Detaljplan för del av Bogesund 1:86 m fl Bangårdsgatan Ulricehamn, Ulricehamns kommun Västra Götalands län

Transkript

1 Detaljplan för del av Bogesund 1:86 m fl Bangårdsgatan Ulricehamn, Ulricehamns kommun Västra Götalands län Upprättad den 15 februari 2006 MILJÖ- OCH SAMHÄLLSBYGGNADSKONTORET ANTAGANDEHANDLINGAR

2 ANTAGADEHANDLING Detaljplan för del av BOGESUND 1: 86 m fl, Bangårdsgatan Ulricehamn, Ulricehamns kommun Västra Götalands län Dnr: PLANBESKRIVNING HANDLINGAR Till detaljplaneförslaget hör följande handlingar: plankarta med bestämmelser, skala 1:1000 planbeskrivning med illustrationer genomförandebeskrivning utlåtande samrådsredogörelse geoteknisk undersökning trafikbullerutredningen farlig godstransport PLANENS SYFTE Detaljplanen avser främst att reglera exploateringen av det område, som tidigare nyttjades av de numera nedlagda järnvägslinjerna genom Ulricehamn. Planarbetet stöder sig på ett av kommunstyrelsen antaget program för fortsatt planarbete för järnvägsområdet med strandpromenaden. För att skapa möjlighet för boende i området krävs en ändring av tidigare detaljplan avseende kv.smedjan. PLANDATA Läge Planområdet ligger norr om stadens centrum, på det gamla järnvägsområdet väster om Boråsvägen. I norr begränsas området av Ätran och i söder av Strandgatan. Areal Planområdet omfattar ca 7 ha. Markägoförhållanden Fastigheterna i kv Baldernäs, kv Smedjan, samt Bogesund 1:90 och 1:91 är i privat ägo. Övriga fastigheter är i kom-munal ägo.

3 TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN Översiktliga planer Översiktsplan för Ulricehamns kommun, Växtplats Ulricehamn (ÖP 2001) antogs av kommunfullmäktige i februari I planen anges att fördjupningar av översiktsplanen skall upprättas bl a för Ulricehamns stad. Inom ramen för arbetet med fördjupning av översiktsplanen för Ulricehamns tätort studerades alternativa lägen för en framtida station. Studien redovisades i form av översiktliga idéskisser. Kommunstyrelsen beslöt 28 maj bl a att den fortsatta planeringen för Ulricehamns tätort skall vara inriktad mot en lokalisering av en framtida station/resecentrum i anslutning till campingplatsen Prången. Gällande detaljplaner Inom området gäller detaljplaner antagna , , , och J = Industriområde Th = Småbåtshamn Jho = Industri, handel, hantverk HK = Handel, hantverk, kontor Es = Transformatorstation C = Centrum, samlingslokal. Riksintressen Sjön Åsunden är av riksintresse för naturvården. Planområdet ingår i riksintresseområde för kulturmiljövård Ätrans dalgång (KP 49). 3 Tomtindelningar Tomtindelning för kv Björnen 6 fastställdes , 1584K-2049, kv Smedjan fastställdes , 1584K-2254 och kv Ångsågen , 1584K I och med att denna plan vinner laga kraft upphävs tomtindelningarna för kv Björnen 6, kv Smedjan och kv Ångsågen. Strandskydd I gällande detaljplaner i området finns delvis strandskyddsområden redovisade. Utmed Åsunden utanför detaljplanelagt område gäller strandskydd (300 meter) enligt naturvårdslagen.

