Den nya boendeformen ägarlägenheter Är detta lösningen på Sveriges bostadsbrist?

Fakulteten för ekonomi, kommunikation och IT Marcus Ahlqvist Andreas Wennbom Den nya boendeformen ägarlägenheter Är detta lösningen på Sveriges bostadsbrist? Företagsekonomi C-uppsats Termin: VT 2009 Handledare: Dan Nordin Karlstads universitet 651 88 Karlstad 1 Tfn 054-700 10 00 Fax 054-700 14 60 Information@kau.se www.kau.se

Innehållsförteckning Sammanfattning... 4 Förord... 5 1. Inledning... 6 1.1 Bakgrund... 6 1.2 Problemformulering... 7 1.3 Syfte... 8 1.4 Avgränsning... 8 1.5 Disposition... 9 2. Metod och material... 10 2.1 Insamling av data... 11 3. Referensram... 12 3.1 Äganderätt... 12 3.2 Ägarlägenhet... 12 3.2.1 Samfällighetsförening... 14 3.2.2 Ägarlägenheter i utlandet... 14 3.3 Bostadsrätt... 14 3.4 Andelstal... 15 3.5 Hyresrätt... 15 3.6 Kooperativ hyresrätt... 16 3.7 Bruksvärdesprincip... 17 3.8 Uthyrning i andra hand... 17 3.9 Fastighetsbildning... 17 3.9.1 Tredimensionell fastighetsbildning... 18 3.10 Lagfart och stämpelskatt... 19 3.11 Inteckning och pantbrev... 19 3.12 Fastighetsskatt... 19 3.13 Ränteavdrag... 20 3.14 Bostadsbestånd, jämförelse småstad kontra storstad... 20 4. Teori... 21 4.1 Studie från Holland, VROM... 21 4.2 Bostadsmarknaden 2008/2009... 21 4.3 Bostadsbyggnadsbehov... 21 5. Empiri... 23 5.1 Företagspresentation... 23 5.2 Intervjuns utformning... 24 5.3 Akelius... 24 5.4 Riksbyggen... 25 5.5 Trelleborgshem AB... 26 5.6 Veidekke... 28 2

5.7 Wermlands Invest AB... 29 5.8 Hyresgästföreningen... 30 5.9 SABO... 31 5.10 NAI Svefa... 32 6. Analys... 34 6.1 Kan ägarlägenheter motverka bostadsbristen?... 34 6.2 Hur ser de olika aktörerna inom fastighetsbranschen på den nya boendeformen och vad särskiljer ägarlägenheter från de befintliga boendeformerna?...36 7. Slutsats... 38 7.1 Kan ägarlägenheter motverka bostadsbristen?... 38 7.2 Hur ser de olika aktörerna inom fastighetsbranschen på den nya boendeformen och vad särskiljer ägarlägenheter från de befintliga boendeformerna?...38 7.3 Egna reflektioner... 39 Referenser... 41 Bilaga 1 Frågeställning intervju Bilaga 2 - Statistik från SCB 3

Sammanfattning Den första maj 2009 fick Sverige en ny upplåtelseform i form av ägarlägenheter. Det är en upplåtelseform som är vanlig utomlands, bl.a. i våra grannländer Norge, Danmark och Finland. Ägarlägenheter öppnar möjligheten att äga en lägenhet i ett flerbostadshus. I och med att man blir lagfaren ägare kommer du kunna inteckna, pantsätta och fritt hyra ut din lägenhet. Den svenska bostadsmarknaden präglas idag av bostadsbrist. Två tredjedelar av Sveriges befolkning bor i kommuner som bedömer att det råder bostadsbrist idag. År 2000 var det bara var tredje invånare som bodde i en kommun med bostadsbrist och år 1998 inte mer än var tionde invånare. Som lagen är utformad idag så kommer ägarlägenheter främst att nyproduceras. Det finns också möjlighet att ombilda kontorslokaler till ägarlägenheter ifall lokalen inte använts för bostadsändamål senaste 8 åren. Huvudfrågan vi har ställt oss är ifall ägarlägenheter kan motverka bostadsbristen? För att besvara huvudfrågan har vi valt att utföra intervjuer med tre olika aktörer inom fastighetsbranschen. De tre aktörerna består av fastighetsbolag, intresseorganisationer och en sakkunnig inom branschen. På så vis samlar vi in material från personer med olika synvinklar. Majoriteten av våra respondenter vid intervjuerna anser att ägarlägenheter inte kommer motverka bostadsbristen eller stimulera nyproduktionen den närmsta tiden. Företagen kommer att avvakta och intresset är ganska svalt för den nya boendeformen. I Sverige har vi inte marknadshyror vilket är en anledning till att intresset är svalt utan tillämpar bruksvärdesprincipen vid hyressättning. Utomlands är det vanligt att man köper ägarlägenheter i investeringssyfte, t.ex. att man köper tre ägarlägenheter, bosätter sig i en och hyr ut övriga två. Detta kommer alltså inte att bli aktuellt i Sverige anser våra tillfrågade. Merparten av respondenterna välkomnar dock den nya boendeformen, den kommer öka mångfalden på den svenska bostadsmarknaden. Hyresgästföreningen är däremot skeptisk till framförallt den oreglerade andrahandsuthyrningen som det kommer innebära med ägarlägenheter. Den nya boendeformen kommer att erbjuda en större frihet än ifall man jämför med t.ex. bostadsrätten. Med den äganderätt du har kan du fritt förfoga över lägenheten eftersom du är lagfaren ägare över fastigheten. I större städer där bostadsbristen är som högst finns fördelen att man kan ombilda lokaler, exempelvis kontorslokaler till ägarlägenheter. Ett sådant alternativ är attraktivt dels ekonomiskt och dessutom praktiskt. I storstäder är det framförallt förtätning av bostadsbestånden som måste till. Vi har kommit fram till att ägarlägenheter inte kommer motverka bostadsbristen nämnvärt. Det mest troliga är att aktörerna väljer att avvakta till en början. 4

Förord Det har varit en intressant resa under vårterminen 2009 att studera det nya fenomenet ägarlägenheter. Vi vill rikta ett stort tack till våra respondenter som valt att ställa upp och besvara våra frågor. Vidare vill vi tacka vår handledare Dan Nordin, våra studiekamrater, familjemedlemmar och vänner som stöttat oss i vårt skrivande. Karlstad den 5 juni 2009 Marcus Ahlqvist Andreas Wennbom 5

