Beställaren i utvecklingsprocessen

2005:11 L I C E N T I AT U P P S AT S Beställaren i utvecklingsprocessen Tid som konkurrensmedel Elisabeth Rönnberg Luleå tekniska universitet Institutionen för samhällsbyggnad, Avdelningen för produktionsledning 2005:11 ISSN: 1402-1757 ISRN: LTU-LIC -- 05 11 -- SE

Beställaren i utvecklingsprocessen tid som konkurrensmedel Elisabeth Rönnberg Institutionen för samhällsbyggnad Avdelningen för produktionsledning

Distribution: Institutionen för samhällsbyggnad Luleå tekniska universitet SE-971 87 Luleå Tel: 0920-49 10 00 Fax: 0920-49 10 91 Internet: www.ltu.se Elisabeth Rönnberg Beställaren i utvecklingsprocessen tid som konkurrensmedel ISSN: 1402-1757 ISRN: LTU-LIC--05/11--SE Omslagsbild: Elisabeth Rönnberg 2005 Elisabeth Rönnberg Tryckt vid universitetstryckeriet, Luleå Januari 2005

FÖRORD Detta forskningsprojekt har utförts vid Avdelningen för produktionsledning vid Luleå tekniska universitet. Forskningen har genomförts som ett delprojekt inom ett forskningsprogram som fokuserar på beställarrollen. Projektledare för detta forskningsprogram är adjungerad professor Stefan Sandesten, vilken även varit biträdande handledare för detta arbete. Forskningen har finansierats av forskarskolan Competitive Building och av Forskningsrådet för miljö, areella näringar och samhällsbyggande (FORMAS) och ingår i forskningsprogrammet "Byggherren med kunden i fokus". Ett forskningsprojekt av detta slag genomförs inte utan hjälp och stöd från omgivningen. Mitt stora tack till alla er som på olika sätt medverkat i arbetet. Först och främst vill jag nämna handledaren och examinatorn professor Jan Borgbrant samt biträdande handledare adjungerad professor Stefan Sandesten. Mina närmaste forskarkollegor Bengt Toolanen och Anders Wennström tackas för råd och dåd samt trivsam samvaro på avdelningen. Tack också till er alla på Luleå tekniska universitets bibliotek. Sist men inte minst vill jag tacka alla personer på Vasakronan, deras hyresgäster i InfraCity, Tengbom arkitekter AB och Upplands Väsby kommun som så vänligt tagit emot mig och bidragit med studiens empiri. Luleå i januari 2005 Elisabeth Rönnberg I

ABSTRACT The background of the research project "The customer in the development process - time as a competitive factor" is the external focus on the customer and the customer's role in construction. The owner's ability to perform as a good customer is very important for the development and profitability of a commercial property area. This project is part of a larger project, namely "The customer role in construction management" at the Division of Construction Management at the Department of Civil and Environmental Engineering at the Luleå University of Technology. This study focuses on further development within a commercial property area. The aim of the study is to develop a working model for such an area using system theory, process theory, project theory and time theory. The empirical material is InfraCity, a commercial property area in Upplands Väsby along the motorway between Stockholm and Stockholm Arlanda International Airport. The InfraCity area has been gradually developed since the end of the 1960's. A result of this study is a work model for a commercial property area. The model has been tested by using empirical data from the InfraCity commercial property area. The model provides links between different factors and the house owner's output on different target areas, e.g. economy, customer satisfaction and personnel. This model helps to find and prioritize factors focusing on time. The study finally suggests areas for further research. III

