Fortsatt prioritering av balansräkning och kassaflöde Claes Magnus Åkesson, Ekonomi- och finansdirektör
Finansiella mål Mål 2008 2007 2006 2005 2004 Rörelsemarginal (%) 10,0 8,9 18,1 15,6 12,5 9,3 Utdelning, andel vinst efter skatt (%) 50 0 30 27 27 41 Soliditet (%) 35 32 39 43 41 42 2009-11-27 2009-12-02 Kapitalmarknadsdag CMÅ 2
Projektutveckling under svagare konjunktur Försiktiga förvärv och prioritering av kassaflöde Förbered ökad produktionsvolym Mindre projektetapper Planarbete och projektering Intensifierat finansieringsarbete Resursanpassning Intensifierat försäljningsarbete 2009-11-27 2009-12-02 Kapitalmarknadsdag CMÅ 3
Kapitalomsättningen minskar med minskade intäkter ggr 1,6 1,4 1,2 1 0,8 0,6 0,4 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 sep-09 1) 1) 12-månaders period 2009-11-27 Kapitalmarknadsdag CMÅ 4
Koncernens balansräkning Mkr 2009-09-30 2008-12-31 2007-12-31 Tillgångar Projektfastigheter 804 614 790 Exploateringsfastigheter 5 203 5 620 5 282 Övriga tillgångar 3 716 3 821 3 844 Summa 9 723 10 055 9 916 Eget kapital och skulder Eget kapital 3 431 3 241 3 893 Långfristiga skulder 2 215 2 164 2 552 Kortfristiga skulder 4 077 4 650 3 471 Summa 9 723 10 055 9 916 Soliditet (%) 35 32 43 2009-11-27 Kapitalmarknadsdag CMÅ 5
Projektfastigheter för projektutveckling Uthyrningsgrad Bokfört värde Mkr årshyra 09-09-30 2009-09-30 2008-09-30 2008-12-31 Bostäder (hyresrätter) 100% 53 446 137 Fastigheter under utveckling 91% 649 346 410 Färdigutvecklade kontorsfastigheter 97% 102 64 67 1) Totalt 804 856 614 1) Dalénum, kommersiellt 444 Hägernäs, hyresrätter 40 Ymerplan, äldreboende 67 Solbacka, äldreboende 26 Kallhäll, kommersiellt 61 Övrigt 11 649 2009-11-27 Kapitalmarknadsdag CMÅ 6
Byggrättsportfölj av hög kvalitet Per 30 september 2007 2009 Stockholm 12 100-900 11 200 Malmö/Lund 3 000 700 3 700 Göteborg 3 300-800 2 500 1) Uppsala 4 500-600 3 900 2) Oslo/Bergen 5 400 100 5 500 Köpenhamn 900 0 900 Helsingfors 400-100 300 Bryssel 700 300 1 000 Totalt cirka 30 300-1 300 29 000 1) avser Region Väst, 2009 2) avser Region Öst, 2009 2009-11-27 Kapitalmarknadsdag CMÅ 7
Mkr 6 000 5 000 4 000 3 000 2 000 1 000 Exploateringsfastigheter Byggrätter bostäder och kommersiellt ggr 4 3,5 3 2,5 2 1,5 1 0,5 0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 30 sept 2009 0 Exploateringsfastigheter, mkr (bv) Intäkter / Exploateringsfastigheter, ggr 2009-11-27 Kapitalmarknadsdag CMÅ 8
Förändring exploateringsfastigheter Byggrätter i balansräkningen Mkr 6 000 5 000 4 000 3 000 2 000 1 000 0 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 Tillkommer / år Avgår / år Utgående balans 2009-11-27 Kapitalmarknadsdag CMÅ 9
Exploateringsfastigheter - anskaffningsår Koncernen Mkr 2500 2000 1500 1000 500 0 <2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Bokförda värden exploateringsfastigheter bostäder 2009-06-30 per anskaffningsår Investerat respektive år 2009-11-27 Kapitalmarknadsdag CMÅ 10
Stabil kostnad per byggrätt i balansräkningen 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 Sep- 2009 Bokfört värde per byggrätt i balansräkningen (tkr) 187 222 194 214 186 218 269 276 261 Bokfört värde per m 2 antaget en bostad på 87 m 2 (kr) 2 100 2 600 2 200 2 500 2 100 2 500 3 100 3 200 3 000 300 250 200 150 100 50 0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 sep- 09 Bokfört värde per byggrätt i balansräkningen (tkr) 2009-11-27 Kapitalmarknadsdag CMÅ 11
Genomloppstid, år 20 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 Balansering av byggrättsportföljen genom ambition om ökade produktionsstarter 2004 2005 2006 2007 2008 sep-09 JM Bostad Stockholm JM Bostad Riks JM Utland Koncernen Antal årliga produktionsstarter 5 000 4 000 3 000 2 000 1 000 0 2009-11-27 Kapitalmarknadsdag CMÅ 12
Mkr Begränsad volym bostäder i balansräkningen 800 700 600 500 400 300 200 100 0 Q1 2003 Q1 2004 Q1 2005 Q1 2006 Q1 2007 Q1 2008 Q1 2009 Totalt JM Bostad Stockholm JM Bostad Riks JM Utland 2009-11-27 Kapitalmarknadsdag CMÅ 13