4 Program Kommunstyrelsen antog Program för detaljplan för Järnvägsområdet den 27 maj 1997, 98. Byggnadsnämnden fick samtidigt uppdrag att ta fram detaljplaner för områdena 3 och 4 (se nedan).i programmet slås bl a följande utgångspunkter fast (berör område 3 och 4): Staden skall på ett naturligt sätt föras samman med vattnet. Området i sin helhet skall övervägande ha karaktären av park- och rekreationsområde. Verksamheter ryms även inom planområdet, bostäder i begränsad omfattning. Bebyggelsen skall ha en måttfull skala. En publik anläggning skall inordnas i området, med plats för olika kulturutbud, exempelvis dansanläggning för åretruntbruk, museum, bibliotek, konferenslokaler och kafé. Strandgatan fungerar som genomfartsled, men skall utformas på stadens villkor. Strandgatans utformning skall ses över. Strandpromenaden fullföljs med ytterligare planteringar och genom att Strandgatan lyfts upp i ett grönt planterat stråk. Ett kretsloppsanpassat omhändertagande av avloppet skall eftersträvas. Husen byggs med miljövänliga återvinningsbara byggmaterial och orienteras så att maximal solenergi erhålls. Allmänhetens tillgänglighet till strandområdet skall säkerställas. 4 I delprogrammet för område 3 och 4 anges bl a: Bussterminalen bibehålles vid stationshuset. Genom kvarteret dras en gångförbindelse till Sturegatan och Grodparken. Utbyggnad av hotellet och tillskapande av trädgårdsterasser mot sjön skall möjliggöras. Sturebadet med omkringliggande park bibehålles som rekreationsområde fram till gräns enligt programskiss. En publik anläggning enligt huvudprogrammet skall redovisas inom området. FÖRUTSÄTTNINGAR OCH FÖRÄNDRINGAR Mark och vegetation I Programmet för detaljplan för Järnvägsområdet redovisas en särskild naturinventering. I denna anges området lämpar sig väl för ekologisk hantering av dagvat-

5 5 ten. Vidare konstateras att området kring Sturebadet och strandområdet inrymmer naturvärden som bör tas tillvara i planeringen. Bangårdsområdet saknar idag naturvärden. Naturmiljö Sjön Åsunden är av riksintresse för naturvården. Skälen till detta sammanfattar länsstyrelsen på följande sätt. I området finns ett flertal biologiskt rika lövskogsmiljöer. Vattenmiljöerna i området är såväl limnologiskt som ornitologiskt värdefulla med bl a stor artrikedom. Området kring Sturebadet utgörs av parkmark med klippta gräsytor och lövträd av flera arter t ex klibbal, björk och sälg. Bangårdsområdet är platt och saknar naturvärden. Klena träd av arterna ask, alm, björk, al och asp finns dock inom området. Utmed sjön står en rad pilar och längs strandpromenaden står några alar och björkar. Befintliga träd inom planområdet bevakas genom att lovplikt införs i planbestämmelserna för att ta ned träd av dimensioner större än 15 cm diameter. Geotekniska förhållanden Två översiktliga geotekniska utredningar har utförts inom området, dels i samband med detaljplanearbetet för Sturebadet (antagen ), dels i anslutning till den 1992 utlysta arkitekttävlingen för Järnvägsområdet. Utredningarna utfördes av K-Konsult, Borås, resp. AB Jacobsson & Widmark, Borås, Ytterligare en geoteknisk utredning har gjorts av J & W Mark och Anläggning söder om planområdet som visar på samma förutsättningar. En mer noggrann geoteknisk utredning har även genomförts, J & W Mark och anläggning, För planerade bostadshus öster om Bangårdsgatan har en geoteknisk undersökning, A.D.Markkonsult, utförts Området längs sjöstranden är parklikt med i huvudsak öppna ytor men till viss del är det glest lövskogsbevuxet. Jorden består överst av fyllning och sand och därunder - närmast sjön - av lera men i övrigt i huvudsak av silt, som vilar på sand. På ca 10 m djup under markytan förekommer ett jordlager med inslag av gyttja. Grundvatten Eftersom undersökningsområdet ligger direkt i anslutning till sjön och jorden, åtminstone överst, i huvudsak består av relativt vattengenomsläppliga sediment, så kan man räkna med en tämligen stabil grundvattenyta inom området, som ligger ungefär i nivå med vattenytan i sjön. För byggnader som blir placerade i närheten av sjön och i nivå som ligger i närheten av högsta högvatten för Åsunden finns översvämningsrisk. Färdigt golv på dessa byggnader läggs med säker marginal över högsta vattennivå. Det krävs att konstruktioner för schakt, grunder och källarväggar utförs vattensäkra och med erforderlig motståndsförmåga mot vattentryck. Stabilitet Inom området finns under nu rådande förhållanden ingen risk för skred eller ras. Säkerheten mot markgenombrott i den nuvarande slänten mot sjön är tillfredsställande. Även vid en eventuell framtida uppfyllning med 1-2 m jord fram till stranden