SAMMANFATTNING Bakgrunden till forskningsprojektet "Beställaren i utvecklingsprocessen - tid som konkurrensmedel" är den uppmärksamhet som riktats kring beställaren och dennes roll i fastighetsbranschen. Fastighetsägarens förmåga att vara en god beställare är av stor betydelse för ett fastighetsområdes utveckling och lönsamhet. Lönsamheten påverkar i sin tur ett områdes värde. Projektet ingår som ett delprojekt i ramprogrammet "Byggherren - Beställarens roll inom produktionsledning" vid Avdelningen för produktionsledning. Studien fokuserar på fastighetsutveckling inom ett kommersiellt fastighetsområde. Syftet med denna studie är att utveckla en arbetsmodell för ett sådant område. Arbetsmodellen byggs upp med hjälp av systemteori, processteori, projektteori och tidsteori. Empirin utgörs av det kommersiella fastighetsområdet InfraCity i Upplands Väsby kommun. Området ligger vid motorvägen mellan Stockholm och Arlanda flygplats. InfraCity har utvecklats successivt sedan den första byggnaden i området uppfördes under slutet av 1960-talet. Resultat av studien är en arbetsmodell som kan ge stöd vid utveckling av ett kommersiellt fastighetsområde. Modellen har prövats med empiriska data från fastighetsområdet InfraCity. Modellen innehåller koppling mellan input i form av resurser och hyresvärdens output i form av målområden, exempelvis ekonomi, kundnöjdhet och personal. Modellen hjälper till att finna och prioritera faktorer som fokuserar på tid. Studien avslutas med förslag på områden för fortsatt forskning. V

INNEHÅLLSFÖRTECKNING 1 INLEDNING...1 1.1 Studiens bakgrund...1 1.2 Syfte och forskningsfråga...3 1.3 Teoretisk referensram...4 1.4 Processer - inledande beskrivning...5 1.5 Byggprocessen - inledande beskrivning...6 1.6 Studiens avgränsningar...9 1.7 Studiens disposition... 10 1.8 Författarens referensram... 11 1.9 Några centrala begrepp... 11 2 FORSKNINGSPROJEKTETS UPPLÄGGNING... 13 2.1 Val av forskningsmetod... 13 2.2 Metoder för datainsamling... 15 2.2.1 Litteraturstudier... 15 2.2.2 Empiri... 16 2.3 Metodiska avgränsningar samt studiens validitet och reliabilitet... 18 2.4 Studiens genomförande... 19 3 STUDIENS TEORIER... 23 3.1 Inledning... 23 3.2 Systemteori... 24 3.3 Processteori... 28 3.3.1 Processutveckling... 28 3.3.2 Kundnöjdhet... 30 3.4 Projektteori... 31 3.4.1 Utveckling av projektledning... 31 3.4.2 Strukturering av projekt (WBS)... 33 3.4.3 Tidplanering av projekt... 34 3.4.4 Kvalitetsledning av projektarbete... 35 3.5 Tidsteori... 35 3.6 Översikt teori... 37 3.6.1 Teorier - samband... 37 3.6.2 Tidsaspekter i teorier... 39 3.6.3 Sammanfattning... 40 4 SYSTEM INFRACITY... 43 4.1 Översikt och historik... 43 4.1.1 Bakgrund... 43 4.1.2 Området InfraCitys tillkomst... 44 4.1.3 InfraCity i ett livscykelperspektiv... 49 4.1.4 Sammanfattning... 49 VII

4.2 System InfraCitys omgivning... 50 4.2.1 Upplands Väsby kommun... 52 4.2.2 Trafikförhållanden... 54 4.2.3 Arbetskraft... 55 4.2.4 Sammanfattning av faktorer i omgivningen... 55 4.3 Delsystem och komponenter i området InfraCity... 56 4.3.1 Delsystem fastighetsägare med komponenter... 58 4.3.2 Delsystem hyresgäster med komponenter... 59 4.4 Ledningen av system InfraCity... 67 4.4.1 Fastighetsägare... 67 4.4.2 Hyresgäster... 69 4.5 Resurser i centrala processer... 69 4.5.1 Fastighetsförvaltningens processer... 70 4.5.2 Tid i processen... 72 4.5.3 Projekt... 74 4.5.4 Sammanfattning... 75 4.6 Prestationsmått... 75 4.7 Faktorer för fastighetsutveckling... 78 5 ANALYS... 81 5.1 Arbetsmodellens teoretiska grund... 81 5.2 Viktiga kortsiktiga faktorer... 83 5.3 Hyresvärdens prestationsmått - kritiska faktorer... 86 6 RESULTAT OCH FORTSATT FORSKNING... 91 6.1 Arbetsmodell och tidskritiska faktorer... 91 6.2 Återkoppling till studiens syfte... 93 6.3 Fortsatt forskning... 96 REFERENSER... 99 Litteratur... 99 Standarder och övrigt material... 105 Internet... 107 Intervjuer... 109 FIGUR- OCH TABELLFÖRTECKNING... 111 BILAGOR... 113 VIII

