Bostadsmarknad och ekonomisk tillväxt

Transkript

1 Bostadsmarknad och ekonomisk tillväxt

2 EN DÅLIGT FUNGERANDE BOSTADSMARKNAD är ett av de allvarligaste hindren för tillväxten i storstäderna. Samtidigt kan man konstatera att svensk bostadspolitik under hela efterkrigstiden präglats av frågor som inte primärt handlat om kopplingen mellan bostadsmarknad och ekonomisk tillväxt. Snarare är det snäva byggpolitiska spörsmål och sociala målsättningar som dominerat den bostadspolitiska agendan. Vi ville vända på perspektivet och istället fråga oss: Hur skulle man kunna skapa en bostadspolitik som ger näringslivet i storstadsregionerna bättre förutsättningar att bidra till nationell tillväxt och sysselsättning? För att närma sig svaret på denna fråga etablerades ett samarbete med Institutet för bostads- och urbanforskning vid Uppsala universitet samt Institutionen för fastigheter och byggande på KTH. Detta samarbete kommer att fram till år 2009 att resultera i ett flertal rapporter där sambandet mellan bostadsmarknadens funktionssätt och ekonomisk tillväxt analyseras utifrån en lång rad infallsvinklar. Denna rapport har författats av Stellan Lundström, Hans Lind, Lena Borg och Patrik Lundström vid Institutionen för fastigheter och byggande, KTH. Det ska poängteras att författarna själva ansvarar för rapportens innehåll och slutsatser. Mot slutet av år 2009, när hela analysmaterialet står till vårt förfogande, kommer Nutek publicera en särskild policyskrift där verket lägger fram sina råd och rekommendationer kring hur en tillväxtorienterad bostadspolitik skulle kunna utformas. Sune Halvarsson Tf generaldirektör Tore Englén Projektledare 2

3 Författarnas förord Föreliggande rapport har utarbetats på INNEHÅLLSFÖRTECKNING uppdrag från Nutek inom ramen för deras större arbete kring storstadsutveckling. Sammanfattning och slutsatser...4 KTHs uppdrag i detta sammanhang sträcker sig över tre år med slutrapport år Inledning Institutet för bostads- och urbanforskning (IBF) vid Uppsala universitet har Bakgrund...5 Syfte och genomförande...5 ett parallellt uppdrag. Möjligheter att belägga empiriska samband...5 KTHs uppdrag ska spegla bostadsmarknadens och bostadsbyggandets roll för lång- Bostadsmarknadens förutsättningar och egenskaper...6 siktigt hållbar tillväxt. En ledstjärna för vårt Inledning...6 inledande arbete har varit att söka infallsvinklar som kan ge nytänkande. Denna Ett brett utbud av bostäder...6 Bostadsmarknad utan inlåsning och utestängning...9 första delrapport utgör en form av probleminventering baserad på litteratur och två En väl fungerande infrastruktur mindre empiriska undersökningar. Integration som motverkar segregation och utanförskap...12 En väl fungerande marknad i beståndet...13 Stockholm i oktober 2007 Stellan Lundström Hans Lind Lena Borg Patrik Lundström Ett bostadsbyggande som anpassas till efterfrågan...14 Tillgången till information...16 Ägandets betydelse för stadsbyggande och bostadsmarknad...17 Hur lätt är det att få en lägenhet i olika städer?...18 Syfte...18 Metod...18 Dortmund...18 Helsingfors...19 Oslo...19 Newcastle...19 Stockholm...20 Refl ektioner...20 Några personalchefers syn på bostadsmarknaden...21 Litteratur...22 Bilaga: Enkät till personalchefer

4 Sammanfattning och slutsatser Rapporten består av tre delar: En genomgång av den aktuella svenska litteraturen på området. En empirisk studie av hur en bostad kan hyras i Stockholm och fyra jämförbara städer. En enkät till personalchefer i större svenska företag avseende hur bostadsmarknaden påverkar deras möjlighet att rekrytera personal. En genomgång av litteratur i kombination med erfarenheter från tidigare forskning ger att följande punkter uppfattas som intressanta att närmare analysera: Hur man åstadkommer ett brett utbud av byggrätter och bostäder. Hur bostadsmarknaden kan fungera utan inlåsning och utestängning. Meningen med en väl fungerande infrastruktur. Integration som motverkar segregation och utanförskap. Hur en väl fungerande marknad åstadkoms i beståndet. Hur bostadsbyggandet kan anpassas till efterfrågan. Vikten av bra information på bostadsmarknaden. Äganderättens betydelse för stadsbyggande och bostadsmarknad. De empiriska undersökningarna har en liten omfattning men fram tonar en intressant bild. I alla fem undersökta städer Stockholm, Oslo, Helsingfors, Newcastle och Dortmund finns en fungerande hyresmarknad avseende lägenheter och villa-fastigheter som hyrs ut på korta kontrakt och marknadsmässiga villkor. Den reguljära marknaden för förstahandskontrakt på hyresrätter spelar i detta sammanhang mindre roll. Denna bild stöds av personalchefer som sammantaget inte framhåller bostadsmarknaden som ett problem när det gäller att rekrytera personal. Några preliminära slutsatser av ovanstående kan sammanfattas på följande sätt: En väl fungerande marknad i beståndet inkluderat det som utgör andrahandsmarknaden är viktig för bostadsmarknaden med avseende på rörlighet och tillgänglighet. Att öka utbudet från det existerande bostadsbeståndet genom olika typer av incitament i form av till exempel skatteregler kan vara samhällsekonomiskt lönsamt. En väl fungerande infrastruktur inkluderat informationssystem är grundläggande för en attraktiv stad. Integrationen av olika invandrargrupper är en nyckel för städernas tillväxt och en potential för företagen i en allt mer globaliserad värld. 4

5 Inledning Bakgrund Den i Sverige förda bostadspolitiken har sedan talet dominerats av frågor om nyproduktionsvolymer, boendekostnader och rättvis fördelning. Med dessa utgångspunkter har det varit naturligt att frågor om bostadsmarknadens bidrag till ekonomisk tillväxt prioriteras lägre. Det mest uppenbara är att det nu saknas en sammanhållen nationell bostadspolitik. Frågor om bostadsförsörjning och bostadsmarknad har i stor utsträckning blivit en del av den allmänna välfärdsdebatten samtidigt som det finns en tydlig koppling till den generella finans- och penningpolitiken. Nu sätts allt tydligare uthållig ekonomisk tillväxt som ett prioriterat mål. Ett då intressant område för utveckling är hur tillväxtmotorerna i form av våra storstadsregioner fungerar. En viktig del av funktionen avser bostadsmarknaden. Viktiga egenskaper hos en väl fungerande marknad är rörlighet och tillgänglighet. Hushållen ska enkelt kunna komma in på bostadsmarknaden och göra bostadskarriär. Det ska finnas en dynamisk koppling mellan arbetsmarknaden och bostadsmarknaden. Vi diskuterar då hur en över tiden varierande efterfrågan på bostadsmarknaden kan mötas av ett per definition mera trögförändrat utbud. Matchningen av efterfrågan och utbud förutsätter i sin tur ett anpassat institutionellt system och en utbyggd infrastruktur. Syfte och genomförande Studiens övergripande syfte är att inventera och belysa vilka egenskaper hos bostadsmarknaden som kan medverka till ekonomisk tillväxt och välfärd för hushållen. Analysen genomförs i tre steg. Först görs en selektiv genomgång av den litteratur som finns på området. Det ska ge en översikt över det forsknings- och utredningsarbete som bedrivs och ge uppslag för nytänkande. Upplägget är att vi fokuserar på egenskaper hos bostadsmarknaden som rörlighet och tillgänglighet och implicerar att dessa faktorer skapar ekonomisk tillväxt. I ett andra steg sker en internationell utblick som visar hur man i större Europeiska städer kommer i kontakt med bostadsmarknaden och hur det går till att skaffa en bostad av viss storlek och kvalitet. Den utblicken relateras till den svenska situationen. I ett tredje steg genomförs en mindre empirisk studie där personalchefer i större företag baserade i Stockholm ger sin syn på bostadsmarknadens funktion. Grundfrågan är om bostadsmarknadens funktionssätt påverkar företagets verksamhet? Möjligheten att belägga empiriska samband En stads utveckling bestäms av många olika faktorer och varje stad har en rad mer eller mindre unika egenskaper. Båda vilka egenskaper som spelar roll och hur sambanden mellan respektive egenskap och den ekonomiska tillväxten ser ut förändras över tiden. Detta gör det svårt att statistiskt identifiera sambandet mellan en viss egenskap och stadens utveckling, se Lind (2003) för en liknande diskussion om problemen att empiriskt identifiera ett samband mellan hyresreglering och bostadsbyggande. I denna situation återstår inget annat än att försöka bygga upp en logisk argumentationskedja om troliga mekanismer som sammanbinder en viss egenskap hos bostadsmarknaden med den ekonomiska utvecklingen. En rad förhoppningsvis realistiska antaganden om bland annat individers och företags beteendemönster används vid en sådan argumentation. De kommande avsnitten är därför just av denna resonerande typ där vi bedömer att det utifrån mer allmän kunskap om hur individer och företag fungerar finns goda skäl i argumentation. 5