6 beräknas stabiliteten vara tillfredsställande sannolikt även i kombination med en lätt byggnad grundlagd på lämpligt sätt. 6 För byggnader, uppfyllningar eller belastningsökningar skall stabilitets- och grundläggningsförhållandena utredas i varje enskilt fall. Sättningar Sättningsförhållandena är till största delen gynnsamma, men inom det relativt smala området längs stranden där lera förekommer är sättningsförhållandena mindre gynnsamma. Byggnader bör här kunna grundläggas med plattor på vanligt sätt, om stora, koncentrerade belastningar på undergrunden undviks. Grundläggning Inom den största delen av det här behandlade planområdet bör de flesta byggnader kunna grundläggas med plattor utan några egentliga förstärkningsåtgärder. Generellt gäller dock att detaljundersökningar måste utföras för de flesta byggnader inom området för att bestämma värden på de jordparametrar som används vid dimensionering (och optimering) av grundkonstruktionerna. Inom de strandnära delarna av området, d v s inom ca m avstånd från strandlinjen, är förhållandena mindre gynnsamma. Lätta byggnader kan möjligen även här grundläggas med plattor, åtminstone om större uppfyllningar kan undvikas i anslutning till byggnaderna och om smärre, jämna sättningar kan accepteras. I övrigt får man här räkna med att förstärkningar måste utföras. Gator kan prel anläggas inom området utan förstärkningsåtgärder. Eftersom grundförhållandena varierar inom området, så gäller generellt att grundläggning av byggnader, gator mm kan projekteras först efter geotekniska detaljundersökningar för resp objekt. Radon I en översiktlig radonundersökning för kommunen anges ett mindre lerområde som sträcker sig längs Åsundens strand och en mindre isälvslagring som huvudsakligen är uppbyggd av sand i den nordvästra delen av Ulricehamn. En markradonmätning på denna avlagring visade Bq/m3. Jordlagren inom Ulricehamn klassas som normalriskområde där lokal högradonmark kan förekomma. Hus byggda inom området bör utföras med en radonskyddande konstruktion. Flera markradonmätningar kan behöva göras för att med säkerhet klassa området. En markradonmätning har utförts för de planerade bostadshusen. Mätvärdena tyder på radonhalter inom normalriskintervallet. Det är nödvändigt med radonskyddat byggande. Fornlämningar Inom planområdet finns inga registrerade fornlämningar. Kulturhistoriskt värdefulla miljöer och byggnader. En värdebeskrivning har upprättats över de kulturhistoriskt värdefulla miljöer och byggnader som ingår i området.