1. Inledning I detta kapitel inleder vi med en presentation av ägarlägenheter. Vi diskuterar bakgrunden till uppsatsen och problemformuleringen visas. Kapitlet avslutas med syftet och avgränsningen. Den första maj 2009 fick Sverige en ny upplåtelseform i form av ägarlägenheter. Upplåtelseformen har varit på tal under en lång period och varit omdebatterad. Det senaste förslaget avvisades av riksdagen under år 2004. Boendeformen har sedan tidigare funnits länge utomlands, bl.a. i våra grannländer Norge, Danmark och Finland. Utomlands har ägarlägenheter fungerat som investeringsobjekt då marknadshyror är vanligt förekommande. I Sverige kommer dock ägarlägenheter att omfattas av bruksvärdesprincipen vid hyressättning. Tidigare har man endast kunnat inneha lägenheter i flerbostadshus genom de olika nyttjanderätterna, hyresrätt, kooperativ hyresrätt samt bostadsrätt. Med ägarlägenheter ges nu en möjlighet att äga sin lägenhet och enligt förslaget skall det motsvara den rätt som ägaren av en småhusfastighet har till sin fastighet. I och med den nya boendeformen kommer man att kunna hyra ut lägenheten fritt, inteckna, pantsätta och söka lagfart för den. En samfällighetsförening kommer att bildas för att sköta gemensamhetsanläggningar. Ägarlägenheten kommer tillföra bostadsmarknaden en till form för boende i flerbostadshus vilket ökar mångfalden och valfriheten enligt propositionen.(prop. 2008/09:91 2008) 1.1 Bakgrund Bostadsmarknaden har i och med urbaniseringen, där allt fler flyttar till större städer, i kombination med att den äldre generationen lever längre skapat den bostadsbrist som finns i Sverige idag. I 136 kommuner av sammanlagt 290 i Sverige råder bostadsbrist enligt Boverket, en bostadsmarknad med få tillgängliga hyresrätter samt ökade priser för bostadsrätter och villor. Två tredjedelar av befolkningen bor i de kommuner som bedömer att det råder bostadsbrist idag. År 2000 var det bara var tredje invånare som bodde i en kommun med bostadsbrist och år 1998 inte mer än var tionde invånare. Nyproduktionen i Sverige har de senaste åren minskat och 47 procent av landets kommuner bedömer att det skulle behöva byggas fler bostäder än vad man tror kommer att genomföras de närmaste åren. Höga produktionskostnader upplevs som det främsta hindret för ett ökat bostadsbyggande men även bristen på mark i centrala lägen. Det osäkra läget i samhällsekonomin kan ytterligare sätta käppar i hjulet för bostadsbyggandet. Det vanligaste på bostadsmarknaden är att det är brist på små och medelstora hyresbostäder, men ofta saknas även ett tillräckligt utbud av andra boendeformer. (Boverket 2008) Mats Odell, finansmarknadsminister, säger i en intervju att ägarlägenheter kan få en viktig social roll, inte minst i storstädernas invandrartäta miljonprogramsområden, genom att eget ägande möjliggörs utan att hela fastigheten behöver ombildas samtidigt. (Larsson 2009) 6

På så vis övervältras inte alla kostnader för huset på en bostadsrättsförening, boendesegregationen minskar och flyttkedjor uppstår något som gagnar betalningssvaga grupper som ungdomar. Mina samtal med SABO bekräftar att ägarlägenheter vore ett bra sätt att slippa stora ombildningar, där de flesta kanske inte är mogna att ta hand om en bostadsrätt. (Odell, 2007) Bostadsbristen kan ses som ett bevis på att marknaden idag fungerar dåligt. I och med att ägarlägenheter införs som en ny boendeform ökar det utbudet och skapar fler möjligheter på den svenska bostadsmarknaden. Som lagen är utformad idag är det främst nybyggnation som får ske av ägarlägenheter. Vi har tidigare tagit upp att produktionskostnaderna är största hindret för nyproduktion av bostäder. Det återstår att se ifall ägarlägenheter är lösningen för den bostadsbrist Sverige har idag. (Källa: Boverket, 2008) 1.2 Problemformulering Vår huvudfrågeställning är ifall ägarlägenheter kan motverka bostadsbristen. Vi vill också undersöka på vilket sätt ägarlägenheter skiljer sig från de befintliga boendeformerna samt vad aktörerna i fastighetsbranschen anser om den nya boendeformen. Kan ägarlägenheter motverka bostadsbristen? Hur ser de olika aktörerna inom fastighetsbranschen på den nya boendeformen och vad särskiljer ägarlägenheter från de befintliga boendeformerna? 7

1.3 Syfte Idag råder det bostadsbrist i Sverige och vi vill undersöka ifall ägarlägenheter kan vara en lösning på problemet. I uppsatsen undersöks även hur ägarlägenheter skiljer sig från andra boendeformer och vad våra respondenter anser om den nya boendeformen. 1.4 Avgränsning Vi har valt att avgränsa oss till tre olika aktörer, fastighetsbolag, intresseorganisationer och sakkunniga. Eftersom vi vill undersöka den nya boendeformen, ägarlägenheter, i Sverige har vi valt att inte göra någon noggrannare jämförelse med hur ägarlägenheter fungerar utomlands. 8

1.5 Disposition I kapitel 1 inleder vi med en presentation av ägarlägenheter. Vi diskuterar bakgrunden till uppsatsen och problemformuleringen visas. Kapitlet avslutas med syftet och avgränsningen. I kapitel 2 beskriver vi den metod vi valt för att genomföra undersökningen. Vi presenterar också hur materialet har samlats in. I kapitel 3 redogörs för den referensram som ska underlätta för läsaren att kunna bilda sig en uppfattning av det presenterade ämnet. I kapitel 4 presenterar vi de studier som vi valt att använda i uppsatsen, VROM, Bostadsmarknadsenkäten och Bostadsbyggnadsbehov. I kapitel 5 har vi valt att presentera de olika respondenterna kortfattat. Vidare diskuteras intervjuns utformning och vår empiri redogörs. I kapitel 6 analyseras den empiri vi samlat in. Vi har valt att dela upp analysdelen efter våra frågeställningar. I det avslutande kapitlet, kapitel 7, redogör vi för de slutsatser vi kommit fram till utifrån vår uppsats. 9