1 INLEDNING I detta kapitel redogörs för studiens bakgrund. En inledande översikt över använda teorier redovisas. Syfte och forskningsfråga samt avgränsningar beskrivs. Uppsatsens disposition och slutligen en begreppssammanställning presenteras. De områden som behandlas i detta kapitel är indelade i följande nio avsnitt: Studiens bakgrund - 1.1, Syfte och forskningsfråga - 1.2, Teoretisk referensram - 1.3, Processer - inledande beskrivning - 1.4, Byggprocessen - inledande beskrivning - 1.5, Studiens avgränsningar - 1.6, Studiens disposition - 1.7, Författarens referensram - 1.8 och Några centrala begrepp 1.9. 1.1 Studiens bakgrund Inledande översikt Föreliggande studie behandlar utveckling av ett kommersiellt fastighetsområde med särskild inriktning på tidsförhållanden sedda ur en fastighetsägares perspektiv. Studiens empiri utgörs av området InfraCity, som ägs av fastighetsföretaget Vasakronan AB, i Upplands Väsby kommun vid motorvägen (E4) mellan Stockholm och Arlanda flygplats. Utvecklingen av ett kommersiellt fastighetsområde mäts som värdestegring. Värdestegringen styrs i hög grad av fastighetsägarens intäkter genom de hyror som hyresgästerna betalar i utbyte mot att fastighetsägaren upplåter lokaler med tillhörande tjänster. Det är därför relevant att studera hur fastighetsägaren Vasakronan återkommande arbetar med processerna för uthyrning, omförhandling och hyresgästanpassning. Verksamheten i InfraCity leds på olika nivåer. På den översta nivån (nivå 1) finns styrelsen och högsta verkställande ledningen inom Vasakronan. På nästa nivå (nivå 2) finns den för området InfraCity mer lokala ledningen inom Vasakronan med en särskilt utsedd marknadsområdeschef. På den därpå följande nivån (nivå 3) finns områdets hyresgäster. Arbetet i de nämnda processerna ovan omfattar såväl nivå 1, 2 som 3. En ambition är att avgränsa studien till faktorer som är påverkbara inom rimlig tid för fastighetsägare och hyresgäst. Förhållanden utanför det geografiska området InfraCity t.ex. trafikplanering och planfrågor behandlas inte. Det är allmänt omvittnat att tidspressen är kännbar i många processer och projekt inom bygg- och fastighetssektorn. En ansats kan vara att försöka skaffa den tid 1

