Detaljplan för del av BOGESUND 1:86 Resdax i Ulricehamn, Ulricehamns kommun Västra Götalands län

Transkript

1 Detaljplan för del av BOGESUND 1:86 Resdax i Ulricehamn, Ulricehamns kommun Västra Götalands län Upprättad den 5 februari 2008 MILJÖ- OCH SAMHÄLLSBYGGNADSKONTORET ANTAGANDEHANDLING

2 2 ANTAGANDEHANDLING Detaljplan för del av BOGESUND 1:86 Resdax i Ulricehamn, Ulricehamns kommun Västra Götalands län Dnr: (KLK) (MSB) PLANBESKRIVNING HANDLINGAR Till detaljplaneförslaget hör följande handlingar: plankarta med bestämmelser, skala 1:1000 planbeskrivning med illustration genomförandebeskrivning samrådsredogörelse utlåtande PLANENS SYFTE Detaljplanen avser främst att ge förutsättning för redan etablerat företag, Resdax SKI AB, att kunna expandera, samt för att man ska kunna upprätta ett tomträttsavtal. För att detta ska vara möjligt krävs att befintlig detaljplan ändras, så att företaget kan satsa långsiktigt och kommunen utifrån en ny plan kan upplåta marken med tomträtt. Detaljplanen skall vidare tillse att allmänheten på lämpligt sätt bereds rätt att fritt passera genom området. PLANDATA Läge Planområdet ligger nordväst om stadens centrum, vid det gamla järnvägsområdet, mellan sjön Åsunden och Strandgatan. Areal Planområdet omfattar ca 1 ha. Markägoförhållanden Fastigheten Bogesund 1:86 är i kommunal ägo. TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN Översiktliga planer Översiktsplan för Ulricehamns kommun, Växtplats Ulricehamn (ÖP 2001) antogs av kommunfullmäktige i februari I planen anges att fördjupningar av översiktsplanen skall upprättas bl a för Ulricehamns stad.

3 3 I utställningsförslaget till fördjupning av översiktsplanen för Ulricehamns stad från framgår det att området är en mötesplats och målpunkt, att stadens närhet till sjön ger stora möjligheter till vattenaktiviteter av olika slag såsom bad, båtliv och fiske och att områdena kring sjön används som rekreationsområde för promenader, utflykter och lek. Här påpekas att nya byggnader ska infogas med omsorg och samspel med, eller i medveten kontrast till omgivande bebyggelse. Gestaltningen ska ske med samma tydlighet, läsbarhet och uttryck för tiden som den äldre bebyggelsen. Inom översvämningsområden får ingen nybyggnation ske utan skyddsåtgärder och en konsekvensbedömning. Gällande detaljplaner Inom området gäller detaljplan antagen C = Centrum, samlingslokal PARK = Parkområde Riksintressen Planområdet ingår i riksintresseområde för kulturmiljövård Ätrans dalgång (KP 49). FÖRUTSÄTTNINGAR OCH FÖRÄNDRINGAR Mark och vegetation Området är platt och har idag få naturvärden. Här finns mest hårdjorda ytor med gräsmattor, asfalterade gång- och cykelvägar, samt parkeringsplatser vilka delvis är asfalterade. Några äldre träd, Pilar och Alar, växer utmed strandkanten, men för övrigt är det relativt unga lövträd av olika art som finns inom planområdet. Bebyggelse I området finns några sjöbodar och ett båthus. Dessa är förvaringsplats för de cyklar och båtar som används för den verksamhet som Resdax SKI AB bedriver. En bastu och en byggnad med badtunna finns också på området. Inom planområdet kommer ytterligare sjöbodar att byggas, vilka kommer att inrymma servering och caféverksamhet, samt ett verksamhetsanknutet kontor.