6 Bostadsmarknadens förutsättningar och egenskaper Inledning I storleksordningen 1,3 miljoner svenskar flyttar varje år. Dessa flyttrörelser innebär i storleksordningen årliga transaktioner för villor och bostadsrätter med en omsättning per år 2007 på ca 200 miljarder kronor. Samtidigt byter i storleksordningen 15 procent av hyresrätter nyttjare varje år. Dessutom sker ett stort antal flyttningar som avser andrahandskontrakt och inneboende. För tillfället byggs också nya bostäder per år. Den investeringen i nya bostäder (mark, byggnader och lokal infrastruktur) kan skattas till nära 100 miljarder kronor. Nyproduktionen är stor i pengar och sysselsättning räknat, men den tillgodoser direkt endast ca 5 procent av hushållens behov av att anpassa sitt boende. Bostads- och byggmarknaderna är i direkta pengar räknat betydelsefulla för såväl samhället som enskilda individer. Vi vet att en väl fungerande bostadsmarknad är en förutsättning för både rörligheten på arbetsmarknaden som för integrationen av nya grupper i samhället. I och med detta har bostadsmarknadens funktion en uttalad roll när det gäller att attrahera arbetskraft till städer och ytterst för att skapa ekonomisk tillväxt. Nedan anges ett antal delvis överlappande punkter som brukar tillskrivas en väl fungerande bostadsmarknad. Hur kopplingen ser ut till ekonomisk tillväxt är en senare empirisk fråga. Utan rangordning kan vi identifiera följande punkter. Ett brett utbud av bostäder. Bostadsmarknad utan inlåsning och utestängning. En väl fungerande infrastruktur. Integration som motverkar segregation och utanförskap. En väl fungerande marknad i beståndet. Ett bostadsbyggande som anpassas till efterfrågan. Tillgång till information. Ägandets betydelse för stadsbyggande och bostadsmarknad. Hur dessa olika punkter kan kopplas samman med förutsättningar för ekonomisk tillväxt diskuteras mer utförligt i kommande rapporter. Ett brett utbud av bostäder Viktigt för bostadsmarknaden är ett brett utbud av bostäder avseende prisnivåer, boendekvalitéer och upplåtelseformer. En attraktiv boendemiljö inkluderar god tillgång till service och en väl utbyggd infrastruktur. En stor del av bostadsefterfrågan kan förutses utifrån demografiska förhållanden. En allt mer internationaliserad arbetsmarknad ställer nya krav på anpassade boendekvaliteter och internationellt vedertagna upplåtelseformer. Förändrade preferenser uttryckta i gröna vågen och gentrifikation kan på kort och lång sikt förändra boendemönser och efterfrågetryck. Ett större utbud av centralt belägna hyresrätter av lägre standard skulle underlätta ungdomarnas entré på bostadsmarknaden. En väl fungerande andrahandsmarknad för hyresrätter upplåtna i villor, bostadsrätter och eventuellt efter en lagändring också i ägarlägenheter, skulle avsevärt öka alternativen på bostadsmarknaden. Utbudet av bostäder och väl fungerande boendemiljöer är viktiga egenskaper för att en region eller stad ska betraktas som en attraktiv plats att bosätta sig på. Attraktiviteten kan förväntas öka om staden alltid kan erbjuda sina invånare ett attraktivt boende som passar hushållens preferenser och plånböcker. 6

7 Behovet av bostäder förändras ständigt. Inte bara för att större städer i regel ökar sin befolkning, utan också för att befolkningens ålderssammansättning och boendepreferenser förändras över tiden. Ett exempel på det sistnämnda är den så kallade gröna vågen på 1970-talet som gjorde att de centrala delarna av storstäder som Stockholm och Göteborg tappade befolkning på grund av många barnfamiljer istället önskade ett mer naturnära boende. Ett annat exempel på ekonomi och preferenser är det som kallas gentrifikation, det vill säga en process där fysiskt nergångna storstadsområden efterhand förnyas och befolkningen i allt högre grad utgör av medelklass. Svagare hushåll med lägre inkomster trängs ut mot stadens ytterkant. Positivt i detta fall är att stadens totala köpkraft och attraktivitet kan öka. Negativt är de för de människor som inte har de ekonomiska förutsättningarna att bo centralt. På ett mycket tydligt sätt har också befolkningens demografiska utveckling betydelse för bostadsefterfrågan i en stad. När exempelvis antalet ungdomar ökar under vissa år som en följd av stora barnkullar, så stiger också behovet av bostäder. Hur stort det totala behovet slutligen blir bestäms sedan inte bara av antalet ungdomar, utan även av hushållsbildningen som styrs av hur många som flyttar samman, in- och utflyttning, när man väljer att bilda familj samt antalet skilsmässor. Bakom dessa mönster för hushållsbildning ligger makrofaktorer som tillväxt och arbetsmarknad, men också mikrofaktorer som en väl fungerande lokal bostadsmarknad. Befolkningens ålderssammansättning har likaså betydelse för den ekonomiska tillväxten, då förutsättningarna för en god sådan är som allra störst då andelen personer i yrkesverksam ålder (18 65 år) är hög. Goda förutsättningar räcker dock inte alltid. För att dessa även ska leda till en faktisk ekonomisk tillväxt så krävs också att en förväntad tillväxt i sysselsättning också kan mötas med ett attraktivt bostadsutbud. Att kunna erbjuda attraktiva bostäder och boendemiljöer, för såväl den nuvarande befolkningen som inflyttare, är därigenom önskvärt. På bostadsmarknaden ska det alltid finnas alternativ som skapar rörlighet i beståndet. Städer som vill växa måste hela tiden matcha utbudet av bostäder och boendeformer med vad som efterfrågas både idag och i framtiden. Detta innebär att det hela tiden måste finnas ett bostadsutbud som är anpassat till de målgrupper som de växande städernas företag efterfrågar. Ett utbud an- passat till deras behov och preferenser vad det gäller upplåtelseformer, lägen, bostadstyper och inte minst boendekostnader. För- utom de tidigare nämnda faktorerna så skiftar efterfrågan över livscykeln. Bostadsbehov och de ekonomiska möjligheterna att efterfråga bostäder styrs av faktorer som ålder, familjestorlek och karriärläge. För de flesta ungdomar, som precis lämnat föräldrahemmet, faller det sig ganska natur- 7

