SBB I NORDEN. Det första "riktiga" kvartalet Fortsatt stora värdeförändringar Q2 ger stöd till estimat KURS (SEK): 6,25 ##### REMIUM ANALYS

Transkript

1 SBB I NORDEN NASDAQ OMX First North Det första "riktiga" kvartalet Fortsatt stora värdeförändringar Q2 ger stöd till estimat Det första riktiga kvartalet. För det andra kvartalet redovisade SBB hyresintäkter om 348 MSEK (11) som med en överskottsgrad om 65,% (49,3) resulterade i ett driftöverskott om 226 MSEK (5). Vår prognos avseende hyresintäkter om 351 MSEK var i linje medan vi hade räknat med en överskottsgrad om 7,3% och ett driftnetto om 247 MSEK. Till följd av mängden nya fastigheter och andra kostnader av engångskaraktär var driftskostnaderna högre än normalt. SBB bedömer att dessa kostnader uppgick till 13 MSEK och därmed blev justerat driftnetto 239 MSEK och överskottsgraden 68,7 procent, 3% under vår prognos. Kostnader för central administration kom in på -19,9 MSEK (- 1,9) där vi hade räknat med 17, MSEK. Även här ingår bedömda engångskostnader om cirka 6 MSEK. Finansnettot uppgick till -13,6 MSEK (-2,5) gentemot vår prognos om - 115,7 MSEK där vi både hade räknat med en högre genomsnittlig ränta och en högre andel räntebärande skuld i den mängd förvärv som genomförts under perioden. Således uppvisade SBB ett justerat förvaltningsresultat om 121,8 MSEK (1,) där vi räknade med 114, MSEK. Fortsatt stora värdeförändringar. Orealiserade värdeförändringar på fastigheter uppgick till MSEK och de realiserade värdeförändringarna blev 38,3 MSEK. Häri ingår värdeförändringar på byggrätter om 329 MSEK som främst avser försäljningen av 22 tkvm bruttoarea i Stockholm och Nyköping. SBB har som mål att realisera intäkter om 25-4 MSEK i genomsnitt per år från byggrättsportföljen. Under H1 217 har bolaget genererat totalt 5 MSEK och ligger således redan över målsättningen. Q2 ger stöd till estimat. Vi har varit oroliga för att bolagets proforma var för optimistisk men överlag uppvisade SBB en rapport som stod upp gentemot den proforma som redovisats tidigare under året. Den sämre överskottsgraden gentemot prognos har medfört mindre nedrevideringar. Därtill antar vi att bolaget löser in obligationen om 6 MSEK som förfaller nästa sommar vilket påverkar finansnettot positivt. Förberedelser fortgår för att nå kreditvärdering vilket, allt annat lika, kommer sänka de framtida finansieringskostnaderna. BOLAGSBESKRIVNING Samhällsbyggnadsbolagets strategi är att äga, förvalta och utveckla bostads- och samhällsfastigheter samt driva planprocesser för främst bostäder. Fokus avseende förvärv är fastigheter i städer med underliggande tillväxt i Sverige och Norge. Analytiker: Markus Henriksson markus.henriksson@remium.com, NYCKELDATA ##### 6,25 KURSUTVECKLING Marknadsvärde (MSEK) mån (%) 6,8 Nettoskuld (MSEK) ** mån (%) 5,9 Enterprise Value (MSEK) *** mån (%) - Soliditet (%)** 29,2 YTD (%) - Antal aktier f. utsp. (m)** 737,9 52-V Högst 6,8 Antal aktier e. utsp. (m)** 772,9 52-V Lägst 5,2 Free Float (%) 73,5 Kortnamn SBB B 216P* 216A 217E 218E (MSEK) Driftnetto (MSEK) , Förv.res (MSEK) 184 5, EBT (MSEK) EPS (förv.res. SEK)*** N/A N/A,41,57 EPS SEK*** N/A N/A 2,43,47 Tillväxt hyresint (%) N/A N/A 613,8 14,4 EPS förv.res. tillväxt (%) N/A N/A N/A 4,3 Driftnettomarg. (%) 6,7 48,8 64,6 67,8 EV/ (x) *** N/A N/A 14,5 12,5 EV/Driftnetto (x) *** N/A N/A 22,4 18,5 P/E (förv.resultat.) (x) *** N/A N/A 15,3 1,9 P/E (x) *** N/A N/A 2,6 13,2 P/BV (x) **** N/A N/A,84,81 ROE (%) N/A nmf 46,2 6,4 Dir. avkastning (%) N/A N/A,, KURSUTVECKLING HUVUDÄGARE KAPITAL Ilija Batljan 15,%,1498 4,5% Meteva AS 11,6%,1155 3,2% Kvalitena AB 8,5% 17,1% Danica Pension 7,% 1,9% LEDNING Ordf. Lennart Schuss Q3-rapport VD Ilija Batljan Q4-rapport KURS (SEK): Källor: Infront, Bolagsrapporter, Remium Nordic, Holdings FINANSIELL KALENDER CFO Rosel Ragnarsson * Proforma. ** Justerat för förvärv och emission. *** Justerat för preferensaktieutbetalningar samt emissionskurs. **** Justerat för preferensaktiernas inlösenkurs Fastigheter SBB B OMXSPI (ombaserad) RÖSTER Viktig information: All information kring ansvarsbegränsningar och potentiella intressekonflikter finns att läsa i slutet av dokumentet Remium Nordic AB 1

2 RESULTATRÄKNING MSEK 4Q16A 1Q17A 2Q17A 3Q17E 4Q17E 216P* 216A 217E 218E 219E Driftkostnader -76, , Varav EO, -15, -13,,,, -28,,, Driftnetto 68, , Central administration -13, -22,2-19,9-14,5-14,5-57, -19,4-71,1-61,5-65, Varav EO, -12, -6,,,,, -18,,, Finansnetto -49,8-73, , Förvaltningsresultat 5,4 35, , Värdeförändring fastigheter EBT Skatt ,2-12, ,9-62,9 Nettoresultat , EPS e. utsp. (SEK) N/A,92 1,41,14,12 N/A N/A 2,58,59,62 EPS (förv.resultat) N/A,5,14,16,13 N/A N/A,49,64,68 Just. EPS (förv.resultat) N/A,8,17,16,13 N/A N/A,54,64,68 EPS (förv.resultat. exkl. PREF) N/A,3,12,15,11 N/A N/A,41,57,62 Tillväxt hyresintäkter Q/Q N/A 63,7% 47,5% 7,6%,% N/A N/A N/A N/A N/A Tillväxt hyresintäkter Y/Y N/A N/A N/A N/A 16% N/A N/A 614% 14% 2% Överskottsgrad 47% 55% 65% 7% 64% 61% 49% 65% 68% 68% Förv.res.marginal 4% 15% 3% 34% 27% 16% 3% 3% 32% 34% EBT marginal 496% 358% 371% 34% 27% 119% 655% 18% 32% 34% * Proforma. KASSAFLÖDE DATA PER AKTIE & AVK. EGET KAPITAL MSEK 216A 217E 218E 219E SEK 216A 217E 218E 219E Kassaflöde från rörelsen EPS N/A 2,52,56,6 Förändring rörelsekapital EPS (förv.res) N/A,49,64,68 Kassaflöde löpande verksamheten BVPS exkl. pref N/A 7,4 7,7 8,2 Kassaflöde investeringar CEPS exkl. pref N/A,67,51,5 Fritt kassaflöde DPS,,,1,15 Kassaflöde fin. verksamheten ROE nmf 45% 6% 6% Nettokassaflöde Just. ROE nmf 46% 6% 6% Soliditet 21% 29% 32% 33% BALANSRÄKNING MSEK 216A 217E 218E 219E AKTIESTRUKTUR Fastigheter Antal A-aktier (m) 217,6 Totala tillgångar Antal B-aktier (m) 52,4 Eget kapital Totalt antal aktier (m) 737, Likvida medel Nettoskuld Nettoskuld Soliditet exkl. hybridobligation Källor: Bolagsrapporter, Remium Nordic BOLAGSKONTAKT Strandvägen 3A Stockholm ESTIMATFÖRÄNDRINGAR Just. Driftnetto Just. EPS (förv.res) Q2 217A 217E 218E Estimat Utfall Skillnad Förr Nu Förändring Förr Nu Förändring % % % % % %,16,17 4%,53,49-8%,68,64-7% Remium Nordic AB 2