som behövs för att berörda parter skall känna att det går att genomföra uppgifter. Denna uppsats tar sikte på att utveckla en modell som fångar in och beaktar de viktigaste faktorerna som fokuserar på tid. FoU - bakgrund Behovet av utveckling av beställarrollen inom bygg- och fastighetssektorn har sin grund i de stora förändringar som ägt rum inom sektorn under 1990-talet, skriver författarna till ett ramprogram vid Luleå tekniska universitet. Enligt dessa har funktionen byggherre/beställare urholkats och försvagats, vilket har lett till en allt mer splittrad roll för byggherren. Förutom kunskaper i traditionell projektledning måste beställaren också ha ökad förmåga att förstå marknaden, kunna samarbeta med kunden, hantera miljöfrågor samt samhällets regelsystem och planeringsprocesser (Borgbrant & Sandesten 2000). Byggnaders livslängd sträcker sig oftast över lång tid, mellan 50 och 100 år. Förändringar och ombyggnader sker kontinuerligt för att anpassa byggnaderna till nya önskemål och behov. Beställarens krav vid en ny- eller ombyggnad styrs även av förväntade kundkrav, vilka skall tillgodoses inom preciserade tids- och kostnadsramar. En utgångspunkt för studien är ovan nämda ramprogram om beställarrollen i samband med fastighetsutveckling som genomförs vid Avdelningen för produktionsledning vid Luleå tekniska universitet. Verksamheten vid denna avdelning har byggprocessen i fokus, med områdena produktbestämning, produktframtagning och produktanvändning. Den bärande idén för avdelningens verksamhet inom forskning och undervisning är att nya system och verktyg samt ny kompetens måste utvecklas som möjliggör aktiv medverkan inom dessa tre områden för byggprocessens aktörer. I ramprogrammet skriver författarna att studieområdet avser kommersiella lokaler som kontor, butiker och anslutande service. Ägar- och företagarperspektivet utgår från en professionell förvaltning där förvaltning är en huvuduppgift och inte en sidoverksamhet (Borgbrant & Sandesten 2000). Ramprogrammet fokuserar på beställarens roll och består av tre delprojekt enligt följande: 1. Kommunikationsmodeller byggherrar - entreprenörer 2. Beställarrollen inom en lokal marknad - beslutsprocessen i ett tidigt skede 3. Beställaren i utvecklingsprocessen - tid som konkurrensmedel vid fastighetsutveckling. 2

Projekten behandlade ursprungligen följande frågeställningar: 1. Hur kan man överföra krav i produktionsprocessen ur ett beställarperspektiv? 2. På vilka grunder tar beställaren beslut att initiera en byggprocess på en lokal marknad? 3. Vilka är de tidskritiska faktorerna i en planeringsprocess sett ur fastighetsägare/byggherre-, kund/hyresgäst- och infrastrukturperspektiv? Denna studie är den tredje av de ovan nämnda delprojekten. 1.2 Syfte och forskningsfråga Syftet med denna studie är att utveckla en arbetsmodell för ett kommersiellt fastighetsområde, med vars hjälp det går att finna och prioritera faktorer som fokuserar på tid, här kallade tidskritiska faktorer. Forskningsfrågan är formulerad på följande sätt: Är systemteori, processteori, projektteori och tidsteori relevanta teorier vid utveckling av en tidsfokuserad arbetsmodell för ett kommersiellt fastighetsområde? Följande grundläggande antaganden ligger till grund för studien: Antagande 1 Systemteori är användbar för beskrivning av ett kommersiellt fastighetsområde. Antagande 2 Ett processorienterat arbetssätt medger kortare ledtider. Antagande 3 Förbättrade metoder för projektplanering som utvecklats i andra branscher kan bidra till kortare projekttider. Antagande 4 Begreppet tid innefattar såväl dimensionen klocktid (objektiv tid) som dimensionen upplevd tid (subjektiv tid). Den subjektiva tiden beaktas inte i vanliga planeringsverktyg. Resultatet av studien förväntas bli en arbetsmodell som har tidsfaktorn i fokus vid vidareutveckling av ett kommersiellt fastighetsbestånd. Resultatet ska även bidra till att verifiera alternativt falsifiera studiens antaganden. 3

Studiens målgrupp är de företag som medverkar i studien, nämligen fastighetsägaren Vasakronan och hyresgästerna i området InfraCity. Studiens intressenter är de företag och organisationer som kan ha nytta av studiens resultat. Det är främst aktörer inom fastighetsbranschen såsom fastighetsägare, entreprenörer, konsulter och branschföreningar. Andra intressenter är fastighetsområdets finansiärer och Upplands Väsby kommun. En annan grupp intressenter är forskare, lärare och studenter vid universitet och högskolor samt studiens finansiärer Competitive Building och Formas. 1.3 Teoretisk referensram Utgående från studiens bakgrund väljs ett systemteoretiskt angreppssätt som beskrivits av Churchman (1968 & 2002) för det fortsatta arbetet. I systemteorin ligger: att beskriva systemets gränser/miljö att ange input och output till systemet att beskriva de delsystem som ligger inom systemets gränser. Som delsystem är det naturligt att räkna de processer som behandlas inom systemet. Detta innebär att processteori är en utgångspunkt. Studiens frågeställning innebär vidare att vi kan utgå från att åtgärder genomförs inom systemet baserade på hantering av projekt. Detta bidrar till möjligheten att använda projektteori. Det övergripande syftet med studien utgår från att beskriva och analysera förlopp som är kritiska med avseende på tid. Detta innebär möjligheten att använda tidsteori omfattande såväl klocktid som upplevd tid. I figur 1.1 nedan ges en översikt av den teoretiska ansatsen som finns inledningsvis och som redovisas i efterföljande avsnitt. Några centrala begrepp redovisas i avsnitt 1.9. 4

