RODAMCO EUROPES NETTOVINST ÖKADE MED 7,7 % TILL 309 MILJONER UNDER 2003 Förbättrad beläggning och ett stabilt kassaflöde från detaljhandelsfastigheter

Transkript

1 PRESSRELEASE RODAMCO EUROPES NETTOVINST ÖKADE MED 7,7 % TILL 309 MILJONER UNDER 2003 Förbättrad beläggning och ett stabilt kassaflöde från detaljhandelsfastigheter Höjdpunkter för 2003 Nettovinsten ökade med 7,7 % till 309 miljoner (2002: 287 miljoner) Vinst per aktie på 3,45 (2002: 3,57 1 / 3,44 2 ) Fastighetsinvesteringarna ökade med 10,1 % till miljoner (2002: miljoner) Exponeringen för detaljhandelssektorn ökade till 84 % (31/ : 80 %) Nettohyresintäkterna ökade med 3,9 % till 423 miljoner (2002: 407 miljoner) Uthyrningsgraden förbättrades ytterligare till 97,3 % (31/ : 96,2 %) Föreslagen utdelning per aktie uppgår till 2,85 (2002: 2,80) Den totala avkastningen blev 253 miljoner (2002: 378 miljoner) eller 2,82 per aktie (2002: 4,21) lägre, främst på grund av negativa omvärderingar, i första hand inom kontor Prognosen anger att nettovinsten ska öka ytterligare till ungefär 5 % för helåret 2004 CEO Maarten Hulshoff: Rodamco Europe fortsatte att realisera en stabil tillväxt för nettovinsten och nettohyresintäkterna enligt förväntningar trots det osäkra allmänna ekonomiska klimatet under År 2003 var ett mycket framgångsrikt år för Rodamco Europe då företaget både togs med på Euronext MidKap-listan och i MSCI World Index och inte minst tack vare emitteringen av våra första 500 miljoner Eurobond. Med våra kvalitetstillgångar och satsningen på en geografisk spridning inom detaljhandelssektorn jobbar Rodamco Europe på att ytterligare stärka sin position som ledande investerare och förvaltare av förstklassiga detaljhandelsfastigheter på våra hemmamarknader. Under 2003 fortsatte företaget med denna strategi genom att investera 604 miljoner i förstklassiga detaljhandelsfastigheter och sälja ut 240 miljoner, av vilka 126 miljoner låg inom kontorssektorn, och öka exponeringen för detaljhandelssektorn till 84 %. Nyförvärvet av Donauzentrum i Wien med en perfekt blandning av hyresgäster 1 Baserat på ett viktat genomsnitt av utelöpande aktier på 80,5 miljoner 2 Baserat på 89,6 miljoner utelöpande aktier, och intäkterna korrigerade efter betalning av 5 % räntor på det konvertibla lånet på 555 miljoner 1

