ingen annan bedömning och har från geoteknisk säkerhetssynvinkel ingen erinran mot planförslaget. Kommentar: Planbeskrivningen förtydligas med att ytterligare geotekniska undersökningar ska tas fram i projekteringsskedet. Under byggsamråd avgörs grundläggningsteknik utifrån denna. 4. Polisen Lokalpolisområde Kungsbacka har inga synpunkter. 5. Räddningstjänsten Räddningstjänsten har inga synpunkter. 6. Region Halland Region Halland har inga synpunkter. Sakägare 7. E.ON Flytt till översvämningssäkert garage är inget alternativ för E.ON då följande eftersträvas: - Ständig tillgång till stationen - Lätt åtkomst av stationen för underhåll - Bättre arbetsmiljö för den som arbetar med stationen - Minskad risk för rädsla avseende magnetfält i byggnaden - Minskad risk för att ljudalstrade av transformatorn stör omgivningen - Lägre kostnader Avseende plankartan önskar E.ON följande förändringar - ett E-område ovan mark som placeras så minsta tillåtna avståndet på 5 meter mellan transformatorstation och brännbar byggnadsdel eller brännbart upplag - En precisering E1, transformatorstation önskas. - 6x6 meter stort område ska vara fritt från hinder som kan försvåra normalt underhåll - Det ska vara möjligt att kunna ta sig till transformatorstationen med tungt fordon - 4 meter brett u-område för befintlig högspänningskabel önskas

6 6 (9) E.ON upplyser om att avtal, för ny placering av befintlig transformatorstation, ska tecknas innan planen antas. Samtliga kablar ligger i osäkert läge. E.ON har beställt inmätning på högspänningskabeln och återkommer så fort inmätningen är klar med en ny karta, vilket tyvärr kan dröja. Kommentar: Det är kommunens bedömning att samtliga punkter går att klara även med en placering i garaget, varför det alternativet behålls. Kommunen och fastighetsägarna önskar därför en fortsatt dialog med E.ON avseende transformatorstationens läge. Kommunen noterar att avtal avseende placering av ny transformatorstation måste tecknas innan planen antas. 8. Fastighetsägare Banken 13 Från porten in till gården på Banken 13 kommer en ny fönsterförsedd gavel att synas. Fastighetsägaren önskar att dess påverkan minskas. Kommentar: Den påverkan gaveln ger på gården bedöms som hanterbar avseende kulturvärden. Organisationer och föreningar 9. Kungsbacka Hembygdsgille Inga synpunkter. De är positiva till planförslaget. 10. Kulturmiljö Halland Kulturmiljö Halland anser att planförslaget medför negativ påverkan på kulturmiljön och att förslaget strider mot Plan- och bygglagen 2 kap 6, där de citerar den sista delen i punkten. Rivning av hel A-klassad byggnad Rivning av delar av A-klassad byggnad Flytt av en byggnad viktigt bevara autenticitet, bör renovera I planbeskrivningen finns otydligheter kring hur kulturmiljövärden på gårdar hanteras. Kulturmiljö Halland citerar i detta sammanhang en mening ur syftet. Kommentar: Det är kommunens uppfattning att planen är förenlig med Plan- och bygglagen (2010:900) 2 kap 6, då förslaget är balanserat mot stadsbild, kulturvärden och helhetsverkan. Den påverkan på kulturvärdena i form av förfall, som kan ske om planförslaget inte genomförs har vägts mot de kulturvärden som försvinner i och med förslagets genomförande. För att förtydliga kommunens överväganden, förtydligas nollalternativet i konsekvensanalysen. Kommunala förvaltningar och nämnder 11. Nämnden för Kultur & Turism Sammanfattningsvis hade Nämnden för Kultur & Turism hade önskat att fler kulturvärden kunde bevaras samt trycker på vikten av en god bygglovsprocess. De förändringar som tillåts inom

