GRANSKNINGSHANDLING Detaljplan för SKIDTORG TANDÅDALEN Malung-Sälens kommun, Dalarnas län HANDLINGAR PLANENS SYFTE OCH HUVUDDRAG - Plankarta med bestämmelser - Planbeskrivning - Illustrationskarta - VA-karta - Samrådsredogörelse - Grundkarta - Fastighetsförteckning Detaljplanen syftar till att möjliggöra en tillbyggnad av befintlig Ski shop i Tandådalen centrum med en ny restaurang för ca 350-400 gäster. Utbyggnaden föreslås ske öster- och söderut för att få en fin inramning av skidtorget. I markplan planeras Ski shopen ligga kvar. Ny restaurang, kök, bar, lounge etc. tillskapas i markplanet och i suterrängplan planeras kök, varumottagning, personalytor, förråd etc. Detaljplanen syftar vidare till att möjliggöra utbyggnad av befintlig matvarubutik i Tandådalen centrum (ICA). FÖRENLIGHET MED 3, 4 OCH 5 KAP. MB De åtgärder planen medger bedöms vara förenliga med en ur allmän synpunkt lämplig användning av mark- och vattenresurserna enligt bestämmelserna i MB 3, 4 och 5 kap. PLANDATA Läge Areal Planområdet är beläget i Sälenfjällen vid Tandådalens centrum. Avgränsningen av planområdet har anpassats till gällande planer. Planområdets areal är ca 1,0 ha. 1 (12) tandådalen doc
Markägoförhållanden Planområdet ligger inom fastigheterna Lima Besparingsskog 2:2, 2:8 och 2:11 som ägs av Skistar AB, inom fastigheterna Lima Besparingsskog 1:18 och 2:7 som ägs av Fjällinvest AB (c/o Skistar AB) samt inom fastigheten Lima Besparingsskog 1:19 som ägs av Tandådalens Fjällhotell Service AB (c/o Skistar AB). TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN Riksintresse Planområdet ligger inom riksintresse för friluftsliv enligt MB miljöbalken 3 kap 6, Transtrandsfjällen Planområdet ligger inom området Fjällvärlden från Transtrandsfjällen till Treriksröset, som omfattas av särskilda hushållningsbestämmelser enligt MB 4 kap 1-2. Dessa bestämmelser avser större områden som i sin helhet är av riksintresse pga de samlade natur- och kulturvärden som finns i området. I 2 anges områden där turism och friluftsliv särskilt ska beaktas. Översiktliga planer Följande översiktliga planer finns antagna för aktuellt område: Översiktsplan för Malung-Sälens kommun antagen av KF 2009-03-30. Planen vann laga kraft 2009-11-26. Översiktsplan för Tandådalen-Hundfjället (fördjupning), antagen av KF 2002-05-27. Av fördjupningens rekommendationer framgår att området är avsatt för olika slag av centrumanläggningar (Cc2) och ska utgöra utgångspunkt för Tandådalenanläggningen. Större förändringar ska prövas genom detaljplan. Av den kommunomfattande översiktsplanen kan man bl a utläsa att den kommersiella servicen i första hand ska ske genom förstärkning av redan etablerade centrumbildningar (t.ex. Tandådalen). Åtgärder i aktuell detaljplan bedöms vara förenliga med såväl fördjupad översiktsplan som kommuntäckande översiktsplan. 2 (12)
Program för planområdet Detaljplaner m m Särskilt planprogram har inte bedömts nödvändigt att upprätta. Följande detaljplaner ligger helt eller delvis inom planområdet: Detaljplan för Del av Tandådalens Centrum. Laga kraft 2010-10-26. (L69) Detaljplan för Tandådalens skishop. Laga kraft 2000-02-29 (L46) Detaljplan för Tandådalens Centrum. Laga kraft 1988-06-01. (L24) Kommunala beslut Miljökonsekvensbeskrivning Byggnadsnämnden i Malung-Sälens kommun har 2013-10-30 beslutat att planarbete för rubricerad plan får påbörjas. Parallellt med upprättandet av samrådsförslag för aktuell detaljplan har en behovsbedömning beträffande betydande miljöpåverkan gjorts. I denna bedöms behov av att upprätta miljökonsekvensbeskrivning (MKB) inte