Handelsutredning Järna Underlag för FÖP. Slutkoncept juni 2008

Transkript

1 Underlag för FÖP

2 Sammanfattning Järnas dagligvaruhandel Om Ica etablerar externt, i Tuna backar eller Saltå kvarn Vid en extern etablering av Ica i Tuna backar eller vid Saltå kvarn skulle Järna centrum tappa en dagligvaruförsäljning på ca 45 Mkr 1 eller ca 35 % samt någon miljon i sällanköpsvaruförsäljning som faller bort hos samtliga sällanköpsvaruverksamheter samt restauranger m.m. tillsammans. Detta borde inte resultera i någon nedläggning av någon sällanköpsvarubutik eller liknande, speciellt med tanke på att tillväxten i efterfrågan på sällanköpsvaror, restauranger mm förväntas bli kraftig, ca 5 % per år. Men verksamheter med en redan svag ekonomi, vilket vi inte vet om de har, kan komma att lägga ned (ändå). På dagligvarusidan kan Coop komma att hotas av nedläggning, risken beror till stor del på att man har svårt att genomföra ytterligare försvarsåtgärder vid ett eventuellt tapp av omsättning. Fördelarna med en ny extern Ica vid Tuna backar eller Saltå kvarn är att järnaborna får ett utökat dagligvaruutbud och att mängden bilresor för dagligvaruinköp upp till Södertälje kommer att minska. Nackdelarna med en extern etablering av Ica vid Tuna backar eller Saltå kvarn väger enligt Nordplans uppfattning tyngre än fördelarna. Om Ica bygger ut dagens lokaler Den bästa lösningen för Järna centrum är att bygga ut Icas befintliga lokaler i centrum. Detta skulle bidra till ett levande centrum samtidigt som det skulle gynna ett bibehållande av mångfalden. Logistiskt sett är detta dock ingen idealisk lösning för Ica. Om Ica etablerar norr om järnvägen Att bygga en ny Ica inne i centrum, på norra sidan av järnvägen skulle vara en acceptabel lösning om det skulle gå att fylla dagens Ica-lokaler i centrum som i detta alternativ rimligtvis överges av Ica med annat än dagligvaror. Detta bedömer Nordplan som osannolikt då centrum i detta fall skulle stå med tre relativt svaga dagligvaruenheter. Dessutom kan det eventuellt bli aktuellt att bredda järnvägen in på denna tomt. Troligen vill Ica även ha större yta för att etablera en ny dagligvarubutik än vad järnvägsalternativet möjliggör. Alternativet att etablera en ny Ica på norra sidan av järnvägen måste därför ses som mindre bra eller troligt. Ett dilemma Beslutet om etablering kan inte vara helt lätt för Ica. Om Ica flyttar externt måste troligtvis befintliga Ica behållas så att ingen annan aktör tar hand om den relativt goda försäljningspotential som ändå ligger kvar i centrum. Om Ica ligger kvar i centrum är det svårt att skapa en rationell och tillräckligt stor butik. 1 Resterande ca 85 Mkr hämtas från övriga butiker i Södertälje samt Nykvarn, Gnesta och Trosa.

3 Övrigt utbud i centrum Det är av stor vikt att bibliotek samt annat kulturutbud finns kvar i centrum för att bibehålla en mångfald samt för att dessa verksamheter skapar rörelse och liv i centrum. En etablering av lokala hantverkare i centrum skulle ge centrum en personlig prägel och ytterligare bidra till mångfalden. Förbättring av centrums tillgänglighet och miljö Vid en eventuell utbyggnad av parkeringen i centrum är det oaktat kostnaden en överdäckning av parkeringen bakom Ica som är det bästa alternativet. En överdäckning av parkeringen i Kv Futurum skulle påtagligt påverka centrummiljön. Regionaltågets inverkan Regionaltåget har i princip ingen inverkan på handeln i centrum. Dagligvaruhandel i det nya bostadsområdet Marknaden kan på sikt möjligen medge en kiosk eller en mycket liten närbutik. Nordplans rekommendation 1) Sök först möjligheter att expandera Ica i befintligt läge. Bygg ut parkeringen. Förbättra centrummiljön. 2) Acceptera att Ica flyttar externt. Förbättra centrummiljön.

