Detaljplan för del av BOGESUND 1:55 m fl Smedjan i Ulricehamn, Ulricehamns kommun Västra Götalands län

Transkript

1 Detaljplan för del av BOGESUND 1:55 m fl Smedjan i Ulricehamn, Ulricehamns kommun Västra Götalands län Upprättad den 15 maj 2007 MILJÖ- OCH SAMHÄLLSBYGGNADSKONTORET ANTAGANDEHANDLING

2 ANTAGANDEHANDLING Detaljplan för del av BOGESUND 1: 55 m fl, Smedjan i Ulricehamn, Ulricehamns kommun Västra Götalands län Dnr: PLANBESKRIVNING HANDLINGAR Till detaljplaneförslaget hör följande handlingar: plankarta med bestämmelser, skala 1:1000 planbeskrivning med illustrationer och grundkarta genomförandebeskrivning samrådsredogörelse utlåtande trafikbullerutredning PLANENS SYFTE Detaljplanen avser främst att skapa möjlighet för boende i området kring och i kv.smedjan. För detta krävs en ändring av tidigare detaljplan. PLANDATA Läge Planområdet ligger norr om stadens centrum, vid det gamla järnvägsområdet, mellan Bangårdsgatan och Boråsvägen. Areal Planområdet omfattar ca 1,7 ha. Markägoförhållanden Fastigheterna i kv Smedjan 6, 7, och 8, samt Bogesund 1:90 och 1:91 är i privat ägo. Övriga fastigheter är i kommunal ägo. TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN Översiktliga planer Översiktsplan för Ulricehamns kommun, Växtplats Ulricehamn (ÖP 2001) antogs av kommunfullmäktige i februari I planen anges att fördjupningar av översiktsplanen skall upprättas bl a för Ulricehamns stad. I förslaget till fördjupning av översiktsplanen för Ulricehamns stad från förespråkas nya bostäder i centrala lägen. Förslaget innebär att kommunen väljer

3 3 att förtäta staden och vill åstadkomma ett bredare utbud av bostäder i staden, såsom attraktiva lägenheter i servicenära lägen. Gällande detaljplaner Inom området gäller detaljplan antagen B = Bostäder KB = Kontor, Bostäder HK = Handel, hantverk, kontor Es = Transformatorstation C = Centrum, samlingslokal J = Industriområde Riksintressen Planområdet ingår i riksintresseområde för kulturmiljövård Ätrans dalgång (KP 49). Program Kommunstyrelsen antog Program för detaljplan för Järnvägsområdet den 27 maj I programmet står bl a att väster om Boråsvägen fram till gamla banvallen utformas detaljplanen så att kvarteret successivt kan förnyas med bostäder, kontor, hantverk och dagligvaruservice, eller byggnader av annan karaktär. En begränsad del av bangårdsområdet kan, förutom publika byggnader, inrymma hantverkslokaler eller liknande. Stor vikt skall läggas vid att kvarteren och byggnaderna i skala, materialval, rika detaljer etc. utformas i enlighet med stadens tradition. Verksamheter ryms inom planområdet, samt bostäder i begränsad omfattning. FÖRUTSÄTTNINGAR OCH FÖRÄNDRINGAR Mark och vegetation I Programmet för detaljplan för Järnvägsområdet, redovisas en särskild naturinventering. I denna anges att området lämpar sig väl för ekologisk hantering av dagvatten. Området är platt och har idag få naturvärden. Inom programområdet finns det mest hårdjorda ytor. Väster om Bangårdsgatan har man nyligen skapat en parkmiljö med stor gräsmatta. Där finns det några dammar med en liten bäck och man har även planterat olika arter av lövträd. Geotekniska förhållanden Två översiktliga geotekniska utredningar har utförts inom området, dels i samband med detaljplanearbetet för Sturebadet (antagen ), dels i anslutning till den 1992 utlysta arkitekttävlingen för Järnvägsområdet. Utredningarna utfördes av K-Konsult, Borås, resp. AB Jacobsson & Widmark, Borås, Ytterligare en geoteknisk utredning har gjorts av J & W Mark och anläggning, vilken söder om planområdet visar på samma förutsättningar.

