MAGNOLIA BOSTAD. Fem vinstavräknade projekt Positiv guidance inför 2018 Starkare kassaflöde framgent KURS (SEK): 56,3 REMIUM EQUITY RESEARCH

Transkript

1 MAGNOLIA BOSTAD First North Premier Fem vinstavräknade projekt Positiv guidance inför 218 Starkare kassaflöde framgent Fem vinstavräknade projekt. Magnolia Bostad redovisade en rapport för det fjärde kvartalet som överlag var något sämre än vad vi räknade med. Trots det levererade bolaget ett väldigt starkt fjärde kvartal och bolagets bästa rörelseresultat hittills. Under kvartalet avyttrades 427 lägenheter i Hyllie (REMe 43), 236 lägenheter i Fyren etapp 2 (REMe 24), två hotellaffärer om totalt 5 rum (REMe 5) samt ett vårdprojekt utanför Visby (REMe 2 stycken vårdprojekt). Omsättningen uppgick till 718 MSEK (124) och bruttoresultatet till 245 MSEK (38). Vi hade räknat med 749 MSEK respektive 292 MSEK. EBIT ökade till 23 MSEK (41) innebärande en avvikelse med 17% gentemot vår prognos om 278 MSEK. EPS uppgick till 4,26 SEK (,25) där vårt estimat var 5,15 SEK, den största avvikelsen var ett lägre antal projektförsäljningar samt en högre förväntad projektmarginal från vår sida. Utdelningen föreslås att bli oförändrad om 1,75 SEK (1,75) där vi hade räknat med 2, SEK. Positiv guidance inför 218. Ledningen lyfte fram att de bör kunna genomföra 1-2 hotellprojekt per år. Därutöver ser de en hög efterfrågan på vårdboenden och bedömer att de långsiktigt ska kunna leverera fler än de 2-4 vårdboenden per år som bolaget tidigare har kommunicerat. I övrigt har Magnolia Bostad sett en svag ljusning på deras efterfrågan på bostadsrätter efter årsskiftet. Med stöd i projektportföljen, marknaden och bolagets positiva guidance avseende vårdboenden har vi reviderat upp antalet framtida avyttringar. Vi ser dock risk för att bostadsrättsefterfrågan dämpas igen och vi är numera än mer defensiva och har sänkt våra förväntningar avseende konvertering av hyresrätter till bostadsrätter. Trots höjda estimat avseende vårdboenden har våra sänkta antaganden avseende konverteringar en mer negativ påverkan på totalen KURS (SEK): 56,3 Fastigheter NYCKELDATA KURSUTVECKLING Marknadsvärde (MSEK) mån (%) -5,7 Nettoskuld (MSEK) mån (%) 1,9 Enterprise Value (MSEK) mån (%) -37,8 Soliditet (%) 33, YTD (%) 12,6 Antal aktier f. utsp. (m) 37,8 52-V Högst 97,5 Antal aktier e. utsp. (m) 38, 52-V Lägst 48, Free Float (%) 28,9 Kortnamn MAG 216A 217A 218E 219E Omsättning (MSEK) EBITDA (MSEK) EBIT (MSEK) EBT (MSEK) Just. EPS (SEK) 5,84 5,11 7,92 9,9 DPS (SEK) 1,75 1,75 2, 2,5 Omsättningstillväxt (%) 15,3 75,4-18,3 4,6 Just. EPS tillväxt (%) 53,8-12,6 55, 25,1 Just. EBIT-marginal (%) 35,1 21,2 33,5 35,4 216A 217A 218E 219E Just. P/E (x)* 16,5 9,8 7,1 5,7 P/BV (x) 3,7 1,6 1,5 1,3 EV/S (x) 4,6 2,1 2,6 2,5 EV/EBITDA (x) 13, 1, 7,8 6,9 EV/EBIT (x) 13,1 1, 7,9 7, Direktavkastning (%) 1,8 3,5 3,6 4,4 * Notera att P/E är exklusive skatt KURSUTVECKLING Starkare kassaflöde framgent. Under e torde vi få se ett starkare kassaflöde från Magnolia Bostad än vad vi hitintills har fått erfara. Ledtiden från vinstavräkning till kassaflöde är cirka två till tre år och bolaget har cirka 1,5 miljarder SEK i fordringar från de institutioner som förvärvat projekt. Under kommande 12 månader