Institutionen för Fastigheter och Byggande Examensarbete nr. 451 Avd. för Bygg- och Fastighetsekonomi Hyresgästers miljökrav vid val av ny lokal Författare Kristofer van der Schaaf Martin Sandgärde Stockholm 2008 Handledare Hans Lind
Master of Science thesis Title: Environmental demands by tenants when seeking new premises in commercial properties Authors: Martin Sandgärde och Kristofer van der Schaaf Department Department of Real Estate and Construction Management Division of Building and Real Estate Economics Master of Science thesis number 451 Supervisor Hans Lind Keywords Commercial properties, tenants, environmental ranking systems, energy consumption, Abstract The ongoing debate regarding the green house effect and global warming has resulted in a wider general interest in environmental issues. In Sweden today, real estates consume 40 percent of the total energy consumption. What can be done to give tenants in commercial real estates possibilities to reduce environmental effects in their premises? The purpose of this master thesis is to look at the environmental demands that tenants in commercial real estates set on their premises today and also what the future holds regarding this subject. What can be done to make it easier for tenants to set environmental demands on their premises? In order to answer these questions interviews were made with a number of tenants, consultants and property owners. A questionnaire was sent to a larger group of tenants. Lately commercial real estate tenants have shown increased interest in environmental matters regarding their premises. Tenants have set few demands but there are great differences in knowledge regarding environmental issues. The general knowledge though, is constantly increasing which leads to a greater respect for environmental issues when tenants seek new premises, but also under the duration of the contract. Why tenants do not set higher and further demands depends on several reasons, like for example lack of competence, time and funds to fulfil arrangements regarding environmental issues. When tenants seek new premises, environmental issues in the premises get a very low priority compared to other issues like costs, location and functionality. The work put into environmental issues mostly concern what they do in their daily work and not so much the environmental performance of the premises. Today there are a large number of systems, regarding environmental performance, which can be applied on properties in the real estate market. Most of the systems turn directly or indirectly to the property owners. To give tenants a generally larger knowledge there has to be some form of system that supports the tenants and that also can be used by tenants to set higher demands. On the Swedish market today, the European Union system GreenBuilding and the by law prescribed energy declaration" are the two systems most commonly applied. These systems are not as comprehensive as the international systems, LEED and Green Star. Bygga-Bo-dialogen can be seen as a Swedish equivalent to the international systems but Bygga-Bo-dialogen is not as extended or detailed. To make it easier for tenants to set demands on their premises, an introduction of a comprised and mandatory system for environmental ranking of commercial real estate would be of good use. The system has to declare not only arrangements done by the property owner but also 2
action proposals to tenants, landlords and property owners. The tenants will then be able to compare different premises and get a clear view of the environmental work done by the landlord of the property. Because of the action proposals, it will be easier for tenants to set demands of higher substantiality. This will lead to reduced energy consumption, more effective waste management, a better indoor environment and more environmental-friendly materials in properties. 3
Examensarbete Titel: Hyresgästers miljökrav vid val av ny lokal Författare: Martin Sandgärde och Kristofer van der Schaaf Institution Institutionen för Fastigheter och Byggande Avd. för Bygg- och Fastighetsekonomi Examensarbete nummer 451 Handledare Hans Lind Nyckelord Kommersiella fastigheter, hyresgäster, miljökrav, miljösystem, energianvändning, Sammanfattning Den pågående debatten kring växthuseffekten och den globala uppvärmningen har skapat ett medvetande och ett intresse för miljöfrågor. Idag står svenska fastigheter för ca 40 procent av Sveriges totala energiförbrukning. Vad kan göras för att hyresgäster i kommersiella fastigheter ska ha möjlighet att minska lokalens miljöpåverkan? Syftet med detta examensarbete är att undersöka och ge en bild av kommersiella hyresgästers miljökrav på sina lokaler idag och i framtiden samt vad som kan göras för att underlätta för hyresgästen att ställa krav på hyresvärden. Examensarbetet bygger på intervjuer med hyresgäster, fastighetsägare och konsulter, samt på en enkät till ett större antal hyresgäster. Kommersiella hyresgäster har under senare tid fått ett ökat intresse för miljöfrågor som rör deras lokaler. Hyresgästerna ställer dock få miljökrav och skillnaderna mellan olika hyresgästers kunskaper inom miljöområdet är stora. Det allmänna medvetandet ökar dock ständigt kring miljöfrågor och bidrar till ett större beaktande av miljöfrågor vid val av ny lokal och under kontraktstiden. Att hyresgästerna inte ställer fler krav beror på flera orsaker som t.ex. bristande kompetens kring miljöfrågor och att det krävs både tid och pengar för att genomföra miljöbesparande åtgärder. Vid val av ny lokal prioriteras miljöfrågor långt efter kostnad, läge och funktionalitet och de miljöaspekter som beaktas av hyresgästerna rör i första hand åtgärder i verksamhetsutövandet och inte lokalernas miljöprestanda. På fastighetsmarknaden idag finns det ett stort antal miljösystem som kan tillämpas på fastigheter. De flesta riktar sig direkt eller indirekt till fastighetsägarna. För att ge hyresgästen en allmänt högre kunskapsnivå krävs någon form av miljösystem som hyresgästen kan nyttja och stötta sig mot och med det kunna ställa högre miljökrav. På den svenska marknaden idag används främst EU:s GreenBuilding och den lagstadgade energideklaration vilka i jämförelse inte är lika omfattande som de stora internationella systemen, LEED och Green Star. Bygga- Bo-dialogen kan ses som en svensk motsvarighet till dessa internationella system men är inte heller den lika omfattande och detaljerad. För att underlätta för hyresgästen att ställa miljökrav på lokalen skulle införandet av ett omfattande och obligatoriskt system för miljöklassning av kommersiella fastigheter vara till stor nytta. Systemet måste redovisa av fastighetsägaren genomförda åtgärder samt åtgärdsförslag för både hyresgäst och hyresvärd/fastighetsägare. Hyresgästen kan då jämföra olika lokaler på marknaden samt få en tydligare bild av hyresvärdens arbete med miljöfrågor i fastigheten. I och med åtgärdsförslagen blir det då lättare för hyresgästen att ställa konkreta krav på hyresvärden vilket leder till fastigheter med mindre energiförbrukning, effektivare avfallshantering, en bättre inomhusmiljö och miljövänligare material. 4
Acknowledgement This Master of Science Thesis is written at the Royal Institute of Technology, department of Real Estate and Construction Management during autumn 2007. Firstly, we would like to thank our supervisor professor Hans Lind for his support and guidance. We would also like to thank our supervisors at TP Group who have helped us during the writing of this thesis. Furthermore, we would like to thank the tenants who we interviewed and to those who answered our poll. Stockholm, December 2008 Kristofer van der Schaaf Martin Sandgärde 5
Förord Detta examensarbete har skrivits under hösten 2008 och slutfördes i december 2008. Uppsatsen är det sista momentet i civilingenjörsutbildningen på Samhällsbyggnadsprogrammet med inriktning mot Bygg- och Fastighetsekonomi vid Kungliga Tekniska Högskolan i Stockholm. Vi vill härmed tacka vår handledare, professor Hans Lind, för hans stöd och goda handledning under arbetets gång. Vi vill också tacka våra handledare på TP Group som varit till stor hjälp under arbetets gång. Ytterligare ett tack till de personer som vi intervjuat och till dem som har svarat på vår enkätundersökning. Stockholm, december 2008 Kristofer van der Schaaf Martin Sandgärde 6