4 4 En mer noggrann geoteknisk utredning har genomförts av J & W Mark och anläggning, För planerade bostadshus öster om Bangårdsgatan har en geoteknisk undersökning, A.D.Markkonsult, utförts Jorden består överst av fyllning och sand och därunder - närmast sjön - av lera men i övrigt i huvudsak av silt, som vilar på sand. På ca 10 m djup under markytan förekommer ett jordlager med inslag av gyttja. Grundvatten Eftersom undersökningsområdet ligger direkt i anslutning till sjön och jorden, åtminstone överst, i huvudsak består av relativt vattengenomsläppliga sediment, så kan man räkna med en tämligen stabil grundvattenyta inom området, som ligger ungefär i nivå med vattenytan i sjön. Stabilitet Inom området finns under nu rådande förhållanden ingen risk för skred eller ras. Säkerheten mot markgenombrott i den nuvarande slänten mot sjön är tillfredsställande. Även vid en eventuell framtida uppfyllning med 1-2 m jord fram till stranden beräknas stabiliteten vara tillfredsställande sannolikt även i kombination med en lätt byggnad grundlagd på lämpligt sätt. För byggnader, uppfyllningar eller belastningsökningar skall stabilitets- och grundläggningsförhållandena utredas i varje enskilt fall. Grundläggning Inom den största delen av det här behandlade planområdet bör de flesta byggnader grundläggas med plattor utan några egentliga förstärkningsåtgärder. Generellt gäller dock att detaljundersökningar måste utföras för de flesta byggnader inom området för att bestämma värden på de jordparametrar som används vid dimensionering (och optimering) av grundkonstruktionerna genom blivande exploatörers försorg. De två höga bostadshusen vid Bangårdsgatan beräknas grundläggningen bestå av pålar. Gator kan preliminärt anläggas inom området utan förstärkningsåtgärder. Grundläggning av byggnader mm kan projekteras först efter att geotekniska detaljundersökningar för respektive objekt har utförts av respektive exploatör. Radon I en översiktlig radonundersökning för kommunen anges ett mindre lerområde som sträcker sig längs Åsundens strand och en mindre isälvslagring som huvudsakligen är uppbyggd av sand i den nordvästra delen av Ulricehamn. En markradonmätning på denna avlagring visade Bq/m3. Jordlagren inom planområdet klassas som normalriskområde isälvsmaterial där lokal högradonmark kan förekomma, samt lågriskområde, lera.

5 Flera markradonmätningar kan behöva göras för att med säkerhet klassa området. 5 En markradonmätning har utförts för de nybyggda husen direkt söder om planområdet. Mätvärdena tyder på radonhalter inom normalriskintervallet. Det är nödvändigt med radonskyddat byggande. Fornlämningar Inom planområdet finns inga registrerade fornlämningar. Kulturhistoriskt värdefulla miljöer och byggnader. Vid Boråsvägen och söder om Ätran låg vid 1900-talets början ett tegelbruk omgivet av ett mindre antal bostäder i form av småhus. Området har därefter utvecklats till ett småindustriområde med ett visst inslag av bostäder. Denna utveckling har huvudsakligen skett under 1950-talet. Idag framstår området mer som ett omvandlingsområde som avvaktar en mer positiv utveckling. I kulturmiljövårdsprogrammet, del II för Ulricehamns stad från 2002 beskrivs hur kulturmiljövärdena i staden i sin helhet ska hanteras. För del av programområdet står bland annat: "Småindustriområdet vid Boråsvägen har en lång kontinuitet som hantverks- och fabriksområde. Den äldre miljön visar hur hantverket och småindustrin expanderade efter sekelskiftet Då uppstod också den blandning av bostäder och hantverkslokaler som är utmärkande för kvarteren Tegelbruket, Björnen och Smedjan. Det nya området visar det sena 1900-talets storskalighet inom handel och industri, samt den funktionsuppdelade staden." Det är av stor vikt att blandningen av handel, hantverk och bostäder bibehålls för att bevara områdets karaktär. På Smedjan 7 ligger en röd tegelbyggnad uppförd som smidesverkstad i början talet, fortfarande inryms samma typ av verksamhet i lokalerna. Byggnaden anpassades efter verksamhetens behov och formen signalerar tydligt att det rör sig om en verkstad. ritade av Wilhelm Andersson. Byggnaden har ett stort dokumentvärde i form av dess samhällshistoriska, teknikhistoriska och byggnadshistoriska värde.

