Hela Gustavsberg Handelsutredning fas 1 4 mars 2009

Hela Gustavsberg Handelsutredning fas 1 4 mars 2009

Innehåll 1. INLEDNING... 1 1.1. Bakgrund... 1 1.2. Uppdrag och metod... 1 2. CENTRALA GUSTAVSBERG... 2 3. HANDELSOMRÅDEN I VÄRMDÖ IDAG... 3 3.1. Fabriksområdet... 3 3.2. Mölnvik... 5 3.3. Charlottendal... 7 3.4. Gustavsbergs Centrum (GC)... 8 4. DETALJHANDELNS UTVECKLING I KOMMUNEN... 12 5. STÖRRE KONKURRENTER I NACKA... 14 6. ÖKAD EFTERFRÅGAN I KOMMUNEN... 15 6.1. Befolkningsökning...15 6.2. Per capita-konsumtionsökning...15 6.2.1. En historiskt starkt växande konsumtion...15 6.2.2. Svag utveckling 2009 och 2010...16 6.2.3. Utvecklingen från år 2011 och fram till år 2016...16 6.3. Total efterfrågeökning...16 6.4. Efterfrågan från nya boende i och i närheten av centrum...17 7. KOMMENTAR OM CENTRUM... 18 8. UPPDRAGSGRUPP... 20

1. INLEDNING 1.1. Bakgrund Förberedande planarbete pågår för centrala Gustavsberg. Samråd om program för detaljplaner för "hela Gustavsberg" hölls under våren 2006. Förslaget innehåller cirka 1 000 nya bostäder i centrala lägen, ändrad trafiklösning inklusive bussterminal och tydligare gång- och cykelstråk. Gustavsberg "helas" genom att hamnen och centrum knyts samman med en "ny" Bagargata och en "ny" park med vattenkonst ner mot Farstaviken. Ekvallens IP blir port mot simhall, rackethall och Ösby naturreservat. (citat från Värmdö Kommuns hemsida) 1.2. Uppdrag och metod I denna inledande fas diskuteras dagsläget, samt dras en ramprognos för förväntad efterfrågan av detaljhandelsvaror 1 i kommunen vid några prognostiserade befolkningsnivåer. Alla omsättningssiffror är inkl moms i 2007 års priser om inget annat anges. 1 Med detaljhandelsvaror menas dagligvaror och sällanköpsvaror. Dagligvaror är t.ex livsmedel och blommor. Sällanköpsvaror är t.ex. kläder, skor och elektronik. Bilhandel, drivmedel, apoteksvaror och systembolagsvaror ingår inte i den egentliga detaljhandeln, och är inte heller med i denna utredning redovisade siffror. 1

2. CENTRALA GUSTAVSBERG Figur 1. Centrala Gustavsberg. Blått: Handel och service, Rött: Nya bostäder, Grönt: Stråkmöjlighet? Av de 1 000 bostäder som planeras byggs för närvarande bl.a. följande: Mariabacken: 127 lägenheter Farstadal (söder om fabriksområdet): 250 à 300 lägenheter Inom 2 km gångavstånd från Gustavsbergs Centrum bor det idag ca 12 000 människor. I hela Värmdö kommun bor idag ca 37 000 personer. En tredjedel av dessa bor alltså inom 2 km gångavstånd från centrum. Det finns över 15 000 fritidshus i kommunen, vilket troligen innebär 30 à 40 000 personer, som bor i kommunen under någon månad under året. 2

3. HANDELSOMRÅDEN I VÄRMDÖ IDAG 3.1. Fabriksområdet I området finns idag handel, industri, restauranger, service och bostäder. Bl a ligger vårdcentralen här. Majoriteten av handeln är inte direkt konkurrerande med centrum utan är mer kulturanknuten och inriktad på fabriksförsäljning. Parkeringsmöjligheter finns och är tillräckliga för befintliga verksamheter. I området finns även barnavårdcentral och gymnasium. Området bebyggs med fler bostäder och industriverksamheter är tänkta att flyttas för att ge plats åt ytterligare bostäder. Figur 2. Fabriksområdet, vy från Gustavsbergsvägen. 3