2 och det idealiska läget passar utmärkt inom ramen för Rodamco Europes befintliga fastighetsportfölj. Rodamco Europe strävar efter en stabil avkastning på kassaflödet genom att äga fastigheter av hög kvalitet. Resultatet för 2003 var mycket lyckat men innebär inte att Rodamco Europe är opåverkat av den ekonomiska nedgången i Europa, vilket leder till krav på omvärderingar. Rotterdam, 9 mars, 2004 Rodamco Europe, Europas största börsnoterade fastighetsinvesterings- och förvaltningsbolag inom detaljhandelssektorn, nådde goda ekonomiska resultat för Rodamco Europe rapporterar en ökning av årets nettovinst på 7,7 %, till 309 miljoner. Denna ökning av nettovinsten beror främst på en ökning på 3,9 % av nettohyresintäkterna och en minskning på 13,2 % av ränteutgifterna. Substansvärdet (NAV) per aktie uppgick till 48,31, i stort sett oförändrat från nivån på 48,29 den 31 december EPS (vinsten per aktie) uppgick till 3,45, vilket motsvarar 3,57 1 / 3,44 2 för samma period året innan. Den minskade vinsten per aktie beror på konverteringen av ett lån på 555 miljoner till 12,2 miljoner nya aktier den 30 september Nyinvesteringar gav en ökning på 10,1 % av investeringsportföljen till miljoner (2002: miljoner), främst tack vare förvärv av högkvalitativa fastigheter som Donauzentrum i Österrike ( 323 miljoner), Mokotow i Polen ( 73 miljoner), Cote Seine i Frankrike ( 70 miljoner) och Tyresö i Sverige ( 44 miljoner). Medan omvärderingen av detaljhandelsdelen i fastighetsportföljen ledde till ett positivt resultat på 23 miljoner var de sammanlagda omvärderingsresultaten minus 30 miljoner på grund av kontorssektorn. Kontorssektorn är fortfarande tuff: Rodamco Europe fick negativa omvärderingar, både av den befintliga kontorsportföljen och av ett antal specifika pipelineprojekt inom kontorssektorn. Ännu ett argument för Rodamco Europes strategi att sälja ut kontorsfastigheter och koncentrera sig på detaljhandelsfastigheter av hög kvalitet med bra läge i Europas största städer. Under 2003 fortsatte Rodamco Europe med denna strategi vilket ledde till en försäljning på 240 miljoner (en andel på 126 miljoner gällde kontor) och investeringar på 604 miljoner i detaljhandelsfastigheter. Uthyrningsgraden förbättrades ytterligare till 97,3 % i slutet av 2003 jämfört med 96,2 % i slutet av 2002 och 96,8 % i slutet av tredje kvartalet En extrautdelning på 1,10 per aktie gjordes i oktober Rodamco Europe kommer att föreslå en total utdelning för 2003 på 2,85 (2002: 2,80) vid bolagsstämman den 19 april 2004 vilket skulle ge en total utdelning på 6,2 % för FRAMTIDEN 2

3 Under det löpande ekonomiska året kommer Rodamco Europe att hålla fast vid sin målsättning att generera en stabil avkastning genom att investera i förstklassiga detaljhandelsfastigheter, främst i dominerande köpcentra. I linje med den allmänna trenden står dock detaljhandlarnas marginaler under tryck eftersom konsumenternas förtroende minskar och därför tar det längre tid att hyra ut enheter, hyresindrivningen kräver en mer proaktiv förvaltning ökar och vissa av hyresgästerna vill gärna ha bättre villkor då de hyr nytt eller förlänger kontrakten. Det har alltid varit och kommer också att fortsätta vara högsta prioritet för oss att hantera den här typen av ekonomiska marknadslägen och de ökade risker detta medför. Därför har företaget investerat ytterligare för att sprida vår riskhantering. Dessutom kommer Rodamco Europe att fortsätta vara ytterst selektivt när det gäller nyförvärv. Företaget kommer även i framtiden att leta efter russinen i kakan samtidigt som vi fortsätter sälja ut några av kontorsfastigheterna. För 2004 är Rodamco Europe försiktigt optimistiskt och vi strävar efter att öka nettovinsten med cirka 5 %, utifrån redovisningsprinciperna för Helårsnettointäkterna för Donauzentrum kommer delvis att uppväga nettoresultatet för två nederländska kontorsprojekt, som var sämre än väntat, eftersom dessa ännu inte kunnat hyras ut. Vi är försiktiga avseende förväntningarna på omfördelningar på grund av de osäkra faktorer som tidigare nämndes. Förhoppningen om en ökad nettovinst på ungefär 5 % grundar sig på den aktuella fastighetsportföljen och tar ingen hänsyn till nyförvärv eller försäljningar, möjliga effekter av större ändringar av valutakurser och räntetal eller ändringar av det ekonomiska läget. FÖRETAGETS LEDNING Rodamco Europe har systematiskt utvärderat best practice inom ledningen. Efter denna utvärdering drog företaget slutsatsen att de nya nederländska förhållningsreglerna uppfylls, med några få undantag. De flesta av undantagen rör medlemmar av ledningsgruppen, som inte har några 4-årskontrakt, och som inte heller har fallskärmsavtal som begränsas till en årslön, eftersom det gäller gamla kontrakt. Dessa båda punkter kommer att tas upp till diskussion under Umberto Guida och Hans Eggerstedt avgår som styrelseledamöter, eftersom de har andra uppdrag. Företaget är nu på jakt efter lämpliga kandidater som kan ersätta dessa herrar. FÖRSLAG TILL UTDELNING I oktober 2003 betalade Rodamco Europe ut en extra utdelning på 1,10 per aktie. Dessutom kommer en slutgiltig kontantutdelning på 1,75 per aktie att föreslås vid bolagsstämman den 19 april Den totala utdelningen för bokföringsåret 2003 blir därmed 2,85 per aktie (2002: 2.80). Utbetalningskvoten för 2003 uppgår till 83 % per aktie. Rodamco Europe strävar i alla lägen efter en utbetalningskvot på % av nettovinsten, exklusive extraordinära saker. RESULTAT PER AKTIE 3

