Viktig information: All information kring ansvarsbegränsningar och potentiella intressekonflikter finns att läsa i slutet av dokumentet

Transkript

1 CATENA NASDAQ OMX Midcap Förvaltningsmarginal över 5 procent Flera intressanta nyheter under kvartalet Hög nivå på kontrakterade hyresintäkter Förvaltningsmarginal över 5 procent. För det tredje kvartalet redovisade Catena hyresintäkter om 225 (29), motsvarande en tillväxt om 7,7% y/y. Vår prognos var 228 och avvikelsen förklaras främst av en del initiala hyresrabatter. Driftnettot uppgick till 171 (152) innebärande en överskottsgrad om 75,8% (72,8), Gentemot föregående år fick vi således se en ökning med 3 bps där vi hade räknat med 77,8%. I kvartalet har bolaget haft en högre andel reparation och underhåll jämfört med Q2, något vi inte räknade med. Förvaltningsresultatet blev 114 (91), motsvarande en marginal om 5,5% (43,6), som efter positiva avvikelser i central administration och finansnetto var i linje med vår prognos om 113. EPS-förvaltningsresultatet stärktes 16% y/y till 3,18 SEK (2,74), där vi hade räknat med 3,16 SEK. Flera intressanta nyheter under kvartalet. Catena har förvärvat resterande 4 av Queenswall AB, bolaget som äger E-city Engelholm där bland annat hyresgästen Boozt huserar. Kvartalets orealiserade värdeförändringar om 126 () innefattar till stor del projektvinsten från E-city Engelholm. Vidare ska bolaget uppföra ett nytt distributionslager i Linköping om 6 kvm med inflyttning under sommaren 218. Utanför Helsingborg ska 3 4 kvm byggas åt Nowaste Logistics AB med inflyttning under Q Under våren 218 flyttar Cramo in i en nybyggd logistikbyggnad om 3 4 kvm. Slutligen har Catena lagt bud på Klockarbäcken, ett bolag med en logistikfastighet i Umeå och en i Vaggeryd där Catena sedan tidigare äger fastigheter. Vi inväntar accept från aktieägarna innan vi justerar in dessa två fastigheter i vårt estimat. Hög nivå på kontrakterade hyresintäkter. Catena kommunicerade kontrakterade hyresintäkter om 959, en sekventiell uppgång med cirka 24. Häri inkluderas Crossdocking terminalen i Mölnlycke som tillträds under Q4, men även nettouthyrning som kommer att stärka bolagets ekonomiska uthyrningsgrad. För 217e gör vi små nedrevideringar medan vi till följd av de positiva överraskningarna i central administration och finansnetto höjer EPS-förvaltningsresultatet med 2% på vår prognos för 218e. BOLAGSBESKRIVNING Catena är Sveriges största fastighetsbolag med fokus på logistikfastigheter och bolagets fastighetsbestånd är, sett till hyresvärde, koncentrerat till Stockholm, Malmö, Göteborg, Helsingborg samt Jönköping. Stora strukturtrender inom logistikbranschen medför att Catena satsar på fastigheter inom bland annat livsmedel och E-handel. Analytiker: Markus Henriksson markus.henriksson@remium.com, KURS (SEK): 147,75 Fastigheter NYCKELDATA KURSUTVECKLING Marknadsvärde () mån (%),9 Nettoskuld () mån (%) 5,5 Enterprise Value () mån (%) 14,5 Soliditet (%) 32,9 YTD (%) 15, Antal aktier f. utsp. (m) 35,7 52-V Högst 153, Antal aktier e. utsp. (m) 35,7 52-V Lägst 119,3 Free Float (%) 57,5% Kortnamn CATE 215A 216A 217E 218E () Driftnetto () Förv.res () EBT () EPS (förv.res. SEK) 1,1 8,9 12,5 14,4 EPS (SEK) 22,3 9,5 15,9 13, Tillväxt