8 ligt att den första egna bostaden är en liten hyresrätt. Inte bara för att hyresrätten för det stora flertalet i den åldern ofta är den realistiska upplåtelseformen eftersom hushållet i regel saknar kapital och dessutom vill vara rörlig på arbetsmarknaden. Unga hushåll med studerande, eller personer i början av sin yrkeskarriär, har dessutom ofta specifika önskemål vad det gäller lägenhetens belägenhet. Det man främst önskar är lägenheter i centrala lägen med närhet till det service- och nöjesutbud en storstad kan erbjuda. Den typen av lägenheter i form av hyresrätter med förstahandskontrakt finns dock sällan på den öppna marknaden. Ett ägt boende med krav på stora kapitalinsatser kan avskräcka unga som flyttar till nya städer för att studera, men också många som rekryteras med tidsbegränsade anställningar. Med en allt för osäker personlig situation och ekonomi så har dessa hushåll varken lust eller möjlighet att låsa upp sig i en större investering som till exempel en bostadsrätt. Att bo med hyres- rätt i innerstaden ger större flexibilitet, varför det ofta är ett attraktivt boendealternativ. I samband med familjebildning, och särskilt när hushållet utökas med barn, så ändras dock behoven och värderingarna. Det mest attraktiva läget blir då markbostäder, det vill säga ofta småhus, belägna i halvcentrala lägen eller lugna ytterområden. Viktiga parametrar som dessa hushåll tar hänsyn till är närheten till daghem, skolor och kommunikationer. När sedan barnen flyttat hemifrån, så är det däremot många som söker sig från villan eller radhuset till ett mer centralt beläget boende i hyresrätt eller bostadsrätt. Anledningen till att man flyttar kan förstås variera. Ofta sker den dock på grund av att man inte längre har samma behov av egnahemmets stora utrymmen samt att man hellre prioriterar faktorer som tillgänglighet och service. Resonemanget ovan kan ge sken av att preferenserna vad det gäller vilken typ av boende som efterfrågas till stor del tycks följa hushållens livscykel. Vad som utgör en attraktiv bostadstyp och ett attraktivt läge är ytterst en individuell fråga som påverkas av det enskilda hushållets aktuella situation och värderingar. Trots påtagliga skillnader mellan olika hushåll kan man urskilja ett antal mer eller mindre generella faktorer, som ofta har stor betydelse för hur man värderar bostadens läge. Vackra omgivningar, utsikt, sjö- och naturnära och område med gott rykte är exempel på sådana. Naturnära behöver dock inte innebära ett läge i utkanten av tätorten, utan nära till park och grönområden räknas också. Andra viktiga aspekter i samband med bostadens läge är närhet till bra kommunikationer, livsmedelsbutik och tillgång till parkeringsplatser. Undersökningar visar också att det hos en majoritet av hushållen finns en acceptans för en högre boendekostnad om bostadens läge är tilltalande med hänsyn till de egna värderingarna. Sett i ett större perspektiv innebär detta att det krävs ett varierat bostadsutbud om man till en stad vill attrahera olika typer hushåll avseende ålder, kompetens, inkomster etc. Vad det gäller den fysiska kvaliteten, eller standarden i själva boendet, så har omfattande subventionssystem medverkat till att den idag är mycket hög och jämn i Sverige. Det innebär att det i stor utsträckning saknas centralt belägna och bostäder med lägre standard som också är relativt billiga. Den som vill bo lite enklare och billigare måste söka sig en bit utanför staden. Sannolikt är det så att en ökad variation avseende standard i beståndet skulle gynna ungdomarnas entré på bostadsmarknaden. Den differentieringen av standard måste i huvudsak komma i det existerande beståndet. Sveriges Fastighetsägare Syd (2001), visar att det också finns en betydande öppenhet för att acceptera förändringar som minskar boendekostnaden vid nyproduktion. Individuell mätning av energi och vatten, öppna planlösningar och förenklad inredningsstandard accepteras idag av de 8

9 allra flesta hushåll om det samtidigt ger minskade kostnader för boendet. Att få göra egna val i boendet och bara betala för den service eller standard som man behöver är därför önskvärt. Exempelvis skulle ett mer differentierat utbud av hyresbostäder, med större utrymme för individuella önskemål mot bakgrund av hushållens värderingar, kunna leda till att hyresrätt på sikt blir en mer attraktiv upplåtelseform än vad som hittills har varit fallet. Detta är viktigt, inte minst då hyresrätt ofta är det enda realistiska alternativet för många hushåll. Inte bara för studeranden utan även för personer i låglöneyrken. Dessa innefattar invandrargrupper och personal inom vårdsektorn, som kan ha svårt att få lån till ett bostadsköp. Det som med andra ord behövs för att tillgodose ett framtida efterfrågebehov på bostadsmarknaden är ett mycket varierat bostadsutbud. Ett utbud som omfattar i stort sett alla hustyper, upplåtelseformer, lägen, storlekar och inte minst nivåer för boendekostnaden. Ett otillräckligt bostadsutbud kan hämma näringslivets tillväxt på orten. Detta gäller inte bara som följd av en allmän kvantitativ brist på bostäder, utan i lika hög grad att det inte finns ett tillräckligt varierat utbud med hänsyn till olika gruppers behov, betalningsförmåga och värderingar. Sveriges Fastighetsägare Syd (2001) slår exempelvis fast att både arbetsgivare och den potentiella arbetskraften på de tekniska högskolorna i regionen anser att möjligheten att få en någorlunda attraktiv bostad ofta är en avgörande faktor för flyttning till annan ort. På samma sätt så kan förstås ett felaktigt sammansatt bostadsutbud vara ett hinder i samband med nyrekryteringar till andra branscher. Om det inte finns några bostäder som är anpassade till de egna behoven så flyttar man helt enkelt inte. En fungerande flexibel arbetsmarknad, där utbud och efterfrågan kan mötas, bygger i hög grad också på en väl fungerande bostadsmarknad. Bostadsmarknad utan inlåsning och utestängning Den så kallade babyboomen från slutet på 1980-talet ska snart in på högskolan och ut på bostadsmarknaden. Det handlar i grova drag om extra ungdomar som inom loppet av ett par år ska ut på bostadsmarknaden. Utgående hyror under marknadsnivån i centrala delar av de större städerna skapar en inlåsningseffekt och samtidigt svårt för bostadssökande att ta sig in på marknaden. Äldre hushåll i överstora och lågt belånade bostadsrätter och småhus upplever sig ofta sakna alternativ till det aktuella boendet alla alternativ ter sig dyrare. Skattesystemet ger också incitament till att bo kvar alternativt flytta. En hög fastighetsskatt kan förväntas öka rörligheten medan en hög skatt på realisationsvinst kan förväntas minska rörligheten. Stora prisskillnader mellan olika regioner för likartade bostäder skapar en utestängningseffekt. Rörligheten för hushåll som arbetar i låglöneyrken kan förväntas minska när de ekonomiska skillnaderna mellan regionerna ökar. En bostadsmarknad utan inlåsning och utestängning är en marknad med låga transaktionskostnader, god information och incitament för hushållen att i olika faser av livscykeln byta bostad förutsättningar för rörlighet ska finnas. Rörlighet förutsätter i sin tur att det över bostadsmarknadens alla delmarknader finns en vakans som möjliggör bostadsbyten. Med utgångspunkt från tankarna i föregående avsnitt så står det klart att ett brett utbud av bostäder är en viktig förutsättning för en varaktig ekonomisk tillväxt. För att ett samhälle ska fungera tillfredsställande behövs ett utbud av bostäder för alla typer av individer och hushåll; för ungdomar som ska flytta hemifrån, lämpliga boendemiljöer för barnfamiljer samt boendeformer som fungerar för äldre med nedsatt rörlighet. Bland upplåtelseformerna har boende i hyresrätt på en väl fungerande marknad den högsta rörligheten. Den aktuella svenska trenden är att det byggs allt färre hyresrätter och att hyresrätterna i de större städernas centrala delar i allt högre utsträckning omvandlas till bostadsrätter. Allt annat lika innebär det att förutsättningarna för 9

10 rörlighet minskar eftersom transaktionskostnaderna på bostadsmarknaden är större i det ägda boendet. På motsvarande sätt förekommer utestängningseffekter då långa kötider på hyresrätter och de höga priserna på bostadsrätt och egnahem hämmar inflyttningen till storstadsregionerna. Bristen på bostäder till sådana priser som de inflyttade grupperna har råd med riskerar att skapa en oöverkomlig barriär för flytt mellan regioner. Exempelvis kan bostadspriserna göra att studenter och forskare väljer att bosätta sig på universitetsorter där bostadsmarknaden är mindre överhettad. 1 Men det kan också gälla personal till områden som vård, omsorg och skola när det inte finns lämpliga bostäder att erbjuda. Dessa grupper inom offentlig sektor har inte alltid de ekonomiska förutsättningarna att köpa sig en bostad, utan efterfrågar i första hand mindre hyresrätter med måttliga hyresnivåer. Detta kan på sikt indirekt påverka kvalitetsnivån inom den offentliga sektorn, där det under de närmaste decennierna kommer att bli allt hårdare konkurrens om den tillgängliga kompetensen för att tillgodose exempelvis de ökade behoven inom vården. Förutom att den offentliga sektorn kan få problem att rekrytera personal i städer med en tilltagande bostadsbrist, så påverkar bristen även det privata näringslivet. Företagen kan sluta att expandera då det inte finns bostäder till personalen och den ekonomiska tillväxten riskerar att hämmas då företagen inte kan fortsätta att växa. På samma sätt kan en storstadsregion med låg omsättning i bostadsbeståndet ställa till problem för dem som redan bor i regionen och vill byta bostad. Det vanligaste idag är att det är störst brist på små och medelstora hyresbostäder med rimliga hyror, vilket gör att bostadsbristen främst drabbar ungdomar och hushåll med låga inkomster. Det kan röra sig om äldre som vill flytta till något mindre, ungdomar som vill flytta hemifrån eller invandrarfamiljer som vill skaffa sig en större lägenhet. I och med detta leder bostadsbristen till sociala problem som såsom trångboddhet och försämrad rörlighet i beståndet. Om det exempelvis fanns fler lämpliga bostäder för äldre, så skulle det kunna få till följd att dessa lämnade sina villor tidigare och till förmån för barnfamiljer. Bostadsbrist skapar också osäkerhet. Framför allt yngre personer bor idag med andra-, tredje- och ibland även fjärdehandskontrakt vilket medför en allmän osäkerhet som påverkar hela livssituationen. Att ständigt söka bostad tar både tar tid och pengar i anspråk. Ett bredare och tillgängligt utbud skulle som en viktig effekt minska transaktionskostnaderna på bostadsmarknaden. Bostadsbristen och osäkerheten i boendet kan göra att familjebildningen och barnafödandet förskjuts upp i åldrarna. På lång sikt kan detta påverka den ekonomiska tillväxten. Sambandet mellan senarelagd familjebildning och bostadsbrist är inte helt klarlagt. Dagens unga har också en något annorlunda livsstil jämfört med tidigare generationer. Ett flertal studier pekar dock på att barnafödandet tidigare under historien varit som allra högst under perioder då tillgången på bostäder har varit god och boendekostnaderna varit låga. Med ett stort antal ungdomar ( babyboomen ) som ska ut på bostadsmarknaden under de kommande åren finns ytterligare argument för att öka utbudet av bostäder i storstäderna. Detta gäller särskilt på universitetsorterna. 1 I Sveriges Fastighetsägare Syd (2001) så konstateras att hela 85 procent av de i studien tillfrågade studenterna ansåg att möjligheten att kunna få en attraktiv bostad var mycket eller ganska viktig i valet av studieort. 59 procent av studenterna efterfrågade också en hyresrätt. 10