Innehållsförteckning 1 INLEDNING... 9 1.1 Bakgrund... 9 1.2 Syfte... 10 1.3 Metod... 10 1.4 Disposition... 11 2 ALLMÄNNA MILJÖFRÅGOR VID VAL AV LOKAL...13 2.1 Inledning... 13 2.2 Kravställande... 13 2.3 Trender... 15 2.4 Eget arbete... 19 2.5 Marknadsföring och eventuella konkurrensfördelar med en miljövänlig lokal... 20 2.6 Framtiden... 22 3 ENERGIANVÄNDNING...25 3.1 Inledning... 25 3.2 Kravställande... 25 3.3 Eget arbete och samarbete... 28 3.4 Möjligheter att påverka förbrukning... 29 3.5 Mål... 30 3.6 Framtiden... 31 4 MATERIALVAL...33 4.1 Inledning... 33 4.2 Kravställande... 33 4.3 Eget arbete och samarbete... 34 4.4 Framtiden... 37 5 AVFALLSHANTERING...38 5.1 Inledning... 38 5.2 Kravställande... 38 5.3 Eget arbete och samarbete... 40 5.4 Framtiden... 43 6 INOMHUSMILJÖ...44 6.1 Inledning... 44 6.2 Kravställande... 44 6.3 Eget arbete, samarbete och framtid... 46 7 MILJÖSYSTEM SOM TILLÄMPAS...48 7.1 Inledning... 48 7.2 World Green Building Council... 48 7.3 LEED... 49 7.4 BREEAM... 52 7.5 Nabers och Green Star... 54 7.6 EU GreenBuilding... 56 7.8 Bygga-bo-dialogen... 58 7.9 Energideklaration... 60 7.10 Sammanfattning av miljösystem... 62 7
8 DISKUSSION...63 8.1 Dagens situation... 63 8.2 Utveckling... 63 8.3 Åtgärder för utveckling... 64 REFERENSER...65 Bilaga 1 Intervjusvar av hyresgäster... 68 Bilaga 2 LEED-Kommittéerna... 82 Bilaga 3 BREEAM:s undersystem... 85 8
1 INLEDNING 1.1 Bakgrund I och med den rådande klimatdebatten och lagen om energideklarationer på svenska fastigheter har medvetandet om miljövänlighet och energieffektivisering ökat. Fastighetsägare och hyresgäster har börjat inse att åtgärder för miljön i en fastighets lokaler inte bara ger god marknadsföring och ett gott samvete utan även kan ge ekonomiska besparingar. Fastigheter står idag för ca 40 procent 1 av Sveriges totala energianvändning. De flesta aktörer är överens om att energikonsumtionen måste minska för att uppnå en hållbar utveckling. Hur detta ska gå till och vem som ska betala är en svår fråga. Vad säger slutanvändarna, hur högt upp på kommersiella hyresgästers agenda står miljöanpassning av lokalerna när det verkligen kommer till kritan? Hur ser det ut idag och vad kan vi förvänta oss i framtiden? Idag används ett flertal miljösystem för att miljöanpassa fastigheter. De många olika systemen för miljöanpassning, vilka skulle kunna ge en vägledning för den miljömedvetna kunden, utgör för många en ogenomtränglig djungel. Koldioxidutsläpp sker vid produktion av elenergi, tillverkning och förbränning av kontorsmaterial samt förbränning av avfall. Genom att begränsa energianvändningen, välja miljövänligt material och avfallssortera i flera fraktioner så kan koldioxidutsläpp reduceras. 1 Gällande kommersiella fastigheter och dess lokaler så har medvetandet hos både fastighetsägare och hyresgäster skapat en debatt. På ägar-/hyresvärdssidan har debatten i Sverige lett till ett samarbete mellan aktörer i bygg- och fastighetsbranschen, regeringen och kommuner kallat Bygga-bo-dialogen. 2 Internationellt finns en mängd olika system och rankningsskalor för att märka och dela in kommersiella fastigheter i olika miljöklasser. Globalt finns ett begrepp som kallas Green Building och till det tillkommer nationellt olika rankningssystem. T.ex. USA använder sig av rankningssystemet LEED, Storbritannien BREEAM och Australien använder sig av Green Star. Dessa används för att ytterligare dela in och ranka Green Building -fastigheter i olika undergrupper. 3 Förutom dessa finns en mängd olika internationella system för att miljöklassa och ranka fastigheter. Variationen på alla dessa system är stor. Vissa fokuserar enbart på t.ex. energianvändning medan andra fokuserar på olika kombinationer av t.ex. materialval, kemikalier, inomhusmiljö, avfallshantering och energianvändning. Bara i Sverige finns det över 30 olika tillämpbara system och märkningar för att miljöklassa fastigheter. 4 Hyresgästens växande medvetande de senaste åren har lett till ett påskyndande av debatten kring fastigheters miljömärkning. Även stigande energipriser har lett till ett större intresse för både hyresgäster och fastighetsägare att välja energieffektiva och därmed mer miljövänliga lösningar. 1 E-mailkorrespondens, Warfvinge, C., 2008-09-11 2 Bygga-bo-dialogen, www.byggabodialogen.se, Aktörer, 2008-09-09 3 World Green Building council, www.worldgbc.org, WGBC, 2008-09-09 4 Miljöklassning av byggnader - Inventering av metoder och intressenters behov, 2006, s. 36 9
Den bakomliggande debatten, med regeringen som drivande part, försöker att skapa incitament för fastighetsägare och entreprenörer att bygga miljövänligare fastigheter genom t.ex. billigare försäkringar, fördelaktiga lån och skattelättnader i form av reducerad fastighetsskatt. 5 1.2 Syfte Syftet med examensarbetet är att: Undersöka och ge en bild av kommersiella hyresgästers kravställande i miljöfrågor rörande deras lokaler. (Kraven syftar främst till fyra olika fokusområden: energianvändning, materialval, inomhusmiljö och avfallshantering). Undersöka hyresgästers framtidstro och visioner i lokalfrågor ur ett miljöperspektiv. Behandla de mest förekommande, nationella och internationella, rankningssystemen som entreprenörer och fastighetsägare/hyresvärdar kan använda sig av för att ge fastigheter en miljömärkning. Hyresgäster kan också tillämpa dessa system för att utifrån dem ställa krav på hyresvärden. 1.3 Metod Arbete bygger på en kvantitativ och kvalitativ studie i form en serie intervjuer samt en enkätundersökning med hyresgäster. Eftersom arbetet är intervju-/enkätbaserat bestod det inledande arbetet i att, tillsammans med handledarna på TP Group och KTH, utarbeta ett frågebatteri för kommande intervjuer. Elva stycken hyresgäster, tre hyresvärdar samt två miljö/energikonsulter har intervjuats. Intervjuerna har skett muntligen och har genomförts med representanter från offentliga och privata företag. Intervjuerna med hyresgästerna låg i sin tur till grund för frågebatteriet i den därefter följande enkätundersökningen. Litteraturstudier och informationssökande har skett via internet och i branschtidningar under arbetets gång. 23 av 60 hyresgäster har svarat på enkäten. De hyresgäster som intervjuades och som deltog i enkäten erhölls dels genom direktkontakter av handledare på TP Group samt genom sökande i Fastighetsvärldens artikelarkiv. 6 Metodproblem Hyresgästernas kunskap i energifrågor varierar från en låg till en hög nivå beroende på deras verksamhet. Det finns en risk att hyresgäster med mindre kunskap inom området misstolkat frågor i enkäten. Utformningen av frågor kan ha bidragit till misstolkningar. Dessutom finns det en risk att hyresgästen tolkat begreppet inomhusmiljö som arbetsmiljö. Arbetsmiljö är ett vidare begrepp än inomhusmiljö och hyresgästen kan därför ha gett ett inte helt korrekt svar. Ett annat problem kan vara att hyresgäster svarat politiskt korrekt vid intervjuer och i enkäten. Avgränsning Arbetet begränsades till företag med lokalförändringsprocesser i Stockholmsområdet och en lokalyta på minst 1000 m 2. Tidsmässigt begränsades urvalet till företag vars processer pågått efter 2007-01-01 för att erhålla så färska uppgifter som möjligt. Vidare har fokus legat på 5 Bygga-Bo-Dialogen, www.byggabodialogen.se, miljöklassning 2008-11-20 6 Fastighetsvärlden, www.fastighetsvarlden.se, åtkomst 2008-06-01 till 2008-06-31 10