2. Metod och material I detta kapitel beskriver vi vårt val av metod och tillvägagångssätt. Metodiken fungerar som ett hjälpmedel för att man på bästa sätt ska kunna besvara syftet med uppsatsen. Vi redogör för tillförlitligheten i datainsamlingen (reliabilitet) samt att metoden är relevant (validitet). 2.1 Val av metod För att ta reda på ifall ägarlägenheter kan motverka bostadsbristen har vi valt att göra en intervjustudie. Huvudsyftet är att göra en utforskande uppsats utifrån kvalitativ data. Insamling av data har skett genom intervjuer med fastighetsbolag, intresseorganisationer som Sabo och Hyresgästföreningen samt sakkunniga i form av NAI Svefa. I en kvalitativ studie bör man försöka välja att studera eller intervjua personer som är så olika som möjligt för att hitta flest möjliga variationer i det observerade fenomenet. (Höst et al. 2006) Av den anledningen valde vi fem fastighetsbolag av varierande storlek. Den lokala aktören i form av Trelleborgshem och Wermlands Invest, Akelius och Riksbyggen som är större aktörer och har verksamhet i stora delar av Sverige samt Veidekke som är aktiv i hela Skandinavien. På så sätt täcker vi upp olika synsätt och tillvägagångssätt om ägarlägenheter då det gäller fastighetsbolagen. Intervjuerna med Hyresgästföreningen, SABO och NAI Svefa ger ytterligare en dimension då det gäller synen på den nya boendeformen. I en uppsats kan man använda sig av en induktiv eller deduktiv strategi. Med deduktiv strategi menas att man går från teori till empiri. Anhängare av denna strategi hävdar att det bästa sättet att arbeta är att först skaffa sig vissa förväntningar om hur världen ser ut och därefter gå ut och samla in empirin, dvs. det resultat som visar sig i det datamaterial som författaren använder. Alternativet kallas induktiv strategi. Här går man motsatt väg, nämligen från empiri till teori. (Jacobsen 2009) Vi använder oss av den deduktiva strategin. Det finns tre olika intervjumetoder; strukturerade, halv-strukturerade eller öppet riktade intervjuer. (Höst et al. 2006) Vi har valt att använda oss av halvstrukturerade intervjuer vilket innebär att det finns en uppsättning frågor som stöd för intervjun, men man kan ändra ordning och formuleringar efter vad intervjusituationen medger. I och med detta så har vi haft en mall med frågor men ändå kunnat diskutera kring dem med hjälp av följdfrågor. På så sätt blir intervjun mer flexibel. Samtliga intervjuer har avslutats med en öppen ställd fråga, där har respondenterna fritt kunnat tillägga något om den nya boendeformen som inte har framkommit av intervjufrågorna. Att använda sig av intervjutekniken då det gäller insamling av data är tidskrävande vilket är en nackdel med den kvalitativa metoden. Dock anser vi att det är den mest tillämpbara metoden för att uppnå vårt syfte. Då våra respondenter finns på olika platser i Sverige har vi främst använt oss av telefonintervju. Det anses lättare att genomföra ett givande öppet samtal vid besöksintervju än över telefon. (Jacobsen 2009) Detta är inte ett alternativ för 10

oss eftersom det är både tids- och kostnadskrävande. Ett annat alternativ hade varit enkätundersökningar. Vi fann det inte tillförlitligt att använda denna form av metod eftersom bortfallet troligtvis hade blivit stort. Det finns heller inte det antal respondenter som motiverar ett sådant val. Data som samlats in från intervjuerna har spelats in på ett ljudmedium som sedan överförts till skriven text för senare analys. Detta är en arbetskrävande process men det bidrar till att vi får ett bättre och mer tillförlitliga resultat. (Höst et al. 2006) 2.1 Insamling av data Data kategoriseras i två former, primär- och sekundärdata. Primärdata vid en kvalitativ metod samlas in genom individuell intervju, gruppintervju eller observation. I vår uppsats har vi valt individuell intervju som insamlingsmetod för primärdata. (Jacobsen 2009)I uppsatsen har vi även använt oss av tidningsartiklar i såväl elektronisk som tryckt form vilket är sådana data där vi är medvetna om den bristande tillförlitligheten. Vi finner dock att informationen är av betydelsefull karaktär. Material har samlats in i förväg från lagförslag, tidskrifter, tidningsartiklar och böcker. Vi har på så sätt samlat in nödvändig information om ägarlägenheter och andra boendeformer. I lagförslaget har information samlats om det juridiska, såväl civil- som skatterättsliga regler för att få en ökad kunskap om hur boendeformen i praktiken ska fungera. I tidsskrifter och tidningsartiklar har vi hittat åsikter och synpunkter från företag och intresseorganisationer som vi senare har kunnat utnyttja vid intervjusammanhang. De företag och organisationer som uttalat sig kring boendeformen har haft kunskap om ägarlägenheter och på så vis också varit lämpliga som intervjuobjekt. Eftersom det är ett nytt fenomen på bostadsmarknaden har det ibland varit svårt att komma i kontakt med dem som är insatta. På så vis har artiklarna underlättat för oss att hitta sakkunniga personer. Böckerna har framförallt gett oss information om de befintliga boendeformerna samt reglerna kring tredimensionell fastighetsindelning. I och med detta har vi skaffat oss en grund då det gäller vår teori. Från referensramen har vi sedan kunnat sammanställa intervjufrågor som i sin tur leder fram till vår empiri. När vi har sökt efter tidigare studier kring hur nya boendeformer har påverkat bostadsmarknaden (teori) har vi kommit fram till att det är ett relativt outforskat ämne. Sökord som vi har använt oss av är äganderätt, nyproduktion, bostadsbrist, boendeformer. Olika kombinationer av dessa sökord har prövats men de flesta träffar som framkommit har inte varit relevant information för uppsatsen. De studier vi valt att ta med är en studie ifrån boverket, en holländsk studie, VROM och en rapport framtagen om bostadsbyggnadsbehov. 11

3. Referensram I referensramen redogörs för det material som ska underlätta för läsaren att kunna bilda sig en uppfattning av det presenterade ämnet. När det gäller forskning kring nya boendeformer och dess effekter på exempelvis bostadsbrist så är detta fortfarande ett outforskat område. Därför har vi till stor del använt oss av regler och lagar som referenssystem. 3.1 Äganderätt Ifall man tidigare ville äga sin bostad har man blivit hänvisad till att köpa ett hus, t.ex. en friliggande villa, ett kedjehus eller ett radhus. Ägaren köper också i de flesta fall marken som huset står på, d.v.s. ägaren kommer i allmänhet att äga sin fastighet med huset som tillbehör till fastigheten. I och med införandet av ägarlägenheter utvidgas äganderätten till att även gälla lägenheter i flerbostadshus. Äganderätten till fastigheten skall lagfaras och som lagfaren ägare kan man ta ut inteckningar i fastigheten. (SOU 2002:21 2002) 3.2 Ägarlägenhet Vad är då en ägarlägenhet? I regeringens proposition (2008/09:91) är den definierad som en tredimensionell fastighet. Det innebär att fastigheten skall vara avgränsad i sin helhet i såväl sidled, höjdled som djupled och bilda en sluten volym. Den får inte heller vara avsedd att rymma endast en bostadslägenhet. Om man vill bilda en ägarlägenhetsfastighet ansöker man om fastighetsbildning hos lantmäterimyndigheten. I huvudsak gäller följande fyra krav: Den ska vara avsedd att rymma endast en bostadslägenhet. Fastigheten ska tillförsäkras de rättigheter som behövs för att den ska kunna användas på ett ändamålsenligt sätt. Det ska vara klarlagt att det utrymme som ägarlägenhetsfastigheterna ska omfatta inte under de senaste åtta åren har använts som bostadslägenhet. Ägarlägenhetsfastigheten ska ingå i en sammanhållen enhet om minst tre sådana fastigheter. Enligt kraven ovan kan man alltså inte bilda en ägarlägenhetsfastighet som rymmer två eller flera lägenheter. Det finns dock inget som hindrar att en person äger flera ägarlägenhetsfastigheter. Även om kraven ovan är uppfyllda är det inte säkert att man får bilda en ägarlägenhetsfastighet. Åtgärden måste nämligen vara lämpligare än traditionella fastighetsbildningsåtgärder för att tillgodose det avsedda ändamålet. Vanliga småhus som är uppförda på marken, får exempelvis inte bilda ägarlägenhetsfastigheter. Det kommer alltså framförallt att vara aktuellt med ägarlägenhet vid nyproduktion. Det kan också bli aktuellt för utrymmen som inte har använts som bostadslägenhet de senaste åtta åren och även tillbyggnader ovanpå befintliga byggnader. I förslaget står det dock att i frågan om 12