11 En väl fungerande infrastruktur Pendlingsmöjligheter skapar större stadsregioner. Pendling ersätter delvis flyttning som smörjmedel för arbetsmarknaden. Bra kommunikationer minskar en regions känslighet för varierande konjunkturer. Bra infrastruktur och fortlöpande nyproduktion skapar förutsättningar för städernas tillväxt. Utökad samverkan mellan den offentliga sektorn och det privata näringslivet kan via så kallade PPP-lösningar skapa ökade investeringar i infrastruktur. Möjligheten att flytta mellan olika regioner har genom historien varit en viktig faktor för den ekonomiska utvecklingen. Dels för att öka produktiviteten, då arbetskraft haft möjlighet att flytta från låg- till högproduktiva verksamheter, men också för att byta arbetslöshet mot arbete. Idag, med ett alltmer förfinat kommunikationsnät, så har dock pendling i mångt och mycket kommit att ersätta flyttningarna som smörjmedel på de regionala arbetsmarknaderna. Detta har också inneburit att de lokala arbetsmarknaderna har blivit färre och större. Förbättrade kommunikationer och ökad pendling har med andra ord kommit att innebära att allt fler människor innefattas av stadsregioner. Dessa hushåll kan i och med detta arbeta och även ha tillgång till storstädernas utbud av service och nöjen utan att nödvändigtvis vara bosatta där. Regionförstoring bidrar till ekonomisk tillväxt genom att företag kan rekrytera medarbetare som bor längre ifrån arbetsställena. Rörligheten på arbetsmarknaden ökar och rekryteringsbasen för näringslivet i regionen blir större, vilket gör att företagen lätttare kan växa. Företagen kan också dra stora fördelar av en regions höga befolkningskoncentration. När många människor lever och arbetar nära varandra uppstår många mötesplatser, formella och informella, och nätverk skapas. Detta skapar en god jordmån för utbyte av erfarenheter och kunskap, vilket i bästa fall även kan leda till innovationer och nya idéer. Lokala arbetsmarknader med hög tillgänglighet drabbas inte lika hårt vid konjunkturella och strukturella störningar som mera isolerade lokala arbetsmarknader. Vissa lokala arbetsmarknader kan med hjälp av pendling integreras med andra angränsande lokala arbetsmarknader. Detta jämfört med mer isolerade arbetsmarknader, där långa avstånd och låg tillgänglighet gör det svårt att pendla. Genom regionförstoring har boende och arbete kommit att bli allt mer geografiskt åtskilda och nya mönster för bosättning växer fram. Med förbättrade kommunikationer har arbetsplatsens belägenhet exempelvis inte längre samma betydelse för hushållens val av bosättningsort. Detta förhållande kan i viss mån lindra problem med bostadsbrist på vissa orter. För att fullt ut utnyttja den tillväxtpotential som en storstadsregion erbjuder är en fungerande infrastruktur och hög takt i bostadsbyggandet med andra ord viktiga förutsättningar. Detta för att i möjligaste mån undvika de problem som kan uppkomma i en växande urban region i form av trängsel och ökade levnadsomkostnader. En allt större fråga på senare tid är vem som ska finansiera och sköta driften av ny infrastruktur. Historiskt har det varit staten som ansvarat för finansieringen via budgeten. I takt med att behoven vuxit och anslagen krympt så har behov av nya finansieringslösningar vuxit fram. På senare tid har det särskilt gällt så kallade PPP- eller OPSlösningar 2, där privata och offentliga aktörer samverkar i infrastrukturprojekten. En uttalad fördel med denna typ av lösningar är att väntetiden för ny infrastruktur kan bli kortare. Förespråkarna för PPP-lösningar brukar också tala om en effektivare riskfördelning och projektens högre kostnadseffektivitet sett över livscykeln till följd av det är privata och vinstmaximerande aktörer som medverkar. Än så länge är dock OPSlösningar i större skala en relativt oprövad metod för större infrastrukturprojekt i Sverige 2 PPP står för Public Private Partnership medan OPS är den svenska versionen i form av Offentligt Privat Samarbete. 11

12 Integration som motverkar segregation och utanförskap En utvecklad boendesegregation med stora invandrargrupper samlade i förortsområden är ett slöseri med samhälleliga resurser. Etnisk mångfald är ett konkurrensmedel för företagen på en global konkurrensmarknad. Blandade hustyper och upplåtelseformer i ett bostadsområde motverkar segregation. Minskad segregation och utanförskap förutsätter en kombination av fysisk förnyelse och uppbyggnad av socialt kapital. I december 1998 gav riksdagen ett uppdrag till regeringen att ansvara för och driva en nationell storstadspolitik. Riksdagen fastställde två övergripande mål för densamma: 1. Att ge storstäderna goda förutsättningar för långsiktigt hållbar tillväxt och därmed kunna bidra till att nya arbetstillfällen skapas såväl inom storstadsregionerna som i övriga delar av landet. 2. Att bryta den sociala, etniska och diskriminerande segregationen i storstadsregionerna och att verka för jämlika och jämställda levnadsvillkor för storstädernas invånare. Segregation handlar i grunden om att olika befolkningsgrupper bor åtskilda från varandra. Detta leder i sin tur till problem då det ger upphov till växande klyftor i samhället. Klyftor i form av ojämlika levnadsvillkor, som i sin tur leder till en minskad förståelse för de andra som inte bor i samma område. Oftast brukar man i debatten tala om att invandrare söker sig till varandra, och på så sätt själva sätter sig i utanförskap och indirekt orsakar segregationsproblemen i samhället. I viss bemärkelse är det dock hushåll med högst inkomst som lever mest segregerat. I Stockholm bor de rikaste grupperna exempelvis allt mer i koncentrerat till specifika villa- och bostadsrättsområden, där den höga prisbilden gör så att andra grupper utesluts. I viss bemärkelse har vi då fått så kallade gated communities i Sverige, vilket ur den specifika målgruppens perspektiv uppfattas som något positivt. Idag förekommer i Sverige en segregation utifrån etnisk tillhörighet och socioekonomisk status. Merparten av bostadsområden i de centrala storstadsregionerna har en övervägande svenskfödd befolkning (oftast med god ekonomi), medan de mer perifera stadsdelarna med en hög andel hyresrätter oftast bebos av en större andel utrikes födda och mer resurssvaga hushåll. Det finns klara problem med en sådan segregering av befolkningsgrupper. Om vissa grupper är hänvisade till klart sämre boendemiljöer än andra, så blir deras chanser och möjligheter i livet också begränsade. En socialt sett hållbar utveckling förutsätter att alla grupper och hushåll är integrerade i samhällslivet, men genom boendesegregation riskerar man istället att få både fattiga bostadsområden, med invånare som känner sig utanför samhället, samt rika överklassområden, med invånare som inte känner någon solidaritet med övriga befolkningsgrupper. Tydligt är att grannskapets sammansättning av olika upplåtelseformer och hustyper påverkar den sociala sammansättningen av människor i ett område. Denna sammansättning påverkar i sin tur individers fortsatta möjligheter till både utbildning och jobb. Att bo nära andra arbetslösa kan öka risken för egen arbetslöshet. Skälen till detta kan främst sökas i försvagade sociala nätverk, då man genom sitt boende kommer i kontakt med färre som kan tipsa och hjälpa till att skaffa jobb. Dessutom kan det också vara så att arbetsförmedlingen och andra offentliga institutioner fungerar sämre om antalet är arbetslösa är stort i ett specifikt område. En annan risk med att bo i ett så kallat utsatt område med hög arbetslöshet är den stigmatisering som kan uppstå. Dessa områden tenderar att få ett dåligt rykte vilket kan minska en arbetsgivares benägenhet att anställa någon därifrån. Med tilltagande 12

