CATENA. Positiv kedjereaktion Nya affärer i hamn Spekulation i nyproduktion REMIUM EQUITY RESEARCH

Transkript

1 CATENA NASDAQ OMX Midcap Positiv kedjereaktion Nya affärer i hamn Spekulation i nyproduktion Positiv kedjereaktion. I Q1 redovisade Catena hyresintäkter om 263 MSEK (212), motsvarande en tillväxt om 24,4% y/y. Vår prognos var 255 MSEK. Driftnettot steg till 193 MSEK (157), innebärandes en överskottsgrad om 73,2% (74,1), att jämställa med vår prognos om 191 MSEK respektive 74,9%. Driftkostnaderna var cirka 3 MSEK högre än ett normalt Q1 till följd av den bistrare vintern. Andel i resultat från intresseföretag kom in betydligt högre än vad vi hade räknat med och anledningen var en värdejustering av fastigheten Huddinge Regulatorn 2. I övrigt kom resterande kostnader in ungefär som väntat vilket ledde till att förvaltningsresultatet uppgick till 136 MSEK (18). Vår prognos var 126 MSEK. Justerar vi för en finansiell engångseffekt i Q1 (17) om 16,6 MSEK så ökade förvaltningsresultatet med hela 48,8%. Om vi antar att ovan värdejustering i Regulatorn 2 uppgick till cirka 9 MSEK torde underliggande förvaltningsresultat ha ökat med cirka 39%, vilket var i linje med förväntan. Nya affärer i hamn. Kvartalet har präglats av tre nyheter, tillika förvärv/projekt. I Linköping, med nära anslutning till Linköping City Airport och E4:an, förvärvades Mappen 1 med ett hyresvärde om 9 MSEK. Intressant är att Catena redan äger två fastigheter i området: Mappen 3 och Mappen 4. Därmed uppstår möjligheten att expandera på markområdet där den beräknade byggrätten uppgår till cirka 3 kvm. Vidare tecknades ett avtal med Chefs Culinar vid Logistikposition Sunnanå utanför Malmö, Catenas tredje etablering vid logistikpositionen. Därutöver har Catena, tillsammans med Foodhills AB och Backahill AB, startat Foodhills Fastighet AB där Catena har en ägarandel på 45%. Bolaget förvärvade Findus gamla lokaler med en uthyrningsbar yta om cirka 1 kvm. Spekulation i nyproduktion. Vi har justerat in ovan förvärv men väljer att ignorera Finduslokalerna tills vi ser tydliga signaler på hur uthyrningsarbetet går. Därutöver har vi lagt in Catenas senaste projekt, etablering nummer fyra vid Logistikposition Sunnanå. Projektet omfattar 36 kvm, varav cirka 11 8 kvm redan är uthyrt. Inflyttning är Q3 219 och resterande del byggs således på spekulation (ett tecken i tiden?). Vi bedömer dock att Catenas logistiknisch har flera goda år framför sig och reviderar in hela projektet i estimaten, motsvarande 26 MSEK i årligt hyresvärde. BOLAGSBESKRIVNING Catena är Sveriges största fastighetsbolag med fokus på logistikfastigheter och bolagets fastighetsbestånd är, sett till hyresvärde, koncentrerat till Stockholm, Malmö, Göteborg, Helsingborg samt Jönköping. Stora strukturtrender inom logistikbranschen medför att Catena satsar på fastigheter inom bland annat livsmedel och E-handel. Analytiker: Markus Henriksson markus.henriksson@remium.com, KURS (SEK): 174,4 Fastigheter NYCKELDATA KURSUTVECKLING Marknadsvärde (MSEK) mån (%),9 Nettoskuld (MSEK) mån (%) 11,4 Enterprise Value (MSEK) mån (%) 32,1 Soliditet (%) 32,5 YTD (%) 12,2 Antal aktier f. utsp. (m) 37,4 52-V Högst 176,6 Antal aktier e. utsp. (m) 37,4 52-V Lägst 129, Free Float (%) 58,9% Kortnamn CATE 216A 217A 218E 219E Hyresintäkter (MSEK) Driftnetto (MSEK) Förv.res (MSEK) EBT (MSEK) EPS (förv.res. SEK) 9,52 12,18 15,35 16,77 EPS (SEK) 1,19 15,93 13,86 13,8 Tillväxt hyresint (%) 69,5 13,4 21,1 5,8 Just. EPS tillväxt (%) -6, 28, 26, 9,3 Just. Driftnettomarg. (%) 73,5 75,2 76,1 77,2 216A 217A 218E 219E EV/Hyresintäkter (x) 13,4 14,7 13,1 12,5 EV/Driftnetto 18,3 19,5 17,3 16,2 P/E (förv.resultat.) (x) 13,5 12,8 11,4 1,4 P/BV (x) 1,1 1,2 1,3 1,2 P/NAV (x),8 1, 1, 1, Dir. avkastning (%) 2,7 2,9 3, 3,3 KURSUTVECKLING CATE OMXSPI Källor: Infront, Bolagsrapporter, Remium, Holdings HUVUDÄGARE KAPITAL RÖSTER Backahill Kil AB 3,% 3,% 3,% Endicott Sweden 11,1% 11,1% Länsförsäkringar Fonder 8,1% 8,1% SFU Sverige AB 4,8% 4,8% LEDNING FINANSIELL KALENDER Ordf. Gustaf Hermelin 2Q-rapport VD Benny Thögersen 3Q-rapport CFO Peter Anderson 4Q-rapport Important information: Please see the attached disclaimer at the end of this document Remium 1