beräknas fordringar uppgående till cirka 423 MSEK stärka kassaflödet. HUVUDÄGARE KAPITAL Fredrik Holmström 56,4%, ,4% Andreas Rutili 7,7%,774 7,7% BOLAGSBESKRIVNING Länsförsäkringar Fonder 7,%,697 7,% Magnolia Bostad utvecklar och förädlar fastigheter med fokus på Nordnet Pensionsförsäkring 4,2% 4,2% attraktiva lägen i främst storstadsområden. Bolagets process omfattar förvärv, finansiering, konceptutveckling, försäljning och byggnation. LEDNING FINANSIELL KALENDER Projektportföljen innehåller cirka byggrätter. Ordf. Fredrik Holmström 1Q-rapport Analytiker: Markus Henriksson markus.henriksson@remium.com, MAG OMXSPI (ombaserad) Källor: Infront, Bolagsrapporter, Remium, Holdings VD Fredrik Lidjan 2Q-rapport vvd Erik Rune 3Q-rapport CFO Fredrik Westin RÖSTER Important information: Please see the attached disclaimer at the end of this document Remium 1

2 ### RESULTATRÄKNING MSEK 1Q17A 2Q17A 3Q17A 4Q17A 1Q18E 2Q18E 3Q18E 4Q18E 215A 216A 217A 218E 219E 22E Omsättning Rörelsekostnader EO-poster 153 EBITDA Avskrivningar EBIT Finansnetto EBT Minoritet Skatt -1 Nettoresultat EPS f. utsp. (SEK) -,21 1,67 -,63 4,26,49 2,36,55 4,55 8,32 5,87 5,16 7,95 9,95 9,95 EPS e. utsp. (SEK) -,21 1,66 -,63 4,24,49 2,35,54 4,53 8,8 5,84 5,11 7,92 9,9 9,91 Omsättningstillväxt Q/Q -43% 113% -76% 272% -78% 197% -6% 221% N/A N/A N/A N/A N/A N/A Omsättningstillväxt Y/Y -66% 82% -2% 479% 125% -4% % -14% 523% 15% 75% -18% 5% 3% Just. EBITDA marginal 2% 16% 4% 32% 32% 31% 3% 37% 24% 35% 21% 34% 36% 34% Just. EBIT marginal 2% 16% 3% 32% 32% 31% 3% 37% 23% 35% 21% 34% 35% 34% Just. EBT marginal -13% 13% -12% 28% 13% 24% 14% 32% 18% 26% 15% 25% 28% 27% KASSAFLÖDE DATA PER AKTIE & AVK. EGET KAPITAL MSEK 215A 216A 217A 218E 219E 22E SEK 215A 216A 217A 218E 219E 22E Kassaflöde från rörelsen EPS 8,8 5,84 5,11 7,92 9,9 9,91 Förändring rörelsekapital Just. EPS 3,8 5,84 5,11 7,92 9,9 9,91 Kassaflöde löpande verksamheten BVPS 21,6 26,3 3,8 37, 44,4 51,8 Kassaflöde investeringar CEPS -4,2 -,58-16,24 2,1 4,68 8,1 Fritt kassaflöde DPS 1, 1,75 1,75 2, 2,5 2,5 Kassaflöde fin. verksamheten ROE 56% 25% 18% 23% 24% 21% Nettokassaflöde Just. ROE 56% 25% 18% 23% 24% 21% Soliditet 41% 36% 33% 37% 42% 48% BALANSRÄKNING MSEK Immateriella tillgångar Likvida medel Totala tillgångar Eget kapital Nettoskuld Rörelsekapital AKTIESTRUKTUR 215A 216A 217A 218E 219E 22E Antal A-aktier (m) - Magnolia Bostad Antal B-aktier (m) 37,8 Sturegatan 6 Box Totalt antal aktier (m) 37, Stockholm () Källor: Bolagsrapporter, Remium BOLAGSKONTAKT ESTIMATFÖRÄNDRINGAR 4Q 217A 218E 219E MSEK Estimat Utfall Skillnad Förr Nu Förändring Förr Nu Förändring Omsättning % % % EBIT % % % Just. EPS (SEK) 5,15 4,24-18% 12,1 7,92-34% 11,73 9,9-16% Remium 2

3 RESULTATRÄKNING, ÅR & KVARTAL OMSÄTTNING & RÖRELSERESULTAT, Y/Y (MSEK) OMSÄTTNING & JUST.RÖRELSEMARG, Q/Q (MSEK) A 213A 214A 215A 216A 217A 218E 219E 22E Q1A Q2A Q3A Q4A Q1A Q2A Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1E Q2E Q3E Q4E % 4% 1% -2% -5% -8% Omsättning EBIT Omsättning EBIT-marginal TILLVÄXT & BALANSRÄKNING OMSÄTTNINGSTILLVÄXT, Y/Y NETTOSKULD & NETTOSKULD/EBITDA 112% 2 11X 92% 72% 52% 32% 12% -8% Q1A Q2A Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1E Q2E Q3E Q4E A 213A 214A 215A 216A 217A 218E 219E 22E Nettoskuld (t.v.) Nettoskuld/EBITDA (t.h.) 9X 7X 5X 3X 1X -1X -3X -5X -7X PROJEKTPORTFÖLJ Q/Q & ROE R12M ANTAL BYGGRÄTTER I PROJEKTPORTFÖLJEN RETURN ON EQUITY (R12) Q15A 2Q15A 3Q15A 4Q15A 1Q16A 2Q16A 3Q16A 4Q16A 1Q17A 2Q17A 3Q17A 4Q17A 45% 4% 35% 3% 25% 2% 15% 1% 5% % Q4A Q1A Q2A Q3A Q4A Q1A Q2A Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1E Q2E Q3E Q4E Antal byggrätter i portföljen Return on Equity Remium 3