föreligga. Behovsbedömningen, som redovisas längre fram i denna planbeskrivning har gjorts till föremål för samråd med länsstyrelsen samtidigt med detaljplanen. Kommunens ställningstagande till behovsbedömningen görs efter samrådet. FÖRUTSÄTTNINGAR, FÖRÄNDRINGAR OCH KONSEKVENSER Mark och vegetation Geotekniska förhållanden Planområdet är kuperat och faller från en högsta punkt i norr på ca 633 möh ner till ca 625 möh i söder. Planområdet har lite vegetation och domineras av befintlig bebyggelse. I planområdets nordvästra och mellersta del växer ett fåtal tallar. Marken i området utgörs av morän. Grundläggning kan ske frostskyddat med helgjuten kantförstyvad platta på mark eller alternativt plintgrund. Organisk jord förutsätts bortschaktas i samband med grundläggningsarbeten. Kompletterande undersökningar förutsätts utföras i projekteringsskedet som underlag för dimensionering 3 (12)
av byggnaders grundläggning, dimensionering av grundförstärkning och vägöverbyggnader, schakt för VA-ledningar. Strandskydd Planområdet omfattas inte av strandskyddsbestämmelserna i miljöbalken. Bebyggelseområden Befintlig bebyggelse I planområdets norra del finns två suterrängbyggnader i en södersluttning. Byggnaden i väster innehåller en befintlig matvarubutik och lägenheter och den i öster innehåller restaurang (Cale Mezzo) och lägenheter. I planområdets södra del finns en suterrängbyggnad som inrymmer Ski shop samt kontor. Utanför planområdet ligger i öster Tandådalens Wärdshus och Bakfickan, i norr Tandådalens fjällhotell samt i väster en större besöksparkering. Liftar och pister Handel, kontor och hotell (HK) Öster om planområdet ligger skidpisten Stora Backen, stolliften Panorama Express samt släpliften som förbinder Tandådalen med Hundfjället. Detaljplanen innehåller två kvarter för handel, kontor och hotellverksamhet som redovisas nedan. Kvarteret i norr Kvarteret är i huvudsak redan bebyggt. Idag gällande detaljplan för området medger en utbyggnadsmöjlighet i väster för befintlig matvarubutik, vilken utökas något längre västerut i nu aktuell detaljplan. Detaljplanen syftar även till att minska mängden prickmark jämfört med gällande detaljplan för att möjliggöra en utbyggnad på framsidan av matvarubutiken för att förbättra serveringsmöjligheterna. Detaljplanen legaliserar även en befintlig utbyggnad på framsidan av restaurang Cale Mezzo som till del är uppförd på prickmark. På grund av det centrala läget vid gästparkering och skidpist avses markvåningen nyttjas för handel och övervåningen för lägenheter som idag. Det är möjligt att delar av de övre planen kan komma att användas 4 (12)
för lager eller kontor för den befintliga handeln. Markplanet får dock inte utnyttjas för hotellägenheter. I markvåningen i länken mellan matvarubutiken och restaurangen planeras ev. också allmänna toaletter. Byggnader får uppföras i högst två våningar till en högsta byggnadshöjd av 5,3 meter. Vindsvåning (v 1 ) får inte inredas utöver högsta angivet våningstal. Största tillåtna taklutning på byggnader är 23 grader. Kvarteret i söder Kring skidtorget föreslås en restaurangbyggnad uppföras ihop med befintlig Ski shop med plats för ca 350-400 gäster. Solterrass mot söder planeras. I markplanet planeras Ski shopen ligga kvar och restaurang, kök, bar, lounge etc. tillskapas. I källar-/ suterrängplan finns idag kontorsytor som föreslås flyttas till annan lokal. Källar-/suterrängplanet utökas och här planeras kök, varumottagning, personalytor, förråd etc. Ev. planeras också en ny kiosk vid skidtorget, öster om restaurangen. Byggnader får uppföras i högst en våning till en högsta byggnadshöjd av 6,0 meter. Vindsvåning (v 1 ) får inte inredas utöver högsta angivet våningstal. Största tillåtna taklutning på byggnader är 30 grader. Vy som visar planerad ny restaurang samt tillbyggnad av ICA 5 (12)