13 boendesegregation riskerar en stad att ställas inför ökad arbetslöshet och ökat utanförskap. Staden får också ta det ekonomiska ansvaret för boendesegregationens konsekvenser. Boendet är med andra ord en viktig länk till andra samhällsområden och påverkar alltså människors möjligheter att känna delaktighet och gemenskap. Arbetet med att främja integrationen och motverka utanförskap måste bedrivas på alla samhällsområden, inte minst inom boendeplaneringen. Ett sätt är att sträva efter blandade upplåtelseformer för att få större interaktion mellan individer med olika villkor. Detta skulle inte bara kunna lindra utanförskapen utan också öka den ekonomiska tillväxten. Att få in fler invandrare på arbetsmarknaden är inte bara en fråga om ett ökat tillskott på arbetsmarknaden, utan i den globaliserade ekonomin så är också etnisk mångfald en viktig konkurrensfaktor. En ökad integration av människor med olika bakgrund är viktigt för att just skapa tillväxt genom den stimulans som impulser utifrån ger. Rent praktiskt kan segregationen motarbetas genom att man vid varje ny bostadsbebyggelse, eller vid renovering/förtätning, producerar en blandning av olika hustyper och upplåtelseformer i olika kostnadslägen. Det är viktigt att man minskar den sociala och geografiska uppdelningen som ger inte bara ett bostadsområde utan också dess invånare högre eller lägre status. Att blanda upplåtelseformerna, genom att exempelvis bygga radhus i ett område som tidigare dominerats av bara höghus, räcker dock inte. För att locka boenden med varierande bakgrund behöver man även ta hänsyn till andra aspekter som trygghet, hur områdena ser ut och fungerar, vilken tillgång man har till service, kultur, kommunikationer och offentliga platser samt kommersiella anläggningar. Att förbättra bostadsområden har oftast visat sig underordnat behovet av att förbättra individernas levnadsförhållanden när insatser för att motverka segregationen har tagits fram. Många hushåll väljer dock att flytta från områdena när de egna resurserna stärks. Vill man bryta segregationen behöver man även göra något åt såväl bostadsområdena i fysisk mening som i social mening. Exemplet Gårdstensfastigheter i Göteborg (Lind Lundström, 2007) visar tydligt att en förnyelse av ett bostadsområde måste utgöras av en kombination av teknisk upprustning och en genomtänkt uppbyggnad av det sociala kapitalet. Lönsamhet i vid bemärkelse uppnås först när såväl byggnader som anläggningar och alla typer av infrastruktur åtgärdas i en genomtänkt process tillsammans med åtgärder för att utveckla individernas och hushållens sociala kapital. Många gånger behöver bostadsområdenas förbindelser med den övriga staden utvecklas, till exempel genom förbättrad kollektivtrafik, kompletteringsbebyggelse, eller ändringar i trafikföring och tillfarter. Allmänna platser kan samtidigt behöva rustas upp och förnyas för att kunna fungera som mötesplatser för de boende. Det är framför allt viktigt att skapa trygghet i områdena samt att ta bort barriärer mot omgivningen så att området kan ses som en väl inordnad del av staden eller regionen. En väl fungerande marknad i beståndet 95 procent av hushållens flyttbehov tillgodoses via det existerande beståndet medan nyproduktionen står för ca procent. Flyttkedjor frigör bostäder i flera segment av bostadsmarknaden. Hyror under marknadsnivån begränsar utbudet av centralt belägna hyresrätter. Äldre hushåll som bor i överstora ägda lägenheter kan uppleva sig sakna incitament att flytta och alternativ att flytta till. Utformningen av fastighetsskatten och skatten på realisationsvinst kan antas påverka rörligheten på bostadsmarknaden. 13

14 Den bostadspolitiska debatten domineras ofta av frågor runt nyproduktionen av bostäder. Detta gäller trots att i storleksordningen 95 procent av hushållens förändrade bostadsbehov tillgodoses via det existerande beståndet. Omsättningen i beståndet är därför på kort sikt mycket viktigare för hushållens rörlighet jämfört med omfattningen av nyproduktionen. En annan fråga är hur beståndet utnyttjas och om det exempelvis finns incitament och möjligheter för hushållen att på ett smidigt sätt anpassa sitt boende över livscykeln. Den anpassningen frigör via flyttkedjor lägenheter som kommer andra i bostadskarriären till godo. I det sammanhanget kan nyproduktion spela en viktig roll för att utlösa flyttkedjor. Uppenbart idag är att utgående hyror i våra större städer ligger under marknadens nivå. Det brukar innebära att flyttbenägenheten är låg och boendetätheten lägre än vad den skulle vara med en marknadsmässig hyressättning. Hur omfattande detta underutnyttjande är av centralt belägna hyresrätter är i dagsläget oklart. Mer marknadsmässig hyressättning kan förenas med ett långtgående besittningsskydd, bland annat genom spärregler för hyreshöjningar för befintliga hyresgäster. Att hushåll flyttar beror i de flesta fall på socioekonomiska faktorer som arbete, ändrade familjeförhållanden etc. I vissa fall ger också skattesystemet incitament att flytta. En relativt hög fastighetsskatt skapar incitament att avveckla dyra och överstora bostäder medan en hög skatt på försäljningsvinsten kan bromsa försäljningsbeslutet. Skattesystemets utformning kan sålunda påverka rörligheten på bostadsmarknaden. Ett motsvarande lågt utnyttjande fås när äldre hushåll bor kvar i överstora bostadsrätter och villor. Det finns flera skäl till att man bor kvar, men uppenbart är att många uppfattar att en flytt till ett bra alternativ innebär en ökning av kostnaderna. Detta gäller särskilt om man vill flytta till hyresrätt. I det fallet utlöses också skatt på realisationsvinst utan möjligheter till uppskov. Karaktäristiskt för en väl fungerande bostadsmarknad är att det finns ett öppet utbud som representerar alla segment av bostadsmarknaden. Bostäder ska finnas tillgängliga i olika prisklasser, med olika standard i olika mikrolägen. Ett bostadsbyggande som anpassas till efterfrågan Snabba förändringar i efterfrågan på bostäder kan aldrig på grund av tröga plan- och bygglovsprocesser fullt ut pareras med ett ökat utbud av nyproduktion. Snabba förändringar i efterfrågan på bostäder kan delvis pareras om det finns en vakans på såväl hyresmarknaden som marknaden för ägda lägenheter. En fortlöpande nyproduktion av bostäder är en viktig del i ett långsiktigt hållbart stadsbyggande. Det finns flera studier som kommit fram till att bostadsmarknadens funktionssätt kan ha en påtaglig inverkan på såväl den ekonomiska tillväxten som den allmänna prisnivån i samhället. I Nutek (2006b) diskuteras bland annat begreppet elastiskt bostadsutbud. Med detta avses att en ökad efterfrågan på bostäder i hög grad också motsvaras av ett ökat bostadsbyggande. Om bostadsutbudet är elastiskt leder en ökad produktion till ökad sysselsättning och befolkning, medan hyran/boendekostnaderna endast ökar måttligt. Det senare gäller också lönerna eftersom befolkningen ökar tack vare bostadsutbudet. Om elasticiteten däremot är låg stiger däremot bostadspriserna, vilket måste kompenseras med ökade löner. Ett för lågt bostadsbyggande kan med andra ord få konsekvenser för samhället och innebära att en stadsregion tappar i konkurrenskraft till följd av att både företagens produktionskostnader och priser stiger, men också att det blir svårare att rekrytera ny kompetent personal. Det är därför av stor vikt att behovet av bostäder tillgodoses, både för att regioner ska kunna fortsätta växa men också för att bostadsbyggandet har en central roll för den ekonomiska tillväxten. Vad som byggs, var 14