att ägarlägenheter ska kunna bildas i befintliga flerbostadshus, så kommer detta att övervägas i ett senare sammanhang. (Prop. 2008/09:91 2008) Den som köper en ägarlägenhet måste ansöka om lagfart hos något av lantmäteriets inskrivningskontor. Även pantsättning går till på samma sätt som vid en vanlig fastighet. En ansökning görs om inteckning i fastigheten och det pantbrev som sedan utfärdas överlämnas sedan till långivaren som pant för fordringen. En ägarlägenhet ska också kunna hyras ut på samma sätt som vanliga enfamiljshus. De regler som finns i hyreslagen om förstahandsuthyrning blir tillämpliga på ägarens uthyrning. (Prop. 2008/09:91 2008) Vem ansvarar för gemensamma utrymmen? Ägarna går samman i en samfällighet, en förening där ägarna av lägenheterna är medlemmar. Samfälligheten ansvarar för tak, trappuppgång och andra gemensamma utrymmen. Alla ägare måste vara med att betala kostnader för gemensamma utrymmen. Om någon inte skulle göra detta kan de övriga ägarna begära utmätning hos kronofogdemyndigheten. (Malmström 2008) Vad skiljer en ägarlägenhet från en bostadsrätt? Bostadsrätten är en nyttjanderätt till en bostadslägenhet och vilar på en föreningstanke. Nyttjanderätten är knuten till en andel i den bostadsrättsförening som äger det hus där lägenheten är belägen. Innehavaren av bostadsrätten innehar alltså inte lägenheten med en direkt äganderätt. Medlemmens rätt att förfoga över huset/lägenheten är i flera avseenden begränsad. Det krävs t.ex. särskilt tillstånd för upplåtelse i andra hand, och för att en överlåtelse ska vara giltig måste förvärvaren beviljas medlemskap i föreningen. Medlemmen kan förlora sin nyttjanderätt i vissa fall, t.ex. om han eller hon har åsidosatt betydelsefulla skyldigheter gentemot bostadsrättsföreningen eller annan. En stor del av en bostadsrättshavares inflytande utövas gemensamt med andra, genom att den enskilde är medlem i den bostadsrättsförening som äger det hus där lägenheten finns. En ägarlägenhet är en fastighet som innehas med en direkt äganderätt. Precis som när det gäller vanliga småhus är utgångspunkten att ägaren har rätt att självständigt förfoga över fastigheten, t.ex. genom att överlåta, pantsätta och hyra ut den. Innehavaren av en ägarlägenhet har alltså större möjligheter att självständigt förfoga över sin lägenhet i rättsligt hänseende än en bostadsrättshavare. (Justitiedepartementet 2009) Till skillnad från en bostadsrätt kan man inte vräka en lägenhetsägare som allvarligt stör sina grannar, utan vite ska kunna föreläggas för att grannen ska upphöra med störningarna.(prop. 2008/09:91 2008) Vad gäller vid taxering och beskattning? När det gäller reglerna om fastighetstaxering innebär detta en del tillägg och justeringar av det befintliga regelverket. I propositionen föreslår man att ägarlägenhet infogas som en byggnadstyp och ägarlägenhetsenhet som en taxeringsenhet. Ägarlägenheter ska vid fastighetstaxeringen värderas enligt samma regler som hyreshus och förenklad fastighetstaxering av ägarlägenheter ska ske vid samma tidpunkter som för hyreshus. När det gäller inkomstbeskattningen föreslås att definitionen av termerna privatbostad och privatbostadsfastighet utvidgas till att även omfatta 13

ägarlägenheter. Det föreslås även att ägarlägenheter ska omfattas av den kommunala fastighetsavgift enligt i princip samma regler och skattesatser som för småhus.(prop. 2008/09:83 2008) 3.2.1 Samfällighetsförening En samfällighet är ett mark- eller vatten eller ett tredimensionellt avgränsat fastighetsutrymme med bestämda delar som hör till flera fastigheter gemensamt. En samfällighetsförening bildas för att kunna skapa en effektiv förvaltning av s.k. gemensamhetsanläggningar. En gemensamhetsanläggning är en anläggning som är av betydelse vad gäller nyttjandet för flera fastigheter och som är nödvändig för att fastigheterna skall fungera långsiktigt. Till exempel tak, fasad, vatten och avloppsledningar, sophus och garage. Föreningsbildningen sker genom lagen om förvaltning av samfällighet och kan göras med hjälp av lantmäteriet. Samfällighetsföreningen är en juridisk person och dess medlemmar består av ägarna till de deltagande fastigheterna. Inom föreningen kan en majoritet besluta om förvaltningen. (Lantmäteriet 2008a) 3.2.2 Ägarlägenheter i utlandet I flera länder finns särskild lagstiftning om lägenheter i flerbostadshus som i någon form ägs av innehavaren. Det finns olika utländska varianter av ägarlägenheter. Ägandet av lägenheten kan vara antingen direkt eller indirekt. Direkt ägande kännetecknas av att den enskilde lägenhetsinnehavaren äger lägenheten. Vid indirekt ägande ägs huset av en juridisk person, som de enskilda lägenhetsinnehavarna har del i. I Danmark har man en variant av direkt äganderätt där den enskildes äganderätt är begränsad till själva lägenheten. I Norge innehas själva flerbostadsfastigheten av de boende med samäganderätt. De enskilda andelsägarna har en exklusiv nyttjanderätt till en bestämd lägenhet i huset. Exempel på indirekt äganderätt har vi i Finland med s.k. aktielägenheter. Nyttjanderätten är knuten till innehavet av aktier i ett aktiebolag. Det är alltså bostadsaktiebolaget som äger fastigheten och genom aktieinnehavet räknas man som indirekt ägare. (Prop. 2008/09:91 2008) Ägarlägenheter är mycket vanlig utomlands. Australien, Japan och USA är exempel på länder som haft boendeformen under en lång tid. Även i Europa är det vanligt att man äger sina lägenheter.(boverket 2009) 3.3 Bostadsrätt Bostadsrätten är en nyttjanderätt och regleras särskilt i bostadsrättslagen (1991:614). Lägenheterna i fastigheten ägs av bostadsrättsföreningen som upplåter en nyttjanderätt till en lägenhet åt medlemmen. Medlemmen äger inte lägenheten utan har bara ett indirekt ägande i fastigheten i och med medlemskapet i föreningen. Kostnader som amortering, räntor på lån, reparation och underhåll samt rengöring fördelas mellan medlemmarna i föreningen i förhållande till lägenheternas storlek. Bostadsrätten är inte tidsbegränsad och 14

