Byggnadsnämnden GRANSKNINGSUTLÅTANDE. Ändring av detaljplan V8 för bostäder i Lerkil, Vallda

Transkript

1 Byggnadsnämnden GRANSKNINGSUTLÅTANDE 1 (8) Datum Dnr PL/2015:74 Ändring av detaljplan V8 för bostäder i Lerkil, Vallda Genomförande Byggnadsnämnden beslöt , 263, att genomföra granskning av detaljplaneförslaget. Detaljplaneförslaget har varit utställt för granskning i Stadshuset i Kungsbacka under tiden 18 september till 13 oktober Planförslaget har under samma tid sänts till berörda myndigheter, nämnder, föreningar och sakägare för yttrande. Syftet med planen är att utifrån riktlinjerna i Lerkil - riktlinjer för gestaltning, antagna av byggnadsnämnden BN 224, planera för en utveckling av Lerkil med avsikten att värna om kustsamhället Lerkils särdrag. Sammanfattning Under granskningstiden inkom 13 skrivelser. Alvarligaste synpunkten kommer från Länsstyrelsen som befarar att strandskyddet kommer att upphävas i strid med gällande bestämmelser. Kontoret har bedömt att planförslaget ska revideras. Revideringen innebär att planhandlingarna kompletteras med karta där det tydligt framgår var strandskydd råder och var strandskydd upphävs genom ändring av detaljplan V8. Vidare kompletteras planbeskrivningen bland annat med information om skäl för upphävande av strandskydd, vilka natur- och friluftsvärden som finns inom området och hur strandskyddets syften uppfylls. Som en direkt följd av länsstyrelsens yttrande ändras plangränsen så att planändringen inte omfatta den del av fastigheten Buera 6:7 som ligger inom kvartersmark i avstyckningsplan V8. Anledningen är att det saknas särskilt skäl för att upphäva strandskyddet inom detta område. Eftersom revideringen inte innebär någon väsentlig ändring av förslaget erfordras inte någon ny granskning. /Samhällsbyggnadskontoret/ /Stina Wikström/ samhallsbyggnadskontoret@kungsbacka.se Kungsbacka kommun Kungsbacka Besöksadress Stadshuset, Storgatan 37 Telefon

2 2 (8) Kvarstående erinringar finns från fastighetsägarna till Buera 7:9 och Buera 6:8, delägare av Buera S:8 respektive Buera S:25, Peab Bostads AB, Buera 6:27, Buera 7:25 samt Buera 6:122, Buera 6:109, Buera 6:76, Buera 6:107, Buera 8:4, Buera 6:7, Buera 6:105, Buera 6:102, Buera 6:59 och 6:78 som yttrade sig under samrådet. Inkomna synpunkter och förvaltningens kommentarer Inkomna synpunkter har sammanfattats nedan. Personnamn anges inte. Samtliga synpunkter finns tillgängliga på Samhällsbyggnadskontoret. Länsstyrelsens yttrande bifogas. Statliga och regionala myndigheter 1. Länsstyrelsen Länsstyrelsen (LS) befarar att strandskyddet enligt 7 kap miljöbalken (MB) upphävs i strid med gällande bestämmelser. Nu gällande plan är en avstyckningsplan från Inom avstyckningsplaner gäller strandskydd, både det generella och det utökade. Enligt planbestämmelserna ska strandskyddet upphävas inom hela området där planändringen gäller. LS tolkar plankartan så att planändringen enbart gäller kvartersmark. Det framgår dock inte av plankartan var strandskydd gäller inom detaljplanen. Strandskyddet gäller inte inom hela detaljplanen. Dammarna inom området omfattas också av strandskydd. LS anser att det på plankartan tydligt ska framgå var strandskydd gäller och var strandskyddet upphävs. I planbeskrivningen saknas redovisning av vilket särskilt skäl enligt 7 kap. 18 c MB kommunen hänvisar till för upphävande av strandskyddet samt vilka natur- och friluftsvärden som finns inom området och om strandskyddets syften kan uppfyllas ifall strandskyddet upphävs. Kommentar: Efter dialog med Länsstyrelsen har plankartan kompletterats med skrafferade ytor där strandskyddet upphävs samt en illustration över var strandskydd råder. Likaså har texten om rådande förhållanden kring strandskydd under rubriken förutsättningar i planbeskrivningen förtydligats. För den fastighet inom kvartersmark som ligger på Buera 6:7 upphävs inte strandskyddet och således omfattas denna del inte av de nya bestämmelserna. Anledningen är att det saknas särskilda skäl för ett upphävande. Planbeskrivningen kompletteras med en redovisning av vilket särskilt skäl enligt 7 kap 18c MB som hänvisas till för upphävande av strandskyddet. Planbeskrivningen kompletteras med en redovisning av vilka natur- och friluftsvärden som finns inom området och en beskrivning av hur strandskyddets syften kan uppfyllas ifall strandskyddet upphävs.