4 Innehåll 1 BAKGRUND OCH UTREDNINGSARBETETS GENOMFÖRANDE 1 2 MEDVERKANDE 2 3 DEFINITIONER 3 4 JÄRNA OCH DESS DETALJHANDEL Ökande befolkningstal Dagens detaljhandelsmarknad Inköpsströmmar Konsumtionstal och köpkraft 7 5 NÅGRA GENERELLA KVALITETSKRAV Närservice Utgångspunkter Trafikmiljö Parkering 10 6 FÖRSLAG TILL FRAMTIDSSTRATEGI Järnahandelns praktiska utveckling 11 7 NÅGRA ORTSEXEMPEL 20 8 SLUTSATS Järnas dagligvaruhandel Övrigt utbud i centrum Förbättring av centrums tillgänglighet och miljö Regionaltågets inverkan Dagligvaruhandel i det nya bostadsområdet Sammanfattning - alternativ för handeln i Järna Sammanfattning - rekommendation för FÖP 24

5 1 Bakgrund och utredningsarbetets genomförande Kommunen ser över den fördjupade översiktplanen för Järna, som bl a innebär utbyggnad av bostäder norrut i samhället. I samband med detta vill man studera handelns förutsättningar och har därför uppdragit åt Nordplan att genomföra här redovisad studie. Den behandlar: lämplig och möjlig lokalisering av en större dagligvaruenhet (i realiteten utbyggnad eller externetablering för Ica) centrums framtida kvalitet dagligvaruförsörjning för de nya bostadsområdena eventuella trafik- och parkeringsproblem idag och i framtiden Nordplan har tagit avstamp i olika källor av statistisk natur, t.ex. publikationen Handeln i Sverige 2 samt kommunens egen statistik om demografi mm. Nordplan har även besiktigat Järna centrum samt övrig handel i Järna. Utredningen baseras dessutom på samråd, nyckelpersonsintervjuer och Nordplans nyligen genomförda konsekvensanalys av en diskuterad dagligvaruetablering i Tuna Backar ( Marknads- och konsekvensanalys för planerad etablering av ny ICA vid Tuna backar i Järna i Södertälje kommun ). Vi har haft följande gemensamma rådslag med intressenter från kommun och näringsliv. 25 februari, möte med Södertälje kommun: Mia Lindblad och Cecilia Mårtensson 7 maj, möte med Södertälje kommun: Mia Lindblad 30 maj, möte med Södertälje kommun: Mia Lindblad och Peter Unnerstedt 10 juni, samtal med företrädare för Ica butiken i Järna centrum Nordplans analys väger in marknadssamband, genomföranderealism och kommunal strategi. 2 En handelsstatistik som på basis av uppgifter från SCB årligen utarbetas av Svensk Handel (HUI). 1

6 2 Medverkande Från Nordplan (utredning) Adj prof Janne Sandahl (huvudansvarig) Arkitekt Ola Jonsson Civilingenjör Siiri Jacobsson Från Södertälje kommun (uppdragsgivare och medverkande i gruppmöten) Planarkitekt Mia Lindblad Näringslivs- och infrastrukturstrateg Cecilia Mårtensson Näringslivs- och infrastrukturstrateg Peter Unnerstedt 2

7 3 Definitioner Handeln har indelats i två huvudkategorier: Dagligvaror (mat, blommor, kem-tekniska artiklar m.m.) o Av dagligvaror är ungefär 70 % livsmedel, def. enligt livsmedelsstadgan Sällanköpsvaror, som kan indelas i två huvudgrupper: o Volymhandel med sällanköpsvaror (vitvaror, möbler, TV, byggvaror m.m.) o Shopping (kläder, skor, ur, guld m.m.) Dessutom diskuteras i tillämplig omfattning s.k. övrig service (restauranger, banker, hantverk mm). Alla omsättningsuppgifter är i 2006/07 års priser inkl moms om annat inte särskilt anges. Uppgifter om ytor för dagligvaror anges i bruttoyta om inte annat anges. 3