2 RESULTATRÄKNING MSEK 1Q17 2Q17 3Q17 4Q17 1Q18 2Q18E 3Q18E 4Q18E 215A 216A 217A 218E 219E 22E Hyresintäkter Driftkostnader Driftnetto Central administration Netto övrigt Joint Venture EBIT Finansnetto Förvaltningsresultat Värdeförändring fastigheter Värdeförändring derivatinstr Värdeförändring goodwill EBT Aktuell skatt Uppskjuten skatt Minoritetsintresse Nettoresultat EPS e. utsp. (SEK) 4,93 3,86 4,4 2,77 4,72 3,4 3,15 2,95 22,32 1,19 15,93 13,86 13,8 13,81 EPS (förv.res.) 3,4 3,11 3,18 2,86 3,63 3,9 4,4 3,78 1,13 9,52 12,18 15,35 16,77 17,7 Tillväxt hyresintäkter Q/Q 6% 5% 1% 4% 13% 2% 2% % N/A N/A N/A N/A N/A N/A Tillväxt hyresintäkter Y/Y 2% 1% 8% 17% 24% 21% 22% 18% 8% 69% 13% 21% 6% 3% Överskottsgrad 74,1% 78,2% 75,8% 73,% 73,2% 78,6% 77,9% 74,4% 75,7% 73,5% 75,2% 76,1% 77,2% 78,1% Förvaltningsresultatsmarginal 51,3% 49,9% 5,5% 45,9% 51,6% 54,5% 55,% 51,5% 55,9% 4,2% 49,3% 53,2% 54,9% 56,3% KASSAFLÖDE DATA PER AKTIE & AVK. EGET KAPITAL MSEK 215A 216A 217A 218E 219E 22E SEK 215A 216A 217A 218E 219E 22E Kassaflöde från rörelsen EPS 22,32 1,19 15,93 13,86 13,8 13,81 Förändring rörelsekapital EPS (förv.res) 1,13 9,52 12,18 15,35 16,77 17,7 Kassaflöde löpande verksamheten BVPS 96,8 117,6 127,2 132,5 14,3 148,4 Kassaflöde investeringar CEPS 1,91 8,72 11,18 14,98 17,9 17,57 Fritt kassaflöde DPS 3, 3,5 4,5 5,25 5,75 6,25 Kassaflöde fin. verksamheten ROE 26% 11% 14% 11% 1% 1% Nettokassaflöde Just. ROE 11% 8% 6% 9% 1% 1% Soliditet 36% 32% 32% 33% 33% 34% BALANSRÄKNING AKTIESTRUKTUR MSEK 215A 216A 217A 218E 219E 22E Goodwill Antal aktier f. utsp. (m) 37,4 Fastigheter Antal aktier e. utsp. (m) 37,4 Totala tillgångar Eget kapital Kassa och bank Nettoskuld Källor: Bolagsrapporter, Remium Nordic BOLAGSKONTAKT Landskronavägen Helsingborg ESTIMATFÖRÄNDRINGAR 1Q 218A 218E 219E Estimat Utfall Skillnad Förr Nu Förändring Förr Nu Förändring Hyresintäkter % % % Driftnetto % % % EPS förv.res 3,36 3,63 8% 14,62 15,35 5% 15,8 16,77 6% Remium 2

3 RESULTATRÄKNING, ÅR & KVARTAL HYRESINTÄKTER & DRIFTNETTO (MSEK) HYRESINTÄKTER & FÖRV.RES-MARGINAL (MSEK) A 214A 215A 216A 217A 218E 219E 22E Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q2E Q4E % 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % Hyresintäkter Driftnetto Hyresintäkter Förvaltningsresultat-marginal TILLVÄXT & BALANSRÄKNING HYRESINTÄKTSTILLVÄXT, Y/Y BELÅNINGSGRAD & NETTOSKULD/ DRIFTNETTO 9% 8% 7% 6% 67,% 6,9% 58,2% 58,5% 56,7% 56,9% 55,5% 54,1% 52,8% 14x 12x 7% 6% 5% 4% 5% 4% 3% 34,8% 1x 8x 6x 3% 2% 4x 2% 1% 2x 1% % Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q2E Q4E % 211A 212A 213A 214A 215A 216A 217A 218E 219E 22E Belåningsgrad Nettoskuld/driftnetto x ROE & CAPEX RETURN ON EQUITY 3% 25% 2% 1% NET CAPEX/ FÖRVALTNINGSFASTIGHETER (R12) 2% 1% 5% % -5% 5% Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q2E Q4E -1% Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q2E Q4E ROE Net CapEx/Förvaltningsfastigheter Remium 3