3 3 (8) Länsstyrelsen lämnar följande råd om tillämpningen av PBL och miljöbalken. LS är tveksamma till lämpligheten i att göra en ändring av detaljplan istället för en ny detaljplan. Kommentar: Synpunkten noteras LS upplyser om att det i den centrala dammen finns registrerat fynd av både större- och mindre vattensalamander. Detaljplanen bedöms inte påverka salamandrarna på något sätt som är förbjudet enligt artskyddsförordningen men det kan vara bra att upplysa om förekomsten i planbeskrivningen. Kommentar: Planbeskrivningen kompletteras. LS uppmärksammar att en mindre damm/våtmark inom i huvudsak fastigheten Buera 6:139 som fanns med i samrådsförslaget inte finns med i granskningsförslaget. I granskningsförslaget får Buera 6:139 samma byggrätt som övriga fastigheter. LS är tveksamma till om det är lämpligt och vill också passa på att påminna om att utfyllnad av dammar/våtmarker normalt är vattenverksamhet och därmed kräver tillstånd eller anmälan enligt MB kap 11. Eftersom det finns arter som skyddas enligt artskyddsförordningen i den damm som ligger lite längre norrut i planområdet skulle det kunna finnas sådana arter i eller vid våtmarken på Buera 6:139 också. Iså fall krävs samråd med länsstyrelsen om eventuell dispens från artskyddsförordningen. Kommentar: Synpunkten noteras. LS anser att kommunen bör fundera på om det finns andra lösningar för dagvattenhanteringen än att lägga ansvaret på fastighetsägarna. Kommentar: Området ligger inte inom kommunalt verksamhetsområdet för dagvatten. Sett ur fornlämnings- och kulturmiljösynpunkt finns inget att erinra mot aktuell planläggning. Länsstyrelsen vill dock påminna om att fornlämningar uppbär lagstadgat skydd enligt 2 kap 1 kulturmiljölagen. I enlighet med lagstiftningen är det länsstyrelsen som beslutar i ärenden som rör fornlämningar. Kommentar: Noteras LS saknar uppgifter om vilken typ av förfarande planen tas fram med. Det framgår inte heller vilket av Boverkets allmänna råd som följts. LS anser att Boverkets allmänna råd (2014:5) om planbestämmelser för detaljplan bör följas. Kommentar: Noteras. Plankartan kompletteras med förfarande LS tycker att det skulle vara lämpligt med en planbestämmelse som sätter gränser för hur stora marknivåförändringar som får göras. De skriver vidare att bestämmelser om byggnadshöjd ofta är svårtolkade och inte bör användas för friliggande bebyggelse. De lyfter också vikten av att de planhandlingar som ska arkiveras är tydliga. Kommentar: För att i detaljplan reglera hur stora marknivåförändringar som får göras måste en planbestämmelse kompletteras med plushöjder i plankartan.

4 4 (8) Eftersom detaljplanen som föreslås är en ändring av avstyckningsplan V8 kommer plankartan inte att ritas om och därför kan den inte heller förses med plushöjder. Samhällsbyggnadskontoret håller med om att byggnadshöjd kan vara utmanande att tillämpa vid bygglovsprövning. I detta sammanhang fyller den dock en funktion då den kan ge fördel till nya byggnader och tillbyggnader som anpassas väl till den kuperade terrängen. Samhällsbyggnadskontoret eftersträvar alltid tydliga planhandlingar. I detta fall sammanfaller plangränsen med de fastighetsgränser som idag bildar fastigheter inom kvartersmark. I de fall kvartersmarken inte är fastighetsreglerad har plangränsen lagts i en förlängning av angränsande fastigheter och exempelvis allmän platsmark för väg blir på så sätt oförändrad. 2. Lantmäteriet Lantmäteriet anser att detaljplanens bestämmelser om minsta fastighetsstorlek ska utformas så att samtliga fastigheter inom planområdet blir planenliga. De påtalar också att det finns fastigheter som idag har byggnader som överskrider den i detaljplanen föreslagna största byggnadsarean. Kommentar: Byggnader som avviker från föreslagna bestämmelser om största byggnadsarea torde inte skapa några problem i framtiden då dessa utnyttjat byggrätten enligt plan och därför inte kan beviljas ytterligare bygglov utan att först ta bort delar av befintliga byggnader och ersätta med nytt. Lantmäteriet påtalar att tekniska anläggningar, såsom transformatorstationer, inte ska inrymmas inom användningsbestämmelsen Bostäder. Kommentar: Bestämmelsen om att transformatorstationer tillåts inom användningsbestämmelsen bostäder tas bort. Lantmäteriet (LM) har noterat att de inritade planområdesgränserna inte följer gränserna för kvartersmark enligt den gällande planen. Detta gör att tolkningen av planen vid framtida förrättningar och bygglovsprövningar avsevärt försvåras. Särskilt nämns områden väster om fastigheterna Buera 6:76 och 6:77 som enligt planförslaget inte ingår i det område som omfattas av ändringen och som enligt LM får ett otydligt syfte. Kommentar: I samband med länsstyrelsens fastställande av avstyckningsplan V8 undantogs indelningen i byggnadstomter som illustreras i den gamla avstyckningsplanen. Hur gränserna ska dras mellan kvartersmark och allmän plats har således inte fastställts i samband med planens antagande. Kvartersmarken har istället definierats genom de många avstyckningar som lantmäteriet under årens lopp genomfört inom området. Avstyckningarna följer planens syfte att möjliggöra fastigheter för bostadsbebyggelse och är i flera fall anpassade utifrån de fysiska förhållandena på platsen.