8 4 Järna och dess detaljhandel 4.1 Ökande befolkningstal Järna ligger i Södertälje kommun vid E4, ca 50 km sydväst om Stockholms innerstad. Befolkningsprognosen för Södertälje kommun anger att kommunen kommer att fortsätta öka sin befolkning. Totalt under perioden förutses en ökning av antalet invånare med ca 8,5 % eller med mellan 0,5 och 1,5 % per år. Detta innebär en ökning med mellan 400 och personer per år. År 2015 kommer Södertälje kommun att ha nått ca invånare från dagens ca invånare. Idag bor det ca personer i Järna. Nordplan utgår från att det om ca 10 år bor runt personer i Järna. Det planeras för knappt 300 bostäder i norra Järna, öster om golfbanan. 115 av dessa planeras stå klara år 2010 och 125 runt år Dagens detaljhandelsmarknad Nedanstående tabell 1 visar försäljningsunderlaget för dagligvaror (DV), total dagligvaruomsättning, och s.k. detaljhandelsindex för dagligvaror enligt Handeln i Sverige i Södertälje kommun, grannkommunerna, Stockholms län, Södermanlands län och Sverige. Tabell 2 visar motsvarande siffror för sällanköpsvaror (SV). Tabellerna visar också s.k. detaljhandelsindex, enkelt uttryckt självförsörjningsgraden. Område Försäljningsunderlag DV år (Mkr) Omsättning DV år (Mkr) Detaljhandelsindex DV år Södertälje Salem Botkyrka Nykvarn Trosa Gnesta Stockholms län Södermanlands län Sverige Tabell 1: Fakta om dagligvaruhandeln i aktuella kommuner. Alla siffror inkl. moms. Detaljhandelsindex för enskild kommun bör i planeringssammanhang jämföras med index för länet. Källa: Handeln i Sverige 3 Källa: HUI:s Handeln i Sverige Källa: HUI:s Handeln i Sverige Sverige har index 100, d.v.s. omsättningen är lika stor som köpkraften. Källa: Svensk Handel genom HUI:s Handeln i Sverige

9 Område Försäljningsunderlag SV år (Mkr) Omsättning SV år (Mkr) Detaljhandelsindex SV år Södertälje Salem Botkyrka Nykvarn Trosa Gnesta Stockholms län Södermanlands län Sverige Tabell 2. Fakta om sällanköpsvaruhandeln i aktuella kommuner. Alla siffror inkl. moms. Detaljhandelsindex för enskild kommun bör jämföras med index för länet. Källa: Handeln i Sverige Index för en enskild kommun bör jämföras med index för det län kommunen ligger i och inte hela Sverige. Detta för att länssiffrorna bättre speglar de lokala förutsättningarna. Tabell 1 visar att Södertälje kommun år 2006 hade ett svagt utflöde av dagligvaror, både vid en jämförelse med Stockholms län och med Södermanlands län. För sällanköpsvaror hade kommunen ett inflöde i jämförelse med Södermanlands län och ett utflöde jämfört med Stockholms län. Utflödet går traditionellt till kommunerna norrut och är till en del kompenserat av inflöde väster- och söderifrån. Det finns olika faktorer som stör siffrorna i tabellerna ovan, även värdena på länsnivå är osäkra. Försäljningsunderlaget beror bl.a. på vilka livsstilar som råder i respektive landsände. Exempelvis så sänks index i områden med stor andel jakt, fiske och egenhushåll eller där man ofta går ut och äter eller köper hem mat från restauranger eller områden med ett stort inslag av studenter. Icke fastboende turism höjer istället värdet. Stockholms län, som kanske borde ha ett index på 100, har istället ett index på 98. Det inverkar dessutom att man vid sammanställning av länssiffrorna har haft svårigheter med viktning av ingående kommuners värden. Indexvärdena kan sammantaget ha en osäkerhet på ± 5 %. För Södertälje är dock index så pass lågt (91 jämfört med 98 i Stockholms län respektive 93 i Södermanlands län) att man kan tala om att det är ett signifikant utflöde (sammansatt av ett stort utflöde och ett något mindre inflöde). Detta innebär alltså att indexvärdena av den typ vi redovisat här inte ger precis information, men de pekar ut en riktning. Trosas och Gnestas höga index kan till stor del förklaras av en stor andel turister och fritidsboende. 6 Källa: HUI:s Handeln i Sverige Källa: HUI:s Handeln i Sverige Sverige har index 100, d.v.s. omsättningen är lika stor som köpkraften. Källa: Svensk Handel genom HUI:s Handeln i Sverige