I fabriksområdet finns idag följande butiker och verksamheter: Antec Bad & WC Antikhuset Antikmarknad Arxi Kök Cykel & Sport Fabriksbutik Glashuset Hårservice Service Konsthall Service Lisas Hårvård Service Luddes Grill Café/restaurang Magasin Josefin Beklädnad Orrefors Kosta Boda Outlet Polisen Service Poppilopp barnkläd. & leksaker Beklädnad Porslinsmuseum Service Sköna Ting Sushibar Café/restaurang Sv Fastighetsförmedling Service Tandläkare Service Tornhuset café m m Café/restaurang Tyra damkläder Beklädnad Ungdomsmottagning Service Watski båttillbehör Villeroy & Boch Factory Outlet Vårdcentral Service 4

3.2. Mölnvik Några kilometer sydost om centrum ligger handelsområdet Mölnvik (Värmdö Köpcentrum, västra och södra Mölnvik). Värmdö Köpcentrum innehåller diverse handel av shoppingkaraktär medan det nyexploaterade södra Mölnvik riktar sig mer åt volymhandel. Ingen del av området har sammanhängande allmänytor i inomhusmiljö. Hela området omfattar ca 50 000 kvm. Värmdö Köpcentrum (den norra delen) omsatte 400 MSEK år 2005 och hade en butiksyta på ca 13 000 kvm. Ica Kvantum, i köpcentrumdelen, omsatte år 2007 228 Mkr. Nordplan bedömer preliminärt att Willys omsatte ca 150 Mkr år 2007. Figur 3. Gångstråk i Värmdö Köpcentrum. Figur 4. Värmdö Köpcentrum, vy från parkeringen. 5

I Norra och västra Mölnvik (inkl köpcentrumet) finns idag följande butiker och verksamheter: Akupunktur Hälsovård Almia Damkläder Beklädnad Andiamo skor Beklädnad Apoteket Service Brisak Café Sasta Café/restaurang Club Body Joy Hälsovård DeliGo Café/restaurang Denny s Home Dressmann Beklädnad Fabrik Filmkedjan Floating/Rosenmetoden Hälsovård Frisyrmakarna Service Gamestop Hedenbergs Kiropraktorklinik Hälsovård Hemboden Hemtex Ica Kvantum Dagligvaror Joy Beklädnad Kanel och Kardemumma Dagligvaror Kicks Dagligvaror Kidz Block Beklädnad Lekit Lindex Beklädnad Lizhel Juveler Lås Larmteknik Värmdö McDonald's Café/restaurang Medicinsk Fotvård Hälsovård Mr Big Beklädnad Nyform Dagligvaror Parelle Parfymeri Dagligvaror Su Casa Svensk Textilvård Service Synsam Willys Dagligvaror Värmdö Blommor & Växter Dagligvaror Värmdö Bokhandel Värmdö Skönhetsvård Hälsovård 6

I södra Mölnvik, som är mer volymhandelsorienterat, med större enheter, ligger idag följande verksamheter: Bygg-Ole Expert Stormarknad Granngården Hund- & kattspecialisten Intersport Jula Lantmännen Granngården Lidl Möbeltorget Ni Hao Thai Rusta Sabis Siba Srimoti (indiskt) Systembolaget World Class 3.3. Charlottendal Beklädnad Dagligvaror Café/restaurang Dagligvaror Café/restaurang Service Hälsovård I Charlottendal ligger Värmdö Marknad som bl.a. innehåller diverse volymhandel och som domineras av Coop Forum, Biltema och Plantagen. Här finns ca 28 000 kvm handel och omsättningen är ca 565 MSEK (år 2005). Coop Forum omsatte år 2007 282 Mkr. Figur 5. Värmdö Marknad. Foto: KFF. 7