4 Substansvärdet per aktie (efter den preliminära utdelningen) förblev stabilt på 48,31 vid bokföringsårets slut. Den 31 december 2003 uppgick aktiekursen för Rodamco Europe N.V. till 46,17 (31 december 2002: 40,25) vilket innebar en minskning på 4,4 % av substansvärdet (31 december 2002 var minskningen: 16,6%). Vinsten per aktie uppgick till 3,45, medan den totala prestationen per aktie uppgick till 2,82. Utdelningsandelen, baserat på den föreslagna slutgiltiga utdelningen på 1,75, uppgår till 6,2 %. Förklaring av resultatet för 2003 RESULTAT FÖR FJÄRDE KVARTALET 2003 Nettohyresintäkterna för det fjärde kvartalet (Q4) 2003 steg med 2,8 % till 109 miljoner jämfört med 106 miljoner under Q Nettoränteutgifterna för Q ökade med 2 miljoner till 24 miljoner, jämfört med samma kvartal 2002, efter minskningen på 16,7 % av nettoränteutgifterna som rapporterades för de första nio månaderna Under de första tre kvartalen 2003 kunde nettoränteutgifterna dra nytta av det konvertibla lånet på 555 miljoner som i september 2002 konverterades till aktier i Rodamco Europe och därefter minskade. Denna effekt gällde inte längre för Q Främst på grund av ökade ränteutgifter, ökad inkomstskatt och uteblivna inkomster i Spanien minskade nettovinsten för Q en aning med 1 miljon till 77 miljoner. Detta ledde, efter den årliga nettovinstökning på 11 % som rapporterats för de första nio månaderna 2003, till en nettovinstökning för helåret 2003 på 7,7 %. NETTOVINST Ökningen av nettovinsten med 7,7 % berodde främst på ökade hyresintäkter och minskade nettoränteutgifter. Nettohyresintäkterna steg med 16 miljoner, eller 3,9 % från 407 miljoner till 423 miljoner vilket främst berodde på hyror från nyförvärv som köptes under 2002 och 2003, pipelineprojekt som togs i drift och en indexering av befintliga hyreskontrakt. Den effekt på nettohyresintäkterna som nyförvärv från 2002 och 2003 hade uppgick till 20 miljoner medan nya projekt som togs i drift medförde en ökning på 5 miljoner. Effekten av försäljning av kontor och industrifastigheter under 2002 och 2003 på nettohyresintäkterna uppgick till minus 12 miljoner. Den återstående ökningen på 3 miljoner av nettohyresintäkterna berodde på indexering, ändrade hyresavtal och andra mindre orsaker. Nettoränteutgifterna minskade med 11 % från 100 miljoner 2002 till 89 miljoner 2003 främst på grund av den kombinerade effekten av lägre räntor och konverteringen av det konvertibla lånet på 555 miljoner till aktier i Rodamco Europe den 30 september Den externa finansieringen uppgick till miljoner den 31 december 2003 med en genomsnittlig ränta på 4,5 %. Av de totala lånen hade 55 % en löptid på fem år eller längre 4