15 det byggs och kvaliteten i det som byggs är därför viktiga förutsättningar för en god livsmiljö. En förutsättning för att utbudet ska kunna anpassas till efterfrågan är en väl fungerande planprocess. Ett för lågt bostadsbyggandet är inte socialt hållbart och skapar problem för inflyttare, hushåll med låga inkomster och för personer som vill byta bostad. Eftersom boendet är en del av det dagliga livet, och en livsnödvändig vara, så är det viktigt för en fungerande storstadsregion att hushållens behov av en bostad tillgodoses på ett bra sätt. Att det alltid finns ett behov av nyproduktion i beståndet kan förklaras av att omfattningen och inriktningen på bostadsefterfrågan intimt hänger samman med befolkningsutveckling, hushållsbildning samt med hushållens inkomster. Detta är faktorer som i sin tur påverkas av sysselsättnings- och näringslivsutveckling. En förändrad näringslivsstruktur kan skapa en ny och annorlunda efterfrågan på bostäder, även om den inte medför någon nettoökning av befolkningen. Det kan exempelvis vara så att det flyttar in människor med andra krav på sitt boende än vad som kan tillgodoses inom det befintliga beståndet. Om bostadsbyggandet följer efterfrågan, så får det flera goda följder för samhällsekonomin. Bostadslösningar som är bättre anpassade till hushållets behov gör att förutsättningarna för att delta i arbetslivet blir bättre. Hushåll behöver mindre tid och kraft för att försöka lösa sina bostadsproblem och skapar istället möjligheter att ägna sig åt produktivare verksamhet. Det skapas större förutsättningar för arbetsgivare i expanderande företag att tillgodose sina rekryteringsbehov. De behöver inte längre se bostadsbristen som ett hinder som undergräver expansionen. Arbetskraften kan bli mer rörlig, vilket gör det lättare för rätt person att vara på rätt plats vid rätt tillfälle. Detta ger en flexiblare arbetsmarknad, och det bör också underlätta för dem som redan har ett arbete att få en sysselsättning som är bättre anpassad för de egna önskemålen. De ekonomiskt svagaste grupperna i samhället får det enklare. Studenter kan exempelvis lösa sina bostadsproblem och därmed koncentrera sig på det som är deras huvudändamål att studera. Bostadsbyggande är som synes tätt sammanflätat med frågor om hur en hållbar stadsutveckling ska uppnås. I slutändan handlar det om att skapa en attraktiv region som kan locka till sig människor och företag och fungera som en smältdegel för nya idéer. I många svenska storstadsregioner idag är det idag svårt att få tag på vissa typer av bostäder. Anledningen till detta kan återfinnas dels i förhållanden i beståndet och dels i processen och förutsättningarna för nyproduktionen, se Lind Lundström (2007b). Följande faktorer kan identifieras för att förklara svårigheten att få tag på vissa typer av bostäder: Hyressättingen i beståndet samt vid nyoch ombyggnad. Tillgången till byggbar mark. Kommunernas utveckling av nya byggrätter. Utbyggnaden av infrastruktur. Inlåsningseffekter till följd av bland annat hyressättnings- och beskattningssystem. Nyproduktionens inriktning och korta flyttkedjor. Dessa punkter kommer att utvecklas närmare i en kommande rapport. 15

16 Tillgången till information Informationssystem avseende bostädernas priser och egenskaper kan ses som en del av samhällets infrastruktur. God information minskar transaktionskostnaderna på bostads- marknaden. God publik information underlättar framför allt för de svagare grupperna på bostadsmarknaden. Bristande information finns idag främst på hyresmarknaden. Ur ett samhällsekonomiskt perspektiv tar sökandet efter bostad tid och pengar i anspråk. Därför är det önskvärt att det på bostadsmarknaden finns ett lättillgängligt utbud av relevant information. De grupper som är särskilt behov av detta är de som saknar både kontakter och kapital och därför kan ha stora svårigheter att hävda sig på bostadsmarknaden. För det enskilda hushållet utgör ett bostadsköp i regel den största affären i livet. Tillgången till bra information är då viktig. Sverige har också en offentlighetsprincip som gör att information i allehanda databaser är lättåtkomlig avseende bostäder, närområden, service, betalda priser etc. Frågan är om det enskilda hushållet kan hantera all denna information och vilket ansvar som kan läggas på bostadsmäklaren att ta fram relevant information för att skapa beslutsunderlag? I dagens informationssamhälle är det enligt ovan inte tillgången till och mängden information som är problemet, utan problemet är tillgången till relevant information. Fastighetsbolag och fastighetsförmedlingar i större städer har dock visat sig bra på att tillgodose detta behov. Detta visar bland annat Lind et al (2006) som konstaterar att de flesta webbplatser idag har sökfunktioner av något slag. Dessa funktioner gör det möjligt för den bostadssökande att utifrån egna kriterier finna lediga objekt som svarar mot behov och plånbok. Det är också möjligt att registrera sig på vissa av bostadsförmedlingarnas hemsidor. Då kan man i vissa fall också få tillgång till mer uppgifter än vad som är allmänt tillgängligt, men framförallt kan man också göra intresseanmälningar samt få erbjudanden om passande lediga objekt per e-post. Vilka uppgifter som finns om de tillgängliga bostäderna varierar mycket både mellan olika fastighetsbolag, men också mellan olika upplåtelseformer. På hyresrättsmarknaden är det vanligt att man i tabellform kan få en snabb överblick gällande objektets gatuadress, bostadsyta, antal rum och kök, hyra samt område. Ibland är tabellen integrerad med ett kartstöd som visar var de aktuella objekten är lokaliserade. Den information som framförallt saknas på hyresrättsmarknaden avser om lägenheternas inre standard och skick. Det är ovanligt att det till varje ledigt objekt finns någon form av lägenhetsbeskrivning som exempelvis berättar om badrum och kök. Detta kan sättas i jämförelse med bostadsrättsmarknaden, där den tekniska beskrivningen genomgående ges större betydelse. En typ av information som är svår att få tag på är vad som ingår i hyran för en lägenhet. Endast en tredjedel av de studerade företagen i den ovannämnda rapporten har specificerat detta. Detsamma gäller möjligheten och kostnaden för att göra tillval. Vad det gäller bilder på objekten så finns dessa i överflöd på marknaderna för bostadsrätter och egnahem. Däremot är det svårt att hitta bilder på de lediga hyreslägenheterna. Minst lika viktigt som mängden relevant information om bostäderna är tillgängligheten. För en person som önskar hyra en lägenhet är det därför av stor vikt att denne så fort som möjligt kan bilda sig en uppfattning om möjligheterna att få en lägenhet via den aktuella webbsidan. Studien enligt ovan visar dock att uppgifter om kötider inte förekommer i någon större utsträckning på bostadsbolagens hemsidor. Bostadsförmedlingen i Stockholm har dock kraftigt byggt ut den typen av information om förmedlade lägenheter. 16

17 Ägandets betydelse för stadsbyggande och bostadsmarknad Aktiva ägare som vill delta i samhällsbyggandet är sannolikt en avgörande faktor på lång sikt för stadens attraktivitet som boplats. En allt större del av innerstäderna ägs av internationella företag med klara exitstrategier och finansiella mål för sina innehav av fastigheter. En allt större del av innerstädernas bostäder ägs av bostadsrättföreningar som kan förväntas inta en mera passiv hållning till stadsförnyelse. Ägarlägenheter som hyrs ut spelar i många länder en betydande roll för hyresmarknaden. Incitamenten för att hyra ut bostadsrätter och villor i Sverige är jämfört med många andra länder relativt låga på grund av regler för hyressättning och beskattning. Ägarlägenheter är i många länder ett sätt att locka riskkapital till bostadsbyggandet. Hur ägarstrukturen skulle se ut i en svensk variant av ägarlägenheter är det dock för tidigt att uttala sig om. En annan egenskap hos ägarlägenheterna i många länder är att de utgör bas för en hyresmarknad. Hur detta kan fungera beror i sin tur på utformningen av regelverket runt uthyrning och hyressättning. Exempelvis så är incitamenten för uthyrning svaga i det svenska regelverket avseende bostadsrätter och villafastigheter. Under 2000-talet har de blivit allt vanligare att fastigheter i de större innerstäderna ägs av stora internationella fonder och investmentbolag. Dessa företag har i regel ett mera renodlat finansiellt perspektiv på sina investeringar. Det innebär ofta att man äger fastigheterna under en begränsad del av livscykeln för att därigenom reducera olika typer av risk. I kalkylen att köpa ligger också en försäljningskalkyl en exit från marknaden. Den i stor utsträckning obesvarade frågan är hur intresserade de internationella investerarna är att delta i olika typer av stadsförnyelseprojekt och om man är intresserad av att delta under vilka premisser? Mycket talar för att en exit från marknaden kan kopplas till förväntningar om stadens ekonomiska tillväxt i relation till andra liknande orter. Sen är frågan om den aktuella fastighetsägaren vill ta risken att aktivt delta för att skapa tillväxt? Det pågår också en utveckling där hyresrätten i innerstäderna med relativt starka ägare ersätts av bostadsrättsföreningar som har en komplicerad process för beslut som avser investeringar. Ett tankeexperiment där innerstadens fastigheter med bostäder och kommersiella ytor ägs kooperativt leder fram till att potentialen för stadsförnyelse och ett fortsatt samhällsbyggande kan vara relativt lågt. 17