3 RESULTATRÄKNING, ÅR & KVARTAL HYRESINTÄKER & DRIFTNETTO (MSEK) HYRESINTÄKTER & FÖRV.RES.MARGINAL (MSEK) A 217E 218E 219E Q4 Q1 Q2 Q3E Q4E % 3% 25% 2% 15% 1% 5% % Driftnetto Förvaltningsresultat-marginal TILLVÄXT & BALANSRÄKNING NET CAPEX/ FÖRVALTNINGSFASTIGHETER (R12) BELÅNINGSGRAD & NETTOSKULD/ DRIFTNETTO 14% 65% 5X 12% 1% 8% 6% 4X 3X 6% 4% 55% 2X 2% % Q4 Q1 Q2 Q3E Q4E % 216A 217E 218E 219E 1X X Net CapEx/Förvaltningsfastigheter Belåningsgrad Nettoskuld/driftnetto RETURN ON EQUITY & PROJEKTUTVECKLING RETURN ON EQUITY 4% 3% 25% 2% 15% 1% 5% % Q1 Q2 Q3E Q4E 217 ROE PROJEKTUTVECKLINGSTADIER BYGGRÄTTER Tid Värdetillväxt Finansiell risk Huvudfokus 1 2 Affärsidé Exploatering Försäljningsrisk Prod.risk Start Konsultatioläggande detaljplan Fram- Godkänd detaljplan Försäljning 3 Byggnation Remium Nordic AB 3

4 TRE FASTIGHETSSEGMENT STOR SKILLNAD I ÖVERSKOTTSGRAD* TYNGDPUNKT PÅ SAMHÄLLSFASTIGHETER Q17A Intäkter bostäder Intäkter Övrigt Överskottsgrad Samhällsfastigheter 2Q17A Intäkter Samhällsfastigheter Överskottsgrad bostäder Överskottsgrad Övrigt 75% 65% 55% 45% Majoriteten av Samhällsbyggnadsbolagets driftnetto genereras från bolagets Samhällsfastigheter. Segmentet präglas av långa kontraktstider, årlig indexering av hyror och understöds bl.a. av den strukturella trenden med åldrande befolkning innebärandes ett löpande kassaflöde med låg risk. Bostadssegmentet kännetecknas framförallt av låg vakansrisk i och med den bostadsbrist som råder på många orter i Sverige. Segmentet Övrigt består av kassaflödesfastigheter där SBB ser fastighetsutvecklingsmöjligheter. Målsättningen är att realisera intäkter om 25-4 MSEK i genomsnitt per år från projektportföljen. *Källa: Bolagsrapporter RENOVERINGSSTRATEGI 8 PROCENT YIELD ON COST* FÖRÄDLINGSPOTENTIAL VIA RENOVERING Antal lägenheter Snittyta (kvm) Investering per kvm Hyresvärde före investering per kvm Hyresvärde efter investering per kvm Yield on cost (%) Total renoverad yta (kvm) Hyresintäktsbidrag (msek) Total investering (msek) *Källa: Remium Nordic ,% 21 8,4 15 PEERTABELL SBB planerar att renovera 6 lägenheter per år från och med sommaren 218. Fram tills dess förväntas renovering av 3 lägenheter där vi estimerar en yield on cost om 8% i snitt. Vi räknar med investeringar om 5 SEK/kvm och att de renoverade objekten successivt ökar driftnettot med ~4 SEK/kvm. Längre fram under prognoshorisonten räknar vi med att SBB renoverar 6 lägenheter per år, motsvarande ~17 MSEK i ökade hyresintäkter. Bolag Kurs (SEK) Hyrestillväxt (%) P/förvaltn.res. (x) P/NAV (x) ROE (%) 216A 217E 218E 216A 217E 218E 216A 217E 218E 216A 217E 218E Stendörren, 23,6 1,9 4,5 13,7 12,2 1,2,82,76,73 34,4 8,4 7,3 Catena 149,3 69,5 14, 7,8 14,5 11, 9,9,93,91,85 1,6 12,6 1, FastPartner* 144, 12, 6, 5,1 13,2 13,2 12,5 1,14 1,7 1,1 29,7 14,7 7,9 Diös 48,6 2,2 28,2 3,2 6,5 7,8 7,4,66,81,76 2,8 17,2 11, Amasten* 3,5 45,5 12,6 5,5 22,2 24,5 17,3,69,65,63 16,5 8,4 4,3 Atr. Ljungberg 141,9-6,8 11,4 5,5 19,7 16,1 15,2,91,82,8 2,4 12,3 5,5 SBB i Norden* 6,3 N/A 613,8 14,4 N/A 15,3 1,9 N/A,75,73 114, 46,2 6,4 Medel 24,3 98,3 6,6 15, 14,3 11,9,86,82,79 35,2 17,1 7,5 Median 17,8 12,6 5,5 14,1 13,2 1,9,86,81,76 2,8 12,6 7,3 * Preferensaktiejusterade nyckeltal. Källa: Remium Nordic Remium Nordic AB 4