4 RENODLAD AKTÖR INOM LOGISTIK Catena är Sveriges största fastighetsbolag med fokus på logistikfastigheter. Fastigheterna är lokaliserade längs transportleder och kring storstadsregionerna i främst södra samt mellersta Sverige och bolaget delar in fastighetsbeståndet i region Göteborg, Helsingborg, Jönköping, Malmö och Stockholm. Stockholm står för närvarande för över 4% av bolagets hyresvärde och i övrigt är det relativt jämn fördelning mellan de andra regionerna. Sedan 211 har Catenas fastighetsbestånd vuxit med en CAGR ( ) om 67%, till stor del drivet av Tribona-förvärvet (förvärvat Q4 215), och under e räknar vi med en CAGR om 11%. Bland bolagets konkurrenter återfinns bland annat Sagax, Corem, Stendörren och FastPartner. I Sverige verkar även privatägda Kilenkrysset och de internationella bolagen Prologis och Goodman. Störst i Sverige på logistikfastigheter 11% CAGR e HYRESVÄRDE PER GEOGRAFISK MARKNAD 1% 43% Stockholm Helsingborg Malmö Göteborg Jönköping 67% CAGR A212A 213A214A 215A 216A217A 218E 219E 22E 17% Källa: Remium, bolagsrapporter Fastighetsvärde Catena Fastighetsvärde FastPartner Källa: Remium, bolagsrapporter Fastighetsvärde Stendörren Bland logistikfastigheternas hyresgäster finns logistikföretag där producenter och grossister outsourcar sin logistikfunktion genom så kallad tredjepartslogistik (3PL). De främsta företagen inom området är, DHL, PostNord, Schenker, DSV, Bring och Green Cargo. Det finns även producenter och leverantörer som hanterar logistiken själva i egna eller eller hyrda lokaler. Exempelvis industriaktörer som Volvo och Electrolux, stora handelsbolag som ICA, Axfood och IKEA samt nya e-handelsbolag som Boozt, Dustin, Mathem och Mat.se. Se nedan för exempel på logistikfastigheter som Catena har i sitt fastighetsbestånd: Terminaler: Logistikfastighet som primärt är anpassad för omlastning av gods och varor som levereras in och ut samma dag. Gods ankommer från tillverkare och distributörer med båt, flyg, järnväg och bil. En del är kombiterminaler som har speciellt goda förutsättningar för att flytta gods från ett transportmedel till ett annat. Verksamheten i terminalen bedrivs ofta av stora 3PL-företag och operatören kan i en terminal ofta betjäna flera hundra kunder, vilket begränsar Catenas hyresgästrisk. Logistiklager för förvaring: I ett logistiklager förvaras varor och produkter i väntan på att bli sålda. De kan vara utrustade från pallställ till full automatisering och är ofta belägna i närheten till producentens lager eller importörens hamn. Verksamheten i ett logistiklager bedrivs i vanliga fall av en eller ett fåtal hyresgäster och risken med ett mindre antal kunder hanteras via långsiktiga kontrakt med stabila kunder. Distributionslager: Utformat för att i centralt läge lagra varor under en kortare tid i väntan på transport till återförsäljare eller konsumenter. Det kräver bra in- och utlastningsmöjligheter och distributionslager är vanligtvis lokaliserade längs ringleder. Verksamheten bedrivs ofta av 3PLföretag såsom DHL och PostNord. Vanligt att outsourca logistikfunktionen till tredjepartslogistikföretag Låg hyresgästrisk Risk hanteras med långsiktiga kontrakt Distributionslager opereras av 3PL-företag Remium 4

5 Citylogistik: Distributionslager som är speciellt anpassade för täta, snabba och korta transporter av snabbrörliga konsumtionsvaror till detaljhandeln. Lokalerna är centralt placerade och är utrustade för plockning eftersom en försändelse kan bestå av flera olika produkter från olika leverantörer. Citylogistiklager har ofta högt teknikinnehåll med automatiseringslösningar för att kostnadseffektivt hantera många små orders med flera olika varor. Citylogistik har ofta högt teknikinnehåll E-handelslager: Lager för e-handel är en variant av distributionslager som är specialiserat på att hantera orders via e-handel. E-handelslager är vanligtvis utrustad för packning av godset innan leverans till de utlämningsställen där slutkunden kan hämta sina varor. De kan också