10 4.3 Inköpsströmmar Dagligvaruhandeln Södertälje hade år 2006 en dagligvaruomsättning på Mkr. Följande flödesdiagram visar sannolika inköpsströmmar för Södertäljes dagligvaruhandel år 2006, inkl moms. Stockholm mm ca 60 ca 30 ca 10 ca 265 ca 10 Strängnäs Mkr/år 738 Mkr/år - 44 Mkr/år Nykvarn Mkr/år 205 Mkr/år - 86 Mkr/år ca 55 Södertälje Mkr/år Mkr/år -175 Mkr/år ca 40 ca 15 ca 5 ca 5 Teckenförklaring Kommun Faktisk omsättning dagligvaror Försäljningsunderlag dagligvaror Faktisk omsättning minus försäljningsunderlag Nettoflöde Mkr/år. ca 0 Gnesta Mkr/år 235 Mkr/år + 31 Mkr/år ca 35 ca 20 Trosa Mkr/år 259 Mkr/år + 21 Mkr/år Figur 1. Omsättningsströmmar för dagligvaror i regionen år Mkr/år inkl moms. Källa: Nordplan. Sammanfattningsvis har Södertälje kommun idag (år 2006) ett så kallat nettoutflöde av dagligvaror på ca 175 Mkr. Detta är ett nettoutflöde, som uppskattningsvis sammansätts av ett inflöde på ca 90 Mkr och ett utflöde på ca 265 Mkr. Nettoutflödet från Södertälje ger för dagligvaror ett s.k. index på 91. Järna har ett utflöde av dagligvaror på ca 60 Mkr, nästan helt till de stora utbuden norrut. Enligt Nordplans bedömning i Marknads- och konsekvensanalys för planerad etablering av ny ICA vid Tuna backar i Järna i Södertälje kommun kan dagens utflöde vid en maximal satsning (en ny stor extern enhet) istället vändas till ett litet inflöde på några procent. 6

11 Sällanköpsvaruhandeln Södertäljes sällanköpsvaruhandel hade år 2006 en omsättning på Mkr, vilket innebär ett nettoutflöde på 140 Mkr, sammansatt av ett mindre inflöde och ett större utflöde. Järna hade ett stort utflöde, beroende på svårigheterna att i en så liten och starkt konkurrensutsatt kommundel erbjuda ett komplett utbud. Utflödet var i storleksordningen 150 Mkr. Enligt Nordplans bedömning kan utflödet vid en maximal satsning på Järna centrum kanske minskas med ca 10 % och vid en eventuell utarmning kanske öka med några procent. Dvs. ganska små effekter. Den stora sällanköpsvaruinfluensen kommer i stället från ökad per capita konsumtion och ökad befolkning, som tillsammans kan ge en tillväxt på ca 3 % per år. 4.4 Konsumtionstal och köpkraft Varje invånare i Sverige handlade år 2006 dagligvaror för i snitt kr/år, den s k per capita konsumtionen, källa KPG 9. Den starka utvecklingen år 2007 höjde värdet med ca 3 % i fasta priser. Per capita-konsumtionen för sällanköpsvaror (exkl. e-handel) var år 2006 ca kr/år inkl byggvaror. Den starka utvecklingen år 2007 höjde värdet med över 5 % i fasta priser. Enligt Konsumtionsprognosgruppen, KPG, och korrigerat för den starka utvecklingen i Storstockholm, förväntas per capita konsumtionen för sällanköpsvaror fortsätta växa med i snitt 3,5 % per år fram till år 2015 och för dagligvaror (exkl. e-handel) med i snitt 1,2 % per år. Konsumtionstillväxten per capita antas i föreliggande utredning bli enligt följande tabell 3. Det lägre värdet i respektive intervall är KPGs prognos, det övre är en av Nordplan bedömd mer positiv möjlig framtid Dagligvaror + 0,8 à 2 % + 0,8 à 1 % + 0,8 % Sällanköpsvaror + 2,2 à 5 % + 2,2 à 4 % + 2,2 % Tabell 3. Antagen förändring av per capita - konsumtionen. Fasta priser. Försiktig bedömning. Exklusive e-handel. Källa: Nordplan AB och KPG. Samtidigt som konsumtionen ökar växer befolkningen i Södertälje kommun med ca 1 % per år. En stor efterfrågetillväxt kan förväntas inom upplevelseverksamheter (allt från resor och djurparker till restauranger o dyl), ca 5 % per år eller mer. 9 KonsumtionsPrognosGruppen, KPG-gruppen, som består av ledande svenska konsulter, bl a Nordplan, och handelsföretag. Gruppens prognoser baseras bl a på nationalräkenskaperna. Gruppens kansli ligger på HUI. 7