4 4 Illustration Kulturhistoriskt värdefulla miljöer och byggnader. Inom planområdet finns inga kulturhistoriskt värdefulla byggnader. Hela området ligger dock inom riksintresse för kulturmiljön. Denna detaljplanen kommer inte att påverka kulturmiljön negativt. De byggnader som idag ligger inom planområdet är utformade som typ sjöbodar och den nya byggnaden, vilken kommer att inrymma café och kontor, kommer att få samma utformande. Byggnaderna som inrymmer badtunna och bastu har ett utformande som harmonierar med det nya kallbadhuset, vilket är under uppbyggnad norr om planområdet. Detta innebär att hela området får ett helhetsintryck som förstärker känslan av ett hamnområde som är levande och rikt på aktiviteter. I bakgrunden längs till vänster på bilden ses del av det nya kallbadhuset (gult). Den lilla röda byggnaden ute i sjön innehåller badtunna och under uppförande är bastun. Till höger i bild ses del av sjöbod.

5 5 Fornlämningar Inom planområdet finns inga registrerade fornlämningar. Radon Jordlagren inom planområdet klassas som lågriskområde, lera. I en översiktlig radonundersökning för kommunen anges ett mindre lerområde som sträcker sig längs Åsundens strand och en mindre isälvslagring som huvudsakligen är uppbyggd av sand i den nordvästra delen av Ulricehamn. En markradonmätning på denna avlagring visade Bq/m3. Geotekniska förhållanden Två översiktliga geotekniska utredningar har utförts inom området, dels i samband med detaljplanearbetet för Sturebadet (antagen ), dels i anslutning till den 1992 utlysta arkitekttävlingen för Järnvägsområdet. Utredningarna utfördes av K-Konsult, Borås, resp. AB Jacobsson & Widmark, Borås, Ytterligare en geoteknisk utredning har gjorts av J & W Mark och anläggning. En mer noggrann geoteknisk utredning har genomförts av J & W Mark och anläggning, Jorden består överst av fyllning och sand och därunder - närmast sjön - av lera men i övrigt i huvudsak av silt, som vilar på sand. På ca 10 m djup under markytan förekommer ett jordlager med inslag av gyttja. Grundvatten Eftersom undersökningsområdet ligger direkt i anslutning till sjön och jorden, åtminstone överst, i huvudsak består av relativt vattengenomsläppliga sediment, så kan man räkna med en tämligen stabil grundvattenyta inom området, som ligger ungefär i nivå med vattenytan i sjön. Stabilitet Inom området finns under nu rådande förhållanden ingen risk för skred eller ras. Säkerheten mot markgenombrott i den nuvarande slänten mot sjön är tillfredsställande. Även vid en eventuell framtida uppfyllning med 1-2 m jord fram till stranden beräknas stabiliteten vara tillfredsställande sannolikt även i kombination med en lätt byggnad grundlagd på lämpligt sätt. För byggnader, uppfyllningar eller belastningsökningar skall stabilitets- och grundläggningsförhållandena utredas i varje enskilt fall. Grundläggning Inom den största delen av det här behandlade planområdet bör de flesta byggnader grundläggas med plattor utan några egentliga förstärkningsåtgärder. Generellt gäller dock att detaljundersökningar måste utföras för de flesta byggnader inom området för att bestämma värden på de jordparametrar som används vid dimensionering (och optimering) av grundkonstruktionerna genom blivande exploatörers försorg.

6 6 Grundläggning av byggnader mm kan projekteras först efter att geotekniska detaljundersökningar för respektive objekt har utförts av respektive exploatör. Kollektivtrafik Busstation finns c:a 100 meter från planområdet. Här angör både de lokala och regionala bussarna. Parkering Den verksamheten som bedrivs och framförallt kommer att bedrivas inom planområdet innebär ett ökat behov av parkeringsplatser. I anslutning till detaljplaneområdet ligger kommunens pendelparkeringar. Här finns det möjlighet att kunna tillgodose de framtida parkeringsbehoven. Fem parkeringsplatser på den södra pendelparkeringen ska reserveras för de fordon som används inom Resdax SKI AB verksamheten. Ett avtal gällande parkeringsplatserna behöver skrivas. Trafik Rederi Sjöstaden HB har enligt ett lägenhetsarrende med kommunen, rätt att ta sig över kommunens fastighet Bogesund 1:86, fram till m/s S:t Erik för nödvändiga biltransporter i anslutning till fartygets verksamhet, t ex varutransporter, slamsugning och transporter av orkesteranläggningar. Det är viktigt att man säkerställer transporter till och från verksamheterna, samt att det inte stör övrig trafik och oskyddade trafikanter. För att säkra in och utfart för tomträttsinnehavaren införs ett servitut mellan den del av fastigheten där café och kontor är etablerat och Strandgatan. Med tanke på trafiksäkerheten föreslås en ändring av gc-vägen, gamla banvallen, som sträcker sig från söder mot norr genom rondellen. Här blir det lätt konflikter mellan biltrafikanter och cyklister. Tillgänglighet Planområdet är relativt plant vilket ger förutsättningar för god tillgänglighet i den yttre miljön. Byggnaderna skall vara tillgängliga för rullstolsbundna och andra med nedsatt rörelseförmåga. Tillgängligheten till och inom byggnaderna bevakas i prövningen av bygglov. Strandskydd Inom planområdet är strandskyddet tidigare upphävt. Teknisk försörjning Uppvärmning av byggnader och varmvattenbehovet kan tillgodoses med fjärrvärme. Vatten och avlopp liksom el och bredband erhålls genom anslutning till befintliga ledningssystem vid planområdet. Ledningars läge inom planområdet säkras genom u-område i planförslaget.