kan inte sägas upp utan att byte av ägare sker genom överlåtelser. Det föreligger en viss finansiell risk då priset på överlåtelsen beror på utbud respektive efterfrågan på marknaden och varierar över tid. Den nya innehavaren måste godkännas av föreningen och kan därmed utgöra ett hinder för överlåtelsen. Dock får inte inträde till föreningen nekas om personen uppfyller de eventuella krav som följer enligt föreningens stadgar och vad föreningen skäligen kan kräva. Det finns möjlighet för innehavaren av bostadsrätten att hyra ut lägenheten i andra hand. Den nya avtalsrelationen som uppstår regleras i hyreslagen, bostadsrättsinnehavaren träder då in i rollen som hyresvärd. Ifall innehavaren vill hyra ut sin lägenhet i sin helhet krävs samtycke av bostadsrättsföreningen. Om samtycke nekas kan tillstånd ges av hyresnämnden ifall det föreligger beaktansvärda skäl för uthyrningen. Tillståndet för uthyrningen skall dock tidsbegränsas, ju längre tid innehavaren inte avser att utnyttja lägenheten desto svagare blir motiven för uthyrningen. Däremot kan innehavaren hyra ut en del av lägenheten utan tillstånd såvida det inte är till men för annan medlem eller föreningen. Uthyrning av hela lägenheten utan samtycke från föreningen eller tillstånd från hyresnämnden kan leda till att bostadsrätten förverkas. Nyttjanderätten till lägenheten kan också förverkas ifall innehavaren blir försenad med att betala månadsavgiften eller använder lägenheten för annat ändamål än det avsedda. (Grauers 2005) 3.4 Andelstal I en bostadsrättsförening har varje bostadslägenhet ett andelstal beroende på om det är en stor eller liten lägenhet, och bidrar därför med olika mycket till föreningens finansiering. Föreningens kostnader fördelas på medlemmarna efter andelstalen och blir den så kallade årsavgiften.(bostadsrättsguiden) I en samfällighetsförening fastställs andelstalet efter vad som är skäligt med hänsyn till den nytta varje fastighet har av anläggningen, och för driften efter vad som är skäligt med hänsyn till den användning varje fastighet beräknas ha av anläggningen. Andelstalen utgör sedan grunden för fördelning av kostnaden. (Villaägarnas Riksförbund 2008) 3.5 Hyresrätt Hyreslagen har karaktären av en social skyddslagstiftning. Den innehåller tvingande regler, till hyresgästens förmån, som garanterar denne vissa rättigheter. Det bör dock påpekas att det också finns regler med förpliktelser för hyresgästen. I huvudsak handlar det om att dels betala hyran, dels använda lägenheten på rätt sätt. Det avtal som upprättas mellan hyresgästen och hyresvärden reglerar tillsammans med hyreslagen rättsförhållandet mellan parterna. Hyran som ska utgå för upplåtelsen ska enligt huvudregeln vara till beloppet bestämd i avtalet, syftet med detta är att hyresgästen ska veta exakt vad som ska utgå i hyra. För bostäder gäller att hyresvärden kan begära skälig hyra. Hyran är skälig om den inte påtagligt överstiger hyran för lägenheter som är likvärdiga, s.k. bruksvärdehyra. Det s.k. besittningsskyddet är ett av hyresrättens mest karakteristiska inslag. Besittningsskyddet bygger på avsikten att hyresgästen har rätt att få till stånd en förlängning av avtalet när 15

avtalstiden är slut. Det direkta besittningsskyddet innebär en rätt att kunna få en förlängning av hyreskontraktet oberoende av hyresvärdens inställning. Om hyresgästen begår ett kontraktsbrott, av väsentlig betydelse, kan hyresvärden med omedelbar verkan säga upp hyresgästen. Hyresrätten är i ett sådant fall förverkad och det kan understrykas att hyresgästen då inte har rätt till förlängning i enlighet med besittningsskyddet. En hyresgäst får, i princip, inte överlåta hyresrätten till någon annan person utan att hyresvärden ger sitt tillstånd. Det finns dock undantag, ifall hyresvärden inte ger ett godkännande kan man istället söka detta hos hyresnämnden. Ifall de ger tillstånd gäller det trots att hyresvärden godkännande inte finns. (Grauers 2005) 3.6 Kooperativ Hyresrätt Den kooperativa hyresrätten är en mellanform av hyresrätt och bostadsrätt. Under flera år har det bedrivits försöksverksamhet med boendeformen som nu har blivit permanent. Precis som bostadsrätten upplåts den kooperativa hyresrätten av en förening. Hyresgästen ska vara medlem i föreningen och hyresrätten avser en bostadslägenhet. Den kooperativa hyresrättsföreningen kan antingen äga fastigheten där lägenheterna finns eller hyra lägenheterna av fastighetsägaren. Det brukar kallas ägarmodellen respektive hyresmodellen. Den kooperativa hyresrättsföreningen är en särskild typ av ekonomisk förening. Medlemmarna betalar vanliga medlemsinsatser och föreningen ska dessutom kunna ta ut en särskild upplåtelseinsats i samband med lägenhetsupplåtelsen. En hyresgäst som väljer att flytta kan inte sälja den kooperativa hyresrätten men har rätt att få tillbaka den betalade insatsen. Föreningen bestämmer själv hyran för lägenheterna. Syftet är framförallt att det ska fungera som ett bra komplement till hyresrätt och bostadsrätt och bidra till en ökad valfrihet mellan skilda boendeformer. Av de föreningar som har fått tillstånd enligt försökslagen har majoriteten valt att bedriva verksamheten enligt hyresmodellen. Ägarmodellen förutsätter ett större kapitaltillskott och detta kan innebära vissa finansieringsproblem men även denna modell kan bli ekonomiskt fördelaktig på längre sikt. (Prop. 2001/02:62 2001) 3.7 Bruksvärdesprincip Vid hyressättning av bostäder i Sverige använder vi oss av bruksvärdesprincipen. Reglerna för hyresvillkoren är tvingande enligt hyreslagen (12 kap JB). För bostäder gäller att hyresvärden kan begära skälig hyra. Hyran är skälig om den inte påtagligt överstiger hyran för lägenheter som är likvärdiga, s.k. bruksvärdeshyra. Vid denna bedömning ska hänsyn i första hand tas till lägenheter som ägs och förvaltas av allmännyttiga bostadsföretag, d.v.s. den hyresnivå som gäller för dessa lägenheter är styrande för den hyra som får tas ut. Det kan understrykas att bruksvärdehyran också ska vara vägledande när en bostadsrätt och ägarlägenhet hyrs ut eller vid upplåtelse i andra hand av en hyresrätt. Är hyran i dessa situationer för hög har hyresgästen rätt att begära återbetalning av den del som legat över den tillåtna nivån (Hager 2005). Vid bruksvärdesprincipen tas hänsyn till lägenhetens beskaffenhet så som storlek, moderniseringsgrad, planlösning och 16