5 (i genomsnitt: 5,7 år) och 66 % av lånen hade en ränta som låg fast under mer än ett år (i genomsnitt: 3,4 år). De totala förvaltningskostnaderna uppgick till 22 miljoner eller 44 baspoäng (utifrån de totala tillgångarna den 31/12-03), en minskning jämfört med 46 baspoäng Den allmänna uthyrningsgraden ökade till 97,3 %, från 96,2 % i slutet av 2002 och 96,8 % i slutet av Q OMVÄRDERING AV FASTIGHETERNA Efter flera år med allmänt positiva omvärderingar drabbades Rodamco Europe av allmänt negativa omvärderingar 2003 till följd av det generellt osäkra ekonomiska läget och på några av våra investeringsmarknader i synnerhet. Den totala fastighetsomvärderingen innebar en sänkning på 30 miljoner eller minus 0,5 % jämfört med en ökning på 96 miljoner för 2002, främst på grund av kontorsportföljen och ett antal specifika kontorspipelineprojekt i Nederländerna. Den allmänna omvärderingen inom detaljhandelssektorn uppgick dock till ett positivt resultat på 23 miljoner eller 0,4 %, vilket ytterligare bekräftar Rodamco Europes strategi att satsa på detaljhandelsfastigheter av hög kvalitet. Inom den befintliga portföljen uppvisade industrisektorn en positiv omvärdering på 2 miljoner eller 1,0 %, kontorssektorn låg på minus 30 miljoner eller minus 4,0 %. Omvärdering av befintliga investeringar 2003 (i miljoner euro) De 5 bästa omvärderingarna De 5 sämsta omvärderingarna La Part Dieu, Frankrike 12 Fisketorvet, Danmark -23 Solna, Sverige 11 Bonaire, Spanien -11 La Vaguada, Spanien 10 Pontis Haus, Tyskland -9 Parquesur, Spanien 10 Cottbus, Tyskland -8 St. Sever, Frankrike 8 Hallunda, Sverige -6 Den totala omvärderingen av pipelineprojekten uppgick till minus 25 miljoner. Detta berodde främst på ett negativt resultat på 20 miljoner för Plaza Arena och minus 5 miljoner för Oostelijke Handelskade, två kontorsobjekt i Nederländerna. På landsidan hade Nederländerna ett totalt omvärderingsresultat på minus 25 miljoner både på grund av nya projekt och på grund av fasta investeringar inom kontorssektorn, något som återger den allmänt negativa kontorsmarknaden i Europa. Inom kontorssektorn hade Rodamco Europe fler negativa omvärderingar för Pontis Haus i München (minus 9 miljoner) och Aegon building i Haag (minus 6 miljoner). I Danmark låg hyrorna för detaljhandelssektorn under tryck vilket ledde till en negativ omvärdering på 23 miljoner av köpcentrat Fisketorvet. Den negativa omvärderingen är direkt kopplad till det faktum att detta köpcentra är relativt nytt och till dess läge i utkanten av staden samtidigt som ett nytt konkurrerande köpcentra har öppnats i 5