5 5 (8) Ändringen av detaljplan V8 föreslås gälla för kvartersmarken. Gränser för kvartersmarken är till största del definierad genom de fastighetsgränser som lantmäteriet fastställt vid avstyckning. På ett fåtal platser inom området har avstyckning ännu inte skett och kommunen har då i planarbetet tolkat planens intentioner och föreslagit en gräns för kvartersmark. Samhällsbyggnadskontoret tolkar lantmäteriets avstyckningar av Buera 6:76, 6:77, 6:78 och 6:79 som om kvartersmarken definierats i och med avstyckningen och att marken som omger fastigheterna har användningen allmän plats, park. Genom föreslagen planändring upphävs det generella strandskyddet för fastigheter inom området för planändringen och marken väster om ovan nämnda fastigheter omfattas inte av detta upphävande. Marken kan aldrig tas i anspråk för bostadsändamål då det saknas skäl för att upphäva/få dispens från strandskyddet. 3. Sveriges Geotekniska Institut, SGI SGI efterfrågar en övergripande beskrivning av områdets geotekniska och bergtekniska förhållanden och rekommenderar att planhandlingen kompletteras med detta. Kommentar: Geotekniken kontrolleras i samband med bygglov/startbesked. 4. Trafikverket Trafikverket efterfrågar uppgifter om hur de befintliga väganslutningarna kommer att klara trycket från ökat trafikflöde. De har senare kompletterat sitt yttrande med ett förtydligande: Är det så att området kommer att ändras från sommarboende till åretruntboende behöver planbeskrivningen kompletteras med en redovisning av de ökade trafikflödena från området och visa hur skolskjuts mm kan lösas. Kommentar: Åretruntbostäder har alltid varit tillåtet och föreslagen planändring innebär alltså inte någon förändring. Sakägare 5. Ellevio AB Ellevio AB:s synpunkter i samrådet har beaktats och de har inga erinringar mot det upprättade planförslaget. Kommentar: Ellevios anläggningar är säkerställda genom markupplåtelseavtal. Detaljplanen behöver därför inte redovisa plats för tekniska anläggningar.