vara lättillgängligt placerade för att effektivisera och förbättra leverantörens distribution till slutkonsument. Specialiserat på att hantera orders via e-handel LIVSMEDELS- OCH E-HANDELSNISCH Catena fokuserar på det pågående strukturskiftet inom e-handel och dagligvaruhandel som drivs av förändrat konsumentbeteende med en förskjutning mot snabbare leverans av bland annat produkter och mat. I takt med det ökade godsflödet, en ökad handel, och inte minst e-handel, ökar behovet av moderna logistikytor i bra lägen. Jämfört med andra länder har Sverige höga hyror för lager- och logistikfastigheter, vilket hänger samman med dyrare byggkostnader och ett hittills begränsat spekulativt byggande. Catena är välpositionerat Inflationsjusterat har hyresnivåerna i logistiksektorn i princip varit oförändrade sedan 199. Det ger sektorns aktörer en mindre uppsida i form av uppvärderingspotential jämfört med övriga fastighetssegment, men stabilare intäkter under sämre tider. Dock har det börjat ske en förändring. Hyran för väl lokaliserade terminaler samt e-handelslokaler och specialiserade lokaler för exempelvis livsmedel är något högre än för vanliga lager. Framgent väntas hyreshöjningar begränsas av den stora tillgången till utvecklingsbar mark, stabila produktionskostnader, men även av en hög konkurrens inom projektutveckling. I Stockholm och omkring andra storstäder blir däremot tillgången på utvecklingsbar mark, bland annat i takt med ett ökat bostadsbyggande, allt lägre än i övriga landet. I kombination med högre lönekostnader drivs hyrorna upp för nyproducerade logistikytor i attraktiva lägen. Starkare hyresutveckling i specialiserade fastigheter Marknaden för e-mat har haft en CAGR om 36% (29-217e). Catena har bland annat ICA, Menigo, Martin & Servera och Mat.se som kunder. E-handeln har vuxit med en CAGR om 2% (23-217) och Catena ha exempelvis Boozt Fashion som hyresgäst. LIVSMEDELSFÖRSÄLJNING PÅ INTERNET MSEK E-HANDELNS OMSÄTTNING MSEK 9 75% 1 75% % 45% 3% % 45% 3% e % % Livsmedelsförsäljning på internet Tillväxt E-handelns omsättning Tillväxt Källa: Remium, Svensk Digital Handel Källa: Remium, E-barometern Remium 5

6 PROJEKTVERKSAMHET Catena har precis som de flesta andra börsnoterade fastighetsbolagen, en uttalad ambition att växa. Det som särskiljer Catena från mängden är storleken på den utvecklingsbara projektportföljen och fokus på att bygga kring viktiga knutpunkter och framtidssäkert. Idag omfattar bolagets projektportfölj, i egen räkning eller i samarbeten, mark, byggrätter och optioner med utvecklingsbar yta för olika logistikfastigheter. Byggrätter och optioner är en kapitaleffektiv metod för att säkerställa en projektportfölj som kan aktiveras när tiden är rätt och kund finns på plats. Catena bygger kring viktiga knutpunkter och framtidssäkert Utöver en egen betydande projektportfölj medförde förvärvet av Tribona ytterligare cirka 2 kvm byggrätter. Merparten av Catenas totala projektportfölj återfinns i Malmö, Helsingborg och Örebro. Med förvärvet i Mälardalsregionen från Kilenkrysset medföljde ytterligare byggbar mark i storleksordningen 15 kvm. Vid fastigheterna i Norrköping och Eskilstuna föreligger detaljplan och cirka 9 kvm är byggbara idag. Övrig yta består av så kallad råmark där detaljplanearbete kommer att krävas innan nybyggnation blir möjligt. Merparten av Catenas markreserv är förlagd till övriga delar i Sverige så i och med förvärvet kan bolaget numera erbjuda nybyggnationsprojekt i en ny region, Mälardalen, där efterfrågan är stor. Stor projektportfölj i flera delar av Sverige Catena väljer främst att bygga nytt, men vill ha en inflyttningsklar kund innan första spadtaget tas. Målsättningen utifrån nuvarande balansräkning