Minskad risk i pågående produktion 2009 Antalet sålda och bokade bostäder i förhållande till antalet bostäder i produktion 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% jun-03 dec- 03 jun-04 dec- 04 jun-04 dec- 05 jun-06 dec- 06 jun-07 dec- 07 jun-08 dec- 08 sept- 09 Sålda/bokade bostäder Sålda bostäder Bokade bostäder 2009-11-27 Kapitalmarknadsdag CMÅ 14
Flexibilitet i styrningen av kassaflödet Mkr 2 500 2 000 1 500 1 000 500 0-500 -1 000-1 500 Q1 2003 Q3 2003 Q1 2004 Q3 2004 Q1 2005 Q3 2005 Q1 2006 Q3 2006 Q1 2007 Q3 2007 Q1 2008 Q3 2008 Q1 2009 Q3 2009 Kassaflöde från den löpande verksamheten Varav kassaflöde från försäljning projektfastigheter likvidflöde 2009-11-27 Kapitalmarknadsdag CMÅ 15
God finansiell ställning Mkr 3 000 Räntebärande nettoskuld/-fordran ggr 3 2 000 2 1 000 1 0 0-1 000-1 -2 000 2003 2004 2005 2006 2007 2008 Jansept 2009 Räntebärande nettoskuld/-fordran Skuldsättningsgrad 1) -2 1) Ej räntebärande framskjutna betalningar för fastighetsförvärv uppgår till cirka 0,3 mdkr (1,3) 2009-11-27 Kapitalmarknadsdag CMÅ 16
Finansiell turbulens 2008-2009 De senaste två årens finansiella turbulens har varit exceptionellt stor och präglats av initialt kraftigt fallande tillgångspriser i kombination med en likviditetskris som sammantaget lett till en mycket kraftig global konjunkturnedgång. 2009-11-27 Kapitalmarknadsdag CMÅ 17
Exponering för finansiella risker JMs affärsmodell är exponerad för främst följande finansiella risker Fallande tillgångspriser som påverkar värdet på byggrätter och fastigheter samt prisexponering i pågående produktion Minskad benägenhet eller förmåga hos bankerna att tillhandahålla lån till både JM samt till slutkund förstärker prisnedgångar Fallande samt mer volatila kassaflöden från rörelsen. 2009-11-27 Kapitalmarknadsdag CMÅ 18
Hantering av finansiella risker JM har hanterat de finansiella riskerna genom en Stark kapitalbas som med god marginal har kunnat möta eventuella värdefall Erforderlig nivå på likvida medel, diversifierad finansiering samt ej utnyttjade kreditfaciliteter Snabb implementering av kraftfullt kostnadsbesparingsprogram i kombination med viss omställning från produktion av bostadsrätter till hyresrättsbostäder. 2009-11-27 Kapitalmarknadsdag CMÅ 19
Kapitaliseringsmodell Disclaimer Redovisad kapitaliseringsmodell är en sammanfattande förenkling av den verkliga modell som JM använder sig av Kapitaliseringsmodellen är enbart ett av de verktyg som JMs ledning och styrelse använder i syfte att löpande analysera JMs kapitalbehov Styrelsens beslut om JMs kapitalstruktur tar i beaktande andra kvalitativa aspekter som inte beaktas av kapitaliseringsmodellen Modellen är föremål för löpande översyn och kan när som helst komma att ändras utan att JMs styrelse eller ledning anser sig föranlåten att offentliggöra sådana ändringar. 2009-11-27 Kapitalmarknadsdag CMÅ 20
Kapitaliseringsmodell Mäter riskkapital En kapitaliseringsmodell mäter behov av respektive tillgång till riskkapital Behovet av riskkapital styrs av summan av olika risker Risk kan definieras som volatilitet (standardavvikelse) i en rörelses förväntade kassaflöden alternativt i tillgångsvärden beroende på rörelsens struktur Tillgången till riskkapital kapitalbasen utgör summan av olika slags riskkapital som kan komma att användas för täckning av oväntade förluster. 2009-11-27 Kapitalmarknadsdag CMÅ 21
Analys utgår från marknadsvärden Respektive tillgång ska idealt sett vara marknadsvärderad. Tillgångsvärden (inkl. övervärden) ska sammantaget kunna omvandlas till likvida medel med relativt kort varsel, varför relativt illikvida posters faktiska marknadsvärden måste bedömas med stor försiktighet. Teoretiska långsiktiga kassaflödesberäkningar torde vara av begränsat värde i detta sammanhang Risker som är svagt korrelerade inbördes tenderar att minska koncernens sammantagna behov av riskkapital. 2009-11-27 Kapitalmarknadsdag CMÅ 22