4 MAGNOLIAS BEDÖMDA PRODUKTIONSSTARTER VS REMIUM Magnolia Bostad har ett ramavtal tillsammans med Slättö som förbinder Slättö att förvärva bostadsprojekt om minst 7 mdr SEK, som successivt kan komma att utökas till 14 mdr SEK. Ramavtalet är inte villkorat finansiering och avtalet sänker således både marknads- och finansieringsrisken i verksamheten. Parterna har en gemensam intention att cirka 25% av bostäderna ska upplåtas som bostadsrätt. Rent praktiskt avyttrar Magnolia Bostad hyresrättsprojekt till Slättö som sedan produktionsstartas. Därefter undersöks möjligheten att sälja en del av bostadsbeståndet som bostadsrätter och vid lyckad exekvering delar Magnolia Bostad och köparen (främst institutioner) på uppsidan (vanligtvis 5-1 SEK/kvm högre än för motsvarande hyresrättsprojekt). Hyresrättsprojekt som kan komma att konverteras till bostadsrätter medför ingen ytterligare risk i all dess väsentlighet i och med att projektet redan är avyttrat. Våra estimat bygger enbart på projekt som återfinns i Magnolia Bostads projektportfölj om bedömda byggrätter. Vi antar att bolaget inte gör några bostadsrätter i egen regi, då uppskattningar om vad som kommer att bli hyresrätter respektive bostadsrätter är väldigt svårt att göra. Vi väljer att även vara defensiva avseende konverteringar från hyresrätter till bostadsrätter. Tidigare räknade vi med att cirka hälften av de projekt som ramavtalet med Slättö omfattar skulle konverteras till bostadsrätter. Oron på bostadsrättsmarknaden medför att vi numera är än mer konservativa i våra estimat. Dock ser vi fortsatt god potential i bolagets hyresrättsaffär men även för de nya tillskotten: vårdboenden och hotell. Magnolia Bostad har som ambition att, precis som tidigare, nå en projektmarginal om 1% för hyresrättsaffärer. Därutöver är ambitionen 15% för hotellaffärer respektive 2% för vårdboenden. Den höga projektmarginalen för vårdboenden beror bland annat på bättre nyttjandegrad av area vid byggnation samt Regeringens investeringsstöd som täcker en del av byggkostnaden. I grafen nedan till vänster illustreras Magnolia Bostads uppskattning av bedömda produktionsstarter och till höger återfinns våra estimat under prognosperioden. I våra estimat räknar vi med en successivt högre utvecklingstakt av hyresrätter och vi har höga förväntningar avseende vårdboenden. Vi finner stöd i projektportföljen, marknaden och tillsammans med bolagets guidance ser vi goda förutsättningar för utveckling av vårdboenden. I estimaten har vi även räknat med en hotellaffär per år och därtill skulle vi inte bli förvånade om bolaget genomför så kallade "Magnolia-affärer", företagsledningens egen benämning vilken innebär att alla moment i processen i princip sker simultant. Ramavtal tillsammans med Slättö om minst 7 miljarder SEK Konvertering av hyresrättsprojekt till bostadsrätter Estimaten baseras på bolagets bedömda byggrätter Vi ser goda förutsättningar för utveckling av vårdboenden Bedömda produktionsstarter Magnolia Bostad Remiums estimat TBD Bostäder Vårdboenden Hotell A 215A 216A 217A 218e 219e 22e Hyresrätter Vårdboenden Hotell Bostadsrätter Källa: Bolagsrapporter Källa: Remium, bolagsrapporter Remium 4