är att investera totalt 5 MSEK per år i befintligt bestånd och nybyggnationsprojekt. Därutöver har Catena visat att de inte är främmande för att använda stamaktier om rätt möjlighet uppstår. Mål att investera 5 MSEK per år PEERTABELL Kurs (SEK) Hyrestillväxt (%) P/förvaltn.res. (x) P/NAV (x) ROE (%) 217A 218E 219E 217A 218E 219E 217A 218E 219E 217A 218E 219E Stendörren 84,8 3, 7,1 9,6 11,7 11,4 9,5,69,78,74 17,2 7,1 8,1 Catena 174,4 13,4 21,1 5,8 12,8 11,4 1,4,97 1,3,97 13,5 1,9 9,6 FastPartner 153, 6,2 11,2 3,1 13,2 12,3 11,6 1,6 1,2,99 21,1 12,8 7,3 Medel 7,5 13,1 6,2 12,6 11,7 1,5,9,9,9 17,3 1,3 8,3 Median 6,2 11,2 5,8 12,8 11,4 1,4 1, 1, 1, 17,2 1,9 8,1 Källa: Remium Vi anser att FastPartner och Stendörren är bra peers till Catena. Utöver logistikfastigheter har FastPartner en stor andel kontor och centrumanläggningar, men även en mindre andel bostäder som på sikt bör öka i takt med utnyttjandet av bolagets byggrättsportfölj. Därutöver äger bolaget innerstadsfastigheter i Stockholm. Stendörren fokuserar på logistik och lätt industri med en geografisk exponering som är väldigt koncentrerad kring Storstockholm. Med deras projektportfölj vill de både bygga moderna logistikcenter, samt utveckla logistikmark till bostadsbyggrätter. Även fastighetsbolag som Corem, Sagax och NP3 är relevanta jämförelseobjekt. Stendörren och FastPartner är peers till Catena Catena är mer av en renodlad logistikaktör med en betydande exponering mot Stockholmsområdet. Därutöver fokuserar Catena på nyproduktion av logistikfastigheter. Så även om det finns en hel del likheter, så är det stor skillnad bolagen emellan. Remium 6

7 HISTORISKA NYCKELTAL 212A 213A 214A 215A 216A 217A 218E 219E 22E CAGR L3Y L5Y Hyresintäkter ,4% 22,4% Driftnetto ,7% 25,6% Förvaltningsresultat ,1% 12,1% AVG. L3Y L5Y Adj. P/E (EAFI) (x) 4,8 17,1 13,2 11,4 13,5 12,8 11,4 1,4 9,9 12,7 12, P/NAVPS (x),9 1,32 1,13 1,3,85,97 1,3,97,91 1, 1, P/BV (x) 1,2 1,5 1,4 1,2 1,1 1,2 1,3 1,2 1,2 1,2 1,3 EV/RENT (x) EV/NOI (x) EV/EBIT (x) 1,2 16,6 13,8 13,3 13,4 14,7 13,1 12,5 12,2 13,5 13,5 15,8 23,8 18,3 17,6 18,3 19,5 17,3 16,2 15,6 18,1 18,8 12,4 24,2 19,9 17,8 19,5 2,2 17,6 16,7 16,1 19,1 18,8 ROA (%) 1,6% 3,3% 6,2% 8,7% 3,5% 4,3% 3,5% 3,2% 3,2% 6% 6% ROE (%) 42,7% 11,6% 19,% 25,6% 1,6% 13,5% 1,9% 9,6% 9,6% 18% 22% ROCE (%) 13,9% 5,9% 6,7% 7,5% 9,4% 7,4% 7,3% 7,4% 7,5% 8% 9% ROC (%) 8,5% 4,7% 6,8% 7,1% 8,1% 6,% 7,2% 7,3% 7,4% 7% 7% FCF YIELD (%) DIV. YIELD (%) -9% -9% -8% -5% -7% -7% -1% 2% 2% -7% -8% 2% 2% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 4% 3% 2% No. of shares (m) Market Cap (MSEK) EV (MSEK) 13,6 25,2 25,6 25,6 33,2 36,1 37,4 37,4 37, Adj. P/E (EAFI) (x) *Medel = 12,1 P/NAVPS (x) *Medel = 1,3 2 1,4 15 1,2 1, 1,8, A 213A 214A 215A 216A 217A 218E 219E 22E,4,2, 212A 213A 214A 215A 216A 217A 218E 219E 22E Adj. P/E (EAFI) (x) Medel P/NAVPS (x) Medel *Medelvärdet baserat på historiska nyckeltal Remium 7

8 CATENA Moderna och strategiskt placerade logistikanläggningar Catena förvaltar strategiskt belägna logistikfastigheter med fokus på stabila kassaflöden vilket ger goda möjligheter att skapa långsiktig tillväxt via förvärv och projektutveckling. Stora strukturtrender inom logistikbranschen medför att Catena satsar på fastigheter inom bland annat livsmedel och e-handel där dessa är lokaliserade i Sveriges storstadsregioner och knutpunkter. Expansiv Historik Catena är ett expansivt fastighetsbolag inom logistik som erbjuder företag och tredjepartsoperatörer anpassade, kostnadseffektiva och hållbara logistikanläggningar på strategiska lägen i anslutning till landets godsflöden. Bolaget har en lång historik i olika skepnader som började då bolaget knoppades av från Bilia 26. Då var bilhandelsföretaget Bilia Catenas största hyresgäst och stod för 93% av hyresintäkterna. 