7 7 Översvämningsrisk Högsta högvattenpunkt för sjön Åsunden är enligt dagens mätningar +165,13 meter över havet. Med tanke på framtida klimatförändringar och översvämningsrisk, har miljö- och byggnämnden den 10 april 2007 tagit ett beslut att inte bevilja bygglov för nya bostäder, kontor eller annan känslig bebyggelse, på lägre liggande mark än meter över havet vid Åsunden, Yttre Åsunden samt Sämsjön. Det krävs att konstruktioner för schakt, grunder och källarväggar utförs vattensäkra och med erforderlig motståndsförmåga mot aktuellt vattentryck. Viss komplettering i form av förråd, bryggor och liknande kan dock få ske. Det ska göras en utredning för Ulricehamn, samt utmed Ätran upp till Vist by, där SMHI studerar översvämningsrisker kopplade till kommande klimatförändringar. Vattentäkt Detaljplanen ligger inom sekundär skyddszon för kommunens största vattentäkt. Den har ett mycket högt värde då den försörjer Ulricehamns stad och alla samhällen i Ätradalen. Hantering av för grundvattnet skadliga ämnen kräver tillstånd av Miljö- och byggnämnden enligt skyddsföreskrifter från Handel med drivmedel och större mängder kemikalier kan inte anses förenligt med detaljplanens syfte. STÖRNINGAR Reklamanordningar, ljusanordningar eller andra anordningar som kan inverka störande på trafiken får ej uppföras. Buller Trafikmätning som gjordes visar att det på Strandgatan framförs c:a 8100 bilar / dygn. För att säkra en godtagbar bullernivå i arbetslokaler för tyst verksamhet införs en bestämmelse om att fasaden skall dämpa ljudnivån inomhus till högst 40 dba ekvivalentnivå dagtid mellan kl Godtagbar ljudnivå utomhus dagtid är 50 dba, kvällstid 45 dba och nattetid 40 dba. MILJÖKVALITETSNORMER I dagsläget finns miljökvalitetsnormer för en rad ämnen; kvävedioxid, svaveldioxid, bly, kolmonoxid, bensen, ozon samt partiklar. Ingen av dessa normer förväntas överskridas i Ulricehamn. De mätningar som är gjorda visar att kvävedioxid och bensen är de ämnen som vi har de högsta halterna av jämfört med normen. Vi följer upp detta med mätningar och beräkningar. Hur vi ligger till när det gäller små partiklar, PM 10, och ozon är i dag oklart varför mätningar och beräkningar kan komma att krävas.