Butiker och verksamheter i Charlottendal: EM Kaminbutiken Kvik Kök Jysk Plantagen Biltema Coop Forum m Bygg & Trädgård Dagligvaror Subway Café/restaurang Thairestaurang Café/restaurang Flugger färg 3.4. Gustavsbergs Centrum Gustavsbergs centrum består idag av en central byggnad med en liten galleria, samt ytterligare några byggnader. Centrumbyggnaden har ca 3 800 kvm butiksyta och en omsättning på ca 150 Mkr (2007). Figur 6. Gustavsbergs centrum, vy från parkeringen. 8

Figur 7. Gustavsbergs centrum, med bussterminalen, vy från biblioteket. Figur 8. Gustavsbergs centrum, vy från Skärgårdsvägen. Figur 9. Gustavsbergs centrum, vy mot parkeringen. 9

Verksamheterna i centrumbyggnaden är idag: Apoteket Fyren Service Capellix Hälsovård Cara Mia Café/restaurang Charlottas Blommor Dagligvaror Coop Konsum Dagligvaror Dellans Coffee Bar Café/restaurang Dragon Sushi Café/restaurang Eurosko Beklädnad Fastighetsbyrån Swedbank Service Gulbla utförsäljning Beklädnad Gustavsbergs Zoo Kicks Dagligvaror Life Dagligvaror Pressbyrån Dagligvaror Restaurang Ta-de-me Gustav Café/restaurang Systembolaget Service Träfiluren VickeVire Barnkläder Beklädnad Värmdö Hudvårdsklinik Service Figur 10. Gustavsbergs centrum, vy från biblioteket. 10

I de övriga byggnaderna i centrum finns idag följande butiker och verksamheter: 1000 & en natt inredning Delselius café och bageri Café/restaurang Folktandvården Service Handelsbanken Service Hårstudion Service Hälsokost Dagligvaror Kemtvätt Service Mäklarhuset Service Nordea Service OKQ8 Bensinstation Sibylla Café/restaurang Skattkammaren hantverk Speedy Video Värmdö Ögon Service 11

4. DETALJHANDELNS UTVECKLING I KOMMUNEN Värmdö kommun har haft en stabil försäljningsutveckling, med ett relativt svagt men ökande sk försäljningsindex på sällanköpsvarusidan, och ett starkt men något vikande index på dagligvarusidan. Försäljningsindex är en jämförelse mellan kommunens invånares köpkraft och den faktiska detaljhandelsomsättningen i kommunen. Ett index över 100 betyder att omsättningen är större än köpkraften, d v s att man har ett inflöde av omsättning, och ett index under 100 betyder att man i stället har ett utflöde av omsättning till andra kommuner. År 2007 hade Värmdö kommun ett index på 121 på dagligvarusidan, jämfört med riket, och 122 jämfört med länet. Omsättningen låg år 2007 på ca 1 100 Mkr inkl moms, och inflödet var ca 190 Mkr av detta. Att Värmdö kommun har ett dagligvaruinflöde beror troligen till stor del på att både Coop Forum, ICA Kvantum och Willys finns här och det stora antalet fritidshus i och kring kommunen. Figur 11. Försäljningsindex för dagligvaror 2002 2007. Källa: Handeln i Sverige. 12

På sällanköpsvarusidan har kommunen i stället ett visst utflöde av omsättning, index ligger på 86 jämfört med riket och på 75 jämfört med länet. Sällanköpsvaruomsättningen var år 2007 ca 910 Mkr inkl moms, och utflödet var knappt 150 Mkr. Detta beror till stora delar på närheten till stora konkurrenter, som Sickla och Forum Nacka, samt Stockholms city med dess starka konkurrerande utbud. Figur 12. Försäljningsindex för sällanköpsvaror 2002-2007. Källa: Handeln i Sverige. 13