företag som efter 2007-01-01 har flyttat eller ska flytta inom den närmsta tiden, det vill säga att de fört kontraktsförhandlingar för den nya lokalen. Hänsyn har inte tagits till vilken typ av företag som har intervjuats eller som har svarat på enkäten. De system som behandlats för miljöklassning av fastigheter är de som nämnts under intervjuer, svenska system samt internationella system med många användare eller speciella egenskaper. Miljökraven har delats in i följande fyra fokusområden: energianvändning, materialval, inomhusmiljö och avfallshantering. Det finns många andra miljöfaktorer som kan finnas i fastigheter och bland annat påverka människors hälsa, t.ex. radon, asbest och PCB. I arbetet läggs ingen vikt vid dessa faktorer. 1.4 Disposition Kapitel 2 Utgör är en allmän del där frågor som inte direkt berör de fyra efterföljande kapitlen diskuteras och analyseras. Kapitel 3 behandlar energianvändning i en fastighet. Vad är hyresgästens syn på minskad energianvändning och energibesparande åtgärder? Vilka krav ställs av hyresgästen på hyresvärden och hur fungerar samarbetet mellan dem. Kapitel 4 behandlar möjliga materialval t.ex. innerväggar och kontorsmöbler. I kapitlet tas det även upp vilka miljökrav som hyresgästen kan ställa/ställer på hyresvärden. Vilka krav ställs av hyresgästen på hyresvärden och hur fungerar samarbetet mellan dem. Kapitel 5 behandlar avfallshanteringen i en lokal och hur det vanligtvis fungerar i en fastighet. Vilka krav ställs av hyresgästen på hyresvärden och hur fungerar samarbetet mellan dem. Kapitel 6 behandlar inomhusmiljö. Vilka krav ställs av hyresgästen på hyresvärden och hur fungerar samarbetet mellan dem. Kapitel 7 behandlar utvalda klassnings- och rankningssystemen. En översiktsbild av hur dessa fungerar och i vissa fall länkas till varandra. I kapitlet ges även en allmän beskrivning av Boverkets byggrekommendationer och av energideklarationen. Kapitel 8 innehåller diskussion och slutsatser. Bilaga 1 innehåller intervjusvar från hyresgäster. Bilaga 2 innehåller ytterligare fakta till kapitel 7. I följande kapitel redovisas frågor och svar från djupintervjuer och enkätundersökning. I det inledande kapitlet som vi valt att kalla allmänna miljöfrågor vid val av lokal, redovisas de frågor som inte faller direkt under något av de fyra fokusområdena, energianvändning, materialval, inomhusmiljö och avfallshantering. Kapitlet behandlar frågor som rör framförallt hyresgästens men också hyresvärdens ställning till allmänna miljöfrågor vid val av och uthyrning av kommersiella lokaler. För att underlätta för läsaren görs analyser löpande i texten och varje analys behandlar ett avsnitt. Avsnittet presenteras innan analysen. 11
Intervjusvaren kan läsas i sin helhet i bilaga 2. Samtliga frågor i enkäten är redovisade i följande kapitel. 12
2 ALLMÄNNA MILJÖFRÅGOR VID VAL AV LOKAL 2.1 Inledning Anledningen till att denna del finns med är att intervjusvaren givit känslan av att hyresgästen inte kan precisera och uttala sig specifikt inom vart och ett av de fyra fokusområdena vi valt att diskutera. De svar som erhållits har till stor del varit av en mer allmän karaktär. Den första analysen behandlar krav som ställts vid hela lokalförändringsprocessen Vidare analyseras Eventuella trender som rör miljön vid val av lokal Hyresgästen aktiva miljöarbete Huruvida ett miljöengagemang är en konkurrensfördel samt hyresgästens framtidstro på kravställande inom miljöområdet. Även hyresvärdar har blivit intervjuade för att få deras uppfattning om hyresgästens eventuella krav. 2.2 Kravställande Inledningsvis i intervjuerna ställdes frågorna: Är ni nöjda med miljösituationen i era lokaler? Vem ställer miljökraven? Har det varit någon skillnad på de miljömässiga aspekterna i offerten mellan olika hyresvärdar? Cirka 50 procent svarade att de skulle vilja ställa högre miljökrav på sina lokaler. Anledningar till att kraven inte ställs eller genomförs beror på ett flertal faktorer. Enligt svaren beror det på tidsbrist, ekonomi, samt vem av hyresgäst och hyresvärd som ska stå för investering och ansvar. Andra svarar att det är svårt att påverka fastighetsvärden/ägaren. Intervjusvaren har givit att hyresgästen saknar den nödvändiga kompetensen för att ställa och genomföra högre krav/åtgärder. För att ta reda på om det tas specifik hänsyn till miljön i kontraktet ställdes frågan om det finns miljöklausuler inskrivna i kontraktet. 13
Drygt två tredjedelar svarade att de inte fanns några klausuler inskrivna i kontraktet. De som svarade att de faktiskt hade klausuler (13 %), hade klausuler inom områdena materialval och/eller belysning. För att få en uppfattning om hyresgästen har något incitament för att minska sin energianvändning ställdes frågan huruvida de själva betalar förbrukning av värme, kyla och el. Drygt 85 procent svarar att elen inte ingår i hyran men däremot ingår förbrukning av värme (83 %) och kyla (73 %). Analys av kravställande I denna inledande analys ligger fokus på kravställning från hyresgäst/hyresvärd. I allmänhet verkar hyresgästerna i stora drag vara nöjda med sina lokalers miljöprestanda men det finns naturligtvis områden som kan förbättras. Detta kan tolkas på flera sätt. Är hyresgästen nöjd för att lokalen fungerar bra för deras verksamhet eller har de verkligen jobbat med miljöfrågor vid moment som lokalsökning, lokalutvärdering, kontraktsförhandling eller flytt? Under intervjuerna ställdes frågan med avseende på de fyra fokusområdena men det var inte många som kunde ge specifika svar kring dessa utan de gav mer generella svar. Känslan var att hyresgästerna i många fall inte var insatta i ämnet och inte heller hade kunskap om vad som kan göras inom de olika områdena. Naturligtvis märktes en skillnad beroende på företagens verksamhetsutövande. Företag med verksamhet inom energi och miljö ställde höga krav på hyresvärden och var själva i högre grad aktiva vid miljöfrågor rörande lokalen. Hyresgästerna anser att det varit de som ställt miljökraven på lokalen och inte hyresvärden. Hyresgästerna såg inte heller någon skillnad på de miljömässiga aspekterna i offerten vid förhandlingar med olika hyresvärdar. 14
Citat liknande vi diskuterade med andra men det var ingen som tog upp något om miljön, det pratar man inte om 7 var ett generellt svar. Från hyresvärdens sida har det märkts en ökning av krav från hyresgäster. Kraven handlar främst om energi men det allmänna intresset för olika typer av miljöfrågor har blivit större. Intresset samt kraven som ställs från hyresgästerna varierar bland annat beroende på dess verksamhet. Hyresgästerna kan delas in i olika kategorier: De som har krav, de som är intresserade och ställer frågor samt de som är passiva. De som ställer krav är ofta hyresgäster med en koppling till miljö i verksamheten och/eller har stora organisationer bakom sig. De som är intresserade och ställer frågor, tar upp allmänna miljöfrågor men ställer inga krav. De passiva hyresgästerna blir nöjda om hyresvärden kan redovisa någon form av miljöarbete. Hyresvärdarna ser trots det ökade intresset ingen ökning av betalningsviljan för miljövänligare fastigheter men menar att driftnettot ökar tack vare lägre kostnader och på så sätt återbetalar sig investeringar som görs. 8 Detta styrker uppfattningen om att det är väldigt olika nivåer på hyresgästers miljöintresse och krav beroende på hyresgästens verksamhet men också att det allmänna intresset ökar. Hälften av hyresgästerna vill också ställa högre krav än de gör i dagsläget men gör det inte, ofta på grund av faktorer som tidsbrist, att det är en ekonomisk fråga men främst avsaknad av kompetens. Att urskilja vilka som vill och inte vill ställa högre krav är svårt. Att en hyresgäst inte vill ställa högre krav kan bero på att de aktivt varit med och påverkat under förhandlingarna eller att de helt enkelt inte har något intresse av något aktivt miljöarbete. De som vill men ändå inte ställer högre krav har oftast inte kunskapen inom företaget gällande vilka krav som kan ställas eller lämnar helt enkelt ett politiskt korrekt svar. Ett möjligt scenario skulle kunna vara att det finns klausuler, som ger hyresgästen incitament att minska t.ex. uppvärmning av lokalen. Hyresvärden får en minskad uppvärmningskostnad genom att hyresgästen sänker inomhustemperaturen med någon grad under vinterhalvåret. Hyresgästen skulle då kunna ta del av hyresvärdens besparingar. Liknande incitament torde finnas för både elförbrukningen i helhet samt kyla under sommarhalvåret. För att incitament skall kunna uppkomma krävs att värme, kyla eller el ingår i hyran. Enligt intervjuerna finns liknande klausuler inte i dagsläget. De flesta betalar för sin egen elförbrukning varför klausuler kanske inte behövs för just elförbrukningen. Däremot skulle incitament för minskad värme och kyla kunna verka för klausuler med premier för hyresgästen. 2.3 Trender För att få en uppfattning om miljöfrågor blivit något utav en trend har hyresgästen fått frågor om bl.a. miljöansvariga finns i företaget, om de med en konsults hjälp fått en miljövänligare lokal samt om de ser några trender på en ökad miljöprofilering hos hyresvärdarna. En av de frågor vi ställde till hyresgästerna var vad de prioriterade högst vid val av ny lokal. De skulle rangordna kostnad, läge, funktionalitet och miljö, som är fyra viktiga faktorer som påverkar valet av ny lokal. Hänsyn har inte tagits till andra faktorer som beaktas vid val av lokal. 7 Intervju, Telenor, 2008-07-07 8 Intervju, Skanska, 2008-25-26 15