5 VÄRDERING, PEER MULTIPLAR (X) Adj P/E (x) 218e, Magnolia Bostad vs Peers Oscar Properties Tobin Properties P/E 218e (X) Källa: Remium Nordic, Capital IQ Bonava JM Magnolia Bostad (REMe) Average (X) Adj P/E (x) 219e, Magnolia Bostad vs Peers Oscar Properties Tobin Properties P/E 219e (X) Källa: Remium Nordic, Capital IQ Bonava JM Magnolia Bostad (REMe) Average (X) STARK PROJEKTPORTFÖLJ Magnolia Bostads projektportfölj innehöll bedömda byggrätter vid utgången av 217. Projektportföljen består främst av bostäder, men även vårdboenden till följd av bolagets förvärv av Svenska Vårdfastigheter under 217, samt hotell. I Q4 217 avyttrades bolagets första vårdboende och hotell (i två hotellaffärer) och vi uppskattar den ökade riskspridning som de två nya segmenten medför. Magnolia Bostad har guidat upp från tidigare 2-4 vårdprojekt per år medan målet avseende hotell kvarstår på 1-2 affärer per år. Noterbart är att Magnolia Bostad numera inte pressmeddelar affärer under 25 MSEK, vilket framförallt påverkar transparensen för bolagets möjliga vårdaffärer då de vanligtvis är av mindre karaktär. Cirka 11% av byggrätterna i projektportföljen har detaljplan vid utgången av 217. Lagakraftvunnen detaljplan har tidigare varit flaskhalsen i Magnolia Bostad, framförallt under 217, men det ser bättre ut under prognosperioden. I takt med att en högre andel av bolagets projekt har vunnit laga kraft bör det även finnas möjlighet till högre projektmarginaler i och med att Magnolia Bostad har tagit utvecklingsrisk. Vi väljer dock att vara försiktiga i vår prognosläggning. Bostäder, vård och hotell Fler byggrätter i portföljen har detaljplan Andel byggrätter med detaljplan Geografisk fördelning projektportfölj 11% 11% 7% Storstockholm Detaljplan Ej Detaljplan 24% Öresundsregionen och Göteborg Övrigt Uppsala 89% 58% Källa: Remium, bolagsrapporter Källa: Remium, bolagsrapporter Remium 5

6 HISTORISKA NYCKELTAL 215A 216A 217A 218E 219E 22E CAGR L3Y L5Y Omsättning nmf nmf EBIT nmf nmf EPS e. utsp. (SEK) 8,8 5,84 5,11 7,92 9,9 9,91 nmf nmf AVG. L3Y L5Y Adj. P/E (x) 22,1 16,5 9,8 7,1 5,7 5,7 16,1 nmf P/FCF (x) neg. neg. neg. 8,8 12,2 7, nmf nmf P/BV (x) 3,9 3,7 1,6 1,5 1,3 1,1 3,1 nmf EV/RENT (x) EV/NOI (x) EV/EBIT (x) 4,1 4,6 2,1 2,6 2,5 2,3 3,6 nmf 16,6 13, 1, 7,8 6,9 6,6 13,2 nmf 17,4 13,1 1, 7,9 7, 6,6 13,5 nmf ROA (%) 21,5% 9,6% 6,2% 8,1% 9,6% 9,3% 12,4% nmf ROE (%) 56,3% 25,1% 17,9% 23,3% 24,3% 2,6% 33,1% nmf ROCE (%) 29,9% 17,2% 13,1% 14,4% 15,1% 14,6% 2,% nmf ROC (%) 33,1% 2,7% 14,9% 15,8% 16,8% 16,% 22,9% nmf FCF YIELD (%) DIV. YIELD (%) -5% -3% -33% 11% 8% 14% -13,8% nmf 1% 2% 4% 4% 4% 4% 2,2% nmf No. of shares (m) Market Cap (MSEK) EV (MSEK) 35,6 38, 38, 38, 38, 38, Adj. P/E (x) *Medel = 16,1 EV/EBIT (x) *Medel = 13, , A 216A 217A 218E 219E 22E , ,5 215A 216A 217A 218E 219E 22E Adj. P/E (x) Average Medel EV/EBIT (x) Average Medel *Medelvärdet baserat på historiska nyckeltal Remium 6