5. STÖRRE KONKURRENTER I NACKA I Nacka kommun ligger två stora konkurrenter, Sickla Köpkvarter och Forum Nacka. Båda enheterna är betydligt större än Gustavsbergs Centrum, både på dagligvarusidan och på sällanköpsvarusidan, framförallt på sällanköpsvaror. Även relativt närbelägna Orminge Centrum är större än Gustavsbergs Centrum. Omsättning 2007, Mkr inkl moms Sickla Köpkvarter Forum Nacka Orminge Centrum Gustavsbergs Centrum DV SV DV SV DV SV DV SV 595 1299 196 503 277 41 124 28 Tabell 1. Omsättning i Sickla Köpkvarter, Forum Nacka, Orminge Centrum och Gustavsbergs Centrum 2007. Mkr inkl moms. Källa: Stockholm Shopping 2008. 14

6. ÖKAD EFTERFRÅGAN I KOMMUNEN 6.1. Befolkningsökning Kommunens befolkningsprognos visar en stark befolkningsökning de närmaste åren, i hela kommunen. Se tabell 2 nedan. 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Antal invånare 36 870 37 591 39 001 40 366 41 814 43 524 44 889 46 410 48 509 50 181 Årlig befolkningsökning, personer Årlig befolkningsökning, procent Ack. befolkningsökning från 2007, personer 721 1 410 1 365 1 448 1 710 1 365 1 521 2 099 1 672 2,0 % 3,8 % 3,5 % 3,6 % 4,1 % 3,1 % 3,4 % 4,5 % 3,4 % 721 2 131 3 496 4 944 6 654 8 019 9 540 11 639 13 311 Ack. befolkningsökning från 2007, procent 2,0 % 5,8 % 9,5 % 13,4 % 18,0 % 21,7 % 25,9 % 31,6 % 36,1 % Tabell 2. Befolkningsprognos Värmdö kommun, 2007-2016. Källa: Värmdö kommun. Befolkningen i hela kommunen ökar alltså med över 35 % fram till 2016, räknat från år 2007. 6.2. Per capita-konsumtionsökning Samtidigt ökar den s k per capita-konsumtionen, d v s hur mycket varje individ spenderar i handeln. 6.2.1. EN HISTORISKT STARKT VÄXANDE KONSUMTION Detaljhandelns försäljning (omsättning) motsvarar ca 1/6 av Sveriges totala BNP och utgör cirka 1/3 av den totala privata konsumtionen. Den totala detaljhandelsförsäljningen i Sverige uppgick till närmare 490 miljarder kronor år 2007 2, varav 225 miljarder kronor dagligvaror och 260 miljarder kronor sällanköpsvaror. Detta efter 10 års kraftig försäljningsökning. Mellan år 2006 och 2007 (ett år) ökade detaljhandelns omsättning med 7,5 %. Sällanköpsvaror svarade för den starkaste tillväxten med knappt 11 % och dagligvarorna nådde en imponerande årstillväxt på 2,7 %. Under 2008 har ökningstakten minskat. Enligt KPG förväntas den långsiktiga tillväxten för svensk detaljhandel på nationell nivå bli lägre, +1,9 % för dagligvaror och +3,9 % för sällanköpsvaror, årsförsäljning per capita i fasta priser 3. Nordplan har här för säkerhets skull arbetat med 2 Källa: HUI (Svensk Handel), Handeln i Sverige 2008/2009. Basdata från SCB. 3 Källa: KonsumtionsPrognosGruppen, KPG-gruppen, som består av ledande svenska konsulter, bl a Nordplan, och handelsföretag. Gruppens prognoser baseras bl a på nationalräkenskaperna. Gruppens kansli ligger på HUI. 15