7 7 Vid Boråsvägen och söder om Ätran låg vid 1900-talets början ett tegelbruk omgivet av ett mindre antal bostäder i form av småhus. Området har därefter utvecklats till ett småindustriområde med ett visst inslag av bostäder. Denna utveckling har huvudsakligen skett under 1950-talet. Idag framstår området mer som ett omvandlingsområde som avvaktar en mer positiv utveckling. Götalandsbanan med station vid Prången samt utbyggnad av riksväg 40 till motorväg i ett nordligare läge kan bana väg för en utveckling av området som rymmer en blandning av bostäder, handel, kontor och hantverk Boråsvägen och bebyggelsen öster om vägen är det enda kvarvarande småindustriområdet i staden. Delar av kv Björnen, kv Tegelbruket och kv Smedjan utgör en miljö av kulturhistoriskt värde. Blandningen av småindustri, hantverk och bostäder skall bibehållas för att bevara områdets karaktär. Hela strandpromenaden är en kulturhistorisk värdefull miljö. Vid Sturebadet fanns tidigare ett kallbadhus. För närvarande finns planer på att återuppföra detta så lika det ursprungliga som möjligt Bebyggelse Från Falköpingsvägen ser man när man, passerat Marknadsplatsen, Åsunden, vändskivan och evenemangstorget. Vattenverket, nu föreslaget som byggnadsminne bildar en fin avgränsning mot norr. Ny tillfart till Jehovas Vittnens Samlingssal ordnas från Bangårdsgatan. JV har behov av ca 200 bilplatser i samband med deras möten, ca 50 tillfällen/år. Samlingssalen upprustas för närvarande. Fasaden mot väster bearbetas. Verksamheten på Smedjan 7, Weland Stål, är oförändrad. Om bostadsbebyggelse kommer väster om industridelen bör man se över denna verksamhet. FG Bygg påverkas direkt om ny bostadsbebyggelse skall kunna uppföras. Nuvarande produktionsdel är störande ur ljud- och luftsynpunkt (fläktar och ytbehandling). För närvarande pågår en generationsväxling i företaget. Glasmästeriet önskar bygga ut och vill förvärva mark åt väster. TP-huset är nyligen uppfört. Postens lokalisering har satt sig. På sikt skall postfordon även kunna ha tillfart söderifrån. I kv. Baldersnäs är byggnaden där Finstansteknik var inrymt tom och MBN har givit ett positivt förhandsbesked för hotell och vandrarhemsändamål. I planförslaget ges en markanvändning som ger möjlighet till detta samt för bostäder. För närvarande planeras bostäder i huset. Området väster om Bangårdsgatan avsätts för park och publikt ändamål. Någon ny bostadsbebyggelse är ej planerad vilket överensstämmer med planprogrammet.

8 8 Ytterligare parkering behövs för verksamheter både öster och väster om Bangårdsgatan. Bussparkeringar på Bangårdsgatan är en bra lösning. En blandning av bostäder och verksamheter längs Boråsvägen upplevs positivt. På grund av markens beskaffenhet kan restriktioner uppstå för tyngre bebyggelse. I planprogrammet finns en redovisad gräns för bostäder åt väster. Därför finns inga bostäder redovisade väster om Bangårdsgatan. Däremot finns i förslaget ett bevarande av den gröna magasinsbyggnaden. Den ska i framtiden kunna användas för aktiviteter och arrangemang på Sturebadet och Hamnen. I framtiden kan även turistbyrå och hörsal inhysas i byggnaden. I planförslaget får byggnaden, Sjömagasinet, även en utökad byggrätt för eventuell tillbyggnad samt utedäck. På prickmark kan parkeringsplatser anordnas. Dessa kan även nyttjas till besökande till badet. Detaljplan för Sturebadet mm från 1987 behöver ändras i den östra delen. Däremot gäller fortfarande förutsättningarna för den västra delen och vattenområdet. Parkeringsområde i planen övergår till parkmark. Ågatan avslutas i höjd med fiskestugan som på samma sätt som Sjömagasinet får en utökad byggrätt. Mellan fiskestugan och gamla vattenverket ändras Ågatan till att vara en gång- och cykelväg. I framtiden kan denna delen realiseras som en del av Bogesundsparken med vattenkanal och lekplatser. Idéskiss till höger visar ny tillfart till Jehovas samlingssal som ordnas från Bangårdsgatan mellan två planerade bostadshus om 5 våningar, exklusive indragen takvåning. Parallellt med infarten läggs en allmän gångväg som förbinder staden med parkområdet väster om Bangårdsgatan. Samlingssalens behov av ca 200 p-platser kan fördelas på flera platser. De 50 platser som är befintliga vid entrén kompletteras med 100 nya som är lokaliserade på Swebus tomt jämte FG Byggs produktionshall. Tillgängligheten sker parallellt med samlingssalen och det norra bostadshuset via en separat gångväg. Ytterligare 50 platser kan utnyttjas av redan befintliga parkeringsytor som finns i området, bl.a. pendelparkeringen som ej används fullt på helgerna. Verksamheten på Smedjan 7, Weland Stål, är oförändrad. Nuvarande industrihall i väster är f.n. tom och skall hyras ut. Befintligt bostadshus i söder föreslås fåe en ny bestämmelse Bostäder och Kontor.