6 6 Den ursprungliga byggnaden visar på en lång kontinuitet och tradition i ett av Ulricehamn äldsta hantverks- och industriområden. Ett förstärkande värde är det pedagogiska värdet byggnaden förmedlar genom sitt tydliga arkitektoniska språk. Bebyggelse Bogesund 1:55 planeras bli bebyggt med två stora flerfamiljshus, det ena med samma utformning som de två redan befintliga husen i söder, fast med 6 våningar och vindsvåning (23 lägenheter), det andra något större med 7 våningar och vindsvåning (32 lägenheter). Mot Boråsvägen planeras ett lägre hus, 3 våningar, med möjlighet att växa till 5 våningar in mot gården, mot väster. Se illustration på sid 9. Bogesund 1:90, även kallat TPhuset, är nyligen uppfört. Postens lokalisering har satt sig och på sikt skall postfordon även kunna ha tillfart från söder. Se illustration på sid 8. Grundkarta Bogesund 1:91, glasmästeriet, önskar bygga ut och vill förvärva mark åt väster. Verksamheten på Smedjan 7, den mekaniska verkstaden och det befintliga bostadshuset, är mer eller mindre oförändrad. Den nuvarande mekanisk verkstad är för närvarande inte i bruk. En markanvändning för såväl bostäder, handel, hantverk och kontor föreslås. Smedjan 8. Nuvarande byggnad förädlas. Invändigt har det gjorts en större ombyggnad och utvändigt kommer fasader att fräschas upp. Ny utrymningsväg skapas norr ut mot Smedjan 7. En blandning av bostäder och verksamheter längs Boråsvägen upplevs positivt. På grund av markens beskaffenhet kan restriktioner uppstå för tyngre bebyggelse.

7 7 I samband med fastighetsregleringar och avstyckningar ska fastigheter inom kvartersmark höra till kvarteret Smedjan. Lek En lekplats ska skapas inom området för de nya bostadshusen. Kollektivtrafik Busstation finns c:a 400 meter från bostadsområdet. Här angör både de lokala och regionala bussarna. Skolor Förskola och grundskola F- 6 finns på ett avstånd på c:a 500 meters avstånd från det planerade nya bostadsområdet. Service och handel Bostadsområdet ligger vid kanten för stadens handelscentrum. Olika typer av butiker, apotek och vårdcentral finns inom gångavstånd. Se översiktskarta här bredvid. Parkering Parkeringsbehovet för de boende i de planerade bostäderna tillfredsställs i och med att det byggs ett tvåvånings p-däck med plats för c:a 70 bilar Som ersättning för de stora parkeringsytor som försvinner när föreslagna bostadshus byggs på platsen norr om samlingssalen, finns befintliga parkeringar framför samlingssalens entré (1 = ca 50 platser), vid magasinsbyggnaden i väster (4 = ca 30 platser), väster om kv Baldersnäs (5 = ca 30 platser), södra delen av kv Smedjan (3 = ca 30 platser) samt norra pendelparkeringen mot stationshuset ( 6 = ca 40 platser). Ett tiotal platser kan även ordnas direkt norr om ny utrymningsväg norr om samlingslokalen ( 2 ). Totalt c:a 190 platser.

8 8 Trafik Bangårdsgatan justeras i norr efter nuvarande förhållanden vid Bogesund 1:90. Detta innebär förbättringar för framförallt postens stora distributionsbilar. Infart från söder sker via servitut på Bogesund 1:90. Tillgänglighet Planområdet är relativt plant vilket ger förutsättningar för god tillgänglighet i den yttre miljön. Byggnaderna skall vara tillgängliga för rullstolsbundna och andra med nedsatt rörelseförmåga. Tillgängligheten till och inom byggnaderna bevakas i prövningen av bygglov. Teknisk försörjning Områdets uppvärmning av byggnaderna och varmvattenbehovet kan tillgodoses med fjärrvärme. Såväl passiv som aktiv solenergi skall särskilt beaktas. Spillvatten från området avleds med självfall till befintlig pumpstation norr om Ätran. Vatten erhålls genom anslutning till befintlig ledningar. Vatten och avlopp liksom el och bredband erhålls genom anslutning till befintliga ledningssystem vid planområdet. Ledningars läge inom planområdet säkras gen u-område i planförslaget. Översvämningsrisk För byggnader som blir placerade i närheten av sjön och i nivå som ligger i närheten av högsta högvatten +165,13 för Åsunden finns översvämningsrisk. Färdigt golv på dessa byggnader får lägst vara + 166,5. Det krävs att konstruktioner för schakt, grunder och källarväggar utförs vattensäkra och med erforderlig motståndsförmåga mot aktuellt vattentryck. Det ska göras en utredning för Ulricehamn, samt utmed Ätran upp till Vist by, där SMHI studerar översvämningsrisker kopplade till kommande klimatförändringar. Vattentäkt Vattentäkten har ett mycket högt värde då den försörjer Ulricehamns stad och alla samhällen i Ätradalen. Hantering av för grundvattnet skadliga ämnen kräver tillstånd av Miljö- och byggnadsnämnden enligt skyddsföreskrifter från Handel med drivmedel och större mängder kemikalier kan inte anses förenligt med detaljplanens syfte.