12 5 Några generella kvalitetskrav 5.1 Närservice Myndigheternas roll Stat och kommun är med och styr handelns lokalisering. Kommunerna indirekt genom att man i kraft av planmonopolet bestämmer var ny bebyggelse ska ligga och var nya allmänna kommunikationer och vägar ska dras. Direkt genom att planera (eller inte planera) viss mark för handel, (övergripande i ÖP eller FÖP och direkt i DP), och genom att utarbeta s.k. detaljhandelspolicies. Myndigheterna styr på detta sätt handelns lokalisering och därigenom servicestrukturen och stadsbygdens karaktär. Styrningen skulle kunna expanderas till ett mer aktivt planeringsstöd. Här har de infrastrukturskapande myndigheterna ett ansvar. Kunden väljer inköpsställe på ett rationellt sätt. I grunden görs valet m.h.t. bästa tidsrationalitet i val mellan likvärda utbud (begreppet likvärt utbud avser varugrupper, priser, kvaliteter, märken m.m.). Detta ställer ofta närservicen i en svår situation. Tidigare fanns rekommendationer från Boverket om maximalt gångavstånd till dagligvarubutiker, några sådana finns inte längre. Inte heller Konsumentverket har tillämpbara riktlinjer, utan verket koncentrerar sig på glesbygdshandeln och dess tillgänglighet. Nordplans bedömning är dock att få konsumenter vill gå längre än 400 till 500 meter för att handla mat. Är det längre till butiken väljer man bil, cykel eller buss för att handla. Bilägare är också avståndskänsliga, i synnerhet om man ska handla mycket mat. Grundläggande lokaliseringsönskemål Önskvärt är att dagligvaruhandeln är tillgänglig, d.v.s.: kunden måste kunna ta sig dit på ett bra sätt, kunden måste veta hur man tar sig dit och det måste vara öppet när kunden har tid att och vill ta sig dit. Viktigast är den fysiska tillgängligheten, att det finns en fungerande infrastruktur i vilken butikerna ligger strategiskt placerade med hänsyn till andra besöksmål, bostäder och arbetsplatser. 5.2 Utgångspunkter Nationella politiska utgångspunkter I Boverkets skrift Dags att handla nu Detaljhandeln och en hållbar samhällsutveckling (Boverket 2004) beskrivs hur storskalig handel i externa lägen ökar på bekostnad av bostadsnära och småskalig handel i mindre centrum och mindre orter. Effektivisering och kostnadssänkning genom ökad konkurrens och nyetablering av lågpriskedjor går hand i hand med ökat bilberoende, sämre tillgänglighet till handeln med kollektivtrafik och gång/cykeltrafik liksom för vissa mindre rörliga grupper (äldre, hushåll utan bil, ungdomar). 8