Systemteori - referensram Systemets INPUT Systemets delsystem och processer Systemets OUTPUT Systemets resurser t.ex. arbetstid och pengar t.ex. lönsamhet, kundnöjdhet TID Figur 1.1 Systemteori - referensram Systemteorin beskrivs vidare i kapitel 3. 1.4 Processer - inledande beskrivning En process är en kedja av återkommande aktiviteter som förädlar ett objekt och som syftar till att uppnå ett bestämt och mätbart slutresultat. Processer använder verksamhetens resurser i syfte att förädla produkten för att tillgodose kundens behov. De är repetitiva och lämnar ett förutsägbart resultat. Processer har mätbara input och output, eller med andra ord mätbara inobjekt och utobjekt. Ett annat ord för output respektive utobjekt är resultat. Enligt Rentzhog (1998) är en process en kedja av aktiviteter som i ett återkommande flöde skapar värde för en kund. Ett vanligt sätt är att gruppera processer i processområden som omfattar: Ledningsprocesser Huvudprocesser (kärnprocesser) Stödprocesser. 5

Ledningsprocesser har till uppgift att stödja beslut om verksamhetens mål och strategier samt genomföra planering, styrning, förbättring och uppföljning av verksamheten. Exempel på ledningsprocesser är budgetering och strategisk planering. Huvudprocesser (kärnprocesser) har till uppgift att förädla verksamhetens produkter (varor och tjänster). Mottagare är en extern kund. Exempel är produkt- och tjänsteutveckling, tillverkning och kundservice. Stödprocesser har till uppgift att ge stöd till verksamheten, t.ex. genom försörjning med resurser. Exempel är administrativa processer, finansprocesser, personalrekrytering och informationsprocesser. I ett fall med utveckling av ett kommersiellt fastighetsområde är huvudprocessområdet fastighetsutveckling/fastighetsförädling. Utgående från Vasakronans beskrivning av processområdet är följande processer inom området användbara för studien: uthyrningsprocessen, omförhandlingsprocessen och processen hyresgästanpassning. Uthyrnings- och omförhandlingsprocesserna är starkt kunddrivna medan processen hyresgästanpassning är projektdriven. 1.5 Byggprocessen - inledande beskrivning I föregående avsnitt 1.4 redovisas ett antal processer som syftar till att anpassa lokalerna till hyresgästernas behov. Flera av dessa processer innebär hantering av byggnadsprojekt. Den i branschen förekommande metoden att beskriva hur detta går till är att använda sig av en modell för byggprocessen. Syftet med beskrivningarna nedan är att redovisa byggprocessen med avseende på: a) olika moment/skeden i processen b) tidsförlopp som kan vara aktuella inom en byggprocess c) de aktörer som medverkar d) olika synsätt på processen. a) Moment/skeden i processen Byggprocessen beskrivs traditionellt med följande skeden: Planering, Programskede, Projektering, Produktion och Förvaltning. Dessa skeden beskrivs i det följande med information från Svensk Byggtjänst (2004) som huvudsaklig grund. Planering sker i byggprocessens inledande skeden där byggherrens behov ska möta samhällets krav, d.v.s. samhällsplanering. 6