18 Hur lätt är det att få en lägenhet i olika städer? Syfte Syftet med denna studie var att få en uppfattning om möjligheterna att snabbt hitta boende i fem storstäder i Europa, utifrån fyra familjtyper. Städerna som undersökts är: Dortmund (Tyskland) Helsingfors (Finland) Oslo (Norge) Newcastle (England) Stockholm (Sverige) Valet av Dortmund och Newcastle beror på att de pekats ut som särskilt dynamiska städer. Övriga valdes på grund av att det kunde vara intressant att jämföra med våra nordiska grannar. Det geografiska området i varje stad inkluderar förorter. De fyra familjetyperna var: Familj med två barn med hög inkomst Familj med två barn med relativt låg inkomst Ung ensam person med hög inkomst Ung ensam person med relativt låg inkomst Utgångspunkten var att hushållet skulle kunna flytta in i bostaden inom två månader. Vidare antogs att man inte hade några kontakter i den aktuella orten utan att man var hänvisad till allmänt tillgängliga källor. Metod Undersökningen genomfördes med hjälp av hemsidor på Internet. Då det inte gick att få fram en gemensam hemsida som täcker dessa städer i Europa blev tillvägagångssättet att söka möjligheter i stad för stad. Dortmund Hyresmarknaden med andrahandskontrakt i Dortmund verkar fungera väl vad avser tillgången till lediga objekt. Det fanns många hemsidor att tillgå och det tog inte långt tid att finna bostad till de fyra scenarierna. Både lägenheter och villor finns att tillgå, beroende på hur stor del av den disponibla inkomsten man vill lägga på boendet. 3 En begränsning i Dortmund, vilket mycket väl kan gälla i hela Tyskland, är att man behöver kunna det tyska språket för att kunna hitta på sidorna, ingen engelskspråkig sida gick att tillgå. Tabell 1: Exempel på kontrakt i Dortmund Storlek Avgift/månad Kontraktstid Övrigt Ung med 68 kvm 700 EUR 1 juni 2007 Möblerad, 3 km från hög inkomst (2 rum) centrum, Hyresvärden pratar tyska och engelska Ung med rela- 30 kvm 370 EUR 25 maj 2007 Möblerad, 7 km från tivt låg inkomst (1 rum) centrum Fam. med två 154 kvm 900 EUR Per omgående Omöblerat hus, barn och hög (5 rum) 7 km från centrum inkomst Fam. med två 94 kvm 618 EUR Per omgående Omöblerad lägenhet, barn och rela- (4 rum) 2 km från centrum tivt låg inkomst I tabellen redovisas de kontrakt som valdes till de olika scenarierna. Det fanns ingen tidsbegränsning och därmed ingen uppsägningstid medtagen. Det mest intressanta med kontrakten i Dortmund var att det inte var så stor skillnad mellan månadsavgifterna, det var mer storleken på lägenheterna/husen som varierade med avståndet från de centrala delarna av staden. 3 De hemsidor som användes var samt På dessa sidor kunde man söka på storlek, månadsavgift och ort. 18

19 Helsingfors Vid sökande av bostad i Helsingfors uppstod problem på en gång. Det fanns inga svenska sidor att tillgå och heller inga på engelska. I Helsingfors måste man vara finsktalande för att få information om lediga bostäder. 4 Efter kontakt med en kollega i Finland fick vi reda på att i det är vanligt att lägenheter hyrs, av en enskild individ, utan någon hjälp av hyresbostadsförmedlare. I Helsingfors är utbudet av hyreslägenheter mycket litet och som en följd därav är hyrorna höga. Oslo I Oslo finns ett stort antal andrahandshyreskontrakt. Här finns även många unga med kontrakt på större lägenheter, som vill hyra ut enstaka rum. Kollektivboende verkar vara populärt i Oslo. Detta passar bra för ungdomar med låg inkomst som behöver ett enkelt boende. Att finna ett bra boende för de fyra ovan nämnda scenarierna är inget problem. Det finns många andrahandskontrakt på hemsidorna som gäller såväl lägenhet som villor. Ett system som finns att tillgå för länkar till de norska sidorna för andrahandshyreskontrakt är svenska forum där de rekommenderade ett stort antal hemsidor där det låg ute många hyreskontrakt. 5 Tabell 2: Exempel på kontrakt i Oslo Ingen tidsbegränsning på kontrakten angavs förutom ett där kontraktet löper på tre år. I Oslo anges även om deposition erfordras för kontraktsskrivning. Newcastle Storlek Avgift/månad Kontraktstid Övrigt Ung med 60 kvm NKR 25 maj 2007 Centrala Oslo, Kinkoshög inkomst (2 rum) maj 2010 gate 8. Omöblerad Dep NKR Ung med rela- 15 kvm NKR 1 juli 2007 Omöblerad, centralt tivt låg inkomst (1 rum) Alnagatan 11 Fam. med två 125 kvm NKR 1 augusti 2007 Omöblerat, dep barn och hög (5 rum) NKR, Kaare inkomst Röddes Plass 16 Fam. med två 110 kvm NKR 5 juli 2007 Omöblerad radhus, barn och rela- (4 rum) Asperudtoppen 22 tivt låg inkomst Likt övriga städer finns många kontrakt på andrahandsmarknaden. Detta gäller både lägenheter och hus. Boende för de fyra scenarierna var inget problem att hitta. Tabell 3: Exempel på kontrakt i Newcastle Storlek Avgift/månad Kontraktstid Övrigt Ung med 3 rum 900 Per omgående Waterloo Street, hög inkomst Newcastle Ung med rela- 1 rum 595 Per omgående Bewick House, tivt låg inkomst centralt Fam. med två 8 rum Per omgående Möblerat hus, barn och hög Grosvenor Gardens inkomst Fam. med två 5 rum augusti Möblerat radhus, barn och rela- St Michaels Close tivt låg inkomst I tabell 3 finns en sammanställning av de kontrakt som valdes för de fyra olika scenarierna. 6 Många av kontrakten gäller inflyttning per omgående och har ingen tidsbegränsning. I Newcastle är det även vanligt att lägenheterna och husen hyrs ut möblerade, eller delvis möblerade. 4 Den mest omfattande hemsidan med lägenheter för uthyrning i Finland är Andra hemsidor är fi/aboute.php?page=about_rent, och www. kiinteistomaailma.fi/vuokraamassa/. Dessa hemsidor är dock enbart på finska. 5 Den hemsida som användes för att finna kontrakt i Oslo var 6 Uppgifterna är hämtade från 19

20 Stockholm Att hitta andrahandskontrakt i Stockholm är inget problem. Det finns några hemsidor där man lätt kan hitta bostäder. Svårigheten är att hitta kontrakt som sträcker sig längre än några få månader, i dessa fall önskades kontrakt på minst ett år. Dessa hemsidor var enbart på svenska vilket leder till att samma problematik som gäller för svenskar vid sökande av bostad i många andra länder. Tabell 4: Exempel på kontrakt i Stockholm Storlek Avgift/månad Kontraktstid Övrigt Ung med 2 rum SEK 1 juli 2007 Reimersholme, hög inkomst 1 juli 2008 Stockholm (ev förlängning) Ung med rela- 1 rum SEK Per omgående Delvis möblerad, tivt låg inkomst Ibsengatan, Sthlm Fam. med två 150 kvm SEK 1 sept 2007 Delvis möblerat, barn och hög 30 maj 2009 Lidingö inkomst Fam. med två SEK 16 juni 2007 Möblerat hus, barn och rela- 150 kvm 1 aug 2008 Täby tivt låg inkomst Reflektioner Ett väl debatterat område inom bostadspolitiken är svårigheten att hitta en bostad. Denna undersökning ger bättre insyn i möjligheterna att få tag på ett boende och detta inom en snar framtid. I undersökningen framtonar en speciell bild. Svårigheterna ligger inte i att få tag på ett hyreskontrakt och därmed ett boende, utan problemen ligger i att få ett förstahandshyreskontrakt. För undersökningen spelade det ingen roll om det var ett förstaeller andrahandshyreskontrakt som efterfrågades. Uppgiften avsåg att få tag på ett hyresboende i ett lämpligt område givet begränsningar i den disponibland annat inkomsten. I denna undersökning visade det sig språkkunskaper kan vara ett stort problem för bostadssökande i andra länder. Det mest förvånande var bristen på tillgängliga hemsidor på svenska när man söker bostad i Finland. Tabell 4 visar en sammanställning av de olika kontrakten för de fyra scenarierna som hittades på den hemsida som valdes. 7 7 Uppgifterna är hämtade från 20