13 Boverket menar sammanfattningsvis att den blandade staden med en mix av både handel, bostäder och verksamheter är ett gott planeringsmål. Som ett exempel redovisas följande mål för en (år 2003) antagen kommunal handelspolicy. Storsatsningar ska konsekvensanalyseras. Invånarna ska ha minst en bra dagligvarubutik inom gång- eller cykelavstånd. Alla parter ska anstränga sig för att ordna rationella lokaler med bra tillgänglighet för dagligvaruhandeln. Butiker för sällanköpsvaror, exempelvis kläder, ska först och främst beredas plats i city (eller i kommuncentrum, Nordplans anm.). I rapporten Hållbara städer och tätorter i Sverige förslag till strategi (år 2004) skriver Boverket följande under avsnittet En väg till konkurrerande, tillgänglig och resurshushållande handel och service. Målsättningen bör vara att städer och tätorter ska ha en ändamålsenlig handels- och servicestruktur som ger god tillgänglighet för alla konsumenter, konkurrensbefrämjande etableringsmöjligheter för handelsföretagen, god miljöhänsyn genom minskat trafikarbete och förutsättningar för god arkitektur. Åtgärder bör tas för att stärka stadskärnor och stadsdelscentra så att dessa blir attraktiva för exempelvis handelsetableringar. Det kan exempelvis handla om åtgärder för att öka tillgängligheten, förbättra den offentliga miljön eller öka boendetätheten. Marknadsmässiga utgångspunkter Kommunal planering för handel, som i FÖP, bör utgå från aktuella tendenser och förutsättningar för handeln. Några generella tendenser: Konsumenterna reser längre för att inhandla sällanköpsvaror än dagligvaror. Livsmedel handlas däremot ofta nära hemmet. Av det totala biltrafikarbetet sker ca 11 % i samband med service och inköp. Det resande som idag ökar mest är fritidsresandet. I stockholmsområdet har 69 % av konsumenterna tillgång till bil och de allra flesta har mindre än 5 minuters bilväg till närmaste livsmedelsbutik. Ca 90 % av alla barnfamiljer har tillgång till bil. Handelns strukturomvandling karaktäriseras av: Kundernas ökade rörlighet. Butikernas ökade varuutbud. Från 1950-talet till idag har antalet dagligvarubutiker i Sverige minskat från ca till Butikerna har blivit större för att kunna ge plats för ett bredare sortiment. Den gamla handelsboden på gångavstånd hemifrån hade t ex knappast dagens breda utbud av kaffe, från olika sorters Espresso och Stockholmsbrygg till KRAV- och rättvisemärkt. Under samma period har biltätheten ökat, från 49 till 450 bilar per invånare. En tredje viktig tendens är att omsättningen, särskilt i större centrum, i högre grad handlar om annat än att inhandla varor inslaget av upplevelse-mötesplats-nöje blir viktigare. Utgifterna för livsmedel och boende hör till de poster som växt minst i hushållens budgetar under åren De poster som ökat mest är utbildning, fritidsaktiviteter, resor, hälsa, rekreation samt restaurang- och hotell. En konsekvens är att handelsplatser framöver väntas konkurrera med att erbjuda mer annorlunda butiker, mer av 9

14 evenemang och upplevelser och en mer socialt rik helhetsmiljö med betoning på mötesplats, kultur, sport, etc. Utgångspunkter för Järna Ökad rörlighet och ökat varuutbud verkar i stadsutvecklingen mot koncentration och utslagning av särskilt mellanstora handelsplatser. Handeln polariseras dels till mindre servicebutiker, ibland i kombination med bensinstationer eller med etniska förtecken, dels till stora handelsplatser som utvecklas till mötesplatser. Slentrianmässig handel i ett antal lådor vid en motorvägsavfart kan få svårt att erbjuda den mer levande helhetsmiljö som många konsumenter efterfrågar. Utifrån dessa politiska och marknadsmässiga förutsättningar bör diskussionen fördjupas i följande frågor för att skapa förutsättningar för att även fortsättningsvis ha en levande handel i Järna: Satsa på centrum? Vilken typ av utveckling/satsning bör då göras? - Upprustning av miljön? - Mer parkering? - Vilka utbud (kommersiella och andra) kan tillföras till stadskärnan? Utveckla dagligvaruhandeln i centrum/externt? Flytt av biblioteket? Utveckling av handel i Saltå kvarn? 5.3 Trafikmiljö Handel belastar liksom alla besöksintensiva verksamheter trafikmiljön genom frekventa bilresor. Det som framför allt skulle påverka trafiken i Järnas fall gällande handel är en eventuell flytt av dagligvaruhandel till ett externt läge. Det kan å ena sidan ge minskat antal långväga inköpsresor till de stora utbuden i Södertälje tätort, men å andra sidan en försvagning av Järna centrum med ökat antal långväga inköpsresor som följd. Vilket i sin tur delvis även resulterar i ett ökat bilberoende. Dessa frågor utreddes i Nordplans Marknads- och konsekvensanalys för planerad etablering av ny ICA vid Tuna backar i Järna i Södertälje kommun från Parkering Tillgängligheten är viktig för detaljhandeln. I orter som Järna brukar omkring 70 % av inköpsarbetet ske med bil, vilket bl a kräver parkering. Nordplan har därför gjort en kontroll av parkeringsefterfrågan i Järna: Vi återkommer till detta längre fram i texten, i avsnitt 6. 10