6 närheten. Rodamco Europe tog över Fisketorvet då vi tog över den svenska Pirenportföljen år Den allmänna omvärderingen i Sverige var i stort sett plus minus noll fast Hallunda hade en negativ omvärdering på 6 miljoner eftersom en av de större hyresgästerna lämnade oss. Frankrike och Spanien har fortsatt bra avkastning både vad gäller intäkter och värderingar. Den totala omvärderingen låg på 27 miljoner för Frankrike och 11 miljoner för Spanien. Båda dessa siffror beror i första hand på positiva omvärderingar av den befintliga portföljen inom detaljhandelssektorn. La Part Dieu i Frankrike hade ett positivt bidrag på 12 miljoner, Solna i Sverige bidrog med 11 miljoner medan La Vaguada i Spanien hade en positiv omvärdering på 10 miljoner. Bonaire å andra sidan hade en negativ omvärdering på 11 miljoner på grund av direkt konkurrens från andra fastigheter. Även om besökarantalen ökar måste man försöka bli mer populärt inom ett större upptagningsområde i Valencia. TOTALT RESULTAT Det totala resultatet består av nettovinst, omvärdering av fastigheterna, valutaresultat och andra förändringar av det egna kapitalet. Omvärderingen av fastigheterna uppgick till minus 5 miljoner för de befintliga investeringarna och minus 25 miljoner på pipelineprojektinvesteringarna. Valutaeffekten gav en vinst på 3 miljoner främst tack vare nettoeffekten av den relativt starka svenska kronan. Anskaffningar och liknande gav ett totalt minus på 29 miljoner av vilka uppskjuten skatt stod för 18 miljoner, främst på grund av köpet av Donauzentrum, och förvaltningskostnaderna för 10 miljoner. Sammantaget uppgick det totala resultatet för 2003 till 253 miljoner, en minskning på 33,1 % jämfört med 378 miljoner Detta innebär att det totala resultatet per aktie under 2003 uppgick till 2,82 (2002: 4,21). FÖRÄNDRINGAR AV PORTFÖLJEN OCH STÖRRE HÄNDELSER PÅ SISTONE Fastighetsinvesteringarna ökade med 647 miljoner från miljoner den 31 december 2002 till miljoner den 31 december 2003 till följd av omvärderingar av fastigheterna (minus 30 miljoner), försäljningar (minus 240 miljoner), investeringar i fastigheter ( 630 miljoner), investeringar i pipelineprojekt ( 290 miljoner) och valutaresultatet (minus 3 miljoner). De viktigaste detaljhandelsinvesteringarna under 2003 var: Namn, plats Fastighets Nettoavkastning Period -värde ( miljoner) inledn. (%) Donauzentrum, Wien, Österrike 323 6,6 Q4 Mokotow, Warszawa, Polen 73 10,2 Q3 Côté Seine, Paris (Argenteuil), 70 7,1 Q1 Frankrike Tyresö, Stockholm, Sverige 44 7,2 Q3 6

7 Efter den 31 december 2003 har följande förändringar av portföljen skett: - Avtal om köp av ytterligare m 2 försäljningsyta i Woensel (Nederländerna), en total investering på ungefär 48 miljoner (avslutas mellan 2004 och 2006). - Nyförvärv i Frankrike på m 2 i köpcentrat Villeneuve 2, Lille (total investering 10,5 miljoner). - Försäljning av den spanska kontorsbyggnaden Castellana Hall (Madrid) för 35 miljoner. Plats INVESTERINGSPIPELINE Rodamco Europe har en omfattande investeringspipeline med projekt under utveckling som kommer att ingå i investeringsportföljen efter att de avslutats. Det totala pipelinevärdet är ungefär 1,3 miljarder av vilka 1,2 miljarder gäller projekt som vi bundit oss för. Dessa projekt avslutas mellan 2004 och Mer än 86 % av dessa kommande investeringar ligger inom detaljhandelssektorn, de återstående 16 % inom kontors-/industrisektorn. 52 % av den totala uthyrningsbara ytan för dessa investeringsprojekt är redan uthyrd. De förväntade genomsnittliga bruttointäkterna inledningsvis för Rodamco Europes nya projekt är 8,1 %. De 10 viktigaste projekten under utveckling finns med i tabellen nedan: Beräknad kostnad ( miljoner) Beräknad teoretisk bruttoårshyra ( miljoner) De viktigaste försäljningarna under 2003 var: Namn, plats Fastighets Sektor Period -värde ( miljoner) Den nederländska kontorsportföljen 118 Kontor Q2 Den franska logistikportföljen 47 Logistik Q3 Diverse mindre nederländska 29 Detaljhandel Q4 detaljhandelstillgångar San Sebastian de los Reyes, Spanien 22 Logistik Q3 Föruthyrt* (%) Beräknas vara klart DETALJHANDEL Stadskärnan, ,5 26,1 Q Almere (Nederländerna) Zlote Tarasy, ,6 100,0 Q Warszawa (Polen) Centrum ,1 32,2 Q Chodov, Prag (Tjeckien) Parque-sur 100 8,6 53,8 Q