5 BOLAGSBESKRIVNING Bostäder och samhällsfastigheter i fokus Samhällsbyggnadsbolagets strategi är att äga, förvalta och utveckla bostads- och samhällsfastigheter samt driva detaljplaneprocesser för främst bostadsfastigheter. Fokus avseende förvärv är fastigheter i attraktiva städer med underliggande tillväxt i Sverige och Norge. Handlingskraft och expansion Fastighetsbolaget grundades av Ilija Batljan i april 216 med målsättningen att bygga upp det främsta nordiska fastighetsbolaget för bostäder och samhällsfastigheter. Därefter följde flera fastighetsförvärv som kulminerade i januari 217 då bolaget tillträdde Högkullen, Gimmel Fastigheter, Kuststaden Holding samt Sörmlandsporten. Därmed skapades det nya Samhällsbyggnadsbolaget i Norden som på kort tid har blivit en stor aktör inom bostäder och samhällsfastigheter. Efter förvärven har bolaget över 7 fastigheter och en portfölj uppgående till cirka 1 3 kvm uthyrbar yta. Bostäder och samhällsfastigheter i fokus Samhällsbyggnadsbolaget fokuserar främst på fastigheter inom två segment: samhällsfastigheter och bostadsfastigheter. Portföljen innehåller även till viss del andra typer av fastigheter där avsikten primärt är att driva detaljplaneprocess för att utveckla bostadsfastigheter. Samhällsfastigheter inkluderar bland annat skolor, äldreomsorg, statliga och kommunala verk samt myndigheter. Majoriteten av hyresgästerna i bolagets samhällsfastigheter är direkt eller indirekt skattefinansierade och fastigheter inom detta segment kännetecknas generellt sett av låg risk givet bland annat låg hyresomsättning och hög kreditvärdighet. Bolagets bostadsfastigheter består främst av lägenheter i hyreshus men inkluderar även radhus och strategin är att fokusera på bostadsfastigheter i städer med en underliggande befolkningstillväxt och en attraktiv avkastning. Överlag har Samhällsbyggnadsbolaget god geografisk spridning, med fastigheter från Ystad i syd, till Boden i norr. Majoriteten av fastigheterna ligger i storstadsregionerna och regionstäderna, framförallt i Oslo och i Storstockholm, medan resterande cirka 3 procent ligger i små och mellanstora städer i Sverige med befolkningstillväxt. Hög tillväxttakt väntas framgent Sverige kommer att vara bolagets huvudsakliga fokus framöver, men Samhällsbyggnadsbolaget ser även över möjligheterna att expandera inom segmentet samhällsfastigheter till de övriga nordiska länderna. Segmentet bostadsfastigheter kommer däremot uteslutande att vara koncentrerat till den svenska marknaden. Före 22 är målsättningen att inneha ett fastighetsbestånd till ett värde av 25 miljarder SEK vilket innebär betydande tillväxt de kommande åren. Hög tillväxttakt väntas framgent Samhällsbyggnadsbolagets finansieringsstruktur består av stamaktier, bankfinansiering, obligationslån och preferensaktier. Därutöver är bolagets finansiella mål att ha en belåningsgrad om högst 65 procent, en soliditet om lägst 3 procent och en räntetäckningsgrad om lägst 1,5 gånger. Det långsiktiga utdelningsmålet är att dela ut 4 procent av det utdelningsgrundande resultatet, inklusive utdelning på preferensaktier. Kortsiktigt kommer dock fokus att ligga på expansion och att bygga upp en stark finansiell grund. Ansvarig utgivare: Arash Hakimi Fard, Remium Nordic AB (Remium) Analys utarbetad av: Markus Henriksson, analytiker, Remium. DISCLAIMER - Remium Nordic AB 5