15 6 Förslag till framtidsstrategi 6.1 Järnahandelns praktiska utveckling Järnas dagligvaruhandel Dagens Ica-butik, som ligger mitt i centrum, har en vilja att expandera sin verksamhet. Med detta som utgångspunkt redovisar Nordplan nedan fördelar och nackdelar med alternativa lösningar 10. De aktuella alternativen är: 1. Ica etablerar externt, i Tuna backar eller vid Saltå kvarn 2. Ica etablerar på andra sidan järnvägen 3. Ica bygger ut dagens lokaler 1. Ica etablerar externt, i Tuna backar eller vid Saltå kvarn Om Ica etablerar externt vid Tuna backar eller Saltå kvarn kommer befintliga Ica i Järna centrum initialt att tappa ca 40 % i omsättning. Se Nordplans Marknads- och konsekvensanalys för planerad etablering av ny ICA vid Tuna backar i Järna i Södertälje kommun, som kan gälla även för en ev. etablering vid Saltå kvarn. Att det blir så mycket beror på att butiken i centrum samtidigt antas minska sin yta. Befintliga Coop i Järna centrum kommer initialt att tappa ca 25 %. Efter en tid kan försvarsåtgärder i kombination med konsumtionstillväxten ge tillbaka en del av tappet. Men å andra sidan kan en ond mental spiral inträffa, som ger ytterligare förlust. Coop har t ex svårt att vidta försvarsåtgärder då denna butik redan i dagsläget är väldigt välskött. Ica-butiken i centrum, som alltså förutsätts minska sin yta, kommer att ligga kvar på en acceptabel yteffektivitet, knappt kr/kvm säljyta. Coop:s yta är enligt Coop mycket svår att minska och butiken får därför ganska låg yteffektivitet, knappt kr/kvm säljyta. Rent omsättningsmässigt borde dock ingen av dessa två enheter tvingas till nedläggning. Men andra omständigheter, så som exempelvis att man inte på ett enkelt sätt kan minska på övriga kostnader i takt med den minskade omsättningen, kan ändå framtvinga en nedläggning. I Coop:s fall kan man också tänka sig att fastighetsägaren får sänka hyran. Vi har en i någon mån kompenserande befolknings- och konsumtionsökning att se fram emot. Dessutom kommer de ca 300 planerade nya bostäderna i Järnas norra del att tillföra den lokala dagligvaruhandeln ca 5 Mkr i årsomsättning inkl moms i 2006 års priser. Detta reducerar på sikt omsättningsförlusterna något. En externetablering i Tuna backar eller vid Saltå kvarn skulle leda till att biltrafikarbetet förändras. Det är främst tre faktorer som påverkar förändringen av biltrafikarbetet vid en extern nyetablering: förändrad resväg, förändrade köpsummor och förändrat färdmedel. Detta skulle vid en extern etablering i Tuna backar eller vid Saltå kvarn leda till att 10 För utförlig diskussion kring detta se Marknads- och konsekvensanalys för planerad etablering av ny ICA vid Tuna backari Järna i Södertälje kommun, Nordplan

16 det förändrade biltrafikarbetet för inköp av dagligvaror för de boende i Järna skulle minska med uppemot 10 %, d v s med drygt 200 bilresor/dygn. Det totala biltrafikarbetet skulle för boende i Järna därmed minska med ca 0,5 %. 11 Figur 2. Karta över dagens dagligvaruhandel samt de två alternativa externa etableringarna i Saltå kvarn och Tuna backar. 11 För utförligare beskrivning av biltrafikmiljön, se Marknads- och konsekvensanalys för planerad etablering av ny ICA vid Tuna backar i Järna i Södertälje kommun., Nordplan AB

17 2. Ica bygger ut dagens lokaler Följande karta visar dagens Ica-butik i centrum och hur den eventuellt skulle kunna byggas ut samt möjliga parkeringsförstärkningar. Figur 3. Alternativa utbyggnadsmöjligheter av dagens Ica i centrum och parkeringen. Det röda är dagens Ica, det grå möjlig utbyggnad samt det lila parkeringsytor. Detta alternativ skulle innebära att Ica bygger ut i sitt nuvarande läge med 500 à 550 kvm i dagens försäljningsplan, vilket skulle leda till att lokalen skulle bli ca kvm. Dagens varumottag bibehålls. Nordplan har inte granskat eventuella byggnadstekniska restriktioner eller byggkostnader. 13