hyresint (%) 7,6 69,5 13, 1,8 Just. EPS tillväxt (%) 26,5-12,6 4,9 15,2 Just. Driftnettomarg. (%) 75,7 73,5 75,7 77,1 215A 216A 217E 218E EV/ (x) 13,3 13,9 13,3 12, EV/Driftnetto 17,6 18,9 17,5 15,5 P/E (förv.resultat.) (x) 11,4 14,5 11,8 1,3 P/BV (x) 1,2 1,2 1,2 1,1 P/NAV (x) 1,,9 1,,9 Dir. avkastning (%) 2,6 2,7 3, 3,6 KURSUTVECKLING CATE OMXSPI Källor: Infront, Bolagsrapporter, Remium Nordic, Holdings HUVUDÄGARE KAPITAL RÖSTER Backahill Kil AB 31,4% 31,4% 31,4% Endicott Sweden 11,1% 11,1% Länsförsäkringar Fonder 9,2% 9,2% SFU Sverige AB 5,2% 5,2% LEDNING FINANSIELL KALENDER Ordf. Gustaf Hermelin 4Q-rapport VD Benny Thögersen CFO Peter Anderson Viktig information: All information kring ansvarsbegränsningar och potentiella intressekonflikter finns att läsa i slutet av dokumentet Remium Nordic AB 1

2 RESULTATRÄKNING 1Q16 2Q16 3Q16 4Q16 1Q17 2Q17 3Q17 4Q17E 214A 215A 216A 217E 218E 219E Driftkostnader Driftnetto Central administration Netto övrigt Joint Venture EBIT Finansnetto Förvaltningsresultat Värdeförändring fastigheter Värdeförändring derivatinstr Värdeförändring goodwill EBT Aktuell skatt Uppskjuten skatt Minoritetsintresse Nettoresultat EPS e. utsp. (SEK) 1,2 1,91 2,3 4,62 4,93 3,86 4,31 2,84 13,45 22,32 9,48 15,94 12,96 13,83 EPS (förv.res.) 1,71 2,61 2,74 2,28 3,4 3,11 3,18 3,15 8, 1,13 8,85 12,48 14,37 15,33 Tillväxt hyresintäkter Q/Q 48% 14% 4% -4% 6% 5% 1% 2% N/A N/A N/A N/A N/A N/A Tillväxt hyresintäkter Y/Y 54% 78% 78% 68% 2 1 8% 36% 8% 69% 13% 11% 4% Överskottsgrad 72% 75% 73% 74% 74% 78% 76% 75% 76% 76% 73% 76% 77% 78% Förvaltningsresultatsmarginal 32% 43% 44% 41% 51% 5 51% 49% 48% 56% % 53% KASSAFLÖDE DATA PER AKTIE & AVK. EGET KAPITAL 214A 215A 216A 217E 218E 219E SEK 214A 215A 216A 217E 218E 219E Kassaflöde från rörelsen EPS 13,4 22,3 9,5 15,9 13, 13,8 Förändring rörelsekapital EPS (förv.res) 8, 1,13 8,85 12,5 14,4 15,3 Kassaflöde löpande verksamheten BVPS 77,5 96, Kassaflöde investeringar CEPS 6,8 1,91 8,11 1,47 14,95 15,2 Fritt kassaflöde DPS 3, 3, 3,5 4,5 5,25 5,75 Kassaflöde fin. verksamheten ROE 19% 26% 11% 14% 1 1 Nettokassaflöde Just. ROE 6% 11% 8% 7% 1 1 Soliditet 32% 36% 32% 33% 35% 37% BALANSRÄKNING AKTIESTRUKTUR 214A 215A 216A 217E 218E 219E Goodwill Antal aktier f. utsp. (m) 35,7 Fastigheter Antal aktier e. utsp. (m) 35,7 Totala tillgångar Eget kapital Kassa och bank Nettoskuld Källor: Bolagsrapporter, Remium Nordic BOLAGSKONTAKT Landskronavägen Helsingborg ESTIMATFÖRÄNDRINGAR 3Q 217A 217E 218E Estimat Utfall Skillnad Förr Nu Förändring Förr Nu Förändring % % Driftnetto % % EPS förv.res 3,16 3,18 1% 12,53 12,48 14,7 14,37 2% Remium Nordic AB 2

3 RESULTATRÄKNING, ÅR & KVARTAL HYRESINTÄKTER & DRIFTNETTO () HYRESINTÄKTER & FÖRV.RES-MARGINAL () A 214A 215A 216A 217E 218E 219E Q1 Q2 Q3 Q Driftnetto Förvaltningsresultat-marginal TILLVÄXT & BALANSRÄKNING HYRESINTÄKTSTILLVÄXT, Y/Y BELÅNINGSGRAD & NETTOSKULD/ DRIFTNETTO x x 1x 8x 6x 4x 2x A 212A 213A 214A 215A 216A 217E 218E 219E Belåningsgrad Nettoskuld/driftnetto x ROE & CAPEX RETURN ON EQUITY NET CAPEX/ FÖRVALTNINGSFASTIGHETER (R12) 35% % % 5% -5% ROE Net CapEx/Förvaltningsfastigheter Remium Nordic AB 3