8 Extension, Madrid (Spanien) Piazza Center, Eindhoven (Nederländerna) Center 2000, Hoofddorp (Nederländerna) Parade, Bergen op Zoom, (Nederländerna) Azul Talavera, Toledo (Spanien) KONTOR Plaza Arena, Amsterdam (Nederländerna) Oostelijke Handelskade, Amsterdam (Nederländerna) 91 7,0 48,8 Q ,4 100,0 Q ,4 100,0 Q ,9 87,6 Q ,3 0,0 Q ,1 0,0 Q * %-talen för föruthyrning omfattar inte s.k. Heads of Terms-kontrakt, trots att de är bindande i vissa länder Under 2003 sade Rodamco Europe upp sin andel på 159 miljoner i Puerto Triana i Sevilla vilket förbättrade bokföringsvärdet med 1,8 miljoner. Dessutom sade Rodamco Europe upp pipelineprojektet fritids- och detaljhandelsvaruhuset San Vicente i Alicante. De uppsagda projekten under utveckling uppfyllde inte längre Rodamco Europes strategiska och investeringskriterier vilket innebar en avsevärd minskning av företagets utvecklingsexponering i Spanien. EKONOMISK KALENDER Bolagsstämman hålls den 19 april 2004 i Rotterdam, Nederländerna. Aktier i Rodamco Europe N.V. noteras utan utdelning den 21 april och den slutliga utdelningen betalas ut den 29 april. Årsberättelsen publiceras den 31 mars Resultatet för första kvartalet 2004 publiceras den 5 maj Företagsprofil för Rodamco Europe NV Förstklassiga butiker och köpcentra utgör 84 % av Rodamco Europes investeringsportfölj på 7,1 miljarder. Rodamco Europe är både investerare och direktförvaltare för sina viktigaste köpcentra som främst ligger på hemmamarknaderna: Nederländerna, Sverige, Frankrike och Spanien. Det gör att Rodamco Europe är det största börsnoterade fastighetsinvesterings- och 8

9 förvaltningsbolaget inom detaljhandelssektorn i Europa. Rodamco Europe har fått omdömet ett enkelt A med stabila framtidsutsikter av Standard & Poor s. Rodamco Europe NV är ett oberoende investeringsbolag med variabelt kapital, klassat som en fiskal investeringsinstitution (FBI) enligt nederländsk lagstiftning. Man behöver inte betala någon företagsskatt i Nederländerna om alla villkor enligt den nederländska skattelagen uppfylls. Rodamco Europe är börsnoterat i Amsterdam, Paris, Frankfurt och Bryssel. Rodamco Europe, självständigt sedan 1999, är ett Euronext top 100- företag, med i Euronext Amsterdam Midkap Index (AMX) och med i MSCI World Index sedan juni Vissa av uttalandena i denna pressrelease handlar om framtida förväntningar eller andra framtidsutsikter. Dessa förväntningar grundar sig på ledningens åsikter och förväntningar i nuläget och omfattar både kända och okända risker och frågetecken. Förväntningarna inför framtiden grundar sig på dagens fastighetsportfölj och tar ingen hänsyn till möjliga effekter av nyförvärv eller försäljningar och inte heller till större ändringar av valutakurser och räntenivåer. Verkliga resultat, prestationer eller händelser kan skilja sig avsevärt från det som anges i dessa uttalanden beroende på bland annat: (i) det allmänna ekonomiska läget, i synnerhet det ekonomiska läget på Rodamco Europes viktigaste marknader, (ii) läget på de finansiella marknaderna, (iii) räntenivåerna, (iv) valutakurserna, (v) ändrad lagstiftning och regler samt (vi) ändringar av regeringars och/eller reglerande myndigheters ståndpunkter. Rodamco Europe anser sig inte ha några skyldigheter att uppdatera de framtidsutsikter som anges i detta dokument. Kommentar till redaktionen (ej för publikation): Om ni vill ha mer information kan ni kontakta: Rodamco Europe Rob van Ojik, Head of Strategy and Business Development, Aravind G. Menon, Manager Investor Relations Tel.: E-post: investors@rodamco-eu.com / media@rodamco-eu.com Hill & Knowlton Nederland Jacqueline Lenterman Tel.: E-post: jlenterman@hillandknowlton.com 9