18 Figur 4. Volym av utbyggnad av Ica. Den ökade efterfrågan för parkering, som en utbyggnad av befintliga Ica skulle innebära, skulle kunna lösas på två sätt. Dels en utbyggnad av parkeringen framför Ica i Kv Futurum alternativt en utbyggnad av parkeringen bakom dagens Ica. Figur 5. Volymer av utbyggnad av parkeringsdäck bakom dagens Ica. En utbyggnad av parkeringen bakom Ica skulle eventuellt kunna ge direkt access till Ica-butikens försäljningsplan om däcket läggs på lämplig höjd. Detta kan dock innebära längre kör- eller gångramper, vilket kan komma att inskränka på parkeringsytan med åtföljande färre bpl. Detta kräver noggrannare studier. 14

19 Att bygga ut Icas lokaler i centrum skulle vara ett radikalt grepp, dock sannolikt med alltför stora negativa miljöeffekter för bostäderna bakom dagens Ica och med svårigheter att skapa riktigt rationella lokaler, men det skulle sannolikt vara ett billigare alternativ än att bygga helt nytt. 3. Ica etablerar norr om järnvägen Följande karta, figur 6, visar samma sak som figur 3, men även med en eventuell ny Icatomt norr om järnvägen markerad. Figur 6. Karta över utbyggnad av Ica på andra sidan järnvägen. Det röda är dagens Ica och Coop, det grå möjlig utbyggnad samt det lila parkeringsytor. Tomten norr om järnvägen är ca kvm med en sluttande topografi. På tomten skulle det kunna tillskapas en byggnad på ca kvm i den sydvästra delen och en parkeringsyta på ca kvm (dvs. ca 70 à 75 bpl) närmast Turingevägen. Antalet bilplatser skulle troligen bli i minsta laget vilket kanske skulle resultera i att det inte går att nå den omsättning som förväntas. 15

20 Varumottagningen kan lösas i ett souterrängplan i den sydvästra delen. Detta är ingen idealisk lösning med hänsyn till den inre logistiken, men den är möjlig. En ny Ica-butik norr om järnvägen skulle ge tre dagligvarubutiker i centrum, som måste dela på max 150 Mkr, dvs. i snitt 50 Mkr per butik. Sannolikt fördelat (Nordplans bedömning): Coop Bef Ica Ny Ica 30 à 40 Mkr 30 à 40 Mkr 80 à 90 Mkr Detta skulle vara en instabil situation med tre halvstora butiker, vilket innebär stor risk för nedläggning av en av butikerna. På sikt (10 år) är det troligt att Järna står kvar på två fullsorterade dagligvaruenheter istället för de tre som det initialt skulle kunna bli i alternativ 3. Enligt Nordplans bedömning är det osannolikt att Ica skulle ligga kvar med två butiker i centrum, men om man släpper den befintliga butiken, tas den sannolikt över av någon ny aktör, vilket åter ger oss en situation med tre svaga butiker och med nedläggningsrisk för någon, kanske Coop. Alternativ 3 är en acceptabel lösning, strikt tekniskt, men inget bra alternativ för att bibehålla ett levande centrum. Den kan dock vara bättre för centrum än att etablera nytt externt, om det är möjligt (sannolik är det omöjligt) att förhindra att dagens då övergivna Ica-lokal inte nyttjas för dagligvaror med den ovan beskrivna instabila tredelningen som följd. På tomten norr om järnvägen kan det rymmas 70 à 90 bpl samt à kvm för butik. I dagsläget har Ica ca kvm (enl. vår uppskattning) och vill etablera kvm externt. Tomten norr om järnvägen är alltså med stor sannolikhet för liten enligt Ica-ägarens önskemål. Dock skulle det medge en butik som i sig storleksmässigt är rationell. Det är även osäkert om den kan nyttjas för detta ändamål då järnvägen eventuellt ska breddas. För- och nackdelar med de två centrumalternativen 2 och 3 Alt 2. Ica bygger ut dagens lokaler En utbyggnad enligt alt 2 bibehåller och förstärker den nuvarande strukturen i centrum. Icas fastighet behåller eller ökar sitt värde. En utökning av Icas befintliga byggnad med ca 550 kvm blir billigare än att bygga kvm nytt. Den tillkommande parkeringen på ett däck blir dock väsentligt dyrare än att bygga parkering på mark som i alt 3. Lokalerna blir inte lika rationella som i en nybyggd lokal. 16