Programskedet inleder det mer konkreta arbetet inför kommande byggande. Det finns främst två faktorer att beakta i detta skede. Den ena faktorn handlar om övergripande fakta och ramverk som exempelvis marknadsförutsättningar och myndighetskrav. Den andra faktorn handlar om design och tekniska lösningar för byggnaden. Byggherrens behov ska definieras, dokumenteras och kommuniceras. Slutresultatet ska definiera målen för funktion, kvalitet och ekonomi. Projektering är ett skede där byggherrens definierade behov skall konkretiseras. Det sker bl.a. genom utarbetande av ritningar och tekniska beskrivningar. Produktion innebär att man i detta skede skall säkerställa att intentionerna från tidigare skeden skall omsättas i praktiken. Förvaltning innebär att man i detta skede skall ge slutanvändaren avsedd funktion till rätt kostnad under lång tid. b) Tidsförlopp Byggprocessen beskrivs i figur 1.2 från idé till uthyrning av färdiga lokaler och rivning. Beskrivningen görs med en traditionell modell där byggprocessen har delats upp i tidsskeden avseende dess olika moment. Idé 0-10 år Förstudie 0-3 år Beslut 0-5 år Projektering 0-1 år Byggnation 0-1 år Drift, underhåll och ombyggnad 1-60 år Rivning Total tid för byggprocessen 1-60 år Figur 1.2 Tidsskeden i byggprocessen TID Tiderna i ovanstående figur är endast rikttider för att ge läsaren en ungefärlig uppfattning om tidsåtgången inom de olika momenten. I ett verkligt fall kan tiden variera avsevärt i förhållande till ovan angivna tider. 7

c) Aktörer De huvudaktörer som ingår i studien är: - Kunder synonymt med hyresgäster/potentiella kunder - Fastighetsägare/byggherre. Begreppen ovan är tämligen självklara med undantag av byggherrebegreppet. Med definitioner i en skrift utgiven av Ingenjörsvetenskapsakademien (IVA) kan begreppet byggherre beskrivas enligt följande: Byggherren är beställare av byggbranschens tjänster och produkter, den som styr byggprocessen och den som därigenom skapar förutsättningar för brukande och förvaltning under byggnaders och anläggningars mångåriga användningstid. (Johansson & Svedinger 1997, sid. 7). IVA:s definition av byggherre innebär en dimension som riktar sig mot samhällets krav och en dimension som riktar sig mot byggherrens roll som förmedlare/översättare av kundernas krav och önskemål till förutsättningar och villkor för en kommande byggprocess. Det är denna senare dimension som är primär i föreliggande studie. Enligt Plan- och Bygglagen (PBL) är byggherren 'den som för egen räkning utför eller låter utföra mark-, byggnads-, installations-, rivnings- eller anläggningsarbete' (TNC 95). (Johansson & Svedinger 1997, sid. 8). Byggherrerollen är en funktion inom fastighetsutveckling som kan innehas av ett antal olika personalkategorier såsom fastighetsutvecklare, uthyrare och förvaltningspersonal. d) Olika synsätt på byggprocessen Andersson och Borgbrant beskriver byggprocessen med följande skeden: Idé (A), investeringsbeslut (B), projektering (C), byggnation (D) fram till och med drift och underhåll (E). Figur 1.3 illustrerar översiktligt ett sekventiellt tidsförlopp i byggprocessen enligt äldre filosofi. Enligt denna modell följer skedena efter varandra. Skede A Skede B Skede C Skede D Skede E Figur 1.3 Skedesindelning i byggprocessen enligt äldre filosofi (Andersson & Borgbrant 1998, sid. 49) 8