9 9 Illustration visande kv Smedjan med omnejd. STÖRNINGAR Många människor kommer att vara i rörelse i samband med sammankomster i Rikets sal. Aktiviteterna sker dagtid och mestadels på helger. Några större konflikter mellan boende och besökare till samlingssalen bedöms ej uppstå. En justering av Bangårdsgatans norra del ger bättre trafikförhållanden.

10 Buller På Bangårdsgatan framför idag c:a 400 bilar / dygn och på Boråsvägen c:a 8800 fordon per dygn. För att säkra en godtagbar bullernivå inomhus införs en bestämmelse om att fasaden skall dämpa ljudnivån inomhus till högst 30 dba ekvivalentnivå och 45 dba maximalnivå. Godtagbar ljudnivå utomhus dagtid är 50 dba, kvällstid 45 dba och nattetid 40 dba. 10 En trafikbullerutredning togs fram den 4 oktober 2005 i samband med byggnationen av de två flerbostadshusen på Smedjan 11 och 12. Utifrån den utredningen kan man dra slutsatsen att störningar från trafiken inte kommer att bli större, utan snarare lägre, eftersom de nya flerbostadshusen kommer att placeras längre in i kvarteret. Denna utredning biläggs även detta planförslag. MILJÖKVALITETSNORMER I dagsläget finns miljökvalitetsnormer för en rad ämnen; kvävedioxid, svaveldioxid, bly, kolmonoxid, bensen, ozon samt partiklar. Ingen av dessa normer förväntas överskridas i Ulricehamn. De mätningar som är gjorda visar att kvävedioxid och bensen är de ämnen som vi har de högsta halterna av jämfört med normen. Vi följer upp detta med mätningar och beräkningar. Hur vi ligger till när det gäller små partiklar, PM 10, och ozon är i dag oklart varför mätningar och beräkningar kan komma att krävas. Skulle en miljökvalitetsnorm överskridas är man skyldig att upprätta en åtgärdsplan för att komma till rätta med problemen. Ytterligare bostäder inom detaljplanen påverkar inte dessa förhållanden nämnvärt. Miljöpåverkan Till programmet för fortsatt detaljplanearbete gjordes en miljökonsekvensbeskrivning för järnvägsområdet och strandpromenaden i Ulricehamn, november I den behandlades nuvarande detaljplaneområde. Fast bränsleeldning i form av ved bör inte förekomma i området. Rekommendationer som görs i undersökningarna om förorenad mark, SWECO , skall följas i tillämpliga delar, bl.a. en ny bedömning av föroreningssituationen utifrån markanvändning Bostäder. Innan nya byggnader uppförs på kv Smedjan 6 skall markundersökning genomföras. MILJÖBEDÖMNING Det bedöms att planen inte ger betydande miljöpåverkan och därför inte måste miljöbedömas. KONSEKVENSBESKRIVNING Förslaget innebär att attraktiva bostäder kan byggas nära centrum och nära parkmiljö. På sikt kan Boråsvägen utvecklas till en vacker entré in mot stadens

11 centrum med plats för både bilar, träd, gående och cyklister. Bestämmelsen Handel, Hantverk och Kontor bibehålles i norra delen av planförslaget. 11 Nuvarande parkeringsytor som bebyggs med bostäder har ersatts med andra parkeringsmöjligheter i närheten. Ett planerat besökscentrum väster om kv Smedjan ner mot vattnet kommer även att ha behov av en större parkeringsplats som kan samnyttjas med besökare till Rikets sal. ADMINISTRATIVA FRÅGOR Genomförandetiden är 15 år från den dag planen vunnit laga kraft. Medverkande tjänstemän har varit: Jonas Yngström, stadsarkitekt Pär Norgren, miljöchef Tomas Brolin, Ulricehamns Energi AB Jan-Åke Claesson, trafikplanerare Kjell Eriksson, mätningsingenjör Annika Hvidt-Andersén, fastighetschef Jan Boger, exploanteringshandläggare MILJÖ- OCH SAMHÄLLSBYGGNADSKONTORET Ann Stockzelius Planingenjör Maria Karlsson Miljö- och samhällsbyggnadschef Tillhör kommunfullmäktiges i Ulricehamn protokoll Anita Dahlengren Kommunfullm sekr