21 Några personalchefers syn på bostadsmarknaden Här redovisas resultatet av 24 enkäter som skickades till personalchefer, personaladministratörer och andra personer, i Stor- Stockholmsområdet, vars arbetsuppgifter är personalrelaterade frågor. Tyvärr visade sig svårt att få tag i de mailadresser som behövdes för att kunna skicka den webbbaserade enkäten till flera. Svarsfrekvensen var också låg sex svar kom in. Svaren ska då främst se som exempel på åsikter inom denna grupp av människor. De frågor som ställdes i enkäten framgår av bilaga 1. Ingen av de tillfrågade ansåg att bostadssituationen i Stockholm gör det svårt att rekrytera arbetskraft, vare sig det handlade om personer till ledande positioner eller inte. Merparten av dem som svarat har ingen åsikt om höga priser på bostäder är ett problem vid rekrytering av arbetskraft. Svaren tyder vidare på att det inte är något problem med rekrytering på grund av en eventuell brist på en viss sorts bostäder. Tre svarande har ingen åsikt i denna fråga och resterande tre anser inte att detta är något problem. Att hjälpa ny personal med bostad är inget som merparten av företagen eller organisationerna jobbar med. Ett par har dock egna lägenheter, eller blockhyr lägenheter, som personal vid behov får hyra under en kortare tid. Inget företag eller organisation bidrar ekonomiskt eller hjälper till med det praktiska runt en flytt. Hälften av dem som svarade anser att bostadssituationen i Stockholm inte är något som påverkar verksamheten negativt. Den andra hälften av de personer som svarade hade ingen åsikt i frågan. Även om denna enkät bygger på ett mycket litet material så är den enligt vår mening värd att ta på allvar, bland annat därför att resultaten stämmer med den tidigare studien från Fastighetsägarna Syd. Företagen och de berörda individerna hittar lösningar på bostadssituationen om arbetsmarknaden är tillräckligt attraktiv. Resultatet är också i linje med vad som framkom i studien i föregående kapitel om hur lätt det är att skaffa bostad. Finns inget annat till hands så finns dels en marknad där ägda bostäder hyrs ut och dels andrahandskontrakt till hyreslägenheter som kan utnyttjas under en övergångstid. 21

22 Litteratur Bergenstråhle Sven: Boende och välfärd Boverket (2006): Boendeplanering en strategisk fråga för kommunen Boverket (2006): Bostadsmarknaden år Slutsatser av Bostadsmarknadsenkäten 2006 Boverket (2007): Hur kan man främja integration genom övergripande fysisk planering och stadsutveckling? Boverket (2004): Stadspolitiska utblickar i Europa, Rapport juni 2004 Hyresgästföreningen: Bostadsbrist och arbetsmarknad en rapport från hyresgästföreningen om hur personalrekryteringen påverkas av bostadsbristen på orter med bostadsbrist Lind, Hans et al (2006): Information på marknaden för hyreslägenheter idag och i framtiden - hur kan konsumenter och domstolar skaffa sig information?, Uppsats nr 39, Bygg- och fastighetsekonomi, KTH Lind, Hans (2003): Rent regulation and new construction: With a focus on Sweden Swedish economic policy review, Vol 10, s Lind, Hans och Lundström, Stellan (2007a): Affären Gårdsten Har förnyelsen av Gårdsten varit lönsam? Uppsats nr 44, Bygg- och fastighetsekonomi, KTH. Lind, Hans och Lundström, Stellan (2007b): Bostäder på marknadens villkor. SNS förlag, Stockholm. Länsstyrelserna i Stockholm-Mälarregionen (2004): Bostadsmarknaden i Stockholm-Mälarregionen framtida behov och förväntat byggande, Rapport 3:2004 Länsstyrelsen i Stockholms län (2006): Läget i länet Bostadsmarknaden i Stockholms län 200 Länsstyrelsen i Stockholms län (2006): Sammanställning av bostadsmarknadsenkäten Regionförstoring och ekonomisk tillväxt Länsstyrelsen i Stockholms län (2006): Trafikbuller och planering III Länsstyrelsen i Stockholms län (2003): Vägskäl för bostadsbristen Trafikinfrastruktur öppnar för nya bostäder i Stockholms län, Redovisning av landshövding Mats Hellströms bostadsuppdrag april 2003 Nutek (2006a): Storstadspolitik för nationell tillväxt två storstadsscenarier Nutek (2006b): Storstadspolitik för nationell tillväxt åtta utmaningar Pettersson, Lars-Olof (2004): Vem bygger för tillväxt?, Rapport 1:2004 från Hyresgästföreningen, Stockholm Regionplane- och trafikkontoret (2003): En modern nationell storstadspolitik, Storstadspolitik 5:2003 Stockholms Handelskammare (2001): Bostadsbristen i stockholmsregionen en dålig affär för Sverige Stockholms Handelskammare (2000): Inflyttning och tillväxt i Stockholmsregionen, Rapport 2000:1 Stockholms Handelskammare (2005): På spåret Lönsamma kollektivtrafiksatsningar i Stockholm, Rapport 2005:1 Sveriges Fastighetsägare Syd (2001): Vad betyder bostadsutbudet för tillväxten i Sydsverige? en marknadsstudie med tidsperspektivet Sveriges Kommuner och Landsting: På spåret en studie om pendling och regionförstoring 22

23 Bilaga: Webbaserad enkät till personalchefer 1. Vilken sektor tillhör den organisation du arbetar i? Privat industrisektor Privat tjänstesektor Kommunal sektor Statlig sektor Övrigt Nedan följer ett antal påstående som vi vill att du markerar om du håller med om eller inte. 2. Bostadssituationen gör det svårt att rekrytera personer till ledande positioner. Håller helt med Håller delvis med Håller inte alls med Ingen åsikt Egna kommentarer 3. Bostadssituationen gör det svårt att rekrytera annan typ av arbetskraft Håller helt med Håller delvis med Håller inte alls med Ingen åsikt Egna kommentarer 4. Ett problem på bostadsmarknaden, när det gäller att rekrytera arbetskraft, är de höga priserna. Håller helt med Håller delvis med Håller inte alls med Ingen åsikt Egna kommentarer 6. Ett problem på bostadsmarknaden, när det gäller att rekrytera arbetskraft, är att det saknas vissa typer av bostäder. Håller helt med Håller delvis med Håller inte alls med Ingen åsikt Om problem, ange vilken typ av bostäder det gäller 7. Gör ditt företag något särskilt för att hjälpa ny personal med bostad? Har egna bostäder för uthyrning Ja Nej Blockhyr lägenheter Ja Nej Bidrar ekonomiskt Ja Nej Hjälper till med det praktiska Ja Nej Annat Ja Nej Egna kommentarer 8. Bostadssituationen i Stockholm påverkar vår verksamhet negativt. Håller helt med Håller delvis med Håller inte alls med Ingen åsikt Egna kommentarer 9. Finns det något annat som du tycker att vi bör veta om bostadssituationen som har betydelse vid rekrytering. 5. Ett problem på bostadsmarknaden, när det gäller att rekrytera arbetskraft, är svårigheten att få tag på hyreslägenheter i attraktiva lägen. Håller helt med Håller delvis med Håller inte alls med Ingen åsikt Egna kommentarer 23

24 ETT SIGNUM FÖR EN TILLVÄXTFRÄMJANDE BOSTADS- MARKNAD är att boendesituationen inte utgör ett allvarligt hinder för den som vill flytta för att byta jobb. En sådan marknad präglas av ett brett bostadsutbud i olika prisklasser och en fortlöpande nyproduktion och ombyggnad av bostäder. Bostadsmarknaden i de svenska storstäderna bär knappast dessa kännetecken. Snarare präglas den av dålig rörlighet, ryckig nyproduktion och utestängningseffekter. Denna rapport är en del av ett större analysprojekt som Nutek bedriver i samarbete med Kungliga Tekniska högskolan och Uppsala universitet. Den övergripande frågeställningen för detta projekt är: Hur skapar man en bostadsmarknad som ger bättre förutsättningar för storstadsregionernas att bidra till nationell tillväxt och sysselsättning? I samhällsdebatten framhålls ofta att problemen på storstädernas bostadsmarknader står att finna i ett för lågt bostadsbyggande. I den här rapporten framtonar ett något annorlunda och mycket intressant perspektiv. Författarnas slutsats är att bostadsbristen i storstäderna inte enbart går att bygga bort. Istället är det ett ökat utbud av bostäder i det befintliga beståndet som är den stora utmaningen. Rapporten har författats Stellan Lundström, Hans Lind, Lena Borg och Patrik Lundström vid Institutionen för fastigheter och byggande, KTH. Nutek stärker näringslivet genom att bidra till fler nya företag, fler växande företag och fler starka regioner. Info Tango Februari ex