betydligt lägre tal för utvecklingen från början av 2008 fram till år 2016, +1 % för DV och +2 % för SV, dock med en svagare utveckling fram till år 2011, se följande avsnitt. 6.2.2. SVAG UTVECKLING 2009 OCH 2010 HUI (Handelns Utredningsinstitut) har skrivit ner sin prognos för detaljhandeln rejält jämfört med konjunkturrapporten i september 2008. Förväntningen är att de senaste årens trend av växande försäljningsvolymer bryts under 2009. Mätt i volym väntas hela detaljhandelns försäljning vara oförändrad jämfört med 2008. I löpande priser (värde) väntas en svag försäljningsökning på 0,5 %, men ökningen drivs helt och hållet av prisökningar. Under 2010 väntas detaljhandeln växa igen, dock med blygsamma 1 %, mätt både i värde och volym. Dagligvaruhandeln är jämförelsevis okänslig för konjunkturförändringar och väntas därför utvecklas svagt men stabilt under 2009 och 2010. Mätt i volym väntas försäljningen vara oförändrad under båda åren, jämfört med föregående år, men värdet på försäljningen ökar något till följd av prisökningar (2 % år 2009 och 1,5 % år 2010). Sällanköpsvaruhandeln väntas i värde minska med 1 % år 2009 och öka med 1 % år 2010. I volym väntas talen bli +/- 0 för 2009 och + 1,5 % för år 2010. 6.2.3. UTVECKLINGEN FRÅN ÅR 2011 OCH FRAM TILL ÅR 2016 Flertalet bedömare menar att konjunkturen börjar vända upp år 2011. Nordplan bedömer att detaljhandeln under detta år ökar med ett par procent i volym och värde. Därefter antar vi att konsumtionsutvecklingen följer Nordplans tidigare angivna (försiktiga) prognoser, +1 % för DV och +2 % för SV fram till år 2016. 6.3. Total ackumulerad efterfrågeökning Sammanlagt betyder befolkningsökningen och per capita-konsumtionsökningen att den totala ackumulerade efterfrågeökningen fram till år 2016 blir enligt nedanstående tabell 3. 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Dagligvaror 1,4 % 5,2 % 8,9 % 13,8 % 19,4 % 24,2 % 29,3 % 36,0 % 41,6 % Sällanköpsvaror 4,8 % 8,6 % 13,8 % 19,8 % 26,6 % 32,5 % 38,8 % 46,8 % 53,6 % Tabell 3. Total ackumulerad efterfrågeökning i Värmdö kommun, inkl befolkningsökning och per capita-konsumtionsökning. Med bibehållen marknadsandel skulle detta betyda att handeln i Värmdö kommun skulle kunna omsätta ca 1 500 Mkr dagligvaror och nära 1 400 Mkr sällanköpsvaror år 2016, inkl moms i 2007 års priser. I absoluta tal innebär det en ökad efterfrågan på 400 Mkr på dagligvarusidan och 500 kr på sällanköpsvarsidan, d v s totalt ca 900 Mkr till år 2016, om kommunen håller sin marknadsandel. Den del av Gustavsbergs Centrum där omsättningen är känd skulle i analogi med detta kunna omsätta ca 175 Mkr dagligvaror och 43 Mkr sällanköpsvaror år 2016 inkl moms i 2007 års priser, om man 16

kan behålla sin marknadsandel. Detta är en betydligt mer modest potentiell ökning, med 50 Mkr på dagligvarusidan och 15 Mkr på sällanköpsvarusidan. 6.4. Efterfrågan från nya boende i och i närheten av centrum Om man antar att 1 000 nya bostäder, med totalt ca 2 000 boende byggs i eller i närheten av centrala Gustavsberg innebär detta ett omsättningstillskott, som endast delvis ligger med i den generella totala efterfrågeökningen enligt ovan. Per capita-konsumtionen på dagligvarusidan var år 2007 ca 24 500 kr inkl moms per person och år, vilket för 2 000 boende summerar till ca 50 Mkr. Av detta handlar man som regel ca 30 % på hemmaplan med ett utbud som Gustavsberg, vilket teoretiskt skulle betyda ett omsättningstillskott på ca 15 Mkr inkl moms i 2007 års priser. Detta motsvarar ungefär en liten närbutik. För att etablera en traditionell dagligvarubutik (ex vis en Ica Supermarket eller en Coop Konsum) vill man som regel minst ha en omsättning på 50 à 60 Mkr. Mindre enheter än så nyetableras sällan. Per capita-konsumtionen på sällanköpsvarusidan var år 2007 ca 28 500 kr inkl moms per person och år, vilket för 2 000 boende summerar till drygt 55 Mkr. Av detta handlar man som regel endast 15 à 20 % på hemmaplan, med ett utbud som i Gustavsberg, vilket teoretiskt skulle betyda ett omsättningstillskott på 8 à 11 Mkr inkl moms i 2007 års priser. Detta är inte tillräcklig omsättning för en nyetablering. Av ovanstående kan vi konstatera att det kräver betydligt fler nya bostäder i närheten av centrum, eller att man kan fånga upp en stor del av den generella tillväxten, för att det ska ge ett betydande tillskott till handeln där. 17