21 ändrades fokus från förvaltning till projektutveckling. Bolaget avyttrade merparten av fastighetsbeståndet för att fokusera på projektet Haga Norra. Dagens Catena tog sin form 213 när merparten av Brinovas fastighetsportfölj förvärvades via ett omvänt förvärv. 215 avyttrade Catena Haga Norra, en stor utvecklingsfastighet i Solna, och för likviden förvärvades fastighetsbolaget Tribona som konsoliderades i början av 216. Efter förvärvet av Tribona blev Catena det största fastighetsbolaget inom logistik i Sverige med en portfölj uppgående till cirka 1 7 kvm samt en betydande byggrättsportfölj. Bland annat medförde förvärvet att Catenas position inom livsmedel stärktes. Därefter har bolaget varit aktiva på förvärvs- och avyttringsfronten samtidigt som Catena investerat betydande summor i befintligt fastighetsbestånd samt nyproduktion. Utvecklar framtidens logistik Genom omfattande analyser har Catena en bra förståelse för Skandinaviens godsflöden. Med denna kunskap i åtanke investerar Catena för att skapa en smartare, bättre och snabbare logistik för att tillgodose framtidens logistikkunder. Dagens konsumenter vill inte vänta utan kräver sina beställda varor omgående. Redan idag kan de i vissa storstäder få sina varor samma dag som de beställts. Därutöver tvingas detaljhandeln att bredda sitt sortiment för att generera förbättrade köpupplevelser och möta nya köpmönster. En historik i flera olika skepnader Förvärvade Tribona i slutet av 215 Har kunskap för att tillgodose framtidens logistikkunder Remium 8

9 CATENA Effektiva varuflöden bygger på stora strategiskt placerade terminaler i anslutning till de viktigaste transportlederna. Exempelvis har en stor och växande andel av Catenas logistikyta tillgång till kombiterminaler. Det innebär att fastigheten ligger i anslutning till flera transportslag, oftast olika kombinationer av väg, järnväg och hamn. För hyresgästen medför denna strategi en större flexibilitet och möjlighet att optimera sin logistik genom användningen av flera typer av transportslag. Men effektiva varuflöden bygger även på lokala city-nära distributionslager för last mile logistics, placerade i städernas utkanter. Slutligen behövs nya innovativa lösningar för att frekvent och på ett flexibelt vis distribuera gods och varor till lägre kostnader och miljöbelastning. Det handlar också om automatiserade logistikanläggningar som med hjälp av algoritmer förbättrar varuflödet samt reducerar kostnaden för hantering och plockning. Catenas nybyggnationsprojekt i Ängelholm, E-city Engelholm, till bland annat hyresgästen Boozt Fashion, är ett bra exempel på en modern logistikanläggning anpassad för e- handel. Både förvaltnings- och projektportfölj Catena prioriterar, vid förnyelse och utveckling av fastighetsportföljen, att bygga nytt. Det ger oftast kunden den, ur alla aspekter, bästa lösningen och bolaget den bästa avkastningen. Catena är dock inte främmande för förvärv om det kan ske med produktionskostnaden för motsvarande anläggning som grundläggande måttstock. Att bolaget både har en förvaltningsportfölj och en projektportfölj gör att de har större möjligheter att växa under olika marknadsklimat än endast bolag med en förvaltningsportfölj. Catena kalkylerar med att en logistikfastighet kan tillfredsställa en större operatörs krav under cirka 2 år. Därefter, i en andra fas, är fastigheten framförallt intressant att utveckla för ett antal mindre logistikoperatörer eller företag. I en tredje fas, efter att den aktuella orten vuxit, har många logistikfastigheter spelat ut sin roll som logistikläge. Då väntar en försäljning till ansvarsfull part som