läge inom huset. Även förmåner som hiss och tvättstuga räknas med. (Hyresgästföreningen 2008) 3.8 Uthyrning i andra hand Andrahandsuthyrning innebär att hyresgästen står kvar i sin avtalsrelation till hyresvärden. Istället uppkommer en ny avtalsrelation mellan förstahandshyresgästen och andrahandshyresgästen. Det är således fråga om två separata hyresavtal. Andrahandshyresgästen har en ganska svag rättsställning. Han kan överhuvudtaget inte göra några anspråk gällande mot hyresvärden. Andrahandshyresgästen är bara ett bihang till förstahandshyresgästen. Han är helt beroende av att denne bibehåller sin rätt i förhållande till hyresvärden. Skulle förstahandshyresgästen t.ex. förverka sin hyresrätt, förlorar även andrahandshyresgästen sin rätt. Besittningsskyddet är på så vis svagt för personen som hyr i andrahand. För att få hyra ut i andrahand krävs vid hyresrätt tillstånd från hyresvärden eller i vissa fall hyresnämnden. I en bostadsrätt krävs tillåtelse från bostadsrättsföreningens styrelse.(grauers 2005) För boendeformer med äganderätt, ägarlägenheter och småhus, krävs ingen tillåtelse då ägaren fritt förfogar över sin fastighet. (Prop. 2008/09:91 2008) 3.9 Fastighetsbildning Fast egendom är jord och denna jord är indelad i fastigheter. En fastighet är juridiskt sett ett avgränsat geografiskt område eller ett tredimensionellt avgränsat utrymme. Alla markområden i Sverige omfattas av fastighetsindelningen och är uppdelad i fastigheter och samfalligheter. Lantmäteriet är den myndighet som behandlar alla ärenden vad gäller ny- och ombildning av fastigheter. Ansökan om förrättning för förändring i fastighetsbildningslagen görs skriftligt av den som förvärvat ett markområde eller ett tredimensionellt fastighetsutrymme i en fastighet. Den nya ägaren kan också vara en samfällighetsförening, kommun eller länsstyrelse som har rätt att ansöka om förrättning. En fastighetsbildning kan ske genom nybildning eller ombildning av en fastighet. En nybildning sker på tre olika sätt: (Julstad 2005) Avstyckning är den vanligaste metoden. Ett mark- eller vattenområde eller ett tredimensionellt avgränsat utrymme avskiljs från stamfastigheten och bildar en ny fastighet (styckningslott). Det är möjligt att kombinera fastighetsbildningen med att inrätta en gemensamhetsanläggning när även styckningslotten har behov av att använda den. En samfällighet med styckningslotterna och stamfastigheten som delägare kan då skapas. Klyvning används när fastigheten ägs av flera personer gemensamt, den kan då delas upp genom klyvning. Den ursprungliga fastigheten delas upp i sin helhet och slutar att existera. Istället för en fastighet bildas två eller tre nya som exempel. Sammanläggning, ifall samma person äger flera fastigheter kan de sammanläggas till en. För att sammanläggning skall bli godkänd krävs att alla fastigheter ägs med lika rätt. T.ex. om 17

en fastighet av två är enskild egendom går det inte att genomföra en sammanläggning. (Julstad 2005) En fastighet kan även ombildas genom en fastighetsreglering. Genom en fastighetsreglering kan mark eller tredimensionella fastighetsutrymmen överföras från en fastighet till en annan. (Julstad 2005) 3.9.1 Tredimensionell fastighetsbildning Sedan årsskiftet 2003/2004 kan en fastighet bildas horisontalt och vertikalt, en s. k. tredimensionell fastighetsbildning. Det innebär att fastigheten skall vara avgränsad i sin helhet i såväl sidled, höjdled som djupled och bilda en sluten volym. En sådan fastighetsbildning kan vara aktuellt då en befintlig affärsbyggnad byggs på med en eller flera våningar för bostadsändamål. Då kan lokalerna i markplan bilda en egen särskild fastighet skild från bostäderna. (Grauers 2007) Tredimensionell fastighetsindelning regleras i Fastighetsbildningslagen (1970:988) samt Jordabalkens regler (1970:994), enligt JB skall en tredimensionell fastighet vara 1. En fastighet som i sin helhet är avgränsat horisontalt och vertikalt, 2. Ett utrymme som i en annan fastighet än en tredimensionell fastighet och som är avgränsat både horisontellt och vertikalt, 3. Ägarlägenhetsfastighet, en tredimensionell fastighet som inte är avsedda att rymma annat än en bostadslägenhet. En traditionell fastighet är endast avgränsad i markplan, till fastigheten hör även allt utrymme ovan och under markytan. Med nya reglerna möjliggörs ägande ovan respektive under en befintlig fastighet. Tredimensionella fastigheter kan nybildas eller ombildas i princip på samma sätt som för vanliga fastigheter genom fastighetsbildning vid lantmäteriförrättning. Plan och bygglagens regler vad gäller bygglov tillämpas även för tredimensionella fastigheter. Den måste stämma överens med kommunens detaljplan och områdesbestämmelser. Enligt fastighetsbildningslagen (1970:988) får en tredimensionell fastighet nybildas eller ombildas om det står klart att åtgärden är lämpligare än andra åtgärder för att tillgodose det avsedda ändamålet. Till en traditionell fastighet kan man förena ett s.k. tredimensionellt fastighetsutrymme. Det är ett utrymme som är beläget utanför fastighetens gränser och avgränsas också både vertikalt och horisontellt, t.ex. ett garage eller bergrum.(lantmäteriet 2008b) 3.10 Lagfart och stämpelskatt En förvärvare av en fastighet är skyldig att söka lagfart enligt, 20:1 JB. Ansökan om lagfart ska inte ses enbart som en skyldighet. I själva verket är det en rättighet för köparen att söka och få lagfart. Ett beslut om lagfart kan ha stor betydelse vid sakrättsliga konflikter. Dessutom kan inte köparen få inteckning och pantbrev om man inte är lagfaren ägare. 18