7. KOMMENTAR OM CENTRUM Sällanköpsvaruhandeln i Gustavsbergs Centrum, som har en mycket låg omsättning per kvadratmeter, har idag sannolikt lönsamhetsproblem, åtminstone i en del av butkerna. Detta styrks av att det idag finns tomma lokaler i centrum. Man ligger idag på en yteffektivitet på ca 16 000 kr inkl moms per kvm och år i centrumbyggnaden. Sällanköpsvaruhandel bör som regel ha en yteffektivitet på åtminstone 25 000 kr per kvm och år inkl moms för lönsamhet. Dagligvaruhandeln förefaller, med en yteffektivitet på 60 000 kr inkl moms per kvm och år, fungera bättre. Framförallt är det de stora etableringarna i Mölnvik och Charlottendal (Värmdö Marknad) som skapat sämre förutsättningarna för sällanköpsvaruhandeln centrum. I förlängningen kommer troligen även dagligvaruhandeln att uppleva sämre yteffektivitetstal. Även etableringen av handel och service i Fabriksområdet har gjort att centrum sannolikt får det svårare framöver. Det som talar för centrumets fortsatta överlevnad är att en del av centrum faktiskt har en inomhusmiljö, vilket inte något av de övriga centrumen i kommunen har. Centrumet har också god tillgång på parkering, om än inte optimalt skött och utformad, och det är en central bytespunkt för kollektivtrafiken, vilket skapar ett välkommet konsumentflöde. I Hela Gustavsberg förs tankarna över att förtydliga gång- och cykelstråket mellan centrum och Fabriksområdet för att på så sätt få fler att röra sig på sträckan och därmed levandegöra området. Tidigare hade kommunen en del verksamhet i byggnaden mitt på stråket, men denna står idag tom. I ena ändan, vid centrum, ligger biblioteket, och i den andra en relativt kraftigt trafikerad väg, som utgör en barriär mot fabriksområdet. Stråket är en nästan 500 m lång sträcka som tidvis är blåsig och vintertid ligger i skugga från intilliggande berg. Ett öppet stråk blir förmodligen därför alltför ogästvänligt. Figur 13. Gångstråket mellan Gustavsbergs Centrum och Fabriksområdet, vy mot centrum. Berget till höger i bild. 18

Figur 14. Gångstråket mellan Gustavsbergs Centrum och Fabriksområdet, vy mot Fabriksområdet. Berget till vänster i bild. Figur 15. Gångstråket mellan Gustavsbergs Centrum och Fabriksområdet, vy från Fabriksområdet. 19

8. UPPDRAGSGRUPP Hör gärna av er om ni har frågor eller funderingar avseende rapporten och dess innehåll. TP Group Sweden AB Nordplan Box 5782 114 87, Stockholm Stefan Lange (projektledare) 08-5038 44 74 stefan.lange@nordplanab.se Lisa Lagerén 08-5038 44 72 lisa.lageren@nordplanab.se Thomas Hellström 08-5038 44 75 thomas.hellstrom@nordplanab.se 20