Tillgänglighet Det är av stor vikt att vid detaljprojektering av mark och byggnader eftersträva att handikappvänliga lösningar så långt som möjligt åstadkoms. Handikappfrågor bevakas i samband med byggsamråd. Friytor Skidtorg och därtill hörande anordningar (N) I planområdets östra del har ett område avsatts som skidtorg och därtill hörande anordningar (N). Området är i gällande detaljplan avsatt för rekreation och bad. Bad är inte längre aktuellt inom området. Trafik Trafikmatning Varumottagning Planområdet trafikmatas från Nya Fjällvägen (riksväg 66) via Kalvtjärnsvägen. Idag sker varutransporter och inlastning på framsidan av matvarubutiken och restaurang Cale Mezzo. Varutransporter sker också vidare bort till Wärdshuset och Bakfickan direkt öster om planområdet. Denna transportväg ger upphov till trafiksäkerhetsrisker gentemot den stora mängd skidåkare och fotgängare som rör sig i området. Varutransporter till matvarubutiken är tänkt att ske på baksidan av den tillbyggnad av butiken som planeras. Varutransporter till Cale Mezzo, Tandådalens Wärdshus och Bakfickan är tänkt att ske med skoter för att minimera trafikkonflikterna mellan varulastbilar och skidåkare/fotgängare som rör sig i området. Varutransporter till Ski shop och ny restaurang föreslås ske via Kalvtjärnsvägen fram till den södra kortsidan av huset där inlastning planeras. Tillräcklig frihöjd under planerad terrass kommer att tillskapas. Parkering Parkering för besökare till området sker på den större parkeringsytan väster om planområdet. 6 (12)
Teknisk försörjning Vatten och avlopp Dricksvatten Området kommer att försörjas via den kommunala vattentäkten i Tandådalen. Vattenverket får sitt råvatten från 3 stycken grusfilterbrunnar i anslutning till vattenverket. Enligt vattendom får vattenverket ta ut 2500 m 3 /d i genomsnitt under året och maximalt 4320 m 3 /d under ett och samma dygn. Under högsäsong nyttjas strax över 60% av vattenverkets årliga medelkapacitet. Vattenverket i Tandådalen har tillräcklig kapacitet att försörja det planerade området. Avlopp Avloppsvattnet från planområdet leds till Tandådalens reningsverk respektive Sälfjällets reningsverk beroende på anläggningarnas totala belastning. De båda reningsverken är sammanlänkade med en överföringsledning, som möjliggör pumpning från Tandådalen till Sälfjället och kan därför betraktas som en enhet. Sälfjällets reningsverks har nyligen byggts ut med kapacitet för totalt 50 000 bäddar. Tandådalen har tillstånd att ta emot motsvarande 13 600 bäddar. Reningsverken har därmed tillsammans god kapacitet för att ta omhand belastning från aktuellt planområde. Ledningsnät Förslag på nya vatten- och avloppsledningar redovisas på bifogad VA-karta framtagen av Sweco Environment daterad 2013-12-16. El Området är anslutet till Malungs Elnät AB:s nät. Närmaste transformatorstation ligger ca 30 meter nordost om planområdet. Tele Skanova har markförlagda telekablar inom planområdet som berörs av planerad utbyggnad och som kommer att behöva dras om. 7 (12)