Skyldigheten att söka lagfart gäller alla typer av äganderättsförvärv. Ansökan om lagfart ska göras inom 3 månader efter att köpehandlingen har upprättats. (Grauers 2007) När fastighet förvärvas föreligger skyldighet att betala stämpelskatt. För privatperson är skattesatsen 1,5 % av egendomens värde. Egendomens värde är det värde som är högst av köpeskillingen eller taxeringsvärdet. Stämpelskatt beräknas på hela tusentals kronor, avrundat nedåt. Det tillkommer en fast avgift på 825 kronor.(lantmäteriet 2009) 3.11 Inteckning och pantbrev För att kunna pantsätta en fastighet måste man ta ut pantbrev i fastigheten. Ett pantbrev är ett bevis för att en inteckning uppgått till ett visst belopp i fastigheten. Inteckningen visar den rätt till betalning som en borgenär (fordringsägare) kan erhålla när fastigheten säljs exekutivt. T.ex. när en fastighet säljs för ett konkursbo. Inteckning av en fastighet sker hos den Inskrivningsmyndighet som fastigheten tillhör. Från och med den 1 juni 2008 är det Lantmäteriet som fungerar som inskrivningsmyndighet. Inskrivningen sker i fastighetsregistrets inskrivningsdel. Reglerna om inteckning finns i 22 kap JB. När fastighetsägaren har intecknat sin fastighet kan panträtt upplåtas genom att pantbrevet överlämnas till en borgenär som säkerhet för en fordran. Ifall fastigheten har flera ägare måste samtliga delta i pantsättningen för att en panträtt ska uppkomma. Panträtten ger borgenären rätt att vid försäljning av fastigheten täcka den fordring för vilken pantbrevet är upplåten. Borgenären kan aldrig erhålla ett större belopp än det som svarar mot den fordring som är knuten till pantbrevet.(hager 2005) När inteckning beviljas tas stämpelskatt ut med 2 % av det belopp som intecknas. Stämpelskatt beräknas på hela tusentals kronor, avrundat nedåt. En fast avgift på 375 kronor tillkommer för varje pantbrev som tas ut.(lantmäteriet 2009) 3.12 Fastighetsskatt Alla bostäder i småhus och hyreshus får en kommunal fastighetsavgift från och med beskattnings år 2008. Avgiften har ersatt den tidigare statliga fastighetsskatten som har avskaffats. För småhus gäller avgiften 6 362 kronor från och med 2009 eller 0,75 % av taxeringsvärdet om det ger en lägre avgift. För hyreshusbostäder ligger avgiften på 1 272 kronor för varje bostadslägenhet. Det är ägaren till fastigheten som ska betala avgift eller skatt. I en bostadsrättsfastighet är det ägaren till huset, alltså bostadsrättsföreningen som påförs och betalar avgiften eller skatten, inte de enskilda bostadsrättshavarna. (Skatteverket 2008a) 3.13 Ränteavdrag Du får göra avdrag för de räntor som du betalat under inkomståret. (42:1 IL) Det är bara på räntor på lån som du själv varit personligen betalningsansvarig för som du kan göra avdrag. 30 procent av räntekostnaden är avdragsgill (65:7 IL). (Skatteverket 2008b) 19

Exempel bostadsrätt: Lån i förening: 300 000 Personligt lån: 600 000 Ränta: 4 % Räntekostnad: 24 420 (1+0.04/12) 12-1 = 0.0407*600 000 = 24 420 Ränteavdrag: 7 236 30%*24 420 = 7 236 Exempel ägarlägenhet: Personligt lån: 900 000 Ränta: 4 % Räntekostnad: 36 667 (1+0.04/12) 12-1 = 0.0407*900 000 = 36 667 Ränteavdrag : 11 000 30%* 36 667 = 11 000 Lånebilden är olika beroende på vilken boendeform du väljer, exemplet ovan visar skillnaden i ränteavdrag mellan en bostadsrätt och en ägarlägenhet. Vänligen notera att detta är ett förenklat exempel, det kan vara mer komplicerat i verkligheten. 3.14 Bostadsbestånd, jämförelse småstad kontra storstad Vi vill med tabellen nedan visa fördelningen i antalet flerbostadshus respektive småhus mellan en mindre stad, Karlstad, och större städer, Göteborg och Stockholm. Stad Flerbostadshus Småhus Procentuell fördelning Karlstad 42 013 47 562 46,9 % / 53,1% Göteborg 254 973 161 472 61,2 % / 38,8 % Stockholm 667 085 232 510 74,1 % / 25,9 % Källa: SCB, se bilaga 2 20

4. Teori 4.1 Studie från Holland, VROM I Holland har man genomfört en studie, VROM, som visar att majoriteten helst vill äga sitt eget boende. De som äger sitt eget boende har generellt mer inflytande och tar mer ansvar över sin bostad än ifall man jämför med som hyr sin bostad. Tendenser visar att de är mer delaktiga i bostadsområdet eller grannskapet. Äganderätt hjälper också att stärka kommunen. Det kan också öka omsättningen av bostäder. Genom att bygga bostäder med äganderätt kan man åstadkomma en flyttkedja vilket i sin tur leder till högre boendestandard. (VROM 2001) Studien visar bl.a. vilken betydelse äganderätten har för individen och vi har valt att lyfta fram följande punkter: Äganderätt leder till att ägarna tar mer ansvar över sin bostad. Byggande av äganderätter kan åstadkomma en flyttkedja. (Med flyttkedja menas att man går från en boendeform till en annan och på så vis frigörs bostäder.) 4.2 Bostadsmarknaden 2008/2009 Boverket gör varje år en studie för att få en bild över utvecklingen på alla de lokala bostadsmarknaderna i landet. Den senaste studien visade att nyproduktionen i Sverige har de senaste åren minskat och 47 procent av landets kommuner bedömer att det skulle behöva byggas fler bostäder än vad man tror kommer att genomföras de närmaste åren. I studien framkommer att 136 av 290 kommuner anser sig ha brist på bostäder. Höga produktionskostnader upplevs som det främsta hindret för ett ökat bostadsbyggande men även bristen på mark i centrala lägen. (Boverket 2008) Studien redogör för bostadsbristen i Sverige. Vi har valt att lyfta fram följande punkt: Höga produktionskostnader samt brist på mark är orsaker till att det byggs för lite. 4.3 Bostadsbyggnadsbehov Med uppdrag från Nutek har det tagits fram en rapport av KTH vars syfte är att diskutera det faktiska och planerade bostadsbyggandet utifrån behovet av bostäder. I rapporten framgår det att ägda bostäder har dominerat i nyproduktionen, först bostadsrätter under 1990-talet och sedan en ökande andel ägda småhus. Nyproduktionen vänder sig i praktiken till grupper med relativt höga inkomster och utbud för hushåll med något lägre inkomster bygger i huvudsak på argument om flyttkedjor. Volymerna i den planerade nyproduktionen i framförallt storstadsregioner ligger högre än byggandet under senare år. Det framkommer också av rapporten att nya bostäder utgörs av både nybyggnation och ombyggnation. I båda fallen innebär det att marknaden tillförs nya bostäder och i rapporten framgår att en kombination av dessa skulle vara det bästa alternativet. 21