Hyresgästerna svarar att kostnad, läge och funktionalitet är klart viktigare än miljö i lokalen. Kostnad ligger som prioritet 1 tätt följt av läge och funktionalitet. Sju av tio ger miljö lägst prioritet och ingen sätter den som högsta prioritet vid val av ny lokal. 16
Sex av tio företag har en eller flera miljöansvariga som även har ansvar för miljöarbete i lokalen. Av dessa anser hälften att de har ett sort inflytande vid beslutsfattande vid inflyttning till lokalen. Övervägande del är med från startskedet i processen, från behovsanalys, lokalsökning och förhandling till den fysiska flytten. 70 procent använde sig av en konsult, som företräder hyresgäster vid antingen lokalsökande, förhandling, under den fysiska flytten eller under hela processen. Vid hälften av de tillfällen som en hyresgästkonsult anlitades tog denna upp miljö-/energifrågor. De frågor som konsulten tog upp rörde i de flesta fall belysning men också andra energifrågor som kyla/värme. Hyresgästerna har till största delen (74 %) inte märkt av några förändringar gällande hyresvärdarnas förslag på miljö- energieffektivitet i fastigheter vid sökandet efter ny lokal. 17
De som tyckte sig se trender har sagt att miljömedvetandet överlag har ökat. Intervjuerna gav liknande svar. 25 procent av hyresgästerna uppfattade också att hyresvärden försökte marknadsföra lokalen som miljövänlig. Analys av trender När en hyresgäst söker ny lokal är det kostnad, läge och funktionalitet som väger tyngst, miljön sätts aldrig i första hand. Efter att hyresgästen flyttat till den nya lokalen genomförs oftast mindre kostsamma åtgärder som de anställda ställer krav på. Detta kan t.ex. vara en åtgärd för en förbättrad avfallshantering. En majoritet av hyresgästerna har idag en eller flera miljöansvariga, dessa är oftast med från start till mål vid omlokalisering till den nya lokalen. Hyresgästerna säger att den/de miljöansvariga ofta har inflytande i beslutsfattandet. Vår allmänna känsla när vi intervjuat hyresgäster är att de ofta inte kan ge så många konkreta exempel på åtgärder som de ställt krav på. Frågan är då varför hyresgästernas miljöansvariga inte kan komma med fler exempel på åtgärder. Jag tror att jag skulle få gehör för mina förslag, så länge de inte kostar för mycket. 9 Budget, kompetens och intresse för miljö är helt klart de avgörande faktorerna för en hyresgäst och dess miljöansvariga och krävs för att de miljöansvariga ska kunna påverka miljöprestanda i lokalen. Konsulter som företräder hyresgäster vid kontraktsförhandlingar och/eller vid flytt har enligt hyresgästen sällan tagit upp eller diskuterat mer avancerade åtgärder i miljöväg än förslag på lågenergibelysning och till viss del materialval på lägre nivå. De hade mer ett generellt miljöledningsprogram men de mer konkreta kraven kom från vår miljöenhet. I förhandlingarna kom materialval upp men inte från konsulten, de har för lite att säga till om. Ekonomin styr. 10 Så länge inte hyresgästen visar något större intresse för miljöfrågor så tar konsulten inte heller upp mer än standardåtgärdsförslag. Konsulten måste också ha ett intresse samt den kunskap som behövs, vilket inte verkar finnas idag. 9 Intervju, Sungard, 2008-07-08 10 Intervju, SJ, 2008-08-06 18
Det kan också tänkas att konsulten i dagsläget inte ser några konkurrensfördelar av att utarbeta mer avancerade miljöledningsprogram och driva miljöfrågan hårdare. Om en konsult börjar använda mer avancerade miljöledningssystem kan det tänkas att flera följer efter och på så vis påverkar medvetande och intresse hos hyresgäster och andra konsultfirmor. Det skulle också ge hyresgästen en större kunskap om vilka krav som kan ställas. Endast en mindre del av hyresgästerna som intervjuats samt svarat på enkäten märkte av fler förslag från hyresvärden på miljö-/energieffektivisering i lokalen jämfört med hyresgästens tidigare erfarenheter. Detta visar att hyresgästen inte uppfattat någon tydlig trend bland hyresvärdar att marknadsföra lokaler med miljö. Det kan vara så att hyresvärden faktiskt har kommit med förslag men att de varit så småskaliga och vaga att hyresgästen inte uppfattat eller tagit dem till sig. En mindre del av hyresgästerna säger sig ändå ha mötts av en miljövänlig marknadsföring från hyresvärd. Det visar att marknadsföring för t.ex. GreenBuilding har blivit vanligare om än i liten skala. Det kan bero på att miljövänlig marknadsföring är förhållandevis nytt och att marknaden inte är mogen ännu, vilket framgår av följande citat: Om miljövänliga lokaler har någon effekt på hyresgästens betalningsvilja, i dagsläget tror jag inte det. 11 2.4 Eget arbete Hyresgästerna fick inledningsvis frågan om de arbetar aktivt för att minska sina lokalers miljöpåverkan. Nästan 90 procent av hyresgästerna säger sig vara villiga att ta investeringar trots viss ekonomisk risk, för att minska miljöpåverkan från lokalen de sitter i. 11 Intervju, Skanska, 2008-06-27 19
De flesta av hyresgästerna (ca 80 %) som deltagit i undersökningarna tycker att deras agerande delvis eller helt uppfyller deras mål för energianvändning, materialval, inomhusmiljö och avfallshantering. I snitt säger ca 30 procent att deras agerande stämmer helt och ca 50 procent säger att det stämmer delvis. Analys av eget arbete Under intervjuerna svarade i stort sett alla hyresgäster att de arbetade aktivt med att minska lokalens miljöpåverkan. I enkäten kom hyresgästerna med liknande svar. Att arbeta aktivt kan ses på olika sätt. Att sortera papper och följa upp energianvändningen eller jobba mot ISO 14001 är exempel på aktivt miljöarbete. Att utöka avfallshanteringen till flera fraktioner och att följa upp energianvändningen och därefter vidta åtgärder för att minska förbrukningen, är ett annat sätt. I bästa fall innebär aktivt arbete att hela tiden ta till sig och använda nya rön inom området. I och med detta är det svårt att få en generell bild över hur hyresgästerna arbetar. Helt klart är att de finns skillnader mellan olika branscher men miljöåtgärder verkar i alla fall beaktas på ett eller annat sätt hos samtliga hyresgäster som varit med i av detta arbete. Hyresgästerna säger att de är villiga att ta risker med syfte att minska sin miljöpåverkan genom att vidta kostsamma åtgärder. Övervägande del av hyresgästerna har inte kunnat presentera några specifika åtgärder som de genomfört, vilket kan bero på brist på kunskap, intresse och/eller tid. Möten mellan hyresgäst och hyresvärd förekommer mer eller mindre frekvent hos samtliga tillfrågade hyresgäster. Miljön står däremot inte högst upp på agendan. Ett av de få konkreta exempel som intervjuerna gav på frågan, har samarbetet med hyresvärden lett till miljöbesparingar, var följande: Vi har ju en dialog med hyresvärden. Det var i och med denna som uppsättning av solfilm (för att skydda mot direkt solinstrålning) på fönstren i receptionen blev av. 12 Citatet visar på ett samarbete som ledde till en miljöbesparing. Skälet till att solfilmen monterades var dock inte primärt för att minska mängden kyla som behövdes tillföras lokalen, utan monteringen berodde på att kylaggregaten inte hade tillräckligt hög kapacitet. Den sekundära effekten av åtgärden blev en energibesparing då kylaggregaten inte längre behövde drivas på full effekt. Den monteringen hade dock troligen aldrig genomförts om kylaggregaten haft högre kapacitet. De flesta hyresgäster tycker att de uppfyller sina ambitioner och mål gällande energi, avfallshantering, materialval och inomhusmiljö. Detta beror främst på att de inte har satt upp några högre mål, eller i många fall, inga mål alls. 2.5 Marknadsföring och eventuella konkurrensfördelar med en miljövänlig lokal 12 Intervju, Vägverket, 2008-07-17 20