6 6 (8) 6. Fastighetsägare till Buera 7:25 Lagfaren ägare till Buera 7:25 ifrågasätter att dammen vid korsningen Vallda Korshamnsväg och Rödskärsvägen skulle ha strandskydd. Kommentar: Vid Miljöbalkens inrättande 1999 så började ett generellt strandskydd gälla i Halland. Tidigare var det enbart vissa utpekade sjöar och vattendrag (samt havet) som omfattades. Strandskyddet omfattar land- och vattenområdet intill 100 meter från strandlinjen vid sjöar, vattendrag, kuster och öar i hela landet. Länsstyrelsen får ge dispens från förbuden att vidta åtgärder inom strandskyddat område, om det finns särskilda skäl. Denna befogenhet får överlåtas från länsstyrelsen till en kommun, utom i fråga om allmän väg och försvarsanläggningar. Även tillsynen får delegeras. Dammen i aktuellt område är inte att betrakta som en sjö men omfattas likväl om strandskydd eftersom praxis gör gällande att även mindre vattensamlingar (dammar) omfattas av bestämmelserna. Det finns alltså inget enskilt beslut om när strandskydd började gälla för dammen. Om strandskyddet begränsar någon verksamhet bedömer kommunen att det finns förutsättningar att ansöka om upphävande av strandskydd enligt 7 kap 18 MB. 7. Fastighetsägaren till Buera 6:27 Fastighetsägarna till Buera 6:27 motsätter sig helt föreslagen planändring då de anser att de förslag till att utveckla Lerkil med hänsynstagande till befintlig natur och landskapstyp, som presenterades i samrådsförslaget, har övergivits i granskningsförslaget. De uppmärksammar vidare att den vattenyta som fanns redovisad på samrådsförslagen inom nuvarande fastighet Buera 6:139 inte längre finns med och ifrågasätter det riktiga i att ta bort denna yta. De anser också att detaljplanen bör reglera hur stora markförändringar som tillåts inom området. Kommentar: Planändringen som föreslås innebär att kommande byggnationer i området regleras vad gäller exempelvis höjd och byggnadsarea. Med nuvarande detaljplan regleras endast avstånd till fastighetsgräns. Kommunen har gjort bedömningen att delar av Buera 6:139 inte är en våtmark eller damm. För att i detaljplan reglera hur stora marknivåförändringar som får göras måste en planbestämmelse kompletteras med plushöjder i plankartan. Eftersom detaljplanen som föreslås är en ändring av avstyckningsplan V8 kommer plankartan inte att ritas om och därför kan den inte heller förses med plushöjder.

7 7 (8) 8. Fastighetsägaren till Buera 7:9 och Buera 6:8, delägare av Buera S:8 respektive Buera S:25, Peab Bostads AB Peab Bostads AB tycker att plankartan ska förtydligas och förses med en tydligare grundkarta/färgsättning, innehållande befintliga fastighetsgränser och fastighetsbeteckningar tillsammans med en illustrationskarta innehållande befintliga och bedömda tillkommande bebyggelse inom området. Kommentar: Till planhandlingarna hör en grundkarta som redovisar fastighetsbeteckningar och nuvarande bebyggelse. Grundkartan är i färg och har en tillhörande teckenförklaring. Det är inte möjligt för kommunen att illustrera bedömd tillkommande bebyggelse då vi inte vet något om hur den kommer att se ut. Organisationer och föreningar 9. Kulturmiljö Halland Kulturmiljö Halland har inget att invända ur kulturhistorisk synvinkel. De anser det positivt att planbestämmelserna anpassats till riktlinjer för Lerkils gestaltning. Kommunala förvaltningar och nämnder 10. Teknik Teknik anser det olyckligt att de allmänna ytorna inte berörs av detaljplaneändringen. Problemen med vändplatser och uppställningsytor för sopkärl kvarstår. Planändringen kommer sannolikt att innebära en viss trafikökning genom att fastigheterna kan bebyggas med större byggnader. Framförallt vintertid kommer den låga standarden på vägnätet att skapa konflikter i området. Kommentar: Synpunkterna noteras. Samhällsbyggnadskontoret vill uppmärksamma på det noll-alternativ som redovisas i planbeskrivningen under rubriken Överväganden och konsekvenser. 11. Miljö & Hälsoskydd Nämnden för Miljö- och Hälsoskydd har inga ytterligare synpunkter att framföra än de som lämnades i samrådsskedet. Kommentar: Synpunkter lämnade i samrådsskedet har tillgodosetts vilket framgår av samrådsredogörelsen. 12. Kultur & Fritid Nämnden för Kultur & Turism har inget att erinra ur kulturmiljösynpunkt.

8 8 (8) 13. Räddningstjänsten Storgöteborg Räddningstjänsten Storgöteborg har inget nytt att tillägga från tidigare synpunkter framförda i samrådsskedet. Ändringar - Bestämmelsen som tillåter transformatorstation inom användningsområdet bostäder tas bort. - Planbeskrivningen har kompletterats med information om att det i den centrala dammen finns registrerat fynd av både större- och mindre vattensalamander. - Planhandlingarna kompletteras med en illustration på karta där det tydligt framgår var strandskydd råder och var strandskydd upphävs genom ändring av detaljplan V8. Likaså förtydligas texten om rådande förhållanden kring strandskydd under rubriken förutsättningar i planbeskrivningen. - Plankartan ändras så att den del av fastigheten Buera 6:7 som ligger inom kvartersmark inte ingår i det område som omfattas av planändringen. - Planbeskrivningen kompletteras med en redovisning av vilket särskilt skäl enligt 7 kap 18c MB som hänvisas till för upphävande av strandskyddet. - Planbeskrivningen kompletteras med en redovisning av vilka natur- och friluftsvärden som finns inom området och en beskrivning av hur strandskyddets syften ändå uppfyllas när strandskyddet upphävs. Stina Wikström Planarkitekt