Värme Uppvärmning av ny bebyggelse inom planområdet bör företrädesvis ske med vattenburna system. Om möjligt bör flexibla uppvärmningssystem anpassade till förnyelsebar energi användas. Enligt Miljöbalken 1 kap 1 samt 2 kap 5 ska samtliga verksamheter hushålla med energi. I första hand ska förnybara energikällor användas. Avfall Brandskydd och brandvägar Planen ligger inom område med kommunal sophantering. Utrymme för källsortering kan anordnas inom kvartersmark. Planområdet ligger inom 15 minuters insatstid från räddningsstation i Lindvallen. Kommunens riktlinjer gällande brandvattenförsörjning för den tänkta bebyggelsen i planen kan uppfyllas. Närmaste brandpost finns idag vid Ski shopens norra fasad. Lägenheter kommer att granskas utifrån brandkrav för hotell. Vid eventuell sammanbyggnad av befintlig bebyggelse i planområdets norra del (Lima Besparingsskog 2:7 och 2:8) kommer erforderliga fasadåtgärder ur brandskyddsynpunkt att vidtas. Det byggnadsbrandtekniska utförandet bestäms i samband med bygglov och bygganmälan. I övrigt ska det omarbetade avsnittet, 5, i Boverkets byggregler beaktas vad gäller byggnadens tekniska utförande. Vidare ska en byggnad kunna utrymmas utan hjälp av räddningstjänsten. Brandväg kommer att iordningställas längs framsidan av matvarubutiken, restaurang Cale Mezzo och vidare österut för att med räddningsfordon kunna nå planområdets bebyggelse samt Tandådalens Wärdshus och Bakfickan. En brandväg kommer också att iordningställas från Fjällvägen och vidare öster om Caravan club (husvagnsområdet) och fram till Sportvåningarna öster om Fjällhotellet för att med räddningsfordon kunna nå främst Sportvåningarna. 8 (12)
BEHOVS- BEDÖMNING Detaljplanen omfattar inte verksamheter eller åtgärder som anges i MKB-förordningens bilaga 3. Däremot omfattar kommande detaljplan mark som tas i anspråk för verksamhet som räknas upp i 4 kap. 34 plan- och bygglagen (PBL), dvs sammanhållen bebyggelse. Bedömning om behov av miljöbedömning för kommande detaljplan ska därför göras med beaktande av kriterierna i MKB-förordningens bil. 4. Områdets egenskaper Karaktäristiska egenskaper för de verksamheter, anläggningar och åtgärder som planen avser att medge Detaljplanens tänkbara effekter Planområdet är kuperat och faller från en högsta punkt i norr på ca 633 möh ner till ca 625 möh i söder. Befintlig bebyggelse dominerar områdets karaktär. Ett fåtal tallar växer i områdets nordvästra och mellersta del. Planförslaget möjliggör uppförande av restaurangbyggnad samt utbyggnad av befintlig matvarubutik vid skidtorget i Tandådalen. Detaljplanen medger handel, kontor och hotellverksamhet (bostadslägenheter). Tillfart till området sker från befintligt lokalgatunät (Kalvtjärnsvägen). Detaljplanen medför en ökning av byggrätterna i området jämfört med gällande detaljplaner främst för att möjliggöra uppförande av restaurang för 350-400 gäster samt utbyggnad av befintlig matvarubutik. Planen bedöms resultera i en något ökad trafikalstring inom Tandådalen centrum. Ökningen bedöms dock bli liten då den planerade bebyggelsen kommer att ha direkt gång- och skidkontakt med intilliggande fjällterräng samt med liftar och backar varvid antalet biltransporter kan minimeras. Den nya bebyggelsen förväntas också huvudsakligen serva befintliga gäster inom anläggningen. Behovet av VA-försörjning ökar något med anledning av den tillkommande restaurangbyggnad samt utbyggnaden av befintlig matvarubutik jämfört med gällande detaljplaner. Inga miljökvalitetsnormer eller riktvärden för buller bedöms överskridas vid ett genomförande av planen. 9 (12)