Definition kapitalbas Kategori Eget kapital Periodens resultat Immateriella tillgångar Uppskjuten skatteskuld Övervärden exploateringsfastigheter (brutto) Övervärden projektfastigheter (brutto) Beskrivning och kommentarer Per definition riskkapital. Anges exklusive periodens resultat Upparbetat resultat vid delårsbokslut används som skattning av möjlig utdelning och ingår därför inte i kapitalbasen Består av goodwill och övriga immateriella tillgångar. Immateriella tillgångar antas sakna värde i händelse av finansiellt obestånd Långfristig skatteskuld med avdrag för latent skattefordran. Skatteskuld bedöms ej behöva betalas i händelse av finansiellt obestånd Övervärden beaktas ej i bokfört eget kapital resp. latent skatt. Saknar entydigt marknadsvärde i händelse av finansiellt obestånd (illikvid tillgångsmassa). Skattning av övervärden sker endast en gång per år. Övervärden beaktas ej i bokfört eget kapital resp. latent skatt. Marknadsvärden kan bedömas med god precision i händelse av finansiellt obestånd (likvid tillgångsmassa). Skattning av övervärden sker endast en gång per år. 2009-11-27 Kapitalmarknadsdag CMÅ 23
Kapitalbas Q3 2009 Kategori Mkr Eget kapital 3 431 Periodens resultat 1) - 185 Immateriella tillgångar -60 Uppskjuten skatteskuld 962 Övervärden exploateringsfastigheter (brutto) 2) 1 800 Övervärden projektfastigheter (brutto) 3) 38 Kapitalbas 5 986 1) Exempel förutsätter att hela vinsten delas ut till aktieägarna 2) Avser värdering december 2008 3) Baserat på värdering december 2008 minus realiserat övervärde 2009 2009-11-27 Kapitalmarknadsdag CMÅ 24
Definition riskkapitalbehov Kategori Mark- och anläggningsrisk BRF-risk Entreprenadrisk Fastighetsrisk Beskrivning och kommentarer Erforderligt riskkapital för att täcka risk i illikvida tillgångar med begränsad kassaflödespotential på kort och medellång sikt Erforderligt riskkapital för täckande av risk för pågående produktion. Kapitalet ska också täcka risk hänförlig till projekteringsdrivna kostnadsöverdrag Erforderligt riskkapital för täckande av fastprisåtagande, d.v.s. risken att produktionskostnaden överstiger det pris bostadsrättsföreningen/extern part betalar Erforderligt riskkapital för täckande av prisrisk i projektfastigheter. Projektfastigheter består av pågående projekt samt färdigförädlade fastigheter. Projektfastigheter omfattar både flerfamiljshus och kommersiella fastigheter. 2009-11-27 Kapitalmarknadsdag CMÅ 25
Modellmässigt beräknat riskkapitalbehov Q3 2009 Kategori Bas Mkr Mark- och anläggningsrisk Marknadsvärde byggrätter 3 100-3 800 BRF-risk Produktionskostnader 500-700 Entreprenadrisk Omsättning (intern och extern) 300 Fastighetsrisk Marknadsvärde fastigheter 400 Riskapitalbehov (brutto) 4 300-5 200 Eftersom affärsområdenas risker inte fullt ut samvarierar, bedöms koncernens modellmässiga riskkapitalbehov vara något mindre än summan av dess beståndsdelar. Samtidigt omfattar kapitalstrukturplaneringen andra långsiktiga bedömningar förutom denna beräkning av optimal kapitalstruktur. 2009-11-27 Kapitalmarknadsdag CMÅ 26
IFRIC 15 för JMs bostadsaffär IFRIC 15 Agreement for the Construction of Real Estate kommer att gälla fr.o.m. 1 januari 2010 JM avser att rapportera enligt IFRIC 15 Beträffande den svenska bostadsrättsaffären tar IFRIC 15 utgångspunkt i entreprenadkontraktet gentemot bostadsrättsföreningen dvs. oförändrad redovisning enligt IAS 11 Successiv vinstavräkning För bostadsaffären på JMs utlandsmarknader kommer IAS 18 Completed contract att gälla IFRIC 15 för utlandsaffären: Endast begränsad påverkan på aktuellt resultat Nettoredovisning i balansräkningen avseende pågående arbete Förskjuten intäkt och kostnad Segmentsredovisning och projektstyrning kommer även fortsättningsvis att göras utifrån successiv vinstavräkning. 2009-11-27 Kapitalmarknadsdag CMÅ 27