vidareutvecklar fastigheten till bostäder eller kontor. Dessa är möjligheter som Catena beaktar vid projektstart. Prioriterar finansiell stabilitet Catenas finansieringsstruktur ska bestå av stamaktier, bankfinansiering och säkerställda obligationer. Bland annat äger Catena, tillsammans med Diös, Fabege, Platzer och Wihlborgs, 2% av finansbolaget Nya Svensk FastighetsFinansiering AB med ett säkerställt MTN-program om 12 MSEK (medium term note) för att bredda basen för ägarbolagens upplåningsstruktur. Genomsnittlig kapitalbindning bör uppgå till minst två år. Därmed har bolaget säkrat en finansiering över en tidsrymd som reducerar finansieringsrisken samtidigt som bolaget vid varje tillfälle kan säkra optimala kreditvillkor för en fortsatt finansiering av verksamheten. Ränteteckningsgraden ska inte understiga 1,75 gånger och soliditeten ska lägst vara 3%. Catena är ett kassaflödesfokuserat bolag och utdelningen ska långsiktigt uppgå till 5% av förvaltningsresultatet, reducerad med schablonberäknad skatt. Catenas mål för 22 är att täcka all elförbrukning med egen förnybar energiproduktion. Stort fokus ligger även på energieffektivisering och miljöcertifiering av nyproduktion. Strategiskt placerade terminaler i anslutning till transportleder Automatiserade logistikanläggningar blir allt vanligare Förvaltnings- och projektportfölj skapar möjligheter Delägare i Nya Svensk FastighetsFinansiering Genomsnittlig kapitalbindning minst 2 år Catena är ett utdelande bolag Remium 9

10 DISCLAIMER Report completed: ::54 Legally responsible publisher: Arash Hakimi Fard, Remium Nordic Holding AB ( Remium ) Research performed by: Markus Henriksson, analyst, Remium. DISCLAIMER Content and sources This document was prepared by Remium for general distribution. The content is based on judgements, recommendations and estimates prepared by Remium s analysts; generally available and public information that has been deemed reliable; or other specified sources. Judgements, recommendations and estimates pertaining to the valuation of financial instruments or companies named in this analysis are based on one or more valuation methods, such as cash flow analysis, key figures analysis, or technical analysis of price movements. Assumptions that are the basis for forecasts, target prices and estimates quoted or reproduced herein are found in the research material from the specified sources. Remium cannot guarantee the accuracy or completeness of external information. The content of the document is based on information that was current as of the date the document was published. Circumstances upon which this document was based may be affected by subsequent events, which naturally cannot be taken into account in this document. Judgements, recommendations and estimates may also change without prior notice. Please see for an explanation of the implications of the recommendations [ buy, sell and hold ]. The document has not been reviewed prior to publication by any company mentioned in this analysis. Unless otherwise stated herein, Remium has not entered into an agreement with any of the companies mentioned to produce the recommendations in this analysis. Remium s investment recommendations are based on the analyst s opinion as to how the share should be valued when the recommendation is finalized. Remium s analysts normally update an investment recommendation only if a significant event has occurred that in the considered opinion of the analyst affects the value of the share. Risks The information herein must not be construed as a solicitation or recommendation to enter into any transaction. The information is not geared to the individual recipient s knowledge about or experience