Detaljplanens konsekvenser och inverkan på miljön Detaljplanens påverkan på omgivningen bedöms inte vara av den grad att en separat miljökonsekvensbeskrivning enligt PBL 4:34 behöver upprättas. PLANGENOMFÖRANDE Organisatoriska frågor Nedan beskrivs konsekvenserna av planens genomförande, för att belysa hur exploateringen enligt den aktuella detaljplanen direkt eller indirekt påverkar olika förhållanden. Naturmiljö Ett mindre område med naturmark i planområdets nordvästra del tas i anspråk för utbyggnad av befintlig matvarubutik. En tall behöver tas ned. Två tallar behöver tas ned vid uppförande av ny restaurang. Effekter under byggtiden Störningar under byggtiden kan uppstå för närboende, främst i form av buller. Dessa störningar bedöms bli förhållandevis begränsade eftersom byggnationerna främst sker under lågsäsong då intilliggande lägenheter är lågt nyttjade. Planprocessen Huvudman Detaljplanen beräknas gå ut på samråd under vintern 2013/2014 och granskning under vintern 2014 för att kunna antas under våren 2014. Huvudman för området i sin helhet under utbyggnadsskedet är Skistar AB. Kommunen är inte huvudman för i planen ingående allmän platsmark. Genomförandetid Genomförandetiden utgår 2024-12-31. 10 (12)
Markägoförhållanden Avtal Planområdet ligger inom fastigheterna Lima Besparingsskog 2:2, 2:8 och 2:11 som ägs av Skistar AB, inom fastigheterna Lima Besparingsskog 1:18 och 2:7 som ägs av Fjällinvest AB (c/o Skistar AB) samt inom fastigheten Lima Besparingsskog 1:19 som ägs av Tandådalens Fjällhotell Service AB (c/o Skistar AB). I de fall reglering av ekonomiska mellanhavanden för genomförandeåtgärder krävs, kommer exploatören att teckna erforderliga avtal med berörda parter. Ansvarsfördelning Teknisk försörjning Skistar AB bygger ledningar för teknisk försörjning inom planområdet. El- respektive VA-ledningar ska anslutas till det kommunala ledningsnätet. Samordning mellan exploatören och Malung-Sälens kommun förutsätts ske vad gäller anslutning till kommunalt VA-nät. Kostnadsåtaganden, tidpunkter för olika slags anläggningsarbeten, krav på ritningar, besiktningar av utförda anläggningar m m förutsätts regleras i erforderlig mån i avtal mellan VAMAS och exploatören. VA-anläggningens delar på huvudledning ska enligt VAMAS märkas ut och hållas åtkomliga för direkt åtgärd även under vintersäsong, dvs snöläggning får inte ske över betäckningar för brunnar och ventiler. Fettavskiljare ska installeras för den planerade nya restaurangen. Skanova har markförlagda telekablar inom planområdet som berörs av planerad utbyggnad och som kommer att behöva dras om. Omdragningen bekostas av exploatören. Fastighetsrättsliga frågor Fastighetsbildning Detaljplanen medför att en mindre del av Lima besparingsskog 1:19 (3) i nordöstra delen av planområdet behöver regleras över till Lima besparingsskog 11 (12)
2:8. Befintlig byggnad står idag över fastighetsgränsen. Vidare kan fastighetsgränsen mellan 2:7 och 2:8 komma att behöva regleras om utifall de två byggnaderna i planområdets norra del byggs samman. Detaljplanen medför vidare att del av Lima besparingsskog 2:2 behöver regleras över till Lima besparingsskog 2:11 när befintlig skishop byggs till med restaurang etc samt att del av Lima besparingsskog 1:19 behöver regleras över till Lima besparingsskog 2:7 när befintlig matvarubutik byggs ut. Fastighetsredovisning, grundkarta MEDVERKANDE TJÄNSTEMÄN En ny grundkarta och fastighetsförteckning tillhörande detta förslag har upprättats av Sweco Infrastructure. Dessa handlingar ligger som grund för samråd och granskning. Planförslaget har upprättats av arkitekt SAR/MSA Hans Göran Skogsjö och planeringsarkitekt MSA Marina Fyhr på uppdrag av Skistar AB. Under planarbetets gång har samråd skett med planarkitekt Elin Perjos på Malung-Sälens kommun. Sweco Architects i Falun Hans Göran Skogsjö Arkitekt SAR/MSA Marina Fyhr Planeringsarkitekt MSA 12 (12)