Rapporten diskuterar bostadsbyggnadsbehovet och följande punkter har vi valt att lyfta fram: Bostäder med äganderätt dominerar i nyproduktion. Vänder sig främst till grupper med hög inkomst. 22

5. Empiri I detta kapitel har vi valt att presentera de olika respondenterna kortfattat. Vidare diskuteras intervjuns utformning. För att undersöka ifall ägarlägenheter kan motverka bostadsbristen har vi valt att intervjua olika fastighetsbolag, intresseorganisationer och sakkunniga. Vi har valt att intervjua olika aktörer på marknaden för att på så vis hitta flest möjliga variationer i det observerade fenomenet. Vi har försökt genomföra intervjuer med olika finansieringsinstitut angående finansiering av ägarlägenheter, dock utan att ha lyckats. Av 11 kontaktade företag har vi kunnat intervjua 8 utav dem. Vi är tacksamma för att följande företag ställde upp. 5.1 Företagspresentation Akelius Fastigheter AB Riksbyggen Koncentrerar sig på bostadsfastigheter med fastighetsbestånd i Sverige och i Tyskland. Ett av Sveriges ledande företag inom fastighetsförvaltning. Fastighetsbeståndet är till stor del bostadsrätter i olika delar av Sverige. Trelleborgshem AB Ett allmännyttigt bostadsföretag och Trelleborgs största hyresvärd med ca 1850 lägenheter. Veidekke Bostad & Fastighet AB Wermlands Invest AB Hyresgästföreningen SABO Ett norskt fastighetsbolag som verkar i Norge, Sverige och Danmark. En av Värmlands största lokala och privata fastighetsägare. Är en demokratisk medlemsorganisation för bostadshyresgäster. Är en bransch- och intresseorganisation för ca 300 allmännyttiga bostadsföretag. Naisvefa Är en av Sveriges största fastighetskonsulter för både offentliga och privata uppdragsgivare. 23

5.2 Intervjuns utformning Eftersom vi har valt att intervjua tre olika aktörer på marknaden har vi utformat frågorna på tre olika sätt. Våra intervjuer har på så sätt anpassats efter respondenten. Gemensamt för alla tre intervjuerna är att de avslutats med en öppen ställd fråga för att samla in eventuella åsikter som inte framkommit genom våra frågor. Frågorna till intervjuformulären (bilaga 1) har vi ställt utifrån vår problemformulering och syftet med uppsatsen. 5.3 Akelius Intervju med Robert Stúr, chef för verksamheten i Karlstad Vad känns positivt/negativt med den nya boendeformen ägarlägenheter? För oss som fastighetsbolag skapar det mer konkurrens på marknaden. En annan nackdel kan vara att det är en stor ruljans av grannar. Man vet inte riktigt vilka som bor i fastigheten. Det positiva är att du inte behöver investera i en hel fastighet utan i en eller flera lägenheter. Vilken delmarknad kommer ni rikta in er på om ni väljer att bygga ägarlägenheter? Framförallt dem som ser det som ett investeringsobjekt. Jag tror inte många kommer bosätta sig själv i ägarlägenheterna utan istället hyra ut dem. Ägarlägenheter tros bli ett storstadsfenomen, håller ni med om det? Det vet jag inte. Det skulle i sådana fall vara att storstadsbon är mer villig att bo i lägenhet än småstadsbon där man hellre väljer att bo i småhus/villor. Ifall du väljer att bo i en villa i en storstad hamnar du troligtvis i utkanten av staden eftersom att det i de centrala lägen mest finns lägenheter. Kommer det byggas mer efter införandet? Ja, det är jag övertygad om. Möjligheten att få göra ränteavdrag och få hela lånebilden själv för ägarlägenheten tror jag folk kommer se som en fördel. Kommer det byggas mer i lågkonjunktur? (i och med större säkerhet, ägarlägenhet kan hyras ut i väntan på försäljning) Ifall man ser till denna anledning är jag osäker. Jag vet inte hur det ser ut ifall man jämför med t.ex. byggande av bostadsrätt. Är ni intresserade av att investera och uppföra ägarlägenheter? Nej, om vi uppför en fastighet så är det i första hand en hyresfastighet som gäller. Så för oss är det ointressant. Finns det några aktuella projekt? Nej. Dock tackar vi inte nej till en god affär. Ifall en ägarlägenhetsfastighet skulle inbringa mycket mer pengar än en hyresfastighet skulle det kunna bli intressant. Det skall dock skilja ganska mycket för att vi ska genomföra det. 24

Tror ni vi kommer att få se fler utländska investerare på marknaden? Det är inte omöjligt eftersom de är bekanta med boendeformen från hemlandet. Hur ser ni på kunskapen/okunskapen på marknaden? Kan det vara en riskfaktor att eventuella köpare inte har så stor kunskap om boendeformen och av den anledningen avvaktar? Ja, det kan det säkert vara. Okunskapen hos de potentiella köparna är fortfarande stor tror jag. Däremot i entreprenörleden tar man till sig kunskapen snabbt t.ex. banker. Kan ägarlägenheter motverka bostadsbristen? Ja, absolut. När köparna lärt sig investeringsmöjligheten tror jag att det kommer byggas ännu mer och på så vis motverkas bostadsbristen. Har ni något övrigt att tillägga vad gäller den nya bostadsformen, ägarlägenheter? Inte mer än att jag tror det kommer bli ett välkommet tillskott på bostadsmarknaden. 5.4 Riksbyggen Intervju med Roger Pohjanen, affärsområdeschef för byggverksamheten i Sverige. Vad känns positivt/negativt med den nya boendeformen ägarlägenheter? Jag vet inte ifall det är negativt men de boendeformer som redan finns idag täcker upp behovet på ett bra sätt för dig som boendekonsument. Dessutom när det gäller gemensamhetsanläggningar tror jag att det kan uppstå vissa problem när det ska skötas av den så kallade samfällighetsföreningen. Samtidigt kan ägarlägenheter vara ett alternativ för personer som kommer ifrån utlandet där denna boendeform är vanlig. Vilken delmarknad kommer ni rikta in er på om ni väljer att bygga ägarlägenheter? Gruppen 40-talister. I och med att det ofta krävs en god ekonomi och en större kapitalinsats så utesluter det den yngre befolkningen till stor del. Ägarlägenheter tros bli ett storstadsfenomen, håller ni med om det? Ja det tror vi. Kommer det byggas mer efter införandet? Jag tror det kommer byggas i en liten omfattning. Kommer det byggas mer i lågkonjunktur? (i och med större säkerhet, ägarlägenhet kan hyras ut i väntan på försäljning) Nej, inte av den anledningen. Jag tror att styrelserna i bostadsrättsföreningarna kommer att bli mer liberala kring reglerna för uthyrning och på så vis kommer ägarlägenheter inte ha någon fördel. Vi tror även att de kommer att tillåta juridiska personer att köpa bostadsrätter och av den anledningen att föreningen vill kunna sälja i svåra tider. 25