Den ovan beskrivna traditionella byggprocessen har ifrågasatts. En aspekt av kritiken har varit att processen är sekventiell och därmed tidskrävande. Ett sätt att förkorta den totala tidsåtgången för byggprocessen är att låta de olika skedena överlappa varandra. Vanligen kan vissa delar av ett skede påbörjas innan samtliga delar i det föregående skedet är klara. Nedanstående figur 1.4 illustrerar översiktligt hur byggprocessens totala tidsåtgång kan förkortas genom överlappning enligt nyare filosofi. Skede A Skede B Skede C Skede D Skede E Figur 1.4 Skedesindelning i byggprocessen enligt nyare filosofi (Andersson & Borgbrant 1998, sid. 50) Överlappning är alltså ett sätt att korta den totala tidsåtgången i en byggprocess. 1.6 Studiens avgränsningar Studien behandlar inte byggprojekt som endast kommit till idéstadiet utan istället byggprocessens tidiga faser såsom planering, programarbete och projektering (A - C ovan) eftersom dessa faser tar längre tid än byggproduktion (D ovan). En fas som inte behandlas i studien är byggproduktionen (D ovan). Forskningsfrågan belyses utifrån ett befintligt fastighetsbestånd, InfraCity, och alltså inte nyetablering. Fastighetsområdet InfraCity har kontor, hotell med restaurang, butiker och lättare industri. Studien handlar inte om bostäder eller om lokaler för tung industri. Studiens empiri består, som nämnts, av endast ett område eftersom utgångspunkten har varit god förståelse för studiens frågeställningar vilka har kunnat belysas på ett bra sätt i området InfraCity. Området är stort och har utvecklats mycket sedan områdets exploatering påbörjades för drygt 30 år sedan. Studien ger en "ögonblicksbild" av InfraCity, d.v.s. empiri har insamlats under en kortare period och omfattar således inte en tidsserie av observationer. Däremot har områdets utveckling studerats genom litteratur och genom intervjuer med 9

fastighetsägaren Vasakronan, en leverantör till fastighetsägaren och Upplands Väsby kommun i samband med insamlande av studiens empiri. En ytterligare avgränsning vad gäller studiens empiri är att intervjuer genomförts med hyresgäster, d.v.s. kunder till InfraCity. Däremot har inte hyresgästernas olika kunder intervjuats. Inte heller har intervjuer genomförts med personal som arbetar i områdets företag. Avsikten med intervjuerna är främst att få fram material om gränsytan mellan fastighetsägaren för InfraCity, d.v.s. Vasakronan, och bolagets hyresgäster inom området. 1.7 Studiens disposition Studiens struktur åskådliggörs översiktligt i figur 1.5. Efter en inledning följer ett avsnitt om studiens metoder och arbetets genomförande. Därefter följer avsnitt för studiens teori, empiri och analys av insamlade data. I det avslutande avsnittet presenteras studiens resultat liksom förslag till fortsatt forskning. 1. Inledning 2. Metoder 3. Studiens teorier 4. Empiri 5. Analys 6. Resultat och fortsatt forskning Figur 1.5 Studiens struktur I tabell 1.1 nedan visas det huvudsakliga innehållet i respektive kapitel. Därutöver innehåller uppsatsen avsnitt för referenser, figur- och tabellförteckning samt bilagor. 10

Kapitel 1 Kapitel 2 Kapitel 3 Kapitel 4 Kapitel 5 Kapitel 6 Inledning Metoder Teorier Empiri Analys Resultat och fortsatt forskning Studiens bakgrund Inledande översikt över använda teorier Syfte och forskningsfråga Studiens avgränsningar Studiens disposition Några centrala begrepp Valt studieobjekt Forskningsmetod och genomförande Val av former för datainsamling Litteraturstudier Empiri Metodiska avgränsningar Aktuella teorier för studien är: -Systemteori -Processteori -Projektteori -Tidsteori Redovisning av studiens empiri InfraCity Studiens analys av teori och empiri Jämförelser mellan teori och empiri Samman fattning av studiens viktigare resultat och förslag till fortsatt forskning Tabell 1.1 Uppsatsens uppläggning Referenser, figur- och tabellförteckning samt bilagor redovisas i slutet av uppsatsen. 1.8 Författarens referensram Författaren till denna studie har tidigare varit verksam inom en större detaljhandelskedja, som butikschef respektive internrevisor under totalt fyra år. Därefter svarade författaren under sju år för produktutveckling och övrig teknisk beredning av intendenturmateriel inom försvaret. Författaren arbetade sedan under 13 år med den statliga beställarens planering och projektuppföljning i JAS-projektet. 1.9 Några centrala begrepp Begreppen process och system behandlas närmare i kapitel 3. I separat bilaga, 1:1, behandlas ett antal andra centrala begrepp som förekommer i studien, bl.a. beställare, byggherre, kritisk, kund, planering, tid och tidsfaktor. Definitionerna bygger i huvudsak på material från Nationalencyklopedin, Svenska Akademiens ordbok (SAOB) och Tekniska nomenklaturcentralen (TNC). Begreppet byggherre har berörts tidigare i kapitel 1. 11