with investments or his or her financial situation or investment objectives. The information therefore does not constitute a personal recommendation or investment advice. The information must not be regarded as advice concerning the tax consequences of investment decisions. Investors are urged to augment the information provided herein with additional relevant material and to consult a financial adviser before making investment decisions. Remium disclaims any and all liability for direct or indirect losses that may be based on this document. Investments in financial instruments are associated with financial risk. Investments may increase or decrease in value or become worthless. Forecasts of future performance are based on assumptions and there is no guarantee that forecasts will prove to be accurate. Furthermore, historical performance does not guarantee future returns. Conflicts of interest Remium has established ethical guidelines and internal rules (policies and procedures) to identify, monitor and manage conflicts of interest. These are intended to prevent, preclude and, where applicable, manage conflicts of interest between the research department and other departments within the company and are based on restrictions (Chinese walls) imposed upon interdepartmental communications. Remium has also established internal rules that govern when trading is permitted in a financial instrument that is the subject of investment research. For more information about Remium s actions to prevent, preclude and manage conflicts of interest, please see Remium is a market leader in corporate services related to listed small and medium cap companies, within Introduce, Liquidity Provider and Certified Adviser, and may perform commissioned and paid research on behalf of the companies that are covered in the research product Remium Review. For company-specific information on what services Remium provide each company, please visit this link: The reader of this document may assume that Remium has received or will receive payment from the small and medium cap companies covered in the research in exchange for the performance of corporate financial services, which may lead to conflicts of interest between Remium and clients who read and act upon the research. The remuneration is agreed in advance and is not contingent upon the content of the research. Companies in the Remium Group, their clients, management, or employees normally own or have positions in securities named herein. The analyst who has prepared this analysis and his or her family/close associates have no financial interest in the financial instruments and recommendations to which the document refers and do not own or have positions in these financial instruments. Remium s analysts do not receive any remuneration directly connected to any corporate finance services provided by Remium or any of Remium s mandates within Introduce, Liquidity Provider and Certified Adviser. Please see for information about our historical investment recommendations. Please see for recommendations from the research department during the last twelve months Distribution of this document The document is not intended for natural or legal persons that are citizens of or domiciled in a country where distribution, announcement, publication, or participation requires a further prospectus, registration, or measures other than those required under Swedish law and regulations. Such countries include the United States of America, Canada, Australia, Hong Kong, South Africa, New Zealand and Japan. No measures have or will be taken by Remium to permit distribution, announcement and publication in the aforementioned countries. Remium 1