9 9 FG Bygg påverkas direkt om ny bostadsbebyggelse skall kunna uppföras i närheten. Nuvarande produktionsdel är störande ur ljud- och luftsynpunkt (fläktar och ytbehandling). Åtgärder för att minska störningar skall utredas. I förslaget placeras 2 bostadshus söder om industrihallen. Detaljplanen ändras ej i bestämmelserna för Smedjan 6. Bangårdsgatan justeras i norr efter nuvarande förhållanden vid TP-huset. Tillgänglighet Planområdet är relativt plant vilket ger förutsättningar för god tillgänglighet i den yttre miljön. Byggnaderna skall vara tillgängliga för rullstolsbundna och andra med nedsatt rörelseförmåga. Tillgängligheten till och inom byggnaderna bevakas i prövningen av bygglov. Skyddsrum Området ligger inte inom skyddsrumsort. Översiktliga trafikstudier Översiktliga trafikstudier visar förutsättningar för järnvägsområdet i en framtid när riksväg 40 byggts ut till motorväg och när ny järnväg anslutits till staden - Götalandsbanan (2 kartor). Motorvägen Motorvägen Motorväg och järnväg utbyggd, variant A variant B Studierna redovisar förslag till trafiklösningar för området mellan motorvägen och stadens centrum. Kartorna visar förändringar av trafikströmmarna från centrum till Karlsnäs industriområde. Vidare förbättras tillgängligheten till Tegelbruks- och Bronäsområdena söder om befintlig Rv 40. Studierna visar att järnvägsområdets trafikstruktur i stort inte berörs.

10 10 Området mellan stadskärnan och ett framtida resecentrum vid Prången är ett viktigt utbyggnadsområde för staden. Området kan omvandlas från ett traditionellt industriområde till ett attraktivt och lättillgängligt område för mer personalintensiva verksamheter. Stadskärnan och resecentrat kommer att knytas samman av ett attraktivt aktivt stråk. Detta stråk kommer tillsammans med området kring resecentrat att innehålla verksamheter, hantverk, service, kulturanläggningar, offentliga lokaler och bostäder. Området har en anslutning till Strandgatan söder om den gamla lastkajen. Ytterligare en anslutning av området finns vid Bangårdsgatan norr om före detta bensinstationen,numera TP-huset. Trafik Trafiksituationen i området redovisas här bredvid på en illustration. Buller På Strandgatan framförs idag ca 4600 fordon per årsmedeldygn. För att säkra en godtagbar bullernivå inomhus införs en bestämmelse om att fasaden skall dämpa ljudnivån inomhus till högst 30 dba ekvivalentnivå och 45 dba maximalnivå. Godtagbar ljudnivå utomhus dagtid är 50 dba, kvällstid 45 dba och nattetid 40 dba. Farligt gods Farligt godstransporter utmed Lv 157, Strandgatan, är få och utgör liten risk. Parkering Parkeringsbehovet är stort i området. Vidare finns fortfarande ett stort behov kopplat till samlingslokalen i Smedjan 8. Pendelparkering kopplat till busstation finns i södra delen. I förslaget redovisas ett 200-tal platser med möjlig utökning på torg och inom kv Smedjan. Detta bedöms tillräckligt för framtida användning.