12

2 FORSKNINGSPROJEKTETS UPPLÄGGNING Som tidigare nämnts är syftet med föreliggande studie att utveckla en arbetsmodell för ett kommersiellt fastighetsområde och med vars hjälp det går att finna och prioritera faktorer som fokuserar på tid. De områden som behandlas i detta kapitel är indelade i följande fyra avsnitt: Val av forskningsmetod - 2.1, Metoder för datainsamling - 2.2, Metodiska avgränsningar samt studiens validitet och reliabilitet - 2.3 och Studiens genomförande - 2.4. 2.1 Val av forskningsmetod En studies problemområde och forskningsfråga styr valet av forskningsmetod och utifrån dessa förutsättningar utformas en lämplig forskningsdesign för studien. Enligt Andersson & Borgbrant (1998) finns det fyra huvudtyper av forskningsdesign. Dessa är (1) Förändringsinriktad forskning, (2) Utvärderande forskning, (3) Teori- och modellbyggande forskning samt (4) Utprövande forskning. Huvudsakligen är det teori- och modellbyggande forskning som tillämpas i denna studie. Andersson & Borgbrant (1998) skriver att teori- och modellbyggande forskning inriktas mot teoribildning och syftar till att flytta fram kunskapsfronten inom starkt avgränsade områden (få parametrar). Forskningsfrågan fokuserar kring specifika modeller eller system för effektivisering av enskilda delprocesser. Empiriskt avgränsade undersökningar kompletterar datainsamlingen (Andersson & Borgbrant 1998, sid. 15 och 29). Systemanalys enligt Churchman (1968 & 2002) har valts som grund för strukturering av informationen om InfraCity. Studien fokuserar på information om såväl systemets helhet som dess delar. Hit hör information om projekthantering, om processerna inom systemet och om vilka tidskritiska faktorer som föreligger. Av betydelse för studiens resultat är frågan om det är framkomligt att arbeta med ett systemteoretiskt angreppssätt kombinerat med processteori, projektteori och tidsteori. I figur 2.1 beskrivs studieområdet med hjälp av en systemteoretisk modell. Systemteori används som grundläggande modell för studien. Processteori används främst i samband med processerna för uthyrning till nya kunder och omförhandling av hyresavtal med befintliga kunder. Projektteori används speciellt i samband med processen för hyresgästanpssning vid mer omfattande anpassning av lokaler. 13

All verksamhet och därigenom alla processer innehåller på ett eller annat sätt dimensionen tid, varför tidsteori är av intresse för all studerad verksamhet inom området InfraCity. Systemets INPUT Systemets resurser t.ex. arbetstid och pengar Systemets processer Uthyrning Omförhandling Hyresgästanpassning Systemets OUTPUT t.ex. lönsamhet, kundnöjdhet Systemets delsystem/ komponenter block/byggnader/lokaler Systemets gräns t.ex. geografisk Figur 2.1 Systemteoretisk modell Data kan klassificeras i primära och sekundära data (Baker 2000). Primära data avser empiriskt material som forskaren själv samlat in. I denna studie har empirin hämtats från: ett fastighetsområde (InfraCity) fastighetsområdets enda hyresvärd/fastighetsägare ett tiotal hyresgäster (av totalt ca 150 i området). Sekundära data är uppgifter som inhämtats från andra forskares undersökningar och som finns tillgängligt i litteraturen. Rent allmänt är det känt att mycket litteratur finns kring processer, projekthantering, teorier kring tid och om systemteori. Detta innebär att stor vikt lagts på litteratursökning avseende dessa teorier. Se vidare avsnitt 2.2. En diskussion kring avgränsningar och studiens validitet och reliabilitet förs i avsnitt 2.3 nedan. 14