50 procent av hyresgästerna marknadsför sig på något sätt som ett miljöaktivt företag. Av dessa säger sig en tredjedel kunna använda sig av lokalen som en del i denna marknadsföring. Drygt hälften av hyresgästerna tror sig tjäna någonting utåt (mot allmänheten och/eller kunder) på att ha miljövänligare och energieffektivare lokaler. Hyresgästen tillfrågades om de jobbar efter ledningssystemet ISO 14001. 21
Detta ledningssystem för miljö är ett verksamhetssystem för företag och organisationer som vill bedriva ett effektivt och strukturerat miljöarbete. Ledningssystemet utgör ett frivilligt verktyg som ska underlätta arbetet, och standarderna ger en arbetsmodell för ständiga förbättringar. 13 Drygt en tredjedel av de tillfrågade hyresgästerna arbetar efter detta ledningssystem. Sex av tio av dem som är ISO 14001 certifierade använder detta som en del i sin marknadsföring. Analys av marknadsföring och konkurrensfördelar med en miljövänlig lokal När det gäller hyresgästernas lokaler och tron på att en miljövänlig lokal kan användas i marknadsföring så skiljer sig svaren åt. Ändå går det att se en röd tråd då många tror att det skapar goodwill utåt mot sina kunder. Å andra sidan kan marknadsföring som framhäver en miljövänlig lokal minska hyresgästens trovärdighet utåt mot kund eller allmänhet. Detta beror naturligtvis på hyresgästens verksamhet. I vår situation är det så att lokalen utgör en otroligt liten del av vår miljöpåverkan, så jag tror att folk skulle fnissa lite åt oss om vi gjorde reklam för miljövänliga lokaler. 14 Även personalen kan gynnas då miljöhänsyn genomsyrar hela företaget. För vissa hyresgäster är lokalen bara en liten del medan för andra betyder lokalen allt. För dem som har ett miljöintresse i och utanför sin verksamhet så blir lokalfrågan större och verksamheten gynnas av att miljön genomsyrar hela företaget. Det är ett färre antal hyresgäster som har en ISO 14001-certifiering och mer än hälften av dem använder sig av denna certifiering i marknadsföringssyfte. Detta kan tolkas så som att hyresgästen tycker att en miljövänlig lokal i slutändan ändå inte spelar någon större roll vid marknadsföring, eftersom den är en sådan liten del, jämfört med ISO 14001-certifiering vilken speglar företagets hela miljöpolicy. 2.6 Framtiden Fem år från nu tror hyresgästerna att miljökraven på lokalerna kommer från allmänt ökat miljömedvetande. Intervjuerna stödjer svaren från enkätundersökningen att ökade krav i miljöfrågan kommer från olika håll. 13 SIS, www.sis.se, vad är ett miljöledningssystem, 2008-10-14 14 Intervju, Preem, 2008-06-30 22
Eftersom en av de mest uppmärksammade miljömärkningarna på fastigheter i Sverige idag är EU:s GreenBuilding tillfrågades hyresgästerna om de kände till konceptet, vilket cirka två tredjedelar gjorde. Av dessa två tredjedelar visste hälften specifikt vad konceptet innebär. En tredjedel av hyresgästerna säger sig vara beredda att betala en högre hyra för att få sitta i en GreenBuilding märkt fastighet. Analys av framtid Hyresgästerna är eniga och övertygade om att de vid en framtida flytt skulle ställa högre miljökrav på den nya lokalen. "Om fem år gör man det, för då har man kommit så pass långt i den här processen och förstår vad det är för krav som ska ställas. Man kan inte bara kräva att det ska vara miljövänligt. Om fem år är man så insatt att krav kan ställas från hyresgästen. 15 Att kraven ändå kommer att skilja sig åt är också klart: I grunden så kommer det nog att bli som i BBR, något grundkrav på förbrukning/kvm, men sen tror jag ändå att det är hyresgästen och dess verksamhet som ska speglas eftersom alla är olika och verksamheterna ställer olika krav. 16 Flertalet hyresgäster resonerar även så här: 15 Intervju, Telenor, 2008-07-07 16 Intervju, EnergoRetea, 2008-06-19 23
Jag tror det är en kombination av ovanstående (lagar, direktiv från ledningen, allmänna påtryckningar, internt från personal). Vem som styr mest vet jag inte men även fastighetsägarna uppmärksammar miljön mer och mer. Man ska ju energideklarera och det styr ju lite grand. 17 Känslan som erhållits under arbetet med denna uppsats är att hyresgästen, i och med ett större allmänt miljömedvetande, kommer att ställa eller i alla fall försöka ställa högre miljökrav på sina lokaler i framtiden. Hyresgästernas svar rörande kunskap om och ställning till GreenBuilding stödjer vårt resonemang om hyresgästernas låga kunskapsnivå och att marknaden fortfarande är omogen. 17 Intervju, SJ, 2008-08-06 24
3 ENERGIANVÄNDNING 3.1 Inledning Kapitlet behandlar energianvändning i en fastighet som är det första av de fyra miljöområden som behandlas i arbetet. Hyresgästens syn på energianvändning och vilka energibesparande åtgärder som hyresgästen ställer krav på gentemot hyresvärden analyseras. Vidare analyseras hur hyresgäst och hyresvärd samarbetar samt vilka mål hyresgästen har, och hur dessa mål följs upp. Till sist undersöks hur hyresgästen tror att frågan kring energianvändning kommer att utvecklas i framtiden när det gäller kravnivån och vem som kommer att vara den främsta kravställaren. 3.2 Kravställande På frågan om hyresgästen är nöjd med miljösituationen vad gäller energianvändningen i lokalen svarade 40 procent av hyresgästerna att de var helt nöjda. Drygt 40 procent är delvis nöjda medan 13 procent inte är nöjda med hur energianvändningen fungerar i lokalen. Vid kontraktsförhandlingarna för den nya lokalen ställde hyresgästen högre krav på energianvändningen än hyresvärden vid drygt 40 procent av förhandlingstillfällena. Hyresvärden ställde högre krav i drygt 20 procent av fallen. En av sex anser att kravställandet var jämnt fördelat mellan hyresgäst och hyresvärd. 25
En mängd olika åtgärder kan genomföras i en lokal/fastighet för att sänka energiförbrukningen. Hyresgästen tillfrågades om denna ställt särskilda krav på några av nedan följande energibesparande lösningar. Vanliga åtgärder som hyresgästerna ställde särskilda krav på för att få en behagligare inomhusmiljö och en minskad energianvändning var: Skydd mot solinstrålning, 65 procent svarade att de ställt särskilda krav på solskydd. Energieffektiva armaturer, 65 procent av hyresgästerna ställde särskilda krav som gällde energieffektiva armaturer. Smarta skrivare, 50 procent ställde krav på att inköpta skrivare på något sätt skulle bidra till en reducerad mängd utskrifter. 26
Strömbrytare för avdelning, nästan 50 procent av hyresgästerna ställde särskilda krav på att kunna genomföra en fysisk avstängning för ett större antal skrivbordsplatser. Knapp för individuell avstängning av skrivbordsutrustning, en så kallad grön knapp ställde hyresgäster särskilda krav på vid cirka 20 procent av förhandlingarna. Tidsinställd/ rörelsekänslig belysning, 60 respektive 45 procent av hyresgästerna hade krav på tidsinställd/ rörelsekänslig belysning i lokalen. Miljövänlig elleverantör, en fjärdedel ställde krav på att elleverantören skulle leverera miljövänlig energi. Krav på sänkt inomhustemperatur under vinterhalvår/ höjd temperatur under sommarhalvår ställdes tio procent av hyresgästerna. Ett av de vanligare kraven som de intervjuade hyresgästerna ställde var att de ville ha en miljövänlig elleverantör. Hyresgästen hade ofta inte någon möjlighet att själva välja elleverantör då elmätaren t.ex. var placerad vid inkommande försörjningsledning vilket får följden att alla hyresgäster i fastigheten måste nyttja samma leverantör. Hyresgäster som svarade ja (cirka 50 %) på frågan om de ville ställa högre miljökrav på deras lokal svarade följande angående inom vilka områden de skulle vilja ställa högre krav. De områden där hyresgästen främst vill öka sina krav är energianvändning, inomhusmiljö och avfallshantering. Analys av kravställande Drygt 80 procent av hyresgästerna är mycket eller delvis nöjda med energianvändningen i sina lokaler. Flertalet av hyresgästerna säger samtidigt att det finns saker som skulle kunna förbättras, ofta inom ett flertal områden. Fyra av tio hyresgäster säger att de ställt högre krav än hyresvärden på energianvändningen i lokalen. Denna grupp av hyresgäster som ställt generellt högre krav än hyresvärden har ofta ett miljöintresse som kan relateras till deras verksamhetsutövande. Hos de företag som generellt inte ställt några höga krav har energifrågor ofta inte ens diskuterats. Dessa företag har inte informerats om möjliga installationer eller åtgärder från hyresvärd eller konsult som företrätt hyresgästen om sådan varit inblandad. Vad gäller de särskilda krav på energisparande åtgärder som hyresgästen ställde vid kontraktsförhandling för lokalen är det uppenbart att hyresgästerna lägger stor vikt vid åtgärder som belysningens utformande och styrning. Belysningen verkar vara det som ligger i fokus när hyresgästen pratar energi. Energin som belysningen förbrukar är ofta den 27