10 CONSOLIDATED PROFIT AND LOSS ACCOUNT (IN MLN) Results Results Q4 03 Q4 02 INCOME Gross rental income % % Operating costs % % Net rental income % % Dividends Result from financial fixed assets Interest income Total income % % EXPENSES Interest expenses Management costs Income tax Total expenses % % Net profit % % MOVEMENTS IN SHAREHOLDERS' EQUITY RESERVE Revaluation property investments Revaluation pipeline project investments Result on foreign currencies % Management cost Provisions Other movements Net indirect result % Total performance % %

11 CONSOLIDATED BALANCE SHEET (BEFORE APPROPRIATION OF NET PROFIT IN MLN) 31/12/ /12/2002 TANGIBLE FIXED ASSETS Property investments 6,645 6,211 Pipeline project investments ,078 6,431 FINANCIAL FIXED ASSETS - 14 Total fixed assets 7,078 6,445 CURRENT ASSETS Accounts receivable and other assets Cash and banks CURRENT LIABILITIES Accounts payable and accrued liabilities Short term part long term loans Net current assets and liabilities Total assets less current liabilities 6,981 6,411 LONG-TERM LIABILITIES External financing Unsecured debt 1,702 1,065 Secured debt ,484 1,957 Provisions ,651 2,082 SHAREHOLDERS' EQUITY 4,330 4,329 Total shareholders' equity and long term-liabilities 6,981 6,411 For the accounting principles please see the annual report. Certain prior-year amounts have been reclassified to conform with current-year presentation. Off balance sheet items: As of 31 December 2003, investment commitments entered into with regard to current pipeline and renovation projects amounted to EUR 1.3 billion (EUR 433 million has been incurred until 31 December 2003) (31/12/2002: EUR 1.6 billion). As of 31 December 2003 Rodamco Europe had derivative financial instruments with a total nominal value of EUR 634 million (31/12/2002: EUR 722 million) and a negative fair value of EUR 29 million (31/12/2002: EUR-30 million).

12 CONSOLIDATED CASH FLOW STATEMENT (IN MLN) CASH FLOWS FROM OPERATING ACTIVITIES Total net profit Result other fixed assets - 1 Increase in accounts receivable and other assets Increase current liabilities Other movements in revaluation reserve 12-9 Net cash from operating activities CASH FLOWS FROM INVESTING ACTIVITIES Investments in property assets Divestments in property assets Investments in pipeline project investments Divestments in pipeline project investments 11 - Divestments and received dividend financial fixed assets Net cash used in investing activities CASH FLOWS FROM FINANCING ACTIVITIES Redemption of external financing Liabilitie due to purchase Donauzentrum 86 - Conversion of convertible loan Proceeds from external financing 1, Issuance of share capital Dividend paid Net cash used in financing activities Currency translation result on cash -1-1 Net increase (decrease) on cash Cash at1 January Cash at 31 December 95 76

13 MOVEMENTS IN SHAREHOLDERS' EQUITY & NET ASSET VALUE/SHARE mln per share in % Opening equity before profit appropriation 4, Distributed final dividend Adjusted opening shareholders' equity 4, Net profit Revaluation properties Revaluation currency Deferred tax % management costs Other movements in equity Total performance Shareholders equity before profit appropriation 4, Interim dividend Shareholders' equity after profit appropriation 4, Market capitalisation, share price at 31 December , Discount to net asset value 4.4

14 FIGURES PER SHARE (IN ) Difference in % EPS EPS corrected for conversion * 0.4 Total result per share * As % of net asset value, begin of period 6.2% Net asset value per share, begin period after distribution final dividend Net asset value per share, end of period after interim dividend * Based on average number of outstanding shares 2002 (80.5 million); number of outstanding shares as per : 89.6 million. PROPERTY PORTFOLIO AND OTHER KEY FIGURES (IN MLN) 31 December 31 December Difference in % Property portfolio, end of period 7,078 6, Equity, end of period (after interim dividend) 4,330 4,329 - Occupancy rate, end of period 97.3% 96.2% 1.1 External financing, end of period 2,495 1, Leverage 34.2% 29.9%