4 MARKNAD HYRESVÄRDE PER GEOGRAFISK MARKNAD STÖRST I SVERIGE PÅ LOGISTIKFASTIGHETER 14% 13% 39% Stockholm Helsingborg Catena är Sveriges största fastighetsbolag med fokus på logistikfastigheter. Fastigheterna är lokaliserade längs transportleder och kring storstadsregionerna i främst södra och mellersta Sverige. 16% 18% Källa: Bolagsrapporter, Remium Nordic Malmö Göteborg Jönköping Gamla Catena ägde och utvecklade (kombi)-terminaler, logistiklager och distribution med en ökande andel citylogistik. Förvärvet av Tribona medförde en dubblerad fastighetsportfölj med stor förädlingspotential samt framtidssäkrade fastigheter inom dagligvaruhandeln, bl.a. försedda med upp till fyra olika klimatzoner för livsmedelshantering. LIVSMEDELSNISCH & PROJEKTVERKSAMHET LIVSMEDELSFÖRSÄLJNING PÅ INTERNET MARKNADSLEDANDE POSITION INOM LIVSMEDEL % 6 45% 3 Logistik växer snabbare än övriga segment tack vare den strukturella e-handelstrenden och ökade godsflöden. Behovet av logistikytor är, med en viss årlig tillväxt, relativt konstant medan tillförseln av nya ytor är begränsad. Efterfrågan ökar således då existerande godsvolymer måste hanteras på befintliga ytor. Marknaden för e-mat har de senaste åtta åren haft en CAGR om 36 procent. Catena har bland annat ICA, Menigo, Martin & Servera och Mat.se som kunder. Livsmedelsförsäljning på internet Källa: Svensk Digital Handel, Remium Nordic Tillväxt Catena har även en omfattande projektportfölj. Målsättningen utifrån nuvarande balansräkning är att investera totalt ~5 per år i befintligt fastighetsbestånd samt nybyggnationsprojekt. PEERTABELL Kurs (SEK) Hyrestillväxt (%) P/förvaltn.res. (x) P/NAV (x) ROE (%) 216A 217E 218E 216A 217E 218E 216A 217E 218E 216A 217E 218E Stendörren 67,8 23,6 1,9 4,5 13,7 12,6 1,5,82,78,75 34,4 8,4 7,3 Catena 147,8 69,5 13, 1,8 14,5 11,8 1,3,93,96,88 1,6 13,7 1, FastPartner 134,8 12, 6, 1, 13,2 12,7 11,2 1,1 1,9 1,3 29,7 15,9 8,3 Medel 35, 7, 8,4 13,8 12,4 1,6 1,,9,9 24,9 12,7 8,5 Median 23,6 6, 1, 13,7 12,6 1,5,9 1,,9 29,7 13,7 8,3 Källa: Remium Nordic Vi anser att FastPartner och Stendörren är bra peers till Catena. Utöver logistikfastigheter har FastPartner en stor andel kontor och centrumanläggningar, men även en mindre andel bostäder som på sikt bör öka i takt med utnyttjandet av bolagets byggrättsportfölj. Därutöver äger bolaget innerstadsfastigheter i Stockholm. Stendörren fokuserar på logistik och lätt industri med en geografisk exponering som är väldigt koncentrerad kring Storstockholm. Med deras projektportfölj vill de både bygga moderna logistikcenter, samt utveckla logistikmark till bostadsbyggrätter. Catena är mer av en renodlad logistikaktör med en betydande exponering mot Stockholmsområdet. Därutöver fokuserar Catena på nyproduktion av logistikfastigheter. Så även om det finns en hel del likheter, så är det stor skillnad bolagen emellan. Remium Nordic AB 4