7 7 (9) Banken 13, framförallt rivningarna på gården ses som mycket negativt. Till viss del uppvägs detta av att gårdsmiljön fortsatt har en historisk kontinuitet och att åtgärderna möjliggör en ekonomi för fastighetsägaren, som nu kan gör gården tillgänglig för invånarna. Att Banken 3, Blå Huset, tillåts flyttas och återuppföras innebär att autenticitet försvinner. Ett bra resultat av flyttad byggnad förutsätter en god byggprocess och en god projektering av utredare och hantverkare med rätt kompetens. Med tanke på den stora volym som tillåts, synlig från Västergatan, behöver fasaderna varieras i sitt formspråk samt ge utformas med hög kvalitet och med anspelningar på platsens kulturhistoriska värden. Mängden takkupor som tillåts på Banken 11 bör underordna sig övriga takytor för att bättre stämma in i kulturmiljön. Kultur & Turism har synpunkter på gestaltningen av illustrerat torn på Banken 11. Kommentar: Kultur & Turisms inställning till de förlorade kulturvärdena noteras. Bestämmelser avseende Banken 3 förtydligas. Gestaltningsprinciper förtydligas avseende hantering av stora volymer på gårdar. Exakt gestaltning av hörnet på Banken 11 bestäms i bygglovskedet. Bygglov kommer att konsultera Kultur & Turism inför bygglov. 12. Nämnden för Miljö & Hälsoskydd Miljö- och Hälsoskydd anser att planen inte bör rymma bostäder eftersom bullervärdena är så höga. De anser vidare att en störningsutredning för verksamheterna bör göras. De hänvisar till stomljud till följd av verksamhet samt ser hellre användningar som handel eller kontor än bostäder på grund av de störningar som kan uppstå. Kommentar: Enligt länsstyrelsens yttrande är bostäder en lämplig användning avseende buller. Bestämmelser baserade på Förordning om trafikbuller vid bostadsbyggnader 2015:216. De bullervärden som är angivna i utredningen, är beräknade på ett större antal fordonsrörelser än vi har idag. Trafiksituationen i innerstaden kan bli mer gynnsam på längre sikt än bullerberäkningen tar höjd för. Frågan om stomljud och buller från fläktar och kylsystem är en byggnadsteknisk fråga som hanteras i samband bygglov och byggsamråd. 13. Förvaltningen från Teknik Förvaltningen för Teknik påpekar att hushållsavfall inte bör hämtas från Storgatan. Om livsmedelsverksamhet ska bedrivas så kan fettavskiljare vara nödvändig. Dessa ska i så fall vara utformade och placerade så att de går att tömmas från kringliggande gator utan att utgöra en olägenhet för arbetsmiljö eller livsmedelsverksamheten. Kommentar: De gårdsportar som är utmärkta i detaljplanen vetter mot Norra Torggatan, Västergatan och Södra Torggatan. Övriga synpunkter hanteras i senare skeden.

8 8 (9) Övriga 14. Boende på Rättarevägen Den boende föreslår att en Saluhall förläggs till Banken 11, där försäljning av närproducerat kan ske. Kommentar: När en det finns någon som säger att de önskar driva en saluhall i innerstaden är kommunen öppen för att möjliggöra en sådan. 15. Anonym Anonym föreslår ett litet hus på Banken 11. Kvarteret skulle kunna utvecklas till ett nytt Kronhusbodarna Kommentar: Noteras. Kommunen har bedömt att en högre exploatering, så som förslaget redovisar, också kan vara lämplig på platsen. Ändringar Plankartan kompletteras med Kopplingen mellan plankartans bestämmelser om kulturmiljö och planbeskrivningen tydliggörs. Sidhänvisningar görs till varje fastighet och byggnadstyp. Ett kapitel i planbeskrivning döps till Bestämmelser kopplade till plankartan. Tydligare bestämmelser avseende tillåtna förändringar på Banken 13. Tydligare bestämmelser avseende tillåtna förändringar på Banken 3. Villkorat startbesked avseende Banken 3 där byggrätten endast är avsedd för befintlig bevarandevärd byggnad inom Banken 3, som flyttas. Skärpt bestämmelse om takmaterial, lertegel, på ny bebyggelse. Komplettera bestämmelse om skydd mot översvämning med att bostäder och transformatorstation lokaliserade lägre än +3,5 meter ska skyddas mot översvämning genom vattentät konstruktion eller annat översvämningsskydd. Planbeskrivningen kompletteras med: Vikten av ett nytt stråk genom kvarteret Banken under Syfte och huvuddrag Förtydliganden avseende kulturmiljö under rubrikerna Konsekvenser och Nollalternativ Gestaltningsprinciperna för ny bebyggelse ses över. Information om gällande lagstiftning under rubriken Uppdrag. Förtydliganden om vilka konsekvenser en placering av transformatorstationen i markplan får för gårdsmiljön. Jenny Olsson Verksamhetschef Plan Andrea Ericsson Planarkitekt

9 9 (9)