individuellt största kostnaden för lokalen, bortsett från hyra. 18 Det ekonomiska incitamentet för energisnåla armaturer är därför stort om elförbrukningen inte ingår i hyran. Att sänka inomhustemperaturen under vinterhalvåret eller att tillåta en höjd temperatur under sommarhalvåret är en möjligt stor besparing. 19 Oftast ingår dock värme och kyla i hyran varför incitament till att sänka/höja temperaturen ofta saknas. Något som under senare år har blivit populärt är att installera en grön knapp. 20 Denna lösning sparar också mycket energi genom att el-utrustning som står på eller är i standby-läge stängs av. Hyresgästerna har dock oftare ställt krav på att ha en sådan knapp för en större avdelning istället för på enskilda arbetsplatser. Dessa båda alternativ är jämbördiga men precis som för temperaturen krävs de också att energiförbrukningen inte ingår i hyran för att incitament att genomföra åtgärden ska finnas. 3.3 Eget arbete och samarbete Sex av tio hyresgäster arbetar med att minska sin miljöpåverkan genom att aktivt arbeta för en mindre energianvändning i lokalerna. Ytterligare tre av tio jobbar mot en minskad energianvändning genom att delvis jobba aktivt med frågan. Samarbeten mellan hyresgäst och hyresvärd som rör energianvändning i lokalen förekommer kontinuerligt hos cirka 30 procent av hyresgästerna, drygt 30 procent säger att de har ett 18 Intervju, Warfvinge C., 2008-09-11 19 Intervju, Warfvinge C., 2008-09-11 20 Strömbrytare för grenuttag där datorskärm, skrivbordslampa, mobilladdare m.m. är inkopplat. 28
samarbete men att detta inte förekommer kontinuerligt. Ytterligare cirka 30 procent av hyresgästerna säger att ett sådant samarbete inte förekommer. Då ett samarbete skett mellan hyresgäst och hyresvärd har det i cirka 35 procent av fallen lett till en minskad energianvändning. Vidare svarar hyresgästen att de i nästan 60 procent av fallen inte vet om samarbetet har lett till några förbättringar. Analys av eget arbete och samarbete med hyresvärd Samarbeten mellan hyresgäst och hyresvärd är nödvändigt om ett genomförande av tyngre energibesparande åtgärder som t.ex. ett byte av armaturer, ska gå att genomföra. 60 procent av hyresgästerna har ett samarbete kring energifrågor med hyresvärden. Endast 35 procent av hyresgästerna kan säga att deras samarbete med hyresvärden har lett till energibesparande åtgärder. Ett bra samarbete skulle med stor sannolikhet kunna leda till energibesparingar men förutom ett samarbete krävs att båda parter är intresserade och att någon part är drivande och lägger fram förslag på åtgärder. 3.4 Möjligheter att påverka förbrukning Nästan sju av tio hyresgäster har möjligheten att föra statistik över sin elförbrukning. Statistiken används enligt hyresgästen till olika saker som: Bevaka elmarknaden För upphandling och priser Medvetandegöra personalen om elförbrukningen Skapa en bättre möjlighet att minska elförbrukningen 29
Cirka tre fjärdedelar av hyresgästerna har en möjlighet att själva påverka inomhustemperaturen i lokalerna. Analys av möjligheter att påverka förbrukning De hyresgäster som har en möjlighet att föra statistik över sin elförbrukning skulle mycket väl kunna använda informationen för att försöka minska förbrukningen. Enligt svaren i enkäten används informationen ofta till andra saker som inte har med energibesparingar att göra. Hyresgästerna försöker istället använda informationen till att hitta en billigare elleverantör. Det är inte många företag som har möjlighet att föra statistik över värme och kyla, vilket beror på att de oftast ingår i hyran samt att de delar kyl-/värmeanläggning med andra lokaler. Det kan förklara varför så få hyresgäster väljer att sänka/höja inomhustemperaturen under vinter-/sommarhalvåret. En grads sänkning av temperaturen ger i snitt en minskning av energiförbrukningen med fem procent. 21 3.5 Mål En tredjedel av hyresgästerna svarade ja på frågan om de hade några uppsatta mål för att minska deras totala energiförbrukning i lokalen. Några av de mål som framgick av svaren i enkäten var: Jobbar efter ISO 14001 Allmän strävan mot en minskad energianvändning Minskad elförbrukning med t.ex. en specifik andel per anställd Att följa upp nyckeltal inom energiområdet Tillsatt arbetsgrupp jobbar med lokaler i företaget efter uppsatta miljömål 21 Warfvinge, C., 2006, s. 14 30
En tredjedel av hyresgästerna tycker att deras faktiska agerande uppfyller deras ambitioner och mål när det gäller energianvändningen i lokalen. Nästan fem av tio anser att de delvis uppfyller målen och ambitionerna medan en femtedel anser att de bara till en liten del uppfyller dem. Analys av mål De flesta hyresgästerna har uppsatta mål för att minska energiförbrukningen i lokalen. Incitamenten minskar när el ingår i hyran. Vi har inte något incitament till att jobba med någon energibesparing, el ingår i hyran, det ligger i hyresvärdens intresse att minska förbrukningen. 22 Åtta av tio hyresgäster uppfyller helt eller delvis sina mål när de gäller energiförbrukningen. Nivån på målen varierar självklart och de är beroende av om hyresgästen betalar sin egen elförbrukning. 3.6 Framtiden Hela 87 procent av hyresgästerna tror att de som i egenskap av hyresgäster kommer att ställa de högsta kraven för en lägre energiförbrukning vid kontraktsförhandlingar om fem år. 22 Intervju, Söderberg & Partners, 2008-06-19 31
95 procent av hyresgästerna tror att de om fem år kommer att ställa högre miljökrav på energianvändningen. Analys av framtid Nästan alla hyresgäster är överens om att de i framtiden kommer att ställa högre krav på energianvändning och nio av tio tror att de är hyresgästen som kommer att ställa de högsta kraven. Hyresgästen tror också att kraven kommer internt från de anställda samt från allmänheten. En anledning till att hyresgästerna tror på denna utveckling är de tror att de kommer att få bättre kunskap med tiden och med det förmågan att ställa högre krav. 32
4 MATERIALVAL 4.1 Inledning För att få en uppfattning om hur hyresgästen ställer sig till och arbetar med materialval, sett ur ett miljöperspektiv, behandlas i kapitlet frågor till hyresgästen gällande de val som eventuellt gjorts. Det vill säga, de materialval som hyresgästen själv har varit med och påverkat vid flytt eller under kontraktstiden. Materialval innefattar kontorsmöbler men också, då lokalen iordningställts för hyresgästens verksamhet, material i t.ex. innerväggar, innertak och golv. Vidare analyseras hur hyresgäst och hyresvärd samarbetar samt vilka mål hyresgästen har, och hur dessa mål följs upp. Till sist undersöks hur hyresgästen tror att frågan kommer att utvecklas i framtiden när det gäller kravnivån samt vem utav hyresgäst och hyresvärd som i högst utsträckning kommer att ställa kraven. 4.2 Kravställande Två tredjedelar svarar att de är helt nöjda med miljösituationen i lokalen när det gäller materialval, en fjärdedel av de svarande hyresgästerna är delvis nöjda. En femtedel av hyresgästerna ställde under kontraktsförhandlingarna högre krav än hyresvärden på material i lokalen. Cirka 50 procent uppger att kravställandet var jämnt fördelat mellan hyresgäst och hyresvärd medan ca 20 procent svarade att hyresvärden ställde högre krav på material. 33
Hyresgäster som svarade ja på frågan om de skulle vilja ställa högre krav vill inrikta sig på de olika områdena enligt följande: Hälften av hyresgästerna svarade att de skulle vilja ställa högre miljökrav på sina lokaler, av dessa var de 50 procent som skulle vilja ställa högre krav på materialen i lokalen. Analys av kravställande De flesta hyresgästerna är nöjda med materialvalet i lokalen ur miljösynpunkt. Dock har endast en av fem hyresgäster ställt högre krav på materialen än vad hyresvärden gjort. Det kan betyda att hyresvärden kommit med förslag, t.ex. med BASTA 23 som stöd [ett branschgemensamt system för urfasning av de allra farligaste kemiska produkterna och byggmaterialen] och hyresgästen, p.g.a. bristande kompetens, förlitat sig på hyresvärdens förslag. Av de hyresgäster som skulle vilja ställa högre krav så är det endast hälften av dem som skulle ställa högre krav på materialval. Till skillnad mot de andra områdena (energianvändning, inomhusmiljö och avfallshantering) så är det väsentligt mindre. Det kan tänkas att hyresgästen tror att de kommit så långt det går när det gäller miljövänliga material eller så tycker de att det räcker med de krav de ställt idag. En annan teori är att hyresgästen anser att valet av material inte har någon större miljöpåverkan. 4.3 Eget arbete och samarbete 23 BASTA, www.bastaonline.se, 2008-10-23 34