5 BOLAGSBESKRIVNING Moderna och strategiskt placerade logistikanläggningar Catena förvaltar strategiskt belägna logistikfastigheter med fokus på stabila kassaflöden vilket ger goda möjligheter att skapa långsiktig tillväxt via förvärv och projektutveckling. Stora strukturtrender inom logistikbranschen medför att Catena satsar på fastigheter inom bland annat livsmedel och e-handel där dessa är lokaliserade i Sveriges storstadsregioner och knutpunkter. Expansiv Historik Catena är ett expansivt fastighetsbolag inom logistik som erbjuder företag och tredjepartsoperatörer anpassade, kostnadseffektiva och hållbara logistikanläggningar på strategiska lägen i anslutning till landets godsflöden. Bolaget har en lång historik i olika skepnader, men dagens Catena tog sin form 213 när merparten av Brinovas fastighetsportfölj köptes via ett omvänt förvärv. 215 avyttrade Catena en stor utvecklingsfastighet i Solna och för likviden förvärvades fastighetsbolaget Tribona som konsoliderades i början av 216. Efter förvärvet av Tribona blev Catena det största fastighetsbolaget inom logistik i Sverige med en portfölj uppgående till cirka 1 6 kvm samt en betydande byggrättsportfölj. Bland annat medförde förvärvet att Catenas position inom livsmedel stärktes. Utvecklar framtidens logistik Genom omfattande analyser har Catena en bra förståelse för Skandinaviens godsflöden. Med denna kunskap i åtanke investerar Catena för att skapa en smartare, bättre och snabbare logistik för att tillgodose framtidens logistikkunder. Exempelvis har en stor och växande andel av Catenas logistikyta tillgång till kombiterminaler. Det innebär att fastigheten ligger i anslutning till flera transportslag, oftast olika kombinationer av väg, järnväg och hamn. För hyresgästen medför denna strategi en större flexibilitet och möjlighet att optimera sin logistik genom användningen av flera typer av transportslag. Både förvaltnings- och projektportfölj Catena prioriterar, vid förnyelse och utveckling av fastighetsportföljen, att bygga nytt. Det ger oftast kunden den, ur alla aspekter, bästa lösningen och bolaget den bästa avkastningen. Catena är dock inte främmande för förvärv om det kan ske med produktionskostnaden för motsvarande anläggning som grundläggande måttstock. Att bolaget både har en förvaltningsportfölj och en projektportfölj gör att de har större möjligheter att växa under olika marknadsklimat än endast bolag med en förvaltningsportfölj. Catena kalkylerar med att en logistikfastighet kan tillfredsställa en större operatörs krav under cirka 2 år. Därefter, i en andra fas, är fastigheten framförallt intressant att utveckla för ett antal mindre logistikoperatörer eller företag. I en tredje fas, efter att den aktuella orten vuxit, har många logistikfastigheter spelat ut sin roll som logistikläge. Då väntar en försäljning till ansvarsfull part som vidareutvecklar fastigheten till bostäder eller kontor. Dessa är möjligheter som Catena beaktar vid projektstart. Prioriterar finansiell stabilitet Catenas finansieringsstruktur ska bestå av stamaktier, bankfinansiering och säkerställda obligationer. Bland annat äger Catena, tillsammans med Diös, Fabege, Platzer och Wihlborgs, 2 av finansbolaget Nya Svensk FastighetsFinansiering AB med ett säkerställt MTN-program om 8 (medium term note) för att bredda basen för ägarbolagens upplåningsstruktur. Catenas finansiella målsättning är en soliditet om minst 3, en räntetäckningsgrad om minst 1,75 gånger samt en genomsnittlig kapitalbindning om minst två år. Ansvarig utgivare: Arash Hakimi Fard, Remium Nordic AB (Remium) Analys utarbetad av: Markus Henriksson, analytiker, Remium. DISCLAIMER - Remium Nordic AB 5