8 8 Skulle en miljökvalitetsnorm överskridas är man skyldig att upprätta en åtgärdsplan för att komma till rätta med problemen. Den verksamhet som bedrivs inom detaljplaneområdet påverkar inte dessa förhållanden nämnvärt. MILJÖBEDÖMNING Det bedöms att planen inte ger betydande miljöpåverkan och därför inte måste miljöbedömas. KONSEKVENSBESKRIVNING I och med att ett café kommer att öppnas lär det bli fler människor som kommer att besöka detta område. Resdax kommer även att utöka sitt utbud för äventyrsupplevelser och fritidsaktiviteter med bastubad mm och detta kommer troligtvis också att påverka antalet besökande till området. Det kommer att uppstå ett större behov av parkeringsplatser, men det ses inte som något större problem, eftersom kommunens pendleparkering finns i området. ADMINISTRATIVA FRÅGOR Genomförandetiden är 15 år från den dag planen vunnit laga kraft. Medverkande tjänstemän har varit: Gunilla Petersson, stadsarkitekt Pär Norgren, miljöchef Tomas Brolin, Ulricehamns Energi AB Jan-Åke Claesson, trafikplanerare Mikael Zsiga, mark- och exploateringsansvarig Jan Boger, exploanteringshandläggare MILJÖ- OCH SAMHÄLLSBYGGNADSKONTORET Ann Stockzelius Planingenjör Maria Karlsson Miljö- och samhällsbyggnadschef Tillhör kommunfullmäktiges protokoll antaget den Anita Dalengren Kommunfullmäktiges sekreterare

9

10 Sid 1(2) Detaljplan för del av BOGESUND 1:86 Resdax i Ulricehamn, Ulricehamns kommun Västra Götalands län Dnr: (KLK) (MSB) UTLÅTANDE Detaljplan för del av BOGESUND 1: 86 m fl, Resdax i Ulricehamn har varit utställd enligt 5 kap 20 PBL under tiden 17 december januari Handlingar och underrättelse har sänts till kommunala och statliga myndigheter och organ. Berörda sakägare har erhållit underrättelse. Handlingarna har varit tillgängliga för påseende i Ulricehamn på stadshuset, biblioteket, Miljö- och samhällsbyggnadskontoret Höjdgatan 3, samt på kommunens hemsida Sex skrivelser har inkommit under utställningstiden. Yttrandena sammanfattas och kommenteras nedan. STATLIGA VERK OCH MYNDIGHETER 1. Länsstyrelsen Med nu kända förhållanden kommer ett antagande av detaljplanen inte att prövas. 2. Lantmäteriet Tidigare synpunkter har tillgodosetts. Inga ytterligare synpunkter finns att lämna. 3. Polismyndigheten Har inget att erinra. ÖVRIGA 4. TeliaSonora Har inget att erinra.

11 2 5. Jehovas Vittnen, Bengt Jonsson. Har inget att erinra ang planförslaget, men vill påminna om deras behov av parkeringplatser. 6. Rederi Sjöstaden HB, Håkan Tollesson. Vill uppmärksamma att det i hyresavtal med kommunen för brygga står, att Bolaget har fri väg fram till m/s S:t Erik för nödvändiga biltransporter i anslutning till fartygets verksamhet, t ex varutransporter, slamsugning och transporter av orkesteranläggningar. Kommentar: Rederi Sjöstaden HB har lägenhetsarrende för brygga på Bogesund 1:86. Detta arrendeavtal skall inte påverkas av detaljplanen. I planförslaget anges att man ska beakta hur man löser, säkerställer till och från verksamheterna, samt att det inte stör övrig trafik och oskyddade trafikanter. Förtydligande av text ska göras, så att planen inte åsidosätter arrendeavtalet. Planområdet på plankartan behöver utökas åt öster, mot Strandgatan, för att det område som markerats med Y i plankartan ska nå ända ut till gatumark. Det område som markerats med ett Y i plankartan ger tomträttsinnehavare rätt att använda parkmark för in- och utfart. MILJÖ- OCH SAMHÄLLSBYGGNADSKONTORET Ann Stockzelius Planingenjör Maria Karlsson Miljö- och samhällsbyggnadschef