11 11 Teknisk försörjning Områdets uppvärmning av byggnaderna och varmvattenbehovet kan tillgodoses med fjärrvärme där det är tillgängligt eller till värmepumpar (för sjö- eller jordvärme) eller annan förnyelsebar energikälla. Såväl passiv som aktiv solenergi skall särskilt beaktas. Illustrationen visar fjärrvärmeledningars läge inom området. Dessa säkras genom u- område i planförslaget. Vidare visas två bostadshus placeringar med angöringsväg mellan sig fram till Samlingssalen. Parallellt med denna löper en gångväg mellan staden och en framtida Bogesundspark Spillvatten från området avleds med självfall till befintlig pumpstation norr om Ätran. Vatten erhålls genom anslutning till befintlig ledningar. Vattentäkt Vattentäkten har ett mycket högt värde då den försörjer Ulricehamns stad och alla samhällen i Ätradalen. Hantering av för grundvattnet skadliga ämnen kräver tillstånd av Miljö- och byggnadsnämnden enligt skyddsföreskrifter fastställd , kompletterade Beslutet är under omarbetning. Handel med drivmedel och större mängder kemikalier kan inte anses förenligt med detaljplanens syfte. KONSEKVENSBESKRIVNING Förslaget innebär att attraktiva bostäder kan byggas nära centrum och parkmiljö. På sikt kan Boråsvägen utvecklas till en vacker entré in mot stadens centrum med plats för både bilar, träd, gående och cyklister. Nuvarande bangårdsområde blir uppsnyggat öster om Bangårdsgatan idag ger detta område ett mycket trasigt intryck. Verksamheter av industrikaraktär måste omlokaliseras. Detaljplaneförslaget ändras ej i detta stycke utan bestämmelsen Handel,Hantverk och Kontor bibehålles i norra delen av Kv Smedjan.

12 Strandskyddet Förslag till att återinföra strandskyddet inom allmän platsmark. 12 Störningar Störningar från FG Bygg kan påverka ny bostadsbebyggelse. Fläktar på befintligt tak är vända från den planerade nya bostadsbebyggelsen. Med förhärskande vindriktning från sydväst behöver störningarna ej bli så omfattande. FG Byggs verksamhet är beroende av ett centralt läge eftersom den inbegriper såväl snickeridel som affärsdel.

13 13 Möbelsnickeriets utsläpp är av förhållandevis av ringa mängd och är idag tillåtna utan behov av rening. Närboende har uttalat sig om att snickeriet inte uppfattas som sanitär olägenhet. Om verksamheten expanderar bör den på sikt få en annan lokalisering. För närvarande undersöks möjligheterna för en sådan. Många människor kommer att vara i rörelse i samband med sammankomster i Rikets sal. Passage mellan entré och parkeringar bör därför utformas så att störningar minimeras i förhållande till bostadsbebyggelsen. Aktiviteterna sker dagtid och mestadels på helger. Några större konflikter mellan boende och besökare till samlingssalen bedöms ej uppstå. Gångtrafik mellan Marknadsplatsen och Bogesundsparken bedöms ej heller vara störande. En justering av Bangårdsgatans norra del ger bättre trafikförhållanden. Den nya parkeringsplatsen i norr underlättar för verksamheterna i norr samt besökare till Fiskestugan samt parkens norra del. Miljöpåverkan Till programmet för fortsatt detaljplanearbete gjordes en miljökonsekvensbeskrivning för järnvägsområdet och strandpromenaden i Ulricehamn, november I den behandlades nuvarande detaljplaneområde. Det finns ingen risk för överskridande av gällande miljökvalitetsnormer (svaveldioxid, kvävedioxid och bly). Fast bränsleeldning i form av ved bör inte förekomma (exempelvis kvarvarande industri) i området. Rekommendationer som görs i undersökningarna om förorenad mark, SWECO , skall följas i tillämpliga delar, bl.a. en ny bedömning av föroreningssituationen utifrån markanvändning Bostäder. ADMINISTRATIVA FRÅGOR Genomförandetiden är 15 år från den dag planen vunnit laga kraft. MILJÖ- OCH SAMHÄLLSBYGGNADSKONTORET Jonas Yngström Stadsarkitekt Tillhör kommunfullmäktiges i Ulricehamn protokoll Anita Dahlengren Kommunfullm sekr