Cirka 50 procent av hyresgästerna jobbar med att minska lokalens miljöpåverkan genom att aktivt jobba med materialval. Drygt 40 procent jobbar delvis med materialval medan de resterande 10 procenten inte arbetar aktivt med materialval föra att minska miljöpåverkan. När det gäller samarbeten mellan hyresgäst och hyresvärd diskuteras miljöpåverkan från materialval endast kontinuerligt hos en femtedel. En tredjedel svarar att en sådan diskussion inte förs och en fjärdedel svarar att det sker men inte kontinuerligt. I de fall där det förekommit samarbete mellan hyresgäst och hyresvärd har det i hälften av fallen resulterat i miljövänligare material i lokalen. Hyresgästerna svarar att de i 45 procent av fallen inte vet om samarbetet lett till miljöförbättringar. Nästan hälften av de hyresgäster vi frågat tycker att de delvis uppfyller sina mål och ambitioner för materialen i lokalen. Fyra av tio menar att de helt uppfyller sina mål och ambitioner medan de resterande anser att de bara uppfyller dem till en liten del. 35
Analys av eget arbete och samarbete med hyresvärd Den övervägande delen av hyresgästerna säger sig, helt eller delvis, arbeta aktivt med val av material för att minska lokalens miljöpåverkan. Materialvalet ses över vid iordningställande av en lokal och enligt inköpspolicy skall energisnåla 24 material eftersträvas. 25 De skall också vara utan skadliga ämnen 26 och/eller vara återvinningsbara 27. Att hyresgästen arbetar aktivt behöver dock inte betyda att arbetet sker kontinuerligt, utan aktivt arbete kan ha skett just vid flytt till ny lokal. Det är främst då den nya materielen köps in. Hälften av hyresgästerna säger sig också samarbeta med hyresvärden för att minska lokalens miljöpåverkan utifrån materialval. Detta samarbete har i hälften av fallen också lett till miljövänligare material i lokalen. Jag tror att alla hyresgäster idag har blivit duktigare. Man frågar t.ex. vad det är för material i väggarna, vad är det för golv? Man börjar själv få kunskap, och då blir det ju en bättre dialog med hyresvärden. 28 Kompetensen hos hyresgästen är med andra ord viktig för att få igång ett samarbete med hyresvärden som kanske annars inte har något intresse av att förmedla dess kunskap inom området. Det ter sig naturligt att ett samarbete måste ske till en viss del då det i slutändan är hyresvärden som ser till att en del av möjliga åtgärder blir genomförbara. Knappt hälften av de hyresgäster som säger sig samarbeta med hyresvärden i frågor om materialval anser sig inte veta om samarbetet lett till miljövänligare material. I detta fall kan tänkas att hyresvärden kommit med förslag men varit otydliga med vilken effekt det eventuella samarbetet lett till. Nästan alla hyresgäster tycker att de helt eller delvis uppfyller sina ambitioner och mål vid val av miljövänligare material till lokalen. Detta betyder troligtvis att hyresgästen vid val av och flytt till ny lokal, genomfört de riktlinjer för materialval som företaget internt har och därmed är nöjda. Till vilken grad hyresgästen är nöjd beror förstås på kompetensen hos hyresgästens miljö-/kontorsansvariga. En indikation vi fått är att de som besitter kompetens kanske vet att det finns ett ännu bättre miljöval men får inte igenom det p.g.a. exempelvis en för hög kostnad. 24 Lägre energianvändning vid framställning, tillverkning och återvinning av material. 25 Intervju, EnergoRetea, 2008-06-19 26 Intervju, SJ, 2008-08-06 27 Intervju, Proffice, 2008-06-24 28 Intervju, Telenor, 2008-07-07 36
4.4 Framtiden Fem år från nu tror 75 procent av hyresgästerna att de kommer att ställa högre miljökrav på de material som installeras och används lokalen. Sex av tio hyresgäster tror att de kommer att ställa högre miljökrav än hyresvärden vid kontraktsförhandlingar om fem år. Resterande 40 procent tror att hyresvärden kommer att ställa de högsta kraven. Analys av framtid Drygt 75 % av hyresgästerna tror att de kommer att ställa högre krav på sina materialval i framtiden. Jämfört med de andra områdena (energianvändning, inomhusmiljö och avfallshantering) är detta en något lägre siffra vilket kan bero på att materialval faktiskt redan tas hänsyn till i en högre grad eftersom det, tillsammans med avfallshantering, är mer lättöverskådligt, lätthanterligt och lättare genomförbart. En annan tolkning är att hyresgästerna inte förstår hur val av material påverkar miljön i samma grad som påverkan från energiförbrukning och avfallshantering. Hyresgästen tror också att det till övervägande del är de som kommer att ställa kraven och inte hyresvärden. Att gå ett steg längre än BASTA kan vara att få en uppfattning om ett materials bidrag till en ökad växthuseffekt i form av koldioxidutsläpp vid tillverkning, förädling, transport och återvinning av ett material. Några sådana listor har vi dock inte stött på. 37
5 AVFALLSHANTERING 5.1 Inledning Detta kapitel behandlar avfallshanteringen i en fastighet. Med avfallshantering syftar vi främst på hur avfallet som produceras i lokalen tas om hand vad gäller sortering i hyresgästens lokal. Hyresgästens syn på avfallshanteringen och vilka åtgärder som hyresgästen ställer krav på gentemot hyresvärden analyseras. Vidare analyseras hur hyresgäst och hyresvärd samarbetar samt vilka mål hyresgästen har, och hur dessa mål följs upp. Till sist undersöks hur hyresgästen tror att frågan kommer att utvecklas i framtiden när det gäller kravnivån samt vem som kommer att vara den främsta kravställaren. 5.2 Kravställande Nästan 90 procent av hyresgästerna svarar att de är helt eller delvis nöjda med avfallshanteringen, hälften av dessa är helt nöjda. Cirka tio procent är missnöjda med den rådande miljösituationen vad gäller avfallshanteringen i lokalen. Vid kontraktsförhandlingarna för den nya lokalen ställde hyresgästen högre krav på avfallshanteringen än hyresvärden vid 40 procent av förhandlingstillfällena. Hyresvärden ställde högre krav i cirka fem procent av fallen. En fjärdedel anser att kravställandet var jämnt fördelat mellan hyresgäst och hyresvärd. 38
Drygt 50 procent av hyresgästerna ställde särskilda krav på en utökad avfallshantering i lokalen och hälften av hyresgästerna diskuterade att de ville ha smarta skrivare för att reducera antalet utskrifter. Över hälften av hyresgästerna (55 %) har märkt av ökade krav på avfallssortering. Kraven och påtryckningarna har i många fall kommit internt från personal och miljöenheter, ofta har det handlat om att utöka antalet fraktioner. Andra krav som har ställts har handlat om: Bättre teknisk utrustning för att ta hand om avfallet i fastigheten, Samordning för transporter av avfall från fastigheten, Hyresgäster som svarade ja på frågan om de ville ställa högre miljökrav på deras lokal svarade följande. Cirka hälften av hyresgästerna svarade att de skulle vilja ställa högre miljökrav på deras lokal. Av de hyresgäster som vill ställa högre krav vill samtliga ställa högre krav på avfallshanteringen. Analys av kravställande 90 procent av hyresgästerna säger sig vara delvis eller helt nöjda med avfallshanteringen i sina lokaler. De säger också att de oftast ställer högre eller minst lika höga krav som 39