7 MAGNOLIA BOSTAD En ledande producent av bostäder Magnolia Bostad utvecklar effektiva, attraktiva och funktionella nya boenden, såväl hyresrätter som bostadsrätter, hotell och vårdboenden, i attraktiva lägen i Sveriges tillväxtorter. Arbetet styrs av en helhetssyn där verksamheten bedrivs på ett sätt som främjar en långsiktigt hållbar samhällsutveckling. Stark projektportfölj med tydlig förädlingsprocess Magnolia Bostad bildades 29 med målsättningen att skapa moderna hem och bostadsmiljöer genom smarta funktioner och en tilltalande arkitektur. 212 blev bolagets första projekt inflyttningsklara i Skåne, Nyköping, Stockholm, Lidingö och Nacka. Först 213 etablerades hyresrättsutveckling som sedermera har kommit att bli bolagets kärnaffär. Magnolia Bostad har en projektportfölj som primärt är belägen i Storstockholm, Uppsala, Öresundsregionen och Göteborg. Under de senaste åren har bolaget varit aktiva på transaktionsmarknaden, byggt upp en betydande projektportfölj och blivit en av de större bostadsutvecklarna i Sverige. Magnolia Bostad söker aktivt efter nya investeringar, deltar i kommunala markanvisningar och en typisk förvärvs- och finansieringsledtid uppgår till cirka 3-6 månader från start till mål. Efter genomfört fastighetsförvärv pågår sedan projektutveckling i cirka 3-24 månader. Bland annat genomförs marknads- och målgruppsanalys, utformning av detaljplan, konceptutveckling och upphandling av bostadsproduktion. När projektutvecklingen är färdigställd börjar försäljningsfasen som pågår i cirka 1-6 månader. Då Magnolia Bostad sedermera avyttrar projekt påbörjas byggnationsfasen som sträcker sig under månader. Det är således en lång kedja att förädla ett projekt från förvärv av råmark eller en befintlig fastighet. Då bolaget behärskar hela värdekedjan medför det att Magnolia Bostad är en konkurrenskraftig aktör på bostadsutvecklingsmarknaden. Magnolia Bostad bildades 29 En av de större bostadsutvecklarna i Sverige Konkurrenskraftig aktör på bostadsutvecklingsmarknaden Magnolia Bostads övergripande mål är att som medelstor bostadsutvecklare långsiktigt uppnå högre lönsamhet än jämförbara bolag i branschen, med en försvarbar risk. Strategin är att 9% av projektportföljen kommer utvecklas till hyresrätter och 1% som bostadsrätter i egen regi. Av de utvecklade hyresrätterna är målsättningen att 25% sedermera konverteras från hyresrätter till bostadsrätter i samarbete med köparen. Från och med 218 är målet att årligen produktionsstarta 2 7 hyresrätter, varav 675 bostäder konverteras till bostadsrätter, 3 bostadsrätter i egen regi, 4 vårdboenden och 1 hotell. Mål att producera ~3 bostäder från och med 218 Remium 7

8 MAGNOLIA BOSTAD Projektportföljen är en rörlig massa där antingen detaljplanearbete, konceptutveckling eller byggnation pågår. Under 215, 216 och 217 såldes ca 1 6, 2 1 och 2 2 enheter och resterande del av projektportföljen förväntas avyttras relativt jämt fördelat under de kommande åren. Gynnsam marknad Totalmarknaden för bostadsutveckling i Sverige är gynnsam. Boverket har gjort beräkningen att det råder bostadsbrist i 255 av 29 kommuner, där antalet kommuner med bostadsbrist även är ökande. Från 