12 ANTAGANDESHANDLING Dnr: (KLK) (MSB) Detaljplan för del av BOGESUND 1:86 Resdax i Ulricehamn, Ulricehamns kommun Västra Götalands län GENOMFÖRANDEBESKRIVNING Organisatoriska frågor Tidplan Planförslaget sänds på samrådsremiss under perioden oktober - november Efter behandling av inkomna synpunkter beräknas planförslaget kunna ställas ut för granskning under januari Antagande och laga kraft beräknas kunna ske april - maj Genomförandetid Planens genomförandetid är femton år från den dag detaljplanen vinner laga kraft. Vald genomförandetid ger skälig tid för utbyggnad av planområdet. Under genomförandetiden har fastighetsägaren/tomträttshavaren en garanterad rätt att efter ansökan om bygglov få bygga i enlighet med planen. Efter genomförandetidens slut är fastighetsägaren ej längre garanterad byggrätt. Kommunen kan då ändra eller upphäva planen. Huvudmannaskap Kommunen är huvudman för allmän plats. Det innebär att kommunen ansvarar för utbyggnad samt framtida drift och underhåll av allmän plats inom planområdet. Ansvarsfördelning Ansvaret för att genomföra planen fördelas enligt följande: Kommunen Ulricehamns Energi AB Fastighetsägaren TeliaSonera - allmän plats - det allmänna va-ledningsnätet utanför kvartersmark samt optofiber - elförsörjning - fjärrvärme - egen byggrätt samt övriga anläggningar på kvartersmark - teleförsörjning

13 Fastighetsrättsliga frågor Fastighetsägare Berörda fastighetsägare framgår av till planen bifogad fastighetsägarförteckning. Planområdet berör enbart den kommunalt ägda fastigheten Bogesund 1:86. Allmän platsmark Allmän platsmark utgörs av Bogesund 1:86. Kvartersmark Kvartersmark utgörs av delar av Bogesund 1:86. Vattenområde Vattenområde utgörs av delar av Bogesund 1:86. Servitut För att säkerställa allmän gångtrafik från parkeringen till strandpromenaden över den del av kvartersmarken som skall användas för handel och kontor skall ett servitut bildas. Servitutets utbredning markeras med X på plankartan. För att säkerställa in- och utfart från kvartersmark över allmän plats skall ett servitut bildas. Servitutets utbredning markeras med Y på plankartan. Fastighetsbildning För kvartersmarken och delar av vattenområdet skall bildas ny fastighet, genom avstyckning från Bogesund 1:86. Den nybildade fastigheten upplåts i sin helhet med tomträtt till företaget Resdax Ski AB. Befintliga avtal m m Inom planområdet har kommunen som fastighetsägare upplåtit ett anläggningsarrende och ett lägenhetsarrende. Resdax Ski AB har anläggningsarrende för två områden. Dessa två områden sammanfaller i stort sett med de områden som markerats med HK och U1 på plankartan. Anläggningsarrendets intentioner har inarbetats i detaljplanen. Därför kommer avtalet att upphöra efter det att detaljplanen vunnit laga kraft. Rederi Sjöstaden HB har lägenhetssarrende för brygga. Detta arrendeavtal påverkas inte av detaljplanen.

14 Ekonomiska frågor Planekonomi Allmän plats är i stort sett utbyggd i enlighet med detaljplanen. Befintlig gång- och cykelväg vilken ligger inom norra delen av kvartersmarken som är avsedd för handel och kontor (markerat med HK på plankartan) skall flyttas norr ut. Denna flyttning skall bekostas av tomträttsinnehavaren. För upplåten tomträtt kommer kommunen att ta ut avgäld från tomträttsinnehavaren. UEAB får intäkter för anslutningar till va-nätet enligt gällande taxa vid byggnation på kvartersmarken. Inlösen Ingen fastighetsinlösen kommer att krävas. Genomförandebeskrivningens rättsverkan Genomförandebeskrivningen har ingen självständig rättsverkan. Genomförandebeskrivningen förtydligar detaljplanens syfte och blir därigenom vägledande vid genomförandet av detaljplanen. Ulricehamn den 27 september 2007 Mikael Zsiga Mark- och exploateringsansvarig Maria Karlsson Miljö- och samhällsbyggnadschef Tillhör kommunfullmäktiges protokoll antagen den Anita Dalengren Kommunfullmäktiges sekreterare

15 Dnr: KS LAGA KRAFT Detaljplan för del av Bogesund 1:86 Resdax. Dnr: MSB Detaljplanen för del av Bogesund 1:86 Resdax har antagits av kommunfullmäktige Länsstyrelsen har den 17 april 2008 beslutat, enl 12 kap 2 PBL, att inte pröva kommunens antagandebeslut gällande rubricerad detaljplan. Inga överklagande har inkommit till länsstyrelsens rättsenhet under besvärstiden. Rubricerad detaljplan har därmed vunnit laga kraft den 5 maj Ann Stockzelius Planingenjör