hyresvärden. Nästan 55 procent sa också att de ställt särskilda krav på en utökad avfallshantering. Hyresgästen verkar i allmänhet vara medveten om vad som kan göras och intresset för att förbättra hanteringen av avfall från verksamheten finns hos många hyresgäster. Avfallshantering har fått mycket uppmärksamhet under senare år och detta har gett ett stort allmänt medvetande. Kraven på en förbättrad avfallshantering ställs oftast av de anställda. Begränsningar för att utöka avfallshanteringen till fler fraktioner sätts oftast av att hyresvärden inte har utrymme för fler fraktioner. Vi har tyvärr inte separation på färgat/vitt papper på grund av platsbrist i garaget 29 Av de hyresgäster som vill ställa högre miljökrav på sin lokal vill samtliga ställa högre krav på avfallshanteringen. Att sortera avfall i fler fraktioner är en åtgärd som oftast är av en mindre kostnad för både hyresgäst och hyresvärd, så länge det inte råder utrymmesbrist. Förändringar av avfallshanteringen är också en åtgärd som uppmärksammas internt. Detta gör det attraktivt för både hyresgäst och hyresvärd att utöka antalet fraktioner. 5.3 Eget arbete och samarbete Två tredjedelar av hyresgästerna arbetar aktivt med att reducera lokalens miljöpåverkan genom en bättre avfallshantering. Den resterande tredjedelen arbetar delvis aktivt med att minska miljöpåverkan från de avfall som produceras i lokalen. 29 Intervju, EnergoRetea, 2008-06-24 40
Alla hyresgäster som deltagit i enkäten sorterar sitt avfall i minst två fraktioner. Det vanligaste (50 %) är att hyresgästen sorterar i 4-6 fraktioner. En av tio hyresgäster sorterar i över tio fraktioner och cirka en fjärdedel sorterar i 7-9 fraktioner. Samarbeten mellan hyresgäst och hyresvärd kring avfallshantering förekommer kontinuerligt hos ca 30 procent av hyresgästerna och drygt 30 procent säger att de har ett samarbete men att detta inte förekommer kontinuerligt. Ytterligare ca 30 procent av hyresgästerna säger att ett sådant samarbete inte förekommer. 41
Då ett samarbete skett mellan hyresgäst och hyresvärd har det i ca 45 procent av fallen lett till en förbättrad avfallshantering. Vidare svarar hyresgästen att de i 45 procent av fallen inte vet om samarbetet har lett till några förbättringar. Tre av tio hyresgäster tycker att deras faktiska agerande uppfyller deras ambitioner och mål när det gäller avfallshantering. Fyra av tio anser att de delvis uppfyller målen och ambitionerna medan en fjärdedel anser att de bara till en liten del uppfyller dem. Endast fem procent anser att de inte till någon del uppfyller målen. Analys av eget arbete och samarbete med hyresvärd Att arbeta med avfallshantering är mindre kostsamt och märks internt, varför samtliga hyresgäster arbetar aktivt eller delvis aktivt med att försöka förbättra avfallshanteringen. Avfall hanterar vi själva och det har vi byggt upp inne i kontoren, avfallsstationer och hur vi ska hantera avfallet. 30 Eftersom vi jobbar efter ISO 14001 så måste vi följa och ta hänsyn till de krav som ställs, vi försöker bli bättre och bättre. 31 Samarbete mellan hyresvärd och hyresgäst när de gäller avfallshantering sker hos de flesta tillfrågade hyresgästerna. Samarbetet har i de flesta fall handlat om hur det går att ordna sortering av fler fraktioner och att utbilda den personal som tar hand om avfallet i fastigheten/lokalen. Hos de hyresgäster där det förekommit ett samarbete har det i 45 procent av fallen lett till en förbättring, tio procent svarar att de inte lett till någon förbättring. Brist på utrymme har varit en förekommande orsak till att någon förbättring inte skett. Ett vanligt förekommande scenario såg ut enligt följande: Vi började diskutera sophanteringen med hyresvärden när vi flyttade in. Vi tyckte att sophanteringen var bristfällig och frågade vad som kunde göras. Sen kom ytterligare krav från personalen och då började hyresvärden att åtgärda problemet och har nu gjort klart ett utrymme i källaren. Sedan har vi införskaffat sorteringsmöbler och städarna har blivit utbildade av fastighetsägaren. 32 70 procent av hyresgästerna uppfyller inte helt sina ambitioner och mål med avfallshanteringen. En snabb jämförelse mot antalet fraktioner som hyresgästerna sorterar i skulle kunna säga att hyresgästerna kräver fler än fyra fraktioner för att bli nöjda. En mer 30 Intervju, EnergoRetea, 2008-06-24 31 Intervju Vägverket, 2008-07-17 32 Intervju, Telenor, 2008-07-07 42
sannolik analys är att hyresgästerna har väldigt skilda kravnivåer och att 80 procent ändå uppnår målen, helt eller delvis. För att vända på analysen kan det tänkas att hyresgästerna inte är tillräckligt bra på att nyttja befintliga fraktioner vilket leder till att hyresgästens ansvariga inom området inte är nöjda. 5.4 Framtiden Nästan tre fjärdedelar av hyresgästerna tror att de kommer att ställa högre krav än hyresvärden på avfallshanteringen vid nya kontraktsförhandlingar om fem år. En fjärdedel tror att de är hyresvärden som ställer de högsta kraven. 87 procent av hyresgästerna tror samtidigt att de kommer att ställa högre krav när det gäller avfallshanteringen om fem år. Analys av framtid Hyresgästerna (75 %) tror att det är de som kommer att ställa de högsta kraven på avfallshantering vid kontraktsförhandlingar om fem år. De flesta hyresgästerna (87 %) tror också att de kommer att ställas högre krav på avfallshantering om fem år. Många av hyresgästerna tror att de om fem år kommer att vara mer pålästa och att mer informerade om vilka åtgärder som kan genomföras. Hyresgästerna grundar sin bedömning på att de idag enligt deras uppfattning inte ställs särskilt många krav på hur avfallet ska tas om hand från hyresvärden. I framtiden är det hyresgästen själv som måste ställa krav för att få en förbättrad och/eller utökad avfallshantering. 43
6 INOMHUSMILJÖ 6.1 Inledning Detta kapitel behandlar inomhusmiljön i en fastighet och dess lokaler. Med inomhusmiljö syftas främst det termiska klimatet men kan också tänkas vara luftcirkulationen i lokalen. Hyresgästens syn på inomhusmiljön och vad för åtgärder hyresgästen ställer krav på gentemot hyresvärden analyseras. Vidare analyseras hur hyresgäst och hyresvärd samarbetar samt vilka mål hyresgästen har, och hur dessa mål följs upp. Till sist undersöks hur hyresgästen tror att frågan kommer att utvecklas i framtiden när det gäller kravnivån samt vem utav hyresgäst/hyresvärd som kommer att ställa de högsta kraven. 6.2 Kravställande Gällande hyresgästens tillfredställelse med inomhusmiljön så svarar knappt hälften att de är delvis nöjda med sin situation. Drygt en tredjedel är nöjda medan endast ungefär en av tio inte är nöjda. Nästan hälften (48 %) av hyresgästerna anser sig också ha ställt högre krav på inomhusmiljön än vad hyresvärden gjorde vid kontraktsförhandlingarna. Till det kommer en fjärdedel av hyresgästerna som tycker att de delvis ställde högre krav än hyresvärden. En tiondel tycker inte det samtidigt som en tiondel anser sig inte veta. Efter det att hyresgästen fått frågan om de skulle vilja ställa högre miljökrav: 44
Drygt hälften av hyresgästerna skulle i dagsläget vilja ställa högre krav på sina lokaler. 100 % av dessa skulle då ställa högre krav på inomhusmiljön. Analys av kravställande Övervägande del av hyresgästerna är till viss del eller helt tillfredställda med inomhusmiljön. Sett till enkäten så anser sig hyresgästen ha ställt högre krav på inomhusmiljön än vad hyresvärden gjorde. Detta låter rimligt då det är hyresgästen som ska sitta i lokalen och inte hyresvärden. Vi ställde sådana krav som man gör: jag vill ha bra luft och värme. 33 Detta är nog hyresgästens generella syn på inomhusmiljön och det kan tyckas självklart att det ska vara så vilket förklarar varför inte fler konkreta svar gavs under intervjuerna. Hälften av hyresgästerna skulle generellt vilja ställa högre miljökrav än vad de gör idag och av dessa skulle då alla ställa högre krav på sin inomhusmiljö. Detta stämmer överens med svaren på om hyresgästen var nöjd. Dock blir det en liten del av hyresgästerna som inte är helt nöjda men som ändå inte vill ställa högre krav på inomhusmiljön. Vad hyresgästen vill ställa högre krav på är med största sannolikhet optimering av luftombyte och temperatur. Det är däremot ingen hyresgäst som berört tanken att sänka sin inomhustemperatur (minskad värme) med någon grad vintertid och höja densamma sommartid (minskad kyla) för att på detta sätt minska energiförbrukningen. Återigen ställs inte högre krav eftersom hyresgästen inte har tillräcklig kompetens inom området. En annan faktor som också kan påverka, tillika en indikation vi fått, är att utfallet i slutändan inte blir så stort jämfört med tiden som måste läggas ned på diskussioner med hyresvärden. 33 Intervju, Proffice, 2008-06-19 45