215 och fram tills 225 bedöms behovet vara 6 bostäder varav drygt hälften, 32, bedöms behövas redan 22 vilket innebär en genomsnittlig årstakt om 8 bostäder under de närmaste fyra åren. Orsaken till de höga nivåerna är dels den förväntade befolkningsökningen framöver och dels att byggandet de senaste åren inte ökat i tillräcklig omfattning för att svara mot behoven. Preliminärt färdigställdes och påbörjades cirka 46 bostäder respektive 67 bostäder under 216, inräknat tillskott genom ombyggnader. Magnolia Bostad vänder sig till två kundkategorier: institutionella investerare som förvärvar en hyresfastighet respektive privatpersoner som köper en bostadsrätt. Merparten av Magnolia Bostads produktion består av utveckling av hyresrätter där slutkunden ofta är en institution som investerar i fastigheter. Dessa transaktioner bygger exempelvis på att Magnolia Bostad och berörd part har ingått ett avtal om ett antal projekt redan i förväg. Sett över ett decennium är den genomsnittliga totalavkastningen på bostäder 9,2 %, vilket är högst bland samtliga fastighetsslag. Bostadsmarknaden är samtidigt relativt övriga fastighetsdelmarknader något mer stabil och har historiskt klarat marknadsnedgångar något bättre än övriga tillgångsslag. Adderas ett lågt ränteläge till detta borgar det för en fortsatt god efterfrågan från institutionerna på Magnolia Bostads produkter. För centralt belägna fastigheter i de bästa lägena i Stockholm och Göteborg har direktavkastningskravet gått ner de senaste åren, vilket signalerar för en fortsatt god marknad. Projektportföljen är en rörlig massa 255 av 29 kommuner har bostadsbrist Två kundkategorier: institutionella investerare respektive privatpersoner Bostadsmarknaden är relativt övriga fastighetssegment mer stabil Stabilitet i affärsmodellen Genom att balansera hyresrätts-, bostadsrätts-, vård- och hotellproduktion uppnår Magnolia Bostad en hög stabilitet i sin affär. Överlag är risken högre i en bostadsrättsutveckling än i en hyresfastighetsutveckling även om riskerna i båda projekten minimeras av att exempelvis inte bygga på spekulation. Detta innebär att Magnolia Bostad säkerställer att det finns en efterfrågan innan projektet inleds och således ställer höga krav på andelen försålda bostäder. Vid en hyresrättsaffär innebär detta att ett slutgiltigt avtal ska ha träffats med en fastighetsägare innan projektet inleds. Samtidigt minimerar Magnolia Bostad byggkostnadsrisken då företaget använder sig av totalentreprenad med fast pris. Bland annat använder sig bolaget ac NCC, Veidekke, Skanska och PEAB vid bostadsproduktion. Finansiell målsättning Magnolia Bostads finansiella mål är att räntabiliteten på eget kapital ska uppgå till minst 3% i genomsnitt och cirka 2% därefter. Målsättningen för bolagets soliditet är över eller lika med 3%. Långsiktigt ska Magnolia Bostad dela ut upp till 25% av resultatet efter skatt fram till 22 och därefter en ökande andel. Magnolia Bostad utvecklar inte på spekulation Använder sig av stora byggbolag för bostadsproduktion Soliditeten ska vara över eller lika med 3% Ansvarig utgivare: Arash Hakimi Fard, Remium Nordic Holding AB (Remium) Analys utarbetad av: Markus Henriksson, analytiker, Remium. DISCLAIMER - Remium 8